Налог с продажи квартиры единственное жилье

Опубликовано: 30.04.2024

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2021 году.

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье и вы стали его владельцем больше 3 лет назад. Причем неважно, как именно вы стали собственником — купили, получили в подарок или в наследство.

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2021 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2021 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2021 года, через 60 дней. Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней. Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру в собственности и не попадаете под правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. При уплате НДФЛ нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем квартиры до 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года. Вступили в собственность после 1 января 2016 года — ждать придется 5 лет.

Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если вы попадаете под исключения — получили недвижимость одним из следующих способов:

в наследство;
в подарок у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают;
по договору пожизненного содержания (ренты);
по договору приватизации.

Как рассчитать минимальный срок владения квартирой

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тот же есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора долевого участия (ДДУ) застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2021 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.
30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.

С 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ — граждане, которые получают доход свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог по ставке 15% с ряда доходов сверх этой суммы. Однако в законе есть оговорка — повышенная ставка не распространяется на продажу недвижимости. Поэтому НДФЛ с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам.

В 2021 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. Не является исключением и НДФЛ при продаже квартиры. Для того, чтобы его вычислить, нужно пройти несколько несложных шагов.

1. Узнайте сумму налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база — это специальный налоговый термин, который обозначает общую сумму, с которой будет рассчитываться налог. Если мы говорим про квартиры, то её можно узнать в зависимости от конкретной ситуации.

Налогооблагаемую базу можно определить двумя путями:

по цене от продажи квартиры;
по кадастровой стоимости.

Цена продажи квартиры подтверждается документально. Если брать ее за налогооблагаемую базу НДФЛ, ее нужно точно переписать из договора купли-продажи.

Вы купили квартиру за 3 млн руб., сумма подтверждена договором. За налогооблагаемую базу принимается 3 млн руб.

Если нет бумаг, подтверждающих покупку квартиры за определенную сумму, то базу налога можно вычислить по кадастровой стоимости квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора;
если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора 8 млн руб.

2. Уменьшите налогооблагаемую базу

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «имущественный вычет». Сделать вычет — это уменьшить облагаемый доход, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартиры есть два варианта вычетов на выбор:

За счет имущественного вычета. Это своеобразная льгота от государства в размере до 1 млн руб., которую можно использовать не чаще одного раза в год.
На величину расходов на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Уменьшаем базу за счет имущественного вычета. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб.

База стала 5 000 000 — 1 000 000 = 4 000 000 руб. этой суммы и считается налог.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Уменьшаем базу на величину задокументированных расходов. Известно, что квартира покупалась за 5 млн руб., на ипотечные проценты потрачено еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход получился отрицательным: 7 000 000 — (5 000 000 + 3 000 000 + 1 000 000) = — 1 000 000 руб.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

3. Посчитайте налог

В общем виде формула налога при продаже квартиры в 2021 году выглядит так: НДФЛ = (налогооблагаемая база — вычеты) * 13%. Подставив свои данные, в итоге вы получите сумму, которую вам предстоит заплатить налоговой.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб. Уменьшена на максимальную величину имущественного вычета — 1 млн руб. В этом случае НДФЛ равен (7 000 000 — 1 000 000) * 13% = 780 000 руб.

Налогооблагаемая база равна 7 млн руб., Уменьшена на сумму подтвержденных расходов на покупку квартиры — 6 млн руб. Тогда НДФЛ равен (7 000 000 — 6 000 000) * 13% = 130 000 руб.

Если есть документы, которые подтверждают сумму покупки квартиры (договоры, квитанции), то налог с продажи минимален — по сути, он составляет лишь разницу между ценой покупки и ценой продажи. В противном случае сумма НДФЛ существенно выше — тогда лучше подождать 3-5 лет и продать квартиру после освобождения от налога.

Как подать налоговую декларацию при продаже квартиры

Налог за продажу квартиры платится путем подачи декларации в налоговую инспекцию по месту проживания. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а стандартная декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам. Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

В какие сроки нужно платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы сократить налогооблагаемую базу и таким образом снизить сумму налога. Такой подход нельзя назвать ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.

Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:

Это налоговое преступление — ответственность по ст. 122 Налогового кодекса РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога).
Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году и ранее

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2021 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году

Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.

Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:

Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
Умножьте получившуюся базу на ставку.
Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры?

Порядок исчисления НДФЛ при продаже квартиры зависит от способа ее получения — по договору купли-продажи или дарения, а также от срока владения недвижимостью. Рассмотрим возможные ситуации, которые могут возникнуть на практике при продаже жилья.

Что говорит закон?

При продаже квартиры и иного недвижимого имущества физическое лицо должно самостоятельно рассчитать и заплатить сумму НДФЛ (пп.2 п.1 ст.228 НК РФ). Отметим, что к иным объектам недвижимости относятся гаражи, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства (в т. ч. доли в праве собственности на не завершенные строительством жилые помещения). При этом для физических лиц есть послабления, которые позволяют уменьшить сумму НДФЛ с доходов от продажи недвижимости или вовсе не платить налог.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры?

В общем случае доходы от продажи квартиры, купленной, начиная с 2016 г., полностью освобождены от налога, если она находилась в собственности физического лица более 5 лет (п.4 ст.217.1 НК РФ). Однако при определенных ситуациях этот срок может сократиться до 3-х лет.

Трехлетний срок действует в случае получения квартиры:

в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ);

Напомним, что даритель и одаряемый должны быть членами семьи и (или) близкими родственниками по Закону. Так, согласно ст.14 СК РФ членами семьи являются: супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), а близкими родственниками: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры полнородные и неполнородные (т.е. имеющие общих отца или мать).

в результате приватизации (пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ);
по договору пожизненного содержания с иждивением (пп.3 п.3 ст.217.1 НК РФ).

А начиная с 1 января 2020 г., также не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли), если физическое лицо владело им три года и более, независимо от основания получения права собственности на жилье (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Такое послабление действует и в случаях, если продаваемое жилье, находящееся в собственности физического лица, приобретено им до 1 января 2020 г. (Письмо Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558).

Если доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, то физическое лицо вправе не представлять декларацию в налоговую инспекцию (Письмо Минфина РФ от 17.02.2020 г. № 03-04-05/10636).

Как определяется срок владения квартирой?

Чтобы не платить налог, нужно правильно рассчитать срок владения квартирой. Такой срок определяется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Где физическому лицу может посмотреть эту дату?

Дату регистрации нужно смотреть либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из ЕГРН (ст.223 ГК РФ, п.1 ст.28 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, п.1 и п.7 ст.21 Закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ).

Напомним, что с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав (так называемых «зеленок»). После указанной даты государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Пример 1.

29 января 2017 года физическим лицом подписан договор купли-продажи квартиры. В ЕГРН указана дата регистрации — 12 марта 2017 года. Квартира является единственным жильем и продана 1 февраля 2020 года. Нужно ли платить налог с продажи?

Трехлетний срок отчитывается не с даты заключения договора купли-продажи недвижимости (т.е. 29 января 2017 г.), а с даты внесения сведений о покупке в ЕГРН (т.е. 12 марта 2017 г.). Поэтому на момент продажи квартиры не прошло трех лет. Значит, физическое лицо должно рассчитать сумму НДФЛ и представить декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Продать единственное жилье без налоговых последствий получилось бы 12 марта 2020 года и позже.

Как определить, что квартира является единственным жильем?

Безналоговая продажа жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли) возможна, если речь идет о единственном жилье, которым физическое лицо владело три года и более.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, нужно также ориентироваться на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Но и в данной ситуации есть послабление, ведь человек, продав единственное жилье, не может остаться без квартиры.

Налога можно избежать, продавая не единственное жилье, если дополнительно приобретено другое жилье в течение 90 дней до регистрации перехода права собственности на первое проданное жилье (Информация ФНС России «О расширении перечня применения минимального трехлетнего срока владения недвижимым имуществом, освобождающего от уплаты НДФЛ при его продаже», письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. № 03-04-05/35516).

Пример 2.

Дата регистрации продаваемой квартиры в ЕГРН — 12 марта 2017 года. Физическим лицом приобретена еще одна квартира, дата регистрации которой — 1 июля 2020 года. 18 августа 2020 года физическим лицом была продана «старая» квартира. Нужно ли платить налог?

Период между покупкой новой квартиры (1 июля 2020 г.) и продажей"старой" квартиры (18 августа 2020 г.) составил менее 90 дней. В данной ситуации налог не уплачивается, несмотря на то, что на момент продажи квартира не являлась единственной.

Когда не платится налог при продаже единственного жилья?

При продаже жилья, находящегося в собственности 3 года и более (независимо от того, как приобретена квартира), НДФЛ не уплачивается, если:

квартира на момент продажи является единственным жильем;
между покупкой новой квартиры и продажей «старой» квартиры не прошло 90 дней.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Вернуться в категорию: О недвижимости

Налог с продажи квартиры: просто о сложном

Продав недвижимость, вы обязаны о данном факте уведомить декларацией ИФНС и заплатить, при наличии определённых обстоятельств, налоги в бюджет. Как их рассчитать, в каких ситуациях не придется платить? На эти вопросы отвечают эксперты портала Реестры России.

Определение налога

Налоговый кодекс РФ не содержит такого понятия как налог с продажи недвижимого имущества. Обязательный платеж с дохода, полученного гражданином в результате сделки с недвижимым имуществом, является налогом на доходы физических лиц, или НДФЛ, которым облагаются любые финансовые поступления у граждан, независимо от источника их происхождения.

Ставки и суммы

Продавец квартиры перечислит в бюджет 13% от своей прибыли. Закон о прогрессивном тарифе здесь не применяется.

Ставка 13% действует только для граждан РФ. Нерезиденты заплатят в бюджет 30%. Гражданство продавца не имеет значения. Например, иностранец, получивший наследство в России или россиянин, постоянно живущий в другом государстве, не являются резидентами.

В каких ситуациях не нужно платить в бюджет

Закон освобождает от уплаты в следующих случаях:

объект приобретался до 2016 года, собственник владеет им более пяти лет;
объект продается ниже стоимости приобретения, но не менее 70% оценки по кадастру;
сделка совершается по цене покупки, и сумма не ниже 70% кадастровой цены.

Важно знать: сохранилось правило про трехлетний срок владения, отменяющий обязательство платить налог. Но действует оно в ограниченных случаях, для объектов, полученных:

по наследству или договорам дарения от близких родственников;
по договорам ренты;
в результате приватизации;
при продаже единственного жилья.

Во всех других ситуациях продавцы обязаны рассчитаться с бюджетом.

Есть нюансы определения периода владения. Обычно дату устанавливают по выписке ЕГРН. Этот документ сегодня заменяет Свидетельство о праве собственности. Но в ряде случаев срок определяют правила:

дата получения собственности на наследуемое жилье определяется датой открытия дела о вступлении в права;
если имущество получено в результате раздела, датой получения прав считается дата вступления в силу судебного решения;
недвижимость, приобретенная через кооператив, считается собственностью после внесения первого взноса и подписания акта приема-передачи;
для приватизированного жилья отсчет срока владения идет от даты регистрации права.

Отметим, что отсчет идет не в календарных годах, а в месяцах. Например, пятилетний срок владения наступит по истечении 60 месяцев с момента регистрации права.

Что считать доходом

Самый важный вопрос касается определения налогооблагаемой базы. Что же считать доходом продавца? Ответ на этот вопрос зависит от даты регистрации прав собственности и срока владения жильем.

Новые правила налогообложения касаются граждан, купивших квадратные метры после 1 января 2016 года. Разберем на примерах, когда не нужно рассчитывать базу для уплаты НДФЛ:

если вы владеете квартирой 36 месяцев, получив ее по договору ренты или дарения, по наследству или в результате приватизации. Освобождается и продажа единственного жилья, которым владеют им более 3 лет;
если недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года, в собственности более 60 месяцев.

Во всех других ситуациях, реализация объектов с периодом владения до 5 лет подлежит налогообложению. По новым правилам, базой для расчета выступает кадастровая цена, сниженная на 70%.

Рассчитанные показатели НДФЛ можно уменьшить на стандартный вычет в 1 миллион рублей или на сумму расходов на приобретение объекта.

Формула простая: (Доход – Расход/или Вычет) х 13% = Сумма НДФЛ

Важно знать: налог будет исчисляться с той цены, которая больше, кадастровая она или договорная.

Рассмотрим на примерах:

В 2021 году господин Иванов продает квартиру за 5 млн. рублей. Имущество он купил два года назад за 4 млн. руб.

Кадастровая оценка объекта на 01 января 2021 года составила 7 млн. рублей.

Применяем коэффициент и рассчитываем сравнительную стоимость:

Для базы будет использована продажная стоимость, так как она выше скорректированной кадастровой. То есть, доходом продавца признают 5 млн. рублей.

Г-н Иванов предъявляет к зачету документы, подтверждающие покупку жилья, и уменьшает налог:

(5,0 – 4,0) х 13% = 130 000 рублей

Если допустить, что у продавца нет подтверждения понесенных расходов, то он сможет воспользоваться стандартным вычетом. В этом случае НДФЛ составит:

(5,0 – 1,0) х13% = 520 000 рублей

В первом примере договорная цена больше чем 70% кадастра, но бывают и другие ситуации:

Господин Смирнов продает дом за 6 млн. руб. Кадастровая оценка 10 млн. руб.

Определяем сравнительную цену, снижая кадастровую на поправочный коэффициент:

Как видим, сравнительная кадастровая оказалась выше, чем договорная цена.

Следовательно, она и будет основой для расчета.

Расходы на строительство дома продавец не может подтвердить документально, поэтому использует стандартный вычет.

НДФЛ: (7,0 – 1,0) х13% = 780 000

Рассмотрим следующий пример:

Госпожа Синичкина продает таунхаус, полученный год назад при разделе имущества. Так как трехлетний срок владения не наступил, придется платить налоги. Таунхаус выставлен на продажу за 20 млн. рублей при кадастровой оценке в 12 млн. руб.

Документов, подтверждающих расходы, владелица жилья представить не может.

Считаем налог с применением вычета:

(20,0 – 1,0) х13% = 2,470 млн. руб.

Вычет или расходы: что выбрать?

Налоговый Кодекс установил предельный размер вычета – 1 млн. рублей.

Этот вариант выгоден, если цена реализации слегка превышает вычет, в этом случае платеж будет минимальным. При сумме сделки менее миллиона, расчет покажет нулевые значения.

Вычет применяется и в случаях, когда продавец не может обосновать расходы.

Оплата расходов должна подтверждаться документально. Принимаются договоры купли-продажи, ипотеки, договоры на проведение ремонтных работ. В налоговую инспекцию нужно представить все чеки, платежные поручения, расписки, справки из банка об уплаченных процентах и т.п., на сумму задекларированных расходов.

Важно знать: в ИФНС представляется декларация при реализации объектов, которыми владели менее 36 или 60 месяцев. При этом не имеет значения размер исчисленного взноса. За нарушение срока сдачи (30 апреля следующего года) налогоплательщику грозит штраф.

Штраф и пени придется заплатить и за нарушение срока расчетов: перечислить деньги в налоговую нужно не позднее 15 июля.

Как платить налог на имущество при продаже недвижимости

Налог на имущество за год, в котором совершалась купля-продажа, будут платить продавец и покупатель. Первый заплатит за период, в котором он владел имуществом. Например, сделка состоялась 30 апреля, эта дата зафиксирована в выписке ЕГРН. Следовательно, бывший владелец заплатит налоги за 4 месяца, а новый собственник – за 8.

Резюмируя всё вышесказанное:

продажа недвижимости, купленной или полученной до 2016 года, не потребует уплаты налога в бюджет. Здесь действует правило владения объектом свыше 5-ти лет;
освобождаются от платежа сделки с имуществом, которым владеют 3 года, если оно получено в дар, в наследство, по приватизации;
прочая продажа объектов находящихся в собственности менее 5-ти лет облагается по ставке 13% для граждан РФ и по ставке 30% для нерезидентов. Основой для расчета выступает оценка по кадастру. Налогоплательщик может уменьшить сумму, использовав фиксированный вычет в 1 млн. рублей или предъявив к зачету понесенные расходы на приобретение данного объекта.

Наши рекомендации: перед продажей квартиры ознакомьтесь с новыми правилами налогообложения. Если имущество приобреталось позднее 2016 года, уточните кадастровую стоимость у нас на сайте или сайте Росреестра и заранее рассчитайте налоги.

Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2021 году.

Налога с продажи квартиры в 2021 году: новый закон

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.

Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!

Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.

Налог с продажи квартиры для физических лиц

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.

Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.

С какой суммы платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.

Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.

Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.

С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

3 года — для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года.
5 лет — для квартир, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.

Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
Если квартира получена по приватизации.
Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
Проданная с 2021 года и является единственной недвижимостью.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Обратим внимание, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.

Ставки налога с продажи квартиры для:

резидентов составляют 13%;
нерезидентов — 30%.

При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн. рублей (имущественный вычет);
уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах:

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2019 году с указанием стоимости в 1 800 000 рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2019 года 1 600 000 рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1 850 000 рублей.

Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета: (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 65000 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.

1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.

Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы.

(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.

Пример 2. Квартира приобретена в 2020 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2021 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.

Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2021 году

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Читайте также: