Продажа квартиры самозанятым налоги
Опубликовано: 14.04.2024
Самозанятые риэлторы на рынке недвижимости: плюсы и минусы. Свежая информация на начало 2021 года по теме самозанятых риэлторов. Перспективы системы самозанятости в России.
Почему тема самозанятости актуальна
На 01 декабря прошлого 2020 года число зарегистрированных самозанятых граждан в России достигло 1,5 миллионов человек. Тема самозанятости граждан очевидно получит свое развитие из-за интереса государства к неучтенным доходам населения.
Как сообщает налоговая служба, из тени выведено более 200 млрд рублей доходов граждан.
Это уже не эксперимент, среди общего числа самозанятых 10% - те, кто одновременно является ИП и самозанятым, - это возможно при соблюдении определенных требований. Большая часть зарегистрированных самозанятых сейчас - граждане в диапазоне 30-40 лет.
Закона о самозанятых нет, есть закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима".
Тем не менее готовится закон "О самозанятости", - о правовом статусе самозанятого, и наверняка в нем будут положения об отчислениях самозанятых граждан в пенсионный фонд и фонды социального и медицинского страхования.
Когда статус самозанятого будет полезным? Если вы ведёте деятельность как ИП в сфере недвижимости и решили сократить расходы, налоговые платежи и существенно упростить отчетность. Если вы работаете как физлицо и встал вопрос легализации своих доходов.
Пенсионеры также могут воспользоваться режимом самозанятости. Надбавка к пенсии как неработающему остается. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования - по желанию.
Самозанятые граждане могут параллельно работать по трудовому договору с оформлением трудовой книжки.
При регистрации в качестве самозанятого необходимо выбрать регион, в котором вы работаете, собираетесь сдавать жилую недвижимость или проводить какие-либо операции с ней.
Важно: не регион вашей регистрации, а регион, в котором ведете предпринимательскую деятельность как риэлтор, например.
На данный момент времени не во всех регионах можно регистрироваться самозанятым, при этом деятельность самозанятому можно вести по всей территории России.
Виды деятельности самозанятого в недвижимости: среди предлагаемого сервисом по регистрации самозанятых перечня услуг, касаемых недвижимости, есть риэлторские и консультационные услуги.
Можно выбрать несколько видов деятельности. Это касается физических лиц, решивших зарегистрироваться в качестве самозанятого. У ИП, решивших сменить режим налогообложения, другой порядок регистрации.
Наличная форма оплаты услуг самозанятых в недвижимости
Оплата клиентами услуг самозанятых в недвижимости, как и в других сферах, производится на основании договора, а если сумма оказанных услуг менее 10 тысяч рублей - договор необязателен. Договоры должны храниться 3 года.
Если сделок нет и денег на счет не поступало, никаких отчетов делать не нужно.
Если клиент оплатил услуги наличными, специально класть деньги на карту, с которой оплачиваете налог, не нужно. Просто в приложении фиксируете новую продажу, ФИО клиента и номер договора.
Налоги и взносы самозанятых в пенсионный и другие фонды
После оказания услуги и получения денег от заказчика в приложении формируете платежку, регистрируете свою продажу, вводите данные по услуге, полученную сумму, автоматически система формирует предварительную сумму налога, которую нужно будет оплатить в следующем месяце.
Самозанятые платят 4% от суммы, полученной от физического лица и 6% - от юридического.
Расходы самозанятого при расчете налога не учитываются, налог рассчитывается с выручки.
Налог самому считать не нужно, отчитываться тоже не нужно. Доход подтверждается только в приложении самозанятого.
Налог на профессиональный доход самозанятыми оплачивается ежемесячно до 25-го числа, это важно понимать.
Для оплаты налога самозанятого в Сбере можно открыть отдельную карту, цифровую, без фактического её выпуска, - именно для оплаты налога, сообщить о ней через приложение в налоговую, в приложении поставить галочку о том, что все суммы, поступающие на данную цифровую карту, являются доходом самозанятого и подлежат налогообложению.
Это удобно, поскольку не нужно будет заполнять форму, автоматически будут формироваться чеки для клиентов и сумма налога для оплаты.
На номер 900 от Сбербанка будет приходить ссылка на чек.
В приложении нужно будет лишь указать, какие услуги были оказаны клиенту по данному платежу.
Рекомендуется детально прописывать в приложении основание платежа.
Автоматически доходы не попадают в приложение. Если вы получили оплату на любую карту, необходимо обязательно фиксировать оплату и ввести эту сумму в приложении. Автоматически вы будете получать уведомление, только если пользуетесь приложением "Свое Дело" от Сбербанка.
Взносы в пенсионый фонд и ФМС с полученных доходов для самозанятых необязательны и остаются на ваше усмотрение. Так же и ИП при переходе на налог на профессиональный доход может не платить взносы.
Ограничения для самозанятых риэлторов и консультантов
Сумма дохода ограничена 2,4 миллионами руб в год накопительным итогом, при её превышении автоматически следует оплата по ставке 13%.
Нельзя самозанятость совмещать с другими налоговыми режимами. Например ИП на упрощенке и самозанятость. Налоговое законодательство предусматривает лишь один режим.
Самозанятые не могут нанимать работников.
Если вы руководитель, не сможете нанять сотрудников, допустим риэлторов. Выход в заключении с ними гражданско-правовых договоров на оказание услуг.
Самозанятые риэлторы и консультанты не могут быть агентами и получать комиссию в виде процентов. Поясню.
Самозанятому нельзя вести деятельность на основании договоров поручения, комиссии и агентского договора (договора агентирования).
Вы знаете наверное, что агент на основании договора осуществляет деятельность за клиента на основании довереннности, например.
Нашли объект недвижимости, купили его, оформили на клиента, осуществили расчет, - то есть полностью провели сделку за клиента, в его интересах за его счет.
То же самое при продаже недвижимости: продали, получили деньги, подали налоговую декларацию за клиента. Это и есть деятельность агента.
Совсем другой порядок, если стороной договора являются исполнители, не наделенные агентскими полномочиями.
В договорах в таком случае стороны именуются Заказчик и Исполнитель. Исполнитель к тому же обязан указать, что является плательщиком налога на профессиональный доход, то есть по статусу - самозанятым гражданином. Если этого не сделать, например, при оказании услуг юрлицу, то оно будет обязано удержать с вашего вознаграждения 13% налога с физлица. А если клиент физлицо, то вам придется подавать декларацию о доходах физлица и платить налог на доходы физлиц НДФЛ.
Самозанятые риэлторы не могут заключать агентские договоры на посреднические услуги.
Что касается консультирования, - отличие консультанта от агента в том, что агент делает анализ рынка недвижимости для клиента, но делает это для себя, чтобы дать клиенту нужную информацию.
Для самозанятого риэлтора необходимо заключать по сути договор на оказание услуг, консультирования в том числе.
Не рекомендуется заключать договоры в качестве агента с указанием % в виде цены договора. Налоговая может посчитать такой договор за договор комиссии, по которому вы все делаете за клиента, а клиент в итоге подписывает договор по сделке с недвижимостью.
Самозанятый риэлтор не подписывает договоры купли-продажи недвижимости по доверенности.
Он может собирать документы, справки для сделки. Может взять доверенность от клиента на получение справок, выписки из ЕГРН, подать документы на регистрацию в рамках договора на оказание услуг.
С самозанятыми риэлторами отказываются работать застройщики. Самозанятые не могут заключать договоры с банками. Зато они не обязаны содержать онлайн кассы.
Пенсионеры могут быть самозанятыми. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования у них - по желанию.
Важно, при регистрации на режиме НПД (самозанятость) с действующим ИП на УСН, важно в течение 20 дней после регистрации закрыть ИП либо отказаться от упрощенной системы налогообложения.
Для самозанятых, сохранивших действующее ИП с видом деятельности "посреднические услуги в сфере недвижимости", устанавливается обязанность встать на учет в Росфинмониторинг и ежеквартально сдавать отчеты. То есть если ИП дополнительно получил статус самозанятого, за ним остается обязанность отчитываться, если ИП закрыто, то в статусе физлица предоставлять отчеты не нужно.
ОКВЭД для самозанятых нет, указываем риэлторские услуги или консультации.
При этом самозанятые граждане могут параллельно работать по трудовому договору с оформлением трудовой книжки.
Нельзя совмещать два специальных налоговых режима, но вы можете платить два налога: НДФЛ как физлицо и налог с профессиональной деятельности как самозанятый.
Самозанятые риэлторы не могут сдавать коммерческие помещения
Домклик регистрирует самозанятых риэлторов в качестве партнеров.
Самозанятые риэлторы могут сдавать в аренду и получать вознаграждение только от сделок с жилыми помещениями, коммерческие помещения к сожалению не подходят для бизнеса самозанятых.
При этом заключать договоры на управление даже жилыми помещениями невозможно, поскольку в таких договорах есть признаки договоров поручения, которые самозанятые не могут исполнять в силу закона.
Самозанятые заключают, действуют и получают вознаграждение от клиентов только на основании договоров на оказание услуг.
Вопросы.
1. Может ли риэлтор, оформленный в качестве ИП и самозанятого одновременно, продавать собственную недвижимость с налогом в 4%, который предусмотривается налогом на профессиональный доход самозанятого?
- Если вы ИП, то и налог при продаже будете платить предусмотренный для ИП.
2. В чём разница налога, предусмотренного упрощенной системой налогообложения (УСН) и налогом самозанятого в 6% (если оплата прошла от юрилица)?
- ИП нужно будет дополнительно делать отчисления в пенсионный фонд и фонды медицинского страхования.
С 2019 года предприниматели, самозанятые и все, кто использует недвижимость и транспорт для бизнеса, могут избежать начисления НДФЛ . Об этом теперь есть федеральный закон — его приняли вместе с законом о налоге для самозанятых. Это очень важные поправки, о которых все давно мечтали, и вот наконец получилось.
👉 Теперь ИП , который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.
Как всегда, тут есть тонкости, но мы обо всем расскажем. Если вы зарабатываете на аренде или боялись становиться самозанятым из-за налогов при продаже имущества, эта новость для вас. И она очень хорошая.
Ну, вернее, как хорошая… Это новость о том, что кому-то можно будет платить меньше налогов. Налог сам по себе — это для многих болезненно, поэтому тут правильнее сказать не «стало лучше», а «стало не так болезненно».
Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества
С 2019 года можно будет не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода. Вот на каких условиях:
- Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.
- Их продают после минимального срока владения.
- Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет. Подробности про сроки ниже.
Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ . Это касается ИП , самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.
При продаже раньше минимального срока другие условия. О них расскажем отдельно.
Кого это касается?
Изменения в налоговом кодексе касаются всех, кто использует жилую недвижимость или транспорт, чтобы получать доход. Таким людям приходится задумываться, как все оформить, чтобы потом не потерять деньги из-за начисления налога при продаже имущества. С этим бывали проблемы, причем внезапные: человек честно платил налоги, а потом все равно оказывался должен государству. С 2019 года все изменится.
Матчасть про налог при продаже имущества
При продаже недвижимости или машины ее владелец получает доход. С доходов нужно платить НДФЛ . Но есть условие, когда налоговой базы вообще не будет: если квартиру или машину продали позже минимального срока владения. Тогда за сколько ни продашь, с бюджетом делиться не придется: не будет ни декларации, ни налогов.
Минимальные сроки владения (при продаже после этого срока налога не будет)
Недвижимость купили до 2016 года | 3 года |
Недвижимость купили после 1 января 2016 года | 5 лет |
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
Любое имущество, кроме недвижимости | 3 года |
Например, Владимир купил квартиру за 3 млн рублей, а через семь лет продал ее за 5 млн. Он заработал 2 млн рублей, но налог вообще не платит, даже с разницы. И декларацию не подает. Так же и с машиной: если купить ее за 600 тысяч рублей, а продать за 800 тысяч через три года, то платить налог будет не нужно.
Как было раньше?
Все эти условия с минимальными сроками владения не касались недвижимости и машин, которые использовали для бизнеса. Например, если Владимир купил три квартиры специально для посуточной аренды и еще две машины, чтобы сдавать их для работы в такси, то при продаже этого имущества даже через пять лет ему могли начислить налог.
Потому что он использовал имущество для предпринимательской деятельности, а в налоговом кодексе есть такая вот оговорка:
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Получалась какая-то дичь, хоть и по букве закона. В итоге возникали две проблемы:
- Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
- Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.
С 2019 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.
Что изменится с 2019 года?
С 2019 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:
- Жилых домов.
- Квартир.
- Комнат.
- Садовых домиков.
- Дач.
- Долей в этих помещениях.
- Транспорта.
Теперь, даже если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис, возили на нем пассажиров, — при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.
Главное, чтобы совпали два условия:
- Имущество из перечня — то есть жилье или транспорт.
- Его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения.
Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.
ИП это освобождение касается?
Да, новое условие о продаже жилья и транспорта без налога касается даже тех, кто официально зарегистрирован как ИП и продает имущество позже минимального срока. Это не письмо Минфина и не вольная трактовка. Теперь это официальная норма налогового кодекса.
Самозанятым тоже не нужно бояться сдавать квартиры легально?
Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.
Раньше было опасно говорить налоговой: вот эту квартиру я использую для предпринимательской деятельности. А в 2019 году можно будет легально работать, платить небольшой налог и не бояться внезапных проверок и жалоб от соседей на нелегальных арендаторов.
А таксистам можно будет не платить налог при продаже машины?
Да, если таксист будет платить НДФЛ как физлицо, оформится как ИП на общей системе или зарегистрируется как самозанятый, он сможет ездить на машине для заработка, а потом продать ее без налога. Но только спустя три года. Если он продаст машину раньше, там будут другие условия. Хотя тоже есть шанс не платить налог, если уменьшить доходы от продажи на расходы от покупки.
Если продать имущество раньше минимального срока
Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.
ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424- ФЗ .
Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.
Как это использовать сейчас?
Если вы используете квартиру, дом или машину для бизнеса и боялись регистрироваться как самозанятый из-за налога с продажи, не бойтесь и регистрируйтесь, чтобы экономить на налогах. При продаже после минимального срока владения налог не начислят. При продаже до минимального срока вы сможете уменьшить доходы на расходы — как сейчас.
Если вы используете имущество как ИП и планируете его продавать, разберитесь с системой налогообложения. Возможно, вам больше подойдет общая или УСН «доходы минус расходы»: там можно не платить налог при продаже имущества или уменьшить его с помощью расходов на покупку. На УСН «доходы» так не получится: начислят по полной программе. Мы сделаем про это отдельный разбор, но пока советуем вам проконсультироваться с грамотным бухгалтером — и как можно быстрее. Не забудьте, что срок смены объекта на упрощенке — 31 декабря, а подать уведомление о переходе на общую систему нужно до 15 января 2019 года.
Если хотите стать самозанятым, подождите 2019 года. Пока регистрации нет. Как только появится, мы все расскажем и покажем.
Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (введен Федеральным законом 422-ФЗ от 27.11.2018 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима…») в 2019 году действовал всего в четырех пилотных регионах (Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан). С начала 2020 года режим распространен на 23 региона, в числе которых Санкт-Петербург и Ленобласть, а к началу сентября своего рода офшорными зонами для тех, кто энергичен, трудолюбив, но не готов работать «на дядю», стали 79 регионов – это почти вся Россия.
В соответствии с ФЗ-422, самозанятый – это физическое лицо, получающее доходы от деятельности, при осуществлении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам.
Как это работает
Режим самозанятости позволяет любому совершеннолетнему гражданину включиться в трудовую деятельность или открыть свое дело хоть сегодня. А в обозримой перспективе президент обещал, что без проблем оформиться в качестве самозанятых смогут даже школьники, достигшие 16 лет.
Автор этих строк, проживая в Петербурге, еще в прошлом году получил статус самозанятого, чтобы получать гонорары от московских интернет-ресурсов. Да, оказывается, так тоже было можно. И для этого даже не пришлось выходить из дома: чтобы начать легально трудиться на себя, достаточно скачать на смартфон приложение «Мой налог», сделать селфи, скан паспорта – и процедура постановки на учет завершена.
Система действительно работает как часы. Точнее, минут двадцать-тридцать – и вы уже официальный самозанятый.
Плюсы и минусы
Во-первых, это бесплатно: ни пошлин, ни за оформление документов платить не надо.
Во-вторых, если вы поставили свою трудовую деятельность на паузу, налоги не взимаются, да и сняться с учета можно в любой момент. Но если дела пошли в гору, а ваш доход превысил установленное для самозанятых ограничение 2,4 млн руб. в год (это, кстати, 200 тыс. руб. в месяц), вы можете перерегистрироваться как ИП.
В-третьих, услуги самозанятых дешевле для заказчика. Для того чтобы вести профессиональную деятельность в качестве самозанятого, не нужен офис, регистрационные и бухгалтерские услуги. Таким образом, цепочка посредников (каждый из которых платит налоги, берет кредиты, обслуживает офис и при этом заинтересован в получении прибыли) между заказчиком и, к примеру, самозанятым сантехником уменьшается до нуля.
Четвертый плюс в том, что самозанятый может совмещать деятельность с официальной работой по трудовому договору. Например, днем работать учителем в школе, а вечером заниматься репетиторством или, к примеру, подрабатывать в качестве программиста, эсэмэмщика, дизайнера, фотографа или того же сантехника.
Единственное ограничение – если вы работаете по трудовому договору, то переоформиться в ту же организацию в качестве самозанятого нельзя: на такой переход действует двухлетний мораторий.
И, наконец, самозанятость – это официально задекларированный доход, а значит, можно рассчитывать на ипотечные или потребительские кредиты.
Минус, впрочем, тоже есть. Он довольно-таки жирный, но не перечеркивает обозначенных выше плюсов: самозанятому не начисляется пенсионный стаж.
Налоги (пока) можно не платить
Теперь собственно о налогах. Если вы работаете по трудовому договору, то с каждого заработанного вами рубля придется заплатить 13% подоходного налога. И еще около 30% этой суммы работодатель должен перечислить в фонды пенсионного и обязательного медицинского страхования.
Итого, чтобы вы получили за работу 8,7 тыс. руб. чистыми деньгами, работодатель должен заплатить почти 13 тыс. руб. – обязательные платежи в бюджет.
Если вы индивидуальный предприниматель, то, получив от заказчика (работодателя) 10 тыс. руб., вы будете вынуждены платить, во-первых, шестипроцентный налог (в данном случае 600 руб.) плюс ежегодные фиксированные платежи в пенсионный фонд (за прошлый год это 32,5 тыс. руб., в этом, с учетом субсидирования в связи с пандемией, 20,3 тыс. руб.). Но в любом случае при небольших или нестабильных доходах с каждых 10 тыс. руб. дохода придется отдавать 1,5–2,0 тыс. руб. налогов.
1-комн. кв. | 35 м 2 | 1/2 этаж
Всеволожск г., Линия 4-я, д 80
Студия | 20 м 2 | 1/16 этаж
Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6
2-комн. кв. | 45 м 2 | 1/5 этаж
Заводской пос., 4
2-комн. кв. | 30 м 2 | 3/3 этаж
Лесное пос., д 15
2-комн. кв. | 44 м 2 | 1/5 этаж
Ломоносов г., Жоры Антоненко ул., д 14
Студия | 23 м 2 | 8/9 этаж
Ломоносов г., Михайловская ул., д 51
Студия | 10 м 2 | 1/5 этаж
Студия | 10 м 2 | 1/5 этаж
1-комн. кв. | 34 м 2 | 5/5 этаж
Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18
2-комн. кв. | 53 м 2 | 3/5 этаж
п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А
Студия | 10 м 2 | 1/5 этаж
Студия | 22 м 2 | 5/12 этаж
Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6
Хотя, конечно, при стабильной выручке от 35–40 тыс. руб. быть индивидуальным предпринимателем выгоднее, чем работать по трудовому договору.
Налоговая ставка для самозанятых – 6% при оказании услуг юридическому лицу и 4%, если услуга оказывается «физику». Но при этом самозанятым начисляются субсидии на уплату налогов. В прошлом году это было 10 тыс. руб. – пока данная сумма не израсходована, ставки для «юриков» и «физиков» составляли соответственно 4 и 3%.
А в этом году, в связи с пандемией, вообще подарок. Во-первых, все уплаченные мной налоги за прошлый год вернули на карточку. Во-вторых, доначислили субсидию в 12 130 руб. Пока она не израсходована, налоги я вообще не плачу: их за меня платит государство. То есть с ближайших 200–300 тыс. руб. легальных заработков налоги мне платить не придется.
Хорошо, скажете вы, мы это уже проходили. Все, кто собирает мебель соседям, сдает квартиры в аренду или приглядывает за пожилыми, выйдут из тени – и тогда-то и начнут гайки закручивать. Не начнут. В законе сказано, что указанные налоговые ставки не подлежат пересмотру до 2029 года.
Что можно, а что нельзя
Когда законопроект готовился, в нем фигурировали только такие услуги, как репетиторство, присмотр за детьми, больными и пожилыми, ведение домашнего хозяйства. Однако после того, как законопроект приобрел статус закона, список разрешенных видов деятельности «растворился».
Таким образом, самозанятый может оказывать почти любые востребованные рынком услуги. Проще сказать, что нельзя. «Запретный» список ФЗ-422 состоит из шести пунктов.
- Реализация подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (алкоголь, табачные изделия, лекарства и т. п.).
- Перепродажа товаров, имущественных прав (исключение – продажа имущества, использовавшегося для личных, домашних или иных подобных нужд).
- Добыча или реализация полезных ископаемых.
- Наем работников (нужен напарник или ассистент – значит, статус самозанятого вы переросли, нужно регистрировать ИП).
- Предпринимательская деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров.
- Нельзя быть одновременно ИП и самозанятым.
Кроме того, в ФЗ-422 также обозначены ограничения по видам доходов. В их число также попадают доходы от продажи и аренды недвижимого имущества (исключение – доходы от сдачи в аренду жилых помещений).
Чем поживиться риэлтору
Во-вторых, да, получается, что самозанятое лицо – одиночка не может оказывать традиционную агентскую услугу с оплатой по факту состоявшейся сделки (см. п. 2 и 5).
Между тем сопровождение сделки с квартирой – это целый комплекс услуг, в который входит (или может входить) предпродажная подготовка (мелкий ремонт, уборка, проведение фотосессии), организация переезда, организация показов и просмотров, консультации, подготовка документов и т. п. Да, это разовые услуги, которые могут оказываться самозанятым лицом (например, стажером агентства) и оплачиваться клиентом либо непосредственно агентством.
Кстати, некоторые агентства недвижимости рекомендуют новичкам и стажерам оформляться в качестве самозанятых. Для быстрого старта – самое то.
Здравствуйте. У вас выходила изумительная история, как ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 000 Р налогов. У меня вопрос по теме.
Допустим, я приобрел квартиру как физлицо и решил ее сдавать. При этом оформил самозанятость, чтобы платить с дохода налог. Если я решу продать квартиру, когда пройдет минимальный срок владения, могут ли мне начислить налог с продажи?
Понимаю, что вы озадачены. Но у вас другая ситуация.
В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не заплатил налог на УСН, а не налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде, по НДФЛ вопросов к нему не было.
Вы сдаете квартиру как физлицо и применяете налог на профессиональный доход — НПД. Этим налогом доходы от продажи недвижимости вообще не облагаются. Надо платить НДФЛ, но не всегда.
Разберемся, в каком случае налог с продажи квартиры придется заплатить, а в каком нет.
Самозанятость и доходы от квартиры
Физлицо может сдавать квартиру, и с дохода от аренды нужно платить налоги. Физлица без статуса ИП могут выбрать между НДФЛ и налогом для самозанятых.
Режим для самозанятых недавно стал доступен во всех регионах страны. Ставка налога — 4% с дохода от физлиц без статуса ИП. За счет налогового вычета первое время ставка будет даже меньше — 3%.
Это очевидная выгода по сравнению с НДФЛ, где ставка составляет 13% для налоговых резидентов и 30% для людей, которые находятся в России менее 183 дней в году.
Но заплатить НПД с дохода от продажи квартиры нельзя: доходы от продажи недвижимости этим налогом не облагаются. С них физлица без статуса ИП или самозанятые платят НДФЛ.
Если квартиру, которую сдавали в аренду, продает ИП на УСН, то налоги с дохода от продажи квартиры можно заплатить на этом же режиме.
Как выйти из тени
Что такое минимальный срок владения квартирой
В налоговом кодексе установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого жилое или нежилое помещение можно продать без уплаты НДФЛ. От налога с продажи квартиры освобождают, если жильем владели три года или пять лет.
Если продаете квартиру в Москве, которую получили по реновации в обмен на старую, учитывают время владения и новой, и старой квартирой.
Вот когда достаточно владеть квартирой три года:
- Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
- Квартиру унаследовали.
- Квартиру получили в результате приватизации.
- Квартиру получили по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением.
- Продается единственное жилье, то есть другого жилья в собственности у владельца нет. Если купить новую квартиру, а старую продать в течение 90 дней после этого, то старая квартира по-прежнему будет считаться единственным жильем.
Есть еще одно исключение: у всех квартир, приобретенных до 2016 года, минимальный срок владения — три года. Так что если купили квартиру до 2016 года, можно продать ее через три года и не платить налог.
Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог с продажи квартиры, нужно владеть ею не менее пяти лет.
Например, если продаете в 2021 году квартиру, которую купили в 2017 году, а у вас в собственности есть другая квартира, то доход от продажи не освобождается от НДФЛ: срок владения — менее пяти лет.
Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности
История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен платить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.
Теперь о вашем случае. Да, в налоговом кодексе сказано, что для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, минимальный срок владения не применяется и надо платить НДФЛ.
Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали. То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. Декларировать этот доход тоже не нужно.
Нужно ли сообщать в налоговую о доходах от продажи квартиры
У налоговой не будет вопросов, если человек продал квартиру после минимального срока владения. В этом случае декларировать доход от продажи и платить налог не нужно. Такой доход освобожден от НДФЛ.
Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.
Если доход не освобожден от НДФЛ, его нужно декларировать и платить налог с учетом вычетов или без. Иначе грозит штраф:
- За непредставление декларации — до 30% от налога, не уплаченного в срок.
- Неуплату налога — до 40% от неуплаченного налога.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.
Выбирайте налоговый режим
Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.
Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.
Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.
Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.
Как начисляется налог и как стать самозанятым
Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.
Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.
Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:
Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.
Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.
О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.
Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.
Читайте также: