Кто платит ндс арендатор или арендодатель

Опубликовано: 13.05.2024

Читатель Григорий спрашивает:

Прочитал во Вконтакте, что налоговая заставила физлицо заплатить НДС за сдачу недвижки в аренду. Как так-то? Физлица же могут сдавать недвижимость без ИП, и они уж точно не платят НДС!

Физлица платят НДС, если суд решит, что они предприниматели

Григорий, в идеальном мире можно сдавать недвижимость в аренду без ИП, например, если иногда сдаете, а иногда нет. Тогда платить НДС не нужно, только налог на доход физического лица — 13%. Но если налоговая решит, что на самом деле вы предприниматель, насчитают еще и НДС. Иногда суд соглашается с налоговой, а иногда нет — давайте разберемся, почему так происходит.

В налоговом кодексе перечислены те, кто платит НДС:

организации;
предприниматели;
физлица, которые перевозят товары через таможню.

Физлиц, которые сдают недвижимость в аренду, в списке нет. Но есть предприниматели. И если физлицо признают предпринимателем, обяжут заплатить НДС. Так и случилось в этом судебном деле.

Александр сдавал в аренду торговый павильон с 2005 года. Он не регистрировался как ИП и всё время платил налоги — 13% с дохода физического лица. Но в 2018 году налоговая провела выездную проверку и решила, что Александр должен заплатить:

штраф — 573 546 рублей;
НДС — 1 604 467 рублей;
пеню — 396 399 рублей.

Итого 2 178 013 рублей. С Александром согласился первый суд, но не согласилась налоговая и решила обжаловать решение. Второй суд встал на сторону налоговой: она смогла доказать, что Александр занимался предпринимательством. Тогда он обратился в Верховный суд и тот тоже встал на сторону налоговой.

Логика такая: человек не ИП, он сдает недвижимость в аренду и платит налоги как физлицо. Налоговая решает, что на самом деле человек предприниматель, а значит, должен платить налоги, как ИП на общей системе налогообложения, в том числе НДС. А раз он не платил, то еще нужно начислить пеню и штраф.

Всё началось из-за проверки, налоговая вправе проверять физлиц в рамках выездных проверок. Но мы не знаем мотивов: возможно, налоговая проверяла другую компанию, увидела, что та платит за аренду этому человеку, и решила проверить его тоже.

Как налоговая докажет, что физлицо предприниматель

Проблема в том, что критерии предпринимательства размыты. В законе есть определение:

«Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

Но нет четкого критерия систематичности, поэтому непонятно, считать ли предпринимателем того, кто сдает квартиру пару раз в год.

Из-за размытости критериев налоговая может приводить в суде другие аргументы. Например, в деле с арендой недвижимости были такие:

аренда и управление недвижимостью — это один из видов экономической деятельности;
помещения нежилые и предназначены для коммерческого использования, а именно торговли;
помещения строились и покупались под торговлю;
арендаторы занимаются торговлей, а значит, есть риски не получить прибыль. И если риски есть у арендаторов, их же несет арендодатель;
помещения коммерческие и не могут использоваться в личных, семейных или домашних нуждах;
сдача помещений в аренду приносила прибыль.

Какой именно аргумент имел больший вес, сказать нельзя: в каждом случае суд будет рассматривать дело индивидуально. Возможно, что сдачу жилой квартиры сыну маминой подруги не посчитают предпринимательством, но не факт.

В этом деле суд решил, что права налоговая, потому что целью физлица было «систематическое получение прибыли», а павильоны он сдавал юридическим лицам. Вот как это звучит в материалах дела:

«Суд исходил из того, что отсутствие регистрации истца в качестве индивидуального предпринимателя при реализации последним функций по регулярному извлечению прибыли от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений с целью получения дохода, превышающего среднемесячный доход, установленный в Волгоградской области и по стране в целом, на протяжении длительного периода времени, не опровергает осуществление им фактически предпринимательской деятельности и не свидетельствует о невозможности привлечения его к налоговой ответственности с доначислением НДС»

Раз деятельность можно признать предпринимательством, физлицу нужно заплатить НДС. Если человек не зарегистрирован как ИП, но занимается предпринимательством, не получится сказать: «Я не ИП, платить НДС не буду!» — это не аргумент.

Хоть человек не ИП по документам, по факту предприниматель, а значит, должен заплатить НДС. Это главное, что должна была доказать налоговая. Для доказательства она использовала принцип утиного теста — идентифицировала сущность явления по типичным внешним признакам.

Регистрировать ИП, чтобы не платить НДС и штрафы

Есть только один вариант не платить НДС со сдачи коммерческой недвижимости в аренду: зарегистрироваться как ИП и перейти на упрощенку «доходы» или «доходы минус расходы». Если расходов нет, нужно выбрать упрощенку «доходы», тогда налог будет 6% с дохода.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между ООО (Арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого сооружения с 28.04.2017, согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование сооружение дорожного транспорта. Передаваемое арендованное сооружение принадлежит арендодателю на праве собственности, включено в Реестр объектов муниципальной собственности. С 01.01.2017 ООО не оплачивало НДС, ссылаясь на п. 2 ст. 146 НК РФ. 25 ноября 2019 г. пришло требование из ИФНС, что ООО должно предоставить декларации по НДС, и уплатить НДС за 2017, 2018, 2019 гг. ИФНС ссылается на Определение Верховного Суда РФ N 309-КГ17-16472 от 15.11.2017, N 301-КГ17-19906 от 29.12.2017, так как у арендатора муниципального имущества возникает обязанность налогового агента.
Должно ли Общество подавать налоговые декларации по НДС? Является ли Общество налоговым агентом по НДС? По какой ставке следует исчислять НДС?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если организации передано в аренду имущество казны муниципалитета, то организация признается налоговым агентом по НДС. В таком случае необходимо исчислить НДС и представить уточненные декларации за прошедшие налоговые периоды 2017-2019 гг. Перед представлением уточненных деклараций необходимо уплатить недоимку по налогу и соответствующие ей пени.

Обоснование позиции:
Органы местного самоуправления являются казенными учреждениями (п. 2 ст. 41 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", далее - Закон N 131-ФЗ).
Статья 143 НК РФ не исключает из числа плательщиков НДС казенные учреждения.
Для целей главы 21 НК РФ передача имущества в аренду признается услугой (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ). В свою очередь, реализация услуг на территории РФ признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
При этом, в силу пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом налогообложения.
Однако нормой п. 3 ст. 161 НК РФ установлено: при предоставлении на территории РФ, в частности, органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, в частности, организации. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Отметим, что имущество, принадлежащее на праве собственности городским поселениям, является муниципальной собственностью (п. 1 ст. 215 ГК РФ).
Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за казенными учреждениями во владение, пользование и распоряжение на праве оперативного управления (п.п. 1, 3 ст. 215, ст. 296 ГК РФ).
Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет муниципальную казну соответствующего городского поселения (абзац 2 п. 3 ст. 215 ГК РФ). От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (п. 2 ст. 215 ГК РФ, ч. 1 ст. 51 Закона N 131-ФЗ).
Как видим, муниципальное имущество может быть закреплено на праве оперативного управления за казенным учреждением - органом местного самоуправления, и тогда это учреждение от своего имени им распоряжается в установленном законом порядке.
Или же орган местного самоуправления от имени муниципального образования может распоряжаться имуществом казны муниципалитета.
С учетом сложившейся арбитражной практики, в том числе подтвержденной ВС РФ, специалисты налогового ведомства поясняют, что объекта налогообложения НДС на основании пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ не возникает только в том случае, когда казенными учреждениями оказываются услуги по аренде муниципального имущества, закрепленного за этими казенными учреждениями (включая органы местного самоуправления) на праве оперативного управления. В этом случае арендаторы такого имущества НДС в качестве налогового агента не уплачивают.
Если же органами местного самоуправления предоставляется в аренду имущество муниципальной казны (не закрепленное на праве оперативного управления за казенными учреждениями), то возникает объект налогообложения НДС у органа местного самоуправления. При этом обязанность по исчислению и уплате НДС возлагается на арендатора, являющегося налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК РФ, письмо ФНС России от 14.12.2017 NСД-4-3/25449@)*(1).
В рассматриваемой ситуации из содержания вопроса следует, что орган местного самоуправления сдает в аренду имущество казны муниципалитета. В таком случае у организации-арендатора возникают обязанности налогового агента, предусмотренные абзацем 1 п. 3 ст. 161 НК РФ.
В то же время рекомендуем организации уточнить у арендодателя, является ли арендуемое имущество имуществом казны*(2).
Налоговая база налоговым агентом определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Налог же исчисляется по расчетной ставке 20/120 (с 01.01.2019) и 18/118 (до 01.01.2019) (п. 4 ст. 164 НК РФ).
По общему правилу сумма арендной платы, указанная в договоре с органом местного самоуправления, должна включать сумму НДС (письма УМНС РФ по г. Москве от 18.01.2005 N 19-11/3153, от 08.08.2003 N 21-09/43618). В п. 4 ст. 173 НК РФ установлено, что при реализации указанных в ст. 161 НК РФ услуг сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в ст. 161 НК РФ. Поэтому если сумма арендной платы в договоре установлена без НДС, то арендатор обязан исчислить НДС сверх арендных платежей и уплатить налог в бюджет за счет собственных средств (постановления Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 10067/10, АС Центрального округа от 07.02.2019 N Ф10-6378/18 по делу N А83-19194/2017, Четырнадцатого ААС от 11.11.2019 N 14АП-8467/19).
Применительно к условиям заданного вопроса сумма арендной платы с учетом налога в 2017-2018 гг. составляет 118 руб. (100 руб. х 1,18), в 2019 г. - 120 руб. (100 руб. х 1,20), сумма налога, рассчитанная по расчетной налоговой ставке, будет равна, соответственно, 18 руб. (118 руб. х 18/118) и 20 руб. (120 руб. х 20/120).
В главе 21 НК РФ дата исчисления НДС для налоговых агентов - арендаторов имущества казны прямо не установлена. По мнению уполномоченных органов, исчисление суммы НДС производится налоговым агентом в момент оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) услуг по аренде муниципального имущества (письма Минфина России от 23.06.2016 N 03-07-11/36500, от 18.05.2012 N 03-07-11/146).
В то же время из постановления АС Северо-Западного округа от 13.10.2016 N Ф07-8727/16 по делу N А56-79415/2015 следует, что никаких положений о том, что момент определения налоговой базы налоговым агентом связан именно с уплатой арендных платежей, в п. 3 ст. 161 НК РФ не приведено. Уплата НДС по операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 146 НК РФ, на территории РФ производится по итогам каждого налогового периода исходя из фактической реализации (передачи) товаров (выполнения, в том числе для собственных нужд, работ, оказания, в том числе для собственных нужд, услуг) за истекший налоговый период (п. 1 ст.174 НК РФ).
Поэтому, как указал суд, поддерживая позицию налоговиков, в целях исчисления НДС налоговый агент должен устанавливать момент определения налоговой базы на основании общих положений п. 1 ст. 167 НК РФ.
Это означает, что в случае, если арендные платежи уплачиваются налоговым агентом после того, как услуги оказаны, то налоговый агент обязан в последний день налогового периода (квартала) исчислить сумму НДС и уплатить ее в сроки, установленные п. 1 ст. 174 НК РФ (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5941, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.11.2008 N Ф04-6761/2008(15404-А67-42) по делу N А67-257/2008 (определением ВАС РФ от 12.03.2009 N ВАС-2218/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора)).
Таким образом, если организация в рассматриваемой ситуации признается налоговым агентом, то для определения своих налоговых обязательств по НДС по каждому налоговому периоду 2017-2019 гг. необходимо проанализировать, каким образом уплачивались арендные платежи (в предварительном порядке или в виде постоплаты).
При исчислении суммы налога в соответствии с п.п. 1-3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами, указанными в п.п. 2 и 3 ст. 161 НК РФ, составляются счета-фактуры в порядке, установленном п.п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ, с учетом особенностей, установленных пп.пп. "в"-"д", "з" п. 1 Правил заполнения счета-фактуры (абзац 2 п. 3 ст. 168 НК РФ).
Для налоговых агентов, поименованных в п. 3 ст. 161 НК РФ, срок составления счетов-фактур отдельно не регламентирован. Значит, необходимо применять общее правило, установленное в абзаце 1 п. 3 ст. 168 НК РФ, то есть счет-фактуру необходимо выставить в течение пяти календарных дней со дня перечисления арендной платы или оказания услуг (в зависимости от того, что наступило ранее) (письмо ФНС России от 12.08.2009 N ШС-22-3/634@).
В данном случае организация своевременно не составляла счетов-фактур. При этом налоговые органы отмечают, что составление счетов-фактур задним числом нормами НК РФ не предусмотрено (письма ФНС России от 15.01.2009 N ВЕ-22-3/16, УФНС России по г. Москве от 12.02.2015 N 16-15/011867).
В то же время нормы главы 21 НК РФ не содержат запрета на выставление налоговыми агентами счетов-фактур с нарушением установленного п. 3 ст. 168 НК РФ пятидневного срока. Кроме того, следует учитывать, что отсутствие счетов-фактур является грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, за которое нормами ст. 120 НК РФ предусмотрена ответственность.
Учитывая изложенное, мы придерживаемся позиции, что в рассматриваемом случае организация - налоговый агент вправе выставить счета-фактуры за прошлые налоговые периоды (текущей датой), прежде всего для того, чтобы сформировать дополнительные листы к книгам продаж за прошлые периоды (п.п. 2, 3,15 Правил ведения книги продаж*(3) и уточненные декларации по НДС (п. 1 ст. 81 НК РФ) либо первичные декларации (если организация не является плательщиком НДС, в связи с чем ранее не представляла декларации по НДС).
В уточненные декларации (первичные декларации) необходимо включить Раздел 2 и Приложение 1 к разделу 9 (п.п. 3, 37.6, 48 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость).
До представления уточненных деклараций (первичных деклараций) организации необходимо уплатить недоимку по НДС и соответствующие ей пени (пп. 1 п. 4 ст. 81 НК РФ)*(4).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при предоставлении на территории РФ органами государственной власти, местного самоуправления имущества в аренду.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

28 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Немного ранее, в письме ФНС России от 05.10.2017 N СД-3-3/6555@, налоговики разъясняли, что при осуществлении операций по предоставлению органами местного самоуправления, являющимися казенными учреждениями, в аренду муниципального имущества, составляющего имущество казны, у арендатора не возникает обязанности налогового агента.
Однако налоговые органы при осуществлении своих полномочий должны руководствоваться позицией ВС РФ (письмо Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571).
В связи с этим налоговое ведомство изменило свою позицию, учитывая выводы, сделанные в определениях ВС РФ от 15.11.2017 N 309-КГ17-16472, от 27.09.2017 N 301-КГ17-13104, от 26.03.2015 N 310-КГ15-1150.
*(2) Желательно письменно получить такое подтверждение.
*(3) В книге продаж регистрируются счета-фактуры в том налоговом периоде, в котором возникает налоговое обязательство, независимо от даты их выставления (п.п. 2, 3 Правил ведения книги продаж).
*(4) Арендатор муниципального имущества, выступающий в роли налогового агента, являющийся плательщиком НДС, имеет право на вычет исчисленного и уплаченного им налога при соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ):
- налоговый агент состоит на учете в налоговых органах и исполняет обязанности налогоплательщика;
- услуги по аренде были приобретены для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения;
- наличие документов, подтверждающих факт оплаты НДС;
- наличие счетов-фактур, выписанных налоговым агентом, с выделенной суммой НДС;
- наличие первичных документов, подтверждающих факт принятия услуг аренды на учет налоговым агентом.

Арендные платежи можно учесть в базе по налогу на прибыль без ежемесячных актов оказанных услуг. А для принятия к вычету сумм НДС по услугам аренды нужен счет-фактура.

Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых компаниями и ИП при осуществлении предпринимательской деятельности на территории России.

Объектом аренды может быть разное имущество: земельные участки, здания, помещения, оборудование, транспорт и др.

Арендодатель является собственником имущества. Он сдает его в аренду, а арендатор принимает.

Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

К затратам арендатора на аренду помещений относятся, в частности, расходы на арендную плату. То есть, заключив договор аренды, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Арендные платежи – в расходы

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).

Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):

дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
последнее число отчетного периода.

Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.

Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды

Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:

договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством;
акт приемки-передачи имущества;
платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.

НДС-вычет

Итак, передача имущества в аренду признается услугой. Право на вычет НДС при наличии соответствующих первичных документов появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): принятие услуг к учету; участие предмета аренды в облагаемых НДС операциях; наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.

Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии НДС к вычету.

Арендные платежи в учете

Стоимость предмета аренды в бухгалтерском учете арендатора отражается на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства” в оценке, установленной договором, на дату фактического получения объекта.

Затраты на аренду признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 и п. 7 Положения по бухгалтерскому учету “Расходы организации” ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н). Начисление арендной платы отражается ежемесячно по дебету счетов учета затрат и кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами”. При перечислении суммы делают запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 “Расчетные счета”.

Пунктом 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации» определено, что расходы признают в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств. Другими словами, арендатор должен отразить арендную плату в учете в том периоде, к которому она относится.

НДС один самых сложных налогов. Во-первых, иногда вы можете не быть плательщиком НДС, но у вас есть обязанности по его уплате и подаче деклараций, во-вторых, НДС тот налог, который активно отслеживается ФНС и вызывает больше всего вопросов в виде требований. В новом цикле статей мы ответим на вопросы о налоге на добавленную стоимость, которые волнуют наших читателей.

Вопрос 1: Как выглядит документ, подтверждающий факт уплаты НДС налоговым агентом, когда он предоставляется и на основании чего?

Факт уплаты НДС налоговым агентом подтверждается платежным поручением с отметкой банка о том что платеж проведен.

Исчисленный и удержанный НДС налоговый агент, приобретающий услуги (работы), должен перечислить в бюджет одновременно с выплатой (перечислением) денежных средств при работе с иностранными партнерами.

Банк, обслуживающий налогового агента, не вправе принимать от него поручение на перевод денежных средств в пользу указанных налогоплательщиков, если налоговый агент не представил в банк также поручение на уплату налога с открытого в этом банке счета при достаточности денежных средств для уплаты всей суммы налога (п.4 ст.174 НК РФ).

Платежное поручение с отметкой об оплате может запросить налоговая инспекция в рамках проведения как камеральной так и документальной проверок.

Вопрос 2: Организация арендует помещение у муниципального образования. За март оплатили 1 апреля. Чтобы начислить НДС, счет-фактуру себе выписать нужно мартом или от 1 апреля?

Счет-фактуру вы должны выставить в течение 5 календарных дней с момента перечисления арендной платы. В вашем случае с 1 апреля по 5 апреля.

Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@).

Вопрос 3: Унитарное предприятие (арендодатель) заключило договор возмещения коммунальных услуг и расходов по содержанию помещения с арендатором — ИП. В договоре порядок начисления и уплаты НДС не определен. Возникает ли у арендатора обязанность начислить и уплатить НДС? И вообще необходимо ли в данном случае начислять и уплачивать НДС?

По нашему мнению, такой обязанности не возникает.

Если арендодатель НЕ выставляет арендатору счета-фактуру на возмещение коммунальных платежей и расходов на содержание, у арендатора нет оснований исчислять НДС самостоятельно.

Арендатор, получив от арендодателя правильно оформленные счета-фактуры, вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленного со стоимости арендной платы, с суммы потребленных коммунальных услуг и со стоимости посреднического вознаграждения, но при условии выполнения обязательных требований пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

Особенности уплаты НДС, установленные п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации услуг по предоставлению в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления, на договоры аренды, где арендодателем выступают организации, не являющиеся органами государственной власти и управления или органами местного самоуправления, не распространяются.

Поэтому в таких случаях у предприятия-арендатора (в том числе у ИП) не возникает обязанностей налогового агента по НДС , НДС исчисляется и уплачивается в бюджет непосредственно организациями, оказывающими услуги по предоставлению такого имущества в аренду в общеустановленном порядке. Аналогичной точки зрения придерживаются и налоговые органы (смотрите, например, письма ФНС РФ от 17.05.2005 N ММ-6-03/404@, УФНС РФ по г. Москве от 20.06.2006 N 18-11/3/53343@, от 29.11.2005 N 19-11/87841).

Ответ

Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Обоснование

Предпринимательской деятельностью без образования юридического лица гражданин вправе заниматься лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (пункт 1 статьи ГК РФ).

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).

В статье 11 НК РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 27.12.2012 года № 34-П изложил правовую позицию, согласно которой, несмотря на то, что в силу статьи 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться на то, что он не является предпринимателем.

Отсутствие такой государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, осуществляемые систематически на свой риск организованные действия по использованию имущества, направленные на извлечение прибыли.

Согласно коду 68.20.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности ОК 029-2014, аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности.

Объективным критерием для квалификации деятельности физического лица по передаче имущественных прав на недвижимое имущество как предпринимательской является, предполагаемое назначение нежилых помещений, а также вид разрешенного использования земельных участков, на которых расположены нежилые помещения.

Например, если принадлежащее на праве собственности нежилое недвижимое имущество имеет назначение — использование под торговые помещения и расположено на земельных участках, одним из видов разрешенного использования которых является торговая деятельность (Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17).

Таким образом, если объекты недвижимости не предназначены для использования в личных, семейных или домашних нуждах и в результате деятельности по сдаче этих помещений в аренду происходит увеличение его экономической выгоды (прибыли), налоговые органы и суды квалифицируют полученные физическим лицом-арендодателем доходы от сделок, как прибыль от фактической предпринимательской деятельности с целью начисления НДС (Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).

Также из анализа имеющейся судебной практики следует, что есть позиция суда, согласно которой, если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду признана предпринимательской, то и освобождение от обязанностей плательщика НДС, предусмотренное ст. 145 НК РФ, он может получить (при уплате физическим лицом за соответствующий период НДФЛ) (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Непредставление, в таком случае, уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института. Отказ в предоставлении права на освобождение от исполнения обязанностей, связанных с исчислением и уплатой НДС в этом случае может привести к взиманию налога в отсутствие экономического источника его уплаты, имея в виду фактическое применение налогоплательщиком освобождения, что не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ.

Судом деятельность по сдаче физическим лицом в аренду помещений была задним числом признана предпринимательской, но при этом было подтверждено и право налогоплательщика на освобождение от уплаты НДС за соответствующий период (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570).

Читайте также: