Списание незавершенного строительства в налоговом учете
Опубликовано: 05.05.2024
Списание затрат на невостребованное незавершенное строительство
31.03.2020г.
Вопрос: Как списать затраты на невостребованное незавершенное строительство (проектно-изыскательские работы). Налоги и бухучет.
Ответ:
В соответствии с Концепцией бухгалтерского учета в рыночной экономике России
При формировании информации в бухгалтерском учете следует придерживаться определенной осмотрительности в суждениях и оценках, имеющих место в условиях неопределенности, таким образом, чтобы активы и доходы не были завышены, а обязательства и расходы не были занижены. При этом не допускаются создание скрытых резервов, намеренное занижение активов или доходов и намеренное завышение обязательств или расходов (п.6.3.4).
Элементами формируемой в бухгалтерском учете информации о финансовом положении организации, которые отражаются в бухгалтерском балансе, являются активы, обязательства и капитал (7.1).
Активами считаются хозяйственные средства,
- контроль над которыми организация получила в результате свершившихся фактов ее хозяйственной деятельности и
- которые должны принести ей экономические выгоды в будущем (п. 7.2.).
Будущие экономические выгоды - это потенциальная возможность активов прямо или косвенно способствовать притоку денежных средств в организацию. Считается, что актив принесет в будущем экономические выгоды организации, когда он может быть:
а) использован обособленно или в сочетании с другим активом в процессе производства продукции, работ, услуг, предназначенных для продажи;
б) обменен на другой актив;
в) использован для погашения обязательства;
г) распределен между собственниками организации (п. 7.2.1.).
При принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует руководствоваться критериями (условиями), установленными соответствующими нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету (Письмо Минфина РФ от 02.11.2011 N 07-02-10/98).
Из вопроса Организации следует, что стоимость объекта незаверенного строительства состоит из затрат на проектно-изыскательские работы, которые никогда не будут использованы в интересах Организации.
Следовательно, указанное незавершенное строительство не соответствует понятию актива в бухгалтерском учете. Поскольку оно не принесет Организации будущие экономические выгоды.
Указанный объект подлежит списанию с баланса Организации.
В соответствии с п. 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина РФ от 06.05.1999г. № 33н прочими расходами являются расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), товаров, продукции.
Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства, учтенного в качестве вложений во внеоборотные активы, включаются в состав прочих расходов
На основании п. п. 2, 16, 18 ПБУ 10/99 стоимость ликвидированного объекта незавершенного строительства признается расходом на дату его выбытия - дату составления акта о списании этого объекта.
В бухгалтерском учете делает проводка:
Дт. 91.02 – Кт. 08. – списана стоимость объекта незавершенного строительства.
Доходы от данной хозяйственной операции Организации не возникают.
Документальное оформление списания объекта незавершенного строительства.
Для списания объекта незавершенного строительства должен быть составлен приказ руководителя, в котором необходимо
- указать причину принятия такого решения;
- назначить комиссию для оформления документации.
Комиссия должна оформить акт о списании объекта незавершенного строительства. Акт составляется в произвольном виде с учетом требований для первичных документов (ст. 9 Федерального закона №402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Отмечаем, что форма акта должны быть утверждена приказом руководителя в составе приложений к учетной политике.
НДС
Отмечаем, неоднозначность вопроса о необходимости восстановления НДС при списании объекта незавершенного строительства.
По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 07.02.2008г. № 03-03-06/1/86, ликвидируемый объект незавершенного строительства не используется в деятельности, облагаемой НДС. В связи с этим НДС, принятый к вычету при приобретении объекта незавершенного строительства, должен быть восстановлен в том налоговом периоде, когда производится ликвидация.
Однако суды не разделяют данную позицию, полагая, что перечень оснований для восстановления НДС, указанный в п. 3 ст. 170 НК РФ является закрытым и не содержит такого основания, как ликвидация объекта незавершенного строительства. (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018г. № 19АП-7783/2017 по делу № А14-2518/2017, постановления ФАС МО от 01.04.2014г. № Ф05-2300/2014, Северо-Кавказского округа от 23.04.2013г. по делу № А32-7901/2012). Одновременно обращаем внимание Организации на наличие и противоположной судебной практики (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017г. по делу № А10-3305/2016).
Таким образом, ситуация с восстановлением НДС является спорной и зависит от конкретных обстоятельства дела.
Налоговые риски – могут быть существенными.
Налог на прибыль
В соответствии со ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов включаются расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, а также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества).
На основании указанной нормы Минфин РФ полагает, что стоимость непосредственно незавершенного строительства при его ликвидации не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций. (Письмо Минфина России от 14.03.2019 N 03-03-06/2/16615).
Отмечаем, что судебная практика по данному вопросу является неоднозначной.
Из Определения ВАС РФ от 10.01.2012г. № ВАС-16900/11 по делу № А56-60650/2010 следует, что ВАС РФ поддержал налоговый орган, исключивший из расчета налоговой базы по налогу на прибыль, расходы на создание ликвидируемого объекта незавершенного капитального строительства.
В Постановлении от 17.09.2018г. № 13АП-21389/2018 по делу № А56-9767/2018 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, сославшись на указанное Определение ВАС РФ, также признал позицию налогового органа обоснованной.
Однако Арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 22.01.2019г. № Ф07-16106/2018 по делу № А56-9767/2018 отменил указанный судебный акт. А Определением от 16.05.2019 N 307-ЭС19-5807 Верховный Суд РФ его поддержал.
Из вышеизложенного следует, что стоимость объектов незавершенного строительства, по которым имеются документы, подтверждающие произведенные затраты на их строительство, могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль, но с наличием налогового риска.
При налоговом споре исход дела будет зависеть от качества документов, подтверждающих затраты, а также от позиции суда по данному вопросу.
Подробнее о признании стоимости незавершенного строительства при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль можно прочесть в нашей статье: Ликвидация объекта незавершенного строительства. Риски по налогу на прибыль.
Планируются к списанию объекты незавершенного строительства по причине: объекты не эксплуатируются и находятся в аварийном состоянии, возможность их дальнейшего восстановления и использования отсутствует, в налоговом учете стоимость от списания не учитывается для налогообложения по налогу на прибыль, возможно ли в этом случае затраты на ликвидацию объектов учесть в налоговом учете в соответствии с пп.8 п.1 ст. 265 НК РФ?
Сообщаю Вам следующее:
Согласно разъяснениям Минфина, а также принимая во внимание, что подпункт 8 пункта 1 статьи 265 Кодекса позволяет включить в состав внереализационных расходов только расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства, стоимость незавершенного строительства при его ликвидации не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
ОРГАНИЗАЦИЯ ЛИКВИДИРУЕТ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В главе 25 НК РФ расходы, связанные с объектом незавершенного строительства, упоминаются в пп. 8 п. 1 ст. 265. В нем говорится, что в состав внереализационных расходов включаются:
— расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации ОС, в том числе суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации;
— расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен (расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества), охрану недр и другие аналогичные работы.
Вправе ли организация учесть в составе внереализационных расходов стоимость самого ликвидируемого объекта незавершенного строительства? Контролирующие органы считают, что в расходах учитываются только затраты на ликвидацию. В арбитражной практике можно найти примеры, где дается как положительный, так и отрицательный ответ на этот вопрос.
Мнение 1: стоимость ликвидируемой «незавершенки»
в налоговых расходах не учитывается
Минфин неоднократно высказывал мнение о том, что затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства подлежат включению в состав внереализационных расходов (в том налоговом периоде, в котором фактически была проведена ликвидация), а вот сама стоимость «незавершенки» не уменьшает базу по налогу на прибыль (см. Письма от 20.01.2017 N 03-03-06/1/2486, от 07.10.2016 N 03-03-06/1/58471, от 23.11.2011 N 03-03-06/1/772, от 03.12.2010 N 03-03-06/1/757, от 07.05.2007 N 03-03-06/1/261).
Понесенные на первоначальном этапе строительства расходы — инженерные изыскания, экспертное заключение, измерение фона, рабочая документация — также не уменьшают налогооблагаемую прибыль при ликвидации «незавершенки» (в том числе при условии, если строительство не начато вообще). Дело в том, что указанные затраты участвуют в формировании первоначальной стоимости объекта и не учитываются при определении базы по налогу на прибыль в отчетном (налоговом) периоде их осуществления (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 256, абз. 1, 2 п. 1 ст. 257 НК РФ). Аналогичное мнение высказано столичными налоговиками в Письме от 16.02.2007 N 20-12/014641.
Обратите внимание! В случае если ликвидация (частичная ликвидация) объекта незавершенного строительства осуществляется в процессе создания нового объекта амортизируемого имущества, в целях налогообложения прибыли сумма затрат, формирующих стоимость ликвидируемого объекта незавершенного строительства, подлежит включению в первоначальную стоимость создаваемого объекта в той части, в какой этот объект незавершенного строительства будет использован при создании нового объекта. Такие разъяснения даны в Письме ФНС России от 27.08.2018 N СД-4-3/16501@.
Иными словами, если, к примеру, на создание объекта было потрачено миллион рублей, объект не был введен в эксплуатацию, половина объекта ликвидируется, а вторая половина участвует в создании нового объекта, то первые полмиллиона признать в расходах нельзя, а остальные полмиллиона можно учесть в первоначальной стоимости нового объекта.
В Письме также говорится, что данная позиция подтверждается Постановлением АС ВСО от 29.09.2017 N Ф02-5060/2017 по делу N А19-22028/2016. Суть дела, которое в нем рассматривалось, заключалась в следующем. Налогоплательщик при ликвидации нескольких единиц оборудования, которые числились у него как основные средства, единовременно списал их остаточную стоимость в состав внереализационных расходов. Однако инспекторы выяснили, что оборудование не было доведено до состояния готовности к эксплуатации и, соответственно, в производственной деятельности не участвовало. После перепрофилирования деятельности общества спорные объекты на следующий день после ввода в эксплуатацию были переведены на консервацию. Спорные объекты в эксплуатацию не были введены и фактически с момента их принятия к учету по назначению не использовались и использованы быть не могли (то есть не отвечали признакам ОС). В связи с тем что расходы, состоящие из стоимости выводимых из эксплуатации объектов, в ст. 265 НК РФ не указаны, заявленные обществом расходы не соответствуют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ, значит, не могут быть учтены для целей налогообложения.
Аналогичный вывод сделан в Постановлении ФАС СЗО от 17.08.2011 по делу N А56-60650/2010: поскольку спорный объект на момент принятия решения о его ликвидации строительством не завершен, в эксплуатацию не введен и к учету в качестве объекта основных средств налогоплательщиком не был принят, нет оснований полагать, что понесенные затраты на создание этого объекта были произведены для осуществления какой-либо деятельности, направленной на получение дохода. Судьи отметили, что в составе расходов могла быть учтена не стоимость такого объекта, а расходы на его ликвидацию.
Мнение 2: стоимость ликвидируемой «незавершенки»
можно учесть в налоговых расходах
В арбитражной практике есть примеры, когда судьи, с учетом конкретной ситуации, излагают иную точку зрения, согласно которой стоимость ликвидируемой «незавершенки» можно учесть в налоговых расходах.
Так, в Постановлении АС ЗСО от 15.03.2016 N Ф04-284/2016 по делу N А67-8553/2014 говорится следующее. Исходя из анализа положений пп. 20 п. 1 и п. 2 ст. 265 НК РФ перечень внереализационных расходов, а также включаемых в состав данных расходов убытков (по основаниям их возникновения) носит открытый характер.
В связи с чем судьи сделали обоснованный вывод о том, что правомерным является не только списание расходов на ликвидацию выводимых из эксплуатации ОС, но и учет стоимости объекта незавершенного строительства при его ликвидации в составе внереализационных расходов.
Примечание. Арбитры пришли к выводу, что запрет на отнесение налогоплательщиком стоимости объектов незавершенного строительства к расходам ставит его в неравное положение с лицом, которое ликвидирует ОС и имеет право на включение в расходы их остаточной стоимости в виде суммы недоначисленной амортизации.
Принимая решение, арбитры исходили из следующих соображений:
— организация, приобретая данные объекты, предполагала использовать их в производственной деятельности в соответствии с целевым назначением;
— ИФНС не представила доказательств того, что налогоплательщик не планировал использовать в производственной деятельности указанные объекты;
— отказ организации от реализации части проектов связан с экономическими факторами, необходимостью ликвидации объектов «незавершенки» в целях охраны труда, обеспечения жизни и здоровья сотрудников;
— ликвидация объектов позволила освободить земельные участки для строительства новых объектов и сдачи земельных участков в аренду, то есть использовать эти участки для деятельности, направленной на извлечение прибыли.
Еще один пример — Постановление АС УО от 18.01.2018 N Ф09-8546/17 по делу N А60-15584/2017. Как следует из материалов дела, обществу в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству ТРЦ в соответствии с постановлением главы города был предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов.
В рамках договора инвестирования для строительства ТРЦ за период с 2006 года по 2014 год общество осуществило финансирование затрат на общую сумму порядка 202 млн руб., в том числе арендная плата за участок, консультационные услуги, топографическая съемка, подготовка схемы расположения земельного участка, предоставление справок из БТИ о сносе помещений. Основные расходы — это выкуп жилых помещений, расположенных на участке, и их снос.
Произведенные расходы документально подтверждены. Каких-либо замечаний по представленным документам у налогового органа не имеется.
Реализация инвестиционного проекта ТРЦ не была доведена до стадии проектирования, получения разрешения на строительство. В ходе проверки налогоплательщиком представлен приказ генерального директора «О прекращении осуществления инвестиционного проекта», согласно которому установлено следующее: в целях оптимизации затрат по инвестиционной деятельности прекратить осуществление инвестиционного проекта ТРЦ, списать фактически осуществленные по состоянию на 31.12.2014 расходы, связанные с реализацией инвестиционного проекта, в сумме порядка 202 млн руб.
Налоговый орган, не оспаривая наличие у общества расходов в указанной сумме, пришел к выводу об отсутствии у налогоплательщика правовых оснований для отнесения ее в состав внереализационных расходов, полагая, что к ним относятся только расходы на ликвидацию объекта.
Названные затраты связаны с производственной деятельностью общества, поэтому отсутствие у налогоплательщика положительного финансового результата от попыток создания объекта производственной деятельности не дает в то же время правовых оснований для признания экономически необоснованными расходов, связанных с созданием данного объекта.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае расходы налогоплательщика, понесенные в целях создания спорного объекта, отвечают критериям, установленным ст. 252 НК РФ. Соответственно, общество было вправе списать не только расходы на ликвидацию объекта, но и иные расходы, понесенные по инвестиционному проекту, что корреспондирует с закрепленным в пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ положением.
Приведем еще несколько решений из судебной практики.
ФАС МО в Постановлении от 06.06.2013 по делу N А40-120176/12-140-734 отметил, что для целей признания в расходах стоимости объекта имущества, как завершенного, так и не завершенного строительством, имеет значение лишь то обстоятельство, насколько экономически обоснованны были затраты на его создание, были ли они связаны с производством и присутствовала ли цель извлечения дохода при осуществлении данного рода расходов. При этом причины дальнейшей ликвидации значения не имеют, поскольку речь идет не о затратах на ликвидацию, а о расходах на создание ликвидируемого объекта, которые и должны подвергаться оценке с точки зрения экономической оправданности.
В Постановлении ФАС ПО от 08.08.2013 по делу N А65-24102/2012 арбитры, сославшись на пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ, указали: в данной норме прямо предусмотрено, что при ликвидации достроенного и введенного в эксплуатацию объекта можно списать расходы на его ликвидацию, включая суммы недоначисленной амортизации (то есть учесть все расходы на создание этого основного средства). Следовательно, организация, которая ликвидирует построенный объект, принятый к учету в качестве ОС, оказывается в лучшем положении, чем организация, которая в силу объективных причин вынуждена ликвидировать недострой. В такой ситуации нарушается принцип равенства налогообложения, установленный ст. 3 НК РФ, что недопустимо.
Кроме этого, по смыслу ст. 265 НК РФ перечень внереализационных расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, является открытым. Поэтому, хотя расходы на создание ликвидируемого объекта незавершенного строительства прямо не значатся в пп. 8 п. 1 названной статьи, их можно учесть по пп. 20 того же пункта как другие обоснованные внереализационные расходы.
Удовлетворяя требования налогоплательщика в части обоснованного включения в состав внереализационных расходов стоимости ликвидированных объектов незавершенного капитального строительства, судьи ФАС МО в Постановлении от 01.04.2014 N Ф05-2300/2014 по делу N А40-43280/12-90-231 исходили из того, что в силу объективных причин ликвидация названных объектов, создание и строительство которых были начаты обществом в целях получения прибыли, не может являться основанием для отказа в признании затрат на создание таких объектов в качестве расходов, уменьшающих облагаемую базу при исчислении налога на прибыль.
Определением ВАС РФ от 08.07.2014 N ВАС-9115/14 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.
Вопрос: Об учете в целях налога на прибыль стоимости объекта незавершенного строительства при его ликвидации.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 14 марта 2019 г. N 03-03-06/2/16615
См. похожие документы
Письмо Минфина России от 14.03.2019 N 03-07-11/16750 «Об учете в целях налога на прибыль расходов и применении вычета НДС при ликвидации объекта незавершенного строительства»
Письмо ФНС России от 27.08.2018 N СД-4-3/16501@ «Об учете в целях налога на прибыль затрат на создание объекта незавершенного строительства, подлежащего частичному демонтажу с последующим сооружением нового объекта»
Письмо Минфина России от 20.01.2017 N 03-03-06/1/2486 «Об учете в целях налога на прибыль стоимости утилизированного имущества»
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 25.12.2018 и сообщает следующее.
Положениями статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) определено, что для целей налогообложения прибыли организаций расходами признаются экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы, не соответствующие указанным требованиям, согласно пункту 49 статьи 270 Кодекса, в целях налогообложения прибыли организаций не учитываются.
В силу норм статей 256 и 257 Кодекса затраты капитального характера формируют первоначальную стоимость основного средства и списываются в состав расходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли организаций, путем начисления амортизации.
Объекты незавершенного капитального строительства не подлежат амортизации в соответствии с пунктом 2 статьи 256 Кодекса.
Кроме того, пунктом 5 статьи 270 Кодекса установлено, что расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
На основании вышеизложенного, а также принимая во внимание, что подпункт 8 пункта 1 статьи 265 Кодекса позволяет включить в состав внереализационных расходов только расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства, а также суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации выводимых из эксплуатации основных средств, стоимость незавершенного строительства при его ликвидации не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Заместитель директора Департамента
Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс
Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка ОНС на кадастровый учет возможна, если в техническом плане будет подтверждена определенная степень готовности здания и его конструкций.
Читайте в статье, при каких условиях объект незавершенного строительства ставят на кадастровый учет, какие документы нужно подготовить и представить в Росреестр, с какой целью нужна эта процедура.
- Кадастровый учет незавершенки в 2021 году
- Необходимые документы
- Правоустанавливающие документы
- Выписка на земельный участок
- Разрешение на строительство
- Технический план в 2021 году
- Как определяется процент готовности здания?
- Координирование здания
- Образец технического плана ОНС
- Сложности в учете ОНС
- Справка о степени готовности здания
- Список полезных документов
- Сроки и стоимость подготовки справки и постановки на учет ОНС
- Заключение
- Список использованной литературы
Кадастровый учет незавершенки в 2021 году
Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:
- признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
- провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
- подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.
Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.
Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.
Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:
- подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
- выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
- проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
- отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
- направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
- получение выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.
Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.
Комментарий специалиста. Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН. С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу. Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров.
Необходимые документы
Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:
- технический план на ОНС;
- разрешение на строительство объекта;
- правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.
Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.
После регистрации прав на недострой можно продать ОНС, либо продолжить строительство.
Правоустанавливающие документы
Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет и регистрация недостроя возможны только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:
- выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
- арендный договор и выписка ЕГРН, содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
- распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.
Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).
Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.
Выписка на земельный участок
Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в ЕГРН. При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:
- подать запрос в письменной форме в службу Росреестра;
- обратиться с запросом через систему МФЦ;
- оформить запрос в электронной форме через портал госуслуг.
Получение выписки ЕГРН является платной услугой, размер госпошлины будет зависеть от способа обращения с запросом. Выписка необходима уже на стадии обращения к кадастровому инженеру для получения технического плана.
Бухгалтерский учет
Затраты на строительство объекта «незавершенки» учитываются у застройщика по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Уплаченный при строительстве НДС учтен на счете 19.
Поскольку данное капитальное строительство не привело к результату - объекта основных средств не возникло, его ликвидация должна быть учтена в составе прочих расходов организации (Дебет 91 Кредит 08). Данную проводку следует сделать после того, как «ликвидационные» работы будут завершены.
Расходы, связанные с ликвидацией (оплата подрядных работ и услуг), также учитываются в составе прочих расходов:
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
- учтены в составе расходов работы, выполненные подрядчиком.
Если работы производились собственными силами:
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70, 02, 26.
- учтена в составе расходов зарплата работников, амортизация и др.
Полученные в процессе ликвидации материалы подлежат учету у застройщика по дебету счета 10 и кредиту счета 91 в составе прочих доходов. В дальнейшем эти материалы могут быть использованы в строительстве или реализованы.
Налог на добавленную стоимость
Поскольку строился объект основных средств, организация могла претендовать на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками в процессе строительства, в соответствии с пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Правда, при соблюдении общего правила для применения права на налоговый вычет: построенный объект должен был участвовать в осуществлении операций, признаваемых объектом обложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ).
Так как объект построен не был, а «недострой» подлежит ликвидации, право на налоговый вычет у застройщика отсутствует. Значит, предъявленные подрядчиками при строительстве к оплате суммы НДС налоговому вычету не подлежат. Их также следует отнести в прочие расходы:
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
- включен в расходы НДС, предъявленный подрядчиками.
При осуществлении работ, связанных с ликвидацией объекта подрядными организациями, подрядчики также предъявляют застройщику к оплате суммы НДС.
Для застройщика хозяйственная операция по ликвидации объекта незавершенного строительства не признается объектом обложения НДС. Следовательно, приобретенные для этого работы подрядных организаций не связаны с осуществлением операций, признаваемых облагаемыми налогом.
В этих условиях суммы НДС, предъявленные подрядчиками по «ликвидационным» работам, к вычету у застройщика не принимаются и подлежат отнесению в прочие расходы (Дебет 19 Кредит 60, Дебет 91 Кредит 19).
Застройщик мог самостоятельно приобретать материалы, использованные при строительстве. При этом суммы НДС по материалам он принимал к вычету. В этом случае суммы налога, по мнению автора, подлежат восстановлению и уплате в бюджет на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ с последующим списанием этой суммы НДС в прочие расходы:
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
- восстановлена сумма НДС по материалам;
ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
- учтена в расходах сумма НДС по материалам.
Если же часть этих материалов после разборки оприходована застройщиком, то восстановить следует ту часть принятого ранее к вычету налога, которая относится к стоимости материалов, не оприходованных застройщиком в процессе ликвидации объекта. При этом застройщик должен представить убедительные доказательства того, что указанные материалы относятся именно к тем материалам, которые он приобретал самостоятельно.
Налог на прибыль
В соответствии с пунктом 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, относятся, в частности, расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства (расходы на демонтаж, разборку, вывоз). При этом стоимость самого ликвидируемого объекта незавершенного строительства в целях налогового учета не принимается. Это подтверждено письмом Минфина России от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.
Стоимость материалов, полученных от разборки объекта незавершенного строительства, по мнению автора, в составе внереализационных доходов застройщика учитываться не должна, и вот почему. Подпунктом 13 статьи 250 Налогового кодекса РФ предусмотрено включение в состав внереализационных доходов стоимости материалов от разборки основных средств. Это обусловлено тем, что остаточная стоимость такого имущества при его ликвидации учитывается в составе внереализационных расходов. А поскольку стоимость ликвидируемого незавершенного строительства в составе внереализационных расходов не признается, то и стоимость полученных от разборки материалов не должна увеличивать внереализационные доходы застройщика.
В случае реализации материалов, полученных при демонтаже или разборке при ликвидации недостроенного объекта основных средств, выручка будет являться доходом от реализации, который облагается налогом на прибыль.
При этом, по мнению автора, для целей налогообложения стоимость полученных от разборки объекта материалов при их дальнейшей реализации или использования в процессе получения доходов может учитываться в полном объеме.
Пунктом 2 статьи 254 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что «стоимость материально-производственных запасов в виде излишков, выявленных в ходе инвентаризации, и (или) имущества, полученного при демонтаже или разборке выводимых из эксплуатации основных средств, определяется как сумма налога, исчисленная с дохода. ».
Это относится именно к ликвидированным основным средствам по причине того, что ранее со стоимости этих материалов в момент их оприходования был уплачен налог на прибыль, других расходов на их приобретение организация не понесла, а их остаточная стоимость была учтена в составе внереализационных расходов в момент ликвидации этих основных средств. В отношении объектов незавершенного строительства данная норма действовать не должна. Ведь стоимость объекта незавершенного строительства в состав внереализационных расходов не включалась.
- Сущность операции списания НЗП
- Списание НЗП, не давшего продукции
- Списание НЗП при ликвидации предприятия
- Списание НЗП при прекращении совместной деятельности
- Списание внутреннего брака
- Итоги
Списание незавершенного производства (НЗП) требуется в первую очередь для формирования себестоимости готовой продукции. Наряду с этим в процессе деятельности предприятия могут возникать и дополнительные причины для списания незавершенки. О них и поговорим в этом материале.
Сущность операции списания НЗП
Незавершенное производство — это комплекс расходов, которые уже направлены в производственный процесс, но при этом результат процесса, например готовая продукция, еще не получен (п. 63 приказа Минфина России «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета…» от 29.07.1998 № 34н).
При нормальном ходе процесса зафиксированная на конец отчетного периода незавершенка далее обычным порядком формирует себестоимость продукции, изготовленной с ее участием. Однако в данном процессе могут возникнуть отклонения от привычного его хода, и тогда перед бухгалтером встает вопрос, что делать с «зависшим» НЗП?
Списание НЗП, не давшего продукции
В коммерческой практике довольно часто встречаются случаи, когда предприятие принимает решение прекратить какой-либо производственный проект, например прекратить выпускать какой-либо вид продукции, если он не востребован рынком и производство оценивается как убыточное.
Специфика производственного цикла может быть такова, что на момент реализации решения о прекращении выпуска имеется в наличии НЗП. В такой ситуации будут свои нюансы для целей бухгалтерского и налогового учета:
- Бухгалтерский учет. Основополагающим аспектом будут положения ПБУ 10/99. Очевидно, что затраты на прекращение выпуска продукта и списание НЗП по нему не принесут в дальнейшем явных экономических выгод предприятию. Следовательно, их следует отнести на прочие расходы для целей бухучета. То есть списание НЗП в данном случае пройдет проводкой Дт 91.2 «Прочие расходы» Кт 20 (23, 25, 26).
ВАЖНО! Если выпуск снятого с производства продукта может быть выделен в отдельный сегмент (операционный или функциональный), то для отражения сведений в бухгалтерской отчетности следует применять положения ПБУ 16/02 «О прекращаемой деятельности», в т. ч. в отношении списания НЗП.
- Налоговый учет.
- Для целей расчета налога на прибыль НЗП, не давшее продукции, списывается во внереализационные расходы в размере прямых затрат (п. 11 ст. 265 НК РФ). При этом косвенные расходы на долю такого НЗП не распределяются, а в полном объеме включаются в расходы текущего периода (п. 2 ст. 318 НК РФ). В этом состоит отличие между бухгалтерским и налоговым порядком учета, поскольку в бухучете можно все расходы, связанные с НЗП, списывать сразу в расходную часть.
- По НДС, принятому к вычету по произведенным расходам на НЗП, не давшее продукции, существует спорный момент. По мнению Минфина, изложенному в письме от 29.03.2012 № 03-03-06/1/163, входной НДС по НЗП, не давшему продукции, следует восстанавливать в налоговом учете. Вместе с тем п. 3 ст. 170 НК РФ содержит закрытый перечень ситуаций, требующих восстановления входного НДС, и случай со списанием НЗП там не поименован. На этом основании существуют судебные прецеденты с заключением о том, что восстанавливать входной НДС при списании НЗП во внереализационные расходы не нужно. Если все же входной НДС восстанавливается, то восстановленные суммы включаются в состав прочих расходов.
ВАЖНО! В результате того, что в бухучете в состав списываемого НЗП, не давшего продукции, входят косвенные расходы, а в налоговом учете косвенные расходы включаются в состав расходов текущего периода, могут формироваться отложенные налоговые обязательства (ОНО).
Списание НЗП при ликвидации предприятия
Списание НЗП при ликвидации может походить на списание НЗП, не давшего продукции. Особенностью может являться то, что выявленные при инвентаризации остатки НЗП обычно реализуются. Тогда их следует отразить как прочие доходы.
- Дт 62 (76) Кт 91 — отражена реализация;
- Дт 91 Кт 20 — списано НЗП;
- Дт 99 Кт 91 — финансовый результат для ликвидационного баланса.
Списание НЗП при прекращении совместной деятельности
При прекращении деятельности простого товарищества (совместной деятельности) на балансе товарищества тоже могут оставаться остатки НЗП. Подтвержденные инвентаризацией остатки должны быть переданы кому-то из товарищей, по общему решению. В этом случае участник, ведущий общие дела, должен оформить передачу НЗП с баланса товарищества проводкой Дт 80 Кт 20 (23, 26, 29) на сумму по решению участников.
Списание внутреннего брака
Внутренним браком признают выявленный внутри предприятия до момента продажи бракованных изделий. Большая часть такого брака выявляется в момент выхода из производства (т. к. обычно существует контроль качества), т. е. в момент обычного списания НЗП на стоимость готовой продукции.
Брак может быть:
- исправимым — тогда расходы на его исправление могут калькулироваться на затратных счетах (например, по Дт 20) и затем направляться на себестоимость готовой продукции (Дт 40 (43) Кт 20);
- неисправимым — тогда потери от брака калькулируются на счете 28 «Брак в производстве» и основным моментом в калькуляции является списание НЗП на брак: Дт 28 Кт 20 (23) — списаны расходы на создание продукции (полуфабрикатов), признанных неисправимым браком.
Заслуживает внимания списание окончательного результата калькуляции со счета 28 (счет не должен иметь сальдо на конец периода).
Процесс калькуляции результата от брака выглядит следующим образом (схематично, без НДС):
- Дт 10 Кт 28 — оприходованы возвратные материалы от бракованных изделий.
- Дт 76 Кт 28 — отражена задолженность виновных в браке лиц (лица могут быть как физические (работники), так и юридические (поставщики некачественного сырья, например)).
В итоге на конец периода на счете 28 остается сальдо (как правило, дебетовое), показывающее фактический убыток от брака. И это сальдо подлежит списанию Дт 20 (23) Кт 28, т. е. снова увеличивается НЗП, а затем и себестоимость готовой продукции.
Итоги
Списание НЗП имеет свои особенности, если имеют место изменения в обычном ходе производственного процесса.
Читайте также: