Ндс при продаже построенного здания

Опубликовано: 30.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобретает у юридического основное средство (здание с земельным участком). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета данной операции у организации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.
Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.
Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.
При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.
При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.
Документальное оформление приведено ниже по тексту.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.
То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" (открыв к нему, например, субсчет "Переданные объекты недвижимости") (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).
Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции "привязаны" к дате акта приема-передачи.
Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.
Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.

Налоговый учет

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.
При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).
Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки товаров;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.
В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).
Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).
При этом, учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).
В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).
На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.

Документальное оформление

Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:
- договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;
- актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;
- записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));
- бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;
- счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);
- Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;
- Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;
- Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;
- Вопрос: Организация "А" заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией "Б" 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
- Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.
*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).
*(3) Исключение - продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

Вид недвижимости – жилая или нежилая;
Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

Размера полученной выгоды;
Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

Документы по сделке оформлены правильно;
Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

маркетинговые;
рекламные;
юридические;
посреднические;
и другие.

Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

Рецензии на вывод оценщика;
Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Организация продает объект недвижимости - здание (объект основных средств), которое передается покупателю до регистрации перехода к нему права собственности. В целях налога на прибыль выручка от реализации учитывается в день фактической передачи объекта недвижимости, то есть в день подписания акта приема-передачи. Как отражается эта операция в бухгалтерском учете и в какой момент возникает налоговая база по НДС (в момент регистрации перехода права собственности или в момент передачи объекта покупателю)?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на здание перейдет к покупателю после государственной регистрации данного факта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость

В общем случае при реализации находящегося на территории РФ здания у организации-продавца возникает объект обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, ст. 147 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено п.п. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Пункт 3 ст. 167 НК РФ устанавливает, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к его отгрузке (доп. см. письмо ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Учитывая, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации данного факта, то моментом определения налоговой базы по НДС в данном случае должна являться наиболее ранняя из двух дат: день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю или день ее оплаты (частичной оплаты).

Солидарны с такой позицией уполномоченные органы власти (смотрите, например, письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 04.08.2005 N 03-04-11/196, письмо УФНС России по г. Москве от 02.12.2009 N 16-15/126829) и суды (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2012 N Ф02-1494/12, ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 N Ф07-141/11, ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 N Ф06-3724/11, от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2007 N Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).

В то же время следует отметить, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 судьи указали, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю.

Бухгалтерский учет

Порядок бухгалтерского учета основных средств регулируется нормами ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01).

Стоимость объекта основных средств, который выбывает в связи с продажей, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01).

Полагаем, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета должно осуществляться при прекращении действия хотя бы одного из условий принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, организация, передающая объект недвижимости, должна списать его с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств в момент его фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Аналогичная позиция выражена в письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20.

Таким образом, считаем, что организация в рассматриваемой ситуации должна списать здание с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств на дату его фактической передачи покупателю.
Отметим, что с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта основных средств с бухгалтерского учета, прекращается начисление амортизации (п. 22 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01).

Следует учитывать, что до момента перехода к покупателю права собственности на здание продавец не сможет признать в бухгалтерском учете прочий доход (выручку) от реализации данного объекта (п.п. 4, 7, 12, 16 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)), а следовательно, и произвести окончательное списание стоимости здания с баланса. Поэтому в случае, если момент списания здания с учета в качестве объекта основных средств не совпадает с моментом признания доходов от его реализации, то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости") (письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Поскольку для целей налогообложения прибыли доход от реализации здания будет учитываться на дату его передачи приобретателю (п. 3 ст. 271 НК РФ), то в периоде такой передачи в учете организации-продавца следует отразить отложенный налоговый актив (п.п. 8-11, 14 ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций").

Учитывая изложенное, а также положения Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, считаем, что операции, связанные с реализацией здания в рассматриваемой ситуации, могут быть отражены на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

- на дату передачи здания покупателю:

Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"

- списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"

- списана сумма начисленной по зданию амортизации;

Дебет 45, субсчет "Переданные объекты недвижимости" Кредит 01, субсчет "Выбытие объектов основных средств"

- отражен факт передачи здания покупателю;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль"

- отражен отложенный налоговый актив;

- на дату перехода к покупателю права собственности на здание:

Дебет 76 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"

- признана выручка от реализации здания;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 45, субсчет "Переданные объекты недвижимости"

- списана остаточная стоимость реализованного здания;

Дебет 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" Кредит 09

- списан отложенный налоговый актив.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Журавлев Вячеслав

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

14 апреля 2014 г.

НДС с приобретенного или возведенного недвижимого имущества, которое будет использоваться в облагаемой этим налогом деятельности, принимается к вычету. Если же ситуация меняется и недвижимость больше в указанной деятельности не используется, налог необходимо восстановить. Однако новоиспеченный собственник не всегда знает, как именно будет использовать свое имущество. Заявлять ли вычет НДС в этом случае и как его восстанавливать?

Нормативная база

Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.

Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.

Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.

Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:

она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.

Практика на основе разъяснений ФНС и Минфина

Действующий порядок восстановления НДС со строительства объектов недвижимости применяется с 1 января 2006 года. Об этом налоговая служба писала в своем письме от 28.11.2008 № ШС-6-3/862@. Выводы, которые содержатся в документе, действуют и сегодня:

нормы Налогового кодекса устанавливают при строительстве недвижимости порядок ускоренного вычет НДС еще до того, как объект будет введен в эксплуатацию;
предъявленные налогоплательщику суммы НДС при строительстве или покупке этого имущества принимаются к вычету в полном объеме, причем даже в том случае, если эти объекты будут одновременно применяться для осуществления как облагаемой, так и необлагаемой НДС деятельности;
когда указанное имущество будет введено в эксплуатацию, принятые к вычету суммы налога восстанавливаются и уплачиваются в бюджет в течение 10 лет в особом порядке.

Есть один нюанс — упомянутое письмо содержит ссылки на старые нормы НК РФ. Однако выше мы сказали, что положение этих норм полностью нашло свое отражение в действующей редакции Налогового кодекса. Поэтому по существу (а не по ссылкам на статьи Кодекса) выводы, сделанные в этом письме, верны и ныне. Налоговая служба указала на это в своем письме от 21.05.2015 № ГД-4-3/8564@. В нем говорится, что описанный в статье 171.1 НК РФ порядок восстановления НДС применяется в отношении приобретенных или построенных объектов ОС, которые являются недвижимостью. И что такой же порядок восстановления налога применялся и ранее согласно абзацам 4 – 9 пункта 6 статьи 171 НК РФ.

В этом же письме ФНС разъясняет: даже если недвижимость начинает использоваться исключительно для осуществления деятельности, которая не облагается НДС, все равно налог нужно восстанавливать в особом порядке в течение 10 лет. В письме не указано, как в этом случае входной налог принимается к вычету. Но поскольку в документе описывается процесс восстановления НДС, получается, что правомерность вычета налога в этой ситуации под сомнение не ставится.

Позже вышло разъяснение Минфина (письмо от 01.12.2016 № 03‑07‑11/71110) о том, что даже если построенный объект недвижимости начинает использоваться в операциях, которые облагаются ЕНВД, то НДС также нужно восстанавливать в особом порядке в соответствии со статьей 171.1 НК РФ. Выводы, которые следуют из этого письма, таковы: суммы НДС, предъявленные собственнику в составе стоимости приобретенной недвижимости по договору купли-продажи, можно принимать к вычету в полном объеме, даже если имущество предназначено для осуществления операций, облагаемых как НДС, так и ЕНВД. Когда такое имущество будет введено в эксплуатацию, то в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 171.1 НК РФ, принятый к вычету НДС должен быть восстановлен и уплачен в бюджет не единовременно, а в течение 10 лет.

Тот же самый вывод, но в отношении сумм НДС, предъявленных подрядчиками в капитальном строительстве, содержится в письме Минфина от 30.03.2017 № 03‑07‑10/18453. Таким образом, этот НДС также принимается к вычету в полном объеме вне зависимости от того, будет ли это имущество участвовать в осуществлении только облагаемой НДС деятельности, или же оно будет использоваться одновременно и для облагаемых, и для необлагаемых операций. Десятилетний период восстановления НДС в этом случае отсчитывается с года, в котором у такого имущества наступает срок начисления амортизации в соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ.

Выводы

На протяжении последних 9 лет Минфин и налоговая служба последовательно выражают одну и ту же позицию по поводу вычета и восстановления НДС при покупке и строительстве объектов основных средств, относящихся к недвижимому имуществу. Тем не менее это лишь мнение указанных органов, а не обязательная для исполнения налогоплательщиками норма права. И с этим мнением вполне могут не соглашаться арбитражные суды. К слову, иногда так и происходит — по рассматриваемому вопросу арбитры порой выносят решения, противоречащие позиции Минфина и ФНС.

Основные средства облагаются НДС. Компании покупают их, уплачивая входной налог, и продают, добавляя его к стоимости. Если вы продаете товары с НДС и платите этот налог, то можете заявить вычет. Рассмотрим правила работы с НДС по основным средствам.

Что такое основные средства

Основные средства — это офисные здания, станки, конвейеры, склады, автопарк и прочее дорогостоящее имущество организации, которое она использует в своей работе. Признать объект основным средством можно, если он соответствует критериям:

используется в производственной, управленческой деятельности или передается в аренду/лизинг;
срок полезного использования превышает 12 месяцев;
первоначальная стоимость более 100 тыс. рублей в налоговом учете и 40 тыс. рублей в бухгалтерском учете;
последующая перепродажа не предполагается.

С 1 января 2022 года правила отнесения объектов к ОС поменяются, так как обязательным станет ФСБУ 6/2020 «Основные средства».

НДС при покупке основного средства

Если вы покупаете основное средство, то можете принять весь уплаченный входной НДС к вычету. Это значит, что вы заплатите за квартал меньше НДС, уменьшив его на сумму входного налога. Чтобы воспользоваться вычетом, нужно соблюдать ряд условий.

Правила вычета по НДС — когда можно, а когда нет

Заявить НДС к вычету можно, если:

Основное средство приобретено для использования в облагаемой налогом деятельности.
Основное средство принято к учету, что подтверждено документами.
Сумма налога подтверждается счетом-фактурой, оформленным по всем правилам.

Самый спорный пункт в этих условиях — принятие ОС к учету. Раньше налоговая говорила, что заявлять вычет можно только после того, как основное средство будет отражено на счете 01. Теперь же разрешают отражать его и на счетах 08 или 07 (письма Минфина от 17.07.2019 № 03-07-10/53067, от 18.11.2016 № 03-07-11/67999, определение ВАС от 25.02.2020 № 307-ЭС19-2823).

Если вы не покупаете, а сами создаете основное средство, к вычету можно принять НДС, который вы заплатили за материалы, работы и услуги, использованные для его создания.

Запрещено применять вычет, если компания работает на спецрежиме, получила освобождение от НДС или использует приобретенное ОС в необлагаемых операциях. В таком случае налог включается в стоимость основного средства и вписывается в расходы.

Если в вашей организации есть и облагаемые, и не облагаемые операции, входящий налог нужно распределять. Мы рассказывали об этом в статье «Раздельный учет НДС».

Срок для использования вычета

Предъявить НДС к вычету можно в течение трех лет со дня, когда вы отразили основное средство в учете. Вычет применяйте в полном объеме в том квартале, в котором выполнили все необходимые условия или в течение следующих трех лет.

Имейте в виду, что по основным средствам нельзя разделить вычет НДС на несколько частей. То есть его придется получать за раз, а не применять частями в разных кварталах в течение трех лет, как мы делаем, например, с импортными товарами или длительном капстроительстве. Поэтому, если вы купили дорогое оборудование и в течение квартала продавали мало, у вас может появиться НДС к возмещению, который скорее всего заинтересует налоговиков.

НДС при продаже основного средства

Продавать основные средства с НДС обязаны плательщики налога. По стандартному правилу реализация основного средства облагается НДС точно так же, как и продажа других товаров: на цену реализации начисляется 20% налога. Но не всегда это так. Правила меняются, если основное средство используется в необлагаемых налогом операциях и учитывается на балансе по стоимости вместе с входящим налогом.

Как рассчитать НДС

Порядок расчета налога при продаже основного средства зависит от того, как вы учитывали его на балансе. Рассмотрим оба варианта.

Цена продажи ОС (без НДС) × 20%

2. Основное средство учтено по стоимости с входным НДС. Это тоже допустимая ситуация. Чаще всего налог включается в стоимость, когда вы покупаете основное средство для использования в операциях, которые не облагаются НДС. Считайте по формуле:

(Цена продажи ОС (с НДС) – Остаточная стоимость ОС) × 20/120

Если цена продажи равна остаточной стоимости или меньше нее, то НДС с продажи будет равен нулю.

На какую дату начислить налог

Дата начисления зависит от типа имущества.

Если вы продаете недвижимость — начислите НДС на дату формирования передаточного акта или другого документа, который подтверждает получение основного средства покупателем.
Если вы продаете движимые основные средства — начислите НДС на дату акта приема-передачи, товарной накладной или другого первичного документа.

Учитывайте покупку и продажу основных средств в Контур.Бухгалтерии. Считайте НДС, оформляйте вычеты, заполняйте декларации и отправляйте их через интернет. А еще в сервисе можно вести расчеты с сотрудниками, бухгалтерский и налоговый учет, проверять контрагентов и консультироваться с экспертами. Новые пользователи получают тест-драйв Бухгалтерии на 14 дней.

Читайте также: