Арендная плата без ндс если арендатор на усн

Опубликовано: 01.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

По договору аренды склада в цену договора (арендную плату) включен НДС. С 01.01.2015 арендодатель перешел на УСН и уведомил арендатора об этом. Акты в 2015 году выставлялись на ту же сумму, но уже без НДС.
Может ли арендатор оспорить сумму аренды с 2015 года (в сторону уменьшения арендной платы на сумму НДС), если никакое дополнительное соглашение к договору не подписывалось?

К сожалению, однозначного ответа на вопрос о правомерности уменьшения арендных платежей на сумму НДС в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения (УСН) в настоящее время дать невозможно. Поясним почему.
Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под юрисдикцией РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Несмотря на то что в силу п. 1 ст. 168 НК РФ плательщик НДС при реализации товаров, работ, услуг (в данном случае - при передаче имущества в аренду) обязан предъявить соответствующую сумму НДС к оплате дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав, цена договора нередко определяется с учетом НДС. Судами такой способ определения цены рассматривается как не противоречащий закону.
В связи с этим на практике нередко возникают вопросы, связанные с тем, должно ли влиять на цену договора то обстоятельство, что в ходе исполнения договора арендодатель (исполнитель, подрядчик) перестает быть плательщиком НДС. Единообразной судебной практики по данному вопросу на сегодняшний день не выработано. Можно выделить два основных подхода, которых придерживаются суды при разрешении подобных дел.
1. С одной стороны, необходимость предъявления арендатору дополнительно к цене договора (или в составе цены) суммы НДС означает, что для арендатора эта сумма фактически является частью арендной платы (смотрите в связи с этим постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09).
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Такое основание для уменьшения арендной платы, как изменение налоговых обязанностей арендодателя (например при его переходе на УСН), законом не предусмотрено. Поэтому, если согласно условиям договора НДС включен в арендную плату, то при переходе арендодателя на УСН условие об арендной плате может быть изменено только по соглашению сторон договора.
Такой подход означает, что, если арендатор и арендодатель не придут к соглашению об изменении размера арендной платы, она должна вноситься арендатором в прежнем размере независимо от того, является ли арендодатель плательщиком НДС. Такой правовой подход (применительно к различным видам договоров) представлен, например, в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2012 N Ф02-1775/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.04.2012 N Ф08-1803/12, ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 N Ф01-3002/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 N 17АП-7332/11).
2. С другой стороны, включение арендодателем в арендную плату суммы НДС вытекает именно из требований п. 1 ст. 168 НК РФ и отражает характер названного налога как косвенного. Отсюда второй подход, согласно которому, если у арендодателя прекратилась обязанность облагать НДС передачу имущества в аренду, это означает, что с момента прекращения этой обязанности арендодатель не вправе требовать от арендатора уплаты соответствующей части арендной платы, а арендатор не обязан ее уплачивать. В случае уплаты той части арендной платы, которую составляет НДС, на стороне арендодателя возникнет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Иными словами, прекращение у арендодателя обязанности по уплате НДС влияет на размер арендной платы, причитающейся с арендатора (смотрите, например, постановления АС Поволжского округа от 12.03.2015 N Ф06-20811/13, АС Волго-Вятского округа от 18.08.2014 N Ф01-1714/14, ФАС Волго-Вятского округа от 15.05.2014 N Ф01-1369/14, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.09.2013 N Ф04-3661/13, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А32-8806/2009, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 10АП-6420/14, Второго арбитражного апелляционного суда от 31.01.2014 N 02АП-11349/13, Первого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 01АП-705/13, Второго арбитражного апелляционного суда от 07.12.2012 N 02АП-7207/12).
Косвенно этот правовой подход следует и из постановления Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 6889/11, в котором указано, что в случае, если НДС, предъявленный продавцом к оплате, не соответствует действительному размеру, который подлежал указанию продавцом согласно требованиям НК РФ, то сумма налога, уплаченная покупателем сверх этого размера, является исполнением, произведенным при отсутствии к тому законных оснований, и подлежит возврату покупателю.
На наш взгляд, с формальной точки зрения закону в большей степени соответствует первая из изложенных правовых позиций. Уплата контрагентом по договору (арендодателем) в бюджет суммы НДС основывается на требованиях налогового законодательства и не является предметом договорного регулирования. Определяя общую цену договора аренды, включающую НДС, стороны по существу договариваются о том, что дополнительно к цене договора сумма НДС арендодателем предъявляться не будет. Основываясь на принципе свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны не лишены права согласовать изменение размера арендной платы в зависимости от применяемого ими режима налогообложения. Однако, если такие условия в договоре отсутствуют, следует исходить из того, что исполнение арендодателем налоговых обязанностей не входит в сферу договорных правоотношений, и изменение общей цены договора, определенной с учетом НДС, возможно только по соглашению сторон. В такой ситуации имущественные потери арендатора связаны не с предъявлением как таковым суммы НДС к оплате лицом, не являющимся плательщиком этого налога, а с невозможностью применения вычета по НДС в случае, если арендодатель не выставит счет-фактуру с выделением суммы налога. Между тем счет-фактуру при реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) вправе выставить и налогоплательщик, применяющий УСН (п. 5 ст. 173 НК РФ), вследствие чего у покупателя (арендатора) могут возникнуть основания для применения вычета по НДС (п. 1 ст. 172 НК РФ, смотрите в связи с этим постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2007 N 10627/06). При таких обстоятельствах речь может идти скорее о неправомерности невыставления счета-фактуры, а не о том, что продавец необоснованно предъявляет к уплате сумму НДС. Однако вопрос о правовых последствиях невыставления счета-фактуры в связи с компенсацией имущественных потерь покупателя, вызванных невозможностью применения вычета по НДС, не решен ни гражданским, ни налоговым законодательством.
Таким образом, судебная практика по данному вопросу не является единообразной, и его решение на сегодняшний день в значительной степени зависит от усмотрения суда. Полагаем, что с учетом значительного количества судебных актов, в которых выражена поддержка второго из приведенных подходов, есть вероятность, что в спорной ситуации право арендатора на внесение арендных платежей с уменьшением на сумму НДС в связи с переходом арендодателя на УСН будет признано судом.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Фирмы нередко используют принадлежащие им помещения не полностью. Чтобы получить дополнительный доход, компании сдают «лишнюю» площадь в аренду. Собственники недвижимости, которые рассчитывают налоги по общей системе, закладывают в арендную плату 18 процентов НДС. Если арендодатель применяет «упрощенку», НДС ему платить не нужно. Однако действительно ли спецрежим выгоден владельцу недвижимости и его партнерам? Об этом рассуждает автор статьи.

Налоги включают в стоимость аренды независимо от места расположения и качества сдаваемого помещения. При общей системе это налог на прибыль по ставке 24 процента и НДС (18%). «Упрощенцы» отдают в бюджет существенно меньше – единый налог по ставке 6 процентов от доходов или 15 процентов с разницы между доходами и расходами (ст. 346.20 НК РФ).

Упрощенная система налогообложения (УСН) стала очень популярной с самого момента ее введения в 2003 году. На спецрежим перешло немало собственников коммерческой недвижимости, которые получают доход от сдачи ее в аренду. Принесла ли «упрощенка» выгоду таким фирмам? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно проанализировать и обобщить опыт арендодателей, который они приобрели за несколько лет существования спецрежима.

Льготы – не для всех

Не каждый собственник недвижимости может перейти на упрощенную систему и платить единый налог. Компании, которые не вправе это делать, перечислены в пункте 3 статьи 346.12 Налогового кодекса. Например, «упрощенцем» не может быть организация, у которой есть филиалы и представительства. Также компания не должна применять УСН, если более четверти ее уставного капитала принадлежит другой фирме. Поэтому нельзя, например, создать холдинг, в котором одна организация владеет несколькими компаниями-арендодателями. Ограничение по средней численности работников – не более 100 человек – как правило, не влияет на собственника недвижимости. Ведь если передача площадей в аренду – его единственный бизнес, вряд ли штат сотрудников будет значительным.

Существенным препятствием для желающих применять УСН будет ограничение по доходам – 20 миллионов рублей в год. В Москве нижний предел стоимости аренды одного квадратного метра коммерческой недвижимости составляет около 100 долларов США в год. Легко подсчитать, что максимальный размер самой дешевой площади при курсе доллара, равном 27 рублям, не должен превышать примерно 7400 квадратных метров (7400 кв. м x 27 руб. x 100 долл. = 19 980 000 руб.). Покажем на примере, с какими трудностями столкнутся крупные арендодатели, которые желают использовать «упрощенку».

Пример 1
Организация владеет складскими помещениями общей площадью 6000 квадратных метров. Фирма сдала эту недвижимость другой компании во временное пользование. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев. Арендная плата составляет 300 рублей за 1 квадратный метр в месяц. Подсчитаем общий объем выручки арендодателя:
6000 кв. м. x 300 руб. x 11 мес. = 19 800 000 руб.
На первый взгляд, арендодатель может использовать «упрощенку», при условии, что арендная плата – его единственный доход. Однако по прошествии 11 месяцев участники договора аренды намереваются продлить соглашение на такой же срок. Эта нехитрая схема позволяет избежать государственной регистрации договора. Поэтому годовой доход арендодателя нужно определять с учетом арендной платы еще за один месяц (6000 кв. м x 300 руб. x 1 мес. = 1 800 000 руб.). В сумме он составит:
19 800 000 руб. + 1 800 000 руб. = 21 600 000 руб.
Общий доход собственника превысил предел, установленный законодательством для применения «упрощенки». Некоторые арендодатели, которые оказались в подобной ситуации и не желают расставаться со спецрежимом, занижают сумму арендной платы в договоре и таким образом скрывают часть выручки. Понятно, что данное решение проблемы не соответствует законодательству. К тому же и арендатору оно невыгодно – сумма расходов, которые он может учесть при расчете налога на прибыль, также будет занижена.

Вычитать ли из доходов расходы?

После того как владелец помещений выполнит все требования, дающие ему право применять «упрощенку», он встанет перед новой дилеммой – как рассчитывать спецрежимный налог. Статья 346.20 Налогового кодекса предоставляет фирме выбор – платить 6 процентов от всех поступлений или 15 процентов от доходов, уменьшенных на величину расходов. Арендодатели могут отнести к затратам коммунальные платежи и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Многое в этом случае зависит от условий договора аренды. Рассмотрим ситуацию, когда ремонт произвел собственник недвижимости.

Пример 2
Фирма владеет офисными помещениями и сдает их в аренду по 6000 рублей за квадратный метр в год. Согласно условиям договора, текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. В здании необходимо заменить деревянные окна на пластиковые. К текущему ремонту эта операция не относится. Следовательно, работы должен оплатить владелец помещений.
Арендодатель вправе уменьшить свою прибыль на расходы по замене окон. Однако инспекторы могут усомниться в необходимости ремонта или правильности оценки произведенных затрат. И фирме, скорее всего, придется отстаивать свою правоту в суде. Компании нужно будет доказать, что затраченные на ремонт суммы достоверны, а работы были плановыми. В этом случае судьи встанут на сторону фирмы. Указанный вывод также подтверждается письмом Минфина России от 14 сентября 2004 г. № 03-03-01-04/1/39.

Если собственник помещений решил платить единый налог по ставке 6 процентов от доходов, об учете расходов он может не думать. Однако и в этом случае есть свои сложности. По общему правилу стоимость аренды недвижимости должна быть рыночной. В определенных случаях контролеры вправе проверять достоверность цен, указанных в договоре аренды (ст. 40 НК РФ). В частности, фирма может заинтересовать ревизоров, если стоимость одних и тех же услуг, которые она оказывает, в течение небольшого периода времени изменяется больше чем на 20 процентов. На практике такая ситуация встречается, когда собственник сдает части одного помещения нескольким арендаторам или если сумма договора ежемесячно меняется.

В первом случае владельцу недвижимости можно посоветовать составить маркетинговую политику. В этом документе необходимо обосновать, почему организация устанавливает цены с большой амплитудой.

Пример 3
Компании принадлежит торговый павильон. Фирма сдает его в аренду трем организациям одновременно. Один из арендаторов торгует меховыми изделиями. Арендодатель заинтересован в том, чтобы весной и летом такой арендатор платил небольшую фиксированную сумму, а осенью и зимой – процент от выручки. Законодательство подобный способ расчетов не запрещает. Два других арендатора хотят платить фиксированную плату весь год. Однако они арендуют разные по размеру площади. Поэтому и цены на аренду одного квадратного метра для них отличаются.
Итак, фирма сдает в аренду схожие по характеристикам площади с разницей в цене. Допустим, она существенна и значительно превышает 20 процентов. Чтобы обезопасить себя от претензий инспекторов, арендодатель составил маркетинговую политику. В этом документе фирма указала, что обычная арендная плата составляет от 20 000 до 30 000 рублей за один квадратный метр в год. В том случае, если арендуемая площадь превышает 10 квадратных метров, арендатор получает скидку от 5 до 30 процентов. Согласно принятой на фирме политике, арендная плата для организаций, которые продают в розницу одежду из кожи и меха, зависит от времени года. Так, весной и летом она составляет от 1250 до 2000 рублей в месяц за один квадратный метр. А осенью и зимой – от 2 до 10 процентов от выручки арендатора. Кроме того, внутренний документ компании содержал положение, что конкретная стоимость аренды должна быть определена в договоре.

Аренда зданий имеет особенности

Согласно действующему законодательству, арендная плата не является существенным условием договора аренды. Единственное исключение из этого правила – аренда зданий. В таких договорах обязательно должна быть прописана сумма арендной платы. Если данный пункт в соглашении отсутствует, оно будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Размер арендной платы допустимо изменять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В договоре аренды можно прописать способ ее расчета (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Например, сумму платы можно определять ежемесячно и закреплять в протоколе согласования цены. В этом случае, как и в примере 3, размер арендной платы будет меняться чаще, чем один раз в год. При этом все нормы законодательства будут соблюдены.

Если собственник здания применяет УСН, у него возникает вопрос, как учитывать коммунальные платежи. Их суммы можно включить в договор аренды по-разному.

В некоторых случаях арендную плату делают фиксированной. Если размер коммунальных платежей превысит установленный лимит, который включен в стоимость аренды, владельцу недвижимости придется доплатить разницу за счет собственных средств.

Существуют и другие способы учета «коммуналки». Например, в договоре можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них – фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы. Собственник будет ежемесячно выставлять клиенту счета на них.

«Спецрежимный» партнер может быть невыгоден

Независимо от того кому арендатор перечисляет коммунальные платежи, они включают НДС в размере 18 процентов. Однако фирма не сможет принять налог к вычету. Ведь собственник помещения находится на упрощенной системе налогообложения. Съемщик может снизить свои расходы, если договорится с хозяином здания, чтобы тот уменьшил арендные платежи на сумму НДС с «коммуналки».

Итак, если арендодатель применяет «упрощенку», арендатор фактически утрачивает право на зачет НДС. Разумеется, для «спецрежимных» съемщиков это некритично. Если же арендатор находится на общей системе налогообложения, то невозможность зачесть НДС может стать большим минусом работы с «упрощенным» собственником.

Пример 4
Компания арендует помещения под магазин. За 2005 год ее выручка от реализации составила 1 миллион долларов США. С этой суммы фирма должна заплатить налог на добавленную стоимость в размере 18 процентов. В то же время организация имеет право на зачет «добавленного» налога. Таким образом, если фирма за год закупила товаров на 700 000 долларов, ей придется начислить НДС только на 300 000. Компания может зачесть налог и по арендной плате. Допустим, за год ее сумма составила 50 000 долларов. В итоге налогооблагаемая база НДС уменьшится до 250 000 долларов. Если же собственник помещения применяет упрощенную систему налогообложения, арендатору придется отдать бюджету больше.

А вот арендную плату съемщик всегда может отнести к расходам. Такие затраты уменьшают расчетную базу налога на прибыль независимо от того, применяет собственник помещений упрощенную систему налогообложения или платит налоги в обычном порядке (подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Арендатор также может применять «упрощенку». В этом случае налоговый статус собственника помещений для него не будет иметь значения. Если съемщик платит единый налог по ставке 15 процентов с разницы между доходами и расходами, сумму арендных платежей он может полностью отнести на затраты. Конечно, прямой экономии на арендной плате за счет отсутствия НДС для съемщика не возникает.

Как мы выяснили, «упрощенка» имеет свои плюсы и минусы как для арендатора, так и для арендодателя. Так что в каждом конкретном случае собственнику помещений необходимо определить, стоит ли применять спецрежим.

Как решить «коммунальную» проблему
«Арендатор может избежать потери “входного” НДС по коммунальным платежам. Для этого ему нужно заключить договор обслуживания напрямую с коммунальщиками. В этом случае фирма без проблем получит вычет по НДС и подтвердит свои расходы при расчете налога на прибыль. Выиграет в данной ситуации и арендодатель. Ведь ему не придется увеличивать выручку, а значит и налогооблагаемую базу, на сумму полученной от арендатора “коммуналки”. Такая схема поможет компании не превысить 20-миллионный порог доходов для упрощенной системы. На практике этот вариант лучше всего подойдет организациям, которые заключают долгосрочные договоры аренды».
Александр Елин, генеральный директор аудиторской компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»

В договоре аренды можно указать, что арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Первая из них – фиксированный платеж за один квадратный метр площади. А вторая будет включать в себя эксплуатационные расходы

Наталья Фиш, начальник юридического отдела ООО «Аудиторская служба “СТЕК”»

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
7 выпусков издания доступно подписчикам бератора бесплатно.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Компании и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), освобождены от уплаты большинства налогов и платежей, в том числе НДС. Соответственно, такие субъекты не подают и декларацию по этому налогу. Однако есть исключения, то есть ситуации, когда перечислить НДС и подать отчетность в органы ФНС организациям на УСН все же придется. Например, в случае налогового агентства при аренде государственного имущества. Именно об этой ситуации, которая является достаточно распространенной, поговорим далее.

Когда при аренде госимущества возникает налоговое агентство по НДС

Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.

При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.

Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.

По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:

Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует.

Как рассчитать сумму налога

Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.

В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118. Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.

Документальное оформление

Когда налоговый агент исчисляет сумму НДС с аренды госимущества, он должен выставить счет-фактуру. Сделать это лучше в срок, установленный для плательщиков НДС, то есть в течение пяти календарных дней — таковы рекомендации ФНС.

Правила заполнения счета-фактуры утверждены Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137. В нашем случае счет-фактура составляется в одном экземпляре, в качестве продавца указывается арендодатель, а подписывать документ должна компания, которая осуществляет обязанности налогового агента, то есть арендатор. Счет-фактуру необходимо зафиксировать в Книге продаж в том квартале, в котором возникла обязанность налогового агента. При этом в соответствии с Приложением к Приказу ФНС России от 14.02.2012 N ММВ-7-3/83@, операции следует присвоить код 06.

Уплата налога

Сумма налога, подлежащего уплате за истекший период, перечисляется в бюджет тремя равными частями не позднее 25 числа каждого из трех месяцев следующего квартала. Важный момент: в платежном документе необходимо правильно указать статус плательщика. В данном случае компании и индивидуальные предприниматели должны выбрать код 02 — налоговый агент .

Если компания применяет УСН, объектом которой являются доходы минус расходы, то сумма уплаченного НДС отражается в качестве затрат в Книге доходов и расходов. Запись об операции следует сделать в том периоде, когда налог был перечислен в бюджет.

Отчетность налогового агента по НДС

Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9. В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:

Строка Раздела 2	Что указывается	Примечание
020, 030	Данные арендодателя
040	Код бюджетной классификации	Действующий код КБК
050	ОКТМО налогового агента	Указывается ОКТМО не арендодателя, а арендатора!
060	Сумма НДС, подлежащая уплате
070	Код операции	Для налоговых агентов — 06
080, 090, 100	—	Не заполняется, ставится прочерк

В разделе 9 декларации по НДС налоговый агент должен указать данные из Книги продаж. Обратите внимание, что строка 001 заполняется лишь в случае, если подается не первичная, а уточненная декларация.

Ещё материалы по теме

Грамотный учёт расходов при УСН. Как избежать ошибок

Налоговая льгота на имущество для ИП на УСН

Переход ЕНВД на УСН: учёт расходов в 2021 году

7 комментариев

а если МУП не является плательщиком НДС, т.к. он на упрощенке как и я, а в договоре он прописывает мне уплату НДС,

Если в договоре аренды прописано, что арендатор уплачивает стоимость аренды без учета ндс, тогда вы как налоговый агент обязаны уплатить ндс от стоимости аренды, до 25 числа каждого месяца и обязательно сдать отчетность. Иначе ИФНС заблокирует Вам банковский счет, наложет штраф и т.д. Но если Помещение стоит на балансе МУПа, они являются налоговыми агентами (посредниками), следовательно они выставляют Вам счет уже с учетом НДС, и никак по-другому.

Добрый день, ситуация такая: я арендую нежилое, муниципальное имущество, как ФИЗИЧЕСКОЕ лицо, цена аренды указанная без НДС, я тоже должен отдельно оплачивать ндс в налоговую и сдавать диклорации?

Если автономное учреждение арендодатель на усн кто платит ндс

Добрый день! Автономное учреждение применяющее УСН Доходы, сдает имущество в аренду физ.лицу. В договоре аренды сумма арендной платы указана с учетом НДС. должно ли автономное учреждение арендатору, выставлять счет фактуру с выделением НДС и платить НДС, или нет? Заранее спасибо за ответ.

По общему правилу организации, применяющие УСН, не должны выставлять своим покупателям счет-фактуры с выделенной суммой НДС, потому что они не является плательщиками этого налога (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Но глава 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ не запрещает выставлять счета-фактуры с выделенной суммой НДС неплательщиками НДС (п. 5 ст. 173 НК РФ).

Если организация, применяющая УСН, выставит своему контрагенту счет-фактуру с выделенной суммой НДС, то тогда:

— организация должна сдать декларацию по НДС ( п. 5 ст. 173 НК РФ, ст. 174 НК РФ),

— уплатить предъявленную сумму НДС в бюджет,

Предъявленная сумма НДС не включается в облагаемую базу по УСН (ст. 346.15 НК РФ, п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ). Но эту сумму НДС также нельзя учесть в расходах по УСН, так как такой вид расходы не предусмотрен ст. 346.16 НК РФ. (Письмо Минфина России от 21.09.2012 № 03-11-11/280).

Указание в договоре аренды суммы НДС не обязывает организацию, применяющую УСН, выставлять своему арендодателю счет-фактуру. И уплачивать НДС на основании только того, что в договоре аренды указана сумма НДС, организация также не обязана именно потому, что она применяет УСН. Неплательщики НДС обязаны уплатить НДС в бюджет только тогда, когда выставят своему контрагенту счет-фактуру. То есть, нет счет-фактуры — НДС платить в бюджет не надо.

Но указание в договоре аренды суммы НДС может вызвать споры со своей налоговой инспекцией. Поэтому, во избежание недоразумений рекомендуется составить дополнительное соглашение к договору аренды и убрать из него упоминание об НДС.

Добрый день. Общество на УСН арендует муниципальное имущество и является налоговым агентом по уплате НДС. В договорах аренды прописана сумма арендной платы и в том числе НДС, при этом счет-фактуру нам не выписывают. В этом случае мы должны сами выписывать счет — фактуру и отразить в книге продаж и следовательно заполнить Приложенте №1 к Р.9 стр.090 =06 Налоговой декларации по НДС. Спасибо, надеюсь на ответ.

Отчетность

ФНС
- 2-НДФЛ
- Справка о доходах
- 6-НДФЛ
- Декларация по УСН (доходы-расходы)
- Декларация по УСН (доходы)
- Сведения о среднесписочной
- Декларация по НДС
- Декларация по ЕНВД
- Декларация по ЕСХН
- Единая (упрощенная) декларация
- Налог на прибыль
- Налог на имущество
- Расчет по страховым взносам
Бухгалтерская отчетность
- Форма 1. Баланс
- Форма 2. Отчет о прибылях и убытках
ПФР
- СЗВ-СТАЖ
- СЗВ-КОРР
- СЗВ-ИСХ
- ОДВ-1
- СЗВ-М
- СЗВ-ТД
ФСС
- 4-ФСС

Последнее

Контроль за налоговой нагрузкой

Расчёта коэффициента налоговой нагрузки. Как и зачем контролировать налоговую нагрузку с точки зрения банков и ФНС?

Изменения в Налоговом кодексе для IT-бизнеса: недостатки, преимущества, требования

1 января 2021 года вступил в силу Федеральный закон N 265-ФЗ о налоговой поддержке для бизнеса в сфере информационных технологий.

Продлили сроки сдачи отчётности в Росстат

Росстат продлил срок сдачи отчётности в мае 2021 года по тридцать одной форме статнаблюдения в связи с нерабочими межпраздничными днями.

В каких ситуациях у «освобожденных» от НДС «упрощенщиков» появляется обязанность по декларированию и уплате в бюджет этого налога? Нужно ли в таком случае учитывать НДС в доходах и можно ли получить налоговый вычет по нему? На эти вопросы ответит Наталья Горбова, руководитель направления обучения налоговому учету и отчетности Контур.Школы.

Компании на упрощенной системе налогообложения освобождены от уплаты ряда налогов. Наиболее привлекательным является освобождение от уплаты НДС. Однако сегодня нельзя говорить о полном отстранении «упрощенца» от этого налога. Бывают ситуации, в которых и «упрощенцы» являются налоговыми агентами по НДС, должны перечислять НДС в бюджет, а также представлять декларацию по НДС или Журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур. При этом компания на УСН не является плательщиком НДС, а это значит, что права на налоговый вычет по «входному» НДС не имеет.

«Упрощенец» — налоговый агент по НДС

Компании на УСН освобождены от обязанностей плательщика НДС, однако у них могут возникать обязанности налоговых агентов по этому налогу (п. 5 ст. 346.11 НК РФ). «Упрощенцы» выступают в качестве налоговых агентов в следующих случаях:

когда арендуют государственное или муниципальное имущество у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления;
когда приобретают товары (работы, услуги), местом реализации которых является территория РФ, у иностранных лиц, которые не состоят на учете в налоговых органах РФ;
когда в качестве посредника с участием в расчетах реализуют товары (работы, услуги, имущественные права) иностранных лиц, которые не состоят на учете в налоговых органах РФ;
когда покупают (получают) государственное или муниципальное имущество, не закрепленное за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями;
когда продают конфискованное или реализуемое по решению суда имущество, бесхозяйные ценности, клады и скупленные ценности, а также ценности, которые перешли по праву наследования государству;
в иных случаях, указанных в ст. 161 НК РФ.

Рассмотрим подробнее первые две ситуации.

Арендуется госимущество

Когда «упрощенцы» арендуют государственное или муниципальное имущество у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления (кроме МУПа, ГУПа, учреждения), они становятся налоговыми агентами по НДС. Ставка налога в этом случае зависит от условий договора.

Если в договоре аренды НДС не выделен, тогда сумма налога рассчитывается по формуле:

НДС с суммы арендной платы = Сумма арендной платы × 18 %

При этом органу власти арендная плата перечисляется в сумме, указанной в договоре аренды, а НДС арендатор уплачивает «за свой счет».

Если в договоре сумма НДС выделена, тогда налог рассчитывается по расчетной ставке по формуле:

НДС с суммы арендной платы = Сумма арендной платы × 18/118

Сумма арендной платы, установленная в договоре, перечисляется арендодателю за минусом НДС. В такой ситуации налог действительно уплачивается из средств арендодателя.

«Упрощенец»-арендатор должен составить счет-фактуру в одном экземпляре и оставить его у себя. Налог уплачивается по 1/3 суммы налога не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за отчетным кварталом. В том квартале, когда налог был перечислен в бюджет, «упрощенец» вправе учесть НДС в расходах (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Организация ООО «Х» является плательщиком УСН. Осуществляет розничную торговлю. Под магазин арендует у комитета по управлению имуществом помещение, находящееся в муниципальной собственности. Согласно договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.). Арендная плата перечисляется не позднее 3 числа месяца, следующего за расчетным. Таким образом, НДС с арендной платы составляет 18 000 руб. Организация ООО «Х» выступает в роли налогового агента, а значит, должна исчислить, удержать и перечислить НДС с суммы арендной платы в бюджет. При этом арендодателю будет перечислено 100 000 руб.

Приобретаются товары или услуги у иностранцев

Компания на УСН признается налоговым агентом по НДС, если приобретает у иностранных лиц, которые не состоят на учете в налоговых органах РФ, товары (работы, услуги), местом реализации которых является территория РФ. Налоговая база по таким операциям определяется налоговым агентом.

В I квартале 2015 года польская компания «Y» оказала организации ООО «Ромашка» юридические услуги. Стоимость услуг с учетом налогов, подлежащих удержанию в соответствии с законодательством РФ, — 236 000 руб. Иностранная компания не имеет на территории РФ представительства. Акт сдачи-приемки оказанных услуг подписан в I квартале 2015 года. Все расчеты произведены в рублях. Таким образом, организация ООО «Ромашка» является налоговым агентом и обязана исчислить, удержать и перечислить НДС с суммы оплаты услуг в бюджет: 36 000 руб. (236 000 × 18/118).

Обязанность заплатить НДС

Несмотря на то что «упрощенцы» не являются плательщиками НДС, в ряде случаев у них возникает обязанность заплатить налог в бюджет. Рассмотрим некоторые из них подробнее.

Ввозятся товары

Ввоз товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, согласно ст. 146 НК РФ является объектом налогообложения. В этом случае и компании на УСН должны заплатить НДС (п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ). Здесь есть особенность по срокам уплаты НДС. Так, согласно общим правилам, сроки уплаты НДС при ввозе товаров зависят от таможенной процедуры, под которую помещаются товары (ст. 82 ТК ТС):

При выпуске товаров для внутреннего потребления налог уплачивается до их выпуска (п. 3 ст. 211 ТК ТС).
Если товары помещены под таможенную процедуру временного ввоза (допуска), НДС уплачивается до выпуска товаров в соответствии с указанной таможенной процедурой при уплате всей суммы ввозных таможенных пошлин, налогов, подлежащих уплате за установленный срок временного ввоза (п. 3 ст. 283 ТК ТС) и др.

Кроме того, таможенное законодательство предусматривает в ряде случаев специальные сроки уплаты НДС.

В общем случае сумма НДС, которую необходимо уплатить в бюджет при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, определяется по формулам:

НДС = Налоговая база × Ставка

Налоговая база = Таможенная стоимость + Таможенная пошлина + Акциз

Ставка НДС применяется в зависимости от вида товаров: 10 или 18 %. НДС, подлежащий уплате в бюджет, исчисляется в российских рублях и округляется до второго знака после запятой.

При ввозе товаров из государств — членов Евразийского экономического союза, сумма НДС, подлежащая уплате, определяется по формуле:

НДС = (Цена сделки + Акциз) × 18 % (или 10 %)

В этой ситуации налог уплачивается в срок не позднее 20 числа месяца, следующего за месяцем, в котором товары приняты к учету.

Выставляется счет-фактура с выделенным НДС

Когда «упрощенцы» выставляют счет-фактуру, в том числе по авансовому платежу, с выделенным в нем НДС, они должны перечислить НДС в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ). Также в данном случае у компании на УСН возникает дополнительная обязанность — представить декларацию по НДС. Отчитываться по этому налогу нужно в электронном виде по ТКС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

Кроме того, если «упрощенцы»-посредники выставляют и (или) получают счета-фактуры при осуществлении деятельности в интересах другого лица, они обязаны вести Журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур (п. 3.1 ст. 169 НК РФ).

Комиссионеры и агенты, действующие от своего имени, а также лица, осуществляющие деятельность на основе договоров транспортной экспедиции в интересах других лиц и учитывающие вознаграждения при исполнении этих договоров в составе доходов по УСН, должны вести Журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур.

При этом, если «упрощенцы» реализуют или приобретают товары, работы или услуги от своего имени, они не должны уплатить НДС. В этой ситуации возникает обязанность выставлять (перевыставлять) счета-фактуры, выделяя в них сумму НДС (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Осуществляются операции по договорам товариществ

Компании на УСН должны заплатить НДС в бюджет, если осуществляются операции по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, договорам доверительного управления имуществом или концессионным соглашениям на территории РФ (ст. 174.1, ст. 346.11 НК РФ). Кроме того, в этой ситуации «упрощенцы» должны подать в налоговый орган декларацию по НДС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 ст. 174, п. 4 ст. 174.1 НК РФ).

Обязанность составлять счета-фактуры

Помимо обязанности уплатить НДС в бюджет, у «упрощенцев», которые осуществляют операции по договорам товариществ (см. ст. 174.1 НК РФ), может возникнуть обязанность составить счет-фактуру. Приведем примеры таких ситуаций. Компания как комиссионер (агент, действующий от своего имени) получает аванс или отгружает товары (работы, услуги) комитента (принципала) — плательщика НДС. Либо компания как посредник, участвующий в расчетах, отгружает товары (работы, услуги) иностранного лица, не состоящего на налоговом учете в РФ, или получает за них аванс. Счет-фактура в этих ситуациях выписывается в двух экземплярах, один из которых передается покупателю.

Кроме того, счет-фактура в обязательном порядке составляется, если «упрощенец» как комиссионер (агент, действующий от своего имени) перечислил аванс или получил товары (работы, услуги), приобретенные для комитента (принципала) у продавца — плательщика НДС. И в этом случае счет-фактура составляется в двух экземплярах, один из которых передается комитенту (принципалу).

Кодексом предусмотрены и другие ситуации, вынуждающие плательщиков УСН знать свои обязанности по НДС.

Можно ли избежать двойного налогообложения?

В некоторых случаях при уплате НДС в бюджет у компаний на УСН возникает двойное налогообложение, когда суммы НДС включаются в доходы от реализации и одновременно облагаются единым «упрощенным» налогом. Например, когда в договоре аренды госимущества не выделен НДС и арендная плата перечисляется в сумме, указанной в договоре, а НДС арендатор на УСН уплачивает «за свой счет». Или когда плательщик УСН выставляет счет-фактуру с выделенным НДС, сумму которого он перечисляет в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ).

Однако с 2016 года плательщики УСН и ЕСХН, выставляющие счета-фактуры, не должны будут учитывать НДС в доходах. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 06.04.15 № 84-ФЗ. Данный закон исключает из состава выручки при УСН и ЕСХН суммы НДС, полученные при выставлении счетов-фактур с выделенной суммой налога. Также в законе прямо прописано, что суммы НДС, которые уплачены в бюджет по счетам-фактурам, выставленным покупателям, не включаются в расходы при исчислении ЕСХН и УСН. Подробнее об этом читайте здесь.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Контур.Бухгалтерия — веб-сервис для малого бизнеса!

Быстрое заведение первички, автоматический расчет налогов, отправка отчетности онлайн, электронный документооборот, бесплатные обновления и техподдержка.

Компании нередко используют принадлежащую им недвижимость для получения дополнительного дохода. Это происходит путем сдачи его в аренду.

Правила заключения арендных договоров

Точно и правильно составленные документы — именно то, к чему признают налоговые органы. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

реквизиты сторон;
основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
условия пользования объектом;
сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество. В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! С января 2016 года закон по данному режиму изменился: сейчас размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы. Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты. Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН. Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
план квартиры с техническим описанием;
план дома по этажам.

Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Читайте также: