Как минимизировать налог на имущество организаций

Опубликовано: 15.05.2024

Плательщики налога на имущество

Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.

От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.

ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.

Объект налогообложения

Организации платят налог со стоимости имущества, которое отвечает следующим условиям:

его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
в перспективе его будут использовать более года;
его не будут продавать с целью получения прибыли;
оно приносит доход.

Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.

Важно! Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.

Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:

отдала в доверительное управление;
предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
получила по концессионному соглашению.

С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.

Ставка по налогу на имущество

Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.

Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.

Налоговая база по налогу на имущество

В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода.

Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.

Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:

Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания

Льготы по налогу на имущество

В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:

организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
религиозные организации;
общероссийские общественные организации инвалидов;
компании-производители фармацевтической продукции;
специализированные протезно-ортопедические предприятия;
адвокаты, адвокатские бюро;
государственные научные центры;
компании-участники “Сколково” и так далее.

Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС.

Как уменьшить налог на имущество

Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.

Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:

в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:

неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
неправильно применили данные при расчетах;
не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.

Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд.

У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:

сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.

Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:

справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.

Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:

документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
документ, подтверждающий уплату госпошлины;
доверенность на представителя;
документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.

Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.

Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты. Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.

Нередко компания имеет на балансе дорогостоящую недвижимость. Дело в том, что «повисшая» на балансе недвижимость увеличивает налоговое бремя организации за счет налога на имущество. Как законным способом минимизировать данный налог?

Налог на имущество является одним из «чувствительных» обременений как для крупных компаний, так и для среднего бизнеса, работающего на собственных площадях. Особенность этого налога состоит в том, что он является «прямым» налогом, то есть взимается в зависимости от размера имущества налогоплательщика и непосредственно из его доходов.

Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (ст. 375 НК РФ).

При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, стоимость этих объектов для целей налогообложения определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода.

«Льготное» творчество

Список льготников по налогу на имущество среди коммерческих организаций весьма ограничен. К таковым относятся компании, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов (далее – ОООИ). При этом сама ОООИ должна иметь среди своих членов инвалидов и их законных представителей не менее 80 процентов. Кроме того, в самой компании среднесписочная численность инвалидов должна составлять не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда – не менее 25 процентов. От налога на имущество освобождается только часть имущества, находящегося на балансе такой организации. А именно – имущество, используемое для производства и (или) реализации товаров, работ и услуг. Исключение составляют подакцизные товары, минеральное сырье и иные полезные ископаемые, а также иные товары по перечню, утверждаемому Правительством РФ. Не льготируется также имущество, используемое для оказания брокерских и иных посреднических услуг.

Особой любовью законодателей пользуются организации, основным видом деятельности которых является производство фармацевтической продукции. Но и здесь имеются ограничения – льгота распространяется только на имущество, используемое для производства ветеринарных иммунобиологических препаратов, предназначенных для борьбы с эпидемиями и эпизоотиями.

Использование в качестве офиса старинного особнячка в центре города также позволит сэкономить на налоге на имущество (но правило это распространяется лишь на объекты, признаваемые памятниками истории и культуры федерального значения).

«Обласканы» государством и компании, делающие долгосрочные вложения (иные в этом бизнесе, на наш взгляд, невозможны) в инфраструктурные объекты. Это ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также хранилища радиоактивных отходов.

Льготы по налогу на имущество распространяются также на ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания (или любые суда, если они внесены в Российский международный реестр судов). Не остались в стороне и железнодорожные пути, автомобильные дороги, магистральные трубопроводы, линии энергопередачи, а также космические объекты. Последние подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность Российской Федерации (ст. 17 Закона РФ № 5663-1 «О космической деятельности»). Иначе говоря, космические объекты должны быть отечественные.

Не нужно платить налог с имущества специализированных протезно-ортопедических предприятий, а также коллегий адвокатов, адвокатских бюро и юридических консультаций. Кроме того, освобождение касается государственных научных центров и резидентов особой экономической зоны.

Нередко встает вопрос о целесообразности оптимизации налогового бремени. По нашему мнению, в случае с налогом на имущество организаций игра стоит свеч. Конечно, налог является региональным и размер его ставки в разных субъектах РФ может варьироваться. Но размер этого элемента налога не может превышать 2,2 процента (ст. 380 НК РФ). В нынешней сложной экономической ситуации естественной реакцией властей на местах стало увеличение ставки до максимального предела. Ведь расходные обязательства бюджетов в кризис только растут – финансирование безработных и т. п. Цифра кажется небольшой, если не сопоставить ее со стоимостью имущества по балансовой стоимости. Например, организация, располагающая основными средствами на сумму 200 миллионов рублей, обязана (без учета амортизации) уплачивать по большинству субъектов РФ порядка 5 миллионов рублей в год в виде налога на имущество.

«Бесцельные» льготники

Перечисленные выше основания для неначисления данного налога при творческом подходе позволят сэкономить значительные средства. Как правило, льгота связана с целевым использованием имущества. Но не всегда. К таким «бесцельным» льготникам относятся:

специализированные протезно-ортопедические предприятия;
коллегии адвокатов, адвокатские бюро и юридические консультации;
государственные научные центры.

Посмотрим, может ли компания получить перечисленные статусы без особых проблем для себя.

Протезно-ортопедические предприятия в значительной степени существуют в виде федеральных государственных унитарных предприятий. То есть частным компаниям в этом секторе закрепиться «ради льготы» вряд ли имеет смысл. Кроме того, пристальный контроль со стороны регуляторов «от медицины» с прокуратурой гарантирован. К тому же в этой области действует «Отраслевое соглашение по федеральным государственным унитарным протезно-ортопедическим предприятиям, находящимся в ведении Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации, на 2009–2011 годы» (регистрационный номер в Роструде – 134/09-11 от 5 октября 2009 г.).

Другое дело – коллегии адвокатов или адвокатские бюро. Здесь все значительно проще. Но при одном условии – если отыщутся учредители-адвокаты. Так, для создания указанных некоммерческих организаций достаточно волеизъявления двух и более адвокатов об учреждении адвокатского бюро (ст. 22 и 23 Закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»). При этом статьи 22 и 23 закона об адвокатуре не обязывают членов такой организации оказывать непременно адвокатские услуги. Необходимо отметить наличие ограничений, связанных со статусом адвоката. Это запрет на вступление в трудовые отношения в качестве работника, за исключением научной, преподавательской и иной творческой деятельности, а также госслужбы.

Однако все эти ограничения не имеют значения, если адвокаты-учредители не принимают участия в управлении вашей компанией. Дело в том, что юридическое лицо приобретает права и принимает обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом и учредительными документами. Таким органом будет считаться генеральный директор или совет директоров компании.

Следующий шанс «подпасть под льготу» – это получение статуса государственного научного центра (далее ГНЦ). Указанный статус и порядок его присвоения определены Указом Президента РФ от 22 июня 1993 г. № 939 «О государственных научных центрах Российской Федерации». Статус ГНЦ может присваиваться предприятиям, учреждениям и организациям науки, а также высшим учебным заведениям, имеющим уникальное опытно-экспериментальное оборудование и высококвалифицированные кадры, результаты научных исследований которых получили международное признание. Отнесение предприятий, учреждений и организаций науки, а также высших учебных заведений к государственным научным центрам РФ осуществляется Правительством РФ по представлению Межведомственной координационной комиссии по научно-технической политике.

Разберемся подробнее с витиеватыми формулировками президентского указа. Во-первых, решение вопроса о присвоении статуса находится в компетенции Правительства РФ. То есть стоимость имущества, налог с которого подлежит оптимизации, должна быть весьма и весьма приличной. Во-вторых, вышеуказанная межведомственная комиссия раз в два года производит оценку деятельности ГНЦ, принимает решение о целесообразности сохранения за ним этого статуса. То есть издержки, связанные с получением статуса ГНЦ, должны быть меньше суммы налога, которую нужно уплачивать со стоимости имущества в течение двух лет.

Перечисленные выше способы добиться «имущественной» льготы, на наш взгляд, наиболее надежные. Ведь компания фактически получает тот или иной статус или начинает осуществлять «нужный» вид деятельности. В этом случае вероятность претензий со стороны налоговых органов минимальна.

Сложная экономия

Рассмотрим и другие варианты.

Имущество может быть переведено на резидента особой экономической зоны в Калининградской области, поскольку резиденты этой ОЭЗ уплачивают налог на имущество организаций в отношении всего имущества, являющегося объектом обложения данным налогом. Исключение – это имущество, созданное или приобретенное при реализации инвестиционного проекта в соответствии с федеральным законом об особой экономической зоне в Калининградской области (ст. 385.1 НК РФ). В настоящее время – это Закон от 10 января 2006 года № 16-ФЗ № «Об особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отметим, что особый порядок уплаты налога на имущество не распространяется на ту часть имущества, которая была использована для производства товаров (работ, услуг), на которые не может быть направлен инвестиционный проект. В случае исключения резидента ОЭЗ из Единого реестра резидентов ОЭЗ в Калининградской области до получения им свидетельства о выполнении условий инвестиционной декларации такая компания считается утратившей право на применение особого порядка уплаты налога на имущество с начала того квартала, в котором произошло исключение из Единого реестра.

Для оптимизации налога на имущество стоит проанализировать те элементы учетной политики, которые оказывают влияние на величину данного налога. К ним, в частности, относятся: определение вариантов начисления амортизации по основным средствам, определение вариантов переоценки основных средств.

Например, по элементу учетной политики «Начисление амортизационных отчислений по основным средствам» необходимо отметить, что наиболее приемлемым для оптимизации размера налога на имущество является нелинейный метод. При этом применение нелинейного метода начисления амортизационных отчислений дает в первые годы экономию как по налогу на имущество, так и по налогу на прибыль. В целом экономия получается не столько по сумме, сколько по денежным потокам.

Всё на аутсорсинг

Одним из распространенных способов «избавления» от имущества в целях налоговой экономии является его «аутсорсинг». Смысл операции заключается в передаче имущества с баланса организации на баланс другой компании или индивидуальному предпринимателю, который применяет упрощенную систему налогообложения.

Чтобы минимизировать расходы на передачу имущества, стоит осуществить ее через внесение в уставный капитал. В этом случае нужно будет лишь восстановить НДС. Кстати, такой вариант позволит не только сэкономить на налоге на имущество, но и регулярно уменьшать налог на прибыль на сумму арендных платежей. Таким образом, общая прибыль будет переноситься на компанию с более мягким режимом налогообложения.

И самое главное. Все сделки, направленные на оптимизацию налога на имущество, должны иметь внятную экономическую цель, подтвержденную документацией (перепиской и т. п.). В схеме с «упрощенцем» вывод имущества будет объясняться аутсорсингом бизнес-процессов. А компания-«упрощенец» должна будет сдавать в аренду недвижимость не только головной компании, но и другим независимым арендаторам (разумеется, после переговоров с независимыми фирмами, а не по указке головной компании).

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Управляющий партнер Митсан Консалтинг, член Экспертного совета НОСТРОЙ

специально для ГАРАНТ.РУ

Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме. Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать. Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике.

Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ.

Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).

Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением "ведение личного подсобного хозяйства", "садово-огородническая деятельность" и (или) "ИЖС".

С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.

В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.

Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень).

Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации". По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.

Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.

Это можно сделать, если ваш бизнес не связан с оказанием бытовых услуг, общепитом, торговлей и сдачей в аренду помещений для офисов. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами ОКВЭД исключение из списка кадастровых объектов практически гарантирован. Уже есть судебные прецеденты и положительные решения Верховного суда (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).

Но владельцам компаний с вышеуказанными видами деятельности, раньше времени нужно не расстраиваться, а следить за обновлением региональных Перечней. Они постоянно актуализируются и очень часто в них попадают объекты, которые там находиться не должны. Поэтому, как только ваш объект появится в Перечне, а у вас есть основания, по которым вы можете доказать, что ваш объект недвижимости занесен в список ошибочно – сразу заявляйте об этом, чтобы исключить из Перечня ваш объект и установить балансовую базу налогообложения.

Необходимо добиваться составления акта очного осмотра объекта недвижимости инспектором, занимающимся формированием Перечня. Также важно знать, что о включении объекта в Перечень владельцам зданий инспекторы сообщать не обязаны.

К примеру, в Санкт-Петербурге более 5 тыс. объектов включены в Перечень, но далеко не у всех есть соответствующие документы. И наоборот: некоторые владельцы какого-нибудь НИИ или администрации промышленного предприятия, то есть здания, не являющегося офисным центром, просто не в курсе того, что их объект включен в Перечень, и продолжают платить налоги по балансовой стоимости. Из-за этого в конце налогового года возникают споры с ФНС России о недоимках.

Изменить базу налогообложения поможет и вид использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости. Ведь зачастую инспекторы заполняют эту графу в акте осмотра объекта, не выезжая на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками.

Как мы писали выше, в большинстве случаев балансовая стоимость объектов недвижимости ниже кадастровой. Однако, бывает и наоборот. И собственники таких объектов недвижимости стремятся попасть в Перечень.

Отметим, что для физических лиц в случае, если начисленный им по балансовой стоимости налог на имущество значительно превышает налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, есть возможность замены расчета имущественного налога. Данный способ работал, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации, в районах, где не установлена единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц. Более подробные разъяснения в данном вопросе даны в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/2825@.

Однако, согласно новеллам законодательства, налогообложение физических лиц ведется в любом случае по кадастровой стоимости и описанный выше способ перестал работать.

Не действует он и для имущества организаций. Самостоятельный "переход в Перечень" и выбор расчета для уплаты налога (по кадастровой или по балансовой стоимости) для имущества юрлиц невозможен. Это другая налоговая позиция, для ее налогообложения применяются другие правила.

Поэтому, если у владельца объекта недвижимости, где балансовая стоимость выше кадастровой, есть основания полагать, что объект не включен в Перечень незаконно, то об этом необходимо немедленно заявить в органы, занимающиеся формированием данного списка, инициировать внеплановое обследование объекта и доказать право включения вашего объекта в кадастровый Перечень. То есть действовать в противовес лайфхаку № 1.

В свою очередь, если вы приняли решение, что хотите продолжать платить налоги, исходя из балансовой стоимости объекта недвижимости, а ваш объект включен в Перечень, то вам, опять-таки, обязательно нужно добиться исключения объекта недвижимости из Перечня. А для большего снижения налогов заняться оптимизацией расходов по балансовой стоимости.

Снизить налог на имущество организаций позволяет кейс разделения объекта недвижимости большой площади на несколько маленьких.

Так, например, на территории Санкт-Петербурга на сегодняшний день налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости, облагаются помещения, включенные в Перечень, но площадью более 1 тыс. кв. м. При этом напомню, что до 2019 года метражный порог составлял 3 тыс. кв. м. Поэтому владельцы крупных объектов недвижимости использовали лайфхак деления больших помещений на малые, избегая таким образом, включения в Перечень.

Однако, после снижения метражного порога в 2019 году, а также учитывая тенденцию снижения площадного ценза, данный способ теряет свою актуальность.

Кроме этого, согласно вступившим в силу новеллам закона Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оценка земельных участков на территории Российской Федерации должна быть завершена к 2022 году, а объектов недвижимости – к 2023 году. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что примерно с 2024 года все объекты недвижимости будут облагаться налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости.

Так что этот лайфхак временный и скоро прекратит свое существование.

Если ваш объект недвижимости все же точно находится в Перечне, вы об этом знаете, и исключить его из этого списка нет возможности, то необходимо очень внимательно отнестись к самой кадастровой оценке объекта недвижимости.

Небольшой пример того, как функциональное использование объекта недвижимости влияет на ценообразование в Санкт-Петербурге, показан в таблице.

Таблица. Зависимость размера коэффициента к кадастровой стоимости от функционального использования объекта недвижимости

Значение фактора	Подставляемое значение фактора для расчетов	Описание
ПСН	1,0	Свободного назначения
ОФ	0,601	Офисное
СКЛ	0,288	Производственно складское

Из таблицы мы видим, что разница в коэффициентах между объектами ПСН и ОФ составляет 40% (объекты СКЛ пока не облагаются налогом по кадастровой стоимости).

Для того, чтобы понять, какой коэффициент был применен при установлении кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, владельцу необходимо обратиться в Фонд данных государственной кадастровой оценки 1 .

После этого есть смысл ознакомиться с документами технической инвентаризации и кадастрового учета по вашему объекту недвижимости и обратить внимание на заполнение графы "функциональное использование".

При этом важно знать, что прикладываемые к заявлению документы должны иметь дату не позднее даты начала действия ГКО, по итогам которой была определена последняя кадастровая стоимость.

Петербургские объекты должны иметь документы, датированные до 1 января 2018 года.

При соблюдении всех вышеописанных условий, налог на имущество может быть снижен владельцами бизнеса до 40%. И важно понимать, что "функциональное использование объекта недвижимости" не единственный фактор, влияющий на ценообразование, а, следовательно, на налогообложение, за изменением которого необходимо внимательно следить в методике оценки вашего объекта.

Не секрет, что споры вокруг включения / невключения налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость идут давно. Еще при разработке Методических указаний о государственной кадастровой оценке в редакции законопроекта было указано, что "налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учета налога на добавленную стоимость".

Но, несмотря на уже сформированную однозначную судебную позицию о том, чтобы не включать в кадастровую стоимость НДС (с результатами судебных разбирательств можно ознакомиться в нашей новости, а также, прочитав ряд кассационных определений по административным делам ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35), некоторые регионы, в том числе Москва, проводя последнюю государственную кадастровую оценку в 2018 году, все же включили в кадастровую стоимость НДС.

Санкт-Петербург также планировал это сделать в рамках ГКО 2020 года, но, к счастью, это намерение не было утверждено.

В свою очередь профессионалы придерживаются однозначного мнения, что кадастровая стоимость НДС включать не должна, потому что она не является стоимостью обязательной, которая применяется при сделках. Она применяется лишь для целей налогообложения.

При купле-продаже объектов недвижимости коммерческих организаций (да и имущества физлиц), по воле продавца в основном применяется рыночная стоимость, которая никак не привязана к кадастровой. В таких случаях, в момент совершения сделки должен появляться НДС. И это первый довод в пользу невключения налога на добавочную стоимость в кадастровую стоимость.

Второй довод – в том, что в случае включения НДС в кадастровую стоимость и при основном ее использовании для уплаты налога на имущество организаций получается, что владельцы платят налог с налога, что само по себе невозможно.

Возвращаясь к утвержденной практикой позиции судов, проблема включения НДС в кадастровую стоимость продолжает быть актуальной для ряда регионов. При этом практика определения кадастровой стоимости идет различными путями, и региональные ГБУ, занимающиеся государственной кадастровой оценкой, разными способами включают НДС в кадастровую стоимость.

К примеру, в Москве в 2018 году НДС был включен при применении способа "оценка замещения" в стоимость материалов, которые необходимо было потратить для восстановления оцениваемого объекта недвижимости. И, как мы понимаем, стоимость материалов – это не единственный ценообразующий фактор при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует еще множество.

А вот некоторые регионы просто прибавляют 20% (НДС) ко всей формуле расчета кадастровой стоимости, тем самым увеличивая не только стоимость замещения (восстановления), но и другие ценообразующие факторы, НДС в которых не может быть по определению.

Таким образом, становится понятно, что НДС в составе кадастровой присутствует и присутствует довольно часто.

Поэтому добропорядочному владельцу недвижимого имущества при оплате налога НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ самостоятельно вычитать из кадастровой стоимости 20%. Такой подход будет считаться нарушением требований закона.

В данном случае нужно пойти в ГБУ, ответственное за проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд и доказывать необходимость уменьшения кадастровой стоимости путем исключения из нее НДС.

Напомним, что к пятерке лайфхаков, о которых мы рассказали в этой статье, для снижения налога на недвижимость можно добавлять способы, описанные в материале "Снижение налогов на недвижимость скрыто в законе: что нужно знать каждому предпринимателю?". А о том, как уменьшить земельный налог, можно будет прочесть в следующей колонке.

Библиографическая ссылка на статью:
Суфиярова Э.Ф. Основные направления минимизации налога на имущество организаций // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2013. № 10 [Электронный ресурс]. URL: https://ekonomika.snauka.ru/2013/10/3166 (дата обращения: 13.04.2021).

Налог на имущество организаций может существенно увеличить налоговую нагрузку предприятия, особенно если значительную часть имущества этого предприятия составляют дорогостоящие основные средства. При этом большинством льгот по налогу на имущество организаций, установленных законодательством, могут воспользоваться лишь организации, которые занимаются специфическими видами деятельности [1,3].

В связи с этим, особую актуальность приобретает процесс минимизации налогообложения, который основывается на налоговом планировании в целом и подразумевает разработку ситуационных схем минимизации налоговых платежей и организацию системы налогообложения для своевременного анализа налоговых последствий различных управленческих решений. Даже в случае, если налог на имущество не является обременительным для организации, в рамках общего налогового планирования и в целях снижения налоговой нагрузки, целесообразно экономить и на этом налоге [2].

Законная минимизация налогообложения – это квалифицированная организация исчисления и уплаты налогов, направленная на минимизацию налоговых платежей [10]. Для этого используются легальные льготы и налоговые освобождения, разрешенные и не запрещенные способы без нарушения уголовного и налогового законодательства. Такие действия не влекут за собой взыскание пени, доначисление налогов и налоговые санкции. Право налогоплательщика на снижение налогового бремени всеми законными способами прямо подчеркивается в п. 3 Постановления КС РФ от 23.05.03 г. № 9–п:«…В случае, когда законом предусматриваются те или иные льготы, освобождающие от уплаты налогов и позволяющие снизить сумму налоговых платежей, применительно к соответствующим категориям налогоплательщиков обязанность платить законно установленные налоги предполагает необходимость их уплаты лишь в той части, на которую льготы не распространяются и именно в этой части на таких налогоплательщиков возлагается ответственность за неуплату законно установленных налогов».

На сегодняшний день существует несколько направлений минимизации имущественного налогообложения организаций [4, 5, 6, 7, 8].

Многие организации, в стремлении законным способом снизить налоговую нагрузку по налогу на имущество используют низконалоговую территорию. Налог на имущество является региональным налогом, и в большинстве регионов установлены максимальные ставки в размере 2,2%. Однако в некоторых регионах действуют более низкие ставки, либо пониженные ставки для отдельных категорий налогоплательщиков. Так, например, рассматривая законодательство крупнейших субъектов Федерации Уральского федерального округа, можно увидеть, что в Челябинской области действуют пониженные ставки, предполагающие соблюдения нескольких условий и рассчитываемые по определенной формуле, для организаций:

– реализующих инвестиционные проекты с 1 января 2011 года, включенные в перечень приоритетных проектов Челябинской области;

– созданных после 1 января 2011 года и создающих (приобретающих) основные средства производственного назначения.

В Законе республики Башкортостан пониженных ставок не установлено.

В Свердловской области кроме основной ставки установлены пониженные ставки:

– 0,9% (для организаций, осуществляющих перевозку пассажиров
трамваями и (или) троллейбусами, удельный вес доходов
которых от осуществления этого вида деятельности
составляет в общей сумме их доходов не менее 70%);

– 1,1% (в отношении имущества, входящего в состав международных аэропортов);

– 2% (для организаций, осуществляющих добычу полезных
ископаемых подземным способом, удельный вес доходов
которых от осуществления этого вида деятельности
составляет в общей сумме их доходов не менее 70%).

Применение данной схемы предполагает, что организация создает филиал на территории, где применяется пониженная ставка, и все движимое имущество переводится в этот филиал. Таким образом, организация будет уплачивать налог на имущество по месту нахождения ее обособленного подразделения по пониженной ставке. Необходимо учитывать, что деятельность организации, вид ее имущества должны подлежать обложению по пониженной ставке (в случае если на территории не действует основная ставка в меньшем размере).

Организации активно используют налоговые льготы в целях снижения налога. Льгота – это предоставляемая налогоплательщику возможность уплачивать налог по меньшей ставке, в меньшем размере либо освобождения от уплаты. Практически все льготы связаны с наличием у организации определенных видов имущества, осуществлением конкретных видов деятельности и использованием имущества для ведения именно этих видов деятельности. Иногда налогоплательщик может воспользоваться предусмотренной льготой, только достигнув каких-то конкретных показателей. Перечень налоговых льгот установлен как на федеральном уровне (Налоговый кодекс РФ), так и на региональном (Законы субъектов РФ).

При формировании учетной политики по бухгалтерскому учету организации имеют значительные возможности снижения налоговой нагрузки по налогу на имущество. В то же время следует иметь в виду, что зачастую, уменьшая стоимость основных средств, организация увеличивает трудозатраты, так как образуются разницы между данными налогового и бухгалтерского учета. Поэтому необходимо определить заранее, какой эффект будет получен от налогового планирования. При расчете налога на имущество, остаточная стоимость основных средств определяется по данным бухгалтерского учета. В соответствии с ПБУ 6/01 начисление амортизации может осуществляться одним из четырёх способов, а именно:

– способом уменьшаемого остатка;

– способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;

– способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) [ ПБУ 6/01 ].

Чаще всего для минимизации налога на имущество на практике пользуются способом уменьшаемого остатка, так как он является единственным методом начисления амортизации, в котором возможно применение ускоряющего коэффициента (не выше 3). Также, за счет больших амортизационных отчислений в первые годы эксплуатации основных средств, интересен с позиций минимизации налога на имущество и способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования.

Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) в практической деятельности применяется редко, благодаря технических сложностям идентификации ресурса основных средств и фактически отработанной его части.

Кроме альтернативных способов начисления амортизации ПБУ 6/01 содержит важный резерв минимизации налога на имущество – возможность учитывать основные средства с первоначальной стоимостью менее 40 тыс. руб. в составе материально-производственных запасов. Установив такое правило в учетной политике, организация получает возможность вывести часть основных средств из-под налогообложения. Кроме того, на использовании этой возможности основан популярный на практике способ минимизации налога на имущество: «деление» одного инвентарного объекта основных средств на несколько, каждый из которых стоит менее 40 тыс. руб. Применение этого способа не только позволяет уменьшить налог на имущество, но и увеличить расходы, принимаемые при налогообложении прибыли. Чаще всего таким способом пользуются при принятии к учету оргтехники. Например, компьютер, состоящий из нескольких конструктивно различных частей принимают к учету как системный блок, принтер монитор и т.д.

Однако, применяя описанный метод налоговой минимизации, необходимо помнить, что не стоит разбивать имеющиеся основные средства на несколько инвентарных объектов, дабы не навлечь на себя пристальное внимание налоговой инспекции. Более того, одновременная покупка частей основного средства и одновременный их ввод в эксплуатацию также могут вызвать негативную реакцию налоговиков [9]. Лучше менять отдельные части постепенно, тогда и у контролирующих органов не возникнет претензий.

Еще одним важным инструментом минимизации налога на имущество является переоценка основных средств, возможность проведения которой ПБУ 6/01 предоставляет организациям, закрепившим порядок проведения переоценки в своей учетной политике. Однако при проведении переоценки нельзя забывать, что достоверная оценка рыночной стоимости имущества является прерогативой сертифицированных оценщиков, чьи услуги недешевы. Кроме того, снижение балансовой стоимости основных средств приводит к уменьшению чистых активов организации, что не способствует повышению доверия к организации со стороны инвесторов и кредиторов.

Наконец, одним из наиболее радикальных методов снижения налога на имущество является выведение имущества из состава объектов налогообложения. Как известно из п. 1 ст. 374 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств. А раз так, то чем меньше у организации на балансе основных средств, тем меньше налоговая база, а значит и сумма налога, причитающаяся к уплате в бюджет. И здесь наиболее часто прибегают к тактике взятия имущества в аренду (лизинг) вместо его покупки [6]. Если арендованное имущество в соответствии с договором аренды учитывается на балансе собственника (а это наиболее распространенный вариант договора аренды), то и налог на имущество платит собственник. Однако, арендодатель, как правило, тоже осведомлен об этом, поэтому закладывает налоговую экономию арендатора в сумму арендной платы.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что минимизация имущественного налогообложения осуществляется по следующим направлениям:

– выбор для ведения деятельности низконалоговых регионов;

– формирование элементов учетной политики для целей бухгалтерского учета;

– снижение стоимости основных средств или вывод основных средств из состава объектов налогообложения.

Библиографический список

Беспалов, М.В. Схемы минимизации налогообложения / М.В. Беспалов, Ф.Н. Филина. -М: РОСБУХ, 2010. -268 с.
Джаарбеков, С.М. Методы и схемы оптимизации налогообложения / С.М. Джаарбеков. – М: МЦЭФР, 2005. – 815 с.
Джаарбеков, С.М. Основы налогового планирования: Методическая база законной оптимизации налогообложения/С.М. Джаарбеков, Г.М. Акчурина, О.А. Старостина и др.; Под общ. ред. С.М. Джаарбекова. СПб.: Сменные страницы: МЦФЭР, 2006. -245 с.
Иванов, А.Е. Методические основы формирования учетной политики для целей налогообложения прибыли / А.Е. Иванов // Строительный комплекс: Экономика управление и инвестиции: Сборник научных трудов. – Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010. – С. 57-61.
Иванов, А.Е. Налоговые мотивы: ненавязчивое исполнение / А.Е. Иванов // Финанс. – 2011. – №19(398). – С. 53-55.
Иванов, А.Е. Особенности учета аренды автотранспорта /А.Е. Иванов, А.В. Засыпкина // Строительный комплекс: Экономика управление и инвестиции: Сборник научных трудов. – Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010. – С. 134-136.
Иванов, А.Е. Организация налогового учета на предприятии: анализ восьмилетнего опыта / А.Е. Иванов // Строительный комплекс: Экономика управление и инвестиции: Сборник научных трудов. Выпуск 8. – Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2009. – С. 64-68.
Лермонтов, Ю.М. Оптимизация налогообложения: рекомендации по исчислению и уплате налогов / Ю.М. Лермонтов. – М: Налоговый вестник, 2011. -244 с.
Либерман, К.А. Типичные ошибки при расчете налогов / К.А. Либерман, В.Д. Горбулин. – 2-е изд. – М: Изд-во РоссБух, 2010. – 233 с.
http://www.rusconsultgroup.ru/articles/t14/e78/

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

В этом видео рассказано, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость и можно ли его легально снизить.

Объекты коммерческой недвижимости используются их владельцами для получения постоянной прибыли и называются в законах «имуществом организаций».
Существуют различия в их налогообложении в зависимости от принадлежности их гражданам или организациям.

Коммерческая недвижимость - объект налогообложения

Коммерческая недвижимость является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, если она зарегистрирована в государственном Реестре и учтена как основное средство на балансе предприятия.
Владение ей отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество в двух случаях будет разным.

В отношении помещений, зданий, строений и сооружений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости объектов.

Если собственник коммерческой недвижимости - физическое лицо, то рассчитывается к уплате налог на имущество физлиц, если организация - то налог на имущество организаций.

При расчете налога на имущество физлиц за основу берется кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую налоговые органы получают от Росреестра.

Ставка налога на имущество организаций и ИП

Ставка Налога на имущество организаций и ИП в каждом субъекте устанавливается местным законом, а федеральные власти утверждают максимальную его величину.
Это будет налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости недвижимости, если объект включен в специально утвержденный субъектом Федерации перечень.

Попадание объекта в этот перечень обусловлено видом разрешенного использования земельного участка под объектом или фактическим использованием здания под офис, торговлю, общественное питание или бытовое обслуживание.

Налог может рассчитываться также исходя из балансовой стоимости имущества по формуле, учитывающей остаточную стоимость имущества с учетом начисленной за весь период амортизации.

К некоторым субъектам инвестиционной деятельности применяются дифференцированные ставки налога.

Упрощенная система налогообложения организаций и ИП не освобождает их от уплаты налога на имущество, рассчитанного исходя из его кадастровой стоимости.

Способы легального уменьшения налога на имущество

Есть несколько способов легально уменьшить налог на недвижимое имущество.

Чтобы снизить налог, нужно в налоговой оспорить применение в расчетах налога кадастровой стоимости вместо остаточной, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.

Если это сделать не получится, то можно попытаться снизить кадастровую стоимость объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) в комиссии при Росреестре или в суде, - сейчас это процедура упрощается и можно будет сделать это, обратившись в МФЦ.

Нужно учитывать, что новая кадастровая стоимость конкретного объекта устанавливается, например в Москве, только на два налоговых периода (по сути два года), по истечении которых нужно будет снова оспаривать её в суде.
В регионах применять новую кадастровую стоимость можно до проведения очередной массовой оценки недвижимости в субъекте федерации.

Налоговые льготы в коммерческой недвижимости

Применение налоговых льгот в коммерческой недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ, согласно которому льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения от его уплаты в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.

В некоторых регионах налоговые льготы применяются, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов, налог на которые рассчитывается из кадастровой стоимости.

Если крупный объект недвижимости (торговый центр, например) пустует без арендаторов, то можно снизить налог на имущество в налоговый период в 4 раза.

Читайте также: