Налог при продаже участка после межевания

Опубликовано: 15.05.2024


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 апреля 2020 г. N 03-04-05/26506 Об уплате НДФЛ при продаже земельных участков

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже земельных участков и сообщает, что в соответствии с регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с тем в соответствии со статьей 34 2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.

В силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В этой связи, поскольку при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков возникают новые объекты права собственности, а первичные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при вышеуказанных действиях земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.

На основании пункта 17 1 статьи 217 Кодекса освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 217 1 Кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.

Учитывая изложенное, если проданный объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента В.А. Прокаев

Обзор документа

При разделе, объединении, перераспределении участков или выделе из них возникают новые объекты права собственности, а первичные объекты прекращают существовать. Срок нахождения в собственности вновь образованных земель для целей НДФЛ при их продаже исчисляется с даты регистрации прав на вновь образованные земли.

Освобождаются от НДФЛ доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности в течение минимального предельного срока владения и более. По общему правилу - 5 лет.

Если проданный объект находился в собственности менее минимального предельного срока владения, доход от его продажи облагается НДФЛ.

Добрый вечер! Мне принадлежит земельный участок 5 га на праве собственности по наследству с 2009 года, сейчас хочу его межевать и продавать, стоимость одного участка будет свыше 1 миллиона рублей. Буду ли я уплачивать налог 13% с продажи новых участков?

Мне принадлежит земельный участок 5 га на праве собственности по наследству с 2009 года, сейчас хочу его межевать и продавать, стоимость одного участка будет свыше 1 миллиона рублей. Буду ли я уплачивать налог 13% с продажи новых участков

Мария

будете т.к. срок владения новыми ЗУ будет исчисляться с момента регистрации.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 декабря 2016 г. N 53-КГ16-16

.

Судебная коллегия с такими выводами соглашается.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
В силу пунктов 1, 2 статьи 11.4 названного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Таким образом, при разделе земельного участка возникают новые объекты недвижимого имущества, срок нахождения которых в собственности налогоплательщика определяется на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктами 1 — 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.Принимая во внимание, что земельные участки, образованные в результате раздела другого земельного участка и реализованные административным истцом по договорам купли-продажи в 2013 году, после регистрации на них права собственности находились в его собственности менее трех лет, полученные от их продажи доходы не подлежали освобождению от налогообложения.

Будет ли продажа облагаться НДФЛ?

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

Физическое лицо владеет участком земли в Московской области более пяти лет. Он планирует изменить разрешенное использование участка (например, застроить) и провести межевание, чтобы продать часть земли другому физическому лицу. В предпринимательской деятельности участок не использовался.

Будет ли продажа облагаться НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не оказывает влияния на срок нахождения участка в собственности налогоплательщика.

Срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка, должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки.

Поэтому если физическое лицо примет решение о межевании имеющегося участка, то доход от его продажи будет облагаться НДФЛ. При этом налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо (при наличии необходимых документов) уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода на стоимость приобретения участка.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Вместе с тем в ст. 217 НК РФ приведен перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ. На основании пп. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ в общем случае доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с пп. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества. При этом на основании ч. 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ внесение в реестр прав на недвижимость дополнительных сведений об объектах недвижимости не влечет за собой переход, прекращение, ограничение прав и обременение объектов недвижимости.

Таким образом, факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не оказывает влияние на срок нахождения участка в собственности налогоплательщика. Поэтому если земельный участок находился в собственности налогоплательщика более пяти лет, то доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению НДФЛ независимо от изменения вида разрешенного использования данного земельного участка. С таким выводом согласен и Минфин России (письма от 29.04.2013 N 03-04-05/14944, от 15.01.2020 N 03-04-05/1278 (письмо можно найти в сети Интернет)).

Что касается межевания, то в настоящее время специалисты финансового и налогового ведомства придерживаются позиции о том, что срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка, должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки. Смотрите, например, письма Минфина России от 01.08.2019 N 03-04-05/57649, от 29.07.2019 N 03-04-05/56654, от 08.05.2019 N 03-04-05/33818, от 14.09.2018 N 03-04-05/65996, от 16.05.2018 N 03-04-05/32819, от 18.04.2018 N 03-04-05/25932, от 05.04.2018 N 03-04-05/22178, от 12.07.2017 N 03-04-05/44405 и др.

Данная позиция обусловлена тем, что согласно нормам гражданского и земельного законодательства каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью. Так, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п.п. 4 и 6 той же статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Таким образом, каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью (п. 1 ст. 130 ГК РФ), право собственности на которую у лица, обладавшего правом собственности на первоначальный земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на этот вновь образованный земельный участок (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Смотрите дополнительно определения Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1726-О и от 13.05.2014 N 1129-О, определения Верховного Суда РФ от 11.04.2018 N 48-КГ17-21, от 19.12.2016 N 53-КГ16-16.

Таким образом, если в рассматриваемом случае физическое лицо примет решение о межевании имеющегося земельного участка перед его реализацией, то с доходов, полученных от продажи, ему необходимо будет заплатить НДФЛ.

Обращаем внимание, что налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Иными словами, если в рассматриваемой ситуации доход от продажи полученного после межевания земельного участка окажется меньше его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости. Смотрите дополнительно письма Минфина России от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 25.12.2018 N 03-04-05/94636, от 30.05.2018 N 03-04-05/36685 и др.

Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении рассматриваемых доходов устанавливается в размере 13%. Для доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов регламентируется ст. 220 НК РФ. Этой нормой закреплено право налогоплательщика на имущественный вычет в суммах, полученных от продажи, в частности, земельных участков и долей в них, не превышающих в целом 1 000 000 руб., в случае их нахождения в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрена возможность вместо применения указанного вычета уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на совокупность фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, в общем случае при продаже земельного участка, находящегося в собственности менее трех лет, налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо (при наличии необходимых документов) уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода на стоимость приобретения участка.

И можно ли избежать лишних трат

Этот материал обновлен 21.04.2021

Я юрист, по работе консультирую тех, кто оформляет документы, чтобы продать земельный участок.

Часто люди даже не знают, что в определенных ситуациях им придется заплатить налог. Например, если земля досталась по наследству всего полгода назад. Расскажу, в каких случаях точно придется платить налог и что нужно сделать, чтобы сэкономить.

Каким налогом облагается продажа земли

Когда человек или компания продают земельный участок, они получают доход, с которого обязаны уплатить установленный законодательством налог на доходы. Человеку придется заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ), а индивидуальный предприниматель или юрлицо будут платить налог в зависимости от того, какую систему налогообложения они выбрали для своей деятельности.

Правовая основа. Обязанность уплатить налог установлена налоговым кодексом. Порядок уплаты налога физическими лицами регулируется главой 23 НК РФ, юрлицами — главой 25, главой 26.1, главой 26.2 НК РФ. Но сейчас мы подробно разберем только налоги для физических лиц. Налоги при продаже участков предпринимателями и организациями — тема для отдельной большой статьи.

Кто обязан платить налог

Когда продают землю, налог платит продавец, и неважно — физлицо это, ИП или фирма. Гражданство также не важно. Главное, чтобы сам участок обязательно находился на территории Российской Федерации. То есть налог платят, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

  1. Резиденты — те, кто 183 календарных дня за последние 12 месяцев находились на территории РФ. Применительно к налогообложению при продаже участка этот период учитывается перед месяцем, в котором состоялась продажа участка.
  2. Нерезиденты — те, кто за последние 12 месяцев провели на территории РФ меньше 183 календарных дней.

Письмо Минфина от 16.05.2018 № 03-04-05/32820 PDF, 67 КБ

От этого деления зависит налоговая ставка:

  • для резидентов налоговая ставка составляет 13%;
  • для нерезидентов налоговая ставка составляет 30%.

Если собственник — индивидуальный предприниматель, который использовал участок в предпринимательской деятельности, например чинил обувь в мастерской, стоящей на участке, или при регистрации указал деятельность «продажа недвижимости», доход от такой продажи будет признан доходом от предпринимательской деятельности. В этом случае полученная от продажи сумма будет облагаться налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения такими объектами.

Письмо Минфина от 02.07.2019 № 03-05-06-01/48499 PDF, 76 КБ

Но если предприниматель занимается другой деятельностью, например печет пироги или шьет пальто, и все это происходит не на проданном участке, доход от продажи будет считаться по правилам, которые действуют для физических лиц.

Когда не нужно платить налог

Продавца-физлицо могут освободить от налога в зависимости от того, когда он приобрел участок и сколько лет тот находился в его собственности.

Продолжительность права владения. По общему правилу срок владения составляет пять лет или три года, если земельный участок получен в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или приватизирован.

По закону близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, дедушки, бабушки и внуки. А вот дяди и тети, например, в эту категорию не попадают.

Срок владения участком определяется с даты государственной регистрации права собственности продавца на него. Дату можно посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, если он был приобретен до 15 июля 2016, или в выписке из ЕГРН — если после. Исключение — если участок был получен по наследству. В этом случае срок владения определяется с даты смерти наследодателя.

Льготы. Если продавец владел участком дольше тех сроков, о которых я сказала выше, он освобождается от уплаты НДФЛ.

Сколько нужно владеть участком, чтобы не платить налог

Срок Основание
Участок приобретен до 2016 года 3 года п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ
Участок был получен в подарок от близкого родственника, в наследство, по договору ренты или в ходе приватизации 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Участок приобретен по другим основаниям начиная с 1 января 2016 года 5 лет п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ставка налога для юрлиц и ИП

Ставка налога для юрлиц и ИП зависит от выбранной ими системы налогообложения. Допустим, земельный участок продает компания. Расскажу кратко, сколько ей придется заплатить налогов на разных режимах.

На общем налоговом режиме — ОСНО — компания должна включить полученный от продажи земли доход в расчеты по налогу на прибыль: выручку от продажи земельного участка в доходы, а покупную стоимость земли — в расходы.

На упрощенной системе налогообложения — УСН — компания должна включить выручку от продажи земельного участка в состав доходов. Если земельный участок изначально покупали для перепродажи, его стоимость можно списать как расходы на товар.

ИП платят в зависимости от того, для каких целей приобрели землю.

Если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа земельных участков, или если использует участок для предпринимательской деятельности, доходы от продажи земельных участков учитывают в составе доходов по налогу при УСН.

Если компания или ИП работает на едином налоге на вмененный доход, но совмещает этот режим с УСН, тогда доход от продажи участка будет облагаться «упрощенным» налогом.

Организации подают налоговые декларации по итогам года не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. ИП должны подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Если компания или предприниматель прекращают заниматься деятельностью, в отношении которой применялась УСН, декларацию им следует подать не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором они уведомили налоговую о прекращении такой деятельности.

Если компания или предприниматель утрачивают право применять УСН, то декларация подается не позднее 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором они лишились такого права.

Налоговый период

Налоговым периодом признается календарный год. Соответственно, если собственник продал земельный участок в 2019 году, доход у него появился в этом налоговом периоде, значит, подать декларацию и уплатить налог он должен в 2020 году.

Вычеты по налогу

Эта льгота предусмотрена только для физлиц-продавцов , которые владели землей менее установленного минимального срока и не использовали ее в предпринимательской деятельности.

Вот как это работает.

Доход от продажи земельного участка можно уменьшить на сумму расходов, которые связаны с его покупкой и могут быть подтверждены документально: стоимость самого участка, госпошлина, уплаченная нотариусу, риелторские услуги, проценты по кредиту.

Например, вы купили участок за 1 млн рублей и через полгода хотите продать его за 1,5 млн. У вас есть договор на оказание риелторских услуг, по которому вы заплатили агентству 30 тысяч рублей, и чек на эту сумму. Значит, вы можете уменьшить полученные с продажи участка 1 500 000 Р на 1 030 000 Р понесенных расходов и уплатить налог с 470 000 Р . То есть заплатить придется 470 000 × 13% = 61 100 Р .

Второй вариант — уменьшить полученную от продажи сумму на 1 млн рублей — величину имущественного вычета. Тогда налог придется заплатить с 500 000 Р , то есть 65 000 Р .

Бывают случаи, когда человек получает земельный участок в дар или по наследству от дяди или бывшего супруга. Получить участок — значит получить доход, с которого нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если такой участок впоследствии продавать и не выдержать минимальный срок владения, придется тоже заплатить налог. Но его можно уменьшить на ту сумму, с которой платили НДФЛ. Или уменьшить свой доход на расходы дарителя или наследодателя, которые он понес, когда приобретал землю. Но так можно сделать, только если сам наследодатель или даритель не учел эти расходы в целях налогообложения.

Эти правила применяются к доходам за 2019 и последующие годы.

Расчет имущественного вычета. Покажу на примере, как рассчитать имущественный вычет.

Александр Соколов купил земельный участок в феврале 2017 года за 2,5 млн рублей и продал в августе 2018 года за 3,2 млн рублей. Поскольку Соколов владел участком меньше установленного минимального срока — менее трех лет — он должен заплатить НДФЛ с полученной суммы.

Соколову выгоднее воспользоваться льготой, которая позволяет уменьшить доход, полученный от продажи земельного участка, на сумму расходов на его покупку. Тогда НДФЛ ему придется платить с 700 000 Р = 3 200 000 − 2 500 000.

Сумма налога: 700 000 × 13% = 91 000 Р .

Если Соколов уменьшит полученную от продажи сумму на 1 млн рублей — величину имущественного вычета — НДФЛ будет 286 000 Р = (3 200 000 − 1 000 000) × 13%.

Если бы он не применил никакую льготу, налог был бы: 3 200 000 × 13% = 416 000 Р

Расчет НДФЛ

НДФЛ — налог на доходы физических лиц — рассчитывается исходя из полученного человеком дохода.

НДФЛ рассчитывается в зависимости от ставки. Так, налоговые резиденты должны уплачивать 13% от полученного дохода, а нерезиденты — 30%.

База для начисления. Налоговая база для расчета НДФЛ с вырученной от продажи земельного участка суммы по общему правилу включает в себя полученные от покупателя деньги за проданную землю.

Но если земельный участок был продан после 1 января 2016 года, налоговая проверит, как соотносятся доход от его продажи и кадастровая стоимость. Для расчета берут кадастровую стоимость, которую умножают на понижающий коэффициент 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

Если сумма дохода от продажи меньше кадастровой стоимости с коэффициентом, придется платить налог с суммы кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент, а не с суммы продажи. То есть специально занижать сумму продажи, чтобы уйти от налогов, бесполезно — платить все равно придется.

Петр Воробьев продал земельный участок за 1,8 млн рублей, а кадастровая стоимость земли — 3,3 млн рублей. Для расчета налога возьмут доход в размере 2,31 млн рублей: 3,3 млн × 0,7.

В расчет берут кадастровую стоимость участка на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее. Если земельный участок сформирован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

Особенности начисления для сделок с землей и домом. Земельный участок и расположенный на нем жилой дом — разные объекты. При продаже налог платят со всего полученного дохода. Но в случае когда право собственности у продавца на эти объекты возникло не одномоментно, необходимо проверить, в течение какого срока каждый из этих объектов находился во владении продавца.

Алексей в сентябре 2014 года купил земельный участок, построил на нем дом и в ноябре 2018 зарегистрировал на этот дом право собственности. В октябре 2019 года он все продал. НДФЛ он должен заплатить только с дохода, который получил за продажу дома.

Дело в том, что земельный участок находился в собственности Алексея больше пяти лет, значит, к доходу за землю применяется льгота. А вот домом продавец на момент совершения сделки владел меньше минимального установленного срока: с момента регистрации права до момента перехода права прошло всего 11 месяцев. Поэтому НДФЛ с дохода, который он получил за дом, придется заплатить.

Порядок декларирования

Если продавец относится к налоговым резидентам и не использовал участок в коммерческих целях, в декларации можно сразу заявить имущественный налоговый вычет в размере полученного дохода от продажи земельного участка, но не более 1 млн рублей, либо уменьшить доходы на сумму произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Сроки подачи декларации. По общему правилу срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи.

Форма. Декларацию можно распечатать на бумаге и заполнить от руки либо распечатать на принтере с использованием чернил синего или черного цвета уже заполненную форму. Печатать нужно только на одной стороне листа — двусторонняя печать не допускается.

Форма декларации состоит из титульного листа, разделов 1 и 2, заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного НДФЛ, приложений 1—8 , а также расчета к приложению 1 — «Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества», расчета к приложению 3 — «Расчет авансовых платежей, уплачиваемых в соответствии с пунктом 7 статьи 227 Налогового кодекса Российской Федерации» и расчета к приложению 5 — «Расчет социальных налоговых вычетов, установленных подпунктами 4 и 5 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса Российской Федерации».

Титульный лист и разделы 1 и 2 обязательно должны быть заполнены налогоплательщиками, представляющими декларацию. Приложения 1—8 , расчет дохода от продажи, расчет авансовых платежей и расчет социальных налоговых вычетов используются для исчисления налоговой базы и сумм налога — их заполняют по необходимости.

Документы, прилагаемые к декларации. К декларации необходимо приложить документы, которые подтвердят внесенные в нее сведения. Это могут быть такие документы:

  1. договор купли-продажи ;
  2. выписка из банка о том, что на счет продавца поступила сумма, указанная в договоре;
  3. документы о расходах, если продавец хочет получить вычет в виде уменьшения доходов на расходы: договор, по которому продавец приобрел участок, расписка лица, получившего по этому договору деньги, договор на оказание риелторских услуг и платежный документ, подтверждающий произведенную оплату, и т. д.

Основания для отказа в приеме декларации. Их может быть несколько:

  1. нет документов, которые удостоверяют личность физического лица, или лицо отказалось их предъявить в налоговой;
  2. нет документов, которые подтверждают полномочия представителя, если человек подает декларацию не сам. Или нет документов, которые подтверждают достоверность и полноту сведений из декларации, или их отказались предъявить должностному лицу;
  3. декларация в налоговую подана не по установленной форме;
  4. в декларации нет подписи заявителя или его представителя, если декларация подавалась в бумажном виде;
  5. декларацию подали не в ту налоговую.

Порядок уплаты налога

Для уплаты налога можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом сервисе можно сформировать платежный документ и уплатить сумму налога в безналичной форме онлайн либо распечатать, чтобы после заплатить в банке.

Сроки уплаты налога

Налог за продажу земли нужно заплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. То есть если землю продали в 2020 году, налог нужно будет платить в 2021.

Ответственность за неуплату

По общему правилу за неуплату НДФЛ в срок предусмотрен штраф 20 или 40%, если налог умышленно не был уплачен или уплачен не полностью.

Но если собственник не заплатит НДФЛ в срок, но правильно его исчислит и представит декларацию, налоговая взыщет только пени, а штраф налагать не будет.

Петр Иванович Николаев продал земельный участок в 2018 году и должен уплатить НДФЛ в размере 100 тысяч. Декларацию заполнил правильно и подал в ИФНС в срок — 15 апреля 2019 года, но налог уплатил 28 июля, то есть допустил просрочку в 13 дней. Налоговая не наложит на него штраф за просрочку уплаты, но начислит пени в размере 325 Р .

Пеня уплачивается за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога и определяется в процентах от неуплаченной суммы. Процентная ставка пени по НДФЛ равна 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Можно ли продать земельный участок без налогов

Продать земельный участок и не заплатить налоги можно — если дождаться, когда закончится минимальный срок владения. Тогда государство разрешит не платить НДФЛ с полученного дохода.

Если не дожидаться истечения минимального срока, можно продать участок и получить вычет. НДФЛ не начислят, когда сумма продажи равна или меньше суммы, за которую землю приобрели.

А в случаях, когда стоимость участка равна или меньше 1 млн рублей, можно уменьшить полученный доход до нуля. Но надо проверить кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, больше, чем указано у вас в договоре, налоговая приравняет полученный доход к кадастровой с понижающим коэффициентом. А она может оказаться выше миллиона. Тогда с превышающей 1 млн части придется заплатить НДФЛ.

Покупка или продажа земли – это юридическое действие перехода прав собственности и, согласно требованиям законодательства, должна проходить процедуру регистрации. В результате в рамках межведомственного взаимодействия Росреестр сообщает налоговой службе. Продавец должен знать о том, что существуют случаи, когда он обязан уплатить с такой сделки налог. Рассмотрим вопрос налогообложения сделки с продажи земельного участка и уточним, какие нововведения принесет нам 2021 год.

Каким налогом облагается продажа земли?

Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).

Налог с продажи земельного участка в 2021 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.

Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.

Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.


Налог с продажи земельного участка в собственности более и менее 3 или 5 лет

Следует уточнить, что не все обязаны уплатить налог с полученных средств от реализации объекта недвижимости. Фактически будете ли вы освобождены от НДФЛ при продаже земельного участка, находится в зависимости от того, сколько лет до момента совершения сделки владели имуществом. Две ситуации предусматривает Налоговый кодекс, когда налоговая сумма не будет рассчитана:

1. Когда земля приобреталась до наступления 2016 года, действующий срок владения ей составляет минимально 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Этот же срок распространяется на случаи получения земельного участка (п. 3 ст. 217.1 НК):

  • в качестве наследства или дара от близкого родственника (по соответствующему договору);
  • в результате приватизации;
  • при передачи плательщиком ренты по договору бессрочного содержания с иждивением.

В случае продажи участка после трех лет владения не требуется представлять декларацию в налоговый орган, исчислять и уплачивать в бюджет НДФЛ.

2. В других случаях применяется минимальный срок владения наделом в 5 лет.

Эти периоды начинают отсчитываться с момента регистрации права в государственном органе, с даты, указанной в выписке из Реестра прав на недвижимость (ЕГРН) или свидетельстве о регистрации.

Не взимается налог при продаже участка в следующих случаях:

  • при владении объектом более минимально установленного срока (3 года или 5 лет);
  • участок земли приобретался по цене меньшее или равной той, за которую продается, и это подтверждается документально.

Сумма налога

Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:

  1. Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
  2. Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).

Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.

Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:

  • уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
  • эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.

  1. С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
  2. Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.

Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.

1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.

Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.

НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.

2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.

1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)

При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:

  • при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
  • при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).

Порядок и сроки уплаты земельного налога в 2021 году

Полученные доходы в случае, когда продана земля, которой владели менее минимального срока и имеется НДФЛ к уплате в бюджет, декларируются. Это является обязанностью налогоплательщика. Даже полученный нулевой результат по НДФЛ требует подтверждения расчетов в налоговый орган.

Значит, требуется заполнение декларации по форме 3-НДФЛ и представление ее в следующем году после получения дохода, не позднее 30 апреля. Заплатить же НДФЛ необходимо в год подачи декларации не позднее 15 июля.

Если землю продали 2020 году менее положенного срока, то налоговую декларацию (3-НДФЛ) нужно передать до 30 апреля 2021 года, а земельный налог нужно оплатить до 15 июля 2021 года.

Если же декларация подана в ИФНС вовремя, но пропустили срок уплаты налога, то будет применены пени за каждый день просрочки. Когда не исполнена обязанность и по декларированию и по уплате, то на провинившееся лицо накладывается штраф в 20% от суммы налогооблагаемого дохода. Помимо штрафа подлежат взысканию и пени, исчисляемые в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату расчета задолженности.

Примеры заполненной декларации при:

Оштрафовать налоговики могут и за несвоевременное предоставление декларации. Сумма штрафа не может быть менее 1 000 рублей даже для тех, у кого расчеты налога окажутся нулевыми, но декларация сдана не в срок. Поэтому лучше своевременно побеспокоиться о ее заполнении и передаче в налоговой орган лично или через личный кабинет ФНС, Госуслуги.

Куда обращаться за налоговым вычетом при продаже земельного участка?

Для этого нужно обратиться в ФНС по месту жительства и предоставить документы на право получения вычета, а именно:

  1. Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ — инструкция заполнения.
  2. Копии документов, подтверждающие факт продажи земли: договор купли-продажи или мены и т.д.
  3. Для расходного вычета потребуются дополнительные документы, доказывающие расходы:
  • чек;
  • банковская выписка;
  • расписка продавца;
  • ПКО или платежное поручение.

С собой необходимо кроме копий иметь оригиналы документов, для проверки налоговым инспектором.

Видео: Налог при продажи недвижимости для физических лиц

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Читайте также: