Ндс по предварительному договору

Опубликовано: 27.04.2024

Независимо от того, что с 2006 года в главе 21 НК РФ нет слова «аванс», обязанность платить НДС при получении предоплаты осталась. И плательщики по-прежнему применяют способы, дающие возможность отсрочить уплату налога. Большинство из них, по мнению налоговиков, не соответствуют законодательству. Так ли это на самом деле и что можно сделать, чтобы снизить риск предъявления налоговых претензий и безопасно использовать механизмы отсрочки уплаты налога?

ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ

Составление договора о намерениях получило распространение на практике достаточно недавно. Ввели его строительные организации, привлекающие дополнительные денежные средства в ходе строительства от будущих владельцев недвижимости.

Чтобы продажа доли в строящемся доме не считалась предоплатой в целях налогообложения (не облагалась НДС), компании-застройщики (инвесторы) заключают договоры о намерениях (предварительные договоры). В них они указывают, что полученные денежные средства будут засчитаны в счет договора купли-продажи только после продажи квартиры или иного объекта недвижимости. И таким образом переносят обязанность платить НДС на более поздний срок. А при продаже квартир налог вовсе не платят (подп. 22-23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Не исключено, что налоговые органы при проверке истолкуют положения договора о намерениях иначе и начислят штрафы и пени. Поэтому для снижения рисков целесообразно в платежном поручении указывать основанием платежа «гарантийный взнос по предварительному договору». А в учетной политике отразить, что все расчеты с данным контрагентом до момента заключения основного договора будут вестись на отдельном субсчете.

Тем не менее позицию налогоплательщиков о том, что гарантийный взнос не является предоплатой и не подлежит обложению НДС, могут поддержать и арбитры. В частности, такой вывод сделал Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 20.07.05 № КА-А40/6496-05. Правда, надо уточнить: компания выиграла дело в том числе и потому, что гарантийные взносы по предварительному договору были возвращены контрагентам, а не зачтены в счет последующей реализации.

Гарантийный взнос по договору о намерениях не является предоплатой и не облагается НДС

ДОГОВОР ЗАЙМА ВМЕСТО АВАНСА

Еще один распространенный способ отсрочить уплату НДС с предоплаты - заключить с покупателем сразу два договора: займа и купли-продажи. И получить денежные средства по первому из них. Такая операция не облагается НДС (подп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ). После отгрузки товаров компании проводят взаимозачет между договорами. Налоговики, руководствуясь рекомендациями Минфина (письмо от 07.09.05 № 03-04-11/221), часто расценивают платежи по договору займа как аванс и начисляют фирмам НДС, штраф и пени. Особенно если оформлен не взаимозачет, а новация.

Чтобы снизить налоговые риски, лучше при заключении договора купли-продажи вернуть покупателям заемные деньги, а после реализации продукции получить от них оплату ее стоимости.

При соблюдении всех условий доказать притворность договора займа налоговым инспекторам будет намного сложнее. Подтверждает это и арбитражная практика. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 05.04.06 № А49- 11667/2005-497А/17 рассматривалось дело о переквалификации займа в предоплату.

Минфин рассматривает полученные займы как авансовые платежи, полученные в счет предстоящей поставки товаров

Суть дела. Между двумя компаниями были заключены договоры займа и поставки. Позднее стороны произвели зачет взаимных требований по этим договорам. Инспекция, проведя налоговую проверку, определила указанную сумму как аванс и доначислила НДС. Компания обжаловала это решение в суд.

Позиция налоговиков. Несмотря на то что платежи были получены в виде займа, фактически они являлись авансами, поскольку заем возвращался товаром. Позиция компании. Отношения по договору займа нельзя рассматривать как предоплату за поставку товара, так как денежные средства были получены по другому договору и не в оплату товара.

Выводы судей. Из материалов проверки не усматривается, что так называемые авансовые платежи предшествовали поставкам товара на суммы авансов, а не использовались плательщиком именно как заемные средства по своему усмотрению. Прямой временной и количественной связи между платежами по договору займа и отгрузками товара по договорам поставки нет. Более того, величины выданного займа и поставки различны. Поэтому нет оснований признать мнимой либо притворной сделкой договор займа и квалифицировать платежи по нему как авансовые платежи по договору поставки.

Аналогичные решения в пользу налогоплательщиков принимали также федеральные арбитражные суды Центрального (постановление от 19.07.04 № А09-1128/04-29) и Северо-Западного (постановление от 12.08.03 № А26- 2338/02-02-08/58) округов.

А вот Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа (постановление от 24.06.04 № Ф08-2579/2004- 1028А) рассматривал более запутанное дело, решенное в пользу компании.

Суть дела. Компания А обратилась к компании Б с просьбой оплатить поставку приобретенных ею горюче-смазочных материалов у компании В. Компания Б погасила задолженность компании А перед организацией В. Платежи производились в соответствии с письменными просьбами заявителя, договор не оформлялся, расчет за перечисленные средства стороны предполагали произвести денежными средствами по окончании текущего года. Кроме того, в течение года компания А отгружала компании Б сельскохозяйственную продукцию.

Позиция налоговиков. Оплата, произведенная компанией Б за своего контрагента в пользу третьего лица, является авансовым платежом. Договор займа не оформлялся и данные средства перечислялись контрагентом плательщика по письменным просьбам последнего. Кроме того, долг возвращался путем направления в адрес контрагента сельскохозяйственной продукции.

Позиция компании. Перечисленные денежные средства являются займом, который не облагается НДС. У компании не было цели использовать эти деньги как предварительную оплату впоследствии поставленных товаров.

Выводы судей. Оплата, произведенная контрагентом за плательщика в пользу третьего лица даже при отсутствии договорных отношений, признается займом, а не авансом.

Учитывая, что аванс - это сумма, которая уплачивается одной стороной в счет исполнения другой стороной предстоящей поставки, налоговый орган должен был в обоснование своей позиции представить суду документы, подтверждающие наличие между компанией А и ее контрагентом отношений поставки. Денежные средства, перечисленные в адрес третьего лица, можно было рассматривать в качестве предварительной оплаты по договору поставки только когда на момент перечисления этих средств такой договор уже был заключен. В противном случае это финансовая помощь или заем.

Как видите, плательщик выиграл дело еще и потому, что на момент заключения договора займа между ним и его контрагентом не был заключен договор поставки. Отношения поставки возникли после получения денег по займу.

ПРЕДОПЛАТА КАК ЗАДАТОК

Чтобы отсрочить уплату НДС, поставщик в договоре поставки может заменить условие о внесении предоплаты на получение задатка или залога. И до момента отгрузки продукции НДС не начислять.

Однако, по мнению налоговиков, в целях исчисления НДС задаток (ст. 380 ГК РФ) приравнивается к авансу (письмо УМНС России по г. Москве от 11.08.04 № 24-11/52500). Относительно залога ситуация схожая. Инспекторы приравнивают его к предоплате и требуют облагать НДС. Причем несмотря на то, что данная операция является обеспечительной мерой и залог подлежит возврату (ст. 352 ГК РФ) .

Арбитры считают, что задаток не является предоплатой и не облагается НДС. Такой вывод сделал Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 01.12.05 № Ф09- 5394/05-С2.

Суть дела. Компания получила задаток, обеспечивающий исполнение договора поставки. Как только договор был исполнен, стороны подписали соглашение о зачете задатка в счет оплаты поставленного товара. После этого компания включила зачтенную сумму задатка в декларацию по НДС.

Позиция налоговиков. Полученные в качестве задатка денежные средства подлежали включению в базу по НДС с момента их поступления на расчетный счет налогоплательщика. Поскольку это авансовые платежи в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг).

Позиция компании. Задаток является мерой обеспечения исполнения обязательства и не может быть признан авансовым платежом.

Выводы судей. Согласно статье 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную. Следовательно, задаток подлежит включению в базу по НДС только с момента начала исполнения поставщиком (продавцом, исполнителем) обязательств по договору.

В противовес налоговикам суды считают, что задаток не включается в налоговую базу по НДС

Мы продолжим говорить о том:

С чего (аванса, задатка или обеспечительного платежа) начисляется НДС и при каких условиях. В каких случаях НДС не начисляется (происходит экономия НДС)?
Как смотрит налоговая инспекция на каждый из видов платежей и что с этим делать?
Как применяются аванс, задаток и платёж в налоговом учете на примере отношений заказчика и поставщика?
Какую пользу можно извлечь при налоговом планировании?

И в этом нам по-прежнему будут помогать «Чайник» и «Кофейник». А начали мы приключение с пояснения терминов и отражении в бухгалтерском учете аванса, задатка и обеспечительного платежа здесь .

Осторожно, много тонкостей и деталей!

Аванс и НДС. Теория

Помимо 21 главы Налогового кодекса, НДС по авансам регламентируется Постановлением Правительства РФ от 26.12. 2011 года № 1137 и Приказом ФНС России от 29.10 2014 года № ММВ-7-3/558@.

НДС с аванса полученного не начисляется, если:

продавец на специальном налоговом режиме и не является плательщиком НДС (гл. 26.1–26.5 НК РФ)
продавец освобожден от уплаты НДС (ст. 145 - 145.1 НК РФ)
предоплата была по операции, не облагаемой НДС (ст. 149 НК РФ)
аванс получен по сделке, реализация которой пройдет за границей (ст. 147, ст. 148 НК РФ)
аванс перечислен по операции, облагаемой нулевой ставкой НДС (п. 1 ст. 164 НК РФ)
предоплата идет по операции с длительным циклом производства — более полугода (п. 13 ст. 167 НК РФ)
продавец забыл начислить НДС на аванс, но исправно платил налог при реализации. В таких случаях придется защищаться в суде. Прогноз благоприятный, но пеню насчитают (Постановлении АС Центрального округа от 11.12.2018 № Ф10-5158/18 по делу № А54-9694/2017).

Не нашли себя в этом перечне? Тогда придётся платить НДС с аванса. Учтите ещё такие нюансы:

Минфин считает, что авансовые вычеты по НДС нельзя откладывать. Они заявляются только в том периоде, когда для них возникло основание (Письмо от 09.04.2015 № 03-07-11/20290).
Налоговая уверена, что НДС с аванса полученного начисляется в любом случае, даже если периоды получения предоплаты и реализации совпадают (Письмо ФНС от 20.07.2011 № ЕД-4-3/11684). Суды считают, что «гонять» авансовый НДС в пределах одного налогового периода не обязательно, и достаточно только отразить реализацию (Постановления АС Северо-Кавказского округа от 14.07.2017 № Ф08-4349/2017, от 07.07.2016 № Ф08-4155/2016, ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2014 № Ф07-10666/2013, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 10022/08, от 27.02.2006 № 10927/05).
Если сумма реализации меньше аванса, то к вычету можно принять только НДС по реализации.
Чтобы покупатель мог зачесть авансовый НДС, условие о предоплате должно быть в договоре, а факт перечисления денег подтверждаться документально. Также нужен правильно заполненный счет-фактура на аванс (п. 9 ст. 172 НК РФ). НДС можно не восстанавливать, если уплаченный аванс был переброшен с расторгнутого договора на другой, заключенный с этим же продавцом (Письмо Минфина от 08.02.2019 № 03-07-11/7650).

Аванс и НДС. Практика

Устали читать? Давайте лучше проверим , можно ли было сэкономить НДС в предыдущем квартале.

Задаток и НДС. Теория

Налоговики считают, что задаток выполняет платежную функцию. Поэтому его получение следует считать авансом на основании подп. 2 п. 1 ст. 167 НК. Когда задаток получен для обеспечения обязательства по договору, предметом которого является реализация, облагаемая НДС, следует исчислять НДС с задатка. Спорным является момент возникновения налогового обязательства.

Минфин (Письмо от 10.04.2017 № 03-07-14/21013) и ФНС (письма от 02.02.2011 № 03-07-11/25, от 17.01.2008 № 03-1-03/60) уверяют, что, согласно п. 1 ст. 154 НК, задаток включается в налоговую базу по НДС в том периоде, когда деньги получены .

Эта позиция нашла отражение и в судебной практике. Познавательное Определение Верховного Суда РФ от 18.07.2019 N 301-ЭС19-10310 по делу N А82-20708/2017. Организация внесла в договор о задатке пункт, по которому деньги засчитывались в оплату договора купли-продажи проекта кролиководческого комплекса. Задаткодатель перечислял деньги в два приема с основанием платежа «частичная оплата (потом полная) задатка по договору купли-продажи кролиководческого комплекса № 15-09 от 21.09.2015, НДС не облагается». Для признания реализации и доначисления НДС оснований более, чем достаточно. Так делать не надо.

Также суд указал: незаключение в последующем договора купли-продажи и отсутствие реализации может являться основанием для применения налогового вычета, но в том периоде, когда основание для него появится.

Несмотря на «руководящие разъяснения органов», обеспечительная сущность задатка, не подлежащая обложению НДС в момент получения , подтверждается судебной практикой. Рассмотрим как обращаться с задатком правильно на примере Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2018 N Ф10-49/2017 по делу N А09-11694/2015.

В предварительный договор купли-продажи товара включили срок оплаты и размер задатка с формулировкой «покупатель в обеспечение исполнения настоящего предварительного договора обязуется перечислить продавцу». Определили судьбу задатка после истечения срока предварительного договора. «Если ни одна из сторон не проявила инициативу заключения основного договора, задаток покупателю не возвращается».Договорились, что при отказе покупателя от основного договора, задаток остается у продавца. Установили крайний срок заключения основного договора. Перечисленные средства получатель учел, как полученный задаток по предварительному договору , не подлежащий налогообложению по НДС. ИФНС не смогла доказать правомерность доначисления НДС.

Задаток и НДС. Практика

Обеспечительный платеж и НДС. Теория

Уровень налоговых рисков снизится, если подробно прописать в договоре основания, порядок использования и возврата обеспечения.

Де-факто, обеспечительный платеж, который называли гарантированным, применялся до 2015. Это порождало неоднозначность в правоприменительной практике. С момента появления правовой конструкции в ГК РФ прошло 4 года. Устоявшейся позицией по НДС с обеспечительного платежа можно считать мнение Минфина, которое выражает:

Письмо Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829
Письмо Минфина России от 11.02.2019 N 03-07-11/8176).

Возникновение обязанности по начислению НДС с обеспечительного платежа зависит от вида операции. Получение и возврат обеспечения без последующего зачета в качестве оплаты по договору не требует начисления НДС.

Если налоговая сможет доказать, что обеспечение связано с реализацией, т.е. засчитывается в счет оплаты товаров, работ, услуг, то налог постараются доначислить ( Письмо Минфина от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). Например, обеспечительный платеж за последний месяц аренды часто квалифицируют как аванс. Причем могут использовать подп. 2 п. 1 ст. 162 НК, который у обеих сторон договора аренды вызывает сложности с вычетом начисленного к уплате НДС.

Обеспечительный платеж и НДС. Практика

Какую пользу можно извлечь при налоговом планировании?

Аванс

При значительных суммах авансовых платежей, покупатель может не только уменьшить сумму НДС в текущем периоде, но и возместить налог из бюджета. Это позволяет регулировать равномерность налоговых платежей. Вычет по авансу в счет нескольких поставок можно получить разово и восстанавливать частями в нескольких налоговых периодах.

Задаток

В случае крайней необходимости задаток можно использовать в качестве способа безвозмездной передачи средств от одной компании к другой или беспроцентный кредит. Однако применяя задаток в таком качестве, следует очень ответственно подойти к оформлению документов, так как налоговая попытается доказать притворный характер сделки.

Как и аванс, задаток удобно использовать для регулирования графика налоговых платежей. Это позволит, с одной стороны, равномерно расходовать оборотные средства (отсрочить уплату НДС), а с другой — избежать подозрительных ситуаций при слишком большой сумме разовых вычетов по НДС.

Обеспечительный платеж

Переданные в качестве обеспечительного платежа средства, находятся в свободном обращении у получателя. По сути, это беспроцентный займ. Разнообразие условий для возникновения обязательств, требующих обеспечения, позволяют страховать риски. Например, изменения курса валют или ставки акцизов при долгосрочном сотрудничестве.

Наиболее удобный вариант следить за налоговым планированием — специальное приложение, которое показывает нагрузку по каждому виду налогов, а также даёт рекомендации по их снижению прямо в вашем смартфоне в реальном времени.

В заключение

Если у вас юр.лицо на ОСНО (без смягчающих обстоятельств по НДС, описанных выше в статье), с аванса НДС исчисляется всегда.
Если задаток обеспечивает реализацию, облагаемую НДС, этот налог исчисляется и с задатка. Но в момент получения он не подлежит обложению НДС, что даёт возможность использовать задаток как беспроцентный займ.
Получение и возврат обеспечительного платежа без последующего зачета в качестве оплаты по договору не требует начисления НДС.

Конечно, добросовестному налогоплательщику хочется избежать лишних споров с ИФНС и свести риски к минимуму. К сожалению, практика показывает, что налоговая — особенно в связи с обновлением информационных систем — время от времени доначисляет НДС даже «упрощенцам». Поэтому при достаточной квалификации бухгалтера и его юридической грамотности налоговые риски, связанные с НДС по авансу, задатку и обеспечительному платежу, невелики. Эксперты MCOB готовы брать на себя ответственность по этому виду правоотношений.

В настоящее время задаток часто используется в различных договорных отношениях, наряду с ним применятся и аккредитивная форма расчетов. Зачастую налоговые органы приравнивают указанные формы расчетов к авансу, при получении которого организация должна начислить НДС. По нашему мнению, задаток и аккредитив по своей экономической сущности являются способами обеспечения обязательств, в связи с этим их нельзя классифицировать как аванс. Соответственно при их получении организация не должна начислять НДС. Расскажем об этом подробнее.

Первоначально рассмотрим налогообложение задатка. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения оформления задатка в письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что задаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

Относительно налогообложения задатка НДС, хотелось бы обратить Ваше внимание, что данный вопрос в настоящее время является спорным.

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При этом согласно п. 1 ст. 154 НК РФ при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога, за исключением оплаты, частичной оплаты, полученной налогоплательщиком, применяющим момент определения налоговой базы в соответствии с п. 13 ст. 167 НК РФ.

Налоговые органы полагают, что организации обязаны уплачивать НДС с полученного задатка, как с суммы оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). Основывают налоговые органы свою позицию и на определении задатка, который выдается в счет "причитающихся платежей".

Позиция налоговых органов нашла свое отражение в Письмах Управления МНС по г. Москве от 11.08.2004 N 24-11/52500, от 30.05.2003 N 24-11/29028. К сожалению, новых разъяснений по данному вопросу не издавал ни Минфин, ни налоговые органы. Таким образом, по мнению налоговых органов при получении задатка организация должна включить его в налоговую базу по НДС.

По мнению независимых специалистов налоговая база по НДС увеличивается только после исполнения договора, то есть после того как товар будет реализован (работы выполнены, услуги оказаны). Ведь именно после того как стороны выполнят свои обязательства по договору возникает платежная функция задатка, таким образом, задаток становиться частью оплаты за товар (работы, услуги).

Данная позиция основывается на письме ФНС России от 28.02.2006 N ММ-6-03/202@, в котором указано что оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ признается прекращение обязательств любым способом, не противоречащим законодательству. Согласно ст. 380 ГК РФ задаток является не прекращением обязательства, а его обеспечением.

Аналогичная точка зрения содержится в постановлении ФАC Уральского округа от 01.12.2005 N Ф09-5394/05-C2, в котором суд указал, что с момента начала исполнения поставщиком (продавцом, исполнителем) обязательств по договору задаток перестает быть обеспечительной мерой и трансформируется в платеж за подлежащий поставке товар (работы, услуги).

Таким образом, если организация не готова к спору с налоговыми органами, то в момент получения задатка, организации необходимо включить его сумму в налоговую базу по НДС.

В противном случае если организация не начислит НДС на сумму полученного задатка, то существует вероятность того, что свою точку зрения организации придется отстаивать в суде. При этом следует отметить, что свежей арбитражной практики по данному вопросу, которая поддерживала бы сторону налогоплательщиков, в настоящее время нет, в связи с этим предвидеть итог судебного разбирательства не представляется возможным.

Однако, организация сможет обезопасить себя от претензий налоговых органов, если правильно составит договор.

Теперь перейдем к налогообложению аккредитива. Рассматривать аккредитив как аванс, на наш взгляд, не правомерно. Объясним почему.

Оплатой, частичной оплатой в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав в целях применения пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ признается получение денежных средств продавцом или прекращение обязательств иным способом, не противоречащим законодательству.

Аккредитив представляет собой условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива, или предоставить полномочия другому банку произвести такие платежи (ст. 867 ГК РФ, п. 4.1 Положения о безналичных расчетах в РФ, утв. Центральным банком России 03.10.2002 N 2-П). В соответствии с п. 1 ст. 869 ГК РФ безотзывным признается аккредитив, который не может быть отменен без согласия получателя средств.

Из вышеизложенного следует, что аккредитив не является средством платежа, а представляет собой лишь условное денежное обязательство, открытие аккредитива обеспечивает поставщику не сам платеж, а теоретическую возможность его получения. Платежная функция аккредитива начинается только после выполнения всех условий поставщиком, одним из которых, является осуществление самой поставки товаров (оказание услуг, выполнение работ), т.е. оплата по аккредитиву происходит после совершения отгрузки товаров (оказания услуг, выполнения работ).

Таким образом, аккредитив не является предоплатой, поэтому можно сделать вывод о том, что он не подпадает под действие пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ.

Вывод: по мнению налоговых органов, задаток представляет собой предоплату, в связи, с чем организация должна начислить на него НДС. Что касается аккредитива, то в момент его открытия поставщик получает лишь обеспечение обязательств, соответственно для целей исчисления НДС, на наш взгляд, объекта налогообложения нет.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ,

Обеспечительный платеж по предварительному договору аренды, который арендодатель получил в качестве гарантии для заключения основного договора аренды, не должен быть включен в налоговую базу по НДС, поскольку он не связан с оплатой реализованных услуг.

НДС облагаются операции по реализации товаров, работ, услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В налоговую базу при этом включаются денежные средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). В арендных взаимоотношениях довольно часто применяют условие об обеспечительном платеже. Его используют как на этапе предварительного договора, так и уже после заключения договора аренды.

В комментируемом письме разъяснено, в каких случаях суммы обеспечительного платежа арендодатель должен включать в налоговую базу по НДС, а в каких – нет.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из них в пользу другой определенной денежной суммы, т. е. обеспечительного платежа.

На практике обеспечительный платеж еще именуют как “гарантийный взнос”, “страховой депозит” и т. д. Это деньги, которые обеспечивают обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:

порча имущества по вине арендатора;
задержка арендной платы или ее части;
погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.

Когда наступают прописанные в тексте договора обстоятельства, обеспечительная сумма (или ее часть) изымается арендодателем.

При ненаступлении в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обязательства обеспечительный платеж в общем случае подлежит возврату, но договор может предусматривать и другое. Например, использовать эти деньги в качестве штрафных санкций за нарушение условий договора или обеспечительного платежа по основному договору.

Платеж по предварительному договору

Обеспечительный платеж, полученный арендодателем по предварительному договору до заключения договора аренды, обеспечивает обязательство заключить этот договор. Если договор аренды будет заключен, перечисленные деньги арендодатель может возвратить арендатору или зачесть в счет обеспечительного платежа уже по самому договору аренды.

В случае если условия, предусмотренные предварительным договором, нарушены, то есть арендатор отказался заключить договор аренды, обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве неустойки за это нарушение.

Минфин считает, что в момент получения обеспечительного платежа по предварительному договору в базу по НДС его включать не следует.

Платеж по заключенному договору аренды

Обеспечительный платеж в рамках заключенного договора аренды выполняет функцию предоплаты (аванса), полученной в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Эти денежные средства включаются в налоговую базу по НДС:

заключения договора аренды, если платеж внесен до заключения договора и зачтен в счет обеспечительного платежа по нему;
получения денежных средств в случае внесения обеспечительного платежа после заключения договора аренды.

А есть ли доход? С точки зрения налога на прибыль, если обеспечительный платеж возвращается арендатору, эта операция не несет никаких налоговых последствий. Но если арендодатель в дальнейшем оставляет эту сумму у себя в качестве арендной платы или штрафа, он должен учесть ее как свой доход. И, соответственно, уплатить с нее налог.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ

Гарантийный взнос по договору о намерениях не является предоплатой и не облагается НДС

ДОГОВОР ЗАЙМА ВМЕСТО АВАНСА

ПРЕДОПЛАТА КАК ЗАДАТОК

В противовес налоговикам суды считают, что задаток не включается в налоговую базу по НДС

Читайте также: