Субаренда налог на прибыль

Опубликовано: 01.05.2024

Организация заключила договор аренды с арендодателем не только на помещения, но и на аренду четырех парковочных мест. Два парковочных места предназначены для служебных машин, а два - для личных автомобилей сотрудников, которым данные парковочные места передаются по договору субаренды. При этом автомобили не используются сотрудниками в служебных целях. Стоимость парковочного места по договору субаренды больше, чем стоимость парковочного места по договору аренды. Стоимость парковочного места удерживается из заработной платы сотрудника. Как в бухгалтерском и налоговом учете (налоге на прибыль) отразить доходы и расходы по операциям, связанным с договором субаренды?

Бухгалтерский учет

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

1. Доходы

В бухгалтерском учете согласно п. 2 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99) доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов (денежных средств, иного имущества) и (или) погашения обязательств, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Пунктом 4 ПБУ 9/99 установлено, что доходы организации в зависимости от их характера, условия получения и направлений деятельности организации подразделяются на:

а) доходы от обычных видов деятельности;

б) прочие доходы.

Доходы, отличные от доходов от обычных видов деятельности, считаются прочими поступлениями.

Доходами от обычных видов деятельности являются выручка от продажи продукции и товаров, поступления, связанные с выполнением работ, оказанием услуг (п. 5 ПБУ 9/99).

Таким образом, если предоставление парковочных мест в субаренду является предметом деятельности организации-арендатора, то выручку от предоставления парковочных мест в субаренду организация учитывает в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). Если же предоставление парковочных мест в субаренду не является предметом деятельности организации-арендатора, то поступления в виде арендной платы учитываются в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99).

Также, по мнению представителей финансового ведомства, если величина полученного дохода от деятельности, не указанной в уставных документах, составляет 5% и более процентов, то эти доходы должны формировать доходы от обычных видов деятельности (письмо Минфина России от 03.08.2000 N 04-05-11/69).

Выручка признается в бухгалтерском учете на последнее число истекшего месяца аренды и отражается на счете 90, субсчет "Выручка" (если арендная плата учитывается в составе доходов от обычных видов деятельности), или счете 91, субсчет "Прочие доходы" (если поступления в виде арендной платы учитываются в составе прочих доходов).

Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности (п. 6 ПБУ 9/99).

2. Расходы

Согласно п. 17 ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99) расходы подлежат признанию в бухгалтерском учете независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы и от формы осуществления расхода (денежной, натуральной и иной). А в соответствии с п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

В соответствии с п. 4 ПБУ 10/99 расходы организации, в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений деятельности организации, подразделяются на:

- расходы по обычным видам деятельности;

Для целей ПБУ 10/99 расходы, отличные от расходов по обычным видам деятельности, считаются прочими расходами.

Расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг (п. 5 ПБУ 10/99).

Расходы признаются в бухгалтерском учете на последнее число истекшего месяца аренды (или на дату подписания акта) и отражаются на счетах 44 (20, 26 и т.д.) (если арендная плата учитывается в составе расходов от обычных видов деятельности), или счете 91, субсчет "Прочие расходы" (если арендная плата учитывается в составе прочих расходов).

Вами сообщено, что на основании договоров субаренды парковочные места оформляются для личных автомобилей сотрудников Вашей организации. При этом автомобили не используются сотрудниками в служебных целях. Иными словами, в данном случае понесенные затраты не связаны с основной деятельностью Вашей организации.

Учитывая приведенные обстоятельства, полагаем, что рассматриваемые затраты в бухгалтерском учете должны быть отражены в составе прочих расходов организации (п.п. 4, 12 ПБУ 10/99).

В то же время полагаем, что организация вправе учесть данные расходы и на счетах 44 (20, 26 и т.д.), если доходы, связанные с субарендой, организация отражает на счете 90.

Отражение расходов на аренду парковочных мест, сдаваемых в субаренду работникам организации, на счетах 44 (20, 26 и т.д.) при отражении доходов от сдачи в субаренду на счете 91, по нашему мнению, методологически неверно.

3. Бухгалтерские проводки

Приведем бухгалтерские проводки в рассматриваемой ситуации с условными цифрами.

Например, согласно договору аренды организации предоставляются 4 парковочных места (2 из которых - предназначены для служебных машин, а 2 - для личных автомобилей сотрудников). Арендная плата четырех мест за месяц составляет 2360 рублей, в том числе НДС - 360 рублей (арендная плата одного места - 590 рублей, в том числе НДС - 90 рублей). Арендная плата уплачивается ежемесячно по окончании месяца, в котором предоставлялись в аренду парковочные места.

При этом организация заключает договоры субаренды двух парковочных мест с двумя своими работниками ("Работник 1" и "Работник 2"). Согласно договору субаренды (заключенному с каждым работником) за предоставленное парковочное место за месяц работник должен платить 944 рублей (в том числе НДС - 144 рубля). Данная сумма по заявлению работника ежемесячно удерживается из его заработной платы.

Сдача в субаренду парковочных мест не является предметом деятельности организации.

Бухгалтерские записи, отражающие операции по предоставлению организации в аренду четырех парковочных мест, будут следующими.

На последнее число каждого месяца (или на дату подписания акта по договору аренды):

- 1000 руб. - учтена в составе расходов по обычным видам деятельности стоимость двух парковочных мест, используемых для служебных автомобилей организации;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 60 (76)

- 1000 руб. - учтена в составе прочих расходов стоимость двух парковочных мест, сдаваемых в субаренду сотрудникам;

- 360 руб. - отражена сумма НДС по счету-фактуре поставщика услуги;

Дебет 68, субсчет "НДС" Кредит 19

- 360 руб. - зачтен "входной" НДС, предъявленный поставщиком.

На дату оплаты арендной платы арендодателю:

- 2360 руб. - оплата арендодателю арендной платы за месяц за 4 парковочных места.

Бухгалтерские записи, отражающие операции, связанные со сдачей парковочных мест работникам в субаренду (ежемесячно):

Дебет 73, субсчет "Работник 1" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"

- 944 руб. - отражена в прочих доходах начисленная за истекший месяц сумма по договору субаренды за предоставленное парковочное место "Работнику 1";

Дебет 73, субсчет "Работник 2" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"

- 944 руб. - отражена в прочих доходах начисленная за истекший месяц сумма по договору субаренды за предоставленное парковочное место "Работнику 2";

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "НДС"

- 144 руб. - предъявлен НДС "Работнику 1" в стоимости услуги за предоставление парковочного места;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "НДС"

- 144 руб. - предъявлен НДС "Работнику 2" в стоимости услуги за предоставление парковочного места;

Дебет 70 Кредит 73, субсчет "Работник 1"

944 руб. - удержана из зарплаты "Работника 1" стоимость парковочного места (при начислении заработной платы за истекший месяц);

Дебет 70 Кредит 73, субсчет "Работник 2"

944 руб. - удержана из зарплаты "Работника 2" стоимость парковочного места (при начислении заработной платы за истекший месяц).

Налог на прибыль

В силу п. 1 ст. 252 НК РФ при исчислении налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).

При этом расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, - убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

Подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ установлено, что к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.

Учитывая, что налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

В силу принципа свободы экономической деятельности (ст. 8 ч. 1 Конституции Российской Федерации) налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 04.06.2007 N 320-О-П нормы, содержащиеся в абз. 2 и 3 п. 1 ст. 252 НК РФ, не допускают их произвольного толкования, поскольку требуют установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли.

Таким образом, расходы в виде арендной платы за арендованное имущество, в том числе и в случае сдачи его в субаренду, учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), при условии соответствия этих расходов требованиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ (смотрите письмо УФНС России по г. Москве от 19.10.2012 N 16-15/099933@).

Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора аренды (графиком арендных платежей) либо в последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Такой порядок признания доходов в виде арендных платежей в налоговом учете применяется в тех случаях, когда доходы от предоставления имущества в аренду учитываются как в составе внереализационных доходов, так и доходов от реализации (письма Минфина России от 04.03.2008 N 03-03-06/1/139, от 15.10.2008 N 03-03-05/131, от 02.04.2009 N 03-03-06/1/212).

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ датой осуществления расходов на арендные платежи признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления организации документов, служащих основанием для произведения расчетов, или последнее число отчетного (налогового) периода.

Если акты на услуги по аренде выставляются арендодателем ежемесячно (или таковые отсутствуют (принимая во внимание, что по договору аренды составление ежемесячных актов необязательно)), полагаем, что Вам следует включать затраты на оплату аренды за месяц в расходы на последнее число соответствующего месяца.

Напомним, что при применении метода начисления расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Учет при получении арендной платы арендодателем;

- Энциклопедия решений. Отчет о финансовых результатах;

- Энциклопедия решений. Выручка (строка 2110).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Мягкова Светлана

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс

Считается, что при сдаче в аренду жилого помещения, оно окупается за 15-17 лет. Нежилое помещение при сдаче под офис окупится за 9-10 лет, а под торговые площади за 6-8 лет. Ясно, что очень важно знать, какие платятся налоги при сдаче нежилых помещений в аренду.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений

В соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации (далее — Минфин России), утвержденным Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения налогоплательщиков по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Таким образом, являясь собственником недвижимого имущества, ООО оказывает услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование (аренду) указанных торговых залов для осуществления розничной торговли другим юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Сдача нежилого помещения в аренду

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О защите конкуренции», с июля 2008 года все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Сдача помещений в аренду

Хорошо бы получить какие-то гарантии в том, что арендатор не расторгнет договор досрочно. Абсолютной уверенности здесь, конечно, быть не может. В таком случае лучше оговорить заранее, что ремонт в помещении будет проведен на совместные деньги. Тогда разорвать договор собственнику будет тяжелее, ведь он вложил свои средства.

Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.

Сдача помещения в субаренду налогообложение

Таким образом, в случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указан вид экономической деятельности, такой как сдача внаем собственного недвижимого имущества (код 70.20.1 раздела "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), то доходы, полученные таким налогоплательщиком от сдачи внаем квартиры, могут учитываться в составе доходов при применении упрощенной системы налогообложения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
Сроки действия настоящего контракта.
Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
Кадастровый номер помещения.
Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.

Наша организация берет в аренду офисные помещения у физлиц и сдает их в субаренду юридическим лицам.
Какие я должна сделать операции в программе 1С по УСН (доходы), чтобы правильно начислить аренду, НДФЛ арендаторов и правильно списать все в расходы?

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

При принятии арендованного помещения на основании передаточного акта в бухгалтерском учете арендатора производится запись по дебету забалансового счета 001«Арендованные основные средства».

Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов арендованные основные средства учитываются на счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах аренды.

При возврате арендодателю арендованного помещения (возврат также оформляется передаточным актом), арендатор делает запись по кредиту счета 001.

В соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, арендные платежи признаются для арендатора расходами по обычным видам деятельности.

Согласно п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

Если организацией, которая вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, принят порядок признания выручки от продажи продукции и товаров не по мере передачи прав владения, пользования и распоряжения на поставленную продукцию, отпущенный товар, выполненную работу, оказанную услугу, а после поступления денежных средств и иной формы оплаты, то и расходы признаются после осуществления погашения задолженности.

В бухгалтерском учете арендатора производятся следующие записи:

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76
– начислена арендная плата;

ежемесячно ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50, 51
– арендная плата фактически уплачена.

Если условиями договора аренды предусмотрено перечисление арендной платы авансом, то бухгалтерские записи у арендатора будут выглядеть так:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50, 51
– уплачены денежные средства в счет предстоящих арендных платежей;

ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 76
– начислена арендная плата за текущий месяц;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 76
– арендная плата за текущий месяц зачтена в счет ранее выданного арендодателю аванса (предоплаты).

Для целей налогового учета арендные платежи за арендуемое имущество учитываются при применении УСН в составе расходов на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Поскольку Ваша организация применяет объект налогообложения «доходы», расходы для целей налогообложения не учитываются.

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

В соответствии со ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Указанные лица именуются налоговыми агентами.

Исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

П.п. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

Таким образом, сообщил Минфин РФ в письме от 27.08.2015 г. № 03-04-05/49369, указанные положения НК РФ применяются к доходам, полученным физическими лицами по договору аренды имущества, в случаях, когда такой доход выплачивается физическими лицами или организациями, не являющимися налоговыми агентами (например, иностранными организациями).

В отношении доходов, выплачиваемых российской организацией физическому лицу по договору аренды жилого помещения, положения ст. 228 НК РФ неприменимы.

Поэтому российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ.

При этом для исполнения обязанностей налогового агента организации не требуется согласия физического лица — налогоплательщика.

В бухгалтерском учете:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68
– удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– перечислена сумма арендной платы (за минусом удержанного НДФЛ);

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– перечислен удержанный НДФЛ в бюджет.

Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).

П. 1 ст. 230 НК РФ установлено, что налоговые агенты должны вести учет доходов, полученных от них физическими лицами в налоговом периоде, предоставленных физическим лицам налоговых вычетов, исчисленных и удержанных налогов в регистрах налогового учета.

Формы регистров налогового учета и порядок отражения в них аналитических данных налогового учета, данных первичных учетных документов разрабатываются налоговым агентом самостоятельно и должны содержать:

– сведения, позволяющие идентифицировать налогоплательщика;

– вид выплачиваемых налогоплательщику доходов и предоставленных налоговых вычетов, а также расходов и сумм, уменьшающих налоговую базу, в соответствии с кодами, утверждаемыми ФНС РФ;

– суммы дохода и даты их выплаты;

– даты удержания и перечисления налога в бюджетную систему РФ;

– реквизиты соответствующего платежного документа.

При этом в случае, если налоговым органом в ходе проведения проверок налоговых агентов выявляются факты отсутствия учета объекта налогообложения по НДФЛ в разрезе каждого физического лица, организация подлежит привлечению к ответственности, предусмотренной ст. 120 НК РФ за грубое нарушение правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения (письмо ФНС РФ от 29.12.2012 г. № АС-4-2/22690).

Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета также Справку о доходах физического лица (форма 2-НДФЛ), форма которой утверждена приказом ФНС РФ от 30.10.2015 г. № ММВ-7-11/485@), не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и расчет сумм НДФЛ, исчисленных и удержанных налоговым агентом (форма 6-НДФЛ), форма которого утверждена приказом ФНС РФ от 14.10.2015 г. № ММВ-7-11/450@, за первый квартал, полугодие, девять месяцев – не позднее последнего дня месяца, следующего за соответствующим периодом, за год – не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Арендодатель

П. 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, по договору субаренды Вы признаетесь арендодателем.

Порядок отражения операций по сдаче имущества в аренду в учете арендодателя зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности арендодателя.

Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата считается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Такие доходы отражаются на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка».

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата признается в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99).

В этом случае суммы поступившей арендной платы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы».

Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.

Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель сделает такие записи:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Авансы полученные»
– получена предоплата по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 76
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.

Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
– отражен прочий доход от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.

Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, сделает в бухучете такие записи:

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Авансы полученные»
– получена предоплата по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– отражен прочий доход от предоставления имущества в аренду;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 76
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.

Соответственно, арендная плата, полученная от субарендатора, включается либо в состав доходов от реализации, либо в состав внереализационных доходов (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Учет коммунальных расходов по договорам аренды может осуществляться различными способами.

Поскольку в вопросе Вы не указали, как в договорах аренды (субаренды) отражен данный момент, редакция не рассматривает этот вопрос.

Кроме того, вопросы отражения операций в программе 1С нужно задавать обслуживающей Вас специализированной компании.

ду (субаренду) на постоянной (систематической) основе, то доходы от таких операций учитываются в соответствии со статьей 249 НК РФ, а если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 НК РФ (два раза и более в течение календарного года).

ЗАО «Восток» в течение года заключило два договора аренды. Поступления по этим договорам будут рассматриваться как доходы от реализации. Если бы ЗАО «Восток» был заключен только один договор аренды, то доходы от него должны были бы быть отражены в составе внереализационных доходов.

Федеральным законом от 06.06.2005 № 58-ФЗ глава 25 НК РФ была дополнена положением, согласно которому амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ. В то же время для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью.

Таким образом, расходы, связанные с арендой, классифицируются у арендодателя в том же порядке, что и доходы.

Фирма хочет взять в аренду грузовой автомобиль у предпринимателя. Как отразить это в налоговом учете?

В целях налогообложения прибыли можно учесть арендные платежи как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Причем не имеет значения тот факт, что арендовать автомобиль организация будет у индивидуального предпринимателя.

Как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, можно отразить в налоговом учете, например платежи по взятой в аренду спецодежде. Такой вид расхода прямо предусмотрен подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

ТК РФ требует от организации обеспечить работников необходимыми средствами защиты за свой счет (статья 212). Но это не означает, что спецодежду в обязательном порядке организация должна приобретать в собственность. Работодатель может взять ее и во временное пользование.

По статье 264 НК РФ можно учитывать арендные платежи за арендуемое имущество. На основании пункта 2 статьи 38 НК РФ и статьи 128 ГК РФ спецодежда относится к имуществу.

Кроме того, арендную плату по спецодежде можно также включить в состав расходов на оплату труда, к которым относятся расходы, связанные с содержанием работников, предусмотренные нормами законодательства, трудовыми и (или) коллективными договорами. В этом случае она будет учитываться по пункту 25 статьи 255 НК РФ при условии закрепления выдачи спецодежды в трудовых или коллективном договорах.

Платежи по договору спецодежды списываются и в упрощенной системе налогообложения (подробнее об этом см. параграф 3.3 настоящей книги).

В процессе сдачи помещения в аренду не возникает незавершенного производства или остатков готовой продукции, поэтому возможные прямые расходы списываются вместе с косвенными в текущем периоде. В результате расходы показываются как расходы от обычных видов деятельности в общей сумме.

Если доходы от аренды являются внереализационными, то избежать распределения расходов не представляется возможным, поскольку внереализационные расходы показываются в налоговой декларации отдельно.

НК РФ не содержит положения о необходимости распределения на внереализационные расходы управленческих расходов - заработной платы директора, главного бухгалтера и проч. Расходы на управление НК РФ относит к расходам, связанным с производством и реализацией (подпункт 18 пункта 1 статьи 264 НК РФ).

По мнению Минфина России (Письмо от 12 апреля 2004 г. № 04-0205/2/13), расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды недвижимости, не являются экономически оправданными и не принимаются в налоговом учете, так как законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды.

Позиция Минфина России представляется не вполне оправданной, ведь законодательством не предусмотрены и многие другие расходы, например, расходы на участие в конкурсе на поставку товара. Однако если они произведены в рамках деятельности, направленной на получение дохода, то организация учитывает их в целях налогообложения прибыли независимо от результата конкурса.

Специалисты департамента налогообложения прибыли МНС России также считают, что принять расходы на право заключения договора аренды можно, если они будут документально подтверждены, экономически обоснованы и направлены на получение дохода (пункт 1 статьи 252 НК РФ). Эти условия соблюдаются, когда у организации есть необходимые документы и арендованное имущество будет использоваться в деятельности, направленной на получение дохода.

Можно ли учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затраты на приобретение права аренды земли? Ответ на этот вопрос содержится в Письме УМНС России по г. Москве от 17 февраля 2004 г. № 26-12/10359 «О приобретении права аренды».

По мнению налоговых органов, затраты на приобретение такого права можно учесть в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль на основании пункта 1 статьи 252 НК РФ, поскольку налогоплательщик может уменьшать прибыль на сумму экономически обоснованных, документально подтвержденных и направленных на извлечение прибыли расходов.

В Москве, как и во многих других городах, права на заключение договора аренды земли продаются с торгов. Согласно статье 1 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 выкуп права аренды - это сделка купли-продажи между городом и победившей на торгах организацией. Если организация полностью выкупает право на заключение договора аренды, то она оплачивает и стоимость самого права, и все арендные платежи за весь период аренды.

Если на арендуемой земле предполагается построить здание, предназначенное для текущей деятельности компании, то затраты на приобретение права аренды носят капитальный характер. До тех пор пока идет строительство здания, расходы на приобретение права заключения договора аренды будут увеличивать его первоначальную стоимость. После окончания строительства и вплоть до окончания срока аренды земельного участка расходы могут учитываться по статье 264 НК РФ как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

Расходы на добровольное страхование арендованного государственного и муниципального имущества учитываются в целях налогообложения прибыли, если арендованное имущество используется в деятельнос

ти, направленной на получение дохода. Расходы на добровольное страхование основных средств производственного назначения, в том числе и арендованных, уменьшают налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 263 НК РФ. При этом НК РФ не делает оговорки относительно страхования арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Что касается расходов на капитальный и текущий ремонт арендованного государственного и муниципального имущества, то правила признания в налоговом учете расходов на ремонт основных средств прописаны в статье 260 НК РФ. Расходы на текущий и капитальный ремонт относятся к прочим расходам и учитываются в размере фактических затрат в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были произведены. Это касается и расходов арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если по договору аренды арендодатель не возмещает такие расходы.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ обязанность проводить капитальный ремонт закреплена за арендодателем, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Текущий ремонт должен осуществлять арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Таким образом, расходы на текущий ремонт однозначно учитываются в налоговом учете, а расходы на капитальный ремонт учитываются в случае, если он осуществляется по договору. Когда расходы на капитальный ремонт возмещает арендодатель, то в целях налогообложения прибыли они не учитываются.

Расходы, связанные с усовершенствованием арендованного имущества, списываются не через амортизацию, так как арендованное имущество не является амортизируемым.

Организация арендовала у субъекта Федерации землю. На этой земле был обустроен автодром (то есть земля была попросту заасфальтирована). Налоговая инспекция настаивала, что автодром является амортизируемым имуществом, поэтому расходы на его сооружение надо списывать через амортизацию.

Суд такой подход не одобрил, указав, что амортизируемым имуществом НК РФ признает лишь те объекты, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (пункт 1 статьи 256 НК РФ). Организация же не имеет права собственности на автодром, так как он устроен на арендованном участке. Следовательно, начислять амортизацию на него нельзя, а расходы списываются в обычном порядке (Постановление Федерального арбитражного суда ВолгоВятского округа от 26 февраля 2004 г. по делу № А43-8044/2003-16-352).

При определении арендатором доходов от субаренды как внереализационных нередко бывает достаточно сложно из общих расхо

дов выделить те, которые имеют отношение непосредственно к субаренде.

Согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ расходы налогоплательщика, которые не могут быть непосредственно отнесены к конкретному виду деятельности, распределяются пропорционально доле соответствующего дохода в суммарном объеме всех его доходов. Однако законодатель не разъясняет термин «непосредственно», в связи с чем не вполне понятно, подлежат ли пропорциональному распределению расходы, которые можно на какой-то систематической основе отнести к конкретной деятельности, например, арендная плата, или же имеются в виду только расходы, направленные исключительно на осуществление этой деятельности (ремонт помещения, произведенный специально с целью сдать его в субаренду и т.п.).

Очевидно, что к внереализационным расходам должны быть отнесены расходы, связанные исключительно с получением внереализационных доходов. Таким образом, бухгалтер вправе самостоятельно сделать выбор в отношении распределения арендной платы и других аналогичных расходов, тем более что в большинстве случаев величина налога на прибыль от данного решения не зависит[‡].

Несколько иная ситуация складывается в случае, когда налогоплательщик находится на «вмененке» или уплачивает налог на игорный бизнес, то есть имеет доходы, облагаемые в особом порядке. При этом величина расходов, подлежащих распределению между видами деятельности, зависит от того, какие их них непосредственно относятся на субаренду, а какие считаются общими. Избранная методика распределения расходов должна быть обоснована в учетной политике организации.

Арендуя помещение, организация оплачивает по нему коммунальные услуги. Договором аренды может быть предусмотрен один из двух возможных способов оплаты электроэнергии, водоснабжения, отопления и т.д.:

стоимость арендной платы включает фиксированную сумму коммунальных платежей. Перечисляя арендную плату, арендатор автоматически компенсирует арендодателю коммунальные расходы. У таких организаций нет проблем по учету коммунальных услуг;
арендные и коммунальные платежи не смешиваются, то есть арендатор платит отдельно за аренду, отдельно за коммунальные услуги. В этом случае могут возникнуть проблемы с учетом коммунальных платежей.

Согласно главе 25 НК РФ коммунальные платежи являются материальными расходами (подпункт 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ). При отнесении коммунальных

платежей к расходам необходимо соблюсти требования, установленные статьей 252 НК РФ (расходы должны быть экономически оправданны, документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение доходов).

При учете расходов на приобретение энергии основанием для учета данной хозяйственной операции является договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с ГК РФ (либо иной документ, например, счет, предъявленный налогоплательщику), отражающий поставку электроэнергии и других видов энергии. В аналогичном порядке учитываются расходы по приобретению воды.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию и выполнять другие условия договора, предусмотренные ГК РФ (пункт 1 статьи 539 ГК РФ). На основании статьи 548 ГК РФ правила договора энергоснабжения применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, для обоснованного включения затрат на коммунальные услуги в расходы необходимо иметь договоры с энергоснабжающими организациями или счета, выставленные этими же организациями. Такие документы могут быть только у арендодателя. Арендатор же помещений не имеет и не заключает таких договоров. Нет у него и счетов, выставленных напрямую организациями, предоставляющими коммунальные услуги (если он не заключал с ними прямые договоры).

Как же арендатору учесть затраты на коммунальные услуги? Во-первых, он может заключить договор о передаче энергии с арендодателем-абонентом. Но для этого необходимо согласие энергоснабжающей организации.

Второй способ решения рассматриваемой проблемы предложил Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. № 66: для учета коммунально-эксплуатационных расходов арендатору необходимо, чтобы арендованное помещение располагалось в пределах здания (земельного участка) организации-абонента. Разрешение энергоснабжающих организаций необходимо, если энергия передается субабоненту через присоединенную сеть. А если между арендодателем и арендатором есть соглашение о распределении коммунальных расходов, то разрешение не требуется.

Перевыставление счетов за израсходованную арендатором энергию будет квалифицироваться как соглашение об участии арендатора в расходах на энергоснабжение арендодателя.

Специалисты департамента налогообложения прибыли МНС России советуют налогоплательщикам при отдельной оплате коммунальных услуг и отсутствии прямых договоров с обслуживающими организациями учитывать такие расходы по статье 264 НК РФ как прочие расходы. В качестве документального подтверждения данного расхода выступает договор аренды, в котором должно быть оговорено возмещение коммунальных расходов по арендованному помещению, а также счет на оплату.

Особое внимание представители налоговых органов советуют уделить оформлению счета. Из его содержания должно следовать, что арендодатель выставляет счет не на оплату коммунальных услуг, а на расходы, связанные с содержанием помещений, поскольку арендодатель не может оказывать коммунальноэксплуатационные услуги сам. Это приоритет энергоснабжающих организаций[§].

Если организация оплачивает аренду, но деятельность по аренде не осуществляется, то она не может списать свои расходы, поскольку у нее нет деятельности как таковой (пункт 1 статьи 252 НК РФ).

В учетной политике для целей налогообложения по налогу на прибыль налогоплательщик может использовать один из методов признания доходов и расходов - метод начисления, который регламентируется статьями 271-272 НК РФ, или кассовый метод, прописанный в статье 273 НК РФ. Однако возможности применения кассового метода несколько ограничены, так как организации вправе его использовать, если в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета НДС и налога с продаж не превысила одного миллиона рублей за каждый квартал. Все остальные налогоплательщики должны применять метод начисления.

При применении кассового метода датой получения дохода признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, а затраты включаются в состав расходов после их фактической оплаты.

При использовании метода начисления и включении арендной платы в состав внереализационных доходов датой получения такого дохода считается дата осуществления расчетов или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов (подпункт 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ). Очевидно, что расчетным документом применительно к договору аренды будут счет и счет-фактура, которые налогоплательщик выставляет арендатору по факту оказания услуг.

Для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав, определяемая в соответ

ствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. В арендных отношениях доход от реализации определяется по факту предоставления права на аренду.

Если доход относится к нескольким отчетным периодам, то налогоплательщик распределяет его самостоятельно с учетом принципа равномерности.

ООО «Подкова» получило арендную плату за полгода вперед. Организация уплачивает ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, поэтому ежемесячно включает в доход по одной шестой от полученной суммы.

Таким образом, в случае когда один договор аренды имущества истек, а новый договор аренды заключен не был, то до заключения нового договора аренды у организации, пользующейся государственным имуществом, отсутствуют правовые основания для перечисления арендных платежей. В случае же их фактической уплаты, на основании устной договоренности сторон, арендатор не вправе принять их в расходы при исчислении налога на прибыль, поскольку расходами согласно статье 252 Налогового кодекса Российской Федерации признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.

Однако аргументы налоговиков выглядят не слишком убедительными. Допустим, фирма забыла продлить или перезаключить договор аренды и до подписания нового договора платила за аренду на основании устной договоренности с арендодателем. В таком случае у фирмы есть правовые основания для внесения арендных платежей. Если арендатор не освободил помещение после истечения срока действия договора, арендодатель может потребовать внести арендную плату за время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Так что сумма, уплаченная фирмой на основании устной договоренности, будет являться именно арендной платой.

Прибыль, полученная от сдачи имущества в аренду, облагается налогом по ставке 20 процентов. При этом сумма налога на прибыль, исчисленная по налоговой ставке в размере 6 процентов, зачисляется в федеральный бюджет, сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 16 процентов, зачисляется в бюджеты субъектов Российской Федерации, а сумма налога, исчисленная по налоговой ставке в размере 2 процентов, зачисляется в местные бюджеты.

К доходам от предоставления в аренду или субаренду морских, воздушных судов или иных подвижных транспортных средств или контейнеров, используемых в международных перевозках, применяется налоговая ставка, равная 10 процентам.

Доход от лизинговых операций, связанных с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем, рассчитывается исходя из всей суммы лизингового платежа за минусом возмещения стоимости лизингового имущества лизингодателю.

В остальных случаях сдачи имущества в аренду или субаренду облагаемым доходом является вся сумма выплаты иностранному арендодателю.

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений

К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.

Сдача помещений в аренду

Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.

Под какой вид налогообложения попадает сдача помещения в субаренду

1. На территории России нет обязательной системы налогообложения, которая может применяться в зависимости от вида осуществляемой предпринимательской деятельности. С 2013 года организации могут применять ЕНВД в добровольном порядке (п. 2 ст. 346.28 НК РФ). А совмещение ОСНО и УСН законодательством не предусмотрено.

2. Минэкономразвития России в Письме от 01.11.2011 № ОГ-Д18-1906 указало, что сдача в субаренду арендованного недвижимого имущества относится в ОКВЭД к коду 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества» в классе 70 «Операции с недвижимым имуществом».

Читайте также: