Облагается ли ндс авторский надзор

Опубликовано: 26.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 22 октября 2020 г. N 03-07-11/92221 О применении освобождения от налогообложения НДС в отношении работ по сохранению объекта культурного наследия

Вопрос: В соответствии с п. 1 ст. 34.2 НК РФ ООО (далее по тексту - налогоплательщик) в целях реализации своего права обращается в Минфин России за получением письменных разъяснений по следующему вопросу:

Налогоплательщик (Исполнитель по договору) планирует заключить договор с российским Юридическим лицом (Заказчиком по договору) на оказание услуг Технического заказчика.

Услуги Технического заказчика конкретно не поименованы в пп. 15 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ, также как и нет официальных разъяснений Минфина РФ по этому вопросу, в связи с чем налогоплательщик для избежания в дальнейшем претензий со стороны налоговых контролирующих органов просит Минфин РФ разъяснить возможность использовать льготу по пп. 15 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ по НДС при осуществлении функций Технического заказчика по договору с учётом наличия Справки и соответствующей Лицензии у налогоплательщика.

Ответ: В связи с письмом по вопросу применения освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость в отношении работ по сохранению объекта культурного наследия Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, обращения организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.

Одновременно сообщаем, что согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации работ (услуг) по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), выявленного объекта культурного наследия, проведенных в соответствии с требованиями Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", культовых зданий и сооружений, находящихся в пользовании религиозных организаций, включающих в себя консервационные, противоаварийные, ремонтные, реставрационные работы, работы по приспособлению объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия для современного использования, спасательные археологические полевые работы, в том числе научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, выявленного объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ на объектах культурного наследия, выявленных объектах культурного наследия.

Реализация работ (услуг), указанных в данном подпункте, не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДС при представлении в налоговые органы следующих документов:

1) справки об отнесении объекта к объектам культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или справки об отнесении объекта к выявленным объектам культурного наследия, выданной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";

2) копии договора на выполнение указанных в подпункте 15 пункта 2 статьи 149 Кодекса работ.

Учитывая изложенное, реализация указанных работ в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия, выполняемых в рамках соответствующего договора, не облагается НДС при предъявлении в налоговый орган указанных выше документов.

Что касается операций по реализации других работ (услуг), не поименованных в указанном подпункте 15 пункта 2 статьи 149 Кодекса, то налогообложение НДС таких операций производится в общеустановленном порядке.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Кузьмина

Обзор документа

Минфин разъяснил, при каких условиях не облагаются НДС работы по сохранению объекта культурного наследия.

Семинары и вебинары Аюдар Инфо

Министерство финансов Российской Федерации

Письмо от 18.12.2014 № 03-07-08/65464

Вопрос:

О налогообложении налогом на прибыль и НДС услуг по авторскому надзору за строительством объектов и сооружений, расположенных на территории РФ и территории иностранного государства, по договорам подряда по проектированию недвижимого имущества как с иностранной, так и с российской организациями.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о применении налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций в отношении услуг по авторскому надзору за строительством объектов и сооружений, расположенных на территории Российской Федерации и территории иностранного государства, оказываемых российской организацией по договорам подряда по проектированию указанного недвижимого имущества как иностранным организациям, так и резидентам Российской Федерации, и сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Порядок определения места реализации работ (услуг) в целях применения налога на добавленную стоимость установлен статьей 148 Кодекса.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под авторским надзором в строительстве понимается контроль лица, осуществляющего подготовку проектной документации, за соблюдением в процессе строительства требований проектной документации. В связи с этим в целях налога на добавленную стоимость услуги по авторскому надзору в строительстве следует рассматривать в качестве вспомогательных услуг по отношению к проектным услугам.

Пунктом 3 статьи 148 Кодекса установлен особый порядок определения места реализации вспомогательных услуг, на основании которого местом реализации таких услуг признается место реализации основных услуг.

На основании положений подпункта 4 пункта 1 и подпункта 4 пункта 1.1 статьи 148 Кодекса место реализации проектных услуг (подготовка технико-экономических обоснований, проектно-конструкторские разработки и другие подобные услуги) определяется по месту осуществления деятельности покупателя услуг. При этом местом осуществления деятельности покупателя услуг считается территория Российской Федерации в случае фактического присутствия покупателя указанных услуг на основе государственной регистрации организации, а при ее отсутствии или в отношении филиалов и представительств указанной организации - на основании места, указанного в учредительных документах организации, места управления организации, места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, места нахождения постоянного представительства (если работы (услуги) приобретены через это постоянное представительство).

Принимая во внимание, что местом реализации проектных услуг, оказываемых российской организацией иностранным организациям, территория Российской Федерации не признается, местом реализации услуг по авторскому надзору за строительством объектов и сооружений, расположенных как на территории Российской Федерации, так и на территории иностранного государства, оказываемых российской организацией иностранным организациям (в том числе иностранной организации, имеющей представительство в Российской Федерации, не участвующее в оказании этих услуг), территория Российской Федерации также не признается и такие услуги объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость в Российской Федерации не являются.

В случае оказания российской организацией проектных услуг российским организациям и индивидуальным предпринимателям местом реализации таких услуг признается территория Российской Федерации. Поэтому местом реализации услуг по авторскому надзору за строительством объектов и сооружений, расположенных как на территории Российской Федерации, так и на территории иностранного государства, оказываемых российской организацией российским организациям и индивидуальным предпринимателям, признается территория Российской Федерации и обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость возлагается на российскую организацию, оказывающую данные услуги.

Что касается налога на прибыль организаций, то на основании статей 246, 247, 309 и 310 Кодекса иностранная организация признается плательщиком налога на прибыль организаций при получении дохода от источников в Российской Федерации, а также от деятельности на территории Российской Федерации. Налоговым агентом признается российская организация, выплачивающая доход в пользу иностранного юридического лица.

В случае выплаты доходов иностранной организацией или резидентом Российской Федерации российской организации обязанность по исчислению и уплате налога на прибыль организаций возлагается на российскую организацию, получающую доход.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом.

В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

О. Ф. Цибизова
заместитель директора
Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики

Авторский надзор гарантирует качественную реализацию проекта на этапе строительства. Он минимизирует риск брака и несоответствий проекту. Решение о необходимости такого контроля принимается на этапе проектно-изыскательных работ.

Для большинства строительных объектов надзор проводится в добровольном порядке. Исключение составляют особо опасные объекты, реконструкции и модернизации объектов культурного наследия.

Кто ведёт авторский надзор

Если права на проект были переданы заказчику в договоре с автором проекта, то заказчик имеет право заказать услугу авторского надзора в сторонней компании. Выполнение авторского надзора может осуществлять проектная компания, которая соответствует требованиям законодательства. Она должна быть членом СРО и иметь в штате специалистов, внесенных в национальный реестр.

Обязательно заключается договор, где прописывается состав работ и ответственность за качество авторского надзора. Если за проведение авторского надзора отвечает юридическое лицо, то ответственные сотрудники, контролирующие объект, должны быть назначены официально приказом организации. Приказ доносится до сведения заказчика, подрядчика-строителя, и до органов, осуществляющих архитектурно-строительный надзор на государственном уровне (если объект относится к особой категории).

Цели и задачи

В частном строительстве авторский надзор осуществляется по инициативе заказчика и является гарантией качества, визуального и нормативного соответствия проекту. Для объектов, находящихся под государственным контролем, авторский надзор нужен в первую очередь, чтобы избежать проблем с вводом в эксплуатацию.

Цель проектного контроля – гарантировать соответствие возведённого здания или сооружения положениям проекта.

Авторский надзор в процессе строительства решает задачи по контролю:

за соблюдением технологии – порядок и способы организации работ должны соответствовать проектным указаниям и СНиПам;
за проектными значениями – характеристики объекта не должны быть ниже проектируемых;
за поставками – качество материалов, инструментов и оборудования должно подтверждаться сертификатами и соответствовать проектным нормативам;
за строительной документацией – исполнительные документы должны отображать реальный ход строительства.

Опционально авторский надзор может решать и другие задачи в зависимости от типа объекта. Состав работ определяется на этапе проектирования.

Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию, необходимо документально подтвердить, что строительство велось без расхождений с проектом. Авторский надзор даёт гарантию, что непредвиденных сложностей на этом важном этапе не будет.

Процесс организации авторского надзора

Определение состава работ.
Создание графика проверок с учётом плана строительно-монтажных работ.
Заключение договора на услугу авторского надзора.
Назначение ответственных за каждый этап проверок, если надзор осуществляется группой лиц.
Организация доступа проверяющих к объекту.
Ведение журнала, в котором регистрируется каждое посещение объекта, вносятся замечания и указания со ссылками на стандарты, СНиПы, рабочие чертежи.
Регулярная передача результатов проверок заказчику.
Соблюдение застройщиком требований авторского надзора.
Проверка устранения замечаний.
Финальная отчётность – подготовка пакета документов по результату работы.
Сдача-приёмка работ.

Какими нормативными документами регламентируется

Градостроительный кодекс

Строительство в населённых пунктах ведётся согласно Градостроительному кодексу РФ. Требования к соответствию объекта проектной документации и ответственность за несоблюдение этих требований прописаны в статьях №52 и №55.
Если в процессе строительства потребовались изменения, они должны быть согласованы с проектировщиком. Все корректировки должны быть зафиксированы в проектной документации. При внесении изменений в проекты многоквартирных жилых домов, общественных зданий и сооружений требуется повторное прохождение экспертизы проекта.

Федеральные законы

№ 73 «Об объектах культурного наследия», ст. 44;
№ 116 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», ст.8 п.3;
№ 169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст.20;
№384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 41.

Своды правил

Авторский надзор проводится в соответствии с правилами:

246.1325800.2016 « Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений»;
11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений».

Функции проектировщика также регламентируют правилами:

45.13330;
70.13330;
73.33330;
78.13330;
126.13300.

Освобождение от НДС лицензионного договора зачастую вызывает у бухгалтеров много вопросов.

Разъясняем, как правильно оформить лицензионный договор и первичную документацию к нему, на что обратить внимание при передаче прав на программы в стандартных коробочных упаковках и другие тонкости подобных операций.

Особенности лицензионного и сублицензионного договоров

Все большее количество компаний используют в своей деятельности программное обеспечение, полезные модели и промышленные образцы.

Средством передачи интеллектуальных прав на данные продукты интеллектуальной деятельности служат лицензионные договоры, сторонами по которому выступают лицензиар (владелец прав, например, на программу ЭВМ) и лицензиат (лицо, которое получает права и использует программу).

Если лицензиар владеет программой ЭВМ на праве собственности — заключается лицензионный договор. Если лицензиар использует программу, права на которую ему переданы фактическим владельцем, договор будет сублицензионным.

Один из самых распространенных примеров сублицензионных договоров — договоры на использование бухгалтерских программ «1С:Предприятие», которые заключаются с дистрибьюторами (распространителями) программы, а не с владельцем.

Предметом лицензионного договора выступает передача прав на использование программ для ЭВМ и баз данных, полезных моделей, товарных знаков и других объектов, в отношении которых зарегистрированы интеллектуальные права. В рамках нашей статьи мы рассматриваем преимущественно права на использование компьютерных программ.

В каких случаях лицензионный договор не облагается НДС

Для того, чтобы использовать право не начислять НДС на сделки по передаче прав на компьютерные программы и другие объекты интеллектуальной собственности, соблюдайте следующие правила:

Передачу программного обеспечения необходимо оформлять посредством заключения лицензионного или сублицензионного договоров. Если будут подписаны договор купли-продажи, агентский или субподрядный, контролирующие органы посчитают операцию услугой и откажут в освобождении от НДС. Такой позиции придерживаются Минфин и ВАС РФ (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, письмо Минфина № 03-07-08/2275 от 22.01.2016).
Передавать права от лицензиара лицензиату необходимо на основании исключительной или неисключительной (простой) лицензии. Простая лицензия позволяет лицензиару передавать права на программу неограниченному количеству пользователей. Исключительная лицензия предусмотрена для одного (либо ограниченного круга) пользователя. Факт регистрации интеллектуальных прав на предмет договора не влияет на возможность применения льготы по НДС в отношении сделки.

Лицензионные договоры без НДС могут быть использованы компанией только тогда, когда в порядке вся первичная документация и поставлен раздельный бухгалтерский учет видов деятельности, облагающихся и не облагающихся НДС.

Скажем честно, при работе с клиентами, которые обращаются к нам по совершенно различным основаниям, мы достаточно часто прибегаем к аудиту организации бухгалтерского учета. В числе выявляемых проблем много ситуаций, когда компании неправильно регистрируют сделки передачи прав на эксплуатацию программ ЭВМ или не учитывают тонкости проведения таких операций.

Все это создает не только повышенное внимание со стороны налоговиков, но и влечет доначисления по НДС. Причин некорректного оформления несколько. От банальных «думали, что делали правильно» и «авось пронесет» до «не учли нюансы».

Продажа компьютерных программ в коробочной товарной упаковке

Сделки по приобретению и использованию компьютерных программ, имеющихся в открытой продаже в коробочной упаковке, подлежат налогообложению НДС. Это связано с тем, что пользователь сначала покупает программное обеспечение, а позднее (в момент установки программы на ПК) заключает лицензионный договор посредством присоединения.

При проведении сделок по приобретению прав на программное обеспечение следует учитывать, что лицензионный договор НДС не облагается только тогда, когда он заключен раньше, чем произошла фактическая передача материальных носителей и прав на программу конечному пользователю.

Лицензиар вправе учесть стоимость материального носителя, технической документации, упаковочных и сопроводительных материалов в стоимости передаваемых прав. В этом случае все элементы, участвующие в оформлении материального носителя, также освобождены от уплаты налога на добавленную стоимость.

Тонкости оформления документов, связанных с передачей исключительных прав

Статьей 168 НК РФ установлено, что операции, освобожденные от НДС, оформляются счетами-фактурами. При этом в соответствующей графе сумма налога не выделяется, а проставляется надпись или штамп «Без НДС». Ошибки в оформлении счетов-фактур, равно как и указание суммы налога, влекут утрату права на освобождение от НДС.

Наличие сублицензионного или лицензионного договора, заключенного между пользователем и владельцем программного обеспечения обязательно. Если такой договор отсутствует, вы обязаны начислить и уплатить НДС на операции по передаче прав на программное обеспечение (письмо Минфина от 01.04.2014 № 03-07-14/14317).

Наша компания достаточно часто работает с лицензионными договорами на программное обеспечение, поэтому мы знаем:

как их оформлять и какие сопутствующие документы необходимо иметь;
в каких случаях закон позволяет не платить НДС;
как организовать ведение учета с целью освобождения от НДС;
каким образом подстраховаться от излишнего внимания налоговиков.

событие Семинар «Инвестиционно-строительная деятельность: бухучет и налогообложение в свете последних изменений в законодательстве», организованный учебным центром «Бизнес Аспект» (г. Москва, ул. Бутырская, д. 76, стр. 1)

основные темы Функции и полномочия следующих субъектов инвестиционно-строительной деятельности: застройщик, технический заказчик, заказчик-застройщик, подрядчик, инвестор. Налогообложение у застройщика и технического заказчика. Источники финансирования капитальных вложений. Привлечение кредитов на строительство. Порядок признания процентов по займам в налоговом учете. Комментарии к последним разъяснениям Минфина и ФНС, касающимся вопросов налогообложения при осуществлении строительной деятельности

Семинары и конференции
Арбитражная практика по налоговым спорам

В ходе встречи обсуждались вопросы налогообложения субъектов инвестиционно-строительной деятельности. В частности, освещались методы формирования первоначальной стоимости объектов, варианты передачи затрат на строительство инвестору, а также способы включения в состав капитальных вложений расходов, возникших до получения разрешения на строительство. Кроме того, на семинаре разъяснялись особенности налогообложения при совмещении нескольких строительных функций в одном юрлице, например заказчика и застройщика.

Некоторые виды затрат застройщик может сразу включить в состав прочих расходов

Людмила Хабарова начала с основных понятий и терминов, используемых в инвестиционно-строительной деятельности. Ведущая напомнила, что застройщик – это лицо, которое имеет право собственности на землю и разрешение на строительство (п. 16 ст. 1, ст. 51, 53 Градостроительного кодекса РФ). При этом застройщик может уполномочить заказчика выполнять часть его функций. Застройщик может сам являться балансодержателем объекта либо после окончания строительства передать его инвестору.

Ведущая семинара отметила, что на налоговые обязательства застройщика прямое влияние оказывает избранный им порядок учета и перечень расходов. Тех, которые возникают как в процессе строительства, так и после его окончания.

В частности, затраты по переносу не принадлежащих ему линий коммуникаций застройщик учесть может, но только в первоначальной стоимости объекта (письма Минфина России от 25.01.10 № 03-03-06/1/18, от 28.05.08 № 03-03-06/1/338). Аналогичное мнение чиновники высказывали и по поводу арендной платы за земельный участок, на котором строится объект (письмо от 11.08.08 № 03-03-06/1/452). Однако по мнению некоторых судов такие расходы можно списать единовременно на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.11.08 № А09-6949/06-31). Что с налоговой точки зрения выгоднее из-за более раннего списания расходов.

Также не увеличивают первоначальную стоимость объекта проценты по кредитам и займам (письма Минфина России от 28.06.13 № 03-03-06/1/24671, от 11.06.13 № 03-03-06/1/21757). Однако у застройщика имеется возможность включить суммы банковских комиссий в первоначальную стоимость недвижимости (письмо Минфина России от 24.09.08 № 03-03-06/1/544). Главное – чтобы затраты в виде комиссионных вознаграждений не были выражены в процентном отношении, установленном заранее. Поскольку такие расходы признаются процентами и нормируются в соответствии с положениями статьи 269 НК РФ (письмо Минфина России от 05.12.08 № 03-03-06/1/673). Не увеличивает первоначальную стоимость и плата за подключение недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения (письма Минфина России от 18.07.13 № 03-03-06/1/28181, УФНС по г. Москве от 07.08.12 № 16-15/071664@, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.04.13 № А40-70325/12-20-390).

Что касается расходов, возникающих уже после окончания строительства, то, к примеру, затраты на уплату государственной пошлины за регистрацию объекта недвижимости и сделок с ним можно классифицировать как прочие расходы (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина России от 22.01.08 № 03-03-06/1/42). Кроме того, плата за подключение недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения не увеличивает первоначальную стоимость объекта, а учитывается в прочих расходах (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, письма Минфина России от 18.07.13 № 03-03-06/1/28181, УФНС по г. Москве от 07.08.12 № 16-15/071664@, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.04.13 № А40-70325/12-20-390).

Ведущая обратила внимание и на затраты, связанные с обременением строительства. Зачастую инвестор помимо строительства самого объекта обязывает застройщика возвести инфраструктуру в непосредственной близости от здания. Тем не менее если обременения включены в смету, указаны в проектной документации и фигурируют в самом контракте, то у застройщика есть все основания считать, что это затраты, связанные со строительством. К тому же, по мнению Минфина России, затраты, связанные с обременением строительства, включаются в налоговые расходы (письмо от 12.03.09 № 03-03-06/1/131).

В ходе встречи у слушателей возникли вопросы:

– Можно ли учесть затраты на строительство после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

– Да, в случае если эти затраты были отражены в сводном сметном расчете. Иначе это расходы застройщика, не учитываемые в целях налогообложения.

– Как поступить, если не сформирована полная первоначальная стоимость объекта по причине отсутствия документов, при этом имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?

– Оформите неучтенную сумму специальным актом. Правда, впоследствии застройщику придется уточнить первоначальную стоимость объекта.

– Можно ли учесть в расходах пуско-наладочные работы после получения разрешения на ввод?

– Да, если объект не введен в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию пуско-наладочные работы можно отразить как модернизацию (п. 2 ст. 257 НК РФ) или как прочие расходы (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Передача функций по контролю и надзору техническому заказчику позволит сэкономить НДС

В ходе семинара Людмила Хабарова обратила внимание на ситуацию, когда заказчик и застройщик – разные юрлица. Функции заказчика можно условно разделить на две группы. Первая – действия, которые предшествуют началу строительства. Это, к примеру, получение разрешения на строительство, подготовка данных для разработки проектной документации, организация экспертизы проектно-сметной документации, оформление документов на вырубку и пересадку деревьев, очистка территории от мешающих строительству объектов.

Вторая группа – мероприятия по техническому контролю и надзору за ходом строительства. К таким функциям относятся, в частности, утверждение графика выполнения работ, проверка наличия необходимых разрешений и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов, освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций, принятие от подрядчика законченных работ, организация шефмонтажных и пусконаладочных работ.

С налоговой точки зрения для застройщика выгоднее не брать на себя большинство функций заказчика, а передать их дружественной компании на упрощенке. Тогда основная часть дохода будет облагаться налогом по льготным ставкам в размере 6 или 15 процентов. К тому же компании на УСН не являются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). В случае же передачи функций контроля и надзора речь идет только о техническом заказчике. Опять же услуги технического заказчика не облагаются НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Выступающая отметила, что услуги заказчика включаются в стоимость строительства. При этом в договоре фиксируется перечень услуг, периодичность представления отчетности, а также указывается сторона сделки, которая ведет учет затрат на строительство. На практике очень широко используется передача затрат от заказчика застройщику с помощью авизо (официальное извещение об изменении в состоянии расчетов). Для снижения налоговых рисков к авизо можно приложить сводную ведомость затрат на строительство и сводные счета-фактуры по НДС, полученные от подрядчиков. Эти документы будут являться основанием для передачи затрат на строительство застройщику.

Нежилые объекты не облагаются НДС в рамках договора долевого участия

Людмила Хабарова акцентировала внимание на том, что применение льготы, предусматривающей освобождение от НДС услуг застройщика по договору долевого участия (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ), вызывает немало споров с проверяющими. Так как действие данной льготы не распространяется на строительство производственных объектов.

Поэтому при возведении жилых и нежилых помещений НДС не облагается только передача части доли жилого помещения в общей площади объекта (письмо ФНС России от 16.07.12 № ЕД-4-3/11645@). Более того, если после завершения строительства сумма средств, полученная застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты по переданной части объекта, то превышение не освобождается от налогообложения (письмо Минфина России от 03.07.12 № 03-07-10/15).

К примеру, организация строит жилой дом в рамках Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», первые три этажа которого – гаражи и машиноместа. Если застройщик оказывает услуги по строительству такой нежилой недвижимости в рамках договора долевого участия, передача их инвестору не включается в налоговую базу по НДС. При этом застройщик может и отказаться от льготы, чтобы воспользоваться правом на налоговый вычет (письмо Минфина России от 15.03.12 № 03-07-10/05).

Другое дело, если нежилые помещения возводятся в рамках отдельного инвестиционного контракта. Тогда реализация данных объектов будет облагаться НДС.

Читайте также: