Налог на имущество в германии

Опубликовано: 17.05.2024

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Специалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
Нотариус (1,5%) – €1500
Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

_{photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr}

Покупка недвижимости в Германии означает необходимость платить налоги как для иностранцев, так и для граждан. В этой статье я расскажу:

какие выплаты нужно будет делать;
основные налоги на недвижимость в Германии;
есть ли разница по регионам (землям) и в чём она состоит;
можно ли уменьшить налоговые выплаты;
как рассчитать стоимость квартиры с учётом налогов.

В Германии немного налогов на недвижимость, но следят за их выплатами строго!

Что нужно знать о налогах в Германии?

Общая нормативная база для налогов определяется на федеральном уровне. Законодатель в Германии установил, например, что налогообложение идёт в евро (€). А вот конкретная ставка на налог зависит уже от региона (земель).

Есть много нюансов, которые должен знать будущий владелец. В статье описаны основные. Но оптимально покупателю — найти специалиста, который сделает расчёт всей суммы и распишет, что к чему. При покупке недвижимости в Германии через наш сервис, Вы получите точный расчет.

При публикации объявлений о продаже квартиры или дома цена на него обычно указывается без выплаты налогов. Дополнительные расходы (например, на нотариуса) тоже не обозначаются. Расчёты итоговой суммы нужно поручить риэлтору.

Как думаете, сколько налогов надо будет заплатить за квартиру в одном из этих небоскрёбов?

3 главных налога

В Германии налогов на дома и земельные участки — много. Но они взимаются не с каждого жилья. Чтобы не запутаться, что платить, лучше начать с 3 основных налогов. Они касаются всех — и иностранцев, и граждан:

Налог на приобретение недвижимости. Его платят, когда собственник меняется. Оплачивать нужно один раз. Расчёт делается от стоимости недвижимости. Точная ставка колеблется в зависимости от региона от 3,5% до 6,5%.
Налог на владение недвижимостью. Его платят каждый год. Ставка составляет 0,35% от рыночной стоимости.
Налог, который выплачивается с продажи недвижимости. В Германии он называется налогом с прироста капитала, в России ему соответствует НДС. Среди всех налогов является самым высоким — от 15 до 48% в зависимости от уровня дохода.

Ниже каждый из налогов разберу детально.

Жильё в Германии — дорого или дёшево? Смотря для кого!

Налог при покупке недвижимости

На немецком языке этот налог называется Grunderwerbsteuer. Интересный факт: в переводе само слово означает “налог на приобретение земли”. Но на самом деле его нужно уплачивать при покупке любого вида недвижимости, а не только участка.

Итак, обязанность по уплате этого налога у покупателя наступает, когда договоры подписаны, сделка заключена. До выплаты налога собственник не получает выписку из Поземельной книги.

Ставка составляет от 3,5% до 6,5%. Расчёт происходит от той суммы, которая указывается в договоре.

Но по обязанности уплачивать данный налог есть исключения. Не все объекты недвижимости облагаются этим налогом. Его не нужно платить:

если сумма недвижимости — меньше 2500 евро. Если хотя бы на один евро больше, придётся отдавать деньги в казну;
недвижимость получена в подарок, новый владелец собирается использовать её для проживания на законных основаниях, никаких других выплат больше не предполагается;
если покупатель — родственник продавца по вертикальной линии. Или если он является супругом (экс-супругом).

По поводу бывшего мужа или жены есть немало интересных моментов. Бывает, что при разводе не удаётся поделить дом или квартиру. Иногда мужа и жену уже развели, а имущественный спор ещё продолжается. В этом случае один из бывших супругов может предложить выкупить спорное имущество. И если заключается такая вот сделка, то налоги в Германии при покупке платить не надо.

Честные бюргеры не всегда платят налоги при покупке домов и квартир

Как налог при приобретении недвижимости зависит от региона?

Налоговая ставка находится в прямой зависимости от конкретной земли. Ставка меняется следующим образом:

3,5% — Бавария и Саксония;
4,5% — Гамбург;
5% — Баден-Вюртемберг, Бремен, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Мекленбург – Передняя Померания, Тюрингия, Рейнланд-Пфальц;
6% — Берлин и Гессен;
6,5% — Северный Рейн – Вестфалия, Бранденбург, Шлезвиг-Гольштейн, Саарланд.

В некоторых землях налоговая ставка растёт довольно быстро. Северный Рейн – Вестфалия этим особенно отличились. В конце 2011 регион поднял ставку до 5%, а в 2015 — до актуальных сейчас значений. Не исключено, что налоги будут расти и дальше, когда страна выйдет из кризиса.

Покупка квартиры в Берлине может быть дорогим удовольствием и в плане налогов тоже

Могут ли иностранцы не платить налог на недвижимость при покупке?

Если иностранец купил долю в юридическом лице, которое владеет недвижимостью (или акции), ему не придётся платить налог на покупку недвижимости. Это популярная в Германии схема. Она известна как Share Deal.

Налог в этой ситуации не уплачивается, потому что владелец остаётся прежним. Просто покупка акций или доли даёт право пользования.

Такая схема покупки отлично подходит для тех, кто приобретает квартиру или дом для сдачи в аренду. Данный вид заработка в Германии рассматривается как полноценный бизнес. Поэтому фирму всё равно открывать придётся.

Важно: вам потребуется соучредитель, потому что в одних руках не может быть больше 95% акций или долей. И соучредитель не должен быть вашим родственником.

Переезжаете в Германию? Привыкайте считать налоги!

Налог на владение недвижимостью

Этот налог называется Grundsteuer. Его платят и немецкие граждане, и иностранцы. Чтобы рассчитать, сколько вы будете платить, нужно узнать оценочную стоимость объекта — Einheitswert.

Сама ставка относительно небольшая — 0,35%. Но есть муниципальный коэффициент. На него влияет множество факторов:

регион, в котором вы находитесь;
разновидность постройки;
год сдачи дома в эксплуатацию;
точное местонахождение в населённом пункте (или в пригороде);
размер земельного участка, на котором построен объект недвижимости (не квартиры, не путать!).

В итоге платят в пределах от 1% до 2,8% в среднем. В перерасчёте на деньги на 2021 год это выходит около 200-250 евро на двухкомнатную квартиру. Для Европы — немного. Рассчитываться нужно раз в год. Можно открыть отдельный счёт и настроить автоматические коммунальные платежи.

Ежегодный налог на одну из этих квартир точно не обойдётся в состояние

Платит собственник земли

У уплаты налога на недвижимость есть свои тонкости. Платит её владелец земли. При этом собственник дома или квартиры — не всегда владелец самого участника или даже его части.

В Германии часто владелец дома арендует землю у другого лица (собственника). А собственник участка уже и платит налог на недвижимость.

Кажется, что это — просто формальности, юридические тонкости. Но для покупателя они могут означать:

Собственник земли перераспределяет налог на землю между всеми владельцами многоквартирного дома. Он может устанавливать другую периодичность выплаты такого налога. Например, раз в месяц, а не в год. То есть платежи дробятся. Обычно об этом покупателя заранее предупреждают.
Собственник земли сам разбирается с налогом. Вместо налога на землю вы платите ежемесячно деньги за аренду земли. Как правило, это маленькие суммы. По размеру выплаты будут сопоставимыми с налогом на землю или даже меньше.

Можно ли уменьшить размер налога на землю?

Налоговое бремя всегда хочется уменьшить. Это понятное желание. К сожалению, оно неосуществимо в случае налога на землю: оценочную стоимость устанавливает специальная инспекция. Она же делает все расчёты. Собственнику только высылается счёт, который нужно оплатить.

Оплата счетов в Германии давно стала рутиной. Да и не только в Германии. Так что ничего нового!

В России похожий налог основывается на кадастровой стоимости объекта недвижимости. И размер кадастровой стоимости в судебном порядке можно оспорить. В Германии теоретически такая возможность тоже существует. Например, если вы уверены, что инспекция допустила ошибку.

Но немецкие службы работают качественно. Чиновники в них — дотошные. Поймать их на ошибке — что-то на грани фантастики. Поэтому в юридической практике почти нет примеров успешного оспаривания таких расчётов.

Кроме того, это ещё и финансово невыгодно. Владельцы недвижимости редко платят больше нескольких сотен евро в год. Для европейской недвижимости это немного. В Германии гораздо больше денег уходит на коммунальные платежи. А оспаривание без услуг опытного юриста невозможно. Такой же специалист дорого берёт. Поэтому задумываться всерьёз об оспаривании — нерационально.

Как платить налог на владение землёй?

У вас есть несколько вариантов уплаты такого налога:

Лично прийти в городское налоговое управление. Адреса и время работы можно найти на муниципальном сайте. Но в пандемию этот способ по понятным причинам — не самый популярный.
Сделать перевод на банковский счёт. Можно настроить автоплатежи со своего счёта.
Поручить выплаты налоговому консультанту или личному бухгалтеру. Но найм такого специалиста будет оправданным в экономическом плане, если у вас — много операций.
Зарегистрироваться на портале Elster. Там можно выплачивать какие угодно налоги в Германии. У него есть удобное приложение, разобраться нетрудно.

Платить налоги на недвижимость в Германии через Интернет — проще всего!

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости тоже нужно заплатить налог. Ставка у него такая же, как и при выплате налога на прибыль при сдаче недвижимости в аренду. И в этом случае тоже выгоднее продавать недвижимость, оформленную на юридическое лицо.

Расчёт базы для налога:

Цена, по которой вы продаёте объект.
От этой цены отнимаете цену покупки.
От оставшейся суммы вычитаете траты на амортизацию. У вас получилась сумма, с которой будете платить налог.

Когда налог при продаже можно не платить?

Можно вообще не выплачивать такой налог. Если физическое лицо владеет недвижимостью 10 лет или больше, то ему не нужно ничего отдавать государству.

Также собственник освобождается от налога, если использовал недвижимость только для личных нужд всё время владения. Или хотя бы последние 3 года (год продажи считается).

Это значит, что недвижимость не сдавалась указанное время в аренду. Также её нельзя никаким образом использовать для бизнеса.

При продаже личной недвижимости в Германии можно вообще не платить налоги!

Налог с аренды

Многие в России привыкли сдавать квартиры в аренду и не платить с этого налоги. В Германии так не получатся: следят строго. Деньги за аренду жилья — это пассивный доход. И с него нужно платить налог (как в РФ — подоходный).

Для физлиц такой налог называется Einkommensteuer. Узнать так просто размер налога не получится: всё зависит от общего дохода частного лица. Ставка может колебаться от 14,77 до 47,48%. Как узнать, какая ставка у вас? Можно спросить у налогового консультанта в Германии.

С физических лиц берут много. Поэтому зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду через юрлица. Если такая компания больше ничем не занимается, то налог будет 15,825%. Намного выгоднее в 99% случаях.

При расчёте налога на прибыль у компании, которая сдаёт в аренду недвижимость, учитывается налоговая база. Она является разницей между доходами и расходами.

коммунальные платежи за сдаваемую квартиру или дом;
деньги, которые идут управляющей компании;
ежегодный налог на недвижимость;
проценты по кредиту;
амортизация — на износ можно списывать в год до 3% от общей стоимости объекта.

Можно в список включить и другие расходы. Например, на оплату услуг садовника. Но бесконечно наращивать нельзя.

Грамотная калькуляция — лучше защита от налоговых переплат

Если иностранец обладает хорошей кредитной историей, он может для занятия бизнесом взять кредит. А потом на проценты по займу серьёзно снизить налогооблагаемую базу. В итоге при грамотном оформлении многие государству почти ничего не платят, сдавая квартиры и дома в аренду.

Наследство и дарение

Получить квартиру или дом в Германии можно по наследству или в дар. Новые владельцы должны будут заплатить налог размером от 7% и до 50%. Ставка зависит от стоимости имущества и класса налогоплательщика.

При передаче недвижимости в наследство или в дар по законодательству устанавливается необлагаемый вычет:

муж или жена — 500 тысяч;
дети или внуки, если родители умерли — 400 тысяч, а вот если все живы — 200 тысяч;
передача имущества родителям — 100 тысяч;
все остальные — 20 тысяч.

Обязательное страхование недвижимости в Германии

Строго говоря, обязательное страхование — это не налоги. Но для рядового человека особой разницы нет. Уже всем, наверное, известно, что в ЕС без страховки никуда.

Тем не менее в Германии в большинстве случаев вы сами решаете, нужна ли вам страховка на квартиру/дом или нет. Многие её добровольно берут, потому что страховка здесь реально помогает, если соседи залили, а ждать суда не хочется. Также страховка защищает от стихийного бедствия и от многих других ситуаций. С ней действительно спокойно. Страховые компании в Германии добросовестно выплачивают всё.

Недвижимость в Германии всё же лучше застраховать: так спокойнее

Но иногда покупка страховки перестаёт быть личным делом собственника. Это:

Приобретение коммерческой недвижимости. Считается, что при ведении бизнеса вы затрагиваете интересы других лиц (работников, контрагентов). Поэтому государство настаивает на гарантиях и стабильности. Надёжность в Германии — превыше всего!
Оформление ипотеки. Тут всё просто и во многом как в России — без страховки вам просто не дадут кредит.

Размер страховки определяется следующим:

Обязательные страховые выплаты делаются по-разному. Бывают разовые платежи, но редко. Чаще всего это ежемесячные, квартальные или годовые.

Соглашение о двойном налогообложении

Между РФ и Германией заключено соглашение об избегании двойного налогообложения. Это означает, что если резидент РФ выплатил налоги в Германии, то он может сократить на соответствующую сумму налог на прибыль в России.

Платить налоги и в России, и в Германии? Вы не обязаны делать это 2 раза подряд!

Но использовать такой вычет не так-то просто:

Нужно доказать, что расходы имеют место.
Надо предоставить аргументацию наличия такого права (дать отсылку на соответствующий пункт соглашения).

Если вы не уверены в том, что получите вычет, обратитесь к профессионалам. В 2021 году к налоговой оптимизации в РФ относятся подозрительно. Поэтому лучше проконсультироваться.

Как рассчитать стоимость квартиры с учётом налогов?

Чтобы узнать, во сколько вам обойдётся квартира или дом, нужно принимать во внимание только цену, которую указал покупатель, и налог при покупке с учётом конкретного региона. Все остальные налоги уже относятся к содержанию квартиры. А налог при продаже может вас даже не затронуть.

Покупка недвижимости в Германии в последние годы становится всё популярнее. Здесь простая и понятная система налогообложения. Также можно без проблем получить налоговые льготы. Но если вам трудно разобраться во всём самостоятельно, обратитесь к агенту. Посредники могут взять всё на себя под ключ.

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона, где расположен объект, ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.

от стоимости объекта при покупке

в год при владении небольшой квартирой

от прироста капитала при продаже

Освобождена от налогообложения недвижимость:

— стоимостью не более 2 500 евро, таким образом объект стоимостью ниже 2 500 евро не облагается налогом, но если его стоимость 2 501 евро налог начисляется на полную сумму;

— приобретённые родственниками по прямой восходящей или нисходящей линии, супругом продавца, а также бывшим супругом, если приобретение происходит в рамках имущественных споров после развода.

Ставка налога по регионам:

Бранденбург, Саар,
Северный Рейн – Вестфалия, Тюрингия
Шлезвиг-Гольштейн

Берлин, Гессен, Мекленбург – Передняя Померания

Баден-Вюртемберг, Бремен,
Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц,
Саксония-Анхальт

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal, а также если сделка проходит между близкими родственниками и покупатель — родитель, ребенок или супруг владельца.

Схема Share Deal больше подходит для нескольких соинвесторов, когда в результате отчуждения компании у одного лица (или у лиц, связанных между собой в экономическом плане или родственными отношениями) не концентрируется более 95% процентов акций организации. Такая покупка на сегодняшний момент освобождена от обложения налогом на переход права собственности.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475%, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag): точную ставку поможет определить налоговый консультант.

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксирована: 15,825%, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?

— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5% от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся в том числе амортизация здания, проценты по займу, расходы на управление имуществом, брокерские расходы на новый договор аренды или траты на рекламу, оплата страховки недвижимости, ремонта, налога на имущество, взносы в ТСЖ, гонорар юриста, судебные издержки и затраты на командировки.

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу.

На практике это приводит к уменьшению налоговой нагрузки на доход от арендного бизнеса практически до нуля на протяжении первых 10–15 лет инвестиций.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, в случае если налог, уплаченный в Германии, больше налога, рассчитанного к оплате в РФ: между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?

— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25% от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления. Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Необлагаемый вычет, евро

Супруги и гражданские супруги
Дети и внуки (при умерших родителях)
Дети и внуки (при живых родителях)
Родители, бабушки и дедушки

500 000
400 000
200 000
100 000

Братья и сёстры
Племянники
Приёмные родители
Свойственники
Разведённые супруги и партнёры

Остальные, в том числе юридические лица

Главное про налоги на недвижимость в Германии

Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Германии?

Когда процесс заключения сделки будет полностью завершён, покупатель должен будет уплатить единовременный налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). Его ставка колеблется в пределах 3,5–6,5% от цены объекта согласно договору купли-продажи и зависит от точного местоположения недвижимости.

Есть ли налог на владение недвижимостью в Германии?

Налог на недвижимость (Grundsteuer) подлежит ежегодной оплате собственником. Для расчёта налога используется базовый коэффициент — 0,35%. При определении конечной суммы налога учитывается множество параметров, таких как тип объекта, его местоположение, площадь земельного участка и время постройки.

Есть ли налог при сдаче недвижимости в Германии в аренду?

Владельцы арендной недвижимости выплачивают налог на доход: для физических лиц — это подоходный налог (Einkommensteuer), для юридических — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Данный налог рассчитывается в зависимости от величины дохода собственника с применением прогрессивной шкалы от 14,77 до 47,475% с учётом надбавки солидарности (Solidaritätszuschlag).

Платит ли налог продавец недвижимости в Германии?

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является формой налога на доход. Физические лица оплачивают его по ставке подоходного налога (14,77–47,475%), юридические — по ставке налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, размер которого зависит от того, в каком регионе зарегистрирована компания.

Уплачивается ли налог при дарении или наследовании недвижимости в Германии?

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) оплачивает наследник или одариваемый. Как правило, налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение составляет от 7 до 50% в зависимости от степени родства с наследодателем (дарителем) и стоимости объекта.

Налог на недвижимость в Германии.

Сразу надо отметить что никакого налога на недвижимость в Германии нет. Есть два налога связанных с недвижимостью. Grundsteuer и Grunderwerbsteuer. Эти два налога имеют значение при покупке недвижимости в Германии и владении недвижимостью в Германии.

Налог на покупку недвижимости в Германии

Grunderwerbsteuer - это налог на покупку недвижимости . Он оплачивается один раз. После оформления сделки по приобретению недвижимости у нотариуса Вам придёт документ для оплаты. Только после оплаты этого налога Вы будете внесены в земельный кадастр.

В разных землях Германии Grunderwerbsteuer разный и выражен как процент от стоимости недвижимости. Этот налог поступает в ту землю или город, в чьих границах находится покупаемая недвижимость. Посмотреть какой налог на приобретение недвижимости в Германии применяется в разных землях Германии можно здесь . Налог рассчитывается в процентах от суммы сделки.

Земельный налог в Германии

Grundsteuer - земельный налог . Этот налог ежегодно оплачивает владелец дома или квартиры в Германии. Это налог именно на землю, участок на котором расположена Ваша недвижимость. Стоимость этого налога зависит от многих факторов и абстрактно сказать об этом не получится. Надо говорить о чем то предметном.

К примеру, на стоимость этого налога влияют такие факторы как: прямой ли участок, ровный, или участок со сложным рельефом. С уклоном, в горку, перепады высот, ручей по границе участка, есть ли там вероятность затопления этого участка, находится ли он богатый земле или в небогатой земле?

В одном городе/поселке на одной улице могут быть разные расчетные значения для двух соседних участков. Близко ли расположена объекты инфраструктуры, социальные объекты, школы, автобаны, сады, магазины, все имеет значение. Чем лучше участок по всем параметрам, тем больше будет налог.

Для примера, за земельный участок в Западной Германии 1000 квадратных метров (10 соток) = 200 евро в год. Что, согласитесь совсем немного. В отношение квартиры можно сказать что в маленьком городке квартира 50-100 метров квадратных будет стоить по налогам в год 100 евро в год.

Но если брать крупные индустриальные города Франкфурт, Берлин, Гамбург, там квартира 70 м. кв. может стоить и 500 евро в год. Всё очень сильно зависит от места и района города. Если представить картину в целом по Германии, то можно сказать, что земельный налог стоит от 100 до 300 евро в год.

Платит тот, кто владеет землёй.

Бывает, что дом, в котором Вы купили квартиру, стоит на арендованной земли и у неё есть собственник. При этом собственник земли не обязательно является одновременно и собственником многоквартирного дома.

В этом случае собственники квартир платят ежемесячную аренду за пользование землёй, а собственник земли уже сам платит земельный налог. Информация о собственнике и ежемесячной ставке аренды земли открыта для всех покупателей недвижимости.

Обычно это незначительные суммы, меньшие чем аренда парковки. Договора аренды обычно заключены на очень длительные сроки, бывают и более 100 лет. Так что это не стоит расценивать как значительный фактор риска.

Больше никаких налогов. Налог на недвижимость Вы не платите, его просто нет.

Коммунальные услуги в Германии. В своём доме дешевле.

В зависимости от места и площади, можно с уверенностью сказать, что коммунальные услуги в Германии в частных домах будут заметно дешевле чем коммунальные услуги в многоквартирных домах. В квартире у Вас мало возможностей для изменения каких-либо параметров потребления. Зачастую Вы обязаны оплачивать свою, рассчитанную исходя из площади квартиры, часть стоимости коммунальных услуг в общем потреблении этого многоквартирного дома. Что далеко не всегда соответствует значениям Вашего практического потребления этих услуг.

Отопление.

Если вы живёте в своём доме вы в любой момент можете менять настройки по потреблению электричества, воды, отопления, как Вам это будет угодно. Вы также вольны в выборе вида отопления своего дома. Самым дорогим вариантом для частного дома считается, как это ни странно, газ. Потому что газовые компании постоянно поднимают стоимость газа и вы не можете в данном случае на них влиять.

Самым распространенным видом топлива для отопления домов в Германии можно считать солярку. Отапливать помещение за счёт солярки (1500 - 2500 евро в год), или дров (500 - 1500 евро в год) решать Вам. Так же популярны пилеты, что еще дешевле. Зимы тёплые.

Вода.

Потребление воды у всех домохозяйств разное, но в среднем, можно сказать, что для семьи из 4 человек это будет в районе 50 евро в месяц.

Электричество.

Электричество. цена за киловатт разница от земли и от выбранного тарифа употребления но очень грубо можно сказать что это от 25 до 33 центов за киловатт. ты в месячном эквиваленте это те же самые примерные 50 - 70 евро для семьи из 4-х человек. Вы вольны в выборе поставщика электричества так как в Германии нет монополии и есть конкуренция. Компании предлагают всевозможные скидки.

Стоимость коммунальных платежей в Германии.

Теперь можем примерно посчитать ежемесячный коммунальные платежи. Они составляют за воду - 50 евро, за электричество - 70 евро , мусор - 15 евро , ТВ и радио - 18 евро (это обязательный платёж даже для тех у кого нет телевизора и радио). Итого в месяц 150 - 200 евро . В те месяцы, когда нам нужно отапливать наше жильё, мы платим еще по 100 евро в месяц. Стоит упомянуть, что минимальная з/п в Германии составляет 9 евро в час. Меньше этой ставки платить сотруднику нельзя.

Другие налоги.

Очень важно понять, что налоги в Германии платятся именно на прибыль или доход. Если Вы имеете прибыль с какой-либо деятельности, с этого момента вам начинают расчитывать налог. Если же вы не зарабатываете ни на чём, то Вы налог на прибыль не платите. Иными словами, если Вы не сдаёте в найм (аренду) свою недвижимость и не получаете с неё доход, ничего кроме указанных выше двух налогов Вы не платите.

Больше информации о недвижимости и бизнесе в Германии на сайте:

20.05.2021
Invest Projektbau
Категория: Советы

Решающим пунктом при строительстве и покупке дома являются текущие расходы на содержание будущей недвижимости. Позиция, которую не следует недооценивать: налог на имущество в Германии: когда вы, как домовладелец, должны платить налог? Как высоко она падает и что еще нужно знать о ней?

САМОЕ ГЛАВНОЕ ДЛЯ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ С ПЕРВОГО ВЗГЛЯДА:

Каждый владелец земельного участка платит налог на имущество в Германии – это включает в себя кондоминиум (пропорционально размеру земельного участка)
Она является вторым по значимости источником дохода муниципалитетов
Расчет этого “реального налога” сложен и основан на стоимости земельного участка и существующих или недавно построенных зданиях
Из-за различных единичных значений и подъемных ставок налог значительно варьируется от региона к региону – в среднем от 323 до 771 евро/год
С 1 января 2025 года в связи с реформой налога на имущество, принятой в 2019 году, действуют новые правила налога на имущества

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ-ЧТО ЭТО, СОБСТВЕННО, ТАКОЕ?

Тот, кто владеет земельным участком в Германии, платит налог на недвижимость. Налоговый должник является владельцем, зарегистрированным в земельном кадастре. Налог на имущество в Германии называется так называемым налогом на субстанцию или налогом на имущество. Реальный налог разработан, связанный с объектом.

Налог взимается ежегодно в начале года муниципалитетом или властью города и, как правило, ежеквартально. Поскольку основы расчета различаются, с одной стороны, в Восточной и Западной Германии, а с другой стороны, каждый муниципалитет устанавливает свой собственный подъемный набор, сумма затрат очень сильно зависит от региона земли. Земельный налог – один из древнейших налогов – он взимается еще с императорских времен. Кроме того, она является одним из самых доходных налогов после налога на прибыль как второй по значимости источник дохода для муниципалитетов и вымывает в общей сложности до 15 миллиардов евро в муниципальную казну.

В принципе, законодатель знает два вида налогов на недвижимость:

Налог на недвижимость A: Площадь земельного участка для использования лесным и сельским хозяйством
Налог на имущество B: застроенный или неразвитый участок для строительного или иного использования

И: После реформы налога на имущество, принятой в 2019 году (подробнее см. Ниже), не позднее 2025 года будет введен еще третий вид, налог на имущество C. Здесь на зрелые, но незастроенные участки дополнительно муниципалитетами устанавливается более высокий подъемный набор, если не будет произведена застройка. Налог на недвижимость C предназначен для торможения спекулянтов и в то же время для предоставления стимулов для создания нового жилья.

В чем разница налога на имущество от налога на приобретение земли?
Основной налог на приобретение вы, как покупатель земельного участка или имущества, платите только один раз после подписи в договоре купли-продажи. Она взимается соответствующим регионом и составляет определенный процент от суммы покупки – от 3,5 до 6,5 процента от цены покупки.

КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ ?

Расчет налога на имущество относительно сложен. Налоговое ведомство использует три компонента для расчета суммы налога. Факторы:

1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЛИ УЧАСТОК как ЕДИНИЦА:

Орган определяет, какова была бы стоимость земли и (если таковые имеются) имущества на крайний срок 1.1.1935 в Восточной Германии и 1.1.1964 в Западной Германии. Таким образом, для пустого участка расчет очень прост, потому что только значение направления земли из года гравировки умножается на площадь участка в квадратных метрах.

Если дом заново построен или уже существует строительство, налоговое ведомство создает расчет стоимости прибыли или материальной стоимости-на основе цифр 1935 и 1964 годов соответственно:

Процедура стоимости прибыли используется финансовыми ведомствами для кондоминиумов, одно – и двухсемейных домов, а также смешанной недвижимости. Для этого к годовой сырой арендной плате, которую арендатор должен был заплатить в 1964 или 1935 году, применяется множитель. Он учитывает факторы, которые увеличивают или уменьшают стоимость, такие как возраст, характер, расположение и оснащение дома.

Если годовая сырьевая аренда за 1935 или 1964 год не установлена, применяется метод материальной стоимости. Здесь суммируются значения земельного участка, здания и внешнего комплекса – на основе их производственных затрат 1964 и 1935 годов. Метод материальной стоимости используется в основном для предыдущих роскошных домов и особенно качественных земельных участков.

2. РАЗМЕР НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО:

Этот фактор закреплен в налоговом законодательстве. Таблица дает обзор ставок промилле в старых регионах:

СТАРЫЕ регионы

Частный дом до 38.346, 89 евро:	2,6 ‰
Односемейный дом за все,что превышает 38 346, 89 евро:	3,5 ‰
Двухквартирный дом:	3,1 ‰
Другая жилая недвижимость:	3,5 ‰
Сельское и лесное хозяйство:	6 ‰

Показатель налога на имущество в Германии также отличается в новых федеральных землях, здесь 5-10 % применяется – таким образом, он заметно выше, чем в Западной Германии.

НОВЫЕ регионы

Показатели налога на имущество новые федеральные земли Группы земельных участков	Общинные группы (жители)
до 25 000	От 25 000 до 1 000 000	более 1 000 000
Старые здания без односемейных домов	10	10	10
Новостройки без односемейных домов	8	7	6
Односемейные дома Старые здания до 15.338, 76 EUR Единая стоимость	10	8	6
превышение суммы	10	10	10
Односемейные дома Новостройки до 15.338, 76 EUR Единая стоимость	8	6	5
превышение суммы	8	7	6
незастроенные участки	10	10	10

3. ПОДЪЕМНЫЙ КОМПЛЕКТ КОММУНЫ:

Подъемный набор-это ценность, индивидуально принятая коммуной. По данным ТПП, средний показатель по всей стране в 2019 году составляет 539%, он колеблется от коммуны до коммуны между минимумом 80% и максимальной ставкой 995 %.

Формулы для расчета налога на имущество в Германии:
Единичная стоимость x Размер налога на имущество = Сумма налога на имущество Сумма налога на
имущество x Подъемный набор = годовая сумма налога

ПРИМЕР СЧЕТА ЗА ДОМ:

Семья приобретает дом своей мечты в деревне регион в Баден-Вюртемберге. Вскоре после этого она получит от компетентного налогового органа уведомление о сумме измерения налога на имущество Германии. Ваша недвижимость или участок, застроенный односемейным домом, были назначены налоговым ведомством стоимостью 44 000 евро (крайний срок 1964 года). Из этого теперь вычисляется сумма измерения:

38 346, 89 х 2,6 ‰	= 99,70 евро
44.000-38.346, 89 евро= 5.653, 11 x 3,5 ‰	= 19,79 евро
99,70 + 19,79	= 119,49 евро

Вскоре после этого следует еще одно уведомление органа о сборе, который должен быть уплачен. Подъемный комплект населенного пункта указан в нем на 340 % :

Размер налога на имущество x подъемный комплект	= Налоги на недвижимость/ год
119,49 Евро х 340 %	= 406,27 евро

Ежегодные сборы для нашей семьи составляют 406,27 евро и оплачиваются в четыре ставки. Подъемный набор коммуны для налога на имущество в Германии можно найти в муниципальном уставе

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ: БОЛЬШИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧТО ВЛАДЕЛЕЦ ДОЛЖЕН ЗНАТЬ О НАЛОГЕ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

1. ИЗМЕНЯЕТСЯ ЛИ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ ПРИ ПОКУПКЕ/ПРОДАЖЕ?

При покупке или продаже земельного участка и имущества – без строительных изменений – меняется только ответственный налогоплательщик, но не размер налога: объект получил от налоговой службы собственный фиксированный налоговый номер, который теперь передается новому собственнику по земельному кадастру. Но вы получите свой собственный новый отчет, который информирует о сборах. Однако, если домовладение будет разделено, новые объекты получат свои собственные налоговые номера и соответствующие собственные уведомления о сборах.

2. КАК УЗНАТЬ ПОДЪЕМНЫЙ НАБОР МУНИЦИПАЛИТЕТА?

Подъемный набор компетентной коммуны для налога на имущество можно найти в муниципальном обьекте, который можно найти онлайн или непосредственно на месте в городской управлении местной администрации. Он может отличаться от подъемной ставки по налогу на прибыль и от налога на имущество .

3. МОЖЕТ ЛИ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ БЫТЬ ПЕРЕВЕДЕН ПРИ АРЕНДЕ?

Да, это так: пропорционально ключу переноса вы можете передать сборы арендатору в качестве коммунальных услуг.

Совет: Например , если вы планируете односемейный дом с одноместной квартирой или многоквартирный дом, вы можете установить площадь жилых помещений в качестве ключа распределения и передать часть налога на недвижимость за арендуемые квартиры арендаторам.

4. МОЖНО ЛИ УВЕЛИЧИТЬ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

Поскольку налог на имущество является очень важным источником дохода для городов и муниципалитетов, подъемные ставки во многих местах регулярно повышаются, особенно во времена дефицитных государственных бюджетов. Увеличение также следует, если на незастроенном до сих пор участке строится дом или выращивается существующая недвижимость, то есть если стоимость участка увеличивается. При утверждении зданий налоговая служба затем установит новую стоимость.

5. НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА ПРАВО НАСЛЕДОВАНИЯ?

Хотя он не является землевладельцем, на самом деле наследодатель, то есть арендатор, должен платить налог на имущество, поскольку он считается „экономическим владельцем“ для налоговой службы. Сумма рассчитывается так же, как и при покупке земельного участка.

6. КАК ВЫПЛАЧИВАЕТСЯ НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО В ГЕРМАНИИ?

Налоговое уведомление вы получаете от соответствующего налогового органа, и туда же идет оплата. Уведомление вы получаете о ежегодной сумме налога, но оно выплачивается ежеквартально, соответственно с 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября. Оплачивается тот, кто будет руководствоваться в земельном кадастре в качестве собственника к 1 января года. В случае продажи в течение года в договоре купли-продажи может быть указано, в какой сумме покупатель выплачивает продавцу налоговое бремя оставшихся месяцев.

7. МОЖНО ЛИ ОСВОБОДИТЬСЯ ОТ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО?

В принципе, некоторые некоммерческие организации (клубы, церкви) и государственные учреждения не должны облагать налогом свою земельную собственность. Частные владельцы могут быть освобождены от уплаты налога на имущество только на особых условиях – например, в случае вакансии из-за сложного регионального рынка недвижимости или в связи с ремонтом:

ПРИЧИНА ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ АРЕНДЫ БЕЗ СОБСТВЕННОЙ ВИНЫ:

Если арендуемая квартира пуста из-за повреждения воды, пожара или отсутствия спроса, вы можете подать заявку на смягчение налога на имущество. Однако в последнем случае необходимо доказать, что вы активно стремились к аренде.

ПРИЧИНА ОСВОБОЖДЕНИЯ архитектурного ПАМЯТНИКА:

При исключительно высоких затратах на реконструкцию и сохранение объектов недвижимости, значительно превышающих доходность от объекта, возможно смягчение или освобождение.

РЕФОРМА НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО: ЧТО ИЗМЕНИТСЯ, КОГДА?

В 2018 году Федеральный конституционный суд после длительного политического обсуждения объявил текущую налоговую оценку налога на имущество неконституционной – стоимость земли 1935 и 1964 годов больше не является основой для единичной стоимости. Предыдущее положение“относитесь к равным земельным участкам по-разному и тем самым нарушаете заповедь равного обращения, закрепленную в основном законе”.

В конце ноября 2019 года Федеральный совет одобрил земельную налоговую реформу. По состоянию на 1 января 2022 года около 36 миллионов земельных участков в Федеративной Республике должны быть впервые оценены по новому законодательству. Налог на имущество в соответствии с новым законодательством подлежит уплате с 1 января 2025 года.

ЧТО КОНКРЕТНО ИЗМЕНИТСЯ ПОСЛЕ РЕФОРМЫ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО?

1.Изменение: Текущие значения: определение стоимости в будущем ориентировано на текущие цифры: стоимость направления земли, статистическую чистую холодную арендную плату для оценки здания и факторы, изменяющие стоимость, такие как возраст и тип недвижимости.

Цель состоит в том, чтобы определить ценности более точно и справедливо. Политика и заинтересованные стороны обещают себе более справедливое распределение и более высокое принятие налогового бремени: „Живу ли я на вилле в отличном месте или в несуразном старом здании на окраине города, разница и должна отражаться в налоге на недвижимость.

Это важно, чтобы она была принята народом и воспринималась как справедливая“, – сказал, например, Гельмут Деди, главный исполнительный директор Немецкого дня реформ. После реформы часть землевладельцев будет платить больше, чем раньше, другая часть будет освобождена – но общая сумма, которую получают муниципалитет и муниципалитеты, должна оставаться примерно такой же.

2.Изменение: снижение показателей: налоговые показатели значительно корректируются вниз, что должно компенсировать увеличение стоимости недвижимости с 1935 и 1964 годов.

3.Изменение: корректировка подъемных наборов: муниципалитеты должны изменить подъемный набор таким образом, чтобы их доходы оставались постоянными.

4.Изменение: Новый налог на недвижимость C: неиспользованная, но готовая к застройке земля получит более высокую подъемную ставку с недавно введенным налогом на недвижимость C для содействия строительству жилья.

ПРИВЕДЕТ ЛИ РЕФОРМА К РОСТУ НАЛОГОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ?

“Как изменятся выплаты налога на имущество отдельных налогоплательщиков, ответить невозможно, тем более что нынешние платежи по налогу на имущество распределены очень неравномерно“, – сообщает Федеральное министерство финансов на своем сайте по налоговой реформе на имущество.

После объявления о реформе быстро появились первые опасения, что многим землевладельцам в будущем придется платить больше налога на имущество, чем раньше. Земельная налоговая реформа должна быть в принципе – в целом – нейтральной к затратам.

Муниципалитеты должны получать примерно такие же доходы, которые землевладельцы в целом уже платят. Однако для этого муниципалитеты должны соответствующим образом скорректировать свои подъемные комплекты. Однако в какой степени местные власти на самом деле это сделают, не уверены, поскольку они не обязаны по закону.

Некоторые профессионалы предполагают, например, что взносы за

классические односемейные дома и
Жители крупных городов или желанных мест, скорее всего, будут расти

Меньше взносов вы, скорее всего, ожидаете для

Многоквартирные дома и
Жители слабо развитых районов

ВЫВОД: НЕ НЕДООЦЕНИВАЙТЕ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Для местных властей налог на имущество в Германии является чрезвычайно важным источником дохода. Однако их расчет сложен, и все еще действующий метод расчета основан в качестве основы на устаревших, давно не близких к реальности значениях 1935 и 1964 годов соответственно. Поэтому предстоящая реформа приветствуется из соображений справедливости.

Но для строителей и начинающих домовладельцев в основном верно: налог на недвижимость не следует недооценивать как фактор затрат! Если в основе вышеупомянутого исследования 2018 года лежит средняя сумма налога на недвижимость для односемейного дома в крупном немецком городе составляет 470 евро. Только в обычных рамках финансированиядома, то есть в течение 20-25 лет, таким образом, в среднем 9.400 – 11.750 евро налога на недвижимость – во многих районах, особенно мегаполисах, еще значительно больше.

Итак, кто должен смотреть на евро при строительстве и особенно экономно хочет строить, он должен быть вполне осведомлен о размере налога на имущество, который может сильно колебаться от коммуны к коммуне и региона к региону.

Читайте также: