Налог на продажу в испании

Опубликовано: 18.05.2024

Владельцам жилья в королевстве отлично известно: обладание данным видом собственности приводит к тому, что им необходимо выплачивать определенные налоги в Испании. Причем выплаты в казну государства ведутся не только при покупке и в процессе владения недвижимостью, но еще и при ее продаже. Каковы же основные налоги, которые платит продавец, и каким образом они рассчитываются?

Первый налог, который выплачивает собственник недвижимости, желающий ее продать, – это Plusvalia. В буквальном переводе он означает «рост стоимости». При этом имеется в виду увеличение стоимости не самой недвижимости, а того участка земли, на котором она находится. Данный налог выплачивается в муниципальные бюджеты, и власти каждого муниципалитета рассчитывают его по собственной шкале, потому размер выплат в тех или иных регионах Испании может существенно отличаться (от 500 до нескольких тысяч евро).

Так как стоимость участка – при расчете данного налога во внимание принимается кадастровая стоимость, растет со временем, то при установлении величины Plusvalia за основу принимаются две цифры:

сама кадастровая стоимость;
время владения собственностью.

Муниципальные власти всегда исходят из предположения, что стоимость земель со временем увеличивается. Аргументация весьма простая: строятся новые дороги, улучшается инфраструктура, устанавливается освещение, выполняется ремонт канализаций и т. д. И выплачивая налог Plusvalia, владельцы недвижимости делают свой вклад в это развитие. Очевидно, что чем дольше недвижимость находилась в собственности данного владельца, тем выше будет налог. Чтобы узнать величину выплат по Plusvalia, необходимо обратиться в местную мэрию, где будет названа точная сумма в соответствии с данными земельного кадастра.

В годы строительного бума не редкостью были случаи, когда этот налог согласны были выплачивать покупатели. Однако в настоящее время такого почти никогда не происходит: общепризнано, что выплата Plusvalia – это целиком и полностью обязанность продавца.

Выплата по данному налогу должна быть произведена в течение 30 дней после официальной даты продажи недвижимости. Уплатить его можно в мэрии. Продавец также имеет право запросить, чтобы выплаченная им сумма была вычтена из общей суммы сделки. Если продавец по каким-то причинам не выплатил налог, к примеру, покинул территорию Испании, обязанность по его выплате ложится на покупателя.

Еще один налог в Испании, который выплачивает продавец недвижимости

Еще один налог, который связан с продажей недвижимости в Испании, носит название Impuesto sobre Incremento the Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble, или налог на прирост капитала. При его выплате берется во внимание, является ли продавец резидентом королевства. В некоторых случаях продавцы освобождаются от выплаты данного налога.

Приростом считается разница между ценой, полученной при продаже, и ценой, которая была уплачена за этот объект при его покупке, с учетом показателей инфляции. Коррекция с учетом инфляции выполняется в соответствии с официальными цифрами, публикуемыми испанским правительством. Размер данного налога для резидентов королевства вычисляется по следующей шкале:

21 %, если прирост капитала составил в пределах 6 тысяч евро;
25 %, если прирост капитала составил от 6 до 24 тысяч евро;
27 %, если прирост капитала превышает 24 тысячи евро.

Выплата данного налога производится в течение того года, когда состоялась продажа недвижимости.

Нерезиденты выплачивают 21 %. Продавцам, которые не являются резидентами королевства, необходимо иметь в виду, что с них при продаже будет автоматически вычитаться 3 % от суммы сделки. Другими словами, они получают только 97 % стоимости проданной ими недвижимости. Это связано с тем, что существует риск невыплаты данного налога, от которого и страхуется подобным образом испанское налоговое ведомство. Если удержанная сумма оказалась больше, чем действительная величина налога на прирост капитала, продавец имеет право обратиться в местное налоговое управление в течение трех месяцев после заключения сделки и заполнить форму 210. Излишек будет возвращен ему в течение следующего финансового года.

Испанские налоги на недвижимость довольно либеральные, если сравнивать с другими странами континента. Но планировать покупку жилья всё равно нужно после изучения испанской системы налогообложения.

Налоги на покупку недвижимости в 2021 году

Ставка одинаковая для граждан Испании и иностранцев. Налог оплачивают сразу после оформления сделки, иначе её могут признать недействительной.

Процентная ставка зависит от типа объекта и целей использования. При покупке жилья в новостройке взимают НДС 10 %. За подержанную недвижимость берут налог на переход во владение нового хозяина. В разных частях страны действуют разные ставки. Обычно это 8%, в Каталонии 10 %, на Канарах 6,6 %.

Эти цифры касаются покупки жилья в Испании. На недвижимость для коммерческой деятельности ставка НДС – 21%.

Дополнительно придётся оплатить гербовый сбор, взнос за переоформление документов, услуги юриста. Добавится 2-4% от стоимости объекта. Ипотека будет дороже ещё на несколько процентов.

Итоговая сумма сделки будет на 13-15% больше цены недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости

Если сделку совершает нерезидент Испании и других стран Европейского Союза, ему нужно платить два налога при продаже недвижимости:

3% от цены объекта, указанной в документах. Это налог на доход. Если прибыли не было, агент оформит возврат средств в течение нескольких месяцев после продажи.
Налог на прирост цены недвижимости. Сумму сбора устанавливают местные власти. Каждый случай рассматривают отдельно.

Продавец недвижимости предоставляет энергетический сертификат на неё. Оформление стоит до 250 евро.

За услуги риэлтора придётся заплатить от 2000 до 5000 евро. В каждом регионе свои цифры.

Налоги для владельцев имущества

Владельцы коммерческого имущества или жилья облагаются налогом на недвижимость, который называется Impuesto Bienes Inmuebles. Его должны платить все собственники, проживают они в стране или нет, физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты Испании.

Арендодатели дополнительно оплачивают подоходный налог.

Подоходный налог

Подоходный налог начисляют раз в год. Размер зависит от полученной ренты за отчётный период. Ставка составляет 19% для граждан ЕС и 24% для остальных.

Сумму налога устанавливают по кадастровой стоимости недвижимости. Она всегда ниже рыночной цены. Сроки и размеры выплат каждая служба устанавливает свои.

На утилизацию мусора

Муниципальный взнос за вывоз мусора платят все собственники домов и квартир. Его устанавливают местные органами власти. Средства идут на чистоту региона.

Выплаты ежегодные. Сумма зависит от расположения объекта.

Налоги в Испании

На роскошь

Налог на роскошь Impuesto sobre el Patrimonio был установлен в 2011 году. Он касается сверхбогатых граждан.

Налогом облагаются вся недвижимость, финансовые активы, права.

Декларацию подают, если:

После расчёта вычетов и льгот итоговая сумма – положительное число. Тогда в графе «результат» появится сумма «к уплате».
В итоге получилась отрицательная сумма, но всё имущество оценивается в 2 000 000 евро.

Пошлину не взимают, если основное жильё даёт доход до 300 000 евро.

В некоторых регионах цифры другие:

Каталония – до 500 000 евро;
Валенсия – до 600 000;
Арагон – 400 000.

Сумма увеличивается, если налогоплательщик – инвалид.

Отчетность и оплата налога осуществляется в конце года. Декларацию подают вместе с другими документами. Процентная ставка – 0,2-2,5%.

Налог для оффшорных холдингов

Этот налог называется GEBI. Если недвижимость куплена через оффшорный холдинг, нужно выплачивать каждый год 3% от кадастровой стоимости. В некоторых случаях для нерезидентов делают исключения. О возможности льгот нужно узнать у юриста или в налоговой службе. Оплату вносят в конце года, обычно до 31 декабря.

Другие расходы на содержание жилья

Регулярно нужно оплачивать газ, электроэнергию и воду. Дополнительно собственники платят Comunidad. На сумму влияет наличие лифта, бассейна, сада, охранников и др. В год чек может составить 30-1 300 евро.

Пример расчётов

Возьмём для примера виллу 130 квадратов с частным садом. Территория большая, охраняемая. Есть общий бассейн.

На ежегодный годовой налог IBI уйдёт порядка 1 500 евро. Нужно оплатить Comunidad 500 евро. Услуги по уходу за садом – 2 600 евро в год.

Вода в год обойдётся в 500 евро, газ – 240 евро (8 баллонов по 30 евро), электричество будет стоить около 79 евро ежемесячно, в год получается 840 евро.

Расходы на жильё составят 5 880-6180 евро.

Местный налоги в Испании

Неуплата налогов

За нарушения законодательства иммиграционные органы могут отказать в оформлении или продлении ВНЖ. Если это произошло, недвижимость можно продать, переоформить или подарить.

За неуплату налогов грозят большие штрафы. Муниципалитет может в принудительном порядке взыскать недостающую сумму, заблокировав денежные счета и карточки. Может дойти и до потери имущества.

Будет ли плательщик налогов в розыске за долги в Испании

До международного розыска дело о неуплате налогов в основном не доходит. Но будет запрещено совершать операции купли-продажи недвижимости. Государство может подать в суд на нарушителя.

Интерпол будет разыскивать, если:

остались невыплаченные задолженности по кредитам и ипотеке;
не была полностью оплачена недвижимость при покупке;
есть задолженность перед застройщиком;
долг превысил стоимость недвижимости.

Подробнее о налогах в Испании смотрите в видео.

Пока оценок нет

Нашли неточность? Сообщите нам.

Ваш комментарий отправлен и будет опубликован на сайте после модерации

Поделитесь своим мнением Прямо Сейчас.

Visasam.ru - это портал о самостоятельных путешествиях, эмиграции и жизни в России и заграничных странах. Авторами сайта являются опытные путешественники и миграционные юристы. На нашем портале вы узнаете о поездках, оформлении визы, получении ВНЖ, ПМЖ и гражданства из первых рук.

Получение и оформление гражданства Германии

Получение и оформление гражданства Чехии

Эмиграция и переезд на ПМЖ в Норвегию

Особенности жизни в Исландии

Эмиграция в Испанию - жизнь в развитой европейской стране

Работа и доступные вакансии в Голландии

Абхазия
Австралия
Австрия
Азербайджан
Албания
Аргентина
Армения
Бахрейн
Беларусь
Бельгия
Болгария
Бразилия
Великобритания
Венгрия
Вьетнам
Германия
Гонконг
Греция
Грузия
Дания
Доминикана
Египет
Израиль
Индия
Индонезия
Иордания
Иран
Ирландия
Исландия
Испания
Италия
Казахстан
Камбоджа
Канада
Катар
Кипр
Киргизия
Китай
Коста-Рика
Куба
Латвия
Ливан
Литва
Люксембург
Македония
Малайзия
Мальдивы
Мальта
Марокко
Мексика
Молдова
Монако
Монголия
Нидерланды
Новая Зеландия
Норвегия
ОАЭ
Польша
Португалия
Россия
Румыния
Саудовская Аравия
Северная Корея
Сербия
Сингапур
Словакия
Словения
США
Таджикистан
Таиланд
Танзания
Тунис
Туркменистан
Турция
Узбекистан
Украина
Филиппины
Финляндия
Франция
Хорватия
Черногория
Чехия
Чили
Швейцария
Швеция
Шри-Ланка
Эстония
ЮАР
Южная Корея
Япония

Номер государственной регистрации товарного знака на сайте Федеральной Службы по интеллектуальной собственности РФ 734897

Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 80064 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.12.2020

Главный редактор: Соколов Б.А., электронная почта: info@visasam.ru Фактический адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Красная Пресня, 24. Телефон: +74951284185

Редакция не несет ответственности за размещенную рекламу, мнения, предложения об услугах и работе, оставленные в комментариях читателями. Информация на сайте предоставлена для ознакомления.

Пользователь сайта visasam.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.

Налог при продаже недвижимости в Испании (Plusvalia Municipal) является муниципальным и взимается с продавца при продаже имущества, исходя из увеличения стоимости приобретаемой земли, в данном случае – ее кадастровой стоимости на дату приобретения и на дату передачи.

В этой статье мы рассмотрим три конкретных вопроса, связанные налогом при продаже недвижимости в Испании– Plusvalia Municipal и практику их решения.

Налог на прирост капитала, когда продавец – нерезидент.

Как мы говорили в начале, лицо, обязанное платить налог при продаже недвижимости в Испании – Plusvalia Municipal – продавец недвижимости. Однако в тех случаях, когда продавец не является резидентом Испании, налоговые нормы могут обязать покупателя уплатить этот налог, если он не был уплачен в течение установленного периода.

В этих случаях мы всегда советуем нашим клиентам, покупающим недвижимость в Испании, договариваться с продавцом об оплате ранее рассчитанной суммы налога на прирост капитала во время подписания договора купли-продажи, а затем оплачивать его самостоятельно, чтобы избежать возможных проблем с налоговой инспекцией в случае, если продавец не выполнит свои обязательства.

Опротестование налога на прирост капитала

Доктрина нашего Конституционного Суда, которая впоследствии была уточнена Верховным Судом, установила, что налог на прирост капитала не может применяться в тех случаях, когда при продаже не была получена реальная прибыль.

Если вы на самом деле продали недвижимость за меньшие деньги, чем покупали, вы имеете возможность на законных основаниях потребовать возврата налога на прирост капитала, который вы были вынуждены уплатить. Для этого вам нужно будет представить доказательства, основное из которых – договоры купли-продажи имущества. Желательно также предоставить некоторые дополнительные доказательства в обоснование претензии, такие как заключение экспертизы.

В этом случае мэрия должна будет убедительно доказать, что цены на землю увеличились, поскольку, согласно судебной практике Верховного суда, недостаточно просто сравнить кадастровую стоимость земли на дату покупки и продажи.

Что происходит, когда налог на прирост капитала – больше или равен самой прибыли?

Во многих случаях недвижимость продается за сумму, лишь немного превышающую сумму покупки, генерируя тем самым уменьшенную прибыль. И все же налог на прирост капитала взимается, даже если он превышает полученную прибыль.

Это происходит потому, что налог на прирост капитала рассчитывается не в соответствии с разницей между ценами покупки и продажи, указанных в договоре, а по формулам, применяемым к кадастровой стоимости земли на дату покупки и продажи.

Власти Испании намереваются решить эту проблему, и в данный момент соответствующее предложение находится на рассмотрении Конституционного Суда. Придется подождать еще несколько месяцев, прежде чем решение будет обнародовано. Как только это произойдет, станет известно, в каком именно случае мы сталкиваемся с непропорциональным или конфискационным налогом на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании, и когда он является количественно допустимым.

Узнать больше информации о покупке жилья в Испании вы можете из наших статей:

У вас остались вопросы по поводу налога при продаже недвижимости в Испании – Plusvalia Municipal? Обратитесь за помощью к нашим специалистам, заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок. Также мы всегда рады видеть вас в наших офисах.

Налоги на недвижимость в Испании считаются достаточно умеренными по сравнению со среднеевропейскими ставками — это касается и расходов при купле-продаже, и налогов для владельцев и арендодателей. Тем не менее, налог на квартиру в Испании в дальнейшем может обернуться существенными тратами как для тех, кто накопил на небольшую студию, так и для тех, кто решил приобрести роскошные апартаменты или виллу. Например, владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,4%–1,1% от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.

В этой статье мы подробно разбираем все испанские налоги, касающиеся недвижимости.

Общая информация по налогам
Расходы при покупке жилья
Расходы при продаже жилья
Налог для владельцев недвижимости
Расходы при покупке жилья в ипотеку
Заключение и полезные ссылки

1. Общая информация по налогам

2. Расходы при покупке жилья

Если вы собрались покупать испанскую недвижимость, будьте готовы к тому, что сверху той суммы, о которой вы договорились с продавцом (или увидели в каталоге), придётся заплатить еще около 10% налогов.

Основной налог при покупке на первичном рынке: Налог на добавленную стоимость (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) — 10% +Гербовый сбор(AJD, IAJD) — 0,5%-1,5%

При покупке нового жилья уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо внести аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.

Основной налог при покупке на вторичном рынке: Налог на передачу недвижимости (ITP) — 6%-10%

Запрос статуса объекта (Nota Simple) — €9 + перевод

Nota Simple — это выписка из Реестра собственности (схожая с выпиской из ЕГРН в России). Она содержит информацию о текущем владельце жилья, а также краткую характеристику помещения (площадь, количество комнат и проч.). Кроме того, в Nota Simple указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в Реестре собственности (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).

Услуги нотариуса — 0,03 %-0,45%

Стоимость услуг нотариуса зависит от цены жилья. К примеру, для недвижимости в популярном диапазоне от €60 000 до €150 000 плата составит 0,1%. Чем дороже/дешевле квартира или дом, тем, соответственно, выше/ниже стоимость юридических услуг.

Регистрационные расходы — 0,02%-0,175%

3. Расходы при продаже жилья

Застройщики и индивидуальные продавцы жилья в Испании не платят НДС и налог на передачу недвижимости, но и для них предусмотрены определенные расходы. Если вы продаёте недорогой объект напрямую и без посредников, есть шанс обойтись символической суммой. Но в большинстве случаев владельцам недвижимости всё равно приходится терять при продаже несколько процентов от прибыли.

Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio) — 19%-23% от прироста

При продаже жилья в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Ставки налога на прирост капитала:
— до €6000: 19%
— €6001– €50 000: 21%
— более €50 000: 23%.

Если вы продаёте жильё дороже, чем купили, с этой разницы и будет взиматься налог. Если есть доказательства, что был проведён ремонт, его стоимость можно «приплюсовать» к цене, по которой вы купили жилье, уменьшив или ликвидировав разницу.

Если основной налог на недвижимость в Испании для нерезидентов точно такой же, как для местных жителей, то налог на прирост капитала имеет особенность. А именно: при продаже недвижимости с иностранцев по умолчанию удерживается 3%, чтобы покрыть возможный налог на прирост капитала. Поэтому при продаже иностранец получает 97% от цены. Если прирост капитала не подтвердится, подается прошение о возврате удержанной суммы.

Налог на прирост стоимости земли (Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — до 30% от прироста

То же самое касается земли: налог рассчитывается исходя из разницы между кадастровой стоимостью земли в год продажи и год покупки, помноженной на определенный коэффициент. Налог устанавливается не на уровне автономных сообществ (которых в Испании 17), а на уровне муниципалитетов (их свыше 8 тысяч), при этом максимально разрешенная ставка равняется 30% от положительной разницы.

Услуги риэлтора — 2,5%-5%

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Помимо непосредственной стоимости объекта недвижимости в Испании, покупатель несет целый ряд затрат в виде налогов, сборов и пошлин, которые способны значительно увеличить бюджет покупки. И перед совершением покупки необходимо четко рассчитать все суммы – и взвесить все «за» и «против». Сделать это самостоятельно довольно проблематично, поэтому необходимо обратиться к услугам проверенного риэлторского агентства.

Эксперты настоятельно рекомендуют всем покупателям испанского жилья непременно сохранять копии всех счетов-фактур – причем желательно как в печатном, так и в электронном виде. Это же касается и проводящихся строительных и ремонтных работ после покупки. Сохранность всех лицензий и платежных документов в будущем поможет компенсировать расходы на прирост капитала при продаже объекта, и, таким образом, уменьшить сумму налоговых сборов.

В зависимости от типа сделки – приобретение нового жилья у девелопера или покупка «вторички» у частного лица – покупателю придется заплатить НДС, плюс гербовый сбор либо налог на передачу прав собственности. Ниже описаны оба варианта, а также налоги и сборы, которые характерны для обоих случаев.

Новостройка от девелопера или банка

НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются для жилых помещений, продаваемых в первый раз, то есть для только что построенных новых объектов. Этот же тип налогообложения распространяется на коммерческую недвижимость и на земельные участки. НДС – национальный (или федеральный) налог, поэтому его ставка одинакова вне зависимости от места расположения недвижимости (за исключением Канарских островов, которые имеют свою собственную версию НДС). В настоящее время НДС (известный в Испании как IVA) составляет 10% от стоимости жилой недвижимости (дом, квартира и т.д.), и 21% для коммерческой недвижимости и земельных участков. НДС для новых домов на Канарских островах, известный как IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), в настоящее время составляет 4,5%. До января 2012 года НДС для всей новой недвижимости составлял 4%, после чего резко вырос до текущих 10%. Здесь исключением была Каталония, где налог всегда был равен 6%, затем увеличен до 7%, а впоследствии уравнялся до единого показателя в 10%.

Госпошлина или гербовый сбор (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Составляет около 1% от стоимости покупки, но может варьироваться в зависимости от региона, поэтому о его величине стоит уточнить заранее. Например, в Каталонии гербовый сбор составляет 1,5% от стоимости объекта. Если продавец и покупатель являются юридическими лицами, то при покупке коммерческого объекта НДС не платится, а уплачивается только гербовый сбор, который в этом случае будет составлять 1,8%. И НДС, и гербовый сбор оплачиваются покупателем, а если до завершения процесса купли-продажи вносился депозит, то он тоже будет облагаться НДС в момент внесения. В этом сценарии нет необходимости платить налог на передачу прав собственности.

Пример. Покупка квартиры в новостройке (кроме Канарских островов) стоимостью €120 000 повлечет за собой необходимость уплаты НДС и гербового сбора в размере около €12 000 и €1200 соответственно. Сумма налога и гербового сбора при покупке нового дома по цене €700 000 составит €77 000.

«Вторичка» от частного лица

Налог на передачу прав собственности (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Этот налог также оплачивается покупателем и применяется в том случае, если объект сменил не одного собственника, то есть в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Если до завершения сделки выплачивался депозит, то он не подлежит пропорциональному начислению ITP. Однако ITP в полном объеме необходимо будет заплатить после завершения процесса купли-продажи. В этом случае не надо платить НДС, а гербовый сбор уже включен в этот налог.

Ставка налога зависит от региона – муниципалитеты могут по своему усмотрению принять общую ставку или установить ее индивидуальный размер. Общий (национальный) размер ITP составляет 7%, но многие автономные области установили более высокую ставку. Например, в Валенсийском сообществе, налог составляет 10% от стоимости вторичной недвижимости.

Резервный налог на прибыль при покупке у нерезидента

Если продавец недвижимости не является резидентом Испании, то покупатель обязан уплатить в налоговые органы 3% от стоимости покупки (форма заявки 211). Если этого не сделать, то недвижимость будет рассматриваться налоговыми органами как актив продавца (фактически бывшего владельца) и войдет в налогооблагаемую базу при расчете налога на прирост капитала.

Пример. Налог ITP при покупке квартиры стоимостью €120 000 в Барселоне составит €9600, поскольку в Каталонии утвержденный размер ITP составляет 8%. На Канарских островах, напротив, ставка налога ITP чуть ниже национальной величины – 6,5%, следовательно, покупка квартиры аналогичной ценовой категории обязывает владельца единовременно оплатить €7800.

ЗАТРАТЫ, КОТОРЫЕ ОДИНАКОВО КАСАЮТСЯ ОБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО И ВТОРИЧНОГО РЫНКОВ

Агентское вознаграждение

Агентский гонорар или комиссия оплачиваются продавцом, если при совершении сделки не оговариваются иные условия. Если покупатель воспользовался помощью агентства, то комиссию риелтору платит именно он.

Несмотря на современную возможность интернета «свести» покупателя и продавца, избавив его тем самым от необходимости платить гонорар агенту, большинство людей все же пользуются помощью профессионалов – это надежное и оправданное решение в таком непростом деле, как совершение сделки о покупке недвижимости за рубежом. Агенты, как правило, взимают от 2% до 15% от стоимости продажи, в зависимости от региона и вида собственности (в среднем 3-7%). В случае, когда покупатель не оговорил отдельную оплату агентского вознаграждения, гонорар риелтора будет включен в сумму сделки.

Юридические услуги

Несмотря на возможность самостоятельно найти подходящий объект недвижимости, помощь специалистов значительно облегчит задачу. Особенно это касается иностранцев, которые не владеют ни испанским языком, ни тонкостями процесса купли-продажи, ни знаниями испанского законодательства. С последним поможет юрист (Abogado), который ознакомится с контрактом, сможет делать запросы от своего имени и объяснит все правовые и административные вопросы, с которыми можно столкнуться в процессе. Также он должен проверить юридическую чистоту сделки (проверить наличие права собственности у продавца, обременений, разрешений и т. д.) и подготовить все необходимые документы для завершения процесса (регистрация собственности, налоговые платежи и т.д.).

Стоимость услуг юриста напрямую зависит от количества и сложности предоставленных услуг. В среднем надо ориентироваться на сумму в 1% от стоимости объекта. 1,5% и более уже считаются завышенным ценами, и даже 1% может быть неоправданно высоким расходом, учитывая, что, например, приобретается дорогостоящий объект без каких-либо юридических осложнений. Возможно, лучший вариант – попытаться найти хорошего юриста, который работает на почасовой основе. В этом случае (простая сделка, объект без каких-либо осложнений и обременений) затраты на оплату услуг юриста с почасовой ставкой составят €1000-2500.

Ипотечные платежи

Если покупка недвижимости осуществляется с привлечением заемных средств, то это повлечет за собой и дополнительные затраты. Перед принятием решения о предоставлении ипотеки, кредитор проводит оценку недвижимости. Эта услуга оплачивается покупателем и может стоить около €500.

Следующими затратами станут непосредственные ипотечные платежи, размер которых зависит не только от заемной суммы и срока погашения, но и от банка и даже от его конкретного отделения. Как правило, заявитель, он же потенциальный покупатель, должен открыть в банке текущий счет, а плата за открытие и обслуживание счета составит около 1% от размера одобренного ипотечного кредита. Наконец, ипотека увеличит нотариальные расходы.

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются по отношению к цене покупки. Как правило, они составляют 0,3-0,5%, от стоимости объекта.

Расходы на регистрацию недвижимости

Запись в земельный кадастр почти всегда делается за счет покупателя. В среднем эта сумма также составляет около 0,3-0,5% от стоимости покупки, хотя, опять же, зависит от объекта и региона.

Прочие расходы

Возможно, разумным шагом при покупке недвижимости в Испании будет обследование состояния объекта (надежность строительства, качество почвы и т. д.), что, безусловно, потребует от покупателя дополнительного бюджета.

В целом сопутствующие расходы без ипотеки удорожают покупку примерно на 11%, а с ипотекой – на 13%, что в денежном выражении при покупке объекта за €120 000 составит ориентировочно €13 000-15 000.

Банковские издержки

Как правило, процесс оплаты недвижимости производится безналичным путем или выпиской банковского чека. Для этого необходимо заранее открыть счет в испанском банке и перевести туда деньги со счета банка в своей стране. Комиссия за перевод средств может составить до 0,4% от суммы перевода. Банковский чек скорей всего будет стоить от 0,05 до 0,3% от суммы.

Меблировка

Сразу после осуществления процесса купли-продажи и оформления недвижимости, первостепенным желанием собственника является обустройство своего нового жилья. Безусловно, эти расходы полностью зависят от вкуса и кошелька. В среднем, меблировка двухкомнатной квартиры обойдется в €10 000-15 000, при условии покупки полностью новой мебели. Свести эти затраты к минимуму можно, купив всю домашнюю утварь в сетевом магазине, таком как IKEA.

Муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости (Impuesto de Plusvalía)

Этот налог оплачивается продавцом, но иногда его соглашается оплатить покупатель. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, и зависит от срока владения имуществом: чем дольше срок, тем выше налог. В 2014 году в Испании действовала ставка 21%, а в 2015 году доходы от прироста капитала, полученные нерезидентами, облагались налогом по ставке 20%. В 2016 году налоговая ставка для нерезидентов будет снижена до 19%, однако она будет действовать только на первые €6000 дохода, все, что свыше этой суммы будет облагаться 21-процентным налогом.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ИСПАНИИ

Безусловно, затратами на приобретение жилого объекта в Испании расходы не ограничатся. К ним «приплюсуются» стоимость технического обслуживания дома, выполняющееся силами управляющей компании: ремонт, уборка территории, вывоз мусора, а также оплата коммунальных услуг, размер которых зависит от индивидуального уровня потребления энергоресурсов. Общие суммы будут формироваться исходя из размеров и типа недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном потребует гораздо больших усилий и затрат, чем небольшая квартира. Помимо общих расходов, упомянутых выше, существует целый ряд затрат в виде налогов и сборов, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Испании.

Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Местный налог на владение недвижимостью платится вне зависимости от того является ли собственник резидентом или нерезидентом Испании. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости (административное значение, как правило, гораздо ниже рыночной стоимости) и устанавливается местной администрацией. В зависимости от региона, ставка этого налога варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости объекта. Следует понимать, что кадастровая стоимость всегда намного ниже реальной, поэтому IBI на квартиру с двумя спальнями реальной стоимостью €200 000 может составлять порядка €400-600 в год.

Ежегодный налог на богатство (Impuesto Sobre Patrimonio)

За последние годы этот налог менялся несколько раз. Он рассчитывается по прогрессивной шкале, и чем дороже недвижимость, тем выше будет ставка налога. Начальная ставка составляет 0,2% (для объектов стоимостью до €167 129), а самая высокая ставка – 2,5% применяется к объектам дороже €10,7 млн. Таким образом, минимальная сумма налога составит €334 в год. Исключение делается только жителям Мадрида, где действует нулевая ставка налога на богатство.

Личный подоходный налог (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, должны платить ежегодный налог на прибыль, в зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет. Если жилье не сдается в аренду и собственники не имеют другого источника дохода на территории Испании, то они платят подоходный налог, основанный на стоимости их недвижимости. Ставка налога установлена на уровне 25% от 2% кадастровой стоимости, то есть четверть от двух процентов надо будет заплатить в качестве налога.

Пример. Кадастровая стоимость недвижимости составляет €700 000 (при этом реальная стоимость объекта может достигать €5 млн), значит, расчет налогов будет выглядеть следующим образом. Налогооблагаемая стоимость недвижимости: €700 000. Налогооблагаемая база (2%) = €14 000. Налог (25%) = €3500.

Если нерезиденты сдают свою недвижимость в аренду и получают доход, по испанским законам они обязаны декларировать его и платить налоги. Налоговая база и налоговая ставка будут определяться в соответствии с законодательством, учитывая конкретные обстоятельства налогоплательщика (с учетом двойного налогообложения – если таковые имеются – между Испанией и страной происхождения нерезидента). В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в размере 25% от валового дохода. В свою очередь резиденты платят налог на прибыль в зависимости от их доходов, полученных в течение года. Ставка налога зависит от уровня дохода.

Услуги управляющей компании

Владельцы объектов недвижимости, которые являются частью кондоминиумов, зданий или комплексов, где общие зоны используются совместно с другими владельцами, по закону становятся членами общества собственников жилья (Comunidad de Propietarios). Это влечет за собой обязанность оплачивать коммунальные услуги за содержание помещений общего пользования, а также любые другие услуги, за которые проголосует сообщество. Плата будет варьироваться в зависимости от размеров помещений общего пользования, расходов на их содержание и от набора утвержденных услуг. Бюджет ежегодных расходов утверждается большинством голосов всех собственников (или их представителей), присутствующих на ежегодном общем собрании Comunidad de Propietarios.

Счета, как правило, выставляются ежеквартально или сразу за весь год. В последнем случае цифра может подлежать корректировке, когда становятся известны фактические расходы, а годовой отчет одобрен комитетом. Чтобы узнать точную сумму, можно попросить продавца предоставить квитанции, причем желательно за продолжительный период (по возможности за пять лет), чтобы узнать, на чем экономили жильцы и примерно определить предстоящий уровень затрат.

К примеру, платежи за маленькую студию в старом жилом блоке могут быть менее €150 в год, при этом владельцу роскошного пентхауса в современном жилом комплексе придется заплатить управляющей компании более €3000 в год. Годовое содержание стандартной квартиры с двумя спальнями стоимостью около €120 000 будет обходиться от €100 до €600, хотя элитные жилые комплексы могут выставлять счета и на €3000/год. Высокие сборы – не обязательно отрицательный момент (конечно, если собственник может их себе позволить), за свои деньги владелец получит хорошее управление. Но стоит помнить, что менее половины всех управляющих компаний в Испании действительно качественно выполняют свою работу.

Коммунальные услуги

При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Самостоятельная организация этого процесса повлечет дополнительные затраты: газ около €70, водоснабжение и электричество – ориентировочно по €120.

Размеры коммунальных платежей строго индивидуальны. В среднем отопление, электро- и водоснабжение, а также вывоз мусора обходятся владельцу стандартной квартиры (85 кв. м) в €120 в месяц. Для тех, кто не привык самостоятельно убираться в квартире, наведение чистоты сторонними силами стоит €10 в час.

Страхование

Размер страховки напрямую зависит от типа и стоимости недвижимости, а также от индивидуальных обстоятельств собственника жилья. В любом случае, эти затраты также стоит заложить в свой бюджет.

_{photocredits: дмитрий кругляк flickr / estate barcelona / inmorusa}

Читайте также: