Продала квартиру в 2020 году когда подавать декларацию в налоговую

Опубликовано: 26.03.2024

Дмитрий Кузьмин

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2021 году.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье и вы стали его владельцем больше 3 лет назад. Причем неважно, как именно вы стали собственником — купили, получили в подарок или в наследство.

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2021 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

  • Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
  • Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
  • Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2021 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2021 года, через 60 дней. Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней. Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру в собственности и не попадаете под правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. При уплате НДФЛ нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем квартиры до 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года. Вступили в собственность после 1 января 2016 года — ждать придется 5 лет.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если вы попадаете под исключения — получили недвижимость одним из следующих способов:

  • в наследство;
  • в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают;
  • по договору пожизненного содержания (ренты);
  • по договору приватизации.

Как рассчитать минимальный срок владения квартирой

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тот же есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора долевого участия (ДДУ) застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2021 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

  • 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.
  • 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
С 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ — граждане, которые получают доход свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог по ставке 15% с ряда доходов сверх этой суммы. Однако в законе есть оговорка — повышенная ставка не распространяется на продажу недвижимости. Поэтому НДФЛ с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам.

В 2021 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. Не является исключением и НДФЛ при продаже квартиры. Для того, чтобы его вычислить, нужно пройти несколько несложных шагов.

1. Узнайте сумму налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база — это специальный налоговый термин, который обозначает общую сумму, с которой будет рассчитываться налог. Если мы говорим про квартиры, то её можно узнать в зависимости от конкретной ситуации.

Налогооблагаемую базу можно определить двумя путями:

  • по цене от продажи квартиры;
  • по кадастровой стоимости.

Цена продажи квартиры подтверждается документально. Если брать ее за налогооблагаемую базу НДФЛ, ее нужно точно переписать из договора купли-продажи.

Вы купили квартиру за 3 млн руб., сумма подтверждена договором. За налогооблагаемую базу принимается 3 млн руб.

Если нет бумаг, подтверждающих покупку квартиры за определенную сумму, то базу налога можно вычислить по кадастровой стоимости квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

  • если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора;
  • если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн руб.

2. Уменьшите налогооблагаемую базу

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «имущественный вычет». Сделать вычет — это уменьшить облагаемый доход, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартиры есть два варианта вычетов на выбор:

  • За счет имущественного вычета. Это своеобразная льгота от государства в размере до 1 млн руб., которую можно использовать не чаще одного раза в год.
  • На величину расходов на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Уменьшаем базу за счет имущественного вычета. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб.

База стала 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб. этой суммы и считается налог.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Уменьшаем базу на величину задокументированных расходов. Известно, что квартира покупалась за 5 млн руб., на ипотечные проценты потрачено еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход получился отрицательным: 7 000 000 — (5 000 000 + 3 000 000 + 1 000 000) = — 1 000 000 руб.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

3. Посчитайте налог

В общем виде формула налога при продаже квартиры в 2021 году выглядит так: НДФЛ = (налогооблагаемая база — вычеты) * 13%. Подставив свои данные, в итоге вы получите сумму, которую вам предстоит заплатить налоговой.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб. Уменьшена на максимальную величину имущественного вычета — 1 млн руб. В этом случае НДФЛ равен (7 000 000 — 1 000 000) * 13% = 780 000 руб.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб., Уменьшена на сумму подтвержденных расходов на покупку квартиры — 6 млн руб. Тогда НДФЛ равен (7 000 000 — 6 000 000) * 13% = 130 000 руб.

Если есть документы, которые подтверждают сумму покупки квартиры (договоры, квитанции), то налог с продажи минимален — по сути, он составляет лишь разницу между ценой покупки и ценой продажи. В противном случае сумма НДФЛ существенно выше — тогда лучше подождать 3-5 лет и продать квартиру после освобождения от налога.

Как подать налоговую декларацию при продаже квартиры

Налог за продажу квартиры платится путем подачи декларации в налоговую инспекцию по месту проживания. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а стандартная декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.


В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам. Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

В какие сроки нужно платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.

Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:

  • Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
  • Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
  • Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
  • Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году и ранее

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2021 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

  • Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
  • Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

  • Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
  • Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
  • Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

  1. Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
  2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
  3. Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
  4. Умножьте получившуюся базу на ставку.
  5. Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Факт продажи квартиры физическим лицом автоматически вызывает обязанность по заполнению декларации 3-НДФЛ и уплате налога с полученного дохода от реализации при условии, что жилье находилось в собственности продавца менее 5, а в некоторых случаях 3 лет.

Сдать отчетность в ФНС нужно до 30 апреля 2021 года в отношении тех объектов недвижимости, которые проданы в любом месяце 2020 года.

В каких случаях нужно заполнять 3-НДФЛ при продаже квартиры?

Не все продавцы жилой недвижимости должны подавать отчетность о сделке в налоговый орган.

Отчитаться перед ФНС о полученных доходах должны только те граждане, которые продали квартиру, бывшую в собственности:

  1. менее 3 лет — если у продавца нет другой жилой недвижимости;
  2. менее 3 лет — если жилье было получено в качества наследства, в порядке дарения, приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением;
  3. менее 5 лет — во всех прочих случаях (есть другие недвижимые объекты в собственности, либо квартира была получена в порядке, отличающемся от указанных в предыдущем пункте, например, была куплена по договору купли-продажи).

Аналогично и с уплатой налога с полученного дохода — заплатить его нужно при сроке владения жильем меньше минимально допустимого.

Размер налоговой суммы рассчитывается путем умножения налоговой базы на ставку 13%. В качестве налоговой базы берется разность между ценой продажи и имущественным вычетом (1 млн.руб. или расходы на приобретение данного жилья).

Порядок и сроки сдачи декларации в ФНС

Отчитаться перед налоговой службой о проведенной сделке физические лица должны в срок до 30 апреля 2021 года в отношении продаж 2020 года.

При нарушении сроков придется дополнительно уплатить штраф в размере 1000 руб. за несвоевременно поданную декларацию.

Налог можно уплатить позже — до 15 июля 2021 года. Перечислить нужно ту сумму, которая показана в разделе 1 формы 3-НДФЛ. Нарушать сроки не допустимо, придется не только погасить сумму долга, но и доплатить дополнительно за каждый просроченный день пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Сдать налоговую декларацию можно одним из следующих способов:

Гражданин вправе сам выбрать подходящий для себя вариант обращения в ФНС. Главное сделать это вовремя, чтобы не пришлось платить дополнительные штрафы.

Если декларация формируется самостоятельно на компьютере или бумаги без применения программы и личного кабинета, то важно проверить, чтобы используемый бланк был актуален на текущий год.

Периодически происходят обновления действующей формы 3-НДФЛ в соответствии с изменениями налогового законодательства. Необходимо следить за выходом новых бланков.

Новая форма для 2021 года

С 1 января 2021 года действует форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная Приказом ФНС от 28.08.20 № ЕД-7-11/615@. Этот бланк необходимо заполнять для декларирования доходов, полученных за 2020 год.

В новом бланке есть ряд существенных изменений, прочитать о которых подробнее можно в этой статье.

Если декларация будет заполнена на старом бланке, ФНС ее не примет.

Как заполнить, если в 2020 году продано жилье в собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец квартиры, ее доли, дома, комнаты должны заполнить такие листы декларации 3-НДФЛ:

  • титульный;
  • раздел 1;
  • раздел 2;
  • приложение 1 и расчет к нему;
  • приложение 6.

То есть в декларации должны быть оформлены шесть листов. Распечатывать нужно только их, пустые листы подавать не нужно. Каждый лист нужно пронумеровать по порядку, на каждом вверху указывается ИНН физического лица, а внизу — личная подпись и дата ее постановки.

При заполнении на компьютере или вручную нужно придерживаться общих правил оформления деклараций — прочитать правила.

Начать оформление можно с указания сведений о полученном доходе от продажи в приложении 1, далее указать сведения о проданной квартире в расчете к прил. 1 и внести размер имущественного вычета в прил. 6.

На основе введенных данных рассчитывается налог к уплате в разделе 2 и подводятся итоги в разделе 1.

В последнюю очередь заполняется первый титульный лист, где приводятся общие сведения о декларации и декларанте.

Инструкция по заполнению

Ниже в таблице даны пояснения, какие именно строки и поля нужно заполнить при подаче 3-НДФЛ в связи с продажей квартиры:

Поле декларации

Инструкция по заполнению

Титульный лист

Показывает, в который раз подается декларация в отношении конкретной сделки по продаже квартиры.

Если в первый раз – то ставится 0.

Четырехзначный номер отделения налоговой, которая соответствует месту жительства декларанта и куда сдается декларация.

Сведения о продавце квартиры

Код страны – 643 для российских граждан.

Категория налогоплательщика – 760 для граждан, получивших доход от продажи имущества.

ФИО, сведения о рождении – как в паспорте.

Телефон – обязательно действующий.

Сведения о документе

Если декларацию сдает сам налогоплательщик, то ставится «1», подпись.

Раздел 1

Если нужно заплатить налог, то ставится «1».

Налог от продажи квартиры к уплате – если нужно заплатить.

Ситуация: Клиент продал квартиру, купленную год назад, по той же цене, что и приобрел. Кадастровая стоимость ниже цены продажи. Налог платить не обязан. Но тут налоговая в следующем году присылает требование об уплате налога! Как так? Дело в том, что Продавец вовремя не подал декларацию по форме 3-НДФЛ и не приложил документы, подтверждающие приобретение за ту же стоимость, что и продал (договор, расписку или иные платежные документы)

Итак, в какой форме и до какого числа нужно подать декларацию о доходах по продаже недвижимости.

В 2020 году появилась новая форма налоговой декларации о доходах, заполнять и подавать ее придется на бланке нового образца. Он введен приказом налоговой службы от 07.10.2019 № ММВ-7-11/506. Но это не единственное нововведение в 2020, изменилось и сроки подачи 3-НДФЛ. Связано это с коронавирусом и чрезвычайными мерами, принятыми федеральными и региональными властями.

Некоторые изменения как по форме, так и по содержанию

Указанным выше приказом поменялась не только форма подачи 3-НДФЛ, но и порядок ее заполнения, а именно:

  1. Провели разделение по учету доходов, которые получены за пределами РФ, конкретизировали их;
  2. Ввели уточняющие данные относительно номеров как телефонных, так и корректировки самой декларации;
  3. Предусмотрели разделение затрат отдельно на лечение и приобретение медикаментов, которые используются при определении социального налогового вычета.

Декларация заполняется следующими способами:

  1. Распечатанный или выданный бланк заполняется от руки;
  2. С помощью оргтехники и бесплатного программного обеспечения от налоговой службы.

Заполняется 3-НДФЛ как в территориальном налоговом органе, так и через официальный сайт ФНС. Сделать это можно бесплатно.

Преимущество указанного программного обеспечения в том, что расчет некоторых показателей проводится автоматически. А это существенно упрощает заполнение документа и снижается риск внесения ошибки, за которые впоследствии можно получить штраф и неустойку.

Кто обязан отчитаться за налоги о доходах?

Декларация о доходах 3-НДФЛ подается в тех случаях, когда физическое лицо:

  1. Уплачивает налог самостоятельно, без привлечения работодателя к этому процессу;
  2. Планирует частично или в полном объеме возместить размер уплаченного ранее налога или получить вычет.

В первом случае 3-НДФЛ нужно подать в строго установленные сроки. Во втором случае такие конкретных сроков не установлено.

Обязанность подать декларацию лежит на следующих категориях лиц:

  1. Субъекты предпринимательской деятельности, которые находятся на ОСН – общей системе налогообложения;
  2. Граждане, которые считаются резидентами РФ, но получают доходы за ее пределами;
  3. Лица, получившие доходы в результате сделок по продаже имущества, которое им принадлежало на правах собственности.

Список не полный, предусмотрены и другие случаи, в которых физические лица обязаны отчитаться о доходах перед государством в лице ФНС.

Куда и когда подавать 3-НДФЛ в 2020 году?

Заполненный бланк подается в территориальный налоговый орган по месту регистрации. Принимается во внимание местожительства на момент подачи декларации. Именно по этому принципу ФНС ведет учет плательщиков.

Исключение – нерезиденты РФ, а также продажа недвижимого имущества. Например, в последнем случае декларация подается по месту регистрации этой недвижимости.

До введения мер, связанных с карантином, срок подачи декларации ограничивался последним апрельским днем (но не ранее 01 января, т.е. после окончания отчетного периода — календарный год). При этом уплатить налог нужно было не позднее 15 июля.

Исключение – иностранные граждане, у которых завершается пребывание и деятельность в РФ, они покидают ее насовсем. В этом случае подать декларацию им нужно не позже, чем за 30 дней до выезда.

Правительственным постановлением от 2 апреля 2020 г. № 409 в связи с карантином введены корректировки в сроки подачи декларации – до 30 июля. А вот крайний срок уплаты налога остался прежний. Кроме того, акт отменил традиционные акции «Дней открытых дверей».

Последствия нарушения подачи 3-НДФЛ

Лиц, которые несвоевременно отчитались перед налоговыми органами ждет материальная, административная и даже уголовная ответственность. В первых двух случаях нарушителя могут оштрафовать по ст. 119 НК. Основание – несвоевременно поданная декларация.

Штраф начисляется в размере 5% от суммы налога. Если она внесена частично – от неуплаченной суммы. Штраф начисляется за каждый просроченный месяц, но его максимальный размер не может превышать 30% размера начисленного налога. Минимальный размер штрафа – 1000 р.

Тем лицам, которые продали имущество и не отчитались перед ФНС, грозит комиссия по легализации налогооблагаемой базы. Если будет установлено, что гражданин сознательно уклоняется от отчетности, его могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК.

Кроме того, тем лицам, которые продали квартиру за ту сумму, которую купили и формально доход не получили, но декларацию не подали, рискуют понести существенные финансовые потери. Это произойдет в том случае, если еще не прошел минимальный срок владения, после которого доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения. ФНС начислит налог на всю стоимость недвижимости по договору купли-продажи (но не менее 0,7% от кадастровой стоимости).

Чтобы предупредить такие последствия, рекомендуем проконсультироваться по вопросам налогообложения у наших специалистов. Этот шаг позволит предупредить нежелательные последствия в виде материальной, административной и уголовной ответственности. Кроме того, наши юристы подскажут оптимальные способы налоговой оптимизации и получения вычетов, о которых многие граждане не догадываются.

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Подзаголовки статьи:

Как не платить налог при продаже квартиры

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартир:

  1. Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
  2. Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
  3. Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
  4. Приватизировали квартиру — 3 года.
  5. Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.

Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Минимальный срок владения до и после 2020 года

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ. ». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

  • вы продали единственное жилье;
  • купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Кто платит налог?

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

  • по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
  • по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
  • по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Когда подавать декларацию при продаже квартиры

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Какие необходимы документы

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

  • копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
  • акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
  • платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
  • договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате

Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.

Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.

По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.

Мы все налогоплательщики, вот только помним об этом не всегда. Хорошо еще, когда приходят какие-то уведомления из налоговой инспекции, а если нет? Чтобы не оказаться в ситуации, из-за которой возникла поговорка «пеняй на себя», надо понимать, в какое время года следует позаботиться об уплате того или иного налога.

По сути дела, все мы платим только два вида налогов – налог с полученных доходов и налог на имущество, в том числе и недвижимое. Иногда деньги могут двигаться в обратном направлении – это происходит при получении налогового вычета. Генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин напоминает, в какое время года следует вспоминать об уплате налогов.

С 1 января: возможна подача заявления на возврат НДФЛ (налоговый вычет)

Налоговый вычет предоставляется гражданину один раз в жизни. Если вы никогда им не пользовались, а в 2019 году приобрели недвижимость, то, начиная с 1 января 2020 года, получаете право подать заявление на возврат НДФЛ. Максимальная сумма, с которой предоставляется налоговый вычет, составляет 2 млн рублей, следовательно, вам вернут 260 тыс. руб. – 13% от нее. Если при покупке недвижимости вы использовали ипотечный кредит, то дополнительно получите еще и 13% от суммы процентов, уплаченных к моменту получения вычета.

Существенным условием для реализации права на налоговый вычет является регулярное получение дохода, облагаемого НДФЛ. Проще говоря, для получения вычета в указанном объеме сумма уплаченных вами налогов должна его превышать.

1 апреля – 30 ноября: срок уплаты налога на имущество

Налоговая инспекция получает сведения о вашем недвижимом имуществе из Росреестра. Ее сотрудники заблаговременно рассчитывают сумму налогов за прошедший год и рассылают уведомления и квитанции, в которых она указана.

Помимо отправки бумажных документов посредством «Почты России», налоговая инспекция размещает эту информацию в личном кабинете налогоплательщика на официальном сайте ФНС. Очень рекомендую зарегистрироваться на этом сайте и, не дожидаясь почтовых уведомлений, всегда быть в курсе своих налоговых начислений.

Важно помнить, что данный налог (так же, как и земельный) уплачивается по месту нахождения налогооблагаемого имущества, а не по адресу регистрации собственника.

До 30 апреля: необходимо подать налоговую декларацию, если вы получали доход от продажи недвижимости или сдачи ее внаем

Если в 2019 году вы продавали недвижимость или сдавали ее внаем, как физическое лицо, то вам необходимо до 30 апреля предоставить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Налог при этом составит 13%.

Однако на наших глазах возникает новый порядок уплаты налогов наймодателем. Если зарегистрироваться, как самозанятое лицо, и сдавать квартиру в этом качестве, то налог составит 4% от полученных доходов при сдаче квартиры физическому лицу, и 6% – юридическому. Это уже не НДФЛ, а НДП (налог на профессиональный доход). Согласно п. 3 ст. 1 Закона № 422-ФЗ от 27.11.2018, эта ставка для самозанятых не будет меняться десять лет. Но рассчитывать и платить этот налог надо будет ежемесячно. Правда, сдавать таким образом можно только одну квартиру. Если у вас их несколько, налог с доходов от сдачи остальных придется оплачивать на основании декларации 3-НДФЛ. Кроме того, еще не везде существует возможность стать самозанятым: пока это эксперимент, проводящийся в четырех регионах РФ, включая Москву и область. С 2020 года их будет 23.

Если вы в 2019 году продали недвижимость, то необходимость уплаты НДФЛ определяется сроком владения ею. С 1 января 2016 г. платить его с дохода от продажи следует тем собственникам, которые владели недвижимостью менее пяти лет. Существуют исключения: например, для квартиры, полученной по наследству, подаренной близкими родственниками и т.д., минимальный срок владения в этих случаях составляет три года. C 1 января 2020 года в этот же перечень вошло и единственное жилье собственника.

Важно: налог берется с суммы, составляющей разницу между ценой покупки и продажи квартиры.

Декларацию следует подавать, даже если вы имеете право на налоговые льготы или доход от продажи равен нулю.

Если вы в 2019 году и продавали, и покупали жилье, а право на налоговый вычет еще не использовали, то это следует отразить в декларации. Тем самым можно уменьшить налоги, подлежащие уплате, на величину налогового вычета.

До 15 июля: заплатить налог, указанный в декларации

Данные, представленные вами в декларации, обрабатываются до конца июня. После этого налоговики определяют сумму, подлежащую уплате. Ее можно увидеть в личном кабинете на сайте ФНС или портале государственных услуг РФ gosuslugi.ru. В отличие от налога на имущество, уведомлений о сроках и сумме оплаты по декларации 3-НДФЛ налоговая инспекция присылать не будет. Оплачивать этот налог придется самостоятельно. Сделать это можно в отделениях Сбербанка и на портале госуслуг. Квитанцию для оплаты можно подготовить на сайте налоговой.

Если вы не уложитесь в названный срок, то будете считаться должником, и вам будут начисляться пеня. В дальнейшем, при длительном отсутствии оплаты, речь может пойти о взыскании долга в судебном порядке.

До 1 ноября: заявить о праве на налоговые льготы

Ст. 407 НК РФ содержит перечень оснований для получения налоговых льгот. Если у вас есть такое право, то вы должны подать заявление в налоговую инспекцию и указать объект, в отношении которого хотите получить льготу. При этом необходимо представить документы, подтверждающие право на нее. Помните об этом. После 1 ноября заявление уже не примут, и льготу применят к тому из объектов, сумма налогообложения которого самая большая.

До 1 декабря: оплатить налог на недвижимое имущество на основании уведомления

Не забывайте, что 1 декабря истекает срок оплаты имущественного налога по уведомлениям.

До 31 декабря 2020 года: проверить, все ли в порядке

Несмотря на новогоднее настроение, уделите немного времени контролю правильности начисления и уплаты налогов в уходящем году. Если вы собственник, а уведомление об имущественном налоге не получили (и также при возникновении других вопросов), обязательно свяжитесь с налоговой инспекцией, выясните причину неполучения уведомлений и примите меры для ее устранения.

Читайте также: