Эскроу счет видит ли налоговая

Опубликовано: 16.05.2024

Эскроу-счета – новая банковская услуга, которая пока мало известна широкой аудитории. Рассмотрим ее особенности, преимущества и недостатки.

Что собой представляют эскроу-счета

Эскроу-счета представляют собой специальные счета, открываемые в банке. О них сказано в пункте 2.8 инструкции ЦБ №153-И от 30 мая 2014 года. Нужны они для временного помещения денег на счет. Средства размещаются владельцем счета. При наличии некоторых оснований, оговоренных в соглашении между сторонами, деньги передаются третьему лицу. Соответствующее определение содержится в пункте 1 статьи 860.7 ГК РФ.

Вопрос: В каком порядке учитываются средства, поступившие на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Участники соглашения, на основании которого открывается счет эскроу:

Банк (он будет считаться агентом эскроу).
Владелец специального счета (депонент).
Третье лицо, которому будут в итоге перечислены деньги со счета (бенефициар).

Само соглашение именуется договором условного депонирования. Суть эскроу-счета – передача денег бенефициару не напрямую, но опосредованно, через банк. Средства передаются только при соблюдении ряда условий, оговоренных в соглашении.

Интересно, что понятие счетов эскроу в России и за рубежом различается. В России эскроу-счета не используются при операциях с ценными бумагами. Третьим участником соглашения может являться только банк. На западе же третьей стороной могут быть агентства. В России счет эскроу обычно используется при операциях с большими суммами. К примеру, это могут быть сделки с недвижимостью.

Вопрос: Распространяются ли гарантии системы обязательного страхования вкладов на ИП, разместивших для осуществления предпринимательской деятельности денежные средства на счетах эскроу, открытых для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества или для расчетов по договорам участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Отношения между участниками сделки регламентируются статьей 860 ГК РФ. Однако из этой статьи не вполне понятно отличие эскроу от аккредитива. Рассмотрим подробнее схему работы с рассматриваемым специальным счетом, а также его отличие от аккредитива.

Порядок работы со счетами эскроу и их отличие от аккредитива

Порядок работы с эскроу-счетами:

Дальнейшие действия зависят от того, какая именно сделка осуществляется с помощью эскроу. Если это сделка с недвижимостью, то документы на жилье направляются на регистрацию. Теперь сделать это можно безо всяких рисков. Если квартира не будет зарегистрирована на нового владельца, деньги не передаются продавцу. То есть исключены всякие риски мошенничества.

После того как все документы на квартиру оформлены и переданы покупателю, участники договора встречаются в банке. Бумаги, касающиеся предмета сделки, направляются представителям банковского учреждения. Эти документы внимательно изучаются на предмет законности и соблюдения условий соглашения.

Если предоставленные бумаги отвечают всем поставленным условиям, третье лицо (бенефициар) получает доступ к деньгам.

Что происходит со счетом эскроу в долевом строительстве при прекращении обязательств?

Эскроу имеет много схожих черт с аккредитивом. Однако есть и существенные отличия, на которые нужно обратить внимание.

Ключевые особенности эскроу-счета

Рассмотрим ключевые нюансы применения специального счета:

Банк за предоставление рассматриваемой услуги берет определенное вознаграждение. Однако это вознаграждение нельзя брать из средств, размещенных на специальном счете. Допускается это только в том случае, если соответствующее положение присутствует в договоре между сторонами (пункт 3 статьи 860.7 ГК РФ).
На эскроу-счете может помещаться только сумма средств, предусмотренная договором.
Деньги, размещенные на специальном счете, нельзя арестовывать или списывать по обязательствам участников договора (пункт 4 статьи 860.8 ГК РФ).

Большая часть положений по управлению эскроу-счетом регулируется именно заключенным договором. Если в договоре нет того или иного положения, по умолчанию нужно следовать законодательству.

Преимущества и недостатки

Как уже говорилось, счет-эскроу во многом похож на аккредитив. Но у первого есть определенные преимущества. Рассмотрим их подробнее:

Возможность быстрого управления счетом. Если действие договора прекратится, то и счет автоматически перестанет обслуживаться. И это также отличие эскроу от аккредитива. Если оформлен аккредитив, при прекращении действия договора действие счета не аннулируется автоматически. Придется идти в банк и составлять заявление о закрытии счета. Эскроу избавляет от этой необходимости.
Главная функция спецсчетов – предупреждение мошенничества. Исключается вероятность того, что покупатель отдаст деньги, но ничего не получит. Рассмотрим на примере сделок с недвижимостью. До сих пор действуют мошеннические схемы, в рамках которых покупатель отдает деньги за квартиру, но в права собственности не вступает. Но и продавец несет определенные риски. Он может передать права собственности покупателю, но не получить деньги. Наличие третьей стороны (банка) исключает все эти риски. Деньги продавец получает только при выполнении условий соглашения. В частности, это передача прав собственности на жилье.
Для выполнения операций со счетом эскроу нужно ограниченное количество документов. Нужно предъявить бумаги, перечень которых содержится в договоре. Стороны сделки могут самостоятельно определять перечень документов, которые было бы удобно предъявлять для подтверждения исполнения обязательств. Если открыт аккредитив, придется предъявлять документы, перечень которых установлен законом.
В рамках операций с аккредитивом банковские сотрудники довольно формально подходят к проверке предоставляемых документов. То есть остается риск неисполнения условий договора. Связана эта необязательность с тем, что банк не несет ответственности в рамках обслуживания спецсчета. При открытии эскроу-счета банк несет повышенную ответственность. А потому представители финансового учреждения относятся к проверке документов со всей внимательностью. И это дополнительно исключает риски мошенничества.

Эскроу-счета не лишены и недостатков:

Эскроу – это инструмент для обеспечения существующих обязательств. Это не вид безналичного расчета. То есть деньгами на эскроу-счете нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Они предназначаются именно для конкретного человека и выдаются только после исполнения условий, указанных в договоре.
Не все банковские учреждения предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов.
Если возникнут спорные моменты, будет достаточно сложно разрешить конфликты в суде. Связано это с недостаточной судебной практикой.

Большинство минусов эскроу связано с тем, что это новая банковская услуга. Мало и банковской, и деловой практики.

Эскроу-счет для юридических лиц

Счетами эскроу могут пользоваться и ФЛ, и ЮЛ. Участниками сделки могут быть лица с разными статусами. К примеру, допускается открывать счет между организацией и ФЛ.

Правила эскроу практически не меняются в зависимости от того, кто открывает счет. Однако если делает это ФЛ, присутствуют некоторые особенности. В частности, только средства ФЛ, размещенные для осуществления сделок с недвижимостью, подлежат страхованию. Основание – пункт 1 статьи 12.1 ФЗ №177 «О страховании» от 23 декабря 2003 года.

Если же счет открыт ЮЛ, никаких страховых гарантий не предоставляется. Однако предприниматель может застраховать средства самостоятельно.

Как открыть эскроу-счет

Для открытия счета нужно найти банк, предоставляющий соответствующие услуги, и составить заявление. В нем обычно указывается следующая информация:

Предмет соглашения.
Порядок осуществления операций с деньгами на счете.
Права и обязанности участников.
Продолжительность действия договора.
Реквизиты всех сторон.

Точный порядок открытия эскроу-счета нужно уточнять в конкретном банке.

Эскроу-счета для застройщика: как работают, порядок открытия, плюсы и минусы

Что такое эскроу-счет

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.

По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.

Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.

Средства вернут покупателю, если:

Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.

Где открыть эскроу-счет

Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.

Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.

Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.

Как открыть эскроу-счет

1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.

Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик

2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.

ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.

3. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность.

4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.

Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.

Что, если банк станет банкротом

Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.

Плюсы эскроу-счета

Стабильное финансирование

Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.

Банковский контроль

Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.

Доверие покупателей

Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.

Минусы эскроу-счета

Повышение стоимости строительства

Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.

Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.

Сложные условия для небольших застройщиков

Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.

В статье расскажем как будет работать новая система по строительству и покупке недвижимости в России. И поговорим про эскроу счетах. Для этого давайте для начала поймём как всё работает сейчас.

Вы решились купить квартиру, и выбрали где и какую. Несёте свои накопления застройщику. Если их хватает, то сразу платите застройщику за квартиру в будущем доме. Если денег мало, то идёте в банк и оформляете ипотеку. Деньги, что вы заняли у банка поступают застройщику, а вы рассчитываетесь с банком. В этой схеме нет никаких лишних звеньев. Есть покупатель и есть продавец. Банк нужен только если денег у покупателя не достаточно.

Плюсы и минусы

Плюс этой схемы ваши деньги для застройщика дешевы. Он не платит проценты за пользование ими. Он несёт ответственность только перед вами как перед покупателем. Для вас плюс, в цену квартиры не включены проценты за пользование банковскими деньгами и зарплаты лишним бухгалтерам.

Минусы. Физлицу (покупателю) бывает сложно, а часто невозможно отследить как его деньгами пользуется застройщик. Пошли они на строительство или их заплатили подрядчикам, а те своим подрядчикам. И так пока у гендиректора застройщика не новый Бентли или вилу на озере Комо. Как раз из-за последних и было принято решение ужесточить 214 ФЗ. И внедрить в цепочку покупатель — застройщик, ещё и банки. Сейчас такими внедрёнными банками могут стать 55 организаций.

Схема сделок через эскроу-счет

Только через какой-либо из перечисленных банков строительные компании теперь могут привлекать деньги покупателей. И схема сейчас выглядит иначе. Покупатель несёт свои деньги в кредитную организацию и кладёт их на специальный эскроу-счёт. Деньги блокируются на счёте до тех пор пока компания не передаст покупателю готовую квартиру. Модно, стильно, молодёжно и просто. Но в таком случае, откуда деньги будут на стройку у застройщика.

Теперь они должны строить за свои, либо за кредитные. Кредиты у нас кому попало раздают только в МФО, а банки будут всю деятельность застройщиков изучать тщательно. И на каждой стадии контролировать куда застройщик тратит деньги. Кроме того, для получения проектного кредитного финансирования застройщик должен будет доказать банку, что у него помимо кредитных денег будут ещё и продажи. А если их будет недостаточно, то цена квартир нивелирует недостаточное количество сделок.

Самый главный минус

И здесь подобрались к первому существенному минусу новой схемы. Цена квартир из-за эскроу-счётов вырастит. Это уже очевидно всем, кроме может быть чиновников, которые как в славно забытые советские времена грозятся регулировать цены. Будто в своё время не дорегулировались. Кстати, если эта угроза воплотиться в жизнь, то вполне вероятно столкнемся ещё с дефицитом нового жилья.

А что бывает во времена дефицита? Правильно. Теневой рынок, серые схемы и продажи из-под полы. Само собой не за дёшево. В любом случае цены начнут расти. Ведь застройщику нужно будет платить банку процент за пользование его деньгами и нанимать бухгалтеров, экономистов, аудиторов и прочих, кто будет необходим, чтобы все условия банка выполнялись.

Для государства здесь сплошные плюсы. В теории обманутых дольщиков больше не будет. Потому что, если застройщик «накосячит», деньги покупателю вернёт банк. К тому же даже если налогов с застройщиков соберут меньше, потому что из самих станет меньше, то дополнительные налоги заплатят банки. В общем куда не плюнь всюду выгода.

Покупатель в такой системе разумеется более защищён, но опять же в теории. Ведь контроля за застройщиком будет больше, его деньги на сторону не уйдут и их можно будет вернуть. Благостная картина, которую портит статистика лишённых лицензии банков. И ходят упорные слухи, что деньги со счетов банков чудесным образом перед отзывом лицензий испарялись в неизвестном тропическом направлении.

Будет ли государство компенсировать потери вкладчиков таких банков или это будут частные страховые компании? Есть информация, что каждый эскроу-счёт будет застрахован на 10 млн. руб. Но история со страхованием то же имеет кучу подводных камней. Основной сроки выплаты. Часто страховку, особенно крупные суммы получают не сразу после наступления страхового случая, а через год-два. Бывали прецеденты и с большими сроками.

Что в итоге

Представьте себе, покупаете квартиру за 3 000 000 рублей. Банк «замораживает» ваши деньги года на два пока дом не достроится. Через два года банк лопается, и вы собираете кучу бумаг, доказывая, что деньги были, что были они ваши, на них покупали квартиру в новостройке и т.п. Проходит ещё полгода и с пакетом документов бежите в страховую за 10 миллионами, а двери страховой закрыты. Потому что таких, как вы пришедших за своими 10 миллионами пришла тысяча человек. А у страховой денег столько нет на выплаты. Именно поэтому и написали, что государство только в теории не получит больше обманутых дольщиков. На практике уменьшение их количества способно достичь только полная отмена долевого строительства.

Эскроу-счета в строительстве

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. Применение эскроу-счетов регламентируется законом в § 3 главы 45 ГК РФ.

Таким образом, банк через эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, а по своей сути расчет через эскроу-счет мало чем отличается от расчета через аккредитив. В целом, эскроу-счет лучше подходит для проведения расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам?

Как продавались новостройки раньше.

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Застройщики, продавая квартиры на этапе строительства, направляют полученные от продажи средства на строительство домов.

Приобретение жилья на этапе строительства обычно дешевле, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома.

Однако долевое финансирование строительства будущими жильцами по-прежнему содержало в себе некоторые риски для дольщиков и в 2017 году власти решили изменить существующую практику продажи новостроек.

Как будут продаваться новостройки теперь.

В конце 2018 года Правительство Российской Федерации утвердило новую схему финансирования жилищного строительства. С июля 2019 года средства дольщиков будут храниться на специальных счетах до момента введения объектов в эксплуатацию. Строить новые жилые дома можно будет только с привлечением собственных средств девелопера или заемных денег из банков.

Однако это не значит, что покупатели потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель по-прежнему сможет выбрать понравившийся объект, заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет через банк, осуществляющий финансирование строительства.

Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком?

Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу- счета. На оформление и регистрацию ДДУ в «Росреестре» уйдет примерно 9 дней.
Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трех-сторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки покупки квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги
с эскроу-счета?

Средства с эскроу-счета вернутся клиенту в следующих случаях:

застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если обанкротится банк?

Деньги, размещенные на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн руб. Однако даже в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, такие как «Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «ЮниКредит Банк», «Связьбанк» и другие, чье банкротство маловероятно.

Что если застройщик
обанкротится?

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от действий девелопера.

В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового застройщика для завершения проекта.

На какой стадии можно купить
новостройку через эскроу-счет?

Согласно прежней схеме работы, застройщик получал право начинать продажи квартиры еще на ранней стадии строительства жилого дома. Это позволяло быстрее привлекать средства для строительства. Новая схема, подразумевает использование девелопером собственных или заемных средств при возведении жилого объекта.

Однако в рамках новой схемы, продажи квартир по-прежнему будут открываться на ранних стадиях строительства. Этому способствует желание банков, выделяющих кредиты на строительство, минимизировать собственные риски, за счет привлечения денег покупателей на эксроу-счета.

Таким образом, чем больше денег привлечет застройщик в самом начале проекта, тем выгоднее для него станет кредит выдаваемый банком.

Насколько подорожают новостройки?

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Затраты на финансирование строительства в виде стоимости обслуживания кредита и выплаты процентов будут учитываться застройщиками при определении цен на жилье. Чем дороже получаемые застройщиком кредиты, тем дороже станут квартиры в новостройках для покупателей.

Схема привлечения средств на строительство через эскроу-счета защищает большинство покупателей от возможных финансовых потерь. Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае — средства с эскроу-счета не подлежат изъятию, даже если сам покупатель окажется должником. Однако, гарантия сохранности средств неизбежно выразится в увеличении стоимости квартир.

Ранее застройщик мог привлекать кредитные средства лишь для покрытия разницы между стоимостью строительства и деньгами, привлеченными от дольщиков. При новой схеме финансирования доступа к средствам дольщиков на этапе строительства у застройщика не будет. Тем самым объем кредитных средств, привлекаемых строительными компаниями для возведения домов, возрастет до 85%, что значительно увеличит себестоимость строительства.

А это значит, что при переходе на эскроу-счета жилье в новостройках может подорожать по оценкам различных экспертов рынка недвижимости на 10–30 процентов.

Как оформляется договор по эскроу-счету?

Покупатель и продавец договариваются о сделке купли-продажи.

Покупатель и продавец обращаются в банк для осуществления взаиморасчетов по сделка с использованием счета эскроу.

Банк формирует договор, на основании которого открывает счёт.

Покупатель зачисляет денежные средства на счёт эскроу.

Банк проверяет выполнение застройщиком обязательств по строительству.

По сделке продавец застройщик получает денежные средства. Покупатель — свою квартиру.

Постоянное финансирование строительства, независимое от сезонности продаж и других обстоятельств.
Контроль со стороны банка за проведением операций по счету и соблюдением сторонами установленных договором сроков распоряжения денежными средствами.
Минимизация рисков неоплаты.

Дольщик имеет полную гарантию получения жилья по зафиксированной цене, либо гарантию возврата денег.
Уверенность в получение квартиры.
Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.

Застройщик вынужден брать кредит банке под процент, который придется закладывать в стоимость возводимого жилья.
Данная схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.
Пересмотр собственной финансовой модели, что также может сказаться на конечной стоимости объекта и срокам сдачи.
Часть небольших застройщиков не сможет работать в данных условиях и уйдет с рынка.

Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка.
Эскроу-счета — относительно новый продукт для России, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
При необходимости провести дорогостоящую сделку, сумма свыше 10 млн рублей является личным риском покупателя.
Увеличение среднерыночной стоимости жилья.
Возможное увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту.

Подготовлено по материалам :

Продажи осуществляются в соответствии с Федеральным законом 214-Ф3. Проектная декларация опубликована на сайте: www.gk-mic.ru. Фактический внешний вид возводимых зданий может отличаться от изображений, размещаемых на сайте. Информация, изложенная на сайте, в том числе цены, носит исключительно информационный характер и ни при каких условия не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Окончательная цена указывается в договоре.
Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

Клиентская поддержка: +7 (495) 255-44-16
Адрес: Москва, Космодамианская наб., д. 52, стр. 1Б
Понедельник-пятница с 9:00 до 21:00
Суббота, воскресенье с 10:00 до 19:00

Схема финансирования жилищного строительства изменилась в прошлом году. С 1 июля застройщики начали использовать специальный счет, на который зачисляются деньги дольщиков. Получить эти средства компания может только после того, как передаст квартиры покупателям. По сути, счет гарантирует исполнение обязательств перед клиентами. Однако уже первая практика применения схемы выявила слабое звено: люди не хотят оставлять свои деньги на долгий период в банках, так как не уверены в их стабильности.

- После заключения договора долевого участия и перечисления средств дольщика на счет эскроу его деньги замораживаются до окончания строительства дома и регистрации права собственности на квартиру, - поясняет представитель одного из крупнейших ростовских застройщиков Леонид Мехтиев. - Часть застройщиков вынуждена брать в банках кредиты, что приводит к росту цен за квадратный метр будущего жилья.

Некоторые строительные фирмы решили не переходить на новую систему. По словам Мехтиева, они выбрали самый безопасный вариант возведения домов, за собственные средства, и продают уже готовые квартиры.

В Аксае Ростовской области скоро будет сдана многоэтажка, квартиры в которой купить еще нельзя. Застройщик возводит ее на свои средства, полностью отказавшись от договоров долевого участия. Продажи начнутся после завершения строительства, и цена квадратного метра остается загадкой. В отделе продаж компании пояснили, что цены даже им до сих пор неизвестны. Можно предположить: они будут выше, чем у других местных застройщиков.

Как правило, готовое жилье стоит дороже, с учетом затрат стройфирмы на налоги. При реализации квартир по договору купли-продажи налоговые отчисления намного больше, чем по договору долевого строительства. Сегодня застройщиков, продающих готовое жилье, не так много. Число тех, кто начал работать по счетам эскроу, растет. Часть из них также возводит новые дома, используя прибыль, полученную от предыдущих проектов.

- Сейчас переходный этап. Пока деньги на счетах эскроу заморожены, используем средства от уже реализованных проектов. Если у фирмы короткий период строительства, к примеру, она специализируется на малоэтажных домах, как мы, ей легче работать за счет своих денег. А если объект возводится долго, скорее всего, придется брать кредиты, - объясняет директор аксайской строительной компании Елена Левченко.

По данным компании "Дом.РФ", на начало года в России возводилось 2,6 тысячи многоквартирных домов с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. Только за декабрь 2019 года их доля в общем объеме строительства многоэтажного жилья выросла на три процента и составила 24,5 процента.

- Организовать работу со счетами эскроу несложно. Для многих людей важно, чтобы застройщик работал по новым правилам, в которых они видят более высокую степень защиты и возможность вернуть средства, если с компанией вдруг что-то произойдет, - отметил Левченко.

У застройщиков, имеющих возможность возводить дома за счет ранее полученной прибыли, проблем с переходом на эскроу-счета, как правило, не возникает. Другое дело, если фирме приходится брать банковский кредит. Проценты по нему лягут в итоге на плечи покупателя, увеличив стоимость квадратного метра.

Как выяснила "РГ", в Ростовской области на старте строительства максимальная банковская ставка по кредиту составляет 12 процентов годовых, минимальная сумма кредита, которую выдает банк, - 120 миллионов рублей. Но чем больше людей заключат договор с застройщиком и положат деньги на эскроу-счет, тем ниже для него будет процентная ставка. Компании, использующие собственные средства, составляют таким застройщикам серьезную конкуренцию, так как не спешат равняться на их цены. В результате у них и покупателей больше, и проектов. Но надолго ли? В новых условиях особенно важно вести грамотную финансовую политику, чтобы правильно рассчитать свои силы.

Читайте также: