Ндс с аванса при продаже недвижимости

Опубликовано: 26.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобретает у юридического основное средство (здание с земельным участком). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета данной операции у организации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.
Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.
Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.
При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.
При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.
Документальное оформление приведено ниже по тексту.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.
То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" (открыв к нему, например, субсчет "Переданные объекты недвижимости") (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).
Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции "привязаны" к дате акта приема-передачи.
Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.
Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.

Налоговый учет

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.
При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).
Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки товаров;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.
В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).
Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).
При этом, учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).
В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).
На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.

Документальное оформление

Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:
- договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;
- актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;
- записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));
- бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;
- счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);
- Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;
- Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;
- Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;
- Вопрос: Организация "А" заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией "Б" 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
- Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.
*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).
*(3) Исключение - продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
Таким образом, считаем, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.

Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

День отгрузки (передачи) товаров;
День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы - на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Автор статьи — Копирайтер Контур.Бухгалтерии

Счета 19 и 68 для НДС — в чем разница

Счет 19 — «НДС по приобретенным ценностям». На нем учитывается НДС с товаров, работ, услуг, нематериальных активов, основных средств и прочих активов, которые вы покупаете. Это «входной» налог. Когда он увеличивается, проводка составляется с Дт 19 счета, а когда уменьшается, например при вычете, — с Кт 19 счета.

Счет 68 — «Расчеты по налогам и сборам». На нем собирают информацию по всем уплаченным налогам, а не только по НДС. Чтобы сделать учет более понятным, к счету 68 открывают субсчета. Мы будем использовать счет 68-НДС. По дебету отражаются суммы, которые вы заплатили в бюджет, и суммы, списанные со счета 19. По кредиту счета 68 отражаются суммы налога, которые надо будет заплатить в будущем. Разница между дебетом и кредитом счета 68-НДС даст результат декларации по НДС.

Разберемся, как строится учет с использованием этих счетов в стандартных ситуациях.

НДС по продажам

Когда вы продаете товары, работы и услуги, НДС в стандартном случае начисляется на выручку от их реализации. Момент определения базы — наиболее ранняя из двух дат: день отгрузки или день оплаты. То есть именно в этот день надо начислить НДС — составить проводку.

Так как начисляется НДС к уплате в бюджет, мы используем счет 68-НДС по кредиту. Счет по дебету будет зависеть от того, на каком счете мы учитываем выручку от реализации товаров — 90-3 по основной деятельности или 91-2 по прочей.

НДС с реализации товаров начисляем проводкой —Дт 90-3 (91-2) Кт 68-НДС.

Для оформления операции понадобится выданный счет-фактура и его регистрация в книге продаж.

НДС при безвозмездной передаче

Безвозмездная передача с точки зрения НДС приравнивается к реализации. Поэтому НДС надо начислить, даже если вы не получили деньги за передачу товара и не получите в будущем. Налоговая база, с которой начисляется налог, — рыночная стоимость переданного имущества.

Если передаваемое имущество у вас было учтено по стоимости, включающей входной налог, НДС начисляется с межценовой разницы: (Рыночная цена — Покупная стоимость с НДС) × 20/120.

Если в стоимости передаваемых товаров нет входного НДС, налог рассчитывается из рыночной цены без налога по формуле: Рыночная цена без НДС × 20 %.

На сумму начисленного с безвозмездной передачи НДС составляем проводку: Дт 91-2 Кт 68-НДС.

Как и при продаже, надо выставить счет-фактуру и зарегистрировать в книге продаж в том периоде, в котором передано имущество.

НДС с полученных авансов

Когда покупатель оставил вам предоплату, НДС тоже надо начислить. А еще в течение пяти дней выставить ему счет-фактуру. Но при работе с авансами есть особенность — после окончательной отгрузки, расторжения договора или возврата аванса, надо принять к вычету тот НДС, который вы начислили с предоплаты.

Для учета НДС с полученных авансов используется специальный субсчет к счету 76 — 76-АВ. Вся корреспонденция идет со счетом 68-НДС. Вот основные проводки при работе с авансами:

получаем предоплату — Дт 51 Кт 62.02;
начисляем НДС с предоплаты от покупателя — Дт 76-АВ Кт 68-НДС;
принимаем к вычету ранее начисленный НДС — Дт 68-НДС Кт 76-АВ (эту проводку составляем после того, как отгрузили товары, расторгли договор или вернули аванс);
если покупатель попросил вернуть аванс — Дт 62.02 Кт 51.

Субсчета 62.02 и 76-АВ позволяют сохранить в бухучете информацию о полной сумме полученных авансов, включая НДС, по кредиту этих счетов, а в бухбалансе — показать кредиторскую задолженность в виде сумм полученных авансов за вычетом НДС, взятую из дебета счетов.

В месяце получения аванса счет-фактура регистрируется в книге продаж, а в месяце отгрузки и зачета аванса — в книге покупок.

НДС у налогового агента

Налоговые агенты удерживают налог с суммы вознаграждения продавца и сами перечисляют НДС в бюджет. Вы станете налоговым агентом, если на территории РФ купите товары у иностранного лица, которое не состоит на учете в России, арендуете государственное имущество, продадите конфискат. Есть еще ряд случаев, но встречаются они реже.

На сумму удержанного налога из вознаграждения продавца составьте проводки:

учитываем предъявленный НДС — Дт 19 Кт 60;
удерживаем НДС — Дт 60 Кт 68-НДС.

отражаем НДС, предъявленный поставщиком — Дт 19 Кт 60;
принимаем к вычету предъявленный НДС — Дт 68-НДС Кт 19 (только на основании счета-фактуры).

Иногда НДС нельзя принять к вычету. В этом случае он относится на первоначальную стоимость имущества. В проводке по кредиту будет счет 19, а дебет зависит от типа приобретенного товара.

Если вы работаете на УСН и не имеете права на вычет НДС, то можете не отражать сумму входного НДС на счете 19. Это следует прописать в учетной политике.

НДС по выданным авансам

Если вы выдаете продавцу полную или частичную предоплату, то после получения средств он должен передать вам счет-фактуру на полученную сумму. На это у него будет пять календарных дней. По этому счету-фактуре вы сможете принять к вычету НДС, уплаченный в составе аванса.

По авансам делайте следующие проводки:

перечисляем аванс — Дт 60 Кт 51;
отражаем НДС с аванса — Дт 19 Кт 60;
принимаем уплаченный в составе аванса НДС к вычету — Дт 68-НДС Кт 76-ВА.

НДС с аванса, который не будет принят к вычету на 31 декабря, надо будет отразить в бухбалансе как оборотный актив в строке 1220.

После того, как вы получите все товары от поставщика, он выдаст вам новый счет-фактуру на всю сумму сделки. Вы сможете принять к вычету НДС, указанный в документе, но для этого надо обязательно восстановить налог, который уже приняли к вычету с предоплаты. Восстанавливать налог нужно и при расторжении договора, по которому передан аванс. Эти операции отражайте проводками:

учитываем НДС по оприходованным товарам — Дт 19 Кт 60;
восстанавливаем НДС, который раньше приняли к вычету — Дт 76-ВА Кт 68-НДС;
принимаем к вычету НДС по оприходованным товарам — Дт 68-НДС Кт 19.

Расчеты с бюджетом по НДС

Когда платите НДС в бюджет, составляйте проводку Дт 68-НДС Кт 51. Подтверждением и основанием станет выписка банка по расчетному счету. Но НДС мы не только платим, иногда есть возможность получить из бюджета возмещение — вернуть налог на расчетный счет или зачесть в счет будущих платежей.

Если вам вернули деньги на расчетный счет — Дт 51 Кт 68-НДС.

Если суммы НДС к возмещению зачтены в счет будущих платежей по другим налогам — Дт 68 Кт 68-НДС.

НДС в бухгалтерском балансе

В бухгалтерском балансе НДС отражается в активе и пассиве. В актив попадает входной налог и НДС в составе дебиторской задолженности — это строки 1220 и 1230. В пассиве отражается НДС в составе кредиторской задолженности — краткосрочные обязательства в строке 1520.

Сумму для строки 1220 можно получить из дебетового сальдо по счету 19, которое присутствует на 31 декабря. Остаток по счету часто образуется, если у вас есть операции по экспорту сырья, производству товаров с длительным циклом, импорту товаров. Но основная причина — проблемы со счетами-фактурами от поставщиков.

Строка 1230 включает все долги покупателей, поставщиков, подрядчиков, учредителей и пр. В их составе учитывается и НДС. Исключение — выданные авансы. Минфин разъясняет, что если организация перечисляет полную или частичную оплату или оплату в счет будущих поставок, дебиторская задолженность отражается в балансе кроме суммы НДС, подлежащей вычету. Аналогичные правила для краткосрочной кредиторской задолженности из строки 1520. В общем случае она отражается с НДС, но при задолженности, образовавшейся по полученным авансам, — за вычетом полученной от покупателя суммы НДС.

Ведите бухгалтерский учет НДС в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы сможете составлять и выставлять счета-фактуры, вести книги покупок и продаж, формировать и отправлять в налоговую декларации. А еще Бухгалтерия дает подсказки по оптимизации НДС. Все новые пользователи получают 14 дней работы в сервисе в подарок.

Определен порядок расчета НДС с предоплаты в счет передачи имущественных прав (Федеральный закон от 03.08.2018 N 302-ФЗ, Письмо Минфина РФ от 24.01.2019 N 03-07-11/3785).

До 01.10.2018 этот вопрос законодательно не был урегулирован. Минфин требовал уплаты НДС с авансов в счет передачи отдельных имущественных прав (например, при передаче прав на гаражи или жилые дома) с полной суммы полученной предоплаты и не позволял принять «авансовый» налог к вычету.

В противовес минфиновской позиции отдельные специалисты утверждали, что НДС с полученной предоплаты уплачивать не нужно вообще, так как при передаче имущественных прав действуют специальные правила определения момента налоговой базы (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Спорный вопрос был решен Федеральным законом от 03.08.2018 N 302-ФЗ: НДС с предоплаты уплачивать нужно, но не со всей предоплаченной суммы, а с разницы между предоплатой и расходами на приобретение уступаемых прав, определяемых пропорционально доле предоплаты. Подробности в таблице:

Исчисление НДС при получении предоплаты по договору уступки имущественных прав

НДС определялся по расчетной ставке 18/118 со всей суммы предоплаты

НДС определялся по ставке 18/118 c разницы между предоплатой и расходами на приобретение уступаемых прав, рассчитанных пропорционально доле предоплаты

НДС определяется по ставке 20/120 c разницы между предоплатой и расходами на приобретение уступаемых прав, рассчитанных пропорционально доле предоплаты

Вычеты сумм «авансового» НДС при передаче имущественных прав

Не предусматривались. Возможен был только зачет или возврат налога

НДС, уплаченный с предоплаты, можно принять к вычету. Вычет производится с даты передачи имущественных прав в размере налога, исчисленного в соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 154 НК РФ

Ссылки на НПА, разъяснения чиновников

Письмо Минфина РФ от 30.03.2015 N 03-07-15/17428

Как производится расчет НДС с учетом этих правил:

Расходы на приобретение права

Авансовый платеж 100%

Авансовый платеж 50%

100 руб. х 50% = 50 руб.

Предоплата: 100 руб. х 50% = 50 руб.

Расходы на приобретение (определяются пропорционально доле предоплаты): 100 руб. х 50% = 50 руб.

Новый порядок расчета НДС с предоплаты в счет передачи имущественных прав действует с авансов, полученных начиная с 01.10.2018. Дата заключения договора значения не имеет (Письмо Минфина РФ от 24.01.2019 N 03-07-11/3785).

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Карточка публикации

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Вы можете задать еще вопросов

Доступ к форме "Задать вопрос" возможен только при оформлении полной подписки на БухЭксперт8.
Оформить заявку от имени Юр. или Физ. лица вы можете здесь >>

Нажимая кнопку "Задать вопрос", я соглашаюсь с
регламентом БухЭксперт8.ру >>

Изменения в 2021 году, о которых нужно знать бухгалтеру

[06.04.2021 запись] Учетная политика на 2021 в 1С

[27.04.2021 эфир] Уточненная декларация: основания и последствия ее представления

Рекомендации Минтруда по нерабочим дням мая 2021 года

Большое спасибо всей команде БухЭксперт8 за своевременную, актуальную информацию по изменениям в законодательстве!

При получении аванса в счет предстоящей оплаты недвижимости организации необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДС с перечисленной покупателем суммы. Рекомендуем, однако, до получения аванса заключить договор купли-продажи упомянутой недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как переход права собственности пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

день отгрузки (передачи) товаров (выполнения работ, оказания услуг), имущественных прав;
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом п. 3 ст. 167 НК РФ установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке.

При реализации недвижимости документом, подтверждающим переход права собственности, является свидетельство о государственной регистрации прав. Таким образом, при реализации объектов недвижимости датой «отгрузки» считается дата государственной регистрации права собственности на него (смотрите также письмо Минфина России от 22.07.2008 № 03-07-11/261, постановление ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1334/2011 по делу № А40-19356/2010).

В рассматриваемом случае получение аванса предполагается до передачи права собственности на недвижимость. Соответственно, в день получения аванса у организации возникает необходимость определения налоговой базы по НДС.

При этом если моментом определения налоговой базы является день частичной оплаты предстоящих поставок товаров, то на день отгрузки товаров или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ при получении сумм частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав продавец обязан выставить соответствующий счет-фактуру не позднее пяти календарных дней считая со дня получения сумм частичной оплаты.

Таким образом, если моментом определения налоговой базы для целей исчисления НДС является день получения предоплаты, то налоговая база определяется плательщиком НДС дважды: как на день получения предоплаты, так и на день отгрузки (смотрите также письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78). Суммы НДС, исчисленные налогоплательщиком (продавцом) с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ).

При этом необходимость уплаты НДС Налоговым кодексом РФ не ставится в зависимость от наличия на момент перечисления аванса заключенного между покупателем и продавцом договора.

Однако обратите внимание, что факт перечисления аванса до заключения договора может повлечь претензии налоговых органов к покупателю недвижимости при принятии последним к вычету сумм НДС, перечисленных в сумме аванса (согласно п. 9 ст. 172 НК РФ вычеты сумм НДС при перечислении покупателями сумм частичной оплаты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при получении частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, при наличии договора, предусматривающего перечисление указанных сумм).

Читайте также: