Можно ли получить налоговый вычет за неотделимые улучшения при покупке квартиры

Опубликовано: 30.04.2024

Часть денег за покупку и отделку квартиры можно вернуть. Для этого оформляют налоговый вычет: подают заявление в ФНС и подтверждают расходы. Рассказываем, кому вернут часть денег за отделку и что для этого сделать.

Кому положен вычет

Налоговый вычет уменьшает доход, с которого государство берет налог. Тем, кто подал заявление, возвращают часть расходов. На вычет имеет право каждый гражданин РФ, который платит НДФЛ — 13% с дохода.

У вычета на покупку и отделку жилья есть лимит — 2 млн рублей на человека. Он выдается на всю жизнь: можно подать заявление на несколько квартир или домов, но общая сумма вычета будет такая. Это правило действует для жилья, которое купили с 1 января 2014 года. Для квартир и домов, которые купили раньше, по-другому: вычет оформляют только за один объект, даже если он стоил меньше 2 млн рублей.

Государство вернет 13% от суммы вычета. Максимум — 260 тыс. рублей.

Рассмотрим на примере. Квартира стоила 1,8 млн рублей. За отделку заплатили 600 тыс. Получается, на вычет подаем 1,8 млн за саму квартиру и 200 тыс. — за отделку. Возвращаем 260 тыс. рублей.

Супруги могут каждый получить вычет за квартиру в полном объеме, даже если квартиру оформили на одного из них. Получится до 4 млн рублей вычета на одну квартиру и до 520 тыс. возврата.

Мы не просто так говорим не «ремонт», а «отделка». Налоговый вычет положен, только если квартира в новостройке, куплена у застройщика и продавалась без отделки. Последнее закрепляют в договоре. Если часть работ выполняет застройщик, в документе разделяют стоимость квартиры и отделки.

Какие расходы подойдут для вычета

Вычет можно получить за составление проекта и сметы, покупку строительных материалов и работу мастеров. Дизайн интерьера и мебель не подойдут.

Ориентир — раздел 43.3 ОКВЭД. Там перечислены отделочные работы, за которые получится получить вычет: укладка плитки, установка дверей и окон, монтаж кухонного гарнитура и другие. В договорах и актах используйте формулировки из ОКВЭД, а не те, что приняты у подрядчика: так у налоговой не возникнет вопросов.

Стоимость строительных материалов тоже подходит для вычета. Сохраняйте чеки от грунтовки, шпатлевки, штукатурки, краски и обоев — они пригодятся. А вот новый перфоратор учесть не получится: инструменты не подлежат вычету.

Как подать заявление

Чтобы получить вычет, придется подтвердить расходы. Сохраняйте все чеки, договоры, акты, расписки. Электронные чеки тоже подойдут.

На отделочные работы заключайте договор. Лучше — с ИП или компанией: они зарегистрированы и платят налоги. Их не напугает, что вы собираетесь оформить вычет, и стоимость работ не вырастет.

Кроме того, они без проблем предоставят все необходимые документы. Если обращаетесь к частному мастеру, обязательно внесите в договор его паспортные данные, иначе вычет можно не получить.

Вычет на отделку оформляют вместе с вычетом на покупку жилья. Подать заявление можно двумя способами: через работодателя и самостоятельно, вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Чтобы оформить вычет, понадобятся:

заявление на возврат налога по форме ФНС
копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН
копия договора купли-продажи, участия в долевом строительстве
копия акта приема-передачи
копии документов, подтверждающих расходы: чеков, счетов, договоров с подрядчиками, расписок и платежек
справка 2-НДФЛ, если подаете заявление с декларацией
копия паспорта.

Важно следить за формулировками в документах. Если вместо «отделки» там фигурирует «ремонт», а наименования работ не совпадают с ОКВЭД, в вычете могут отказать.

Если ремонт затянулся, не страшно: документы на вычет подают хоть каждый год, пока сумма не достигнет 2 млн. рублей. Или подают один раз, когда отделка закончена — так тоже можно.

Подскажите пожалуйста, имею ли я и муж право на имущественный вычет. Мной приобретена квартира в браке, по договору 1 000 000 и есть две расписки о получении денег между Продавцом и мной на 1 000 000 за квартиру и 1 000 000 за неотделимые улучшения и предварительный договор, а фактическая стоимость, которую получил Продавец 2 000 000. Мной были внесены деньги в размере 1 300 000 из собственных средств и 700 000 за счет взятой мной ипотекой (в договоре ипотеке прописано, что деньги на приобретение квартиры по указанному адресу). Мы с мужем хотим подать документы на вычет с 2 000 000 (1 000 000 - я и 1 000 000 - муж). С какой суммы будет рассматривать ИФНС выплату вычета с 1 000 000 или 2 000 000?

Так как собственность оформлена в момент брака, то оба супруга имею право на имущественный вычет.

Если, конечно, каждый из них не воспользовался этим правом ранее.
Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении супругами квартиры по договору долевого участия в строительстве, акт приема-передачи которой получен в 2014 г., а право собственности оформлено на супруга.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из обращения, супруги приобрели квартиру по договору долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи получен в 2014 году. При этом право собственности на квартиру оформлено на супруга.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
18.03.2015

Спасибо за ответ, но у меня немного другой вопрос. какая сумма для вычета будет приниматься ИФНС для рассмотрения та, что прописана по договору 1 000 000 или фактически выплаченная продавцу (расписка о получении им денег в размере 2 000 000 и договор по ипотеке для приобретения этой квартиры)?

Имущественный вычет будет производиться со стоимости приобретенного недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи.

Всем понятно для чего цена квартиры была разделена на две суммы (обойти продавцом уплату налога на доход от продажи недвижимого имущества).

Расписка о «неотделимых улучшениях» в данном случае не рассматривается.

В соответствии с пп. 6) ч. 3 ст. 220 НК,

для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган —

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

Спасибо за ответ Людмила) но ведь есть вариант оспорить решение ИФНС)))

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

И еще хотелось бы остановиться на подобной ситуации и разъяснений ИФНС.

Хотелось бы остановиться на тексте Письма УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/54629@ в котором разъясняется об имущественном налоговом вычете, но можно применить и к данной ситуации. В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: — на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней; — на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на указанные цели; — на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на указанные выше цели (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2010 года). Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, не может превышать 2 млн. руб. (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) без учета сумм, направленных на погашение процентов. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, в частности, при приобретении квартиры, доли (долей) в ней на основании договора купли-продажи налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на приобретенную квартиру или долю (доли) в ней. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Таким образом, право на указанный выше имущественный налоговый вычет у налогоплательщика возникает в момент соблюдения всех условий его получения, определенных подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Как следует из представленной копии договора купли-продажи, в 2008 году налогоплательщик приобрел квартиру стоимостью 990000 руб. Квартира приобретена в том числе за счет кредитных средств, предоставленных банком, в сумме 180000 долл. США (эквивалентно 4481676 руб.). Согласно данному кредитному договору целью кредита является приобретение двухкомнатной квартиры и оплата иных неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению недвижимого имущества). В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Согласно представленной копии договора купли-продажи данный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения данного договора. Учитывая, что в представленной копии договора купли-продажи определена цена приобретаемой квартиры, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере затрат, связанных с приобретением данной квартиры, в сумме, определенной договором купли-продажи. Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6210000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире. Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ определен перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета. Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в квартире, НК РФ не предусмотрено. То есть, в договоре купли-продажи продажи может быть указана стоимость квартиры и неотделимых улучшений, но в целях имущественного налогового вычета последние не учитываются, равно как не учитываются и в качестве расходов связанных с получением дохода от продажи квартиры.

Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.

В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи , вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.

Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.

Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.

Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи , участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.

Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке

Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры

При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.

Что грозит продавцам квартиры из-за расписки

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Если налоговая в ходе камеральной проверки выяснит, что ваши продавцы скрыли часть полученного дохода, им доначислят НДФЛ, насчитают пеню и могут выписать штраф. Обычно, когда кажется, что удалось обхитрить государство, скорее всего, в этой схеме что-то не предусмотрели.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Время чтения: 7 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Неотделимые улучшения квартиры имеют значение при аренде жилья и при его продаже. Рассмотрим, как применить фактическое улучшение жилищных условий в каждом из этих случаев.

1. Что это такое
2. Как продать неотделимые улучшения в квартире
3. Риски покупателя
4. Неотделимые улучшения при аренде жилья
5. Неотделимые улучшения при разделе имущества супругов

Важно ! При купле-продаже жилья использовать понятие неотделимых улучшений выгодно продавцу, и только с одной целью – сократить расходы на оплату НДФЛ.

Происходит это следующим образом: продавец по договоренности с покупателем часть стоимости жилья выдает за неотделимые улучшения, а оставшуюся часть – за цену по сделке. Например, продавец оценил квартиру в 2 млн рублей. Но документы оформляются таким образом, что один миллион является рыночной стоимостью квартиры, а второй – неотделимыми улучшениями, с которых продавец не платит налог. В итоге сумма уплаченного НДФЛ становится в 2 раза меньшей – 130 тыс. рублей вместо 260 тыс. рублей.

Что это такое

Неотделимые улучшения – все улучшения в отношении объектов недвижимости, которые невозможно от них отделить без причинения вреда имуществу.

В законодательстве нет четкого определения неотделимых улучшений. В ст. 623 ГК РФ идет речь об улучшениях арендованного имущества.

Нажмите для увеличения изображения

Так, обычный ремонт не принято считать неотделимыми улучшениями (ст. 614, 616 ГК РФ).

Улучшениями являются преобразования, не относящиеся к капитальному и текущему ремонту. При проведении улучшений у объекта должны возникать новые качества, изменения не должны быть направлены на поддержание помещения в пригодном (рабочем) состоянии.

Например, поклейка обоев в случае их отсутствия изначально будет неотделимым улучшением, так как меняет функциональные характеристики помещения: оно становится подходящим для использования. А замена старых обоев по причине того, что у них неподходящий цвет, относится к текущему ремонту.

Суд при рассмотрении вопросов о возврате денежных средств за строительные работы в первую очередь определяет, являются ли работы неотделимыми улучшениями. Если он признает проведенные изменения текущим ремонтом, или отделимыми улучшениями, а на арендаторе лежит обязанность по поддержанию помещения в пригодном состоянии, то и рассчитывать на оплату произведенных работ квартиросъемщик не может.

При сделке купли-продажи квартиры ситуация другая. Стороны в документах не прописывают, какие именно изменения являются неотделимыми улучшениями. Иногда, никаких работ в квартире вообще не проводится, ведь цель продавца – просто скрыть часть своего дохода, а запись о неотделимых улучшениях является лишь прикрытием. Ведь ни Росреестр, ни ФНС не проверяют, действительно ли проведенные изменения являются по факту улучшениями, и осуществлялись ли вообще какие-то работы. Читайте далее, как оформляется продажа жилья, когда часть средств покупатель вносит за квартиру, а часть – за неотделимые улучшения.

Как продать неотделимые улучшения в квартире

На практике при продаже жилья за неотделимые улучшения выдают работы по перепланировке, реконструкции, переоборудованию, ремонту.

Применительно к квартире улучшениями считаются:

Неотделимые : дизайнерский ремонт, согласованная перепланировка, замена труб и электропроводки.
Отделимые : дорогостоящий кухонный гарнитур, иные обновленные предметы мебели, система видеонаблюдения, кондиционер и т. п.

Варианты оформления сделки

Продажа квартиры за наличные.

В этом случае в договоре купли-продажи стоимость неотделимых улучшений не указывается. То есть фактически происходит занижение реальной цены сделки.

Как оформляются документы:

В договор купли-продажи вносится неполная стоимость жилья.
Стороны составляют соглашение о том, что определенную часть средств покупатель вносит за неотделимые улучшения. Это соглашение не подается на регистрацию вместе с договором.
Покупатель берет расписку от продавца, подтверждающую переход денег к продавцу за неотделимые улучшения.

Покупка квартиры в ипотеку

Все заемные средства должны быть отражены в договоре полностью.

Как оформляется договор:

Указывается цена квартиры без стоимости улучшений. Например, стоимость ремонта – 600 тыс. руб., а цена договора купли-продажи составляет 1,9 млн руб. Всего покупатель должен заплатить продавцу 2,5 млн руб.
Вносится информация о первоначальном взносе по ипотеке. Предположим, собственных средств у покупателя 700 тыс. руб.
Кредитные средства банка дробятся в договоре. Прописывается, сколько денег предоставил банк, и сколько из них предназначено для оплаты стоимости жилья, а какая часть передается для оплаты улучшений. Банк должен выделить 1,8 млн руб., так как стоимость квартиры 2,5 млн, а наличных у покупателя 700 тыс. руб. Из выделенного банком кредита на оплату рыночной стоимости квартиры уходит 1,2 млн руб., а остальная часть предоставляется банком для оплаты неотделимых улучшений.

Подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>

Риски покупателя

Претворить вышеописанную схему в реальность можно только с согласия покупателя. Ведь ему решительно все равно, оплачивает он неотделимые улучшения отдельно, либо их стоимость входит в общую цену сделки. Но вот последствия такого соглашения нельзя назвать совершенно безобидными.

Как экономия продавца отражается на покупателе:

Покупатель может получить налоговый вычет только с той цены, за которую приобретается квартира. За неотделимые улучшения вычет вернуть нельзя. Так, при стоимости квартиры в 2 и более млн руб., несмотря на то что улучшения оплачиваются отдельно, покупатель вернет максимально возможный налоговый вычет в 260 тыс. руб. Если же цена в договоре окажется меньше 2 млн руб., а полная стоимость сделки превышает эту сумму, то покупатель получит меньше денег, чем ему положено при его расходах за покупку квартиры.
При потенциальном оспаривании сделки у покупателя могут возникнуть проблемы. При признании сделки недействительной и выносе судом решения о возврате денег, покупатель стопроцентно сможет рассчитывать на стоимость жилья без учета улучшений. Расписка о передаче продавцу денежных средств за неотделимые улучшения, предъявленная в суде, может сыграть роль, а может и не сыграть – на усмотрение судьи. Поэтому покупатель квартиры несет определенные риски, списывая часть стоимость квартиры на неотделимые улучшения.

Неотделимые улучшения при аренде жилья

Важно ! Арендатору, прежде чем проводить в съемной квартире какие-либо улучшения, нужно согласовать их с арендодателем. Даже если в договоре найма предусматривалась возможность проведения строительных работ за счет арендной платы. Иначе квартиросъемщик рискует провести улучшения жилья без какой-либо компенсации.

После окончания арендного договора арендатор имеет право на возврат своих денег за проведенные им неотделимые улучшения в случае:

Договором найма было обозначено, что преобразования в квартире будут оплачены арендодателем.
Собственник имущества дал согласие на проведение улучшений.

Желательно, чтобы это согласие было оформлено письменно. Тогда, в случае отказа арендодателя покрывать расходы квартиросъемщика, можно будет предъявить бумагу в суде.

Затраты на улучшения, выполненные без разрешения владельца квартиры, подлежат возмещению только по усмотрению арендодателя.

Неотделимые улучшения являются собственностью держателя имущества, а отделимые – арендатора .

На отделимые улучшения получать согласие не нужно.

Неотделимые улучшения при разделе имущества супругов

На раздел имущества супругов при их разводе неотделимые улучшения никак не повлияют. Разве что можно будет доказать, что в улучшение жилищных условий вкладывался, например, супруг, поэтому целесообразно именно эту квартиру оставить ему. Тогда другое имущество, при его наличии, перейдет в собственность второй стороне бракоразводного процесса.

Если квартира одна, она распределится между супругами в соответствии с долями, зарегистрированными в ЕГРН, либо поровну. Отдельно неотделимые улучшения между супругами не делятся.

Подведем итоги

Разбивать денежные средства за покупку квартиры на неотделимые улучшения и собственно стоимость квартиры для покупателя не имеет никакого смысла. Ведь квартира с неотделимым улучшением является одним целым и полностью переходит в распоряжение покупателя. Выделять неотделимые улучшения при продаже жилья важно только для продавца, так как таким образом он сможет снизить налог с получения прибыли. Если продавец владеет имуществом более 5 лет, а в определенных случаях более 3 лет, платить НДФЛ не нужно, и необходимость в использовании понятия неотделимых улучшений отпадает сама собой.

Иное дело – аренда жилья. Неотделимые улучшения, проведенные за счет арендатора, будут являться собственностью арендодателя. Чтобы не потерять средства, вложенные в ремонт, квартиросъемщику выгодно взыскать затраченные деньги с владельца имущества. А это получится сделать, только если обладатель жилья дал согласие на проведение работ, и если в договоре найма предусмотрена возможность улучшения жилищных условий, например, за счет арендного платежа.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 марта 2015 г. N 33-6911/15 (ключевые темы: имущественный налоговый вычет - статья 220 НК - покупка квартиры - неотделимые улучшения - кредитный договор)

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 марта 2015 г. N 33-6911/15

Судья: Э.Э. Демидова

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе:

Председательствующего судьи Пономарёва А.Н.

судей Гришина Д.В., Ставича В.В.,

при секретаре Трошиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ставича В.В. дело по апелляционной жалобе представителя Инспекции ФНС России N28 по г. Москве по доверенности _. Д.Б. на решение Савеловского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 года, которым постановлено:

Заявление _. удовлетворить.

Признать незаконным бездействие ИФНС России N28 по г. Москве в виде отказа в предоставлении налогового вычета за 2011 год в размере _ рублей и за 2012 год в размере _ рубля.

Обязать ИФНС России N28 по г. Москве предоставить налоговый вычет за 2011 год в размере _рублей и за 2012 год в размере _ рублей, начислить причитающиеся за просрочку уплаты вычетов процентов за 2011 год в размере _рублей_. копейка, за 2012 год в размере _ рублей _ копейки.

Обязать ИФНС России N28 по г. Москве аннулировать начисленную задолженность по возврату излишне возвращенного налога за 2008 и 2009 гг. и пеней

Заявитель _ А.С. обратилась в суд с требованием о признании незаконным бездействия ИФНС России N28 по г. Москве в виде отказа в предоставлении налогового вычета, обязании предоставить налоговый вычет за 2011 год в размере _.рублей и за 2012 год в размере _ рублей, начислить причитающиеся за просрочку уплаты вычетов процентов за 2011 год в сумме _ рублей _ копейка, за 2012 год в сумме _рублей _ копейки, а также аннулировать начисленную задолженность по возврату излишне возвращенного налога за 2008 и 2009 гг. и пеней.

Требования мотивированы тем, что 26 сентября 2013 года _.А.С. обратилась в ИФНС России N 28 по г. Москве с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета по расходам на приобретение в частную собственность квартиры по адресу: _. и уплатой процентов по кредитному договору, предоставив документы, свидетельствующие о том, что действительная стоимость приобретенной квартиры составила 6_. рублей 00 копеек.

Возражая против удовлетворения заявленных требований ИФНС России N 28 по г. Москве указала, что цена квартиры в договоре купли-продажи указана в сумме _. рублей 00 копеек, а налоговый вычет в сумме _. рублей 00 копеек на неотделимые улучшения, которые имеются в приобретенной квартире, не предоставляется.

Судом постановлено вышеизложенное решение, об отмене которого просит представитель ИФНС России N28 по г. Москве по доводам апелляционной жалобы.

Заявитель _. А.С. в заседание судебной коллегии не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, обеспечила явку своего представителя по доверенности _ П.В., который возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель ИФНС России N28 по г. Москве по доверенности _ А.С. в заседание судебной коллегии явилась, настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя на основании ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, имеются.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В соответствии со ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии со ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

- имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них ( пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);

- имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них ( пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы: расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ ( пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них ( пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ);

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать _.. 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Судом установлено, что 19 сентября 2007 года между _. Е.А., _. М.А. (продавцы) и _ А.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу_..

Согласно п. 4 данного договора стороны оценили указанную квартиру в сумме _.рублей 00 копеек.

В счет оплаты по договору купли-продажи продавцам _. Е.А. и _М.А. были переданы денежные средства в сумме _ рублей, а в подтверждение оплаты были получены четыре расписки от 19 сентября 2007 года, в т.ч. на сумму _рублей - стоимость _ доли в праве общей долевой собственности; _ рублей - стоимость _ доли в праве общей долевой собственности и две расписки на сумму _. рублей - стоимость неотделимых улучшений в квартире.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что стоимость вышеназванной квартиры в сумме_. рублей подтверждена решением Савеловского районного суда г. Москвы от 25 июня 2013 года, вынесенным по иску _. А.С. к Управлению ФНС России по г. Москве об отмене решения в части уплаты излишне возвращенной суммы налога за 2008, 2009 гг. и поэтому пришел к выводу о неправильности расчета налоговым органом сумм налогового вычета в размере стоимости квартиры по договору, а также незаконности пересчета процентов по кредитному договору.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ определен перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета. Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в квартире, НК РФ не предусмотрено, в связи с чем требования заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку они основаны на неверном толкования закона.

Судебная коллегия исходит из того, что представленные заявителем документы не свидетельствуют о действительной стоимости квартиры в размере _. рублей, поскольку стоимость квартиры установлена договором купли-продажи, в соответствии с которым составляет _.. рублей.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке ( ст. 424 ГК РФ).

Таким образом, расходы по приобретению (покупки) квартиры ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре.

Вывод суда о том, что действительная стоимость приобретенной квартиры составила __рублей и установлена решением Савеловского районного суда г. Москвы от 25 июня 2013 года является ошибочным, поскольку не подтвержден материалами дела.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзаце 4 пункта 9 Постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что исходя из смысла части 4 статьи 13 , частей 2 и 3 статьи 61 , части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Таким образом, судом первой инстанции неверно дана оценка указанному решению суда от 25 июня 2013 года, поскольку оно было принято по иному спору, в котором ИФНС России N28 по г. Москве не участвовало, что исключает возможность применения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ. Других доказательств, подтверждающих заявленную _.. А.С. стоимость квартиры, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ по настоящему делу не представлено.

Довод заявителя о том, что кредитным договором от 19 сентября 2007 года предусмотрено предоставление заемщику кредита в сумме _. швейцарских франков, что эквивалентно стоимости расходов на приобретение квартиры в рублях, в том числе на оплату неотделимых улучшений, несостоятелен, поскольку опровергается содержанием п. 4 договора купли продажи квартиры 19 сентября 2007 года о стоимости квартиры в размере _.. рублей.

На основании изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Б_.. А.С. требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 , 329 , 330 ГПК РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

решение Савеловского районного суда г. Москвы от 17 июня 2014 года отменить полностью и принять по делу новое решение:

В удовлетворении требований _.. о признании незаконным бездействия Инспекции ФНС России N28 по г. Москве в виде отказа в предоставлении налогового вычета, обязании предоставить налоговый вычет, обязании начислить проценты за просрочку уплаты налогового вычета, обязании аннулировать задолженность и пени - отказать.

Читайте также: