Облагается ли поднаем жилья налогом

Опубликовано: 04.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 10 августа 2015 г. N 03-04-05/45885 О налогообложении НДФЛ доходов военнослужащих в виде денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, а также в виде сумм оплаты стоимости проезда военнослужащих на общественном транспорте

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов военнослужащих в виде денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, а также в виде сумм оплаты стоимости проезда военнослужащих на общественном транспорте, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с абзацем третьим пункта 3 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения.

Согласно пункту 3 статьи 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащие - граждане, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие на новое место военной службы военнослужащих - граждан, до получения жилых помещений по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регистрируются по месту жительства, в том числе по их просьбе по адресам воинских частей. Указанным военнослужащим - гражданам и членам их семей до получения жилых помещений предоставляются служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания, жилые помещения маневренного фонда или общежития.

В случае отсутствия указанных жилых помещений воинские части арендуют жилые помещения для обеспечения военнослужащих - граждан и совместно проживающих с ними членов их семей или по желанию военнослужащих - граждан ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилых помещений в порядке и размерах, которые определяются Правительством Российской Федерации.

Из данного положения следует, что жилые помещения должны предоставляться военнослужащим бесплатно.

Таким образом, денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений, выплачиваемая военнослужащим в порядке и размерах, определенных Правительством Российской Федерации, не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на основании указанной нормы пункта 3 статьи 217 Кодекса.

Оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц сумм оплаты стоимости проезда военнослужащих на общественном транспорте статья 217 Кодекса не содержит.

Заместитель директора Департамента

Р.А. Саакян

Обзор документа

Даны разъяснения об обложении НДФЛ доходов военнослужащих в виде денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений, а также в виде сумм оплаты стоимости проезда на общественном транспорте.

Денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений, выплачиваемая военнослужащим в порядке и размерах, определенных Правительством РФ, не облагается НДФЛ.

Оснований для освобождения от НДФЛ сумм оплаты стоимости проезда военнослужащих на общественном транспорте НК РФ не содержит.

«Письма счастья» из налоговой

Сокрытые от налогообложения доходы граждан от сдачи квартир или иного жилья внаем на протяжении многих лет не давали покоя налоговой службе, ведь в подобных случаях гражданин обязан подать декларацию в срок до 30 апреля и заплатить налог в сумме 13 % от полученного дохода в срок, не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Не так давно даже проводилась «компания» по борьбе с такими гражданами.

Дело в том, что права на все жилые помещения и совершаемые сделки с ними подлежат государственной регистрации в органах ФРС, в связи с этим вся информация о зарегистрированных правах на недвижимость автоматически поступает в налоговую службу от органов, осуществляющих регистрацию прав.

Эта обязанность регистрирующих органов установлена в п.4 ст.85 НК РФ, при этом они обязаны предоставлять информацию о таких объектах и их владельцах в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации.

И вот после получения такой информации, проведя соответствующий анализ, некоторые налоговые инспекции рассылали собственникам, имеющим более одной квартиры, письма, которые в народе также как и письма из пенсионного фонда, получили название «письма счастья».

В них, в частности, указывалось на необходимость продекларировать и заплатить с полученного дохода налог, иначе – привлечение к ответственности.

Взыскание налога и ответственность наймодателя

Немногие знают о том, что согласно ст.48 НК РФ взыскание налогов (а также соответствующих пеней и штрафов) с физических лиц, не являющихся ИП, возможно только в судебном порядке.

Таким образом, если Вы не имеете желания внести требуемые от Вас суммы добровольно, то заставить Вас налоговый орган сможет, только получив на руки решение суда о взыскании с Вас этого самого налога.

Но, чтобы добиться такого решения суда, налоговым органам необходимо будет в судебном заседании доказать факт получения Вами дохода от сдачи квартиры в наем (аренду), что не так просто как кажется.

Например, не являются такими доказательствами Ваши объявления в газете или в Интернете о сдаче квартиры, звонки соседей и т.п., и даже установление налоговыми органами факта проживания посторонних людей в Вашей квартире.

Для суда необходим именно документ о получении Вами денежных средств, в противном случае можно утверждать, что эти люди живут в Вашей квартире безвозмездно (присматривают за ней).

Допустим, Вы сдаете жилье по договору какому-либо юридическому лицу для командированных или для других случаев. В подобных случаях письменный договор, заключенный с Вами, а также квитанции (расписки, платежные поручения, почтовые переводы и т.п.) о получении Вами денежных средств по этому договору, могут попасть в руки налоговых органов.

Поэтому Вам необходимо учесть следующее.

Ответственность за подобные действия регламентирована НК РФ.

Так, по ст.122 НК РФ Вам может грозить ответственность за неуплату налога на доходы физических лиц, а именно ответственность в виде штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, либо 40% - в тех случаях, если такое деяние совершено умышленно, а также штраф за неподачу декларации по ст.119 НК РФ.

Кроме того, необходимо будет внести неуплаченную сумму НДФЛ в размере 13% от суммы полученного в результате сдачи квартиры внаем дохода, а также пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога.

Кроме того, законодательство РФ не требует от гражданина регистрироваться в обязательном порядке в качестве ИП при осуществлении деятельности по сдаче внаем принадлежащего ему жилья.

Поднаем

Если с собственным жильем при сдаче его в аренду (найм) вопросов не возникает, то в отношении жилья, полученного по ордеру (договору социального найма), т.е. неприватизированного жилья, возникают определенные вопросы.

Отмечу, что наниматель также как и собственник жилья имеет право сдавать его по договору другим лицам, только в поднаем (п.2 ч.1 ст.67 ЖК РФ).

Кстати, вопросам поднайма жилья в ЖК РФ уделено достаточно большое внимание.

Нас с Вами интересует прежде всего вопрос платы на поднаем - ему посвящена статья 78 ЖК РФ, согласно которой договор поднайма всегда признается возмездным договором.

Также в этой статье ЖК РФ установлено, что порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Таким образом, Вы с Вашим нанимателем вправе самостоятельно в заключаемом договоре определить эти вопросы, как того сами пожелаете (с учетом требований действующего законодательства).

Положение ТСЖ и УК в этой сфере

Если Вы являетесь председателем ТСЖ или руководите УК Вам необходимо учитывать следующее.

Вышеуказанные «письма счастья» получали не только граждане, но и управляющие организации в многоквартирных домах, в которых предлагалось (добровольно) сообщить о собственниках квартир, которые сдают квартиры внаем.

К счастью, такая практика на сегодняшний день прекратилась.

Но если Вы все-таки получаете подобные письма, знайте, что как организации и граждане, которые снимают жилье, ТСЖ и УК не являются налоговыми агентами по отношению к владельцам квартир со всеми вытекающим из этого последствиями.

Если решили сдавать ее легально

Этот материал обновлен 14.04.2021

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
Главой 26.5 об ИП с патентом.
Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
Разделом 4 о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

Предмет.
Срок действия.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
Условия уплаты арендной платы и других расходов.
Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
Сумму прописью.
Факт получения денег собственником.
Дату составления документа.
Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ

В некоторых случаях работодатель обязан возмещать затраты на аренду жилья, которое снимает сотрудник. Сопутствующие расходы предполагают особое налогообложение и учет.

В каких случаях траты на аренду жилья будут компенсированы

Основания для компенсации изложены в статье 169 ТК РФ. В частности, траты возмещаются в том случае, если сотрудник по предварительному согласованию с работодателем переезжает в другую местность. Переезд будет связан именно с рабочей необходимостью. В данном случае руководитель компании должен компенсировать траты, связанные со следующими аспектами:

Переезд работника вместе с членами его семьи.
Перевозка личного имущества.
Обустройство на новом месте.

Порядок компенсации, как и размеры выплат, определяется коллективными соглашениями и внутренними актами. Траты на обустройство на новом месте включают в себя расходы на аренду жилья. Следовательно, на основании статьи 169 ТК РФ работодатель обязан возмещать траты на аренду квартиры.

Как работодателю оплатить проживание работнику, привлеченному для работы из другого региона?

Особенности оплаты аренды

Только в одном случае у работодателя возникает обязанность по оплате аренды: когда он пригласил на работу иногороднего сотрудника. В других случаях руководитель может не возмещать траты. Однако компенсацию он может выплачивать добровольно. В этом случае соответствующие обязательства, взятые добровольно, нужно прописать во внутренних актах. К примеру, это может быть коллективное соглашение. Рассмотрим варианты оплаты:

Аренда квартиры, оформленная самой компанией.
Жилье арендует именно сотрудник. Работодатель просто возмещает его затраты. Руководитель может делать отчисления как на счет самого сотрудника, так и на счет арендодателя.

Перечисленные сотруднику средства будут считаться доходом в натуральной форме.

Как рассчитываются НДФЛ и страховые взносы при оплате за работников аренды жилого помещения и компенсации расходов по его найму временно пребывающим в РФ иностранным работникам?

Документы, нужные для возмещения трат

Для того чтобы траты сотрудника были компенсированы, нужно предоставить ряд документов. Это бумаги, которые подтверждают расходы работника, подлежащие возмещению. Рассмотрим примерный перечень этих документов:

Договор аренды, в котором указана вся сопутствующая информация: ФИО арендодателя и арендатора, стоимость аренды, адрес жилья.
Платежки по оплате аренды (к примеру, расписки о получении средств за съем жилья).

ВАЖНО! Желательно, чтобы необходимость компенсирования затрат на аренду была оговорена в трудовом соглашении.

ВНИМАНИЕ! Если договор аренды заключается на срок более года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Как отразить траты на аренду в целях налогообложения

Существует два подхода по отношению к учету расходов на оплату аренды. Рассмотрим каждый из них.

Наиболее законный, но сложный способ

По мнению надзорных органов, компенсация за аренду жилья – это трудовая оплата в натуральной форме. Она является одним из элементов, который формирует доход сотрудника. По этой причине необходимость в компенсации должна быть оговорена трудовым соглашением. В ТК указано, что элемент оплаты труда, выраженный в натуральной форме, должен составлять не больше 20% от зарплаты. Сопутствующие расходы работодателя отражаются в «прибыльных» расходах. И в этом случае в их перечне может быть учтена только сумма, не превышающая 20% от зарплаты.

Однако существует прецедент, в котором все траты работодателя были признаны в составе «прибыльных» расходов полностью.

Обосновано это было тем, что все эти траты нужны для обеспечения производственного процесса. Если бы работодатель не возместил все расходы, сотрудники из других городов не смогли бы исполнять свои трудовые функции. Согласно этому же обоснованию, на основании положений ТК нельзя формировать правила налогообложения.

По этой причине правило 20% не совсем правомерно. Доход работодателя в натуральной форме облагается НДФЛ.

Бухгалтерский учет

Данный способ предполагает использование следующих бухгалтерских проводок:

ДТ20, 26, 44 КТ76. Включение платы за аренду в состав расходов предприятия.
ДТ70 КТ68. Удержание НДФЛ с дохода в натуральной форме, включенного в зарплату сотрудника.
ДТ76 КТ68 (субсчет «НДФЛ»). Удержание НДФЛ из средств, которые поступают арендодателю.
ДТ76 КТ51. Перечисление средств за аренду жилья.
ДТ20 КТ69. Начисление страховых взносов на доход сотрудника в натуральной форме.

Рассматриваемый метод начисления налога хорош тем, что в случае его применения у надзорных органов не возникнет вопросов.

Метод с большими рисками и большими выгодами

Этот метод можно использовать в том случае, если руководитель компании готов отстаивать правомерность применения перед надзорными органами. Основание этого метода – отрицание того, что траты на аренду квартиры являются оплатой труда сотрудника. Одновременно с этим утверждается, что траты являются обоснованными. Оправданность расходов обусловлена тем, что без них компания не сможет нормально функционировать.

В рамках второго подхода все траты учитываются в прочих расходах. Учет расходов производится в полном объеме. Дохода в натуральной форме в данном случае у сотрудника не образуется. Следовательно, не происходит и удержания НДФЛ. Данный метод вполне можно обосновать. Уже возникали соответствующие прецеденты. Суды часто поддерживают такую позицию компании на основании того, что расходы связаны с интересами производства и не являются составляющей оплаты труда.

К СВЕДЕНИЮ! В данном случае не происходит также начисления страховых взносов.

Особенности начисления страховых взносов

По мнению ФСС, траты на компенсацию расходов по аренде жилья являются объектами обложения взносами. Они обладают всеми соответствующими признаками. Следовательно, они облагаются взносами. Соответствующая позиция рассмотрена в письме ФСС от 17 ноября 2011 года.

Однако эту позицию нельзя назвать полностью однозначной. Противоположную позицию можно обнаружить в судебной практике. В частности, существует судебное решение, по которому расходы облагаться не будут. Обосновано это тем, что необходимость компенсировать траты сотрудника на аренду прописана в коллективном, а не в трудовом договоре. В части 1 статьи 7 ФЗ №212 указано, что объектом обложения может являться только доход, возникший на основании трудового соглашения.

Поэтому, если обязанность работодателя компенсировать траты оговорена коллективным соглашением, соответствующие выплаты будут скорее социальными. Они не направлены на стимулирование сотрудников, не зависят от должности работника, выполнения им трудового плана. По этой причине такой доход в натуральной форме не может быть включен в базу для отчисления взносов. Такое же мнение сформулировано и в постановлении ФАС от 1 июня 2014 года.

Какую позицию занять работодателю?

Все зависит от того, готов ли руководитель отстаивать свое мнение. Если нет, то имеет смысл выбрать общепризнанную позицию. В этом случае доход работника будет облагаться взносами. Если же руководитель готов отстаивать свою позицию, можно не отчислять с доходов взносы. Второй вариант более выгоден. Для надзорных органов характерна именно первая позиция, для судов – вторая.

СПРАВКА! Необходимость возмещения затрат на аренду жилья возникает не только в ситуации переезда сотрудника в другой город на ПМЖ. Траты компенсируются и в том случае, если работник уезжает в командировку, труд отличается разъездным характером.

Поднаем жилья, выданного по договору социального найма, предусматривает смену ролей субъектов правоотношений.

Наем жилья оформляется соглашением, где один участник – наймодатель, передает другому участнику – нанимателю, жилое помещение за оговоренную плату. Поднаем жилья, выданного по договору социального найма, предусматривает смену ролей субъектов правоотношений. При таком договоре наниматель, который получил жилое помещение для своего проживания и полноправного пользования, фактически становится наймодателем и предоставляет часть жилья (а в строго определенном законом случае – все жилье полностью) в наем другому лицу - поднанимателю, уже для его пользования, взымая за это определенную сумму денег. Право передавать жилье другому лицу закрепляет за нанимателем действующее законодательство. Закон разрешает участвовать в договоре в качестве поднанимателя только физическим лицам в своих личных интересах, или придерживаясь интересов своей семьи.

Рассматриваемый договор имеет отличительную черту – возмездность. Участниками договора, поднанимателем и нанимателем, по соглашению устанавливается определенная плата за пользование жилищем и за получаемые поднанимателем коммунальные услуги в используемом объеме. Несмотря на обязательность соблюдения поднанимателем требований закона, предъявляемых для пользования жильем или его частью по договору социального найма, самостоятельную ответственность перед наймодателем за свои действия он не несет. Закон в полной мере возлагает эту обязанность на нанимателя.

Требования к заключению договора найма жилого помещения

Важно отметить, что для заключения договора обязательным условием является разрешение семьи нанимателя на сделку. Все проживающие на одной площади с нанимателем представители его семьи должны предоставить письменно оформленное согласие. Указанные лица дают согласие своим свободным изъявлением воли, любое давление и понуждение граждан к такому согласию, или вселение лиц в жилище, предоставленное по социальному найму, без их разрешения, запрещены. Также понадобится согласие на наем со стороны наймодателя жилого помещения.

Поднаем части жилой территории в «коммуналке» осложнен еще более строгими требованиями: помимо согласия членов семьи нанимателя, нужно получить разрешение всех собственников помещений, нанимателей помещений в квартире, проживающих на условиях социального найма и представителей их семей.

Закон определяет условие, при котором поднаем невозможен, даже в случае согласия на него всех указанных категорий граждан: запрещена передача части жилого помещения, переданного по договору социального найма поднанимателю, если в нем проживает человек, страдающий одной из сложных форм болезней.

Перечень таких болезней устанавливается законом. В договоре найма обязательно перечисляются граждане, которые будут проживать вместе с лицом – поднанимателем. Стороны договора самостоятельно определяют срок его действия. Однако, если такое соглашение не достигнуто и срок не прописан в договоре, по умолчанию устанавливается срок действия договора, равный одному календарному году. В законе указана необходимость предоставления одного экземпляра заключенного договора наймодателю, для ознакомления и хранения.

Плата за найм жилого помещения, порядок и условия

Сумма оплаты за наем устанавливается договоренностью нанимателя с поднанимателем. Закон не делает ограничений в размерах платы и четко не регламентирует порядок начисления сумм. Стороны самостоятельно решают посредством заключения договора, в каком денежном объеме будет осуществлена плата, тем самым письменно удостоверяют свои намерения и договариваются о конкретной сумме. Если сумма сторонами не обговорена, плата взымается с поднанимателя по аналогии с иными договорами, в соответствии с обычными условиями оплаты, принятыми для подобных договоров.

Соглашение подразумевает, что оплату вносит поднаниматель нанимателю, хотя закон не возбраняет установить иные условия договора: нередки случаи, когда оплата передается поднанимателем непосредственно наймодателю жилого помещения по договору социального найма, минуя «промежуточное звено» в виде нанимателя. В таком случае можно говорить о том, что поднаниматель возлагает на себя обязанности, определенные законом за нанимателем. Наймодатель в этой ситуации обязан принять исполнение обязанности по оплате за наем поднанимателем.

Изменение платы за найм жилого помещения

Все причины и условия для изменения оплаты оговариваются сторонами в договоре поднайма жилого помещения. Фиксируется периодичность внесения платы, сумма платы, порядок и способ ее передачи. Договор может содержать обязательное требование поднанимателя уплатить определенную первоначальную сумму авансом, а также конкретное перечисление услуг, за которые поднаниматель обязан платить. Подписывая договор, поднаниматель обязуется вносить плату в срок и в полной мере.

Изменение платы по рассматриваемому договору предполагает видоизменение условий, на которые стороны были изначально согласны и которые приняли свободным волеизъявлением.

Законом четко не установлены условия изменения оплаты за наем, поэтому возможность изменений, увеличения или уменьшения выплачиваемых сумм, момент вступления таких изменений в силу устанавливается соглашением сторон. Обычно договор содержит условие о недопустимости одностороннего изменения суммы, тем самым участники правоотношений определяют фиксированную плату и гарантируют взаимное соблюдение договора в этом вопросе. Если же между участниками договора возникают разногласия по поводу изменения платы, следует обратиться к порядку, регулирующему изменения, прописанному в соглашении.

Прекращение договора поднайма жилья по договору социального найма

Договор ограничен сроками и теряет юридическую силу с истечением указанных в соглашении сроков. Если прекратил действие договор социального найма, автоматически прекращается право пользования помещением у лица-поднанимателя, пользующегося жильем социального найма, и если договор не перезаключается, поднаниматель и лица, проживающие с ним на одной территории, освобождают помещение.

Расторгается договор несколькими способами:

Требование нанимателя. В случаях, когда поднаниматель нарушает запреты, установленные законом для пользования жилым помещением, договор прекращается требованием нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Указанное лицо имеет право требовать прекращения договора, если поднаниматель использует помещение для деятельности, противоречащей его назначению; относится к жилому помещению безхозяйственно; осознанно допускает нарушение прав и интересов иных лиц, проживающих в соседних помещениях; допускает его значительное повреждение, или уничтожение и отказывается устранять недостатки в установленные нанимателем сроки. Наниматель имеет право потребовать освобождения помещения и в случае существенного нарушения условий заключенного договора второй стороной.
Судебное решение. Если поднаниматель допускает указанные нарушения и отказывается прекратить договор добровольно, либо не освобождает территорию по окончанию сроков соглашения, наниматель может обратиться в судебные инстанции для выселения поднанимателя. По решению суда жилище освобождают и все лица, проживающие вместе с поднанимателем.
Соглашение сторон. В этом случае участники договора добровольно прекращают его действие путем достигнутой между ними договоренности. Указанный способ расторжения является наиболее благоприятным и не вызывает негативных правовых последствий для субъектов договора. Однако, на такой способ прекращения правоотношений может быть наложен запрет условиями договора. В самом тексте соглашения возможно сделать отметку о недопущении его расторжения соглашением сторон, до истечения указанного в договоре срока.

Читайте также: