Продажа квартиры работнику предприятия налоги

Налоговики могут обратиться в суд, чтобы признать работника и работодателя взаимозависимыми лицами. Об этом Минфин России сообщал в письме от 28.09.12 № 03-01-18/7-131. Если суд вынесет такое решение, то у работника может возникнуть материальная выгода в случае приобретения у работодателя товаров (работ, услуг) по цене, ниже рыночной. Такой вывод можно сделать из письма Минфина Россииот 27.09.12 № 03-04-06/6-293.

В комментируемом письме рассмотрена конкретная ситуация: организация продает своим сотрудникам жилые помещения по цене ниже рыночной. Возникает ли в этом случае материальная выгода?

Чиновники напомнили положения статьи 212 НК РФ, посвященной особенностям определения налоговой базы по НДФЛ при получении доходов в виде материальной выгоды. Так, в подпункте 2 пункта 1 данной статьи сказано, что доходом является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физлиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. Из пункта 3 статьи 212 НК РФ следует, что налоговая база в данном случае определяется как разница между ценой, по которой идентичные (однородные) товары (работы, услуги) реализуются третьим лицам, не являющимся взаимозависимыми, и ценой их реализации налогоплательщику.

Таким образом, если суд согласится признать взаимозависимость работника и работодателя, то у налоговиков появится основание для доначисления НДФЛ в случае продажи работникам квартир по цене ниже рыночной. Ведь у сотрудников в этом случае возникает экономическая выгода (доход), определяемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилых помещений, приобретенных у работодателя. Данный доход будет облагаться НДФЛ.

Компания заключила договор купли-продажи квартиры со своим работником. При этом стороны установили стоимость квартиры ниже рыночной. Первоначально сумма отклонения фактической цены продажи от рыночной была сочтена облагаемым НДФЛ доходом работника в форме материальной выгоды. Компания обратилась к независимому оценщику для определения точного размера этого отклонения, чтобы удержать налог на доход с работника, который купил квартиру по заниженной цене.

Однако в текущем году из заработной платы получилось удержать только часть налога. В связи с чем компания в соответствии с пунктом 5 статьи 226 НК РФ представила информацию по сделке в налоговую инспекцию по месту жительства работника.

Налоговая инспекция провела выездную налоговую проверку физического лица. В акте налоговой проверки было сказано, что оно в нарушение статей 210 и 212 НК РФ не уплатило НДФЛ с суммы материальной выгоды при приобретении квартиры по договору, заключенному с организацией-работодателем. Ему доначислили НДФЛ за покупку квартиру по заниженной цене в размере 937 863 рублей, а также пени в размере 45 587 рублей и два штрафа — 187 573 рублей по статье 122 НК РФ и 281 359 рублей по статье 119 НК РФ.

Мы представляли интересы физического лица, которому вменили облагаемый налогом доход при покупке квартиры, в налоговой инспекции на стадии рассмотрения акта налоговой проверки и возражений на акт и доказали, что и работодатель, и проверяющие ошибаются. В решении, вынесенном по результатам рассмотрения материалов проверки, было указано, что у физического лица не возникает обязанность по уплате НДФЛ в связи с отсутствием объекта налогообложения — материальной выгоды.

НФДЛ платить не надо, потому что работник и работодатель — не взаимозависимые лица

Доход в виде материальной выгоды, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ, определяется в случае приобретения товаров, работ или услуг по гражданско-правовым договорам у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, только если они являются взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. Согласно акту налоговой проверки, взаимозависимыми лицами стороны сделки признали на основании положений статьи 105.1 НК РФ. В акте имелась ссылка на подпункт 10 пункта 2 данной статьи, на основании которого проверяющие и сделали вывод о том, что в случае продажи организацией жилых помещений своим сотрудникам по цене ниже рыночной у таких сотрудников возникает доход (экономическая выгода).

Инспекторы сослались также на позицию Минфина России, изложенную в письме от 27.09.12№ 03-04-06/6–293. Именно в нем сделан вывод о возможности дохода в материальной выгоде у работника, которому его работодатель продал товары, работы или услуги по цене ниже рыночной.

Но эти выводы ошибочны. Для применения статьи 212 НК РФ проверяющие должны были установить взаимозависимость сторон гражданско-правового договора. В данном случае сторонами являются работодатель и работник. А такое основание признания лиц взаимозависимыми не указано в статье 105.1НК РФ. Мы обратили внимание в возражениях на то, что проверяющими не были представлены в акте доказательства возможности применения положений данной нормы к отношениям сторон.

Ведь согласно подпункту 10 пункта 2 данной статьи, взаимозависимыми являются физические лица в случае, если одно из них подчиняется другому по должностному положению. То есть буквальное толкование говорит только о взаимозависимости физических лиц. А сторонами в рассматриваемой сделке являются работник — физическое лицо и его работодатель — компания.

А приведенное в качестве аргумента письмо Минфина России скорее опровергает доводы проверяющих, чем подтверждает их. В данных разъяснениях отсутствует ссылка на подпункт 10 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ. Нет в них также вывода о безусловном признании сотрудников и организации взаимозависимыми лицами.

Инспекторы неверно интерпретировали судебную практику: дохода при покупки квартиры не было

Проверяющие указали в акте, что их выводы согласуются с правоприменительной практикой, а именно постановлениями ФАС Волго-Вятского от 04.02.14 № А11-403/2013, Московского от 23.10.12 № А40-119939/11-90-498 округов, апелляционным определением Красноярского краевого суда от 18.12.13 № 33–12166. Однако, согласно первому названному постановлению, основанием для признания сторон сделки взаимозависимыми послужило наличие родственной связи между руководителем организации и покупателем. Во втором случае спор касался дохода работника, исчисленного на основании положений подпункта 1 пункта 1 статьи 211 НК РФ. А по данной норме определяется доход не в виде материальной выгоды, а как полученный в натуральной форме — в виде оплаты полностью или частично за работника организациями товаров, работ, услуг или имущественных прав.

Причем из названных в акте судебных решений лишь апелляционное определение Красноярского краевого суда рассматривает сделку, заключенную после 1 января 2012 года. То есть с применением тех же норм главы о трансфертном ценообразовании. Иная правоприменительная практика по налоговым спорам, связанным с оспариванием решений налогового органа, ссылающихся на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ, только складывается. И в отношении споров по исчислению НДФЛ иных дел, кроме указанного определения краевого суда, пока что нет.

Два названных дела федерального уровня ссылались на статьи 20 и 40 НК РФ, и приведенные в них аргументы непоказательны. Но мы, тем не менее, обратили внимание на то, что и прежде при признании работников и работодателей взаимозависимыми лицами возникали проблемы, поскольку такие лица не поименованы в пункте 1 статьи 20 НК РФ в этом качестве. К тому же КС РФ в пункте 3.3 определения от 04.12.03 № 441-О ограничил возможность признания в судебном порядке взаимозависимыми лиц по основаниям, не предусмотренным в пункте 1 статьи 20 НК РФ. По мнению судей это возможно лишь при условии, что эти основания указаны в других правовых актах, а отношения между этими лицами объективно могли повлиять на результаты сделок.

Исходя из этого, квалификация работодателя и работника в качестве взаимозависимых лиц без учета указанных КС РФ факторов является неправомерной. Поскольку лица, заключившие сделки по реализации квартир, не являются взаимозависимыми, налоговый орган не вправе проверять правильность применения цен в указанных сделках по этому основанию. Такую позицию, в частности, занял ФАС Московского округа в постановлении от 01.08.11 № КА-А40/793611.

Рыночная цена квартиры оказалась совсем не рыночной

Но если даже и имела место указанная в подпункте 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ сделка с взаимозависимыми лицами, то доход и налоговая база определяются в соответствии с пунктом 3 данной статьи. Для исчисления дохода необходимо, чтобы цена в рассматриваемой сделке была ниже, чем цена обычной реализации подобных товаров, работ, услуг взаимозависимыми с налогоплательщиком лицами при обычных условиях.

Согласно акту, выводы проверяющих основаны на положениях пункта 3 статьи 105.3 НК РФ. Данная норма предписывает признавать цену спорной сделки рыночной, если обратное не доказано федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога в соответствии с пунктом 6 данной статьи.

Однако в рассматриваемом случае налогоплательщик не произвел самостоятельную корректировку сумм налога на доход, начисленного после покупки квартиры, а территориальная налоговая инспекция не является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Соответственно, выводы проверяющих не основаны на положениях пункта 3 статьи 105.3 НК РФ.

Инспекция в акте сослалась также на положения статьи 41 НК РФ. В совокупном прочтении со статьями210, 212, 105.3 НК РФ, по мнению проверяющих, у физического лица при приобретении квартиры по заниженной стоимости по договору возник доход ( экономическая выгода), который они и определили как разницу между рыночной ценой и стоимостью квартиры по договору. Но мы указали на то, что исходя из буквального прочтения пункта 3 статьи 212 НК РФ, налоговая база не может определяться проверяющими как разница между рыночной ценой и стоимостью квартиры по договору.

Законодателем не предусмотрено установление налоговым органом рыночной цены в данном случае. Применение положений подпункта 2 пункта 1 статьи 212 НК РФ возможно при условии реализации одним и тем же лицом идентичных товаров, работ, услуг не взаимозависимым лицам и взаимозависимому физическому лицу. Разница между ценой по первой категории сделок и по сделке с взаимозависимым физическим лицом и является налогооблагаемой базой. Таким образом, порядок определения налогооблагаемой базы, примененный проверяющими, противоречит порядку, прямо установленномуглавой 23 НК РФ.

Данный вывод мы подтвердили ссылками на правоприменительную практику. В постановлении Девятого ААС от 29.07.08 № 09АП-7887/ 2008-АК указано, что статья 212 НК РФ, равно как и иные статьи главы 23НК РФ, не предусматривает определения налоговой базы по НДФЛ в виде превышения рыночных цен над ценами фактической реализации товаров налогоплательщику. В отсутствие сделок по реализации идентичных (однородных) товаров взаимозависимым по отношению к налогоплательщику лицом другим лицам, не являющимся взаимозависимыми, исчисление налоговой базы в виде материальной выгоды по пункту 3 статьи 212 НК РФ не является возможным.

Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги

Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.

Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.

Приобретение и реализация недвижимости в ООО

Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:

1. Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
2. Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.

Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:

1. Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
2. Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.

Если объект больше не нужен, то его можно продать . Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.

В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Отражение в бухучете

Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.

При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.

Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:

Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:

Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):

Д 20 (23,25,26…) – КТ 02

Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.

Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.

В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.

При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости

ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации

ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)

ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация

ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость

Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.

Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:

ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)

Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:

Налог на имущество

Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.

Налоговая база определяется в двух вариантах:

1. Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
2. Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.

Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.

Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.

Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.

Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».

Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.

А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.

Влияние на другие налоги

Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.

При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.

Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.

К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.

НДС при покупке и строительстве

При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.

Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.

Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).

Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.

При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.

Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.

Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.

НДС при выбытии

Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.

При ликвидации объекта собственными силами НДС начислять не нужно. Однако специалисты Минфина считают, что если здание демонтировали до его полной амортизации, то часть ранее принятого к вычету при его покупке НДС нужно восстановить пропорционально остаточной стоимости (письмо от 18.03.2011 N 03-07-11/61).

Нужно отметить, что данная позиция чиновников является весьма спорной т.к. в пункте 3 ст. 170 НК РФ не содержится указаний на досрочный демонтаж, как на одно из оснований для восстановления НДС по основным средствам. Поэтому суды в подобных ситуациях обычно поддерживают бизнесменов (например, постановление ФАС МО от 23.03.2012 по делу № А40-51601/11-129-222 ).

Если демонтаж объекта произведен с помощью сторонних организаций, то НДС по их услугам можно принять к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).

Налог на прибыль

В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.

Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.

ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении — как оценочная стоимость.

В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.

СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Обычно при расчете налога на прибыль применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых — обеспечивает отсутствие отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом.

В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:

Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость — отнести на внереализационные доходы.

«Специальные» налоги, исчисляемые от оборота

Расчет облагаемой базы при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако порядок признания отдельных видов расходов здесь будет отличаться.

Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ ).

Механизм, похожий на амортизацию, применяется только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.

Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.

При УСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки существует лимит остаточной стоимости основных средств – 150 млн. руб. Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.

Продажа ОС при обоих спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.

« Вмененка »

При использовании ЕНВД налог считается, исходя из потенциально возможного (вмененного) дохода. Фактическая выручка и расходы налогоплательщика при этом значения не имеют.

Однако операции с недвижимостью все равно могут оказывать влияние на расчет этих налогов. Дело в том, что вмененный доход для ряда видов деятельности определяется, исходя из наличия и площади помещений. Это относится, например, к торговле, общественному питанию и сдаче недвижимости в аренду.

Поэтому, если бизнесмен покупает или продает какой-либо объект, то он меняет свои параметры, влияющие на вмененный доход, а значит – изменяется и сумма налога.

Вывод

Недвижимость в ООО — это специфический вид имущества, учет которого связан с рядом особенностей.

Для бухучета основное отличие в том, что списание стоимости происходит не в момент покупки, а постепенно, через амортизацию. Таким же образом затраты на недвижимость учитываются и в целях налогообложения.

Почти все собственники недвижимости платят налог на имущество. Но, кроме этого, операции с подобными объектами влияют и на расчет других обязательных платежей: при ОСНО — налога на прибыль и НДС, а при использовании спецрежимов – УСН, ЕСХН, ЕНВД.

Как лучше оформить все, чтобы физическим лицам и организации не пришлось платить большие налоги? Какой договор предпочесть при передаче квартир?

В случае если организация приобрела квартиру на вторичном рынке жилья или во вновь построенном доме, но уже введенном в эксплуатацию и право собственности организации на квартиру уже зарегистрировано, то с работником возможно заключение как договора купли-продажи, так и договора дарения.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Но кредит предоставляется не деньгами, а товаром - квартирой. Поэтому материальной выгоды у физического лица не возникает (ст. 212 НК РФ).

Переданное же работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Что же касается права работника на имущественный вычет, то оно за ним сохраняется, так как по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью (ст. 551 ГК РФ).

При этом тот факт, что оплата за жилое помещение внесена лишь частично, не может быть причиной отказа в регистрации права собственности (ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ).

В ПК РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру.

Следовательно, он сможет использовать имущественный вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

При таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры.

Очень часто организация продает своим сотрудникам квартиры по ценам ниже рыночных. При этом налоговая инспекция в случаях, указанных в ст. 40 НК РФ, вправе проверить правильность применения цен по сделке. В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ работодатель и работник не признаются взаимозависимыми лицами. Однако согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в иных случаях, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Считаем, что существует вероятность того, что суд признает работника взаимозависимым лицом по отношению к организации.

В случае если цена сделки не соответствует рыночной, организации придется доначислить НДС и налог на прибыль исходя из реальной стоимости квартиры. Также она должна будет включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.

При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.

Квартира, полученная бесплатно, - это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.

Если организация финансирует строительство жилого дома, являясь участником инвестиционного проекта, то до введения дома в эксплуатацию продажу квартиры работнику можно оформить договором уступки, агентским договором.

По условиям договора уступки организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор.

В силу ст. 384 ГКС РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В данном случае в таком договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.

Налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.

Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства.

Если между сторонами заключен договор уступки права, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС. При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без учета НДС, то есть НДС уплачивается со всей суммы уступаемого права (ст. 154, 155 НК РФ). При последующей уступке НДС уплачивается с разницы.

Если организация планирует стать инвестором и еще не внесла инвестиции в строительство жилого дома, то между сторонами возможно заключение агентского договора, согласно которому физическое лицо (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение физическим лицом квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство, а принципал, в свою очередь, обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

В данном случае ваша организация как агент получает посредническое вознаграждение, с суммы которого уплачивается НДС согласно ст. 156 НК РФ. С сумм инвестиционного взноса вами НДС не уплачивается, так как не происходит реализации квартиры.

Физическое лицо становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора гражданин вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия. Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще. Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, так как в ст. 220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, "подтверждающими факт уплаты денежных средств". И, в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает физическое лицо и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

Подытоживая, выскажем собственное мнение: при приобретении квартиры сотрудникам наименее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома. Если же дом уже построен, то оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Читайте также:

  
• Налог по объекту недвижимого имущества расположенному на территории другого субъекта рф исчисляется
  
• Как оценить дом для налоговой
  
• Зачем при покупке квартиры снилс инн
  
• Налог на имущество при дарении недвижимости
  
• Налог на недвижимость в эстонии