Доходы от аренды имущества в декларации по налогу на прибыль

Опубликовано: 03.05.2024

Основной обязанностью арендатора в соответствии со ст. 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. По мнению автора, предпочтительнее устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.

Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае:

если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Учет арендной платы у арендодателя. Если предоставление имущества в аренду является для арендодателя основным видом деятельности, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст. 249 НК РФ будет относиться к доходам от реализации. Напомним, что основные виды деятельности определяются уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.

Если для признания доходов и расходов организация применяет метод начисления, предусмотренный ст. ст. 271 и 272 НК РФ, то согласно п. 1 ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).

Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.

Договором аренды может быть предусмотрен неравномерный график арендных платежей. В этом случае доходы в виде арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей ведения налогового учета доходов в виде арендных платежей не требуется. Подобная позиция изложена в Письмах Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Предоставление имущества в аренду может и не быть основным видом деятельности организации. Например, если производственная организация предоставляет в аренду временно не используемое оборудование или помещения, для нее предоставление имущества в аренду не будет являться основным видом деятельности. В этом случае доход от сдачи имущества в аренду на основании п. 4 ст. 250 НК РФ будет признаваться внереализационным доходом.

Для внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду датой получения дохода признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров либо предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 271 НК РФ).

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются в состав внереализационных расходов в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Учет арендных платежей у арендатора. Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742. Кроме того, в Письме сказано, что арендные платежи учитываются в составе прочих расходов при условии использования арендованного имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Расходы, являющиеся условно-постоянными (в том числе и коммунальные платежи), для целей налогообложения прибыли могут быть учтены в том месяце, в котором получены документы, подтверждающие эти расходы, при условии, что такой порядок отражен учетной политикой организации (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 06.09.2007 N 03-03-06/1/647. По мнению автора, следует выбрать момент учета расходов в налоговой политике арендатора.

Если договором аренды предусмотрен неравномерный график арендных платежей, расходы по уплате арендных платежей признаются в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов вне зависимости от их фактической уплаты. Ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды при этом не требуется. Такая позиция подтверждается Письмами Минфина России от 17.04.2007 N 03-03-06/1/248, от 06.02.2007 N 03-03-06/1/59, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/752.

Нередко стороны заключают предварительный договор аренды зданий до оформления арендодателем права собственности на здание. Специалисты УФНС России по г. Москве в Письме от 05.10.2006 N 20-12/87641 обратили внимание на то, что предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), поэтому такой договор не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству Российской Федерации. Следовательно, затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, нельзя учесть для целей налогообложения прибыли как арендные платежи за арендованное имущество. Выходом для арендатора в данной ситуации может быть только замена квалификации платежей по предварительному договору аренды с арендных платежей на платежи за приобретение арендатором имущественного права - права аренды по будущему договору аренды.

Согласно Письму Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 законодательное закрепление обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. Отсутствие государственной регистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Применять данное Письмо достаточно рискованно, поскольку далее в нем сказано, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как документально не подтвержденные затраты.

Согласно Письмам Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 и от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325 если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента получения объекта в пользование.

Если же в договоре аренды отсутствует распространение его условий на прошлые периоды, то расходы в виде арендных платежей за этот период не могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли с момента передачи такого имущества. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005 сказано, что учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды. В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 указано на то, что нарушение норм гражданского законодательства не влияет на налогообложение, поскольку не предусмотрено наличие зависимости затрат от действительности договора аренды, а требуется только экономическая обоснованность.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации. Однако в Письме УФНС России по г. Москве от 12.04.2006 N 20-12/29001 указано на то, что дополнительное к основному договору аренды соглашение сторон об изменении стоимости арендной платы за недвижимое имущество не отнесено действующим законодательством к акту перемены прав на это имущество и величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным.

В соответствии с Письмом Минфина России от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34 арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами после государственной регистрации указанного соглашения.

Расходы организации-арендатора в виде арендной платы по договору на срок менее года, в том числе и при пролонгации этого договора на срок менее года, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации. При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора. Такой вывод подтверждается п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, на которое указывалось ранее. Такая точка зрения изложена в Письме УФНС России по г. Москве от 18.10.2006 N 20-12/92230. Термин "пролонгация" договора аренды изложен именно в этом Письме, и его можно применять для целей налогообложения.

Если срок аренды в договоре не определен и договор считается заключенным на неопределенный срок, то в соответствии с Письмом УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181 данный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, и расходы организации по договору аренды помещения, заключенному в установленном законом порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Предположим, что организация арендует нежилое помещение под офис на основании заключенного на 11 мес. договора аренды, согласно которому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. После истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Может ли организация учесть расходы по арендной плате в целях налогообложения по истечении 11 месяцев без регистрации договора аренды? Ответ на этот вопрос дан в Письме Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241, в котором сказано, что расходы организации по договору аренды, заключенному в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Если договором аренды предусмотрена обязанность арендатора по оплате фактически потребленных коммунальных услуг и услуг связи, арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности. Указанные расходы должны быть документально подтверждены счетами, выставленными арендодателю энергоснабжающей организацией или оператором связи и отражающими фактическую поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи. Такая предельно опасная для арендатора позиция изложена в Письме Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9. Единственным решением этой проблемы является посредническая квалификация договора.

И последнее, о чем необходимо сказать. Не следует забывать о том, что согласно ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. В Письме Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310 отмечено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, т.е. квартира не может использоваться в качестве офиса до тех пор, пока не будет выведена из жилого фонда. Следовательно, арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

«Клерк» Рубрика НДФЛ

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

- заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

- получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

- неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) - если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);

2. Физическое лицо - если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.

На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Платите налоги в несколько кликов!

Платите налоги, взносы и сдавайте отчетность, не выходя из дома! Сервис напомнит обо всех отчетах.

Организации на ОСНО сдают декларацию по налогу на прибыль регулярно. За 2020 год и в 2021 году сдавайте отчет на бланке, который утвержден приказом ФНС от 11.09.2020 № ЕД-7-3/655 . В статье расскажем о заполнении декларации и проверке ключевых показателей.

Кто должен сдавать декларацию по налогу на прибыль

Список налогоплательщиков, которым нужно сдать декларацию, указан в ст. 246 НК РФ. Декларацию обязаны представлять:

организации из РФ и других стран, находящиеся на ОСНО и уплачивающие этот налог;
налоговые агенты по налогу на прибыль;
ответственные участники консолидированных групп налогоплательщиков;
компании на упрощенке или ЕСХН, уплачивающие налог с прибыли по ценным бумагам или дивидендам иностранных компаний.

Формы декларации по налогу на прибыль в 2020 и 2021 году

Для отчетности в 2020 году применяется форма декларации по налогу на прибыль, утвержденная приказом ФНС от 23.09.2019 № ММВ-7-3/475@.

С отчета за 2020 год форма изменится. Новый бланк декларации и порядок ее заполнения утвержден приказом ФНС от 11.09.2020 № ЕД-7-3/655. Этой формой нужно воспользоваться для отчета за 2020 год и промежуточной отчетности в 2021 году. В обновленную декларацию добавили новые коды признака налогоплательщика, видов доходов, корректировок, а также дополнительные приложения. Вот что изменилось:

Приложение № 2 будут заполнять налогоплательщики, которые заключили соглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК).
В лист 02 добавили новые поля для участников инвестиционных контрактов, резидентов ТОСЭР и порта Владивосток.
В приложение № 7 к листу 02 добавили поля для прочих расходов, которые можно заявить к вычету.
Новые коды признака налогоплательщика: «15» и «16» — для пользователей недр; «17» — для IT-компаний; «18» — для резидентов Арктической зоны; «19» — для проектировщиков и разработчиков изделий электронной базы и продукции.
Новый код вида дохода «9» — для доходов акционера, участника или правопреемника при распределении имущества ликвидируемой организации;
Новый код вида корректировки «6» — по результатам процедуры взаимного согласия.

Порядок заполнения декларации и формат представления отчета в электронной форме тоже изменены.

Разделы декларации по налогу на прибыль

Их много, но вам не придется заполнять все. Налогоплательщики, которые получили доход, должны заполнить обязательные листы:

титульный лист;
раздел № 1, подраздел 1.1 с суммой налога, которую нужно исчислить в бюджет;
лист 02 с расчетом налога на прибыль;
приложение № 1 ко второму листу с реализационными и внереализационными доходами;
приложение № 2 ко второму листу с затратами на производство и продажу, внереализационными расходами и убытком, который к этим расходам приравнен.

Остальные разделы придется заполнить при наличии особых условий:

раздел № 1 подраздел 1.2 — для тех, кто уплачивает ежемесячные и квартальные авансовые платежи. Его включайте только в декларации за отчетные периоды, в годовой он не нужен;
раздел № 1 подраздел 1.3 — для налоговых агентов по налогу на прибыль;
приложение № 3 ко второму листу с расчетами всех расходов по операциям, по которым результаты финансовой деятельности учитываются при обложении прибыли налогом по ст. 268, 275.1, 276, 279, 323 НК РФ, кроме тех, которые отражены в пятом листе — заполняют организации, которые продали амортизируемое имущество;
приложение № 4 ко второму листу с расчетом убытка или его части, которая влияет на уменьшение базы налога — заполняют организации, которые переносят убыток, полученный в прошлые годы;
приложение № 5 ко второму листу с расчетом распределения платежей в бюджет субъекта между организацией и ее подразделениями— заполняют организации с обособленными подразделениями (кроме тех, кто платит налог за обособки по адресу головного офиса);
приложение № 6 ко второму листу с расчетом платежей по налогу в бюджет субъекта среди консолидированной группы — заполняют организации, входящие в консолидированную группу налогоплательщиков. Участники консолидированных групп с обособленными подразделениями заполняют приложение №6а. С новой формой приложение пополнилось двумя разделами:
- Раздел А — с суммой налоговых баз (убытков) участников КГН, в котором производится расчет консолидированной налоговой базы КГН и расчет консолидированной налоговой базы КГН по операциям с необращающимися ценными бумагами и необращающимися производными финансовыми инструментами;
- Раздел Б — с доходами и расходами участника КГН аналогично разделу А.
п риложение №7 ко второму листу с расчетом инвестиционного вычета, которое состоит из четырех разделов: А, Б, В, Г. Сначала рассчитывается вычет из авансовых платежей и налога, перечисляемых в бюджет субъекта РФ. Затем рассчитывается уменьшение суммы авансовых платежей и налога, подлежащих зачислению в федеральный бюджет. Также есть дополнительные разделы для расчета предельной величины вычета из авансовых платежей и налога, подлежащих зачислению в бюджет субъекта РФ, по организации с обособленными подразделениями и без них.
третий лист — заполняют налоговые агенты, которые выплачивают дивиденды и проценты по ценным бумагам;
четвертый лист с расчетом налога на прибыль по отдельной ставке (п. 1 ст. 284 НК РФ);
пятый лист с расчетом базы налога по организациям, которые совершают операции с особым учетом финансового результата (за исключением тех, которые есть в прил. № 3 ко второму листу) — заполняют организации, которые получили доходы от операций с ценными бумагами, векселями и срочным сделкам;
шестой лист с расходами, доходами и налоговой базой негосударственных пенсионных фондов — заполняют негосударственные пенсионные фонды;
седьмой лист с отчетом по цели пользования имуществом, деньгами, работами, и благотворительными услугами, целевым поступлениям и целевому финансированию — заполняют организации, которые получили средства целевого финансирования, целевые поступления, и только в годовой декларации;
восьмой лист — заполняют организации, которые делают самостоятельную корректировку доходов и расходов, которые получены по контролируемым сделкам. Теперь тут дополнительно нужно указывать сведения о скорректированной сделке: реквизиты договора, предмет сделки, тип и коды предмета сделки;
девятый лист — заполняют организации, получившие доход в виде прибыли контролируемой иностранной компании;
приложение №1 к декларации — заполняют организации с доходами и расходами, которые перечислены в приложении №4 к Порядку заполнения декларации;
приложение №2 к декларации — заполняют налоговые агенты (по ст. 226.1 НК РФ). С 2021 года его будут заполнять налогоплательщики, которые заключили соглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК).

Как заполнять декларацию по налогу на прибыль

Заполнение декларации в 2020 году регламентировано в Приказе ФНС РФ от 23.09.2019 № ММВ-7-3/475@. Там раскрываются основные вопросы: из чего состоит декларация, как ее заполнять и как сдавать, по какому регламенту заполнять отдельные листы. С 2021 года ищите всю информацию в новом документе, утвержденном приказом ФНС от 11.09.2020 № ЕД-7-3/655.

Часть Приказа сделана в виде построчной инструкции (приложение №2) к заполнению декларации. В ней объясняется, какие цифры и показатели нужно указать, каким нормам должна соответствовать информация, какую информацию и в какой строке нужно отразить.

Чтобы в налоговой поняли, за какой период вы представляете декларацию, укажите на титульном листе код отчетного периода:
- «21» для 3 месяцев (1 квартала);
- «31» для 6 месяцев (2 квартала);
- «33» для 9 месяцев (3 квартала);
- «34» для года.

Если вы платите авансовые платежи ежемесячно, укажите код из диапазона от «35» до «46». За один месяц — код «35», за год — код «46».

Внимательно заполните поля реквизитов и уточните актуальный код ОКВЭД, они часто обновляются.

Чтобы декларацию было проще заполнить, рекомендуем следующую последовательность:

Начните со специальных листов и приложений, в которых можно подробно раскрыть операции, доходы и расходы — Приложения 1–7 к листу 02, листы 03-09, приложения к декларации.
В лист 02 перенесите общие суммы доходов и расходов из приложений и листов и рассчитайте налог и авансовые платежи.
Суммы к уплате отразите в разделе 1.
Титульный лист заполняйте в конце. В нем надо указать количество страниц в декларации, а оно будет известно только после заполнения всех приложений.

Если вы платите только ежеквартальные платежи по налогу на прибыль, декларацию за кварталы заполняйте с некоторыми особенностями. Подраздел 1.2 разд. 1 в декларацию включать не нужно, а в листе 02 строки 290 – 340 вы не заполняете. За первый квартал также не нужно заполнять строки 210-230 в листе 02.

Как подать уточненную декларацию по налогу на прибыль

Уточненную декларацию обязательно нужно подать в четырех случаях:

вы обнаружили в первичной декларации ошибку, из-за которой в прошлом периоде уплатили налог в меньшем размере или не уплатили совсем;
вы нашли ошибки в прошлых периодах, из-за которых образовалась переплата по налогу, а в текущем периоде вы получили убыток;
вы нашли ошибку в расчетах налоговой базы «убыточной декларации». Хоть налог и не начислялся по причине убытка, уточненку с увеличенными расходами представить нужно;
вы получили от налоговой требование о внесении исправлений и не имеете возражений.

Особого порядка заполнения уточненки нет. Используйте тот же алгоритм, что и для первичной декларации: заполните все листы, разделы и приложения верными данными. Разницу между первичными и исправленными показателями отражать нигде не нужно. Также отметьте на титульном листе в реквизите «номер корректировки» порядковый номер уточненной декларации («1--», «2--» и т. д.).

К декларации рекомендуем приложить сопроводительное письмо в произвольной форме с описанием причин, из-за которых появились изменения. А также добавьте платежные документы на перечисление налогов и пеней, если уточняете декларацию с завышенными расходами или заниженными доходами.

Срок представления уточненной декларации не установлен НК РФ. Но в случае камеральной проверки на это отводится пять рабочих дней со дня получения требования.

Коронавирусные изменения 2020, которые надо учесть при заполнении декларации по налогу на прибыль

1. Субсидии, предоставляемые государством для наиболее пострадавших отраслей, не облагаются налогом на прибыль. К ним относятся и деньги, которые компании получили от государства на зарплату и другие неотложные нужды. Также расходы, которые компания оплатила за счёт субсидии, не будут учитываться в базе по налогу.

Субсидия на профилактику коронавируса не носит целевой характер, а также в правилах ее предоставления не сказано, что ИФНС будет контролировать ее использование. Поэтому не отражайте сумму субсидии в декларации.

2. Расходы на дезинфекцию помещений , приобретение термометров, антисептиков, масок, спецодежды и прочих средств защиты можно учитывать при расчете налога на прибыль. Также можно списать в расходы приобретение медицинских изделий для диагностики и лечения коронавируса.

Чтобы обосновать эти расходы, издайте приказ о введении в организации режимы повышенной готовности и перечислите в нем все меры, утвержденные руководством. Дополнительно сошлитесь на рекомендации и распоряжения Правительства, Роспотребнадзора, Минздрава и т.п.

Эти затраты относятся к косвенным расходам. Учитывайте их после передачи средств защиты сотрудникам. В декларации их нужно отражаться на листе 02 в приложении 2 в строка 40 и 130 и дополнительно на листе 02 в строке 30.

3. Расходы на тестирование сотрудников на коронавирус можно учесть в расходах, но только если власти региона обязали проводить такие исследования. Составьте бухгалтерскую справку с расчетом доли тестируемых, но учитывайте, что ИФНС может усомниться в корректности расходов, если вы самовольно решите протестировать больше сотрудников.

Эти расходы учитывайте как косвенные и отражайте в декларации аналогично маскам, термометрам и антисептикам.

4. Мобильные перегородки для обеспечения социальной дистанции в офисе можно учесть в расходах, если они куплены по требованию региональных властей. Сделайте ссылку на региональные нормы, чтобы обосновать учет перегородок в прочих расходах. Если же власти таких требование не устанавливали, учтите перегородки как расходы на материалы или основные средства.

Расходы учитывайте единовременно или через амортизирование, если заплатили за них больше 100 000 рублей. В декларации отразите их как косвенные расходы и заполните лист 02 приложение 2 строки 40 и 130. Если на перегородки начисляете амортизацию, также отразите ее в строке 131 соответствующего приложения.

Как уменьшить налог на прибыль

Чтобы платить меньше налога на прибыль, нужно получать меньше доходов или нести больше расходов. Увеличить расходы можно законно. Например, формировать резервы на выплату отпусков, покрытие сомнительных долгов, гарантийный ремонт и пр. Формирование резервов помогает не платить налоги с еще неполученных доходов и похоже на отсрочку уплаты.

Также налог можно уменьшить за счет убытков прошлых лет. Если организация получила убыток, его можно включить во внереализационные расходы и уменьшить налог за текущий период. Налоговый убыток также можно перенести на будущее, уменьшив на его сумму облагаемую по ставке 20% прибыль.

Еще два вида налоговой оптимизации связаны с покупкой основных средств — это амортизационная премия и инвестиционный вычет. Премия помогает раньше отразить в расходах часть капитальных вложений. Она признается как косвенные расходы в том периоде, в котором начата амортизация или изменена первоначальная стоимость ОС. Инвестиционный налоговый вычет позволяет уменьшить региональную часть налога на прибыль до 90% суммы расходов на покупку, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение объектов основных средств из 3 - 7-й амортизационных групп. Обычно такие расходы признаются в течение срока полезного использования, а не сразу.

Подробнее о способах уменьшения налога мы рассказывали в статье «Как уменьшить налог на прибыль».

До какого дня нужно подать декларацию

Декларацию по налогу на прибыль нужно сдать до 28-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. В стандартных случаях сроки выглядят так:

за 1 квартал — до 28 апреля;
за 2 квартал — до 28 июля;
за 3 квартал — до 28 октября;
за год — 28 марта.

Если вы платите авансы по вашей прибыли каждый месяц, вам нужно подавать декларацию ежемесячно до 28-го числа.

Для большинства отчетных форм действует правило переноса: когда крайний день отправки выпадает на выходной или праздник, он переносится на ближайший следующий рабочий день. Например, если 28 число выпадет на субботу, то декларацию можно будет сдать в понедельник — 30 числа.

В 2020 году в связи с коронавирусом сроки сдачи деклараций по налогу на прибыль сдвинули. Это касается всех организаций и ИП. Те, кто не попал в реестр МСП и продолжал работу во время периода самоизоляции, тоже могут сдать отчеты по новым срокам:

Старый срок сдачи

Новый срок сдачи

Более подробно о том, когда нужно рассчитать и уплатить налоги, сдать декларации, можете посмотреть в нашем Календаре бухгалтера.

Как и куда подавать декларацию по налогу на прибыль

Согласно НК РФ, подавать декларацию нужно в налоговую инспекцию по месту своего нахождения — в том городе (районе), где зарегистрирован бизнес. Если у вас есть филиалы и подразделения, через которые вы платите налог, тогда подавать документы нужно и по месту их нахождения, и по месту регистрации головного офиса. Исключение делается для очень крупных налогоплательщиков, они могут сдавать декларацию в налоговый орган по месту учета (п 1. ст 289 НК РФ).

Важно! Если в организации более 100 сотрудников или вы входите в категорию крупнейших налогоплательщиков, то подавать декларацию по налогу на прибыль можно только в электронном формате.

Последствия несвоевременной подачи декларации

Если вы не успеете сдать декларацию вовремя, вам не избежать штрафа. Это прописано в ст. 119 НК РФ. Придется исчислить в бюджет 5 % от суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не меньше 1000 рублей и не больше 30% от общего размера налога. Если вы вовремя заплатили налог, но забыли или не смогли подать декларацию, штраф тоже начислят. Минимальный штраф в таком случае — 1 000 рублей.

Налоговая может приостановить операции по банковским счетам, если задержать подачу годовой декларации более чем на 10 дней. За расчеты по итогам отчетного периода операции не приостанавливают, а штраф за их несдачу составляет 200 рублей.

Руководители и бухгалтеры согласно ст. 15.5 КоАП РФ тоже могут оштрафовать за отсутствие контроля и срыв сроков. Штраф — от 300 до 500 рублей.

Легко готовьте и сдавайте через интернет декларацию по налогу на прибыль с помощью онлайн-сервиса Контур.Бухгалтерия. Декларация формируется автоматически на основе бухучета и проходит проверку перед отправкой. Избавьтесь от рутины, сдавайте отчеты и пользуйтесь поддержкой экспертов нашего сервиса. Первые две недели новые пользователи работают в сервисе бесплатно. Для новых ООО подарок — 3 бесплатных месяца работы и отправки отчетности.

Автор: Гришакова О., эксперт журнала

В статье рассмотрим основные правила признания объектов операционной аренды в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений, порядок отражения доходов от аренды на счетах, начисления налога на прибыль и НДС с учетом последних изменений в порядке применения КОСГУ. Кроме того, напомним, какие нормы законодательства необходимо соблюсти при сдаче имущества в аренду бюджетным и автономным учреждениям.

При признании объектов аренды и отражении их в бухгалтерском учете бюджетным и автономным учреждениям необходимо руководствоваться ФСБУ «Аренда»[1] и методическими рекомендациями по применению указанного стандарта, доведенными в Письме Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83464.

Для целей бухгалтерского учета имущество бюджетных и автономных учреждений, предоставленное в пользование на возмездной основе, в большинстве случаев является объектом учета операционной аренды, поскольку отвечает критерию, установленному в п. 12 ФСБУ «Аренда»: срок использования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении.

Кроме того, согласно п. 15, 16 ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом (арендной платой), а также по договору аренды земель (объектов имущества, признаваемых для целей бухгалтерского учета непроизведенными активами), классифицируются как объекты учета операционной аренды.

Передача объекта учета операционной аренды арендатору.

При передаче объекта учета операционной аренды арендатору в бухгалтерском учете у арендодателя отражается внутреннее перемещение нефинансового актива (без указания его выбытия) – на дату классификации объекта аренды (на дату заключения договора). Амортизация на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, начисляется в общем порядке.

Информация о передаче имущества в рамках договора аренды (объекта учета операционной аренды) приводится в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

Например, при передаче в аренду нежилого помещения в бухгалтерском учете отражаются следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Передано нежилое помещение арендатору (основание – договор и акт приема-передачи)

(материально ответственное лицо – арендатор)

(материально ответственное лицо – учреждение)

Увеличение забалансового счета 25

Оценка и учет доходов от операционной аренды.

Порядок оценки и признания доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), регулируется ФСБУ «Аренда» и «Доходы»[2].

В силу п. 11 ФСБУ «Аренда» оценка объектов учета аренды осуществляется на дату их классификации – более раннюю из следующих дат:

дата подписания договора аренды;

дата принятия учреждением обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.

В соответствии с ФСБУ «Доходы» доходы от аренды относятся к доходам от собственности.

Доходы от операционной аренды (при планировании и отражении в бухгалтерском учете) относятся на статью аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 132н[3]).

Применение кода КОСГУ зависит от конкретной операции (в рамках операционной аренды). На основании положений Порядка № 209н[4]:

по подстатье 121 «Доходы от операционной аренды» отражаются доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющиеся платой за право пользования арендованным имуществом (арендной платой), за исключением земель, признаваемое для целей бухгалтерского учета объектом операционной аренды (п. 9.2.1);

по подстатье 123 «Платежи при пользовании природными ресурсами» – доходы от платежей за пользование природными ресурсами, в том числе водными объектами, лесами, земельными участками (п. 9.2.3);

по подстатье 129 «Иные доходы от собственности» – доходы от платы за наем жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, договорам найма специализированных жилых помещений (п. 9.2.9).

Доходы от возмещения затрат на содержание имущества, находящегося в аренде (возмещение стоимости коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию арендуемого здания (помещения)) отражаются по коду аналитической группы подвида доходов 130 «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат» (п. 12.1.3 Порядка № 132н) и по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (п. 9.3.5 Порядка № 209н).

Для отражения в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений объектов учета, возникающих в рамках операционной аренды у арендодателя, используются следующие счета:

Балансовый (забалансовый) счет

Объекты учета у арендодателя

2 205 21 000 «Расчеты по доходам от операционной аренды»

Расчеты по арендным платежам с пользователем имущества (в рамках операционной аренды)

2 205 23 000 «Расчеты по доходам при пользовании природными ресурсами»

Расчеты по арендным платежам при пользовании природными ресурсами (в том числе земельными участками)

2 205 29 000 «Расчеты по иным доходам от собственности»

Расчеты по договорам имущественного найма

2 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам»

Расчеты по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (ежемесячно, по графику)

2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды»

Ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта)

2 401 40 123 «Доходы будущих периодов от пользования природными ресурсами»

2 401 40 129 «Доходы будущих периодов по иным доходам от собственности»

2 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам»

Доходы по условным арендным платежам

Расчеты по доходам от аренды учитываются одновременно при отражении информации о передаче имущества арендатору в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от аренды (доходов будущих периодов). Эти доходы признаются в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.

Содержание операции

Дебет

Кредит

Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (в сумме арендных платежей за весь срок пользования)

В дальнейшем доходы будущих периодов от аренды признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности путем уменьшения предстоящих доходов равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды либо в соответствии с установленным договором аренды графиком получения арендных платежей.

Содержание операции

Дебет

Кредит

Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг по аренде помещения)

Также в рамках договора аренды либо отдельного договора на возмещение затрат арендатором могут возникать доходы по условным арендным платежам. К таким доходам относятся в том числе доходы от возмещения расходов на страхование, техническое обслуживание имущества. Они признаются доходами текущего финансового периода в составе доходов от возмещения затрат, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов, в тех отчетных периодах, в которых они возникают.

Затраты арендодателя на содержание переданного им объекта учета операционной аренды, возмещаемые в составе арендных платежей (условных арендных платежей), признаются расходами текущего периода.

Содержание операции

Дебет

Кредит

Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на содержание имущества)

При досрочном прекращении договора аренды остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.

Содержание операции

Дебет

Кредит

Досрочно прекращен договор аренды (отражается методом «красное сторно»)

Поступление денежных средств (их эквивалентов), иных финансовых (нефинансовых) активов в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).

Содержание операции

Дебет

Кредит

Поступила на лицевой счет арендная плата (в рамках операционной аренды)

Забалансовый счет 17 /

подстатья 121 КОСГУ

Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа

Забалансовый счет 17 /

подстатья 135 КОСГУ

Рассмотрим на примере порядок отражения операций по передаче имущества в аренду, начислению доходов от аренды и условных арендных платежей.

Физкультурно-оздоровительный комплекс (автономное учреждение) предоставил коммерческой организации помещение в аренду на три месяца. По договору аренды ежемесячная плата – 20 000 руб. По договору на возмещение стоимости коммунальных услуг (расходы на электроэнергию) оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета (по фактическим показаниям счетчика). Допустим, расходы на электроэнергию равны 1 500 руб. ежемесячно.

По окончании двух месяцев договор был расторгнут по соглашению сторон.

В бухгалтерском учете учреждения отражены следующие операции:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

На момент передачи имущества арендатору

Передано помещение арендатору

Забалансовый счет 25

1 (в условной оценке)

(материально ответственное лицо – арендатор)

(материально ответственное лицо – учреждение)

В сумме балансовой стоимости имущества*

Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (на основании договора аренды, на дату передачи помещения)

(20 000 руб. x 3 мес.)

Ежемесячно (в рамках осуществления расчетов по договору)

Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг)

Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на электроэнергию)

Поступила на лицевой счет арендная плата

Забалансовый счет 17 / подстатья 121 КОСГУ

Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа (компенсация расходов на электроэнергию за сентябрь)

Забалансовый счет 17 / подстатья 135 КОСГУ

При расторжении договора

Досрочно прекращен договор аренды (методом «красное сторно»)

* В случае если не представляется возможным выделить балансовую стоимость помещения, информацию о передаче имущества в рамках договора аренды необходимо указать в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031).

Обратите внимание, что в целях применения ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, именуются объектами учета аренды на льготных условиях. Эти объекты отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.

Налогообложение доходов от аренды.

Доходы, полученные бюджетным (автономным) учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и могут быть использованы в соответствии с планом финансово-хозяйственной деятельности (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ). В первую очередь доходы от собственности должны быть направлены на содержание сданного в аренду имущества и уплату начисленных на них налогов.

Налог на прибыль

Доходы учреждения, полученные от аренды имущества, относятся к приносящей доход деятельности. Такие доходы подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке. В силу п. 4 ст. 250 НК РФ средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам.

Операции по начислению и уплате налога на прибыль отражаются по подстатье 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».

Налог на добавленную стоимость

Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе передача прав на помещения (аренда) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Таким образом, операции бюджетных и автономных учреждений по передаче имущества в аренду облагаются НДС.

Поскольку налогоплательщик – бюджетное (автономное) учреждение осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Операции по уплате автономным или бюджетным учреждением НДС относятся на подстатью 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».

В силу последних изменений, внесенных в Порядок № 209н, операции по начислению НДС по доходам от произведенных продаж, выполненных работ, оказанных услуг, облагаемых НДС, отражаются по подстатьям КОСГУ, относящимся к доходам, по которым указаны доходы текущего финансового периода с учетом данного налога (Приказ Минфина РФ от 13.05.2019 № 69н, Письмо Минфина РФ от 19.07.2019 № 02-08-10/54149).

Спортивная школа предоставила в аренду коммерческой организации спортивный зал сроком на два дня. Сумма арендной платы составила 6 000 руб., в том числе НДС – 1 000 руб. По договору произведена 100 %-я предоплата. Денежные средства поступили на лицевой счет учреждения. Начислены и уплачены НДС, а также налог на прибыль организаций в сумме 1 200 руб. (условно).

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Поступила арендная плата по договору

Забалансовый счет 17 /

подстатья 121 КОСГУ

Начислены доходы от предоставления спортивного зала в аренду

Признаны доходы текущего периода

Забалансовый счет 17 /

подстатья 189 КОСГУ

Начислен налог на прибыль организаций

Уплачен налог на прибыль организаций

Забалансовый счет 17 /

подстатья 189 КОСГУ

В заключение отметим, что необходимо предпринять бюджетному или автономному учреждению при сдаче имущества в аренду:

1. Предусмотреть в уставе вид деятельности «сдача имущества в аренду» (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ).

2. Получить согласие собственника:

если бюджетное учреждение сдает особо ценное движимое имущество, которое закреплено за ним собственником либо на которое он выделил деньги, а также недвижимое имущество;

если автономное учреждение сдает недвижимое и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником либо приобретенное за счет средств собственника.

Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, учреждение может распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

3. Согласовать с учредителем сделку по сдаче имущества в аренду, если она относится к крупной сделке или сделке с заинтересованностью.

Для бюджетных и автономных учреждений крупной сделкой аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превысит 10 % активов (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», ст. 14 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя связаны с руководителями арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями (п. 1 ст. 27 Федерального закона № 7-ФЗ, ст. 16 Федерального закона № 174-ФЗ).

4. Провести оценку арендной платы, если на аренду имущества нужно согласие собственника в силу ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В договор на оценку включаются условия, указанные в ст. 10 этого закона. Как правило, оценку проводят с помощью закупочных процедур.

При составлении договора аренды федеральным учреждением в него включаются типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2017 № 2. Типовые условия договоров аренды также могут быть разработаны органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм и условий. В остальном договор должен соответствовать общим правилам ГК РФ об аренде.

5. Принять участие в торгах при сдаче имущества в аренду государственному (муниципальному) учреждению (за исключением случаев, предусмотренных ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

6. Произвести государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он заключается сроком на один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н.

[2] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Доходы», утв. Приказом Минфина РФ от 27.02.2018 № 32н.

[3] Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структура и принципы назначения, утв. Приказом Минфина РФ от 08.06.2018 № 132н.

[4] Порядок применения классификации операций сектора государственного управления, утв. Приказом Минфина РФ от 29.11.2017 № 209н.

Если решили сдавать ее легально

Этот материал обновлен 14.04.2021

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
Главой 26.5 об ИП с патентом.
Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
Разделом 4 о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

Предмет.
Срок действия.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
Условия уплаты арендной платы и других расходов.
Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
Сумму прописью.
Факт получения денег собственником.
Дату составления документа.
Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ

Читайте также: