Налог на имущество в жилищном кооперативе

Опубликовано: 04.05.2024

Налогообложение
Статистическая отчетность ЖСК
Обязательные отчеты в жилищную инспекцию
Бухгалтерия на основе сметы
Особенности бухгалтерского баланса

Сразу стоит отметить, что ЖСК относятся к некоммерческим организациям, созданным для строительства жилья. Поэтому имеют свою специфическую бухгалтерию, налоговые особенности и структуру управления. Кооперативы объединяют людей, пользующихся и управляющих общим имуществом.

Члены (пайщики), несмотря на размер покупаемой площади, имеют равные права и обязательства. Они вкладывают собственные средства и участвуют в возведении, последующем ремонте и содержании многоквартирного дома. Для этого юридическое лицо ЖСК получает разрешение на возведение объекта, нанимает подрядчика и выступает в качестве застройщика. Как только пайщики выкупают собственные квартиры, можно организовать товарищество из собственников возведенного жилья (ТСЖ).

Целью создания ЖСК не может быть извлечение прибыли и дальнейшее ее распределение между участниками. Таким способом заработать на собственном жилье не получится.

Многие операции, характерные для коммерческих организаций, ЖСК противопоказаны. Но зарабатывать и вести предпринимательскую деятельность кооператив имеет право. Только полученные доходы можно тратить на уставные некоммерческие цели: содержание общего имущества и прочие фонды.

Обратите внимание! Как и все юридические лица, кооперативы обязаны иметь Устав, учетную политику, сдавать бухгалтерскую отчетность и отчеты за наемных сотрудников, а также свою специализированную отчетность.

Освежим в памяти основные отчеты и налоги для ЖСК.

Налогообложение

Вместе с регистрацией ЖСК налоговый орган необходимо уведомить о выбранной системе начисления налогов. Преимущественно выбирают УСН. Эта система позволяет некоммерческим организациям не платить НДС и имущественный налог, использовать пониженные тарифы страховых взносов за наемных сотрудников до 2025 года (как минимум).

С применением последних нововведений в НК РФ размер ставок составит:

Взносы на обязательное пенсионное страхование	Взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством	Взносы на обязательное медицинское страхование
20%	0%	0%

По начисленным страховым взносам предоставляем в налоговую инспекцию ежеквартальный РСВ (расчет по страховым взносам). Для некоммерческих организаций там есть отдельный спецраздел (Приложение 7), от его правильного заполнения зависит возможность применения льготных тарифов. А перед ним выбираем код тарифа плательщика «10».

Важно! Кроме этого, за наемных сотрудников нужно сдавать ежемесячные отчеты в ПФР (СЗВ-М), при кадровых изменениях — СВЗ-ТД, ежегодный отчет о стаже трудоустроенных (СВЗ-стаж).

Из заработной платы удерживаем 13% НДФЛ и отчитываемся по 6-НДФЛ (справки 2-НДФЛ в 2021 году не сдаем, за 2020 год отчитываемся по старой форме).

Чтобы сотрудники могли рассчитывать на больничные и пособия, необходимо встать на учет в местном ФСС и ежеквартально предоставлять отчет о начисленных и уплаченных взносах (4-ФСС).

В начале каждого года готовят к сдаче бухгалтерскую отчетность. В упрощенном варианте она включает в себя бухгалтерский баланс, а также отчет о целевом использовании средств.

Внимание! В 2021 году можно сдавать бухгалтерскую отчетность только в электронной форме. Для этого нужно подключиться к любому оператору и получить квалифицированную электронную подпись.

При добавлении предпринимательской деятельности составляется отчет о финансовых результатах. И раз уж выбрали УСН, не забываем записывать операции в КУДИР и раз в году отправлять декларацию по единому налогу.

К отраслевым отчетам, которые сдают только ЖСК, относится целая пачка форм разнообразной статистики и отчеты в жилищную инспекцию.

Статистическая отчетность ЖСК

В список вошло большое количество форм, причем он не остается постоянным, поэтому рекомендуется регулярно проверять перечень статотчетов на сайте Госкомстата. Вот некоторые из них:

О предоставлении соцльгот жильцам — форма 26-ЖКХ, квартальная;
Форма N 22-ЖКХ (жилище), квартальная;
Форма N 22-ЖКХ (ресурсы), квартальная;
О численности сотрудников и размере их заработной платы — форма П-4, квартальная (при среднесписочной численности до 15 человек);
О приборах учета — форма 1-ПУ (ЖКХ), полугодовая;
форма 1-КР, годовая — о капремонте;
форма 11 (краткая), годовая — о движении основных фондов.

Обязательные отчеты в жилищную инспекцию

В жилинспекцию нужно сдавать:

Реестр членов ЖСК. Включает сведения членов кооператива с указанием доли в праве общей собственности. Копия такого реестра каждый год направляется в Государственную жилищную инспекцию в течение первого квартала.
Отчетность владельца специального счета на формирование фонда капитального ремонта.
Электронный паспорт многоквартирного дома.

Также ЖСК обязан раскрывать значимую информацию и бухгалтерскую отчетность на своем сайте в интернете.

Отдельно стоит напомнить, что за нарушение правил раскрытия информации ЖСК и ее членов ожидают высокие штрафы.

Среди расходов может появиться взыскание по ст. 7.23.1 КоАП РФ от 250 000 до 300 000 руб. Виновные лица, как правило, председатель и главный бухгалтер, заплатят за свой проступок от 30 000 до 60 000. При повторном нарушении добавится отстранение от занимаемой должности до 3 лет.

Вернемся к основополагающим задачам и целям кооператива — сбор доходов на строительство и их распределение между расходами.

Бухгалтерия на основе сметы

Направление движения денежных средств регулирует принятая общим собранием смета расходов.

Планируемые затраты распределяют по нескольким статьям сметы. Для удобства предоставления отчетов перед жильцами, сбора и распределения средств можно выделить следующие статьи расходов:

расходы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества;
затраты, вызванные текущей эксплуатацией;
проведение ежегодного ремонта;
расходы на создание резервов;
прочие (заработная плата наемных работников, страховые взносы, услуги банка и т.п.).

На покрытие расходной части на расчетный счет ЖСК должны поступать денежные средства.

Качественная и спланированная смета поможет определить размер членских взносов, рассчитать тарифы и взыскать долги с неплательщиков.

ЖСК получает несколько видов доходов, не облагаемых налогами:

членские взносы на содержание и управление ЖСК;
паевые взносы (вносятся до момента приобретения жильцами прав собственности на имущество);
государственные субсидии, дотации, льготы;
пени по неоплаченным платежам;
взносы домовладельцев на содержание общего имущества;
коммунальные платежи (оплата по всем известным и привычным квитанциям за услуги свет, газ, вода и прочее);
пожертвования и спонсорская помощь;
доходы от размещения свободных средств на банковских депозитах.

Полученные доходы можно тратить на определенные цели, которые формируются на основе ежегодной сметы расходов. Льготы и субсидии жильцам предоставляют федеральные и местные органы власти, они и компенсируют сумму коммунальных платежей этих граждан.

Смету в течение года запрещается корректировать, следовательно, к подсчету расходов нужно подходить скрупулезно. Есть несколько пунктов, которые обязательно стоит учитывать при расчете очередной сметы:

анализ результатов по сметной отчетности за последние три года (где обнаружилась экономия или перерасход);
характеристики имеющегося имущества (количество жилых и нежилых территорий, функционал и инфраструктура нежилых помещений, многоэтажность, состав и количество жильцов, получающих льготы и субсидии от государства и т.д.);
рост инфляции;
график поступления государственных субсидий и компенсаций за предоставленные льготы;
планируемая заработная плата сотрудников (на основании штатного расписания и ежегодной индексации окладов);
затраты на внештатных работников, привлекаемых для нерегулярной работы;
остатки с прошлых лет материальных и иных ресурсов, денежных средств.

Работа со сметой открывает и закрывает год. Необходимо вывести итоговые суммы, сравнить нормативные показатели и фактические расходы. Перерасход покроется за счет целевых поступлений или виновных лиц. А излишки можно использовать для поощрения правления ЖСК или на уставные цели. Любое другое нецелевое использование не возможно.

Кроме сметы расходов, в некоторых случаях необходимо составить еще и смету доходов.

Обратите внимание! Если члены ЖСК не возражают против осуществления коммерческой деятельности, то необходимо планировать доходы (например, предоставление каких-то общедомовых помещений в аренду) и цели их использования.

Бухгалтеру нужно вести раздельный учет доходов и расходов для исчисления налогооблагаемой базы. Чтобы упростить работу с расчетами, можно выбрать УСН с базой “доходы”.

Налогом облагаются только доходы, полученные от коммерческой деятельности, и не нужно выделять из общих расходов долю, приходящуюся на ведение коммерции. К налогооблагаемым доходам ЖСК можно отнести денежные средства, полученные от:

строительства и продажи дополнительных подсобных помещений;
сдачи в аренду под магазины или иное использование помещений из общего имущества в многоквартирном доме.

Кстати, полученные доходы целесообразнее всего использовать для снижения паевых взносов, распределив их между жильцами пропорционально паям. Когда все обязательные взносы уплачены, дополнительные доходы тратят на общие уставные цели, на основании общего решения членов ЖСК.

Особенности бухгалтерского баланса

В бухгалтерском балансе коммерческого бухгалтера ждут непривычные проводки. Основные средства — имущество и недвижимость — отражаются на забалансовых счетах, так как недвижимость находится в собственности у жильцов. Вместо амортизации линейным способом начисляются суммы износа (на забалансовом счете 010 «Износ основных средств»).

К основным средствам, принятым к учету по 01 счету, относятся оборудование и недвижимость, используемые для реализации уставных целей. Операция по оприходованию ОС будет состоять из нескольких проводок, что не типично для коммерческих организаций:

Оплата по счету контрагента за ОС — Дебет 08 Кредит 60.
Приобретенный объект зачислен в состав основных средств — Дебет 01 Кредит 08.
Потратили средства целевого финансирования для приобретения объекта основных средств — Дебет 86 Кредит 83.

Уставный капитал ЖСК состоит из паев будущих собственников, поэтому до полного выкупа права собственности он продолжает формироваться следующими проводками:

Дебет 75 «Расчеты с учредителями» Кредит 80 «Уставный капитал» — сформирован уставный фонд на момент государственной регистрации кооператива;
Дебет 50 «Касса», 51 «Расчетные счета» Кредит 75 «Расчеты с учредителями» — внесены паевые взносы.

Особым образом отображается поступающая коммунальная плата, так как ЖСК выступает в роли посредника и распределяет ресурсоснабжающим организациям средства жильцов.

Для простоты учета полученных средств от участников кооператива используют счет 76:

Дебет 50 (51) Кредит 76 — денежные взносы пайщиков для оплаты услуг коммунальных организаций;
Дебет 76 Кредит 91 — относим к внереализационным доходам;
Дебет 91 Кредит 60 — учет коммунальных услуг;
Дебет 60 Кредит 51 – оплата поставщикам услуг.

Важно! Бухгалтерский учет ведется детально и персонифицировано по каждому пайщику, все данные сводятся в конечном реестре. На основании этих сведений формируется баланс ЖСК.

В нашей нестабильной экономической ситуации часто могут образовываться задолженность у ЖСК. Дебетовое сальдо по счету 86 в балансе не отражается. Если оно возникло, есть 2 варианта его списания:

Дебет 84 Кредит 86 — непокрытые членскими взносами и коммунальными платежами расходы списываем за счет прибыли не раньше и не позже 31.12. Для того чтобы сделать эту проводку, не нужно утверждать возможность подобной операции в учете на собрании, достаточно прописать такой порядок в учетной политике.
Дебет 76.06 Кредит 86 — покрытие перерасхода по СИР (содержание и ремонт) за счет поставщиков ресурсов. Фактически эта проводка отражает реальное положение дел в ЖСК и ясно показывает убыток. Кооператив влез в средства, которые должен был перечислить в РСО.

Как вы заметили, на плечи бухгалтера ложится не только бухгалтерский и налоговый учет, а также ведение сметы и понимание уставных целей кооператива. Необходимо представлять структуру управления в ЖСК, разбираться в сведениях, подлежащих публикации, понимать, какие решения может принимать только общее собрание.

Рекомендую пройти специальные курсы повышения квалификации или попрактиковаться у коллег, более опытных в ведении некоммерческих организаций, перед тем как приступать к самостоятельному ведению ЖСК.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Жилищный кооператив применяет систему налогообложения УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" и оказывает услуги по обслуживанию жилого дома. Жилищный кооператив не заключал с жильцами либо с ресурсоснабжающими организациями посреднические договоры на приобретение (поставку) коммунальных услуг для жильцов дома. Счета на оплату коммунальных услуг перевыставляются жильцам (членам кооператива) без прибыли или убытка для кооператива.
В учетной политике закреплено, что все поступления от жильцов за коммунальные услуги, бюджетные ассигнования и на содержание общего имущества дома являются целевыми взносами, выручкой не являются. Также имеются поступления в виде доходов от сдачи в аренду общего имущества и в виде пени от жильцов за несвоевременную оплату счетов.
Какие виды из указанных поступлений нужно включать в налогооблагаемую базу и учитывать как доходы?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если жилищный кооператив получает целевое финансирование из бюджета либо от собственников помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества дома, а также получает целевые средства из бюджета либо взносы от своих членов на содержание кооператива и ведение им уставной деятельности, то данные целевые средства (поступления) не учитываются в доходах при определении объекта налогообложения по УСН при условии ведения раздельного учета доходов (расходов).
В составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются платежи собственников (жильцов) за коммунальные услуги, за оказанные им услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также пени за просрочку данных обязательных платежей, поступления от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома.

Обоснование позиции:
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами и относятся к некоммерческим организациям (ст. 110 ЖК РФ, пп. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся:
1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, которые определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ;
2) внереализационные доходы, которые определяются в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Внереализационными доходами признаются доходы, не указанные в ст. 249 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения при УСН не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Перечень таких доходов является исчерпывающим и не подлежит расширенному толкованию (смотрите, например, письмо Минфина России от 16.01.2015 N 03-11-06/2/815).
В силу пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами, в частности:
- в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами жилищным кооперативам, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (письмо ФНС России от 18.11.2009 N 3-2-13/225);
- в виде средств бюджетов, выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с ЖК РФ жилищным кооперативам, созданным и осуществляющим управление многоквартирными домами в соответствии с ЖК РФ;
- в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами жилищных кооперативов, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с ЖК РФ, на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Кроме того, на основании п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению.
К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности:
- осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях взносы учредителей (участников, членов), а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся жилищному кооперативу их членами (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ);
- средства, предоставленные из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов, бюджетов государственных внебюджетных фондов, на осуществление уставной деятельности некоммерческих организаций (пп. 3 п. 2 ст. 251 НК РФ).
При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.
Таким образом, если жилищный кооператив получает целевое финансирование из бюджета либо от собственников помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества дома, а также получает целевые средства из бюджета либо взносы от своих членов на содержание кооператива и ведение им уставной деятельности, то данные целевые средства (поступления) не учитываются в доходах при определении объекта налогообложения по УСН при условии ведения раздельного учета доходов (расходов) (смотрите, например, письма Минфина России от 17.07.2015 N 03-03-10/41192, от 10.07.2015 N 03-03-07/39875).
Платежи жильцов за коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение и т.п.) являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться жилищным кооперативом в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
При этом хотим обратить внимание, что в случае заключения жилищным кооперативом посреднических (например - агентских) договоров будут действовать нормы пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, согласно которым при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
То есть, если жилищный кооператив будет осуществлять посредническую деятельность исходя из договорных обязательств, доходом жилищного кооператива в таком случае будет являться только агентское (комиссионное или иное аналогичное) вознаграждение. Например, если кооператив, заключив агентский договор, будет выступать в роли агента, приобретающего коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме (жильцов). В целях исполнения такого договора агент заключает договоры с поставщиками услуг - ресурсоснабжающими организациями. Впоследствии агент (жилищный кооператив) как посредник перевыставляет жильцам счета, полученные от поставщиков коммунальных услуг. В таком случае плата за коммунальные услуги не будет учитываться в доходах на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ (письма Минфина России от 13.03.2015 N 03-11-11/13540, от 14.10.2013 N 03-11-11/42627, от 14.09.2011 N 03-11-11/229, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, а также письма Минфина России, касающиеся некоммерческих организаций - ТСЖ, являющихся налогоплательщиками налога на прибыль, от 21.04.2015 N 03-03-07/22593, от 13.04.2015 N 03-03-07/20813, от 26.06.2012 N 03-03-07/29, от 23.05.2012 N 03-03-07/25).
В постановлении АС Северо-Западного округа от 25.12.2015 N Ф07-2047/15 по делу N А42-7042/2014 судьи пришли к выводу, что суммы платежей собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги, поступающие на счет Товарищества, должны учитываться в спорный период в составе его доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, а также включаться в состав доходов от реализации, учитываемых при налогообложении прибыли.
В постановлении АС Северо-Западного округа от 20.11.2015 N Ф07-1264/15 по делу N А26-8726/2014 судьи поддержали налоговый орган и признали, что денежных средств, поступивших на счет Предприятия от собственников помещений за оказанные им услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, являются доходом управляющей компании, включаемым по правилам п. 1 ст. 346.17 НК РФ в налогооблагаемую базу по УСН. При этом, поскольку заявителем в качестве объекта налогообложения выбраны "доходы, уменьшенные на величину расходов", перечисленные в адрес организаций, оказывающих жилищно-эксплуатационные услуги, и подрядчиков денежные средства являются расходами Предприятия (смотрите также определение ВС РФ от 09.03.2016 N 302-КГ16-450, определение СК ВС РФ от 09.07.2015 N 304-КГ15-6946, постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.05.2015 N Ф04-18110/15 по делу N А46-4263/2014, постановление АС Уральского округа от 19.03.2015 N Ф09-544/15 по делу N А50-9748/2014).
Напомним, в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ в целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом, если жилищный кооператив не осуществляет посредническую деятельность в соответствии с заключенными договорами, то в составе доходов при определении налоговой базы по УСН должны учитывать платежи собственников (жильцов) за коммунальные услуги, а также за оказанные им услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома после их уплаты. Одновременно, в случае применения организацией УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, платежи на оплату коммунальных услуг (например плата за свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.) одновременно с отражением их в доходной части такой организации принимаются к вычету в составе расходов, так как они перечисляются соответствующим организациям, оказывающим эти услуги (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письма Минфина России от 10.05.2016 N 03-11-11/26632, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26401, от 30.05.2014 N 03-11-06/2/25965, от 10.02.2014 N 03-11-06/2/5152, от 28.02.2013 N 03-11-11/86).
Поступления от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома также нужно учесть в доходах при применении УСН (ст. 346.15, пп. 1 п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ данные поступления могут быть учтены в составе как доходов от реализации, так и внереализационных доходов (смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 07.12.2007 N 18-11/3/117051@). Порядок учета рассматриваемых доходов следует закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
В соответствии с п. 3 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются штрафы, пени и (или) иные санкции за нарушение договорных обязательств, признанные должником или подлежащие уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу. Следовательно, начисленные и уплаченные жильцами пени за просрочку обязательных платежей и (или) платежей за коммунальные услуги учитываются жилищным кооперативом в составе внереализационных доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН на основании п. 1 ст. 346.15 и п. 3 ст. 250 НК РФ. Об этом сказано также в письме Минфина России от 05.04.2013 N 03-11-06/2/11195.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Агентский договор на оплату коммунальных услуг.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российской коллегии аудиторов Федорова Лилия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

14 сентября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

«Клерк» Рубрика Учет в строительстве

Про жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в законодательстве сказано не много: им посвящен раздел Жилищного кодекса РФ, упоминаются они в Гражданском кодексе РФ. Есть даже Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». Но специального (отдельного) закона, посвященного именно строительному виду кооператива, нет.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Такое определение дано в пункте 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ.

Создается кооператив гражданами и юридическими лицами, желающими объединить свои денежные средства для строительства, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

ЖСК – это разновидность потребительских кооперативов, и относятся они к некоммерческим организациям. Такой вывод позволяют сделать нормы жилищного и гражданского законодательства (п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ; п. 3 ст. 50, ст. 116 Гражданского кодекса РФ). Что немаловажно для организации учета. Правда, согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», на потребительские кооперативы этот закон не распространяется.

Таким образом, правовое положение ЖСК определяется нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также уставом кооператива в части, не противоречащей действующему законодательству.

В уставе должны содержаться следующие сведения: предмет и цели деятельности кооператива; порядок вступления и выхода из него; размер паевых взносов и порядок их уплаты; ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; состав и компетенция органов управления кооператива, а также порядок принятия ими решений и т. д.

Обязательные положения устава кооператива перечислены в статье 113 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, не запрещено включать в устав ЖСК иные не противоречащие указанному кодексу и другим федеральным законам положения.

Жилищно-строительный кооператив создается на собрании учредителей, количество которых не должно быть меньше пяти, но и не должно превышать числа жилых помещений в строящемся доме. Решение собрания учредителей оформляется протоколом.

Права и обязанности юридического лица появляются у ЖСК после государственной регистрации, производимой в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ст. 114 Жилищного кодекса РФ).

Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции. Решения общего собрания служат основанием вселения в жилые помещения в домах кооператива. В периоды между собраниями руководит деятельностью кооператива правление (не менее трех человек). Его члены избирают из своего состава председателя правления ЖСК, если иной порядок не предусмотрен уставом. Кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном нормами гражданского законодательства.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица (п. 1 ст. 111 Жилищного кодекса РФ).

Основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением, согласно статье 124 Жилищного кодекса РФ, является членство в жилищном кооперативе. Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены кооператива, на основании решения общего собрания (конференции) предоставляется жилое помещение в домах этого кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Однако следует знать и о том, что наряду с перспективой вселения в новую квартиру пайщик приобретает также некоторые неприятные обязанности. Так, принадлежность к группе потребительских кооперативов возлагает на членов ЖСК обязанность ежегодно (в течение трех месяцев после утверждения годового баланса) покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этого условия кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.

Кроме того, члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п. 4 ст. 116 Гражданского кодекса РФ). >|Понятие субсидиарной ответственности изложено в статье 399 Гражданского кодекса РФ. Это ответственность, дополнительная к ответственности другого лица, являющегося основным должником.

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ, п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

После регистрации права собственности на жилое помещение член ЖСК (гражданин) должен платить налог на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. Исчисление налога производят налоговые органы с рассылкой (вручением) уведомления об уплате плательщикам. Таким образом, налог со стоимости жилья платит его собственник, а не кооператив.

В то же время, если у кооператива есть объекты, учитываемые на счете 01 «Основные средства» (оргтехника, оборудование и т. д.), их стоимость включается в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Налог кооператив платит с остаточной стоимости указанных объектов. При этом следует учесть то, что активы некоммерческих организаций не подлежат амортизации: на них в конце года начисляется износ. Амортизации не подлежат даже те объекты, которые приобретены за счет средств от предпринимательской деятельности. Поэтому для целей налогообложения учитывают первоначальную стоимость основных средств за вычетом износа, который отражается за балансом на счете 010 «Износ основных средств».

Исключение составляют земельные участки. Они налогом на имущество не облагаются (по ним уплачивается земельный налог).

В то же время, поскольку земельный налог относится к местным налогам, при установлении его в конкретном регионе нормативными правовыми актами местного законодательства могут вводиться налоговые льготы, а также основания и порядок их применения (п. 2 ст. 387 Налогового кодекса РФ).

Перед началом строительства необходимо заняться оформлением правоподтверждающих документов на земельный участок (собственный или арендованный); проектной документации; разрешения на строительство. Пренебрежение этими правилами осложнит оформление прав на построенную недвижимость, а также повлечет наложение значительных штрафов. В частности, строительство без разрешения (если его получение необходимо) обойдется кооперативу в сумму от 500 тыс. до 1 млн руб. Такая ответственность предусмотрена в пункте 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В строительном процессе ЖСК выступает застройщиком.

Застройщик – лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, ремонта (подп. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, вести строительство может застройщик либо привлекаемое им (или заказчиком) на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющее выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам. Виды работ, предусматривающие наличие допуска (а значит, и обязательное членство в СРО), содержатся в Перечне видов работ… оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (утвержден приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624).

ЖСК, являясь юрлицом, не освобождены от ведения бухгалтерского учета. Как некоммерческая организация, не ставящая целью извлечение прибыли, кооператив ведет деятельность «по смете». То есть формирует доходную часть (вступительные, членские, паевые взносы, дополнительные паевые взносы) и направления расходования средств (на строительство дома и текущие затраты на ведение деятельности). Паевые и другие взносы, уплачиваемые в соответствии с порядком, предусмотренным уставом, либо при необходимости дополнительных расходов по строительной смете, отражаются с использованием счета 86 «Целевое финансирование»:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с пайщиками»
КРЕДИТ 86 субсчет «Вступительные взносы» («Членские взносы», «Паевые взносы», «Дополнительные паевые взносы»)

– отражена задолженность членов ЖСК по соответствующим взносам;

ДЕБЕТ 50 (51)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с пайщиками»

– поступили соответствующие взносы от членов кооператива (в разрезе аналитики по каждому пайщику). >|При внесении взносов наличными применение ККТ не требуется, так как эта операция не является реализацией товаров, работ, услуг (ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ).| Расходование средств отражается следующими записями:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– учтены текущие расходы кооператива по ведению деятельности;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Вступительные взносы» («Членские взносы», «Паевые взносы» и т. д.)
КРЕДИТ 20 (26)

– списаны текущие расходы кооператива за счет привлеченных средств целевого финансирования;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10 (60, 69, 70, 76…)

– отражены расходы, связанные со строительством дома;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Паевые взносы» («Дополнительные паевые взносы»)
КРЕДИТ 08

– переданы в собственность пайщиков жилые помещения по полностью оплаченным паям.

Рассмотрим особенности исчисления НДС в различных ситуациях.

При строительстве. Жилищно-строительные кооперативы на средства, полученные от членов кооператива, организуют строительство, а затем передают квартиры их собственникам. Паевые вклады, а также вступительные и членские взносы носят целевой характер, они предназначены на осуществление основной уставной деятельности некоммерческой организации, не связанной с предпринимательской деятельностью. В связи с чем эти средства налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Что касается передачи квартир, члены кооператива, полностью внесшие свои паевые вклады, приобретают право собственности на определенную квартиру, а также долю в общем имуществе многоквартирного дома.

У самого же кооператива права собственности на жилье не возникает. Поэтому его передача собственникам не считается реализацией и также не подлежит обложению НДС.

Данные правила следуют из положений статей 146 (подп. 1 п. 2) и 39 (подп. 3, 4 п. 3) Налогового кодекса РФ.

При отражении «входного» налога нужно помнить о том, что пайщики покрывают взносами все расходы с учетом налога на добавленную стоимость. ЖСК права на вычет не имеет, так как рассмотренные операции НДС не облагаются. Так что «входной» налог, уплаченный кооперативом поставщикам и подрядчикам при строительстве дома, нужно включить в стоимость здания, ведь принять его к вычету, то есть возместить из бюджета, нельзя (подп. 4 п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ).

При дальнейшем обслуживании жилья. Отметим еще одну особенность, связанную с деятельностью ЖСК. После сдачи дома в эксплуатацию кооперативы могут получать от своих членов средства для оплаты коммунальных услуг, услуг по ремонту и пр.

С 1 января 2010 года жилищно-строительные кооперативы законодательно освобождены от уплаты НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества дома (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при условии приобретения кооперативом коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, а услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иными словами, на средства, полученные от граждан в качестве оплаты указанных услуг, НДС начислять не нужно. А вот если кооператив сам оказывает какие-либо услуги своими силами (например, по техническому обслуживанию или текущему и капитальному ремонту жилья), то в этом случае плата за них будет облагаться налогом. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 6 августа 2010 г. № 03-07-11/345.

Паевые вклады, членские и вступительные взносы не включаются также и в базу по налогу на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ).

Правда, для того, чтобы вывести из-под налогообложения эти суммы, их нужно учитывать обособленно от других поступлений и использовать строго на уставные цели.

Но в некоторых случаях и при соблюдении порядка целевого использования взносов и отсутствии коммерческой деятельности у кооператива появляется обязанность по уплате налога на прибыль. Например, при хранении денег на депозитном счете в банке или взимании штрафов (пеней) с тех членов, которые не вовремя уплатили взносы. Проценты по вкладу и суммы штрафов будут включаться во внереализационные доходы ЖСК (п. 3, 6 ст. 250 Налогового кодекса РФ).

Дело в том, что кооператив, будучи юридическим лицом, независимо от его статуса некоммерческой организации является плательщиком налога на прибыль согласно положениям главы 25 Налогового кодекса РФ.

Поэтому для целей исчисления налога на прибыль бухгалтер ЖСК обязан учитывать доходы и расходы на общих основаниях.

Следовательно, проценты по депозитам должны включаться в налогооблагаемую базу независимо от того, ведет организация предпринимательскую деятельность или нет.

Такой вывод подтвержден в письме Минфина России от 3 сентября 2010 г. № 03-03-06/4/82. В нем сказано, что, согласно пункту 6 статьи 250 Налогового кодекса РФ, в состав внереализационных доходов включаются доходы в виде процентов, полученных в том числе по договорам банковского вклада.

При этом чиновники подчеркнули, что положения приведенного пункта не устанавливают специального порядка в отношении признания данных доходов некоммерческими организациями.

При размещении временно свободных средств, полученных от пайщиков, на депозитах существует и еще одна опасность – налоговики могут исключить их из состава целевых, отнеся к нецелевому использованию. Иными словами, кооперативу придется включить суммы своих банковских депозитов (не проценты, а всю сумму вклада) в облагаемую базу по налогу на прибыль организаций.

Доходы, получаемые от предпринимательской деятельности, ЖСК учитывает при налогообложении прибыли в общем порядке.

Привлечение денежных средств граждан через ЖСК на приобретение жилых помещений предусмотрено в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (подп. 3 п. 2 ст. 1).

В то же время в указанной норме определено, что такое привлечение допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

Из чего следует, что меры ответственности, предусмотренные в пункте 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях за неправомерное привлечение и использование средств (штраф в размере от 500 тыс. до 1 млн руб.), к деятельности ЖСК применены быть не могут.

Это обусловлено тем, что нормами законодательства, регулирующего деятельность жилищно-строительных кооперативов, такая ответственность не предусмотрена.

Поэтому к ним могут быть применены лишь общие механизмы ответственности, установленные Гражданским кодексом РФ.

К таким мерам можно отнести уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395). Они рассчитываются исходя из ставки рефинансирования Банка России.

Кроме того, отметим, что в случае нарушения жилищно-строительным кооперативом обязательств по предоставлению жилых помещений его члены могут добиваться взыскания и иных убытков (ст. 15).

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №12, декабрь 2010 г.

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Налоги для ЖСК

В настоящее время невозможно представить свою жизнь без жилья. Жильем является недвижимое имущество. В г. Краснодаре активно развивается рынок жилой недвижимости. Активно развивающимся субъектом на таком рынке и в отношении предоставления жилищных услуг является жилищно-строительный кооператив ( ЖСК ).

В п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) дано понятие жилищным или жилищно-строительным кооперативам, которыми признаются добровольные объединения граждан или в определенных случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Жилищные кооперативы создаются на основании членских взносов для удовлетворения материальных и иных потребностей участников. ЖСК создаются для приобретения, реконструкции и последующего содержания многоквартирных домов.

ЖСК является юридическим лицом (организацией) при создании которой присваивается ИНН, КПП, ОГРН, имеется юридический адрес и может быть открыт расчетный счет в банке.

Такие кооперативы являются некоммерческими организациями в виде потребительских кооперативов, и осуществлять предпринимательскую деятельность могут только для достижения цели, ради которой созданы.

В соответствии со ст. 19 Налогового кодекса РФ (НК РФ) налогоплательщиками, в т.ч. признаются организации, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате соответствующих налогов и (или) сборов. Исходя из чего жилищно-строительный кооператив является плательщиком налогов и сборов. При этом такой налогоплательщик имеет особый статус, так как является некоммерческой организацией.

Жилищно-строительный кооператив может применять общую систему налогообложения. При общей системе налогообложения обычно уплачивают следующие налоги:

налог на добавленную стоимость ( НДС );
налог на прибыль организаций ;
акцизы;
налог на имущество организаций ;
транспортный налог ;
земельный налог и др.

В отношении уплаты ЖСК налога на добавленную стоимость необходимо отметить, что согласно подпунктам 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождаются от налогообложения) реализация коммунальных услуг предоставляемых, в т.ч. жилищно-строительными и жилищными кооперативами в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и предоставляемых коммунальных услуг при условии приобретения их у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроснабжения, газа, водоснабжение и т.д., а также не подлежит налогообложению реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняемых вышеуказанными ЖСК, при условии приобретении данных работ (услуг) у организаций и ИП непосредственно выполняющие эти работы (услуги).

Таким образом, так как вышеуказанная реализация коммунальных услуг и иных благ является основным видом деятельности ЖСК, то такой кооператив освобождается от уплаты НДС, но не освобождается от обязанности по представлению налоговой декларации по НДС, даже если она «нулевая».

Кроме того такое освобождение является правом, а не обязанностью. Немаловажным обстоятельством в освобождении от уплаты НДС является, что такое освобождение возможно только в случае если ЖСК является посредником в осуществления ремонтных работ, в случае если ремонт будет выполняться силами (работниками) самого ЖСК, то налоговый орган попытается доначислить НДС.

В случае если жилищно-строительный (жилищный) кооператив осуществляет иной вид деятельности (сдача в аренду имущества, оказание услуг и т.д.), чем указанный в подпунктах 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ то ЖСК будет выступать полноценным плательщиком НДС.

При применении общей системы налогообложения налог на прибыль организаций является одним из основных исчисляемых налогов. ЖСК также обязан исчислять и уплачивать налог на прибыль организаций.

Налоговой базой, в т.ч. и для жилищно-строительного кооператива является доход, уменьшенный на величину расходов.

Однако согласно ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного в рамках целевого финансирования. К целевому финансированию относится в т.ч. средства бюджетов выделяемых жилищным и жилищно-строительным кооперативам, осуществляющим управление многоквартирными домами, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» и на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Не облагаются налогом на прибыль средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета ЖСК, которые осуществляют и (или) финансируют деятельность, направленную на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Также при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления, полученные некоммерческой организацией (ЖСК) безвозмездно от собственников жилья на проведение ремонта общего имущества. К целевым поступлениям, в т.ч. относятся паевые взносы.

При этом налогоплательщики – получатели (ЖСК) целевых поступлений и целевого финансирования обязаны вести раздельный учет доходов (расходов).

Согласно п. 2 ст. 289 НК РФ ЖСК вправе представлять налоговую декларацию по упрощенной форме по истечение налогового периода, в случае отсутствия обязательств по уплате налога.

Налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации имеющее имущество, признаваемое объектом налогообложения (п. 1 ст. 373 НК РФ).

Таким образом, согласно кодифицированному закону, в случае если ЖСК имеет имущество, то в таком случае жилищно-строительный кооператив обязан исчислять и уплачивать налог на имущество организаций.

Однако на территории Краснодарского края действует закон от 26.11.2003 № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций», согласно которому жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы освобождаются от уплаты налога на имущество организаций (ст. 3).

Но в силу ст. 386 НК РФ такие организации не освобождаются от представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций в налоговый орган.

При наличии транспортных средств, признаваемых в соответствии со ст. 358 НК РФ объектом налогообложения, зарегистрированные на организации (ЖСК), такая организация признается налогоплательщиком транспортного налога. Таким образом, и некоммерческие организации в лице жилищного или жилищно-строительного кооператива обязаны исчислять и уплачивать транспортный налог.

Единственным послаблением для ЖСК может быть то, что транспортные средства, используемые для осуществления деятельности ЖСК зарегистрированы не как грузовые автомобили, а как самоходные транспортные средства, машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу, то в отношении последних установлена более низкая налоговая ставка.

Налогоплательщиком земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст. 398 НК РФ на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, если ЖСК обладает земельным участком вышеуказанными способами, то признается плательщиком земельного налога. А если земельные участки, находящиеся под домом или прилегающей территории принадлежат жильцам, то плательщиками налога признаются жильцы. Кроме того, не редки такие случаи, когда ЖСК является собственником земельного участка и, исходя из чего, является плательщиком земельного налога, но заявляет льготу по уплате налога, так как жильцами многоквартирного дома является льготируемая категория граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны герои России и СССР и т.д.), в данном случае налоговый орган откажет в применении налоговой льготы и попытается доначислить земельный налог.

Итак, основы применения общей системы налогообложения ЖСК отражено выше, но такая некоммерческая организация вправе применить специальный налоговый режим. Применить ЖСК спецрежим может только в виде упрощенной системы налогообложения, иные спецрежимы не вправе применять, так как или не подходит вид деятельности (ЕНВД), или не подходит статус налогоплательщика (ЕСХН, ПСН).

Упрощенная система налогообложения (УСН) может применяться в отношении двух объектов налогообложения и с применением двух налоговых ставок:

доходы, ставка 6 %;
доходы, уменьшенные на величину расходов, ставка 15 %.

Для применения УСН необходимы определенные критерии: представление в определенный срок уведомление о применении УСН, отсутствие филиалов и представительств, доля участия учредителя-организации, средняя численность, остаточная стоимость основных средств и т.д.

При применении УСН налогоплательщик освобождается от уплаты НДС, налога на прибыль организаций и налога на имущество.

Облагаемые и необлагаемые доходы при применении УСН в основном определены в статьях 249, 250, 251 НК РФ, которые относятся к главе налог на прибыль организаций, отчасти и расходы при УСН схожи с расходами при исчислении налога на прибыль организаций. Таким образом, определение налоговой базы при расчете суммы налога по УСН частично идентично с налогом на прибыль организаций.

Кроме общей системы налогообложения и специальных налоговых режимов в налоговом законодательстве существует понятие единая (упрощенная) налоговая декларация.

Единая (упрощенная) налоговая декларация представляется по иным налогам лицом (налогоплательщиком), в т.ч. и ЖСК, не осуществляющим операции, в результате которых происходит движение денежных средств по расчетному счету и не имеющим объектов налогообложения.

Таким образом, налогообложение ЖСК отличается от налогообложения любой другой организации, тем, что является некоммерческой организацией целью которой не является извлечение прибыли, основной вид деятельности не облагается НДС, часть получаемых доходов по налогу на прибыль организаций и УСН не облагаются, особый порядок представления налоговой отчетности по налогу на прибыль организаций, в Краснодарском крае освобождаются от уплаты налогом на имущество, а уплата земельного и транспортного налога зависит от наличия объекта налогообложения.

Итак, исходя из вышеизложенного налогообложение ЖСК в принципе не является особо сложным, но всё таки есть свои тонкости и сложности. Наше юридическое бюро помимо услуг по вопросам налогообложения предлагает и иные юридические услуги для Вас, к примеру, такие как: представление интересов в суде, консалтинг и аутсорсинг, взыскание уплаты коммунальных платежей с должников, составление договоров, узаконивание перепланировки, перевод помещения из жилого в нежилое и иное сопровождение деятельности.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Поможем!

Своевременное и полное исполнение своих обязанностей управляющими компаниями обеспечивает комфортное проживание граждан в многоквартирных домах. Но далеко не всегда мы знаем, что входит в перечень обязанностей УК по содержанию и ремонту домов, соблюдаются ли наши права в сфере ЖКХ. Ответы найдем в Жилищном кодексе.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

путем размещения в ГИС ЖКХ;
ответом на запрос граждан;
в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Права управляющей компании

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
по ремонту и обслуживанию домофона.

Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?

Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:

в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Читайте также: