Квартира как товар для перепродажи на осно

Опубликовано: 29.09.2022


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП на общей системе налогообложения хочет приобрести квартиры по договорам долевого участия. В дальнейшем ИП собирается продавать эти квартиры по договорам долевого участия (в строящемся доме). Указанные операции будут осуществляться в рамках предпринимательской деятельности.
Как в этом случае рассчитывается НДС? Возникает ли объект налогообложения НДС в договорах долевого участия при покупке и продаже? Как рассчитывается налог на доходы физических лиц? Может ли ИП уменьшить доход от продажи по договорам долевого участия на сумму затрат на покупку по договору долевого участия?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации при реализации (передаче) ИП имущественных прав на квартиры возникает объект налогообложения НДС. Налог ИП должен исчислить с разницы между ценой уступки прав на квартиру и суммой, уплаченной застройщику по договору.
В момент оплаты покупателем стоимости переданного ему права у ИП возникнет доход, облагаемый НДФЛ. При определении налоговой базы по НДФЛ ИП вправе учесть в составе профессиональных вычетов сумму расходов, связанных с приобретением прав (т.е. сумму, уплаченную застройщику), при условии документального подтверждения данных расходов.

Обоснование вывода:
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве (далее - договор, ДДУ) расценивается как передача имущественных прав (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 384, п. 3 ст. 385 ГК РФ).
Уступка участником долевого строительства прав требований по ДДУ допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (части 1 и 2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации, как мы поняли, ИП планирует заключить ДДУ, и до момента передачи ему застройщиком объектов долевого строительства (квартир) уступить права требования по договору третьим лицам (новым участникам).

НДС

На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Согласно разъяснениям специалистов Минфина России и налоговых органов, операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по ДДУ, для целей налогообложения следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@). Аналогичную позицию занимают высшие судьи (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Пунктом 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ установлены перечни операций, не признаваемых объектом налогообложения НДС и не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
В частности, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Данная льгота может быть применена в том числе при реализации квартиры в многоквартирном доме (ст. 11 НК РФ, ч. 2 ст. 15, ч.ч. 2, 3 ст. 16 ЖК РФ, письма Минфина России от 21.12.2018 N 03-07-07/93476, от 09.03.2016 N 03-07-08/12870).
Однако в случае, когда реализуется не сама квартира, а имущественные права на нее по ДДУ, норма пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не применяется (письма УФНС России по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 05.12.2006 N 19-11/106200, постановление Восьмого ААС от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В письме Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26 разъяснено, что передача налогоплательщиками имущественных прав на жилые помещения является объектом налогообложения НДС, поскольку такие операции не поименованы в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ. Кроме того, чиновники отмечают, что рассматриваемые операции не относятся к инвестиционным, соответственно, к ним не могут быть применены пп. 1 п. 2 ст. 146 и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.
При передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется по правилам ст. 155 НК РФ, в п. 3 которой сказано, что при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения (доли в них) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
При этом в письмах Минфина России от 06.02.2018 N 03-07-11/7476, от 04.06.2015 N 03-07-14/32284 уточняется, что под расходами на приобретение прав следует понимать размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору*(1).
По мнению судей, в целях применения нормы п. 3 ст. 155 НК РФ расходы на приобретение прав учитываются с НДС (если он был предъявлен продающей стороной). Смотрите, например, постановление АС Северо-Западного округа от 01.12.2016 N Ф07-10135/16 по делу N А52-3495/2015.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации при реализации (передаче) ИП имущественных прав на квартиры новым участникам ДДУ возникает объект налогообложения НДС. Налог ИП должен исчислить с разницы между ценой уступки прав на квартиру и суммой, уплаченной застройщику по ДДУ.
НДС в данном случае исчисляется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ) на день уступки прав, а именно на дату государственной регистрации договора уступки права требования, возникшего из ДДУ (п. 8 ст. 167 НК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008)*(2).

НДФЛ

Согласно п.п. 1, 2 ст. 227 НК РФ ИП самостоятельно производят исчисление и уплату НДФЛ с суммы доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.
В силу п. 2 ст. 54 НК РФ ИП на ОСНО исчисляют налоговую базу по НДФЛ по итогам каждого налогового периода на основе данных Книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций (далее - Книга учета) в порядке, утвержденном приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок).
В Книге учета (раздел I) отражаются все доходы, полученные ИП от осуществления предпринимательской деятельности, без уменьшения их на предусмотренные налоговым законодательством налоговые вычеты (п. 14 Порядка).
Представители финансового ведомства отмечают, что при рассмотрении вопроса порядка учета доходов и расходов ИП следует руководствоваться исключительно положениями главы 23 НК РФ. В данной главе не используются такие понятия, как "кассовый метод" или "метод начисления", поскольку в ней предусматривается особый порядок учета доходов и расходов в целях исчисления НДФЛ (смотрите, например, письма Минфина России от 30.06.2016 N 03-04-05/38420, от 16.07.2014 N 03-04-05/34662).
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (ст. 212 НК РФ).
В целях главы 23 НК РФ дата фактического получения дохода определяется, в частности, как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, либо день передачи доходов в натуральной форме (при получении доходов в натуральной форме), либо как день зачета встречных однородных требований (п. 1 ст. 223 НК РФ). То есть в доход налогоплательщика за соответствующий налоговый период включаются все доходы, дата получения которых приходится на этот налоговый период.
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13% (в том числе доходов от уступки прав требования), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.
В силу п. 1 ст. 221 НК РФ ИП имеет право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. Состав расходов, принимаемых к вычету, определяется ИП самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному гл. 25 НК РФ.
Таким образом, для включения расходов в сумму профессионального налогового вычета ИП требуется одновременное выполнение следующих условий: расходы должны быть фактически произведены (оплачены), документально подтверждены и непосредственно связаны с извлечением доходов. При этом отсылка в абзаце втором п. 1 ст. 221 НК РФ к порядку определения расходов, установленному главой 25 НК РФ, касается только "состава" расходов, а не порядка их учета в налоговой базе. Использование иных методов учета доходов и расходов ИП для целей исчисления НДФЛ законодательством о налогах и сборах не предусмотрено (смотрите, например, письма Минфина России от 20.02.2014 N 03-04-05/7199, от 16.07.2013 N 03-04-05/27723, от 11.11.2013 N 03-04-05/48059, от 16.04.2012 N 03-04-05/8-512).
Исходя из вышеизложенного, полагаем, что в данном случае при уступке имущественного права на квартиру по ДДУ третьему лицу у ИП возникнет доход в момент оплаты покупателем стоимости переданного ему права. При этом в доход ИП не включается сумма НДС, уплаченная в бюджет при переуступке права требования (письма Минфина России от 01.07.2010 N 03-04-05/8-369, от 26.01.2012 N 03-04-05/8-74, постановление Семнадцатого ААС от 20.02.2017 N 17АП-20513/16). Одновременно при определении налоговой базы по НДФЛ ИП вправе учесть в составе профессиональных вычетов сумму расходов, связанных с приобретением прав по ДДУ (т.е. сумму, уплаченную застройщику) при условии соответствия данных расходов критериям п. 1 ст. 221 НК РФ.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
- Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 06.02.2018 N 03-07-11/7476 (Т.Ю. Кошкина, журнал "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 3, март 2018 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Ответ прошел контроль качества

12 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Если в счет предстоящей передачи имущественных прав получена предоплата, НДС исчисляется с разницы между полученной предоплатой и расходами на приобретение уступаемых прав (седьмой абзац п. 1 ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 24.01.2019 N 03-07-11/3785). Исчисленный при получении предоплаты НДС можно принять к вычету с даты передачи имущественных прав (п. 8 ст. 171, второй абзац п. 6 ст. 172 НК РФ).
*(2) В общем случае при реализации имущественных прав налогоплательщик обязан выставить счет-фактуру покупателю (п.п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ). Вместе с тем в силу пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ при реализации имущественных прав лицам, не являющимся налогоплательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ), по письменному согласию сторон сделки счета-фактуры не составляются.

Перечень объектов недвижимого имущества приведен в статье 130 Гражданского кодекса (ГК). К ним относятся земельные участки, участки недр, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации на основании п. 1 статьи 131 ГК. До момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом.

У продавцов при передаче покупателю объектов недвижимости, в большинстве случаев являющихся для целей бухгалтерского учета основными средствами, проблем с отражением выбытия основных средств на счетах не возникает.

Возникает вопрос: как быть покупателю в ситуации, когда он приобретает объект основных средств и перепродает его третьему лицу? Эту хозяйственную операцию можно оформить двумя способами: приобретение объектов недвижимости в качестве либо товара, либо основного средства. Рассмотрим эти способы учета.

    Первый способ.

Согласно п. 3 статьи 38 Налогового кодекса (НК) товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если организация приобрела объект недвижимости в целях перепродажи, то в силу Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н (ПБУ 6/01) она не может принять его к учету в качестве основного средства. Минфин России согласен с такой позицией (Письма от 1 февраля 2008 г. №03-11-04/2/25, от 20 августа 2007 г. №03-11-04/2/206, от 11 июля 2007 г. №03-11-05/148). Хотя в этих Письмах речь идет об организациях, применяющих упрощенную систему налогообложения, это положение можно применить и при общей системе налогообложения.

Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта в качестве расходов на товары на основании пп. 3 п. 1 статьи 268 НК.

Организация в мае 2008 г. приобрело для перепродажи и оплатило здание, бывшее в эксплуатации, за 4 720 000 руб. (в том числе НДС - 720 000 руб.).
В июне сторонняя организация провела ремонт на 1 180 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.).
В июле 2008 г. продало его за 5 900 000 руб. (в том числе НДС - 900 000 руб.).

В учете организации будут произведены следующие записи:

1. Принятие к учету здания в качестве товара:
Д 41 "Товары" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
4 000 000 руб.

2. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
470 000 руб.

3. Организация оплатила здание:
Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" – К 51 "Расчетные счета":
4 720 000 руб.

4. Отражение ремонтных работ по зданию:
Д 91 "Прочие доходы и расходы" субсчет 91.2 "Прочие расходы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
100 000 руб.

5. Выделен НДС:
Д 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
18 000 руб.

6. Зачтен НДС:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям":
470 000 + 18 000 = 488 000 руб.

7. Начисление выручки от реализации:
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - К 90 "Продажи", субсчет 90.1 "Выручка":
5 900 000 руб.

8. Начислен НДС в бюджет:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.3 "Налог на добавленную стоимость" - К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
900 000 руб.

9. Отражение себестоимости реализованного объекта:
Д 90 "Продажи" субсчет 90.2 "Себестоимость продаж" - К 41 "Товары":
4 000 000 руб.

Обратите внимание! Главой 25 НК не предусмотрено увеличение стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы на проведение ремонта объекта недвижимости, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны. Следовательно, организация израсходованные на ремонт объекта недвижимости 100 000 руб. не сможет учитывать при исчислении налога на прибыль.

      Второй способ.

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, указанные в п. 4 ПБУ 6/01.

В этом случае организация сначала учитывает приобретенный объект недвижимости в составе основных средств, начисляет амортизацию, и лишь затем происходит процесс продажи основного средства.

Рассмотрим случай перепродажи объекта. До момента государственной регистрации прав на объект он не приобретает статуса недвижимости, а является лишь совокупностью строительных материалов и конструкций. Следовательно, хозяйственные операции по приобретению и продаже объектов незавершенного строительства аналогичны операциям по приобретению товара.


Таким образом, наиболее оптимальным является первый способ – учет объекта в качестве товара, так как не требует государственной регистрации права собственности.

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

  1. При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
  1. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

  1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
  2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
  3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

  1. Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Продавец квартиры - юридическое лицо, покупатель - физическое лицо. Лица не являются взаимозависимыми.
При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой - покупатель? Как это происходит и оформляется?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль.
У физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета.

Обоснование вывода:

Налогообложение у организации

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).

Согласно пп. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Обратите внимание, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

Таким образом, при применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно исключительно при заключении договора купли-продажи. Следовательно, если организация от льготы по реализации квартиры не будет отказываться, то при заключении договора купли-продажи жилого помещения (в рассматриваемой ситуации - квартиры) с физическим лицом указанная операция может быть освобождена от обложения НДС (письма УФНС РФ по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 27.06.2008 N 19-11/60652).

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признается выручка от реализации любого имущества, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованное имущество, выраженных в денежной и (или) натуральной формах, за вычетом налогов, предъявленных покупателю (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Доход, полученный от реализации квартир, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в договоре купли-продажи (письмо Минфина России от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) организация-налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации на цену приобретения этого имущества.

Обращаем внимание, что при реализации недвижимости неоднозначным является вопрос признания даты получения дохода для целей исчисления налога на прибыль.

При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) (п. 1 ст. 271 НК РФ). Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3. ст. 271 НК РФ). Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на товары (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает с момента государственной регистрации (ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, исходя из норм ст. 223 и ст. 551 ГК РФ доходы от продажи квартир могут быть признаны для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, то есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру (п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).

Аналогичный вывод содержится и в решениях арбитражных судов (постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

Однако контролирующие органы занимают в этом случае иную позицию.

Так, в письмах от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87 (п. 1), от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554 Минфин России указал, что при реализации недвижимости доход следует признавать в момент передачи объекта недвижимости по акту (накладной) приемки-передачи и подачи документов на регистрацию вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав. А в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301 было указано, что у организации (продавца недвижимого имущества) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств, то есть еще до передачи документов на регистрацию. При этом финансовое ведомство не аргументировало свою точку зрения ссылками на нормы права.

Кроме того, в письме от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87 (п. 1) Минфин России объяснил, что в силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Однако некоторые арбитражные суды считают такой подход неправомерным, указывая на то, что на момент подписания такого акта продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности, согласно ст. 209 ГК РФ, составляет три полномочия - владение, пользование, распоряжение (постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

В то же время имеет смысл привести в качестве примера и решение суда, отличающееся от вышеизложенных.

ФАС Поволжского округа в постановлении от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008 (определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора) пришел к выводу, что в целях исчисления налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача. Поскольку глава 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ не содержит ссылок на нормы ГК РФ и не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у приобретателя права собственности на это имущество, суд отклонил ссылку налогоплательщика на положения ст. 223 ГК РФ.

Таким образом, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в разных отчетных (налоговых) периодах, при этом организация решит признать выручку от реализации квартиры на дату государственной регистрации прав собственности покупателем, то в этом случае велик риск возникновения спора с налоговым органом, который может быть разрешен только в судебном порядке.

Заметим, что тот же самый порядок признания дохода (на дату государственной регистрации прав собственности покупателем) не повлечет за собой никаких рисков, если передача квартиры покупателю по акту и государственная регистрация прав собственности покупателя на квартиру произойдут в одном отчетном (налоговом) периоде.

Если организация не готова к возможным спорам с налоговыми органами, то доход следует признать на момент передачи недвижимости по акту приемки- передачи.

Налогообложение у покупателя - физического лица

Сразу отметим, что у физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, фактически израсходованной налогоплательщиком, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов. При этом, если в одном налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественные налоговые вычеты по НДФЛ могут предоставляться по выбору налогоплательщика:

- по окончании соответствующего налогового периода после подачи налогоплательщиком налоговой декларации (в этом случае денежные средства перечисляются налогоплательщику непосредственно налоговым органом) (п. 2 ст. 220 НК РФ);

- до окончания соответствующего налогового периода (в этом случае вычет предоставляется работодателем - налоговым агентом) (п. 3 ст. 220 НК РФ).

В этом случае физическое лицо пишет заявление на имя руководителя организации. К заявлению необходимо приложить уведомление, выданное налоговой инспекцией, подтверждающее право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.

За получением уведомления налогоплательщик самостоятельно обращается в налоговый орган по месту жительства в России. Для этого он подает в налоговую инспекцию:

- письменное заявление о выдаче уведомления;

- документы, свидетельствующие о праве на имущественный вычет.

Форма уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет утверждена приказом Федеральной налоговой службы от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ "О форме уведомления".

Уведомление должно быть выдано налоговым органом в течение 30 календарных дней со дня подачи документов налогоплательщиком.
Для получения имущественного вычета (в обоих случаях) налогоплательщик должен представить в налоговый орган следующие документы (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 25.12.2007 N 03-04-05-01/428, МНС РФ от 30.01.2004 N ЧД-6-27/100@):

- договор о приобретении квартиры;

- документы, подтверждающие право собственности на квартиру;

- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам (квитанции к приходным кассовым ордерам или банковский документ);

- доверенность на оплату, если оплата была произведена другим лицом от имени заявляющего право на вычет налогоплательщика;
- справка (справки) формы N 2-НДФЛ, выданная работодателем (работодателями);

- иные документы, подтверждающие право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.

Обратите внимание, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается. То есть физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет только один раз и только по одному объекту недвижимости из числа поименованных в этом подпункте.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена

6 августа 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Услуги

Общество на УСНО (доходы минус расходы) по договору ДДУ приобрела объект недвижимости. Соответственно объект учтен без НДС. Далее общество переходит на ОСНО и продает объект недвижимости.

Вопросы

Как будет исчисляться база по НДС? По ст. 154 НК?

Как будет исчисляться база по налогу на прибыль? Ранее на УСНО стоимость приобретения недвижимости не была учтена в расходах.

Ответ специалиста

Для ответа на вопрос нужно уточнить для чего был приобретен объект недвижимости, как ОС или как товар.

Если ОС приобретено при применении УСН с объектом "доходы - расходы", то затраты на его приобретение списываются на расходы полностью в течение года, в котором вы ввели в эксплуатацию ОС. Поэтому при переходе на ОСН с начала нового календарного года нет остатка, который можно было бы учесть на ОСН (п. п. 3, 6 ст. 346.13, пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Но если вы утрачиваете право на применение УСН в течение календарного года, то в расходы при УСН до даты перехода войдет только часть стоимости ОС согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Остальную часть, которая на расходы по УСН не перенесена, нужно отразить в налоговом учете на дату перехода на ОСН как остаточную стоимость этого имущества (Письмо Минфина России от 15.03.2011 N 03-11-06/2/34). Ее вы можете списать в расходы по налогу на прибыль через амортизацию исходя из оставшегося срока полезного использования.

Готовое решение: Как учесть при переходе с УСН на ОСН стоимость основных средств, не учтенную в расходах (КонсультантПлюс, 2019)

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 346.25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации, применявшие упрощенную систему налогообложения, при переходе на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль организаций с использованием метода начисления признают в составе расходов расходы на приобретение в период применения упрощенной системы налогообложения товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые не были оплачены (частично оплачены) налогоплательщиком до даты перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль по методу начисления, если иное не предусмотрено главой 25 Кодекса.

Указанные расходы признаются расходами месяца перехода на исчисление налоговой базы по налогу на прибыль организаций с использованием метода начисления.

Состав названных расходов определяется в соответствии со статьей 346.16 Кодекса с учетом положений пункта 2 статьи 346.17 Кодекса.

Так, в частности, на дату перехода на общий режим налогообложения в состав расходов включается стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, но не реализованных в период применения упрощенной системы налогообложения (подпункт 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса).

Учитывая изложенное, в том случае если в период применения упрощенной системы налогообложения организация с целью дальнейшей перепродажи приобрела и оплатила объект недвижимости (жилой дом), который не был реализован в период применения указанного специального налогового режима, то она вправе учесть данные расходы на дату перехода на общий режим налогообложения.

СИТУАЦИЯ: Как учесть в расходах (списать) затраты на приобретение (строительство, сооружение, изготовление) основного средства, если до конца налогового периода (календарного года) налогоплательщик перешел с УСН на общий режим налогообложения?

Налогоплательщик приобрел основное средство в период применения УСН, однако до конца календарного года, в котором оно было куплено, перешел на другой режим налогообложения (например, из-за нарушения условий применения "упрощенки"). Как в таком случае списывать затраты на покупку? Ведь на момент перехода налогоплательщика на ОСН стоимость приобретенного имущества будет перенесена на расходы не полностью (пп. 1 и абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

По мнению Минфина России, в этой ситуации поступать необходимо следующим образом (Письмо от 15.03.2011 N 03-11-06/2/34). На конец последнего отчетного периода, в котором вы вправе были применять "упрощенку", в составе расходов по УСН вы учитываете часть стоимости основного средства, определенную по правилам абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Часть стоимости, которая на расходы по УСН не была перенесена, вы отражаете в налоговом учете на дату перехода на ОСН как остаточную стоимость этого имущества. Далее списание происходит по правилам гл. 25 НК РФ.

По нашему мнению, такой подход является обоснованным и не должен вызывать возражений у налоговых органов.

Путеводитель по налогам. Практическое пособие по УСН

Из этого следует, что если общество приобрело объект недвижимости для перепродажи, тогда в период перехода на ОСН оно может учесть расходы на приобретение по налогу на прибыль.

Если объект недвижимости принимается как ОС, тогда общество на УСН при переходе на ОСНО с 1 января, должно было списать расходы до конца отчетного периода (с условием что объект введен в эксплуатацию). Если же переход был из-за утери применения УСН, тогда остаточную стоимость ОС можно будет отразить в налоговом учете.

Как принять НДС к вычету при переходе с УСН на ОСН

НДС, предъявленный вам после перехода на общий режим, принимайте к вычету в общем порядке. Для вычета входного налога, который вам предъявили в период спецрежима, важно, какой объект обложения при УСН у вас был: "доходы минус расходы" или "доходы".

Если вы применяли УСН с объектом "доходы минус расходы", то вы можете принять к вычету "входной" НДС, который вы имели право, но не успели учесть в затратах по УСН. Право на вычет возникает в первом квартале после перехода на общий режим, если соблюдаются все условия для этого. Это означает в том числе, что покупки вы будете использовать для операций, облагаемых НДС (п. 6 ст. 346.25 НК РФ, Письма Минфина России от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77709, ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@).

Например, заявить налог к вычету вы сможете (пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 1, 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, Письма Минфина России от 01.10.2013 N 03-07-15/40631, ФНС России от 30.07.2018 N КЧ-4-7/14643):

• по приобретенным товарам для перепродажи, которые вы не успели продать в период применения УСН;

• по поставленным вам материалам и сырью для производства, которые вы не оплатили и не использовали в период применения спецрежима;

• по расходам на строительство ОС, которое введено в эксплуатацию после перехода на ОСН. Если ОС вы ввели в эксплуатацию до перехода на ОСН, вычет применить нельзя.

Для вычета зарегистрируйте счета-фактуры поставщиков в книге покупок (п. 1 Правил ведения книги покупок).

Готовое решение: НДС при переходе с УСН на ОСН (КонсультантПлюс, 2019)

Подборка документов:

Статья: Можно ли на ОСН амортизировать ОС, купленное на УСН (Шаронова Е.А.) ("Главная книга", 2018, N 23)

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в январе 2019 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Данная консультация прошла контроль качества:

Рецензент – Чувыгин Александр Павлович, к.э.н., директор ООО «Эксперт-Центр».

Читайте также: