Налоговый вычет при аренде квартиры

Опубликовано: 22.09.2022

Людям, арендующим жильё, государство со временем, возможно, будет возвращать часть потраченных денег. Получить заветную сумму в 13% смогут не все. Воспользоваться этим правом смогут лица, которые не получили возврат сверх уплаченной суммы за новый объект жилья. Для реализации своих прав гражданам необходимо зарегистрировать договор найма в ЕГРН и представить документы, которые будут подтверждать все расходы.


Минфин предложил внести изменения в систему налогообложения. С вопросом о предоставление имущественного вычета для граждан за съемное жилье выступил начальник управления ФНС. Налоговый вычет при съеме квартиры составит 13% от суммы, прописанной в договоре. В связи с этим в статью 219 предлагают внести изменения, связанные с арендой жилого помещения.

Такая схема вычитания давно практикуется в Европейских странах.

Дополнительно, часть 3 статьи 220 НК РФ расширяется положением, в соответствии с которым плательщик не имеет права на материальный вычет при приобретении жилья, если он осуществил личное право на получение социального вычета по тратам за найм.

Можно ли получить налоговый вычет при аренде квартиры?

На данный момент имущественный вычет при аренде квартиры получить нельзя. Его можно получить при сдаче в аренду нежилого объекта недвижимости. При аренде нежилых помещений арендатор может приобрести вычет НДС за бытовые услуги (свет вода, газ), если они вписаны в договор аренды.

Сложность состоит в том, что граждане, которые сдают свое жилье и те, кто снимает, не предоставляет информацию в ФНС. Лица, арендующие жилые помещения могут быть заинтересованы в возврате денежных средств, уплаченных арендодателю. Но не каждый собственник своей квартиры хочет разглашать сведения, касающиеся сдачи в поднаем жилья.

По статистике 20 % арендодателей платят налоги за сдачу квартиры в пользование другим лицам. В данной ситуации имеются свои преимущества: если арендатор своими действиями или халатным отношением причинит арендодателю ущерб, хозяин помещения вправе потребовать компенсацию и обратиться с иском в суд. А также обезопасить себя от преждевременного ухода временного жильца.


Арендаторы тоже будут иметь свои преимущества:

  • Человек застрахован от выселения из квартиры.
  • Не грозит повышение оплаты за найм жилья. В согласовании с ГК РФ цена аренды жилья не сможет изменяться, чаще чем один раз в год.

Как получит налоговый вычет?

Схема возмещения компенсации следующая:

  • Арендатор жилья представляет официальные документы по зарплате
  • Заключает договор найма с хозяином квартиры. Эта сделка будет обязывать арендодателя уплачивать определенный налог.
  • Сумма возврата не превысит 260 тыс. рублей в год, но не более 390 тыс. рублей.

Гражданин, имеющий официальный заработок, может получить право на вычет при приобретении недвижимости, если работодатель производит отчисления подоходного налога. В размере 13% любое физическое лицо сможет вернуть деньги при покупке недвижимого имущества в следующих случаях:

  • Приобретение недвижимости.
  • Строительство собственного дома.
  • Понесенные расходы на ремонт жилого помещения (необходимы платежные документы, подтверждающие фактические затраты).
  • Вернуть проценты за уплаченную ипотеку.

Возврат денег за аренду

Если законопроект действительно вступит в силу, часть потраченных денежных средств можно будет вернуть. Процедура будет аналогична той, что проводится при покупке квартиры.

Необходимо будет подготовить следующие документы:

  • Физическое лицо, которое снимает жильё, обязано представить справку 2-НДФЛ с места работы;
  • Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • Составить заявление на получение вычета;
  • Предоставить договор аренды;
  • Подготовить платежные документы, подтверждающие оплату аренды помещения.


Справка 2-НДФЛ
Декларация по форме 3-НДФЛ Заявление на получение вычета

Договор аренды
Документ подтверждающий оплату аренды помещения

Специалисты ФНС после рассмотрения заявления вернут сверх уплаченные суммы и получат информацию о человеке, сдающего в аренду жильё.

За сокрытие факта сдачи жилья в аренду лицо могут привлечь к ответственности.

Нужен ли закон

В Минстрое признают, что введение нового законопроекта в налоговое законодательство поможет вывести из «темной зоны» арендодателей. Физические лица при сдаче квартиры в аренду, обязаны заплатить государству налог. Договор аренды квартиры в основном оформляется без регистрации (если договор оформлен на срок менее года).

Съемщики жилья получат возможность вернуть определенную часть своих затрат на аренду.

– Снимал квартиру по договору аренды. Могу ли я получить вычет в 13%? Куда могу предоставить договор аренды? Хозяйка скрывается от уплаты налогов.

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Дмитрий Тихонов:

Сейчас при приобретении квартиры в собственность граждане могут получить налоговый вычет в размере 13%, но не более 260 тысяч рублей. Если речь идет о договоре найма жилья, то на сегодняшний день получить такой вычет пока нельзя​.​

Расходы по найму квартиры или дома можно будет частично компенсировать, если будет реализована​ ​законодательная​ ​инициатива Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию​, как раз и предлагающих ввести данное правило​. Сейчас налоговый вычет при аренде возможен только в случае, если недвижимость нежилая. Тогда можно получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, но опять же только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату и оказывает эти услуги сам арендодатель.

Отвечает налоговый консультант Елена Федотова:

Налоговым законодательством предусмотрено четыре категории налоговых вычетов. Первая это стандартные налоговые вычеты. Предоставляются определенным категориям льготников, а также гражданам, имеющим детей вне зависимости от вида расхода, который гражданин осуществляет. Вторая социальные. Право на них возникает уже в случае осуществления затрат, связанных с благотворительностью, обучением, лечением, а также с негосударственным пенсионным обеспечением и добровольным пенсионным страхованием. Следующий вид имущественные вычеты. Они связаны с реализацией имущества и приобретением различных объектов недвижимости. И, наконец, четвертая категория. Профессиональные вычеты. Возможны в случае несения расходов, связанных, соответственно, с профессиональной детальностью.

Так вот, траты на аренду квартиры из всех вышеуказанных вариантов можно отнести лишь к профессиональным вычетам. И то только в случае выполнения двух условий. Первое Вы являетесь индивидуальным предпринимателем, адвокатом, нотариусом, получаете доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера либо получаете авторские доходы и иные аналогичное вознаграждения. И второе условие квартира, которую Вы арендуете, используется для Вашей профессиональной деятельности, связанной с извлечением дохода (ведь, согласно Жилищному кодексу, жилое помещение для профессиональной деятельности использоваться может). Например, на арендованной квартире Вы проводите уроки репетиторства.

Если названные условия в Вашей ситуации выполняются, то вычет можно получить. В противном случае, к сожалению, нет. Для получения вычета, кроме договора, с Вас могут потребовать документ, подтверждающий оплату расхода. Например, расписку от арендодателя.

Наконец, отвечаю на Ваш вопрос: «Как получить вычет?» Вычет можно оформить или у налогового органа, или у лица, выплачивающего Вам доход. А это, в свою очередь, уже зависит от ряда обстоятельств ведения Вашей деятельности.

Отвечает старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Стоит упомянуть, что 90% всех сдаваемых квартир в России сдаются нелегально, арендодатели не спешат выходить из тени и предоставлять отчетность в налоговую. А это значит, что ежегодно миллионы рублей не попадают в бюджет за счет уклонения от налогов.

Одним из способов стимуляции возвращения арендодателя в налоговую систему является предоставление налогового вычета. А вслед за вычетом для арендодателя появляется вычет для арендатора. Естественно, при официальном оформлении договора аренды.

Предполагается, что возврат денег по аренде будет проходить по стандартной процедуре возврата средств, примерно как при покупке квартиры и т. п. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу и иметь при себе пакет документов:

  • справку по форме 2-НДФЛ;
  • декларацию 3-НДФЛ;
  • заявление на получение вычета;
  • договор аренды жилого помещения, с указанием платежа;
  • чеки или иные документы, подтверждающие факты платежа.

Стоит отметить, что таким способом ФНС получают полную информацию об арендаторе и арендодателе. Это позволит обелить налоговую историю обоих и в дальнейшем упростить взаимодействие последних с инстанцией.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Этот материал обновлен 16.04.2021

Я хочу купить квартиру, сдавать в аренду и получить за нее вычет. Сейчас у меня небольшая официальная зарплата. Я прикинул срок выплаты вычета за покупку квартиры — получилось 5 лет. Если я буду сдавать эту квартиру, мой доход вырастет. Я его зарегистрирую и буду платить налог 13%. За счет налогов с аренды ежемесячная выплата вычета вырастет, и я смогу получить всю сумму за 3 года.

Пример в цифрах. Официальная зарплата сейчас — 20 000 Р в месяц и 240 000 Р в год. Налог с нее — 31 200 Р . Если к официальной зарплате прибавить 10 000 Р в месяц за сдачу квартиры, получится доход 30 000 Р в месяц и 360 000 Р в год. Налог с него — 46 800 Р . Стоимость квартиры — 1 200 000 Р . Если я не буду сдавать квартиру, вычет я получу за 5 лет, а если буду — за 3 года с небольшим.

Расскажите, считаются ли деньги, которые я получаю за сдачу квартиры, официальным заработком? Смогу ли я вернуть вычет за квартиру раньше? И смогу ли я получить вычет с доходов от аренды у работодателя?

Заранее спасибо за ответ,
Роман

Роман, вы правы в том, что доходы от сдачи квартиры нужно декларировать и платить с них налог. И также вы правы в том, что этот налог можно вернуть с помощью имущественного вычета при покупке квартиры. С тем, как это сделать и почему нельзя забрать все деньги через работодателя, а придется подавать декларацию, сейчас разберемся.

Можно ли вернуть налог с доходов от сдачи квартиры

Да, можно. Потому что налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. А это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов — НДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя. Если вы решите сдавать квартиру как самозанятый, ставка с учетом налогового бонуса составит всего 3%, но вернуть эту сумму с помощью вычета будет невозможно.

Если вы будете получать за аренду 10 000 Р в месяц, то за год получите 120 000 Р — это ваш дополнительный доход. В отличие от зарплаты эту сумму вы обязаны декларировать самостоятельно, потому что квартиросъемщик не будет за вас отчитываться и удерживать НДФЛ.

В следующем году вам нужно будет отразить всю сумму дохода в декларации 3-НДФЛ и начислить с нее налог по ставке 13% — 15 600 Р .

Отдельно вы можете указать в декларации зарплату, чтобы посчитать общую сумму дохода и налога за год. Но 31 200 Р НДФЛ на работе с вас уже удержит работодатель. Или вернет вам эту сумму в течение года. Это нужно будет учесть при заполнении декларации.

Всего с доходов на работе и от сдачи квартиры за год будет начислено 46 800 Р налогов. Всю эту сумму можно вернуть из бюджета с помощью любого налогового вычета.

Но нужно понимать, что в вашем случае фактически будет не возврат, а взаимозачет. Вы просто не заплатите в бюджет начисленный НДФЛ, потому что доход от сдачи квартиры перекроется вычетом. К тому моменту, когда наступит срок уплаты этой части налога — 15 июля, вам ее зачтут в счет той суммы, которую государство должно вернуть. Вы не получаете дополнительные деньги из бюджета, а просто не платите туда свои. Фактически налоговая вернет вам не 46 800 Р , а только 31 200 Р НДФЛ, а 15 600 Р вы не заплатите из своего кармана.

Как получить вычет со всех доходов, включая зарплату и сдачу квартиры

За год вы сможете вернуть, или зачесть, в общей сложности 46 800 Р . При этом на покупку квартиры вы потратите 1 200 000 Р . Всю эту сумму можно заявить к вычету и благодаря этому вернуть 156 000 Р налога — 13% от фактических расходов.

Забрать все за год не получится, так как нельзя вернуть больше, чем начислено. Поэтому заявлять вычет со стоимости квартиры вы будете четыре года. Каждый раз неиспользованная сумма вычета будет переходить на следующий год.

Вот что еще нужно учитывать при оформлении имущественного вычета:

  1. У имущественного вычета есть лимит — 2 000 000 Р . Но вы заявите только фактические расходы, то есть 1 200 000 Р . Остаток в сумме 800 000 Р можно будет использовать при покупке другого жилья. В сумму вычета можно включить затраты на отделочные материалы и работы, разработку проектной и сметной документации, расходы на строительство недостроенного дома. У оформления этих расходов есть свои особенности, и налоговая не всегда их принимает.
  2. Кроме расходов на покупку квартиры к вычету можно дополнительно заявить уплаченные проценты по ипотеке. Это поможет не платить налог с доходов от сдачи квартиры, когда основной вычет будет исчерпан. У этого вычета свой лимит и условия.

Как задекларировать доходы от сдачи квартиры внаем

Чтобы задекларировать доходы от сдачи квартиры, нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок — до 30 апреля следующего года. Например, в 2021 году вы будете сдавать квартиру. Тогда вам нужно самостоятельно задекларировать доходы от аренды за 2021 год до 30 апреля 2022 года.

Платить НДФЛ со всего дохода при этом не нужно: его платят до 15 июля, но так как вы сразу заявите вычет, произойдет зачет начисленного налога и налога к возврату из бюджета.

Как вернуть налог с зарплаты и доходов от сдачи квартиры

Вычет можно получить через налоговую в следующем году или через работодателя — в текущем.

Возврат налога через работодателя. Работодатель может вернуть только тот НДФЛ, который он удерживал у своего работника. Или у вас не будут его удерживать каждый месяц. Чтобы получать НДФЛ вместе с зарплатой, нужно взять в налоговой уведомление о праве на вычет и отнести его в бухгалтерию. В течение года вы заберете таким способом 31 200 Р . Вам их выдадут в виде прибавки к зарплате вместо того, чтобы перечислять в бюджет.

Возврат налога с доходов от сдачи квартиры. Доходы от сдачи квартиры вы будете декларировать по итогам года. Всю сумму нужно указать в декларации и там же заявить вычет. Важно сделать это одновременно, чтобы начисления перекрылись налогом к возврату.

Вы укажете в декларации 120 000 Р дополнительного дохода и начислите 15 600 Р НДФЛ. В другом разделе вы заявите имущественный вычет. Ваш доход в размере 120 000 Р перекроет часть вычета в таком же размере. И получится, что по декларации вы ничего не должны бюджету и он вам тоже ничего не должен, — реальных денег вам на счет не поступит. Зато остаток вашего имущественного вычета уменьшится на 120 000 Р .

Вернуть налог реальными деньгами вы сможете, только если сначала его заплатите. Например, подадите декларацию без вычета, до 15 июля заплатите 15 600 Р в бюджет, а потом подадите уточненную декларацию и уже там укажете вычет. Тогда эти 15 600 Р вам вернут. Но это будут ваши же деньги, которые вы до этого потратили.

Вот какие расчеты у вас в итоге получатся за год.

Множество людей по тем или иным причинам сталкиваются с арендой жилья: кто-то в качестве того, кто это жилье сдает, то есть арендодателя, а кто-то в качестве того, кто такое жилье снимает, то есть арендатора. Именно по этой причине вопросы, касающиеся данной темы, а в частности налогового регулирования подобных отношений, стали такими актуальными.

Налоговый вычет при аренде жилья: миф или реальность?

Все чаще и чаще на просторах интернета и в средствах массовой информации ведутся дискуссии на тему налогового вычета, предоставляемого арендатору при съеме жилья. Обсуждения эти небезосновательны и имеют серьезную почву. Но обо всем по порядку.

налог с вычетом для арендатора

Итак, арендные отношения, в большинстве случаев, являются основанием для получения прибыли одной стороной, то есть арендодателем. Согласно законодательству Российской Федерации, часть полученной прибыли, в качестве подоходного налога, необходимо платить государству. Однако огромный процент людей, сдающих жилье в аренду, не отражают в декларациях этот доход и, соответственно, не платят налог. В соответствие с этим рынок аренды жилья относят к «теневому рынку».

Именно это стало главной причиной для принятия мер государством по урегулированию данного сегмента рынка. Министерство Строительства наряду с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию предлагают предоставить налоговый вычет при аренде жилья для арендатора. Это, как полагается, должно повысить желание людей, арендующих жилье, официально оформить сделки, а, следовательно, вывести недобросовестных арендодателей вывести из «тени».

На сегодняшний день, получить такой вычет нельзя, но активно идет процесс подготовки законопроекта.

Процесс возврата части денег за арендную плату

Главным условием для того, чтобы получение налогового вычета за арендную плату стало реальным, является официальное оформление арендной сделки. То есть должен быть заключен официальный договор, включающий в себя информацию о сторонах сделки, о размере арендной платы и о других немаловажных условиях аренды. Помимо договора аренды для уменьшения размера НДФЛ необходимы следующие документы:

  1. справка 2-НДФЛ, подтверждающая наличие у арендатора заработной платы, с которой он уплачивает подоходный налог с физических лиц;
  2. заполненная декларация 3-НДФЛ;
  3. документ, который подтверждает оплату за аренду, то есть чек или расписка;
  4. заявление на получение вычета.

С таким пакетом из 5 документов съемщику жилья нужно обратиться в налоговый орган, где инспектор проведет их проверку и, в случае соответствия всех документов действительности, подтвердит вычет и осуществит его в установленный законом срок.

Разумеется, что в случае такого обращения арендатора, налоговые службы получают необходимую информацию о человеке, сдающем жилье в аренду, которая позволит определить отражает ли последний этот вид дохода в декларации и платит ли с него налог.

Положительные и отрицательные моменты по налоговому вычету при аренде жилья

Как и в любом другом вопросе, тема налогового вычета при аренде имеет две стороны медали, однако положительные и отрицательные моменты есть для всех сторон, качающихся данный процесс, будут различаться.

Что касается стороны, которая арендует дом или квартиру, то найти минусы для нее не удается. Одним большим плюсом является возможность уменьшить затраты.

Когда речь идет об арендодателе, то в первую очередь на ум приходит возникновение расходов, в качестве налога, а дополнительные расходы являются минусом в любом деле для каждого человека. Однако рассуждая подобным образом, имеет смысл задуматься о плюсах, которые как ни странно существуют и для этой стороны:

  • в первую очередь, официальная регистрация арендных отношений избавляет от неожиданного съезда арендаторов;
  • гарантирует сохранность имущества в надлежащем виде;
  • гарантирует ремонт квартиры за счет лица, снимающего жилье, в случае необходимости;
  • гарантирует полную оплату согласно договору.

Если при аренде жилья имеется официальный договор, то в случае необходимости арендодатель может обратиться в суд для установления справедливости, тогда, как без подобного договора оснований для такого обращения не будет.

Также официальная сдача жилья в аренду поможет избежать неприятностей, предусмотренных законодательством при неуплате налогов. Недобросовестный арендодатель может навлечь на себя немалые штрафы, а в случае больших размеров неуплаченных налогов и вовсе лишиться свободы до 5 лет.

Если говорить о государстве, то расходы, которые оно понесет в результате реализации подобной идеи, не идут ни в какое сравнение с объемами, пополнения казны за счет уплаты всеми арендодателями жилых помещений соответствующего налога.

Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?

Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.

В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.

Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.

За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.

Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.

Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.

Как арендодателю уменьшить размер подоходного налога?

Арендаторможет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему налогообложения. Эта схему предусматривает 2 налоговые ставки на выбор предпринимателя:

  • 6% – в этом случае налоговой базой, то есть суммой, облагаемой налогом, считается доход налогоплательщика;
  • 15% – в этом случае налоговой базой являются доходы предпринимателя за вычетом его расходов.

Ставка налога во втором случае больше за счет уменьшения налогооблагаемой суммы. Однако индивидуальному предпринимателю, занимающемуся арендой жилого помещения, выгоднее будет выбрать первый вариант, так как предпринимательские доходы в этом виде деятельности невелики.

Арендодателю платить 6% естественно выгоднее, чем платить 13%, однако при выборе системы налогообложения нужно учесть, что в качестве индивидуального предпринимателя необходимо вносить взносы в пенсионные и социальные фонды, которые с каждым годом растут. Также вместо декларации, такому предпринимателю придется сдавать отчетность в налоговый орган на регулярной основе.

Нюансы арендных отношений

В завершение темы важно выделить несколько нюансов, которые необходимо знать каждому:

  • возможен вычет по коммунальным платежам, в случае, когда они включены в сумму арендной платы;
  • если арендодатель сдает более 2 квартир или домов, то, скорее всего ему придется регистрироваться в качестве индивидуально предпринимателя, так как такая деятельность может быть расценена, как незаконная предпринимательская деятельность;
  • вычет на сегодняшний день можно получить только с аренды нежилого помещения;
  • в некоторых случаях подоходный налог за сдачу жилья в аренду оплачивает арендатор в качестве налогового агента, если подобное условие прописано в договоре.

Подводя итоги вышеизложенного, важно еще раз отметить, что на сегодняшний день невозможно получить налоговый вычет за аренду жилого помещения. Несмотря на то, что данная тема обсуждается очень активно, на данный момент не существует даже законопроекта, идет лишь процесс его подготовки. Обусловлено это тем, что многие политики считают, что важнее стимулировать граждан на приобретение собственного жилья, путем увеличения вычетов и других льгот в данной отрасли, нежели тратить деньги на стимулирование рынка аренды жилья.

Дмитрий Кузьмин

Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.


Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Читайте также: