Судебная практика по налоговым спорам при продаже нежилого помещения

Опубликовано: 22.09.2024

Ежегодно в налоговое законодательство вносятся поправки. Одни имеют положительный эффект, другие – отрицательный. В большей мере поправки касаются юридических лиц и предпринимателей, в меньшей – физических лиц. Однако 2016 год принес изменения, которые касаются, пожалуй, каждого, поскольку связаны с продажей недвижимости.

Продажа квартиры без налога

Многие привыкли, что достаточно владеть квартирой 3 года, чтобы не платить налоги, и соответственно могли снизить налоговое бремя, дождавшись истечения этого периода. Однако с 2016 года внесены поправки, согласно которым необходимо владеть имуществом более 5 лет для того, чтобы не платить налог в бюджет.

Если продать квартиру до истечения 5-летнего срока, то необходимо будет начислить и уплатить в бюджет налог в размере 13%. Например, квартира стоит 10 000 000 рублей и мы владели ей 4 года. В 2016 году решаем продать квартиру — соответственно, налог составит 1 300 000 рублей.

При продаже недвижимости важным моментом является момент передачи собственности. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Прежний собственник утрачивает право собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации такого права новым собственником (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Кто использует старые правила?

Чтобы понять, кто может использовать старые правила, необходимо обратиться к статье 217.1 НК РФ. В ней сказано, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Получится ли уменьшить сумму по договору?

Многие физические лица пользовались тем, что сумма в договоре не определена, а следовательно, можно было сэкономить на налогах. То есть заплатить налог не с 10 млн, а, например, с 1 млн рублей. Но и тут с 2016 года произошли изменения. Если ранее стоимость собственности оценивалась по БТИ, то теперь стоимость оценивается по рынку или кадастровой стоимости.

Так, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта , в целях налогообложения доходы принимаются равными его кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности), помноженной на понижающий коэффициент 0,7. Размер коэффициента может быть уменьшен законом субъекта Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Например, мы продали квартиру за 1 000 000 рублей — соответственно, заплатили налог 130 000 рублей. Но кадастровая стоимость была равна 10 000 000 рублей. Значит, от этой суммы мы должны были заплатить не менее 70%. То есть налог нужно исчислить как 13% от 7 000 000, то есть 910 000 рублей.

Но возможность сэкономить все-таки имеется. Так, в статье 217.1 НК РФ сказано: если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. Соответственно, для начисления налога необходимо будет использовать прежние правила.

Какие негативные последствия возникнут, если не уплатить налог?

Во-первых, налоговый орган все равно взыщет налог, ведь данные о сделках поступают также в налоговый орган.

Во-вторых, могут взыскать штраф. Пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 129.3 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога (сбора).

В-третьих, начисляется пени. Пеня за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени уплачиваются одновременно с уплатой сумм налога и сбора или после уплаты таких сумм в полном объеме.

Какая сложилась судебная практика?

Изучить практику по данному вопросу поможет система Caselook: достаточно задать интересующие параметры для фильтрации и сервис за пару секунд из миллионов документов выдаст подборку по вашему запросу. Чем конкретнее фильтры, тем глубже поиск, а значит — с помощью Caselook не придется тратить время на изучение сотен неподходящих судебных актов.

Конечно, существует достаточно много судебных решений, касающихся налогообложения при продаже квартир. По общему правилу, в случае если физическое лицо не уплатило налоги, налоговый орган правомерно может доначислить не только сам налог, но и штрафы и пени. И суды в такой ситуации однозначно поддерживают налоговый орган. В Апелляционном определении Верховного суда Республики Татарстан от 02.06.2014 по делу N 33-7359/2014 суд однозначно встал на сторону налогового органа, поскольку ответчиком не исполнена возложенная на него обязанность по уплате налогов.

Согласно представленной декларации по налогу на доходы физических лиц за 2012 год по договору купли-продажи от 5 апреля 2012 года им был получен доход от продажи 1/3 указанной квартиры в размере 1 6666, 67 рублей. Однако, налог на доходы физических лиц, задолженность по которому за 2012 год составляет 49833 рублей, им уплачен не был.

Оспаривая обязанность по уплате данного налога, ответчик, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе ссылался на нарушение налоговой инспекцией порядка направления ему налогового уведомления, что, по его мнению, освобождает его от уплаты налога, рассчитываемого налоговым органом. Однако суд с данным доводом не согласился.

Установив, что требования закона ответчиком не исполнены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности действий налогового органа, взыскав с С. задолженность по налогу на доходы и на имущество в общем размере 59884 рублей 08 копеек. Кроме того, с налогоплательщика были взысканы штрафные санкции и пени.

Аналогичным образом не в пользу налогоплательщика сложилась ситуация, рассматриваемая в Определении Приморского краевого суда от 10.09.2015 по делу N 33-8119/2015. Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 13 июня 2006 года З.В.Р. приобрел в собственность объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 35%. Право собственности было зарегистрировано 7 сентября 2006 года. Исходя из даты возникновения у заявителя права собственности на жилой дом, полученный им доход от продажи жилого дома подлежит налогообложению. Установив, что З.В.Р. налог от реализации недвижимого имущества не уплачен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности обжалуемого решения налогового органа о доначислении заявителю налога на доходы физических лиц и пени за просрочку исполнения обязанности по уплате налога. Расчет налога и пени, произведенный налоговым органом, заявителем не оспорен. И опять же налогоплательщику были начислены штрафы и пени. При этом следует обратить внимание, что дом был продан достаточно давно, за пределами срока исковой давности, что не помешало налоговому органу взыскать налог.

Изменения законодательства, безусловно, носят негативные последствия для тех, кто не успел продать квартиру в прошлом году. И надежды на то, что налоговый орган не начислит налог, а вместе с тем штрафы и пени тоже нет. Возможность для налогового маневра и планирования налога осталась только у тех, у кого кадастровая стоимость квартиры не определена.

Может ли ИП-нерезидент в целях налогообложения НДФЛ уменьшить свои доходы от продажи апартаментов, использовавшихся в предпринимательской деятельности, на расходы или применить вычеты?

Освобождение от налогообложения НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1НК РФ). Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). С 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица (в том числе нерезиденты) не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и более.

Обратите внимание: Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется.

К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом N 425-ФЗ (ст. 2, п. 2 ст.7 Закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ) были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправки (см. п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.).

Таким образом, по жилым помещениям (приобретенным после 01.01.2016), используемым для предпринимательской деятельности физическое лицо-нерезидент имеет право применить освобождение от НДФЛ, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ. По нежилым помещениям, используемым в предпринимательской деятельности такого права нет.

Обратите внимание: По мнению Минфина РФ, так как апартаменты не отнесены Жилищным Кодексом РФ к жилым помещениям, льготы, предусмотренные НК РФ для жилых помещений к апартаментам не применяются (см. письма Минфина России от 30.10. 2018 г. N 03-04-05/78023, 11.09.2018. N 03-07-07/64777, п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ).

То есть, доход, полученный от продажи апартаментов, которые использовались в предпринимательской деятельности, подлежит обложению НДФЛ.

Имущественный вычет по ст. 220 НК РФ

Если по итогам года (на 31 декабря) статус физического лица — нерезидент, то у него нет оснований для получения имущественного налогового вычета и права уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных расходов (Письмо ФНС России от 03.12.2018 N БС-3-11/8980@, см. также письма Минфина России от 25.02.2016 N 03-04-05/10362, от 22.06.2015 N 03-04-05/35996, от 21.10.2014 N 03-04-05/53035, от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285, ФНС России от 07.10.2011 N АС-3-3/3324@).

При продаже имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее минимального срока владения, физлицо-резидент имеет право на получение имущественного вычета на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в порядке, установленном пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Однако этот вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (второй абзац пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). См. также письма Минфина России от 01.08.2017 N 03-04-05/49089, от 23.05.2017 N 03-04-05/31456, от 04.08.2016 N 03-04-05/45728.

В соответствии с пп. 2 п. 1, пунктами 2 и 4 ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ исходя из сумм такого дохода, а также представляет в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в порядке, установленном ст. 229 НК РФ.

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

В соответствии с установленными законодательными нормами Российской Федерации при продаже недвижимости граждане должны заплатить налог в размере тринадцати процентов от денег, вырученных с продажи. Это может быть достаточно солидной суммой и есть определенные законные способы, позволяющие уменьшить налоговое бремя или даже не платить его в доход государства.

В каких ситуациях продажа не будет обложена налогом ?!

Есть в законодательстве такое понятие, как определенный по своему минимальному значению срок владения гражданином недвижимости такой как квартира или дома. Если квартира находится в вашей собственности меньше трех лет, то тогда платить налог не нужно. Имеется как трехлетний, так и пятилетний срок владения недвижимостью. Данный обозначенный в законотворчестве срок применяется если жилое помещение было приобретено до первого января 2016 года. Также он используется для приватизированного жилья, квартиры полученной по договору ренты с содержанием пожизненного характера, когда помещение подарок либо наследство от родственников. Для остальных ситуаций положен срок 5 лет.

Важно отметить то, что с первого января 2020 года была введены новые правила, касающиеся минимального срока владения жилым помещением. Если жилье было куплено после первого января 2016 года, то тогда срок владения снижается до трех календарных лет. Важное условие сделки заключается в тои, чтобы это жилье было вашим и единственным.

Имеется ли налог при продажи жилья, полученного с наследства или в подарок ?!

При получении наследства гражданин имеет право не платить налог с продажи спустя три календарных года после того, как он получил право собственности. Срок отсчитывается со дня смерти наследодателя. Недвижимость дарится часто в дар. Если она получена была вам от близкого родственника, то тогда в соответствии с положениями статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации налог с продажи через три года платить не надо. При этом учитывается степень родства дарителя и одаряемого лица. На основании статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации таковыми считаются прямые родственники. Например, муж, жена, родители, дети.

Особенности налогового обложения с приватизированного жилья.

Статья 217 Налогового кодекса Российской Федерации говорит о том, что гражданин может не платить налоговое бремя, если с момента приватизации жилого помещения прошло больше трех календарных лет. Например, вы купили жилье в феврале 2018 года. С момента приватизации жилого помещения прошло три года и это значит то, что вы освобождаетесь по закону от подоходного налога с продажи жилья. Также по закону гражданин может получить право на трехлетний минимальный срок владения если он заключил с получателем ренты гражданско-правовой договор.

Как не снизить или не платить налог вовсе с продажи квартиры ?!

При продаже жилого помещения раньше наступления минимального срока его владением продавцы сталкиваются с налоговым обложением. Это значит то, что с вырученных денежных средств придется заплатить налоговое бремя в доход государства. Но есть определенные льготы, которые представлены налоговым законодательством нашего государства. Они могут уменьшать сумму налоговой базы, то есть того количества денег, которые вам продавец заплатил за продажу вашей квартиры.

Важно отметить то, что после продажи квартиры даже с нулевым налогом придется подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ. В данном документе помимо личных данных продавцах отражаются все сведения о жилом помещении. Если не подать декларацию, то тогда в отношении вас может быть вынесены определенные штрафные санкции. При реализации жилого помещения после первого января 2016 года в ходе ее продажи нужно обозначить стоимость помещения, обозначенную в кадастре. Сравнивается в итоге по договору сумма продажи и 70% кадастровой стоимости. По закону гражданин обязан платить налоги в доход государства с большей суммы.

Один из способов уменьшения НДФЛ с продажи недвижимости заключается в том, что надо использовать не весь доход, а доход за вычетом налогового бремени. Законодательство нашего государства предусматривает то, что надо можно платить не со всей суммы полученный за продажу недвижимости, а сумму за вычетом самой покупки. То есть вы должны взять разницу между той сумму, которую получили за жилье и деньгами, которые вы уже отдавали за него. С этой суммы и платится налог в размере 13%.

Имущественный вычет при продажи имущества не дороже одного миллиона рублей.

Если расходов на приобретение жилого помещения не было, то тогда и разницу на уплату налогов брать не из чего. Бывает это тогда, когда квартира либо дом были подарены, приватизированы или получены в наследство от наследодателя. Тут уже законодательством применяется специальный режим имущественного вычета. Минимальный размер такого вычета равен одному миллиону рублей. Исходя из этого налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на данную сумму.

Например, вы продали приватизированный жилой дом за два миллиона рублей. Получается, что у вас не было расходов на его приобретение и это значит то, что нельзя сделать вычет расходов. Применив положение имущественного вычета вы заплатите налог не с двух миллионов рублей, а с одного миллиона. То есть сумма налогового бремени будет равна 130 тысяч рублей. Помнить надо о том, что если дом или квартира были приобретены после первого января 2016 года, то в этом случае при продаже надо учитывать стоимость жилого помещения, обозначенную в кадастровых сведениях. Сравнивается 70 процентов кадастровой стоимости жилья, и сумма помещения, прописанная в договоре купли-продажи.

Кстати, уменьшить налоговую базу при реализации жилья можно продавая его по долям и по отдельным договорам купли-продажи. Такая продажа актуальная, например, для семейных пар, владеющих общей долевой недвижимостью в размере по ½ доли каждый. Если квартира оценена в три миллиона рублей, то тогда муж и жена могут продать каждый свою долю за полтора миллиона рублей и после продажи воспользоваться имущественным вычетом.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.

Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.

В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.

Притязания супруга, в том числе бывшего.

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Приобретение недвижимости, полученной по наследству.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Банкротство продавца.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.

Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.

Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом

Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.

Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.

Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).

Пороки воли и пороки полномочий

Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.

Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.

Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.

Проверки чистоты сделки - отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.

Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.

Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.

Разберемся во всех нюансах подобных дел.

Корни проблемы

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.

Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.

Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.

По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Требования к содержанию согласия супруга

Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.

Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга

Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).

Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.

Есть три нормы, о применении которых можно говорить:

Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:

“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.

Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:

“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.

Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:

“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.

Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.

Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.

Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?

В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.

Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).

Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.

С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?

Есть два варианта толкования:

Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.

Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.

Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.

В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.

Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).

Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов

Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.

Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.

Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.

На этом нередко строятся мошеннические схемы.

Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е. сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И. убытков, но будет ли оно исполнено?

Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.

Способа полностью исключить такие риски не существует.

Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.

Читайте также: