Налог с продажи квартиры в эстонии

Опубликовано: 29.04.2024

Для любого владельца жилья весьма трепетным является вопрос о налогообложении при сдаче имущества в аренду или его продаже.

Покупка жилья и расходы

Если вы решили приобрести жилье в Эстонии, то нет необходимости оплачивать налог при покупке. Но будущего собственника ожидают обязательные платежи:

расходы на нотариуса, сумма от 100 евро;
также необходимо внести оплату за перенос данных в регистр (сумма зависит от стоимости имущества).

Также необходимо будет внести 150 евро за оформление разрешения, которое выдают местные властные органы при покупке жилья. Ежегодного налогового сбора для владельцев квартир не предусмотрено, но отчисления на земельные участки обязаны делать владельцы домов, компании, фирмы, а также хозяева, имеющие в собственности несколько объектов недвижимости. Сумма налогового сбора может варьироваться от 0, 25 % до 2,5% (рассчитывается в зависимости от стоимости земли по кадастру), а на сельскохозяйственные участки сумма варьируется в диапазоне от 0,1 до 2 %. Все эти показатели видоизменяются и это зависит от города. Так, например, в Пярну и Таллине этот показатель равен 1, 5%, а 1% он составляет в Тарту.

Земельный налог для владельцев недвижимости (квартир) составляет порядка 30 евро ежегодно, а для собственников земли сумма меняется в зависимости от метража участка. Так за участок в 10 соток, необходимо внести 190 евро налогового сбора. Выплату надо проводить однократно, но если сумма выше 64 евро, то выплачивать ее можно частями. Если не оплатить в срок, то начисляется пеня, ее размер может дойти до 22%. В случае, если налог составляет меньше 5 евро, его автоматически не начисляют к оплате.

Система налогообложения в Эстонии имеет свои особенности, так существуют особые сборы государства, которых нет в других странах. Например, чтобы построить забор, необходимо взять у властей специальное разрешение, стоимость которого составляет 35 евро.

В отношении налога на недвижимость в Эстонии действует ряд правил, которые необходимо знать:

платить налог необходимо, если было продано несколько объектов недвижимости в течение двух лет;
при обмене жилья, которое стоило меньше, на жилье, которое стоит дороже, налог оплачивается с разницы между стоимостью первой и второй квартиры;
в ситуации, когда жилье приобреталось за 6 тысяч евро и потом продалось за 10 тысяч, необходимо платить налог с разницы, т.е. с 4 тысяч евро.

Важным является урегулирование налогообложения в вопросах наследства. Если человек получил недвижимость в наследство или в подарок, то ему необходимо уплатить налог при продаже имущества. Причем процент уплаты будет рассчитываться с полной стоимости жилья, по которой оно и продается.

Существует возможность снизить расходы по налогам, но для этого необходимо продемонстрировать, что в квартире был сделан ремонт и есть подтверждающие расходы на него документы. Во многих случаях есть возможность сократить сумму налогов, если вычесть из нее расходы на нотариуса.

Налог за сдачу квартиры

Многих собственников жилья интересует вопрос, в каких случаях оплата подоходного налога является обязанностью хозяина жилья, а в каких арендатора. Для прояснения ситуации необходимо знать, являются ли арендатор и арендодатель юридическими или физическими лицами.

Сдача в аренду квартиры между частными лицами

В случае, если квартира принадлежит частному лицу и сдается частному лицу, арендодатель прописывает все налоговые суммы в декларацию для подоходного налога и оплачивает налог, соответствующий 20%, а также погашает расходы на содержание квартиры.

По законодательству, действующему с 2016 года для физических лиц действует 20% вычет с дохода, получаемого от аренды жилья на основании договора. Данная сумма рассматривается отдельно от расходов по коммунальным платежам и прочим дополнительным вычетам.

Вариант сдачи фирмой жилья частному лицу

В этом случае доход от сдачи жилья не облагается налогом. Но при таком варианте сдачи в сумму за аренду жилья не включается НДС. Налог на прибыль с фирмы взимается только в случае, если деньги забираются из фирмы. По законодательству Эстонии подлежат налогообложению распределенные прибыли. Если доход фирмы вновь идет на развитие фирмы (реинвестируется), то налогом эта прибыль не облагается.

Сдача жилья частным лицом фирме

В этом случае налог платит фирма, его сумма составляет 20% от платы за аренду жилья брутто. Если частное лицо сдает жилье не профессионально, т.е не является маклером, то компания, которая арендует у хозяина жилье должна будет 20% переводить насчет департамента по налогам. Если частное лицо сдает жилье фирме и это делает профессионально (бизнес по сдаче недвижимости), то никаких уменьшений суммы арендной платы, (идентичных размеру подоходного налога), при уплате фирмой, не предусматривается.

Если договор аренды заключен с юридическим лицом, то оно обязано уплатить подоходный налог со всей суммы за аренду жилья. При этом арендодатель получит 20% с переплаченного подоходного налога при заполнении налоговой декларации. Но стоит быть внимательными и учитывать, что схема, когда арендатор дает дополнительные деньги собственнику и тот декларирует доход, платит налог не возможна.

Очень важно, обратить внимание на оформление договора, на четкое прописанные, кто является арендатором, и кто является арендодателем. Это влияет на обязанность выплачивать подоходный налог. Если возникла непонятная ситуация, то за решением налогового вопроса стоит обратиться или к профессиональному маклеру, или напрямую в Налоговый Департамент.

Подоходным налогом не облагается прибыль, полученная от отчуждения жилого помещения, которое до отчуждения налогоплательщик использовал в качестве своего места жительства (пункт 1 части 5 статьи 15 Закона о подоходном налоге (ЗоПН)). Для применения налогового освобождения закон устанавливает дополнительное условие: налоговое освобождение применяется только в отношении одной сделки в течение двух лет (часть 6 статьи 15 ЗоПН).

При применении положений о налоговом освобождении на практике возникает ряд вопросов.

Отчуждается.

жилое помещение с кладовкой и парковочным местом

При налогообложении налоговый управляющий применяет равное налогообложение, если отчуждается место жительства, и:

в крепостной книге в качестве одной квартирной собственности внесены как жилое помещение, так и относящиеся к жилому помещению кладовка и парковочное место, или

в крепостной книге в качестве самостоятельной квартирной собственности внесены как жилое помещение, так и относящиеся к жилому помещению кладовка (нежилое помещение) и парковочное место (нежилое помещение).

Если зарегистрированные в качестве самостоятельных единиц квартирной собственности кладовка и парковочное место отчуждаются вместе с жилым помещением в рамках одной сделки по продаже, тогда в отношении всей сделки применяются положения о налоговом освобождении при продаже места жительства при условии соблюдения ограничения по одной сделке в течение двух лет.

Если нежилые помещения (кладовка или парковочное место) продаются отдельно (оформляется другая сделка) от жилого помещения (до или после отчуждения жилого помещения), или если кладовка или парковочное место не используются как часть жилого помещения, а используются в коммерческих целях (например, сдается в наем или используется в предпринимательстве), тогда такая продажа облагается налогом.

часть идеальной доли, относящейся к реальной части квартирной собственности

Если отчуждается часть идеальной доли, относящейся к реальной части (например, с целью увеличения реальной части квартирной собственности или с целью создания новой квартирной собственности), тогда передача за оплату облагается налогом, т. к. идеальная доля земельного участка, части строения или оборудования отдельно не рассматривается как жилая площадь налогоплательщика.

Названные части квартирной собственности не входят в состав реальной части квартирной собственности (в состав жилого помещения налогоплательщика), а являются идеальными долями от долевой собственности квартирного дома, соединенные с реальной частью (часть 1 статьи 1 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (PDF) ).

гостевая квартира, которая находится в бизнес-здании и на коммерческой земле

Гостевая квартира – это гостиничное предприятие, в котором гостиничной единицей является квартира, сдаваемая в аренду в полном объеме (часть 8 статьи 18 Закона о туризме). Гостевая квартира используется в коммерческих целях, в связи с этим не распространяется на гостевую квартиру налоговое освобождение.

Обязательственно-правовой закон различает жилое помещение и коммерческое помещение, и, по существу, исключает возможность использования жилых помещений в качестве коммерческих помещений и наоборот. В значении Обязательственно-правового закона жилое помещение – это жилой дом или квартира, используемые для постоянного проживания. Коммерческое помещение – это помещение, используемое при осуществлении хозяйственной или профессиональной деятельности. (Статья 272 Обязательственно-правового закона).

В своем решении Государственный суд согласился, что разумно предположить, что здание будет использоваться для целей, указанных в детальной планировке или в разрешении на строительство. Однако, следует учитывать, что классификация назначения использования зданий на жилые помещения и нежилые помещения в рамках строительного законодательства не происходит на точно такой же основе, как классификация на жилые помещения и коммерческие помещения в значении части 1 статьи 272 Обязательственно-правового закона. Таким образом, нормы строительного права не запрещают использование жилого дома или в нем находящейся квартиры для временного проживания. Также квартира, находящаяся в жилом доме, может быть использована, например, для оказания услуги размещения, т. е. в рамках экономическо-хозяйственной деятельности. (RKHK 3-3-1-47-15)

В отличие от обычной квартиры, предназначенной для использования в качестве места жительства, цель использования гостевой квартиры – коммерческая. Если налогоплательщик действительно использовал гостевую квартиру до отчуждения в качестве своего места жительства, и это подтверждено, тогда в исключительных случаях может быть обосновано применение налогового освобождения как и при продаже обычной квартиры, используемой для проживания.

жилой дом или квартира, которые не использовались в качестве места жительства

В данном случае облагается налогом прибыль, полученная от отчуждения имущества (разница между ценой продажи и стоимостью приобретения). Из прибыли от продажи недвижимости могут быть вычтены расходы, непосредственно связанные с продажей (услуги нотариуса, маклера, государственные пошлины, расходы в связи с оценкой недвижимости и т. п.).

В качестве стоимости приобретения учитываются фактически уплаченные суммы при приобретении недвижимости, ее пополнении и улучшении. В качестве стоимости приобретения не учитываются расходы, понесенные другим лицом, или расходы, понесенные за другое лицо. Приобретение недвижимости подтверждает запись крепостной книге. У недвижимости, полученной в качестве подарка, нет стоимости приобретения.

Фискальная политика Эстонии очень лояльна к бизнесу. Налоги в Эстонии установлены как на местном, так и на государственном уровне.

Общие сведения

Больший процент платежей поступает в государственный бюджет. При этом часть их является подконтрольной местным властям.

Налоговая система страны проста и понятна. Большая часть ставок имеет низкий уровень. Эти особенности делают государство привлекательным для предпринимателей.

Отчисления выплачиваются как юридическими, так и физлицами. Юрлица облагаются следующими их видами:

Акцизные платежи.
Подоходный налог с предприятий.
Лицензирование.
Налог с оборота.
Подоходный налог с дивидендов.

Сравнительная таблица отчислений в Эстонии и в других странах

Особенности налогообложения предприятий

Налог на прибыль в Эстонии актуален в том случае, если доход перераспределяется в пользу учредителя.

01.01.2000 вступил в силу новый закон, в соответствии с которым сбор на прибыль может взиматься как при распределении, так и на фоне ее применения в виде дивидендов.

Под перераспределением доходов следует понимать:

матпомощь;
подаренные средства;
отчисления.

Налоговая ставка для физических лиц, выплачивающих дивиденды, составляет 20 %. Доход облагается налогом только единожды.

Сравнительная диаграмма налогообложения Эстонии и других стран

Юрлица, использующие собственную прибыль, имеют право на учет всех видов выплат, осуществленных в любом другом государстве на фоне получения перераспределенной прибыли.

Если юридическое лицо планирует реинвестировать прибыль в производство, то оно может быть освобождено от всех выплат.

Прирост капитала включается в основную базу. После распределения прибыли он облагается стандартной ставкой. Для дивидендов применяется налог у источника. Оплачивать его приходится по ставке пошлины на доход.

Валютный контроль в стране отсутствует.

Соглашение об избежании двойного налогообложения с Эстонией подписало 60 юрисдикций.

Выплаты с оборотов

В Эстонии имеется аналог НДС, его ставка составляет 20 %. К товарам, реализация которых облагается налогом по ставке в 5 %, следует отнести:

Билеты в цирк.
Билеты на иные культурные мероприятия.
Печатную продукцию.

Налоговая ставка для лекарственных препаратов составляет 0 %.

А также налогом с оборота облагается продажа хозяйственной продукции и оказание хозяйственных услуг.

Если фирма экспортирует свою продукцию в другие государства, то она не подвергается налогообложению.

Налоги с оборотов не взимаются в таких случаях:

Предоставления услуг на территории ЕС.
Продажи продукции на таможенной территории.
Применения временного импорта.

Не взимаются отчисления с оборотов и в том случае, если он составляет менее 16 000 евро/12 мес.

Уровень налоговой нагрузки от прибыли в Эстонии и других странах

Особенности налогообложения физлиц

Подоходный налог в Эстонии имеет единую ставку — 21 %. Окончательный размер отчислений зависит от уровня заработной платы человека.

К эстонским резидентам относятся лица, имеющие ВНЖ в этой стране и находящиеся там более 183 дней/12 мес.

Лица, не являющиеся эстонскими резидентами, платят налог на доход с прибыли, получаемой на территории страны.

Освобождаются от платежей в государственную казну проценты по банковским вкладам. Одновременно предполагается налогообложение для дивидендов по ценным бумагам. Это способствует стимулированию вкладчиков.

Инфографика «Не облагаемый налогом доход 2018»

В Эстонии имеется принудительный вид страхования. Это относится к лицам, имеющим постоянное место жительства, но не имеющим официального места работы или получающим «теневую зарплату». Ставка на одного человека составляет 2,9 %, на организацию — 1,4 % от месячного оклада.

Недавно правительством страны были одобрены новые поправки к закону о подоходном налоге. В соответствии с ними была повышена ставка необлагаемого налогом дохода. Сегодня ее размер составляет 155 евро.

По словам государственной канцелярии, с 01.01.2019 г. была повышена ставка этого налога для пенсионеров. Теперь им предстоит выплачивать с пенсии до 220 евро/30 дней.

Другие виды платежей

Налогообложение в Эстонии включает в себя следующие виды обязательных платежей:

На недвижимое имущество.
Для автомобилистов.
Отчисления на землю.

Особенности земельного налога

Вместо ежегодного налога на недвижимость владельцам частных домов предстоит уплатить земельный налог.

В зависимости от личности налогоплательщика, вида и целевого предназначения участка, предусматриваются некоторые льготы.

Ставка на участок, размер которого составляет 10 соток, — 190 евро. Платить нужно единожды за 12 месяцев. Если сумма платежа более 65 евро, разрешается разбить его на две части.

За просрочку платежа предусмотрена пеня в размере 23 % годовых.

При размере платежа менее 5 % отчисления могут не осуществляться.

От уплаты земельного налога освобождаются следующие категории лиц:

Собственники участка, предназначающегося для постройки дома.
Застройщики.
Владельцы земельного участка до 1500 кв. м, имеющие на нем жилище.

Освобождение от этих отчислений осуществляется на основании условий, определенных соответствующим законом.

Информация для владельцев квартир и домов

Налог на недвижимость в Эстонии не взимается в том случае, если человек собирается покупать квартиру, дом или участок.

Будущий собственник жилища должен будет оплатить только услуги нотариуса в размере 150 евро и госпошлину за внесение квартиры или дома в реестр. Ставка зависит от цены недвижимого имущества, минимально это шесть евро.

Сравнительная таблица стоимости земли в Эстонии и других странах Европы

Если физическими лицами приобретается загородная недвижимость с целью инвестирования, им нужно будет обязательно получить разрешение от местных властей. Цена такой справки составляет 150 евро.

Ставка налога на землю для квартиры составляет 30 евро/12 мес. В северо-восточной части страны под это правило подпадает большая часть 1–3-комнатных квартир.

В Эстонии имеются специфические процедуры и госпошлины, не предусмотренные в других государствах.

Лицам, строящим дом и возводящим забор, приходится платить за него пошлину, ее размер составляет 35 евро.

Информация для владельцев автомобилей

05.12.2016 эстонским минфином было принято решение относительно новой пошлины для владельцев автомобилей.

Сегодня отчисления взимаются только при первичной регистрации ТС на территории страны. А также налог нужно платить при смене владельца авто.

Налоговая ставка привязана к выбросам углекислого газа. Если такой показатель отсутствует, то во внимание принимается мощность двигателя. Она выражается в киловаттах.

Размеры ставок для автомобилей, облагаемых налогом, представлены в таблице.

Показатель выброса углекислого газа (г/км)	Мощность двигателя (кВт)	Размер пошлины (евро)
92–100	77–84	59
162–161	125–132	303
292–301	244–251	579

При выбросах от 301 г/км за каждый следующий грамм углекислого газа добавляется два евро.

Эстонские налоговики утверждают, что от отчисления в государственную казну освобождаются грузовики, масса которых больше 3500 кг, а также тракторы и автобусы.

В соответствии с конвенцией о предотвращении двойного налогообложения, при вывозе транспортного средства в другую страну Евросоюза налогоплательщик может претендовать на возврат пошлины.

Это возможно в том случае, если отчисления за выбросы углекислого газа в Эстонии больше, чем в ином государстве ЕС.

А также владелец авто может ходатайствовать о возврате пошлины при утилизации транспортного средства.

Возврат налогов из Эстонии

Граждане Евросоюза, живущие в Эстонии на зарплату, получаемую от официального работодателя, имеют право на возврат налогов, выплаченных в пользу этой страны. Для этого наемному работнику необходимо иметь на руках сертификат для платежей. Если человек работал на нескольких нанимателей, то ему нужно будет получить сертификат от каждого из них.

Возврат зависит от суммы дохода в налоговом году. Сертификат можно получить только в конце налогового года. В этом документе, помимо з/п работника, указываются вычеты в пользу эстонской казны.

Вернуть пошлину можно через четыре–шесть месяцев после рассмотрения заявления сотрудниками налогового органа.

Важные нюансы

Для юридических лиц налоговый год длится 30 дней. Отчеты об уплате налогов в Эстонии в 2019 году нужно подавать каждый месяц.

Документация передается до 10 числа того месяца, который следует за отчетным периодом. Если налогоплательщик не состоит на учете в специальном реестре, то декларацию ему следует подавать по завершении процедуры перераспределения прибыли.

Предлагаю посмотреть видео «Новые налоги в Эстонии»

За каждый просроченный день начисляется штраф, его размер — 0,06 % от суммы, которая была указана в формуляре.

Иллюстративное фото. CC0 Creative Commons

По поводу купли-продажи недвижимости люди обращаются в Эстонское бюро депутата Европарламента Яны Тоом постоянно. И получают бесплатные юридические консультации. Ответами юриста именно на эту тему мы открываем очередной сезон нашей рубрики.

советник Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом

Прием ведет юрист Центра информации по правам человека Елена Каржецкая.

Я, как говорится, на пороге развода. Могу ли продать унаследованную мною квартиру без согласия супруга, который в ней никогда не жил и о котором я уже давно ничего не слышала?

Юридически эта квартира как наследство — ваше имущество, супруг к нему отношения не имеет. Согласно Закону о семье, недвижимость, полученная в распоряжение за время брака на основании дарения или путем наследования, является раздельным имуществом.

Однако нотариусы часто перестраховываются и просят супруга, чьим имуществом наследуемая недвижимость не является, подтвердить, что тот понимает, о чем идет речь.

Дочь купила квартиру, прожила в ней несколько лет, а потом уехала в Германию, где теперь живет и работает. Квартиру в Эстонии хочет продать. Придется ли ей платить налог?

Здесь имеет значение вопрос налогового резидентства. Ваша дочь, по всей видимости, является налоговым резидентом Германии, а, следовательно, чтобы определить место уплаты налогов, надо смотреть законодательство этой страны. Дочери следует обратиться в информационную службу тамошнего налогового ведомства и уточнить, где и какие налоги ей надо будет заплатить, если она продаст квартиру в Эстонии.

Хочу продать квартиру, нашла покупателя. Он заплатил мне две трети суммы, остальное обещал выплатить в ближайшее время. Как зафиксировать это обещание на бумаге?

Все, что касается квартиры, оформляется только нотариально. В вашем случае можно заключить договор с отложенным переходом права собственности, который будет означать, что право собственности перейдет покупателю только тогда, когда на ваш счет такого-то числа будут переведены все деньги. Срок перевода оставшейся суммы вы с покупателем можете оговорить самостоятельно, а на случай нарушения этого срока вы вправе предусмотреть санкции — вплоть до расторжения договора.

Заключенный вами договор даст покупателю право проживать в квартире, зарегистрироваться там, а также обяжет его оплачивать коммунальные услуги. Но юридическую ответственность за эту квартиру будете нести по-прежнему вы.

Второй неплохой вариант – ипотека. Право собственности переходит покупателю, но в договоре купли-продажи указывается, что продать или заложить квартиру без вашего согласия он не может и что должен вам определенную сумму с таким-то графиком ее погашения. На случай, если новый собственник денег не найдет, устанавливается залог в вашу пользу, то есть ипотека. Очень важно, чтобы она была внесена в крепостную книгу, важно также, чтобы в нотариальном договоре было оговорено ваше право при невыплате вам оставшейся суммы сразу идти к судебному исполнителю. Тот продаст квартиру, и с этой продажи вы получите долг покупателя, а покупатель – в идеале — то, что уже выплатил вам.

У меня есть квартира, вторую недавно унаследовал. Намерен улучшить свои жилищные условия. Если продам обе и куплю одну, должен ли буду заплатить подоходный налог?

Закон о подоходном налоге устанавливает, что с прибыли, полученной от продажи квартиры, следует уплатить подоходный налог. Это правило, а не исключение. Освобождение от уплаты налога может возникнуть только в ряде исключительных и установленных законом случаев. Одно из таких исключений – продажа своего основного места жительства.

Поэтому одну квартиру — лучше полученную в наследство – вам следует продать как жилье, которое на момент продажи вы действительно использовали как основное место жительства. Тогда налог платить не придется (еще условие – в последние два года у вас не должно быть сделок по продаже квартир). А при продаже другой квартиры зафиксируйте разницу между покупочной и продажной ценой, с нее и надо будет заплатить 20-процентный подоходный налог.

Как мне продать квартиру, которую я получила в собственность по дарственной, а для дарителя было прописано право пожизненного проживания в ней?

В такой ситуации продать квартиру вы вправе только с обременением, то есть вместе с человеком, в отношении которого установлена пожизненная рента. Снята она может быть в двух случаях: либо в связи со смертью дарителя, либо если он даст согласие на отмену пожизненного проживания и зафиксирует это у нотариуса. Там же можно прописать пожизненную ренту на другой жилплощади, которой дарителя обеспечат те, кому он в свое время подарил квартиру.

У квартиры два собственника – в равных долях. Эту недвижимость они получили до своих браков. Один из сособственников проживает в квартире, другой – нет. Как ее продать? Будут ли доли облагаться налогом?

Оба собственника и покупатель приходят к нотариусу, подписывают договор купли-продажи и получают деньги, которые делят пополам. Подоходный налог с продажи своей части должен будет заплатить тот собственник, который не использовал это жилище как постоянное место жительства.

После смерти моего мужа его долю нашей квартиры унаследовали я и наш единственный сын. Теперь он захотел продать квартиру. Может ли сделать это без моего согласия?

Нет, не может. Требуется согласие обоих собственников. Если вы не согласитесь, вашему сыну придется обратиться в суд, который и решит судьбу этой недвижимости. Здесь самое важное для вас – не отмахиваться от судебного процесса, а обязательно принимать в нем самое активное участие, вовремя реагируя на каждый поступивший из суда документ. В эстонской судебной практике бывали случаи, когда суд запрещал продажу. Но для этого должны быть чрезвычайно веские основания.

Мы с братом владеем одним участком в равных долях. Он готов продать свою мне, но мы никак не можем сойтись в цене. Недавно брат заявил, что в таком случае продаст свою часть третьему лицу. Вправе ли он это сделать?

Ваше согласие на продажу его доли ему не требуется. Но после заключения нотариального договора купли-продажи он обязан сообщить вам об этом, и вы имеете право в течение двух месяцев подойти к нотариусу, который оформлял сделку, и за ту же сумму выкупить у покупателя этот участок.

Второй вариант. Обратитесь в суд и разделите недвижимость, а в качестве денег, которые вы готовы заплатить за долю брата, предложите сумму, которую готовы обосновать.

Мы внесли предоплату за квартиру, однако через некоторое время продавец передумал ее продавать и деньги нам тоже не возвращает. Что делать?

Обращаться в суд. Поскольку нарушение договора – достаточно широкое понятие, все конкретные моменты может эффективно оценить и вынести решение только суд. Речь пойдет о необоснованном обогащении, и ваше требование будет действительно в течение трех лет.

Как продать квартиру без помощи маклера, если хочу получить деньги за нее наличными?

Цену вы назначите самостоятельно. Чтобы определить ее хотя бы приблизительно, стоит посмотреть предложения по похожим квартирам, выставленные на сайтах продажи недвижимости.

Потом надо дать объявление о продаже и – встречать потенциальных покупателей. Если достигнете с кем-то из них договоренности, вместе пойдете в заранее оговоренное время к нотариусу и оформите сделку купли-продажи. Нотариус обязан на понятном вам языке пояснить все нюансы сделки. Услуги нотариуса оплачиваются поровну. Оформив сделку, продавец и покупатель зафиксируют показания счетчиков, подпишут в квартире акт о передаче этой недвижимости и ключей.

Самый простой способ при выплате вам наличных денег – покупатель должен внести их на депозит нотариуса, откуда они будут перенаправлены на ваш счет после подписания договора купли-продажи.

У нас две квартиры, одну из которых я получил в наследство и в которой мы сейчас живем, а другая досталась супруге по дарственной. В какой последовательности можем продать их без уплаты налога?

Обращу ваше внимание, что обе квартиры являются раздельным имуществом, а значит, и продавцы будет разными. У вас не возникнет общих с супругой продаж и сделок.

По эстонскому законодательству продажа квартиры как получение дохода облагается налогом. Исключением является продажа своего основного места жительства. То есть вам лучше начинать с продажи той квартиры, в которой вы реально проживаете. Если вы в течение последних двух лет не совершали сделок по продаже недвижимости, то подоходный налог с продажи этой квартиры платить не будете.

Далее ваша супруга может переселиться в квартиру, которую получила по договору дарения, зарегистрироваться там, таким образом продемонстрировав ее как свое постоянное место жительства. Через какое-то время (точный срок законом не установлен) она сможет продать эту недвижимость также без налога.

У нас с сестрой квартира в сособственности. Она пустует. Сестра проживает в России и хочет продать эту недвижимость, на что и я согласна. Как это сделать, чтобы ей не пришлось приезжать в Эстонию?

Сестра должна обратиться в нотариальное бюро в своем российском городе и оформить на ваше имя доверенность, где четко прописать, какие действия с квартирой вы можете осуществлять. Скажем, она доверит вам заниматься продажей квартиры с условием, что полученная сумма будет поделена таким-то образом.

Продал квартиру людям с Украины, они перепродали ее соотечественнику, которого не найти. Я пять лет продолжаю жить в ней, плачу за нее. Что меня может ожидать?

У собственника есть основание потребовать вашего выселения. У него нет основания требовать выселения в ту же минуту, потому что оплата вами квартиры в течение длительного времени означает, что у вас с собственником заключен устный бессрочный договор аренды. Прервать этот договор собственник может только при одном условии: уведомив вас заранее, за три месяца. И тогда в течение этого срока вы обязаны будете съехать.

Первая в новом сезоне регистрация на бесплатные юридические консультации Эстонского бюро депутата Европарламента Яны Тоом пройдет 7 сентября с 9 до 12 часов по телефону 6720311.

Налогово-таможенный департамент разъясняет на своем сайте, нужно ли декларировать сумму, полученную от продажи недвижимости, и платить с нее подоходный налог в размере 20%.

В отношении продажи недвижимости основное освобождение от налогов действует в том случае, если человек продает свое место жительства. Однако, зачастую люди забывают о том, что подобное освобождение от налогов можно использовать один раз в течение двух лет и только в том случае, если недвижимость (например, квартира) используется в качестве места жительства вплоть до ее продажи.

Поскольку продажа квартиры может затянуться, Налогово-таможенный департамент руководствуется тем фактом, что квартира использовалась в качестве места жительства как минимум до начала процесса продажи. Однако, квартиры часто сдаются в аренду в течение того периода, пока ведется поиск покупателя и в таком случае возможность использовать освобождение от налогов сразу же пропадает, и возникает необходимость уплатить подоходный налог с дохода, полученного от продажи квартиры. Таким образом, если вы использовали недвижимость в качестве своего места жительства и хотите продать ее без обложения налогом, вы не должны сдавать ее в аренду ни на один месяц до продажи.

Пример

Пилле продала свою квартиру, расположенную в небольшом городе, и использовала освобождение от налога по причине продажи места жительства. Затем она купила в Таллинне квартиру за 80 000 евро, взяв в банке жилищный кредит. В новой квартире она прожила один год, однако обнаружила, что это ей не подходит, так как обязательство по уплате займа и коммунальные платежи оказались слишком большими. Пилле удалось за пару месяцев продать квартиру за 90 000 евро. Таким образом, она получила доход в размере 10 000 евро, который она должна задекларировать в декларации о доходах физического лица. У Пилле не было возможности второй раз использовать освобождение от налога по причине продажи места жительства, поскольку с момента продажи прежнего жилья прошло менее двух лет.

Помимо места жительства, освобождение от налога действует в отношении продажи дачи или садового домика, однако лишь при условии, что недвижимость находилась в собственности продавца более двух лет, и площадь недвижимости не превышает 0,25 гектаров. Также немаловажна цель использования дачи или садового домика: например, согласно судебной практике дача должна использоваться в качестве дачи (а не для постоянного проживания).

Имущество, полученное в наследство или в качестве подарка, будь то квартира, дом или земля, не подлежит налогообложению. Тем не менее, необходимо уплатить подоходный налог в случае перепродажи такого имущества, за исключением случаев, когда полученная в наследство или в подарок недвижимость используется в качестве места жительства до момента продажи. В отношении подарков также следует учитывать то обстоятельство, что в ходе дальнейшей сделки стоимость приобретения для лица, получившего подарок, составляет 0 евро.

Пример

Мари решила продать квартиру, полученную в подарок от пожилой тетушки. Поскольку квартира была в хорошем состоянии и не требовала ремонта, Мари сразу же выставила ее на продажу и получила с продажи квартиры 70 000 евро. У нотариуса она заплатила за оформление сделки 100 евро. Поскольку сама Мари не использовала квартиру в качестве места жительства, освобождение от налогов в отношении данной продажи не действует. Таким образом, в декларации о доходах физического лица она должна задекларировать свой доход на сумму 69 900 евро (70 000 евро - 100 евро) и уплатить с него подоходный налог.

Проще говоря, стоимость приобретения - это стоимость покупки объекта недвижимости вместе с расходами, которые необходимо оплатить для усовершенствования недвижимости. Стоимость приобретения включает в себя расходы на реновирование жилья и сооружение пристройки. В стоимость приобретения не входят общие расходы, связанные с администрированием недвижимости, например, на покраску стен, наклеивание обоев, административные расходы, коммунальные расходы, счета за электричество и так далее. Подоходным налогом облагается разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, из которой вычитаются непосредственно связанные с продажей расходы, например, расходы на сделку у нотариуса. Иногда люди ошибочно думают, что если продаваемая недвижимость была куплена при помощи банковского кредита, и сам продавец фактически не получил на свой банковский счет денег после сделки продажи, то облагаемая налогом прибыль не образуется. Это не так. Прибыль возникает, если стоимость продажи превышает стоимость покупки. Если невозможно применить освобождение от налога, налогообложению подлежит вся полученная прибыль, независимо от того обстоятельства, что она была потрачена на погашение жилищного кредита банку или на покрытие других текущих расходов. Тот факт, что недвижимость приобретается из собственных средств, за счет взятого у друга или полученного в банке кредита, в данный момент роли не играет.

Пример

Пеэтер увидел объявление о продаже, в котором дешево продавалась квартира в плохом состоянии. Хотя у Пеэтера был дом, и он не хотел его менять, он купил квартиру с целью привести ее в порядок и перепродать по более выгодной цене. Цена покупки квартиры составила 50 000 евро, а на ремонт квартиры и внесение усовершенствований для того, чтобы сделать ее пригодной для проживания, было потрачено 25 000 евро. Пеэтер сохранил все документы (счета, квитанции, выписку со счета), связанные с ремонтом квартиры. Для продажи он также нанял маклера, которому должен был выплатить маклерское вознаграждение в размере 3000 евро. Квартиру удалось продать за 110 000 евро, плата за нотариальные услуги составила 300 евро. Пеэтер не смог использовать освобождение от налога, так как фактически он не использовал квартиру в качестве места жительства. Следовательно, он должен задекларировать полученный доход в декларации о доходах физического лица и уплатить подоходный налог. Декларированию подлежит доход, полученный от продажи квартиры на сумму 31 700 евро (110 000 евро - 50 000 евро - 25 000 евро - 3000 евро - 300 евро).

Таким образом, очень важно сохранить все документы, которые подтверждают, сколько денег было потрачено на ремонт. Если бы у Пеэтера не сохранились счета и квитанции, он бы не смог списать со стоимости покупки квартиры 25 000 евро, потраченные на ремонт.

Читайте также: