Земельный налог в германии

Опубликовано: 14.05.2024

13.14. Земельный налог (Grundsteuer)

Налогообложению подлежат земельные участки, находящиеся на территории Германии. Классификацию земельных участков дает Закон об определении стоимости (см. § 2). Кроме того, земельным налогом облагаются сельскохозяйственные и лесные предприятия. Базой налогообложения в данном случае является оценочная стоимость земельного участка предприятия. В соответствии с принятой классификацией земельный налог является объектным, прямым и местным.

Закон предусматривает многочисленные освобождения от уплаты данного налога. В первую очередь освобождаются земельные участки, использование которых практически исключает получение материальной выгоды, например: участки, используемые религиозными организациями, государственными школами, воинскими частями и т. д. Льготы по уплате налога имеют владельцы земельных участков, используемых для культурных целей или зеленых насаждений.

Основой для расчета налога является оценочная стоимость земельного участка или сельскохозяйственного (лесного) предприятия. Базовые ставки налога составляют 0,35 % от оценочной (кадастровой) стоимости земли.

Так как данный налог является местным, местные органы власти вправе устанавливать коэффициенты уплаты земельного налога в процентах от базовой ставки.

Начисление налога осуществляется один раз в год по состоянию на 01 января. Плательщиками налога являются владельцы земельных участков по состоянию на 01 января. При продаже земельного участка покупатель участка, как правило, возмещает продавцу долю земельного налога за период со дня перехода права владения на земельный участок до конца календарного года.

Начисление налога производится на весь предстоящий календарный год, а оплата производится в четыре этапа: до 15 февраля, до 15 мая, до 15 августа и до 15 ноября.

Для большинства земельных участков процентная ставка для начисления налога на землю (Steuemmesszahl) составляет 0,35 %, однако для некоторых категорий земельных участков размер процентной ставки отличается:

• для земельных участков, застроенных домами на одну семью, – 0,26 % с первых 38 347 евро оценочной стоимости участка, далее – 0,35 %;

• для домов на две семьи – 0,31 %.

Для предприятий сельского и лесного хозяйства процентная ставка составляет 0,6 %.

Для земельных участков, расположенных на территории бывшей ГДР, действуют специальные правила расчета базы начисления налога на землю. При расчете используются стоимость участков в ценах 1935 г. и процентные ставки, установленные Постановлением о порядке осуществления Закона о земельном налоге (Grundsteuer durch Fuhrungs-verordnung) от 01 июля 1937 г.

Для застроенных земельных участков действуют следующие процентные ставки:

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

2.1.3. Земельный налог

2.1.3. Земельный налог Земельный налог относится к местным налогам. Это означает, что основной порядок начисления и уплаты налога дается в НК РФ. Однако при этом налоговое законодательство дает местным органам власти немалую возможность для маневра – например, в

Земельный налог

Земельный налог Земля – это важнейший природный ресурс, основа нашего существования. Земельные участки используются гражданами, организациями, властями разных уровней для размещения жилья, дорог, коммуникаций, коммерческих и инфраструктурных объектов, для ведения

3. Земельный налог

3. Земельный налог 3.1. Общие положения о земельном налогеЗемельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и

113. Земельный налог

113. Земельный налог Земельный налог – поимущественный налог рентного типа (к этому типу также относится налог на добычу полезных ископаемых, а ранее относился акциз на минеральное сырье). Он построен таким образом, чтобы изъять часть доходов налогоплательщика, которые

Глава 31. Земельный налог

Глава 31. Земельный налог Статья 388. Налогоплательщики 1. Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе – налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)

58. Земельный налог: налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база, налоговый период

58. Земельный налог: налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база, налоговый период Земельный налог относится к местным налогам. Он устанавливается НК и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие

59. Земельный налог: налоговые ставки, порядок исчисления и уплаты

59. Земельный налог: налоговые ставки, порядок исчисления и уплаты Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут

20.1. Земельный налог

20.1. Земельный налог Земельный налог устанавливается НК РФ (гл. 31 НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии НК РФ и нормативными правовыми актами

Пример 14. Организация по приобретенному в собственность объекту недвижимости не уплачивает земельный налог

Пример 14. Организация по приобретенному в собственность объекту недвижимости не уплачивает земельный налог В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому

6.6. Земельный налог

6.6. Земельный налог Сумма земельного налога согласно главе 31 НК РФ исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. При этом организации и индивидуальные предприниматели в отношении земельных участков,

Земельный налог. С каких земель его платить?

Земельный налог. С каких земель его платить? Земельный налог касается физических и юридических лиц, владеющих земельными участками, расположенными в пределах муниципальных образований, на территории которых действует земельный налог, на разных правах:• на праве

Земельный налог при аренде недвижимости

Земельный налог при аренде недвижимости Аренда недвижимости явление весьма распространенное. Организации и физические лица с целью осуществления различных видов деятельности арендуют как небольшие офисные и иные помещения, так и отдельные здания и сооружения. Здания

Земельный налог при аренде земельных участков

Земельный налог при аренде земельных участков Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации. Когда объектом аренды является земельный участок, у сторон

38. Земельный налог

38. Земельный налог Налогоплательщиками налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного пользования или праве пожизненного наследуемого владения.Объектом налогообложения признаются земельные

Земельный вопрос на юге России

Земельный вопрос на юге России В зерновых районах между крупными предприятиями и фермерами начинается настоящая земельная конкуренция, от которой выигрывают местные жители, сдающие свои земли в аренду за зерно. Опасения, что с введением рынка земель все они будут

Глава 7. Земельный рынок

Глава 7. Земельный рынок Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в

В Германии существуют следующие основные виды налогов:

- налог на доходы физических лиц (Einkommensteuer),

- налог на корпоративный доход (Körperschaftsteuer),

- налог на коммерческую деятельность (Gewerbesteuer),

- сбор солидарности (Solidaritätszuschlag),

- церковный налог (Kirchensteuer).

- налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer),

- налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer),

- налог на наследование и дарение ( Erbschaft - und Schenkungsteuer ) .

А. Прямые налоги

Налог на доходы физических лиц

В Германии по поступлениям в казну НДФЛ является абсолютным лидером среди прямых налогов и приносит в казну более чем в 10 раз больше дохода, чем корпоративный налог [1] . Во многих других странах эти два показателя различаются значительно меньше (например, соотносятся 2:1 во Франции [2] ) либо, как в России [3] , практически совпадают.

Такой огромный перевес корпоративного налога над НДФЛ в Германии обусловлен несколькими факторами. Во-первых, ставка корпоративного налога в ФРГ является относительно низкой – всего 15% (во Франции 33,33%, в России 20%). Впрочем, низкая ставка в данном случае обманчива: к корпоративному налогу необходимо добавлять налог на коммерческую деятельность и сбор солидарности (о которых поговорим ниже), что суммарно выводит налоговую нагрузку на корпоративный доход в Германии на вполне европейские 25-30%.

Во-вторых, большой объем бюджетных поступлений от НДФЛ обусловливается крайне скромным количеством социальных налоговых льгот, в частности связанных с семейным статусом налогоплательщиков. Отсутствие таких льгот положительно сказывается на состоянии казны, но отрицательно влияет на демографический состав населения [4] .

Налогообложение НДФЛ регулируется законом «О подоходном налоге» (Einkommensteuergesetz, или EStG).

Физические лица уплачивают подоходный налог либо со всего общемирового дохода (неограниченная налоговая обязанность - unbeschränkte Steuerpflicht [5] ), либо только с дохода от источника в Германии (ограниченная налоговая обязанность - beschränkte Steuerpflicht [6] ).

Определение лиц, подпадающих под неограниченную налоговую обязанность, примерно соответствует знакомому нам понятию резидента. Это лица, имеющие в Германии место жительства или постоянного пребывания. Постоянным пребыванием считается более чем шестимесячное нахождение в стране непрерывно или с краткосрочными перерывами [7] .

Подоходный налог рассчитывается чрезвычайно замысловатым образом. В зависимости от суммы налогооблагаемого дохода выделяется пять «зон», для каждой зоны предусмотрен свой способ расчета налога [8] .

Зона 1: доход от 0 до 8 820 евро – освобождается от налога.

Зона 2: доход от 8 821 до 13 769 евро. Налог рассчитывается по следующей формуле:

(1 007,27 · y + 1 400) · y,

где за «y» принимается одна десятитысячная от суммы налогооблагаемого дохода, превышающей 8 820 евро.

Зона 3: доход от 13 770 до 54 057 евро. Налог рассчитывается по следующей формуле:

(223,76 · z + 2 397) · z + 939,57,

где за «z» принимается одна десятитысячная от суммы налогооблагаемого дохода, превышающей 13 769 евро.

Зона 4: доход от 54 058 до 256 303 евро. Налог рассчитывается следующим образом:

0,42 · x – 8 475,44;

где за «х» принимается сумма налогооблагаемого дохода.

Зона 5: доход свыше 256 304 евро. Налог рассчитывается по следующей формуле:

0,45 · x – 16 164,53.

За «х» принимается сумма налогооблагаемого дохода.

По существу, это означает, что маржинальная ставка налога с ростом дохода постепенно увеличивается: с 14% при доходе 8 821 евро до 45% при доходе от 256 304 евро.

Налоговая база рассчитывается следующим образом: из доходов налогоплательщика вычитаются расходы, подпадающие под категорию профессиональных, т.е. связанных с получением дохода (Werbungskosten [9] ), «необходимых или неизбежных» (Außergewöhnliche Belastungen [10] ) либо «прочих расходов» (Sonderausgaben [11] ).

Бытовые расходы (Aufwendungen für die private Lebensführung [12] ) для уменьшения налоговой базы не учитываются.

В качестве альтернативы вычету реальных расходов существует фиксированный вычет в 1000 евро в год. Налогоплательщик, применяющий фиксированный вычет, не вправе вычитать из базы реальные расходы.

Учитывая высокие налоговые ставки и весьма скромный размер фиксированного вычета, большинство немцев предпочитает применять систему реальных вычетов, что требует немалых усилий. Необходимо не только скрупулезно собирать документальные подтверждения всех понесенных расходов, но и доказывать их относимость к профессиональным, необходимым/неизбежным либо «прочим».

Это последнее требование нередко порождает довольно оригинальные споры. Так, один рачительный немец довел до Федерального финансового суда [13] спор о вычете расходов на поездки на встречи анонимных алкоголиков [14] и выиграл дело, к радости всех алкоголиков Федеральной Республики.

В другом деле некий профессор отнес к профессиональным расходам затраты на покупку очков для работы на компьютере. Налоговая служба оспорила возможность вычета, дело дошло до суда. Тяжба длилась почти 10 лет. Точку в споре в итоге поставил Федеральный финансовый суд [15] , постановивший, что расходы на очки принимаются к вычету, только если они необходимы для коррекции физических недостатков налогоплательщика (например, близорукости). В противном случае покупка данного аксессуара остается для налогового бремени нейтральной.

1. НДФЛ с некоторых категорий дохода

Заработная плата [16]

В Германии, как и в России, налог с зарплаты удерживается и перечисляется в бюджет работодателем. При расчете налоговой базы налогоплательщик вправе либо применить фиксированный налоговый вычет (1000 евро в год), либо принять к вычету фактические расходы, связанные с получением дохода: затраты на покупку рабочего оборудования; расходы, связанные с перемещением к месту работы; банковская комиссия за поддержание зарплатного счета и т.д.

Доходы от капитальных вложений [17]

К доходам от капитальных вложения относятся дивиденды, проценты и доходы от отчуждения акций.

Для определения налоговой базы из дохода могут вычитаться расходы, связанные с его получением этого (например, нотариальные услуги при оформлении сделки). В качестве альтернативы возможно применение фиксированного вычета в размере 801 евро (для семейных пар 1602 евро).

Доходы от отчуждения акций представляют собой положительную разницу между ценой покупки и ценой продажи. Если разница отрицательная, убытки могут учитываться лишь в счет последующих доходов той же категории (т.е. от отчуждения акций) – прочие виды доходов такие убытки нейтрализовать не могут. При этом убытки могут переноситься на будущие периоды сколь угодно долго.

К доходам от капитальных вложений применяется фиксированная налоговая ставка 25% [18] (плюс сбор солидарности, о котором ниже).

Доходы от эксплуатации недвижимости[19]

Под эту категорию подпадают все доходы, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества – наем жилья, аренда офиса, аренда стоянки в гараже и т.д.

Принимаемые к вычету расходы включают все затраты, связанные с покупкой недвижимости и поддержанием ее в надлежащем состоянии: проценты по займу, полученному для приобретения недвижимости, амортизационные отчисления, расходы на ремонт, страховые премии, а также налог на переход права собственности на недвижимость, уплаченный покупателем при приобретении недвижимости (об этом ниже).

Доходы от отчуждения недвижимости[20]

При отчуждении недвижимости, являющейся для налогоплательщика основным жильем, закон предусматривает освобождение от налога. Аналогичным образом освобождается от налогообложения доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца более 10 лет.

При исчислении налога принимаются к вычету затраты на покупку недвижимости (за вычетом амортизационных отчислений, если они проводились) и расходы, связанные с заключением сделки - услуги риелтора, нотариуса и т.д.).

Церковный налог(Kirchensteuer)

Церковный налог – пожалуй, самый экзотичный налог в Германии. Взимается он только с физических лиц. Технически он обязательным не является: налогоплательщик сам выбирает, в пользу какой церкви он будет платить налог (исключение составляют мусульмане – они церковным налогом не облагаются, хотя некоторые политики выступают за обложение им и мусульман тоже). Налогоплательщик при желании может и совсем не платить церковный налог, если, к примеру, грешен скупостью либо просто атеист. На практике, однако, неуплата этого налога может обернуться вполне земными неудобствами: некоторые из публичных учреждений (например, детские сады) финансируются церковью, и те, кто не платит налог, не могут их посещать.

Церковный налог взимается на уровне земель и регулируется законами земель. Ставки устанавливаются землями самостоятельно и варьируются от 8 до 9 процентов. За налоговую базу принимается сумма налога на доход, уплачиваемая налогоплательщиком в соответствующем периоде.

Сбор солидарности (Solidaritätszuschlag)

Введен в 1991 году для восстановления экономики восточной части Германии после воссоединения ФРГ и ГДР. За 26 лет восточную часть восстановили, а вот сбор, как водится, отменить забыли.

Сбор солидарности взимается по ставке 5,5% от суммы подоходного или корпоративного налога, подлежащей уплате налогоплательщиком [21] . (Обратите внимание, что именно от суммы налога, а не суммы дохода!) Сбор уплачивает любое лицо, платящее подоходный либо корпоративный налог в Германии, независимо от резидентства и национальности.

Налог на корпоративный доход (Körperschaftsteuer)

Коммерческие организации уплачивают германский корпоративный налог либо со всего общемирового дохода (неограниченная налоговая обязанность - unbeschränkte Steuerpflicht [22] ), либо только с дохода от источника в Германии (ограниченная налоговая обязанность - beschränkte Steuerpflicht [23] ).

Неограниченно налоговообязанными являются организации, имеющие в Германии центр эффективного управления либо зарегистрированный офис. Центр эффективного управления как критерий определения налоговой обязанности выведен в законе на первое место – его значение не стоит недооценивать. Так, если компания зарегистрирована за рубежом, но большинство членов совета директоров постоянно проживают в Германии, немецкие налоговики с большой вероятностью признают компанию неограниченно налоговообязанной в Германии.

Ограниченная налоговая обязанность возникает у иностранных (по отношению к ФРГ) организаций, не имеющих там ни зарегистрированного офиса, ни центра эффективного управления. Такие компании уплачивают германский налог с доходов от деятельности в Германии (в типичном случае ведение деятельности через постоянное представительство или получение «пассивных» доходов – дивидендов, процентов, роялти) [24] . Удерживаемый в Германии налог может быть уменьшен соглашением об избежании двойного налогообложения между ФРГ и страной получателя доходов (если такое соглашение есть).

Оценка финансовых показателей немецких компаний производится на основе балансового метода (сравнивается балансовая стоимость чистых активов на конец и на начало налогового периода). За налоговую базу принимается прирост чистых активов за соответствующий налоговый период, с некоторыми корректировками [25] . Таким образом, в отличие от многих других стран, в Германии облагаетсяч налогом даже нереализованная прибыль (рост стоимости актива, находящегося в собственности налогоплательщика).

Налоговый период равен календарному году [26] .

Налоговая ставка составляет 15 процентов [27] . К корпоративному налогу добавляется еще 5,5%-ный сбор солидарности, взимаемый с суммы налога, подлежащей уплате налогоплательщиком, а также налог на коммерческую деятельность, о котором пойдет речь ниже.

Налог на коммерческую деятельность (Gewerbesteuer)

Уплачивается всеми участниками коммерческой деятельности, в частности предпринимателями и коммерческими организациями. Платят его и иностранные компании, если они ведут в Германии деятельность, образующую постоянное представительство.

Ставки налога устанавливаются коммунами и варьируются от 200 до 420 процентов. Эти страшные на первый взгляд цифры выглядят гораздо скромнее, если принимать во внимание налоговую базу. Она рассчитывается довольно сложным образом, но в сильно упрощенном виде составляет 3,5% от дохода от коммерческой деятельности [28] . То есть эффективная ставка этого налога получается примерно от 7% до 15%.

Для индивидуальных предпринимателей и товариществ предусмотрен налоговый вычет в размере 24 500 евро, для ассоциаций – 5000 евро. Для коммерческих организаций вычет не предусмотрен.

Итак, если суммировать 15%-ный корпоративный налог, сбор солидарности и налог на коммерческую деятельность, то суммарная сумма налогов, взимаемых с корпоративного дохода среднестатистической коммерческой организации в Германии составляет 25-30%.

Социальные сборы

Социальные сборы уплачиваются с выплачиваемых работникам зарплат частично работниками, частично работодателями. Суммарно каждый из них платит примерно по 20%, из которых основная часть перечисляется в фонд здравоохранения (7.3 – 8.5%) и в пенсионный фонд (9.35%). Сумма зарплаты, составляющая базу для исчисления сборов, ограничивается 76 200 евро в год для резидентов западной части ФРГ и 68 400 для резидентов восточной части.

Б. Косвенные налоги

Налог на наследование и дарение

Германский налог на наследование и дарение коварен. Область его применения настолько широка, что многие подпадают под него, сами об этом не догадываясь.

Налог на наследование и дарение применяется в случаях безвозмездной передачи имущества по наследству или в дар.

Как для многих других налогов в Германии, в отношении этого налога установлена ограниченная либо неограниченная налоговая обязанность.

Ограниченная налоговая обязанность предусмотрена для ситуаций, когда ни наследодатель (даритель), ни наследник (одаряемый) резидентами Германии не являются, но передаваемое имущество расположено в Германии.
Неограниченная налоговая обязанность возникает, когда наследодатель (даритель) либо наследник (одаряемый) являются «резидентами» (Inländer) [29] . Под резидентами, в частности, понимаются: лица, имеющие в Германии место жительства или постоянного пребывания; граждане Германии, переехавшие за границу менее пяти лет назад; немецкие госслужащие, независимо от места проживания.

При неограниченной налоговой обязанности германским налогом облагается все(!) передаваемое имущество, в какой бы стране оно ни находилось. (Таким образом, необходимо принимать во внимание риски двойного налогообложения в отношении имущества, находящегося за пределами Германии. Соглашений об избежании двойного налогообложения в отношении налога на наследование у Германии всего четыре; с Россией такого соглашения нет).

За налоговую базу в общем случае принимается стоимость передаваемого имущества.

Налоговая ставка является прогрессивной и варьируется от 7 до 50 процентов в зависимости от степени родства сторон и стоимости передаваемого имущества [30] . Для отдельных случаев (например, передача по наследству семейного дома) предусмотрено освобождение от налога.

Налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer)

Это налог, уплачиваемый при переходе права собственности на недвижимость. Взимается по ставкам, определяемым на уровне земель (ставки варьируются от 3,5% до 6,5%), за налоговую базу принимается стоимость передаваемой недвижимости. Налог уплачивается приобретателем недвижимости. Впоследствии уплаченная таким образом сумма налога может быть учтена приобретателем недвижимости в качестве расходов при исчислении подоходного налога.

Налог на добавленную стоимость

НДС в Германии взимается по классической схеме: поставщик выставляет покупателю к уплате НДС, включенный в стоимость поставленного им товара или услуги (исходящий НДС), и сам уплачивает налог, выставленный ему при приобретении им товаров или услуг (входящий НДС). Разница между исходящим и входящим НДС перечисляется в бюджет.

Основные принципы взимания НДС в Германии, как и в остальных странах ЕС, регулируется директивой от 2006 года [31] , с последующими поправками. Положения директивы имплементированы в местное законодательство .

По общему правилу, реализация услуг облагается НДС по следующему принципу:

- между коммерческими организациями (В2В) - по месту нахождения заказчика;

- между коммерческой организацией и потребителем, не являющимся плательщиком НДС (В2С) – по месту нахождения исполнителя.

Реализация товаров в общем случае облагается следующим образом.

Экспорт товаров из Германии за пределы ЕС не облагается германским НДС , импорт в Германию из страны, не входящей в ЕС - облагается .

Внутри ЕС налогообложение НДС при реализации товаров происходит по тому же принципу, что и при оказании услуг:

- В2С – по месту нахождения продавца,

- В2В – по месту нахождения покупателя. При этом чаще всего отчитывается по НДС сам покупатель, применяя технику «обратного обложения» (reverse-charge-Verfahren). При обратном обложении покупатель оформляет отчетность таким образом, как если бы он был и продавцом, и покупателем одновременно. То есть НДС по данной поставке включается как в налог, подлежащий уплате (с суммы продаж), так и в налог, предъявляемый к зачету (с суммы покупок). В результате эти суммы компенсируются и фактически платежа делать не нужно, НДС остается лишь в виде бухгалтерской проводки.

Стандартная ставка НДС в Германии составляет 19% , пониженная – 7% [32] . По пониженной ставке облагается реализация продуктов питания, печатных изданий, билетов в театры, кино, музеи и т.д.

Выводы

В Германии существует несколько разновидностей прямых налогов, взимаемых с доходов налогоплательщика, а также ряд косвенных налогов, взимаемых при совершении коммерческих операций.

НДФЛ взимается по прогрессивной ставке от 0 до 45 процентов, налог на корпоративный доход – по фиксированной 15%-ной ставке. В дополнение уплачивается сбор солидарности в размере 5,5% от суммы подлежащего уплате налога. Отдельные лица уплачивают также церковный налог.

Предприниматели с дохода от ведения бизнеса уплачивают налог на коммерческую деятельность в дополнение к подоходному налогу и сбору солидарности.

Коммерческие организации также уплачивают этот налог, в дополнение к налогу на корпоративный доход и сбору солидарности.

При совершении некоторых сделок подлежат уплате налог на переход права собственности на недвижимость, налог на наследование и дарение и НДС.

15.01.2020
Invest Projektbau
Категория: Юридические нюансы в Германии

При приобретении имущества в Германии обычно с покупателя взимается основной налог на покупку недвижимости в Германии. Расчетной основой является цена покупки, по которой в зависимости от федеральной земли взимается от 3,5% до 6,5% налога на покупку земли. Этот налог относится к дополнительным расходам на покупку (используйте наш калькулятор дополнительных затрат на покупку для расчета всех дополнительных услуг ) и поэтому должен учитываться в плане финансирования при покупке недвижимости. Какова налоговая ставка в настоящее время в вашем регионе и как рассчитать основной налог на приобретение? Мы ответим вам на 7 самых важных вопросов здесь.

1. Срок погашения основного налога на приобретение

После того, как продавец недвижимости найдет покупателя на свою недвижимость, продажа должна быть нотариально заверена. В договоре купли-продажи определяется, должен ли покупатель или продавец платить основной налог на приобретение, так как по закону сначала предыдущий владелец и покупатель являются общими налоговыми должниками (§13 № 2 GrEStG). Как правило, покупателю назначается уплата основного налога на приобретение.

После получения заверения нотариус отправляет подписанный договор купли-продажи в компетентный налоговый орган, который затем присоединяется к обремененной стороне с уведомлением о налоге на покупку земли. Налог должен быть уплачен через месяц после оглашения налогового уведомления. Но налоговое ведомство может установить более длительный срок оплаты (см. Закон о налоге на приобретение (GrEStG) §15 срок уплаты налога).

После того, как налог на приобретение земли был оплачен покупателем, налоговое ведомство выдает так называемое свидетельство о безопасности, которое является обязательным условием для конвертации собственности в земельном кадастре.

2. Как рассчитывается основной налог на покупку недвижимости в Германии?

Налог на приобретение земли рассчитывается на основе суммы текущей налоговой ставки на приобретение земли в вашем регионе и нотариально заверенной покупной цены в договоре купли-продажи . Например, если вы хотите купить недвижимость в Шлезвиг-Гольштейне (6,5% налог на покупку, по состоянию на январь 2021 года) по цене покупки в размере 250 000 евро (согласно договору купли-продажи), то взимается 16 250 евро, которые налоговое ведомство получает от вас.

Основной налог на приобретение = цена покупки * текущая ставка налога на приобретение земли в регионе

Совет продажа недвижимости :Основной налог на приобретение взимается всякий раз, когда объект покупается, и, следовательно, является одной из дополнительных затрат на покупку. Поскольку здесь от несколько тысяч евро быстро поступают покупателю недвижимости, это обязательно следует учитывать при финансировании недвижимости.

3. Какие регионы увеличили налог на покупку недвижимости в Германии?

Только с 01 сентября 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать налоговую ставку (см. ст. 105 абс. 2a Satz 2 GG). Это новое регулирование, которое страны используют, привело к почти повсеместному увеличению налога на покупку земли. Причиной увеличения считается консолидация государственных финансов. Предыстория-плохое бюджетное положение стран и, следовательно, желание добыть больше денег в казну.

В 2014 году налог на покупку недвижимости в Германии был увеличен во многих федеральных землях, включая Берлин, Бремен, Гессен, Нижнюю Саксонию или Шлезвиг-Гольштейн. Северный Рейн-Вестфалия по состоянию на 01.01.2015 увеличил налог на приобретение земли с 5,0% до 6,5%. Кроме того, Саар увеличивает налог на приобретение земли до 6,5%. С 01.01.2017 теперь покупатели недвижимости в Тюрингии также должны платить 6,5% налога на покупку земли. По состоянию на 01.07.2019 налог на приобретение земли также был увеличен до 6,0% в Мекленбурге-Передней Померании.

Лидерами в текущем сравнении с 6,5% являются страны Бранденбург, Шлезвиг-Гольштейн, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, а в последнее время Тюрингия и Мекленбург-Передняя Померания.

Для покупателей недвижимости не очень хорошая новость, потому что чем выше ставка налога, тем выше дополнительные расходы на покупку при той же цене покупки.

4. Таблица: Каков основной налог на приобретение в каком регионе? (По состоянию на 01.01.2021 г.):

В Германии основной налог на приобретение отличается от региона к региону. В этой таблице показано изменение основного налога на приобретение до и после последнего повышения. Кроме того, на примере показано, насколько высок основной налог на покупку будет актуальным при цене покупки в размере 200 000 евро. Различия между отдельными регионами отчасти существенны. Таким образом, покупатели недвижимости в Шлезвиг-Гольштейне платят почти в два раза больше налога на покупку земли, чем в Баварии!

Обзор основного налога на приобретение по федеральным землям:

ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЗЕМЛЯ	НАЛОГОВАЯ СТАВКА старая	УВЕЛИЧЕНИЕ начиная с	НАЛОГОВАЯ СТАВКА НОВАЯ	ЦЕНА ПОКУПКИ: 200.000 €
Баден-Вюртемберг	3,5 %	05.11.2011	5,0 %	10.000 €
Бавария	3,5 %	никаких изменений	7.000 €
Берлин	4,5 %	01.01.2014	6,0 %	12.000 €
Бранденбург	5,0 %	01.07.2015	6,5 %	13.000 €
Бремен	4,5 %	01.01.2014	5,0 %	10.000 €
Гамбург	3,5 %	01.01.2009	4,5 %	9.000 €
Гессен	5,0 %	01.08.2014	6,0 %	12.000 €
Мекленбург-Передняя Померания	5,0 %	01.07.2019	6,0 %	10.000 €
Нижняя Саксония	4,5 %	01.01.2014	5,0 %	10.000 €
Северный Рейн-Вестфалия	5,0 %	01.01.2015	6,5 %	13.000 €
Рейнланд-Пфальц	3,5 %	01.03.2012	5,0 %	10.000 €
Саар	5,5 %	01.01.2015	6,5 %	13.000 €
Саксония	3,5 %	никаких изменений	7.000 €
Саксония-Анхальт	3,5 %	01.03.2012	5,0 %	10.000 €
Шлезвиг-Гольштейн	5,0 %	01.01.2014	6,5 %	13.000 €
Тюрингия	5,0 %	01.01.2017	6,5 %	13.000 €

по состоянию на 01.08.2019

5. Когда налог на покупку земли не взимается?

Частные покупатели недвижимости:

Только в исключительных случаях можно избежать налога на приобретение земли. Таким образом, при приобретении земли в случае смерти или при приобретении земли в рамках дарения налог на земельную покупку не взимается. Но и эти операции могут повлечь за собой налогообложение. Основой для этого являются положения в Законе о налоге на наследство и дарение (см. Налог на наследство). Кроме того, не облагается налогом приобретение земельного участка в размере менее 2500 евро Покупная цена (в соответствии с §3 № 1 Закона о земельном налоге).

Основным налогом на приобретение является также продажа родственникам 1-й степени. В соответствии с §3 Основного закона о налоге на приобретение (GrEStG) продажи супругам, партнерам по жизни или детям освобождаются от налогообложения. Таким образом, нет необходимости платить налог на покупку земли, если, например, отец продает недвижимость сыну.

Компании и институциональные инвесторы:

Компании, которые покупают недвижимость, могут использовать так называемые Share Deals, чтобы не платить основной налог на покупку: при этом они на самом деле покупают не недвижимость , а акции компании, которая владеет этой недвижимостью. Максимум 94,9 процента в компании компания может приобрести без уплаты налога на имущество. Однако через пять лет участие может быть увеличено до 100 процентов.

Этот подход подвергается критике, поскольку он используется фирмами в качестве налоговых лазеек. Кроме того, частным домохозяйствам такой вариант не доступен.
Таким образом, федеральное правительство планирует ужесточить правила: таким образом, компании должны иметь возможность приобрести 90 вместо 95 процентов акций без налога на покупку, а срок удержания будет увеличен с пяти до 10 лет. Соответствующий закон должен быть принят в первом полугодии 2020 года. Критики отмечают, что ужесточения недостаточно, чтобы уменьшить уклонение от налогов. Например, они требуют снижения лимита до 75 процентов.

6. Можно ли сохранить, уменьшить или даже обойти основной налог на покуку недвижимости в Германии?

За исключением исключительных случаев, упомянутых в пункте 5, таких как приобретение земли в случае смерти или развода, а также Share Deals, основной налог на покупку недвижимости падает при каждой покупке недвижимости. Тем не менее, есть возможность сэкономить налог на покупку земли. Сумма на налог на покупку недвижимости в Германии определяется пропорционально цене покупки земельного участка .Вы можете снизить эту цену в договоре купли-продажи, если:

Вы учитываете только то, что неразрывно связано с недвижимостью
Они подвижные дополнительные услуги, такие как сауна, кухня, тенты, садовые домики и т.д. рассчитать отдельно в нотариальном договоре купли-продажи
Вы удостоверяете сумму резерва на техническое обслуживание при покупке подержанного кондоминиума отдельно
Они заключают при строительстве дома два отдельных договора: договор на покупку земли и договор на строительство дома, затем налог на приобретение земли взимается только с покупной цены участка (это связано с определенными условиями договоров).

Пример экономии основного налога на покупку недвижимости в Германии:

Если, согласно договору купли-продажи, недвижимость будет стоить 300 000 евро, то в Гамбурге вам придется заплатить 4,5% налога на покупку земли (= 13 500 евро). С учетом свободно перемещаемых дополнительных услуг в договоре купли-продажи может быть указана кухня (например, 12.500 евро) или сауна (например, 2.500 евро) дополнительно. В этом случае цена на недвижимость снижается на 15 000 евро. Таким образом, основной налог на приобретение будет взиматься по цене 285 000 евро и будет стоить ему всего 12 825 евро вместо 13 500 евро. Экономия 675 евро.

Убедитесь, что вы не вычисляете слишком много дополнительных услуг (не более 15%). В какой-то момент даже самый щедрый финансовый чиновник становится скептически настроенным. В качестве предосторожности ознакомьтесь с квитанциями о дополнительных услугах, если налоговое ведомство запрашивает. Кроме того, недвижимость при ипотечном финансировании служит залогом при кредитовании! Если цена покупки снижена на дополнительные услуги, они должны финансироваться отдельно, потому что банки устанавливают стоимость заимствования не выше цены покупки, а, как правило, ниже.

7. В чем разница между налогом на покупку земли и налогом на недвижимость?

Для многих покупателей недвижимости разница между двумя типами налогов как налог на покупку земли и налог на недвижимость не всегда совершенно ясна, поскольку оба звучат очень похоже, и оба имеют отношение к будущим владельцам недвижимости. Но налог на недвижимость и налог на приобретение земли-это два совершенно разных типа налога, поскольку облагаются налогом совершенно разных целей: налог на приобретение земли должен быть произведен при приобретении земли, а налог на имущество-при земельной собственности !

Еще одним отличием является погашение налогов: основной налог на приобретение взимается только один раз при покупке недвижимости. Она взимается государством, в котором приобретается имущество, и зависит от цены покупки, указанной в договоре купли-продажи. С другой стороны, налог на имущество выплачивается ежегодно и взимается муниципалитетом. Она рассчитывается из единичной стоимости, которую компетентный налоговый орган устанавливает для объекта, суммы налога и соответствующей подъемной ставки муниципалитета.

Налог на недвижимость в Германии.

Сразу надо отметить что никакого налога на недвижимость в Германии нет. Есть два налога связанных с недвижимостью. Grundsteuer и Grunderwerbsteuer. Эти два налога имеют значение при покупке недвижимости в Германии и владении недвижимостью в Германии.

Налог на покупку недвижимости в Германии

Grunderwerbsteuer - это налог на покупку недвижимости . Он оплачивается один раз. После оформления сделки по приобретению недвижимости у нотариуса Вам придёт документ для оплаты. Только после оплаты этого налога Вы будете внесены в земельный кадастр.

В разных землях Германии Grunderwerbsteuer разный и выражен как процент от стоимости недвижимости. Этот налог поступает в ту землю или город, в чьих границах находится покупаемая недвижимость. Посмотреть какой налог на приобретение недвижимости в Германии применяется в разных землях Германии можно здесь . Налог рассчитывается в процентах от суммы сделки.

Земельный налог в Германии

Grundsteuer - земельный налог . Этот налог ежегодно оплачивает владелец дома или квартиры в Германии. Это налог именно на землю, участок на котором расположена Ваша недвижимость. Стоимость этого налога зависит от многих факторов и абстрактно сказать об этом не получится. Надо говорить о чем то предметном.

К примеру, на стоимость этого налога влияют такие факторы как: прямой ли участок, ровный, или участок со сложным рельефом. С уклоном, в горку, перепады высот, ручей по границе участка, есть ли там вероятность затопления этого участка, находится ли он богатый земле или в небогатой земле?

В одном городе/поселке на одной улице могут быть разные расчетные значения для двух соседних участков. Близко ли расположена объекты инфраструктуры, социальные объекты, школы, автобаны, сады, магазины, все имеет значение. Чем лучше участок по всем параметрам, тем больше будет налог.

Для примера, за земельный участок в Западной Германии 1000 квадратных метров (10 соток) = 200 евро в год. Что, согласитесь совсем немного. В отношение квартиры можно сказать что в маленьком городке квартира 50-100 метров квадратных будет стоить по налогам в год 100 евро в год.

Но если брать крупные индустриальные города Франкфурт, Берлин, Гамбург, там квартира 70 м. кв. может стоить и 500 евро в год. Всё очень сильно зависит от места и района города. Если представить картину в целом по Германии, то можно сказать, что земельный налог стоит от 100 до 300 евро в год.

Платит тот, кто владеет землёй.

Бывает, что дом, в котором Вы купили квартиру, стоит на арендованной земли и у неё есть собственник. При этом собственник земли не обязательно является одновременно и собственником многоквартирного дома.

В этом случае собственники квартир платят ежемесячную аренду за пользование землёй, а собственник земли уже сам платит земельный налог. Информация о собственнике и ежемесячной ставке аренды земли открыта для всех покупателей недвижимости.

Обычно это незначительные суммы, меньшие чем аренда парковки. Договора аренды обычно заключены на очень длительные сроки, бывают и более 100 лет. Так что это не стоит расценивать как значительный фактор риска.

Больше никаких налогов. Налог на недвижимость Вы не платите, его просто нет.

Коммунальные услуги в Германии. В своём доме дешевле.

В зависимости от места и площади, можно с уверенностью сказать, что коммунальные услуги в Германии в частных домах будут заметно дешевле чем коммунальные услуги в многоквартирных домах. В квартире у Вас мало возможностей для изменения каких-либо параметров потребления. Зачастую Вы обязаны оплачивать свою, рассчитанную исходя из площади квартиры, часть стоимости коммунальных услуг в общем потреблении этого многоквартирного дома. Что далеко не всегда соответствует значениям Вашего практического потребления этих услуг.

Отопление.

Если вы живёте в своём доме вы в любой момент можете менять настройки по потреблению электричества, воды, отопления, как Вам это будет угодно. Вы также вольны в выборе вида отопления своего дома. Самым дорогим вариантом для частного дома считается, как это ни странно, газ. Потому что газовые компании постоянно поднимают стоимость газа и вы не можете в данном случае на них влиять.

Самым распространенным видом топлива для отопления домов в Германии можно считать солярку. Отапливать помещение за счёт солярки (1500 - 2500 евро в год), или дров (500 - 1500 евро в год) решать Вам. Так же популярны пилеты, что еще дешевле. Зимы тёплые.

Вода.

Потребление воды у всех домохозяйств разное, но в среднем, можно сказать, что для семьи из 4 человек это будет в районе 50 евро в месяц.

Электричество.

Электричество. цена за киловатт разница от земли и от выбранного тарифа употребления но очень грубо можно сказать что это от 25 до 33 центов за киловатт. ты в месячном эквиваленте это те же самые примерные 50 - 70 евро для семьи из 4-х человек. Вы вольны в выборе поставщика электричества так как в Германии нет монополии и есть конкуренция. Компании предлагают всевозможные скидки.

Стоимость коммунальных платежей в Германии.

Теперь можем примерно посчитать ежемесячный коммунальные платежи. Они составляют за воду - 50 евро, за электричество - 70 евро , мусор - 15 евро , ТВ и радио - 18 евро (это обязательный платёж даже для тех у кого нет телевизора и радио). Итого в месяц 150 - 200 евро . В те месяцы, когда нам нужно отапливать наше жильё, мы платим еще по 100 евро в месяц. Стоит упомянуть, что минимальная з/п в Германии составляет 9 евро в час. Меньше этой ставки платить сотруднику нельзя.

Другие налоги.

Очень важно понять, что налоги в Германии платятся именно на прибыль или доход. Если Вы имеете прибыль с какой-либо деятельности, с этого момента вам начинают расчитывать налог. Если же вы не зарабатываете ни на чём, то Вы налог на прибыль не платите. Иными словами, если Вы не сдаёте в найм (аренду) свою недвижимость и не получаете с неё доход, ничего кроме указанных выше двух налогов Вы не платите.

Больше информации о недвижимости и бизнесе в Германии на сайте:

В Германии принята сложная и разветвленная налоговая система.

Основной принцип немецкого налогообложения звучит так: «налоги должны соответствовать величине услуг оказываемых государством».

В Германии принята сложная и разветвленная налоговая система. Обо всех налогах, которые должны выплачивать граждане и не граждане Германии Вам будут сообщать каждый месяц: на почту приходят письменные извещения налоговых органов. Помощь специалистов при оплате налогов — обычное дело в Германии. Новым предпринимателям и иностранным предпринимателям, а также тем, кто получает дополнительные доходы, всегда рекомендуется обратиться к экспертам при заполнении первых налоговых деклараций (например, налоговым консультантам, адвокатам, присяжным ревизорам, аудиторам и финансовым инспекторам).

Сводный, бюджет Германии разделяется на три уровня:

— Центральный (государственный) бюджет (доходы и расходы всей страны) — 48% всех налоговых поступлений.

— Бюджеты 16-ти федеральных земель. Бюджеты разных земель неодинаковы, зависят от экономических факторов регионов — 34% всех налоговых поступлений

— Бюджеты городских и сельских громад — 13% всех налоговых поступлений.

Дополнительно в госбюджет входят доходы немецкого Центробанка и госпредприятий. Бюджеты земель, изначально неравномерные, распределяются вертикально и горизонтально для финансовой «равности» — от высокодоходных регионов (авария, Вюртемберг, Северный Рейн-Вестфалия) в пользу «менее развитых экономически (Саксония, Шлезвиг-Голштейн) проходит перераспределение налоговых сборов, дополнительно финансово «слабые» земли получают государственные дотации. Общие правила налогообложения в Германии регулируются Законом «Порядок взимания налогов» — Abgabenordnung. Налоги в ФРГ обеспечивают около 80 % бюджетных доходов. Именно поэтому они рассматриваются правительством как главное средство воздействия государства на развитие экономики. Основной принцип немецкого налогообложения, с момента зарождения системы звучит так: «налоги должны соответствовать величине услуг оказываемых государством». Всего в Германии 45 видов налога,включая такие как налог для владельцев собак, налог на уксусную кислоту, церковный налог, налог на игристые вина, энергию, увеселительные мероприятия, кофе, пиво, охоту, второй дом или квартиру, спирт и многие другие. В общем же, все налоги Германии можно разделить на три основные группы:

налоги на доходы
налоги на имущество
налоги на сделки и потребление

Основные виды налога на доходы:

подоходный налог с физических лиц — Einkommensteuer
налог на прибыль предприятий — K?rperschaftsteuer
налог на хозяйственную деятельность — Gewerbesteuer

Основные налоги на имущество:

налог на землю — Grundsteuer
налоги на дарение и наследство

Основные налоги на сделки и потребление:

налог на приобретение имущества
НДС

Если рассмотреть некоторые налоги подробнее:

Подоходный налог с физических лиц. Основной источник государственных доходов — он дает около 40% всех налоговых поступлений . Налогом облагается доход физических лиц из разных источников (в том числе с с доходов, полученных и в других странах, если они ещё не были обложены налогом). В подоходный налог входит:

налог на заработную плату
налог на доходы с капитала

Подоходным налогом также облагаются все доходы промышленной и сельскохозяйственной деятельности, самостоятельного и несамостоятельного труда, владения капиталом, сдачи жилья, сдачи в аренду какой-либо собственности и т. д., вплоть до доходов со спекулятивных соглашений.

Это прогрессивный налог. Его минимальная ставка — 19%, максимальная — 53%.

Необлагаемый налогом минимум составляет в год 5616 евро (для одиноких) и 11232 евро (для семейных пар)

Для доходов, которые не превышают для одиноких 8153 евро и 16307 евро для семейных пар действует пропорциональное налогообложение со ставкой 22,9%. Далее налог взимается по прогрессивной шкале до объёма доходов в 120041 евро (для одиноких) и 240083 евро (для семейных пар). Все доходы выше облагаются по максимальной ставке 51%.

Действуют налоговые льготы для детей, возрастные льготы, льготы по чрезвычайным обстоятельствам (болезнь, несчастный случай) и другие.

2. Налог на добавленную стоимость (НДС).

Налогом на добавленную стоимость, в принципе облагается любая услуга, которую предприниматель осуществляет за плату в процессе своей предпринимательской деятельности. Объектом налогообложения является любая услуга, не предназначенная для личного потребления, а также ввоз предметов из стран, не являющихся членами ЕС.

Согласно Закону о НДС в Германии действуют две налоговые ставки:
общая налоговая ставка, составляющая 19% и пониженная — 7%.

Пониженная налоговая ставка применяется главным образом при поставках, личном пользовании и ввозе большинства продуктовых товаров (за исключением напитков) и в сфере деятельности заведений общественного питания. Определенные льготы предусмотрены и для мелких предприятий. НДС не взимается, например, с экспортных поставок и давальческой обработки предметов, предназначенных для экспорта, с поставок в рамках ЕС, с предоставления кредита, передачи в аренду и аренды земель, с оборотов в медицинской и социальной сферах.

3 . Налог с корпораций уплачивают юридические лица (акционерные общества, различные товарищества, а также государственные организации, в том случае если они занимаются частной хозяйственной деятельностью). Объектом налогообложения является их прибыль в течение календарного года. Если у корпорации несколько собственников, то ставка налога составляет 30%. Если владелец у корпорации один, ставка — 45% прибыли.

Читайте также: