Налоговый вычет при покупке квартиры у взаимозависимых лиц

Опубликовано: 05.05.2024

В данной статье мы разберем, возможен ли налоговый вычет при покупке жилья у родственников и в каких случаях, кто такие взаимозависимые лица, какие суммы можно вернуть с помощью налогового вычета при сделке между родственниками и как это все оформить.

Налоговый вычет при покупке жилья у родственников

Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.

Сделка до 01.01.2012 года

В период до 2012 г. к взаимозависимым относили всех родственников. То есть было неважно – родители, бабушка, дядя или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней – эти люди считались взаимозависимыми.

Таким образом, если была купля-продажа между родственниками (любыми, даже родственниками супруга) до 2012 г., то право на налоговый вычет получить нельзя.

Сделка после 01.01.2012 года

А вот в 2012 г. в НК РФ появился четкий перечень, какие родственники считаются взаимозависимыми, а какие нет.

Вот этот перечень родственников:

Супруг/супруга
Родители (усыновители)
Опекуны/попечители
Дети (усыновленные в том числе)
Братья/сестры

Как видите, ни бабушек/дедушек, ни дядь, ни теть в этом списке нет.

Соответственно, если вы покупали квартиру у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет.

Пример:
Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет при покупке квартиры у брата он получить не может.

А Петров в 2018 г. приобрел жилой дом у своего двоюродного дяди, и он может оформить налоговый вычет, так как эти лица уже не являются взаимозависимыми.

Суммы налоговых вычетов

Если вы являетесь резидентом РФ, то есть проживаете на территории России более 183 дней в году, а также имеете доходы, с которых уплачиваете 13% НДФЛ (кроме дивидендов), вы имеете право на налоговый вычет.

В отношении имущественного налогового вычета есть приятный «бонус» - вы можете перенести остаток вычета на следующий налоговый период (календарный год), если в текущем не смогли получить всю сумму сразу.

Покупка за свои средства

Налоговый вычет ограничен суммой в 2 млн рублей. То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы – 260 000 руб. При этом неважно, насколько больше вы потратили на покупку, сверх этой суммы вы получить денег не сможете.

Пример:
Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3.1 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 000 руб.

Покупка в ипотеку

Помимо основного вычета, налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками – обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять налоговый вычет по процентам.

Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.
То есть, представим: вы стали владельцем жилья, купленного у дальнего родственника. Потратили 5 миллионов рублей. Вы взяли для этих целей ипотеку, и уже по процентам заплатили 300 000₽. Вы можете вернуть 260 тыс. руб. по основному вычету, и еще 39 000₽ по % ипотеки.

Сделка не по ДКП

Существует один небольшой нюанс, который помогает многим налогоплательщикам.

НК РФ ограничивает получение возврата НДФЛ при сделках между близкими родственниками (взаимозависимыми) по договору купли-продажи. Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, нет никаких ограничений.

То есть вычет при покупке у родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки – вполне возможно.

Пример:
Отец Иванова заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал Иванову право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке. Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет после подписания акта приема-передачи.

Таким образом, если у вас была покупка не по ДКП, то оформить возврат можно даже если сделка была между близкими родственниками.

Продажа квартиры родственнику

Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 000 000 руб. И неважно, между родственниками была сделка или нет, налоговый вычет при продаже квартиры родственнику, никак не ограничивается.

Как оформить налоговый вычет

Если вы стали владельцем жилья, купленного у родственника (не являющегося взаимозависимым), то можно оформить налоговый вычет двумя способами – через ФНС и через работодателя.

Через Налоговую инспекцию

Для этого нужно дождаться окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности, и только потом подавать на возврат налога.

Заявление на возврат налога

3-НДФЛ (заполненная декларация)
2-НДФЛ (справка о доходах за год)
Договор о приобретении недвижимости у родственника
Документы, подтверждающие право собственности
Документы, подтверждающие расходы (чеки, платежные поручения, квитанции, расписки и т.д.)

Если были заемные средства, то дополнительно понадобятся:

Кредитный договор (ипотечный)
Справка банка об уплаченных %

С этими документами вы должны обратиться в отделение Налоговой по месту прописки. После передачи документов, будет запущена камеральная проверка, которая обычно длится три месяца. И еще месяц уйдет на выплату средств на расчетный счет.

Через работодателя

Если не хотите ждать окончания календарного года, можно обратиться за вычетом на покупку жилья у родственника к работодателю. Это можно сделать в том же году, когда вы вступили в право собственности.

Аналогично нужно обратиться в ФНС, но в течение месяца вам выдадут уведомление о праве на налоговый вычет. Его нужно передать в бухгалтерию. И после этого с вашей зарплаты перестанут удерживать подоходный налог.

Теперь вы знаете, как оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственника, в каких случая это возможно сделать, а каких закон это запрещает.

Объясняем, кто такие взаимозависимые лица, по каким признакам они определяются, почему взаимозависимость важно учитывать при выборе контрагентов, зачем налоговая отслеживает такие отношения между налогоплательщиками и что за это грозит.

Кто такие взаимозависимые лица

В категорию взаимозависимых попадают физические или юридические лица, отношения между которыми определяют результаты их сделок. Взаимозависимость может возникать в разных «комбинациях»: между физлицами, между юрлицами или между теми и другими. И она считается негативным критерием, если в совокупности с другими факторами намекает на признание налоговой необоснованной выгоды. Отношения, характеризуемые как взаимозависимые, могут указывать на то, что налогоплательщик был осведомлен о нарушениях контрагента, но не счел нужным как-то отреагировать и предпринять меры.

Вот почему на такую важную деталь, как взаимозависимость между контрагентами, налоговая при проверках обращает внимание не меньше, чем на анализ денежных и товарных потоков. Инспекторы могут доказать, что налогоплательщик знал о том, что контрагент не платит налоги, так как является взаимозависимым с ним, и, следовательно, признать необоснованную налоговую выгоду.

Большинство сделок между взаимозависимыми лицами являются контролируемыми (для этого они должны соответствовать определенным критериям), и о них надо сообщать в ФНС до 20 мая каждого календарного года.

Критерии взаимозависимости определены в Налоговом кодексе (п. 2 ст. 105 НК РФ):

одно физлицо находится в подчинении у другого;
родственные связи между физлицами (родственниками считаются не только супруги, родители и дети, но и братья, сестры, опекуны и подопечные);
доля участия одной организации в другой превышает 25%;
доля участия лица в одной или нескольких организациях превышает 25%;
не менее 50% состава исполнительного органа в одной или нескольких организациях избраны по решению одного и того же лица;
более 50% состава исполнительного органа организаций составляют одни и те же физлица;
лицо осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа в одной или нескольких организациях;
доля прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации превышает 50%.

Лица могут сами признавать себя взаимозависимыми (п. 6 ст. 105.1 НК РФ) или их может признать фактически взаимозависимыми суд, например, если руководителей разных компаний связывают дружеские отношения и они устанавливают нерыночные условия в совместных сделках (п. 7 ст. 105.1 НК РФ).

При этом само по себе участие субъектов РФ или муниципальных образований в организациях не является признаком взаимозависимости (п. 5 ст. 105.1 НК РФ), так же как и влияние более крупных компаний на условия сделки (п. 4 ст. 105.1 НК РФ).

Участие физлица и юрлица в компании определяется по общему вкладу его самого и всех его взаимозависимых лиц. Под итоговой долей понимается сумма долей прямого и косвенного участия. Последнее определяется расчетным путем (пп. 3 п. 3 ст. 105.2 НК РФ).

Перед проведением расчетов нужно вычислить прямую долю в отношении каждого из звеньев каждой последовательности участия. Если последовательностей участия несколько, косвенные доли суммируются.

Как получить одобрение сделки

Один и тот же генеральный директор может управлять неограниченным количеством юридических лиц и заключать неограниченное количество сделок. Налоговые риски несут только нерыночные цены и другие финансовые условия в сделках.

Если гендиректор не единоличный орган управления, он должен сообщить участникам общества информацию о юрлицах, в которых занимает руководящую должность, и сделка должна быть одобрена общим собранием участников, не заинтересованных в сделке.

Если цена сделки не превышает 2% от стоимости имущества компании, сделку может одобрить совет директоров (п. 7 ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Сами по себе сделки между взаимозависимыми сторонами не являются незаконными, но при условии если в них соблюдены те же условия, что и в сделках между не связанными друг с другом физическими или юридическими лицами (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

К условиям относится не только цена сделки, но и правила передачи товара, отсрочка или рассрочка платежа, правила страхования. Если в результате нерыночных условий одна из сторон несет лишние расходы и недополучает доходы, эти сделки могут привлечь внимание налоговой, потому что такие доходы должны учитываться для условий налогообложения.

Что такое контролируемые сделки

Налоговая тщательно проверяет сделки между взаимозависимыми лицами. Для нее важно, что суммы выплат между лицами не были уменьшены или завышены с целью искусственного увеличения налогооблагаемой базы и получения большего налогового вычета или искусственного уменьшения налогооблагаемой базы и снижения суммы налога. К сделкам относятся отдельные операции (отгрузка товаров, выполнение работ, оказание услуг), в том числе операции по передаче имущественных прав и по выдаче и получению займов.

Сделки между взаимозависимыми лицами относятся к контролируемым (ст. 105.14 НК РФ). Контролируются сделки, которые требуют учета доходов и расходов, что приводит к увеличению или уменьшению налоговой базы на прибыль.

Уведомление о контролируемых сделках за предыдущий год нужно сдавать до 20 мая по форме уведомления, утвержденной Приказом ФНС РФ от 07.05.2018 N ММВ-7-13/249@. Если этого не сделать, то будет выставлен штраф в размере 5000 руб. (ст. 129.4 НК РФ).

Виды операций между взаимозависимыми лицами, о которых надо сообщать в инспекцию, перечислены в ст. 105.14 НК РФ. К ним относят заключение договора между взаимозависимыми лицами — резидентами РФ, сумма доходов по которым за соответствующий календарный год превышает 1 млрд руб.

Например, если одна компания продала другой компании, использующей упрощенку, недвижимость без НДС стоимостью более 60 млн руб., она обязана подать уведомление в налоговую о контролируемых сделках до 20 мая.

Общую сумму доходов нужно считать, суммируя все сделки с контрагентом за год: покупки, продажи, оказание услуг (Письмо Минфина России от 11.02.16 № 03-01-18/7239).

Считаются контролируемыми (при условии, что суммарный годовой оборот обоих контрагентов по сделкам превышает 60 млн руб.) сделки, в которых один из участников:

платит налоги по общей системе налогообложения;
платит налог на добычу полезных ископаемых, а предмет договора — добытое полезное ископаемое;
не должен платить налог на прибыль;
имеет отношение к «Сколково»;
является резидентом особой экономической зоны с льготным налогообложением прибыли;
один из участников использует ЕНВД или ЕСХН (в этом случае годовой оборот обоих участников должен превысить 100 млн руб.).

Не считаются контролируемыми:

сделки между взаимозависимыми лицами, которые не должны платить налог на прибыль организаций. (пп. 4 п. 2 ст. 105.14 НК РФ);
сделки между взаимозависимыми лицами на общую сумму менее 1 млрд руб. за календарный год (пп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ);
если взаимозависимые лица рассчитываются по УСН.

Приравниваются к контролируемым:

внешнеторговые сделки с некоторыми товарами (нефтепродукты, черные и цветные металлы, минеральные удобрения, драгоценные металлы и драгоценные камни). Общегодовой доход по такой операции должен превысить 60 млн руб.;
сделки, в которых один из участников — контрагент-резидент государства или территории из Приказа Минфина от 13.11.07 №108н или его постоянный представитель в РФ (Письмо Минфина России от 17.01.2013 № 03-01-18/1-4);
когда контрагенты привлекают сторонних посредников между двумя взаимозависимыми лицами без ограничений по сумме дохода (Письмо Минфина России от 14.11.12 № 03-01-18/9-169).

Что грозит за взаимозависимые отношения?

Сделки между взаимозависимыми лицами могут контролироваться ФНС, так как взаимозависимость при заключении сделок считается вероятностью воздействия на действия зависимого лица (п. 1 ст. 105.1 НК РФ).

Взаимная зависимость важна при взыскании у налогоплательщика недоимки по счетам зависимого лица, если подтвердится, что ему передалась доля выручки или активов налогоплательщика с недоимкой, в том числе через цепочку лиц.

Взаимозависимость — это эффективный «инструмент» для налоговой, позволяющий выяснить, уменьшена ли облагаемая база по налогам, например, если налогоплательщик утаил то, что купил недвижимость у взаимозависимого лица или если льгота по налогу на имущество было применена неправомерно.

Если налогоплательщик искусственно пытается сделать сделку неконтролируемой или манипулирует ценами в сделках, чтобы получить необоснованную налоговую выгоду, ФНС может признать лица фактически взаимозависимыми (п. 7 ст. 105.1 НК РФ), а сделку между ними контролируемой (п. 10 ст. 105.14 НК РФ), но для этого ей нужно доказать факт получения необоснованной налоговой выгоды (Письма Минфина от 26.12.2012 № 03-02-07/1-316, от 26.10.2012 № 03-01-18/8-149).

Если стоимость сделки между взаимозависимыми лицами была ниже рыночной, налоговая может начислить дополнительные налоги (гл. 14.2 НК РФ).

ФНС проверяет, правильно ли уплачены налоги (п. 4 ст. 105.3 НК РФ) и, если они были занижены, корректирует налогооблагаемые базы. Все доначисления должны быть симметричными (ст. 105.18 НК РФ), то есть цена по сделке корректируется сразу у обоих сторон и у одной стороны налог может вырасти, а у другой — уменьшиться.

При неполной уплате или неуплате налога из-за нерыночных цен в сделках между взаимозависимыми лицами начисляется штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога, не менее 30 000 руб. (ст. 129.3 НК РФ).

При неправомерном непредставлении уведомления о контролируемых сделках и за представление недостоверных сведений в уведомлении о контролируемых сделках начисляется штраф в размере 5000 руб. (ст. 129.4 НК РФ).

Налоговая может доначислить НДФЛ по предпринимательской деятельности, налог на добычу полезных ископаемых и НДС, если другая сторона сделки не должна платить НДС. Налоги могут быть доначислены только продавцу.

Налогоплательщик освобождается от ответственности, если докажет, что цены в сделке были рыночными или что он заключил соглашение о ценообразовании.

Какие налоги проверяют

При налоговом контроле проверяют (п. 2 ст. 105.3 НК РФ) полноту начисления и уплаты:

налога на прибыль организаций
НДФЛ
налога на добычу полезных ископаемых
НДС

Чтобы проверить добросовестность заключенных сделок, ФНС использует метод сопоставимых рыночных цен, метод цены последующей реализации, затратный метод, метод сопоставимой рентабельности и метод распределения прибыли (ст. 105 НК РФ).

При проверках налоговая может запросить следующие документы:

состав участников сделки;
описание сделки и ее условий;
обоснование причин использования выбранного метода;
сумма доходов и расходов в результате сделки;
корректировка налоговой базы и суммы налога;
сведения об экономической выгоде в результате сделки;
факторы, влияющие на цену или рентабельность сделки.

ФНС вправе проверять контролируемые сделки за три года, предшествующие году, в котором вынесено решение о проведении проверки. По общему правилу срок проверки не должен превышать шести месяцев, но в исключительных случаях допустимо продление.

Сделки, в которых цены автоматически признаются рыночными, нельзя контролировать (ст. 105.3 НК РФ). Этому соответствуют случаи, когда цены определены:

антимонопольными органами;
биржевыми торгами;
оценщиком, если по закону оценка обязательна;
соглашением о ценообразовании (гл. 14.6 НК РФ).

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

юридическая помощь

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников. Можно ли вернуть 13 %, если недвижимость приобрели у взаимозависимого лица?

Justice pro

Если Вы приобрели жилье у родственников, сможете ли Вы получить вычет? Для ответа на вопросы, касающиеся возможности получения налогового вычета при покупке квартиры у родственников, обратимся к закону, разъяснениям финансовых органов, судебной практике. Из статьи Вы узнаете, можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родителей, сына или дочери, брата или сестры, и можно ли вернуть налог, если договор купли-продажи заключен между тещей и зятем, свекровью и невесткой, бабушкой и внуком. Выясним также, как на возможность получения имущественного вычета при покупке квартиры у родственников влияет дата приобретения недвижимости.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?

Для ответа на данный вопрос обратимся к Налоговому кодексу РФ (п. 5 ст. 220 НК РФ). В настоящее время налоговый вычет при покупке квартиры и вычет по процентам ипотеки не предоставляются в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Налогового кодекса РФ.

Таким, образом возможность получения имущественного вычета при покупке квартиры у родственника будет зависеть от того, будут ли признаны взаимозависимыми лицами родственники — стороны договора купли-продажи квартиры.

Имущественный вычет и взаимозависимые лица

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

И если Вы приобрели квартиру путем заключения договора купли-продажи у отца или матери, брата или сестры, мужа/жены, сына/дочери, то оформить возврат налога при покупке квартиры не удастся (Письмо Минфина России от 26.04.2017 N 03-04-05/25014).

Однако даже если Вы купили квартиру у родственника (близкого или дальнего), который не указан в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, то суд может признать участников сделки взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 статьи 105.1 НК РФ, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 статьи 105.1 НК РФ (п. 7 ст. 105.1 НК РФ) (Письмо Минфина РФ от 07.06.2019 N 03-04-05/41958).

Обратимся к пункту 1 статьи 105.1 НК РФ, чтобы выяснить, в каких случаях стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми.

Абзацем первым пункта 1 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ установлено, что если особенности отношений между лицами могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц, указанные лица признаются взаимозависимыми для целей налогообложения. Например, если цена сделки существенно отклоняется от среднерыночной цены, или, если продавец сохраняет за собой право пользования жильем, являющимся предметом сделки, то в таких случаях возникают основания для признания в судебном порядке лиц, участвующих в сделке, взаимозависимыми.

Поэтому, если договор купли-продажи квартиры был заключен, например, между супругой и бабушкой супруга, то супруга вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, если между супругой и бабушкой супруга, не будет установлена взаимозависимость (Письмо Минфина России от 18 января 2019 г. N 03-04-05/2228).

Отметим также, что физические лица признаются взаимозависимыми лицами, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.

До 2012 года действовала другая норма, определяющая круг взаимозависимых лиц.

Если Вы купили квартиру у родственника до 2012 года

Так как фактически срока давности получения налогового вычета за покупку квартиры не существует, Вы можете вернуть 13 % по расходам на покупку квартиры по договору купли-продажи, заключенному и 5 и 10 лет назад. Ранее (до 1 января 2012 года) вычет не предоставлялся, когда сделка купли-продажи квартиры совершалась между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса РФ.

Подпунктом 3 п. 1 ст. 20 Налогового кодекса РФ определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в ст. 14 Семейного кодекса Российской Федерации, при этом понятия отношений родства или свойства Семейным кодексом не конкретизированы. Близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. К понятию «отношения свойства» можно отнести отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругами и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

Также для определения взаимозависимости между сторонами сделки купли-продажи квартиры до 1 января 2012 года налоговые органы использовали положения Гражданского кодекса РФ и раздела 11 «Родство, свойство» Общероссийского классификатора информации о населении ОК 018-95, утвержденного Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 31.07.1995 N 412 (Письмо ФНС России от 19.04.2012 № ЕД-4-3/6609@ (вместе с Письмом Минфина от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12), Письмо Минфина РФ от 14 марта 2013 г. N 03-04-05/9-221). Так, родственниками по отношению к определенному физическому лицу считались:

дети, супруг, родители, внуки;
полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери, дети полнородных и неполнородных братьев и сестер (племянники и племянницы);
полнородные и неполнородные братья и сестры родителей (дяди и тети), двоюродные братья и сестры;
прадедушки и прабабушки;
дети родных племянников и племянниц (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
дети двоюродных внуков и внучек (двоюродные правнуки и правнучки), дети двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);
пасынки, падчерицы, отчим, мачех

Таким образом, определение взаимозависимых лиц в соответствии со ст. 20 НК РФ позволяло налоговым органом отказывать в предоставлении имущественного вычета, если договор купли-продажи квартиры до 1 января 2012 года был заключен не только между супругами, родителем и ребенком, братьями/сестрами, но и между внуком и бабушкой/дедушкой, правнуком и прабабушкой/прадедушкой, племянником и дядей/тетей, двоюродными сестрами/братьями, отчимом/мачехой и пасынком/падчерицей и т.д. Вычет был не положен, если сделка происходила между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов (Письмо Минфина от 03.09.2012 № 03-04-05/9-1043).

До 1 января 2008 года имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 Налогового кодекса РФ. В отношении сделок, совершенных в период до 1 января 2008 г., налоговый орган был вправе предоставить имущественный налоговый вычет физическим лицам, состоящим в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя или усыновленного, а также попечителя и опекаемого, если отношения между этими лицами не оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной между ними сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) (Письмо ФНС РФ от 04.09.2008 N 3-5-03/477@).

Если договор купли-продажи квартиры заключен между взаимозависимыми лицами (в соответствии со статьей 105.1 НК РФ), получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры не удастся

Налоговый вычет по процентам ипотеки при покупке квартиры у взаимозависимого лица

В том случае, если для приобретения квартиры у родственника, который является взаимозависимым лицом по отношению к покупателю, был взят ипотечный кредит и по нему выплачивались проценты, оформить возврат налога при покупке квартиры у родственников по расходам на погашение процентов ипотеки также не удастся (Письмо Минфина РФ от 27 ноября 2018 г. N 03-04-05/85514).

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родителей?

Родители и дети являются взаимозависимыми лицами, поэтому вернуть налог при покупке квартиры у матери и/или отца, не удастся. Если дочь купила квартиру у матери, вычет ей не положен. Оформить вычет не сможет и ее супруг. Так, мужчине было отказано в получении налогового вычета при совершении сделки купли — продажи квартиры между взаимозависимыми лицами — его супругой и ее матерью (Решение ФНС РФ от 04.02.2019 N СА-4-9/1753@, Письмо Минфина РФ от 13.04.2015 N 03-04-05/20907).

Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у сына или дочери?

Отцу или/и матери, которые приобрели квартиру у своего ребенка, оформить имущественный налоговый вычет не получится.

Возможен ли налоговый вычет, если квартиру купили у брата или сестры?

Так как брат и сестра относятся к взаимозависимым лицам, получить налоговый вычет при покупке квартиры у брата или сестры нельзя.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у супруга?

Муж и жена – взаимозависимые лица, поэтому вернуть налог не удастся.

Налоговый вычет при покупке квартиры у тещи, свекрови, тестя, свекра

Зять, который купил квартиру у тещи или тестя после 1 января 2012 года, а также невестка при покупке квартиры у свекрови или свекра после указанной даты, сможет получить имущественный налоговый вычет (если между сторонами сделки не будет установлена взаимозависимость) (Письмо ФНС от 19.04.2013 N ЕД-4-3/7384@, Письмо Минфина от 29.06.2012 N 03-04-05/5-801).

Налоговый вычет при покупке квартиры у бабушки/дедушки

Если квартира была приобретена у бабушки/дедушки после 1 января 2012 года, то Вы сможете возместить 13 % по данным расходам (если между сторонами сделки не будет установлена взаимозависимость). Если дата покупки квартиры до 1 января 2012 года, то имущественный налоговый вычет не применяется (Письмо Минфина от 25 июня 2012 г. N 03-04-05/9-772).

Налоговый вычет при заключении договора купли-продажи между дядей/тетей и племянником/племянницей

При покупке квартиры после 1 января 2012 года у тети или дяди, а также у племянника или племянницы налоговый вычет получить удастся (если между сторонами сделки не будет установлена взаимозависимость).

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственника: судебная практика

В случае заключения гражданско-правовой сделки, являющейся основанием для получения налогового вычета между физическими лицами, названными в подпункте 11 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации, не имеет правового значения факт оказания этими лицами влияния на условия и (или) результаты совершаемых ими сделок и (или) экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц (Определение ВС РФ N 38-КГ15-3 от 3 июня 2015 г.)

Таким образом, даже если родственные отношения между сторонами договора купли-продажи жилого помещения влияния на условия и экономические результаты сделки купли-продажи квартиры не оказали (например, если сделка носила реальный характер, квартира была приобретена с использованием целевого кредита и перешла в собственность заявителя, продавец проживает в другом жилом помещении), в получении налогового вычета будет отказано.

Сестра не получит налоговый вычет, если приобрела недвижимость у брата (даже если цена сделки не отклонилась от среднерыночной, не было установлено злоупотребление правом и родственные отношения не использовали для наступления выгодного экономического результата) (Определение ВС РФ от 25 июля 2017 г. N 18-КГ17-92, Письмо ФНС РФ от 17 августа 2018 г. N ПА-4-11/15946@).

Если вместо договора купли-продажи квартиры между родственниками заключен договор уступки прав требования

Как поясняют финансовые органы, запрет на предоставление имущественных налоговых вычетов, установленный пунктом 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ касается случаев заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, сторонами в которых выступают взаимозависимые лица. Договор о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) не является договором купли-продажи, в связи с чем наличие или отсутствие взаимозависимости при заключении физическими лицами договоров о перемене лиц в обязательстве для целей получения имущественного налогового вычета значения не имеет. Учитывая изложенное, заключение с взаимозависимым лицом договора о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) и передача по нему денежных средств в счет исполнения договора не могут являться самостоятельным основанием для отказа налогоплательщику в предоставлении ему имущественного налогового вычета (Письмо ФНС РФ N БС-4-11/23368@ от 07.12.2016, Письмо Минфина РФ от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, Письмо Минфина РФ от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390).

Таким образом, возможность оформления налогового вычета при покупке квартиры у родственников в настоящий момент зависит от того, являются ли стороны договора взаимозависимыми лицами в соответствии со статьей 105.1 Налогового кодекса РФ. Поэтому не удастся получить вычет при покупке квартиры у родителей, сына или дочери, супруга, брата или сестры. Но даже если договор купли-продажи квартиры заключен между родственниками, которые не являются взаимозависимыми согласно указанному перечню, при определенных условиях в судебном порядке их могут признать таковыми.

В соответствии с п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет при покупке квартиры/дома/земли не применяется в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми. К взаимозависимым лицам относится и определенный круг родственников физического лица.

Перечень родственников, которые считаются взаимозависимыми, и при покупке жилья у которых нельзя использовать налоговый вычет, был изменен с 1 января 2012 года после изменений ст.220 Налогового кодекса РФ. В результате список взаимозависимых родственников был сужен, что стало благоприятным фактором для налогоплательщиков.

Важно отметить, что изменения действуют только на сделки, заключенные с 1 января 2012 года. Сделки по покупке недвижимости, совершенные до 2012 года, регулируются старыми нормами.

Рассмотрим особенности получения имущественного вычета при сделках, заключенных до и после 2012 года.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников после 2012 года

Для всех сделок, заключенных с 1 января 2012 года, взаимозависимые лица определяются в соответствии со ст. 105.1 НК РФ. В пункте 2 ст.105.1 список взаимозависимых родственников конкретизирован.

Ими признаются: супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

При покупке жилья у этих родственников имущественный налоговый вычет получить нельзя (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014). При покупке у любых других родственников никаких ограничений на налоговый вычет нет.

Пример: В 2020 году Иванов И.И. купил квартиру у своего дедушки. Так как дедушка не относится к числу взаимозависимых лиц по ст.105.1 НК РФ, Иванов И.И. сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

Пример: В 2020 году Петров П.П. купил квартиру у своей матери и хотел получить налоговый вычет по этой квартире. В вычете Петрову П.П. было правомерно отказано, так как согласно п.2 ст.105.1 мать и сын являются взаимозависимыми лицами, и при сделках купли-продажи между ними вычет предоставлен быть не может.

Пример: Васильева В.В. купила квартиру у брата мужа. Так как брат мужа не включен в список взаимозависимых лиц в ст.105.1 НК РФ, Васильева В.В. может получить имущественный налоговый вычет при покупке этой квартиры.

Приведенный выше перечень родственников является исчерпывающим, однако согласно п.7 ст.105.1 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 данной статьи.

То есть, формально, данный пункт позволяет налоговой обращаться в суд для установления взаимозависимости при покупке жилья у иных родственников. Однако на практике мы ни разу не встречали ситуации, когда налоговая служба занималась бы этим.

Имущественный вычет при покупке жилья у родственников до 2012 года

До 1 января 2012 года действовала редакция ст.220 НК РФ, согласно которой взаимозависимость физических лиц определялась в соответствии со статьей 20 НК РФ.

В пп.3 п.1 ст.20 НК РФ было определено, что взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Определение понятия близких родственников приведено в статье 14 Семейного кодекса РФ, но при этом понятия отношений родства или свойства в Семейном Кодексе не конкретизированы.

В связи с этим список взаимозависимых лиц не был четко определен и налоговые органы при его определении, в дополнение к Налоговому и Семейному Кодексу, опирались на Гражданский Кодекс и "Общероссийский классификатора информации о населении. ОК 018-95" (Письма МинФина РФ от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, от 04.08.2011 N 03-02-08/86, Письмо ФНС России от 19.04.2012 N ЕД-4-3/6609@).

В результате контролирующие органы относили к взаимозависимым лицам практически всех ближних и дальних родственников физического лица: детей, внуков, дедушек, бабушек, прадедушек, прабабушек, племянников, племянниц, дядей, тетей, полнородных и неполнородных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, супруга, родителей, пасынков, падчериц, отчима, мачеху и других.

В дополнение к своим родственникам в понятие "отношения свойства" контролирующие органы включали также отношения, возникающие между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

То есть для сделок, заключённых до 1 января 2012 года, при покупке жилья практически у любого своего родственника или родственника супруга, налоговый вычет предоставлен быть не мог.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.

Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Приобретение жилья у родственников не по договору купли-продажи и имущественный вычет

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи.

По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования), в вычете не может быть отказано.

Основание: Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@.

Пример: Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке.

После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Порядок получения налогового вычета при покупке недвижимости принципиально меняется. Если раньше россияне могли претендовать на возврат налога только один раз в жизни, то теперь имеют право делать это многократно, до исчерпания установленной суммы. Новый Федеральный закон вносит поправки в статью 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Теперь разъяснен ряд важных вопросов, связанных с получением налогового вычета после приобретения жилья.

Использовать по-максимуму

Главное изменение заключается в том, что налоговый вычет теперь будет закреплен не за приобретаемым объектом, а за налогоплательщиком. До сих пор в НК РФ был установлен порядок, при котором гражданин имел право на имущественный налоговый вычет (сумму, на которую уменьшается налогооблагаемая база доходов) в размере фактически произведенных расходов на приобретенную недвижимость. Но максимальный размер вычета не может превышать 2 млн руб. Покупателю недвижимости возвращался налог на доходы физических лиц (НДФЛ), уплаченный с суммы, равной расходам на приобретение жилья. Не сложно подсчитать, что максимальный возврат мог составить 260 тыс. руб. Если уплаченных налогов не хватало, чтобы вернуть все положенное по закону за один раз, право на налоговый вычет сохранялось на последующие годы, пока вся сумма не будет погашена.

Но получить налоговый вычет можно было только раз в жизни. Это ограничение порождало многочисленные несправедливости. Прежде всего, ущемленными оказывались жители городов и поселков с невысокой стоимостью квадратного метра. Они, купив раз в жизни квартиру стоимостью менее 2 млн руб. и получив из бюджета 13% от фактически понесенных расходов, автоматически теряли право на недоиспользованную часть вычета.

Теперь ситуация меняется. Человек, купивший квартиру, например, за 1 млн руб. и получивший налоговый вычет с этой суммы в размере 130 тыс. руб., сохраняет за собой право при приобретении следующей недвижимости еще раз обратиться в налоговую инспекцию с заявлением на возврат 13% с оставшегося миллиона. Количество сделок не ограничено. То есть можно будет подавать на получение вычета столько раз, сколько необходимо до полного исчерпания указанной в законе максимальной суммы.

Разъяснения для супругов

Больше всего вопросов с неполным использованием права на вычет возникало при приобретении квартиры в долевую или совместную собственность. Ранее если квартира оформлялась на мужа и жену, то каждый из них получал налоговый вычет пропорционально своей доле. К примеру, в приобретенном жилье одна четверть принадлежала мужу, три четверти - жене. Следовательно, он получал налоговый вычет в размере 500 тыс. руб., она - 1,5 млн руб. То есть фактически совокупный вычет составлял 2 млн руб. на двоих, а остальная сумма сгорала.

Есть еще один нюанс. Квартира, приобретенная в браке, является совместной собственностью супругов, вне зависимости от того, на кого она оформлена. Считается, что деньги платились из общего семейного бюджета, соответственно, право на налоговый вычет имеют оба супруга в пределах обозначенной выше суммы. При этом если официальный заработок и, соответственно, размер выплачиваемых денег у одного из супругов невелик, то первый может написать заявление о сокращении своей доли налогового вычета вплоть до 0% и увеличении вычета жены (мужа) до 100%. Но далее начинались разночтения. Минфин РФ считал, что таким образом оба супруга воспользовались своим правом на возврат НДФЛ из бюджета и больше претендовать на налоговый вычет не могут. А, к примеру, управление ФНС Москвы придерживалось противоположной точки зрения.

В принятом федеральном законе расставлены точки над "i". Как говорится в пояснительной записке, "участник общей долевой или общей совместной собственности, не обратившийся лично в налоговый орган за получением указанного вычета при приобретении имущества в общую долевую или общую совместную собственность, сохранит право на получение имущественного налогового вычета по другому объекту в полном объеме".

Кроме того, дан ответ на еще один туманный вопрос: имеют ли право родители (опекуны, усыновители) получать имущественный налоговый вычет, если покупают недвижимость для своих несовершеннолетних детей, оформляя ее в собственность последних? Новый закон отвечает однозначно утвердительно. При этом дети также сохраняют за собой право на получение вычета в будущем.

Ограничения для ипотеки

Лишь в одном пункте закон ужесточает действовавший до сих пор порядок. С 2010 года граждане, купившие жилье с привлечением ипотечного займа, получили право на дополнительный налоговый вычет - в размере 13% от выплаченных банку процентов по кредиту. Ни по сумме процентов, ни по сроку пользования данным преимуществом "потолок" не был установлен. То есть если возврат кредита занимал даже тридцать лет, то 13% от уплаченных за год процентов ежегодно должны возмещаться заемщику.

Теперь максимальная сумма для налогового вычета на банковские проценты будет ограничена 3 млн руб. Иными словами, заемщику можно будет вернуть не более 390 тыс. руб. с выплаченных процентов. Данный налоговый вычет может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимости.

В новом документе подчеркивается, что налоговый вычет положен не всем и не за все. Он не предоставляется в том случае, если расходы на строительство или покупка жилья осуществляются за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, субсидий из бюджетов всех уровней, а также когда сделки купли-продажи совершаются между взаимозависимыми лицами (близкими родственниками, начальниками и подчиненными).

Кроме того, право на возмещение части расходов имеют только те россияне, которые платят в бюджет НДФЛ по ставке 13%. То есть собственники бизнеса, индивидуальные частные предприниматели, а также работники, получающие зарплату в "конверте", данной преференции лишены. В принятом документе узаконен порядок, установленный в 2012 году письмом Минфина РФ в отношении пенсионеров. Ранее они не имели права на вычет, так как не являлись плательщиками налогов. Теперь если они покупают недвижимость сразу по выходу на пенсию, то получают имущественный налоговый вычет, исходя из налогов, выплаченных за предыдущие три года.

Читайте также: