Realty income налог на дивиденды

Опубликовано: 14.05.2024

Обычно дивиденды выплачиваются ежеквартально или раз в полгода, что может быть не очень удобно с точки зрения пассивных инвесторов, нуждающихся в регулярном доходе для оплаты своих текущих счетов (к сожалению, счета к оплате поступают ежемесячно, а не раз в квартал или в полгода). Однако, есть несколько компаний, которые выплачивают их ежемесячно.

Если вы ищете акции, которые обеспечивают ежемесячный доход, то обратите внимание на инвестиционные фонды недвижимости или REIT. Согласно правилам SEC (Securities and Exchange Commission – Комиссия по ценным бумагам и биржам США), они обязаны ежегодно выплачивать 90% своих налогооблагаемых доходов в качестве дивидендов. Realty Income (NYSE:O), LTC Properties (NYSE:LTC) и STAG Industrial (NYSE:STAG) – это три коммерческих REIT с отличным послужным списком выплаты ежемесячных дивидендов.

1. Realty Income

Realty Income имеет псевдоним “The Monthly Dividend Company” (ежемесячная дивидендная компания). Ее последний ежемесячный дивиденд составил $0,235, что соответствует текущей доходности в 4,45%.

Основу портфеля компании составляют договора типа Triple Net Lease (или NNN – тройная чистая аренда). Это означает, что арендатор несет ответственность за налоги на имущество, техническое обслуживание и страхование. Понятно, что это весьма выгодно с точки зрения арендодателя.

Несмотря на то, что розничные REIT сильно пострадали от пандемии, портфель Realty Income в целом процветал. В четвертом квартале 2020 года фонд собрал 93,6% всей причитающейся ему арендной платы.

Многие из его арендаторов являются важными предприятиями, которые оставались открытыми во время пандемии. Его пятью крупнейшими арендаторами являются Walgreens, 7-Eleven, Dollar General, FedEx и Dollar Tree.

Что особенно привлекательно в этом розничном REIT, так это не только его история ежемесячных выплат дивидендов – 608 месяцев подряд (до марта 2021 года). Кроме этого, компания ежегодно увеличивала размер дивидендов с момента выхода на биржу в 1994 году. В прошлом году она получила статус дивидендного аристократа**.

** Элитный статус, присуждаемый компаниям из индекса S&P 500 имеющим по меньшей мере 25-летнюю историю последовательного ежегодного роста дивидендных выплат.

2. LTC Properties

LTC Properties – это медицинский REIT имеющий в своем активе более 184 объектов недвижимости, отданными в аренду по договорам типа Triple Net Lease (NNN). Большинство из этих объектов являются квалифицированными медицинскими учреждениями по уходу за пожилыми людьми

Очевидно, что пандемия нанесла жестокий урон объектам здравоохранения специализирующимся в сфере ухода за пожилыми людьми. Большое число жертв COVID-19 привело к сокращению числа обращений в больницы. Семьи не решались переводить своих близких в учреждения для престарелых. Согласно анализу CliftonLarsonAllen, в начале 2021 года, заполняемость квалифицированных медицинских учреждений была ниже 80%.

Тем не менее, LTC Properties преуспела, поскольку она только сдает недвижимость в аренду, но фактически не управляет ею. Руководство сообщило, что 98% арендной платы было получено в четвертом квартале.

За последние пять лет акции LTC Properties упали почти на 4%. Для сравнения, индекс S&P 500 за тот же период вырос на 95%.

Однако ежемесячный дивиденд LTC в размере $0,19 на акцию составляет доходность в 5,37%, что делает акции компании весьма привлекательными для тех, кто ищет надежный доход (особенно в свете того, что текущая доходность S&P 500 ниже 1,5%). Кроме того, компания может извлечь прямую выгоду из старения населения (увеличения продолжительности жизни и роста среднего возраста населения планеты).

3. STAG Industrial

STAG Industrial владеет 492 объектами недвижимости, в основе своей это складские и промышленные помещения. Как правило, спрос на недвижимость такого типа стабилен даже во время спадов и, как ожидается, будет только увеличиваться по мере того, как все больше покупок переключится на электронную коммерцию.

Поскольку около 40% объектов недвижимости арендуются компаниями занятыми в сфере электронной коммерции, STAG хорошо держался во время пандемии. Руководство компании сообщило, что в 4 квартале было получено 99,6% арендной платы.

Портфель компании привлекателен не только своей стабильностью, но и диверсификацией. Amazon является его крупнейшим арендатором, хотя на его долю приходится менее 4% годовой базовой арендной платы (ABR – Annual Base Rent). 20 лучших арендаторов STAG дают менее 20% ABR.

Не ждите от STAG большого роста. Однако его ежемесячные дивиденды в размере 0,121 доллара на акцию, дадут вам годовую доходность в 4,37%. Если вы ищете стабильный ежемесячный доход – дивиденды STAG это отличный выбор.

Обзор от 29.03.2021 подготовлен с использованием материалов THE MOTLEY FOOL

У россиян при накоплении каких-либо денежных средств, сразу возникает несколько вариантов вложений. Как правило, среди этих вариантов фигурируют свой бизнес, покупка квартиры для сдачи в аренду, и депозит.

Если бизнес это обычно достаточно доходный вариант вложений средств, если все получится. То депозит это просто инструмент сохранения денежных средств, вопреки всему. Остаётся один вариант, покупка квартиры. Но уровень начальных инвестиций составляет ощутимые величины, измеряемые миллионами рублей.

Именно поэтому вложения в REIT на бирже могут стать хорошей альтернативой. Еще один большой плюс это низкий порог входа. Стоимость 1 акции некоторых рейтов составляет всего несколько долларов. А инвестировать можно в торговые центры, в жилую недвижимость, в дата-центры, отели и многие другие объекты. А доход инвестор будет получать путем начисления дивидендов.

График компании Macerich

Не пугайтесь такого графика, после прочтения раздела «Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать» все станет понятно и страх пропадёт. Помните, эмоции это плохой советник для инвестора.

Что такое REIT

REIT — Real Estate Investment Trust — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков.

Кстати: я веду дневник, который публикую в разделе «Дневник инвестора» Заходите!

Проще говоря, это инвестфонд, владеющий коммерческой недвижимостью (сдача в аренду многоквартирных домов, тоже считается коммерческой недвижимостью). Например, Macerich владеет торговыми центрами по всей Америке. Среди его конкурентов Simon Property Group и другие.

Кстати говоря, правильно произносится «Риит», но в России и у большинства инвесторов прижилось РЕЙТ. Поэтому так и будем называть в дальнейшем.

Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT

Организация получит статус Real Estate Investment Trust только в случае соответствия всем 5 пунктам.

Форма организации – налогооблагаемая. Это значит, что благотворительный фонд не может быть признан REIT;
Фонд имеет больше 100 акционеров, а 5 или менее не могут владеть более чем 50% акций;
Разделение доходов, то есть операции с недвижимостью должны приносить 75% и более годового дохода – это арендные платежи, продажа и покупка недвижимости, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять менее 20% дохода, а остальные типы доходов не более 5%;
Более 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах;
Более 90% дохода должны быть распределены в виде дивидендов. Остальной доход облагается налогом.

У фондов недвижимости всегда солидные дивиденды, это связано с законодательством. Так как дивиденды не облагаются налогами. Но вы как инвестор, все равно должны заплатить налог.

Виды REIT

Фонды недвижимости классифицируются на 12 сегментов:

Office – владеют и управляют офисными зданиями и прилегающими к ним территориями;
Industrial – производственные площади, склады, ангары и прочее;
Retail – недвижимость для торговых компаний – это всевозможные магазины, торгово-развлекательные центры, аутлеты;
Lodging – Отели, санатории, базы отдыха и т.п.;
Residential – жилая недвижимость различных классов комфортности, от эконома до премиума;
Timberland – Лесные площади. К ним также относят компании, которые владеют этими лесами и одновременно заготавливают древесину;
Health Care – Здания здравоохранения. Это всевозможные больницы, поликлиники, офисы для частных и не только больниц, лаборатории;
Self-storage – склады самообслуживания для частных лиц и бизнеса.
Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
Data Center – Помещения для серверов;
Specialty – Театры, кинотеатры, казино, наружная реклама и т.д.
Diversified – Набор зданий различной направленности управляемые одной компанией. В таких фондах могут быть здания ритейла, склады, жилая недвижимость, больницы и т.д.

Это все категории фондов. Как показывает практика, 12 категория одна из самых малочисленных.

Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости

Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:

Высокая волатильность;
Задолженность, так как почти все компании строят здания в ипотеку;
Высокие дивиденды, как правило, не дают возможности держать достаточное количество средств на счетах;
Высокий уровень дивидендных выплат периодически может превышать размер чистой прибыли, что влечет увеличение заемных средств, либо сокращение инвестированных средств;
Цикличность. В кризис котировки сильно снижаются, так как сокращаются денежные потоки у арендаторов, как следствие снижение выручки и прибыли у арендодателя;
Банкротство или съезд якорного (крупнейшего) арендатора может сделать некогда прибыльный ТЦ/помещение убыточным (происходит редко).

Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.

Как инвестировать

Инвестировать в компании из сектора REIT не так и сложно. А порог входа, как уже говорил выше, небольшой. Для начала нужно разобраться с видом компании. То есть, существуют компании, которые не торгуются на бирже, а есть доступные для покупки на бирже.

Для покупки внебиржевых фондов необходимо обратиться в офис компании, где вы, скорее всего, увидите ценник входа не из доступных. Такие лучше обойти, т.к. существует много подводных камней.

Приобрести небольшую, или большую, часть фонда недвижимости, можно по средствам биржи. Правда и тут имеется разделение. Есть фонды торгующиеся на внебиржевом рынке OTC. Это рынок для квалифицированных инвесторов, например, инвестиционных фондов и прочих, где существуют такие нюансы, как ограниченная ликвидность, то есть при продаже, возможно, вы не сможете быстро закрыть позицию, а будете ждать появления покупателя. Но взамен этого, инвестор получает существенную недооценку актива, только она может не реализоваться и роста стоимости не произойти.

Самый простой, и лучший способ инвестиций будет покупка на биржевом рынке. Акции этих фондов торгуются как обычные компании. Да в этом случае может быть как переоценка актива, так и недооценка, зато вы получаете сумасшедшую ликвидность и в случае продажи или покупки заявка будет исполнена в считаные секунды. В дополнение к этому, вы получаете действительно актуальную и полную информацию об эмитенте. Биржа следит за тем, чтобы отчеты не фальсифицировались. А если и случится подобное, то компания будет исключена из котировального листа.

Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать

Все фонды недвижимости оцениваются несколько иначе, нежели обычные компании. Но основной принцип и подход остается тот же. Просто появляется мультипликатор P/FFO. По факту это аналог коэффициента P/E, только расшифровывается он как отношение капитализации к потоку денежных средств от операций и рассчитывается несколько иначе.

FFO (Funds From Operations) рассчитывается по следующей формуле:

FFO = Чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости.

Например, рассчитаем его для Kimko Realty за 2019 год.

Нужные данные находятся в отчете о прибылях и убытках, проще всего будет найти по поиску в отчете (Ctrl+F) по словосочетанию «Net Income». Работает не везде и не всегда, но в 99% случаев находится быстро и беспроблемно. Даже скачивать отчет не нужно.

Строки необходимые для расчета обведены красным, но, пожалуй, напишу их названия на всякий случай.
(все суммы будут указаны в тысячах долларов, т.е. окончательная сумма, например, чистой прибыли будет 413,5 млн долларов).

Фрагмент отчета о прибылях и убытках компании Kimko Realty за 2019 год

Net Income – чистая прибыль (413,561);
Depreciation and amortization – износ и амортизация (-277,879);
Gain on sale of properties/change in control of interests – прибыль от продажи недвижимости/смена контроля (79,218).

FFO = 413,561 +277,879 – 79,218 = 612,222 млн долларов.

Часто компании в своём отчете сами указывают этот показатель, уже рассчитанный. Так в Kimko посчитали за нас и указывают, что он составил $608,4 млн или $1,44 на акцию в 2019 году, а в 2018 году было $609,8 млн или $1,45 на акцию. Также менеджмент указывает скорректированный FFO равный $620,1 млн или $1,47 на акцию.

FFO в отчете Kimko

В конце считаем P/FFO. Капитализация, на конец 2019 года при цене акции $19,59 составляла 8,24 млрд долларов. Таким образом, P/FFO составил 13,5. То есть 13,5 лет окупаемости.

Этот мультипликатор лучше использовать для сравнения фондов между собой, причем сравнивать компании из одного подсектора, например сектор моллов.

Еще один мультипликатор, который стоит учитывать, это FFO/S (S – Sales – продажи). Он уже относится больше к справочным, т.к. может помочь определить, будут ли дивиденды выше прошлогодних или нет. Некоторые компании не в счет, так как они могут находится в дивидендных аристократах и там это правило не работает.

Лучшим моментом для покупки REIT является окончание кризиса и начало восстановления, причем лучше покупать лидеров рынка в самый разгар и частями. Так как угадать когда и где будет дно и самая низкая цена акции невозможно, а так вы сможете сформировать позицию по нормальной усреднённой цене.

Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов

Заметьте как ведут себя котировки Simon Property Group. За некоторое время до начала рецессии идет снижение котировок, а после выхода из неё и восстановлении экономики бумага и в целом сегмент рейтов растет очень серьёзно. Кстати говоря, рост сильнее фондового рынка в целом. Этот момент подтверждает цикличность сектора.

Дивиденды и их налогообложение

Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.

Смотрите на логотип

Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.

К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью. Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли.

Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.

Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.

Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения. Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.

Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.

Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.

Какие REIT есть на Санкт-Петербургской бирже вы можете узнать на этом сайте (просто кликни по этим словам). Он бесплатный, можно даже не регистрироваться.

Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:

Инструмент – оставляем пустым;
Сектор – Недвижимость;
Отрасль – можно поставить интересующую вас отрасль, либо не ставить и посмотреть, что вообще есть на СПБ.

Важно: на столбец «Цена закрытия аукциона, долл» не обращаем внимания, равно как и на все остальные кроме первых трёх. Эти данные обновляются с задержкой, чуть ли не раз в неделю, может и реже, поэтому лучше интересующие вас компании посмотрите в терминале вашего брокера или в Tradingview.

Самые крупные в сфере торговли:

Биржевой тикер	Название фонда	Цена 1 акции, $
SPG	Simon Property Group	54,59
KIM	Kimko Realty Group Corporation	11,33
KRG	Kite Realty Group Trust	9,68
MAC	The Macerich Company	6,95
O	Realty Income Corporation	52,15
REG	Regency Centers Corporation	41,26
SRC	Spirit Realty Capital	28,46

Все фонды недвижимости в сфере ТЦ на СПБ бирже

Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.

Статус квалифицированного инвестора не нужен.

Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.

В заключении

В заключении хочу сказать, что REIT это очень интересный и позволяющий не только преумножить свои активы, но и позволяющий получать неплохие дивиденды сектор. Даже с учетом того, что инвестор покупает их через СПБ биржу.

Не забывайте подписываться на паблик в ВК и на нашу рассылку (спама не будет, только ценная информация с поля боя быков и медведей).

Подписаться на нашу рассылку можно ниже или в сайдбаре справа(если читаете с компьютера):

Жить на дивиденды: как компании платят акционерам

Стоимостные инвесторы по-разному расставляют приоритеты: кому-то важен высокий текущий доход от дивидендов, а кто-то больше заинтересован в приросте капитала. При выборе акций важно понимать, за счет чего компания генерирует дивидендный доход, так как это может влиять на конечные результаты инвестирования. Подробнее о том, что думали известные стоимостные инвесторы о дивидендах, в новой статье рассказывает партнер Movchan’s Group, доцент Школы финансов факультета экономических наук НИУ ВШЭ Елена Чиркова.

Мой очередной текст посвящен дивидендам. Я не случайно поставила его после разговора о том, что такое дорого и что такое дешево на фондовом рынке, и перед тем, как поговорить о том, что же такое качественная бумага: обсуждение дивидендов не может обойтись без обсуждения дивидендной доходности (показателя DIV/P), а у этого показателя двоякая функция в анализе акций — он отражает недооценку или переоценку бумаги, но не только: дивидендная доходность зависит от размеров дивидендных выплат, то есть способности и желания компании платить дивиденды. (Желание научно называется дивидендной политикой.)

Должна ли компания платить дивиденды

Первый вопрос в связи с дивидендами — философский. Должна ли компания платить их в принципе? Бенджамин Грэм считал, что да. Причем он требовал, чтобы у нее был 20-летний непрерывный стаж выплат. Фил Каррет (Pioneer) покупать качественные акции, а таковыми считал те, по которым платятся дивиденды: «Инвестиционные акции приносят более устойчивые и крупные прибыли, чем спекулятивные вложения в дешевые акции, по которым дивиденды не выплачиваются». По мнению Каррета, по крайней мере половину капитала нужно держать в акциях, приносящих доход, так как такие акции надежнее как класс. Каррет обращает внимание на то, что даже квалифицированный специалист не может объективно различить многообещающие и безнадежные акции среди бумаг, по которым дивидендных выплат нет.

На мой взгляд, предостережение Каррета актуально и в наши дни. Хотя Грэм и Каррет начали управлять акциями в 1920-е, когда почти вся прибыль выплачивалась в виде дивидендов. Даже в 1930-е в среднем по американскому рынку ее доля составляла 90%. Резкое падение началось в 1940-х, когда она опустилась до 59%. А в первом десятилетии XXI века этот показатель составил только 32%. Начало тренду положило повышение налогов: получение дохода в виде роста курсовой стоимости акций, а не дивидендов позволяет отсрочить уплату налогов.

Так ли хороши высокие дивиденды?

В наше время все больше говорят об общих выплатах (total payout). Компании предпочитают осуществлять выплаты акционерам за счет выкупа акций: те, кто хотят, участвуют, получают деньги и платят налоги на прирост курсовой стоимости, те, кто не хочет, не участвуют, не получают денег и не платят налогов, но их доля в компании растет. Таким образом, выплата дивидендов становится менее актуальной.

Может, по этой причине требования к дивидендным выплатам у управляющих, которые действовали в более позднее время, сформулированы более хитро и объясняются несколько другими причинами, нежели надежностью компаний. В частности, любовь Джона Неффа (Windsor) к дивидендным акциям связана с тем, что, по его мнению, большинство аналитиков оценивают акции по ожидаемому росту курсовой стоимости, и в этом смысле дивидендный доход — дополнительный, «бесплатный», то есть не учтенный в оценке доход. Инвестору особенно везет, если дивиденды увеличиваются. Нефф призывает не полагаться лишь на рост курсовой стоимости и даже цитирует в этой связи Бенджамина Франклина: «Тот, кто надеется получить состояние, никогда не уверен в следующем обеде». Кроме того, Нефф смотрит не столько на факт наличия дивидендов, сколько на то, чтобы компания их не сокращала — это для него плохой знак.

Дэвид Дреман (Dreman Value Management) предлагает смотреть на текущий коэффициент дивидендных выплат в сравнении с историческими средними за последние пять или десять лет: если он ниже среднего, шанс, что они будут увеличены, высок. Действительно, низкий текущий уровень, скорее всего, означает, что прибыль компании возросла и есть источник, из которого можно платить больше.

У Уоррена Баффета нет однозначного мнения о том, что лучше — высокие или низкие дивиденды. Он считает — и в этом безусловно прав — что ответ зависит от того, под какую доходность компания способна инвестировать заработанную прибыль. Если под доходность, которая выше требуемой доходности акционеров для инвестиций в данную компанию, то прибыль на дивиденды вообще направлять не нужно, а если под более низкую, то, наоборот, ее нужно выплачивать. И не обязательно в виде дивидендов, можно выкупать акции с рынка. Подконтрольная ему Berkshire в последний раз выплачивала дивиденды в 1967 году, да и то позднее Баффет отшучивался, что, наверное, он был в ванной, когда дивиденды были объявлены.

Баффет вообще смотрит на то, привлекает ли компания регулярно новые деньги в виде акционерного капитала или, наоборот, выкупает акции с рынка. Первое свидетельствует о том, что она не может интенсивно развиваться за счет внутренних источников, ее рост затратный и требует внешних ресурсов, а это не самая инвестиционно привлекательная компания. (О том, какие компании привлекательны, я расскажу в следующей статье цикла.) Мнение Баффета подтверждается и несколькими эконометрическими исследованиями: доходность вложений в компании, выкупающие свои акции с рынка, выше, чем тех, кто это не делает. Эту тему первым поднял Тео Вермален в статье 1981 года «Выкуп обыкновенных акций и рыночные сигналы», где он исследовал рынок США. Вермален повторял свое исследование на более поздних временных периодах и в разных регионах и неизменно находил тот же эффект даже несмотря на то, что начиная с 1990-х все большее количество выкупов осуществляется для поддержания котировок, то есть может и не свидетельствовать о доходности бизнеса компании.

Что лучше для инвестора: рост курса акций или дивиденды?

Как ни странно, у сторонников инвестиций в рост один из аргументов также связан с дивидендами. Например, гуру стоимостного инвестирования Фил Фишер — тот самый, которого я упоминала в тексте о тайминге — считает, что растущие акции предпочтительнее дивидендных, потому что через какое-то время они становятся лучше и по дивидендам тоже.

Тезис Фишера можно проиллюстрировать на примере компании Cisco. Эта компания была любимицей инвесторов во время интернет-пузыря 1990-х. Ее капитализация подбиралась к $500 млрд долларов, считалось, что Cisco станет первой компанией, рыночная стоимость которой достигнет триллиона. Переоценка была огромной: во время коррекции падение составило 73%, да и сейчас капитализация колеблется в диапазоне от $200 до $250 млрд. Но не вина компании, что инвесторы переоценили ее акции. Наряду с Amazon и eBay Cisco оказалась одной из немногих компаний, которые выжили во время коллапса технологических акций в 2000 году, ведь она, как и Amazon и eBay, имела реальный бизнес, который только рос. С 2000 по 2019 год среднегодовой рост прибыли составил 15,7%. В 2011-м она начала выплачивать дивиденды: сначала робко (20% от прибыли), а со временем дошла до половины. Cisco превратилась в прекрасную дивидендную акцию с дивидендной доходностью в 2,8%.

Обратное тоже верно.

Если прибыль компании не растет, рано или поздно ей придется сократить дивиденды. Рискнем предположить, что это вынуждена будет сделать Coca-Cola. В конце 1980-х — начале 1990-х Баффет скупил довольно большой ее пакет и нахваливал ее бизнес (об этом я еще расскажу). Но с тех пор положение радикально изменилось. Прибыль компании падала с 2011 по 2017 год, а дивиденды между тем ежегодно увеличивались. Понятно, что в этом случае они начинают составлять все большую долю прибыли и могут превысить 100%, если тренд не переломить. У Coca-Cola этот показатель медленно, но неуклонно подбирался к 100%, а в 2018 году резко превысил эту отметку из-за существенного сокращения прибыли. В 2019-м удалось вернуться к единице. См. график.

Можно ли жить на дивидендный доход?

Последнее замечание, которое я хочу сделать уже от себя (стоимостные инвесторы об этом не писали): нельзя смотреть только на дивидендную доходность — находить бумаги с высокой доходностью, инвестировать в них и рассчитывать на них жить. К сожалению, я знаю лично нескольких людей, которые так делают.

Один мой знакомый, например, инвестировал в фонд Allianz Income and Growth, который привлек его тем, что тогда выплачивал 9-процентные дивиденды. А ситуация там такая: фонд был создан в конце 2012 года, с момента создания его средняя дивидендная доходность составила 9%, а годовая колебалась в диапазоне от 10% в пиковом 2016 году до 8,3% в 2019 году. При этом за все время своего существования фонд заработал для инвесторов чистую (за вычетом расходов и комиссий) доходность в 7% c учетом реинвестирования дивидендов. Это означает, что разница между 9% и 7%, то есть 2%, выплачивается из капитала инвестора — больше неоткуда. Фонд является котируемым, и его котировки это отражают. С момента начала котирования одна акция фонда потеряла в цене 13%, то есть теряла 2% в год, что закономерно. Сейчас ситуация еще хуже: за последние пять лет фонд заработал для инвесторов 5,45% в среднем, но продолжает выплачивать 8,3% в виде дивидендов, что означает, что темп падения цены акции должен ускориться до 2,85% в год. Для тех, кто платит с этих дивидендов налоги — то есть для всех налоговых резидентов России точно, — это еще и частичная уплата налога с основного капитала, а не дохода на него.

Я как-то и сама нашла подобный фонд. Это американский Monroe Capital, созданный также в 2012 году. Он выплатил в среднем 10,3% в год в виде дивидендов, показав при этом доходность в 5,7% годовых. Падение котировок акций в таком случае ожидаемо: в год оно составило 4,4%. Написала о нем на своей странице в Facebook, а один подписчик ответил на это так: «Нормальный фонд. Платит 11,6% годовых (пиковая доходность вообще достигала 13,7%. — Елена Чиркова). Я бы взял, если бы на Санкт-Петербургской бирже торговался».

Желание жить на дивидендные доходы с капитала вполне объяснимо. Да, жить так можно — если следить за тем, чтобы сам капитал не обесценивался. А для этого желательно, чтобы выплаты составляли не более 100% заработанного фондом или компанией. Важно еще, чтобы ваш капитал прирастал в номинальном выражении с учетом инфляции. А для этого выплаты должны быть даже ниже 100%.

1. Realty Income

2. LTC Properties

За последние пять лет акции LTC Properties упали почти на 4%. Для сравнения, индекс S&P 500 за тот же период вырос на 95%.

3. STAG Industrial

Обзор от 29.03.2021 подготовлен с использованием материалов THE MOTLEY FOOL

Real Estate Investment Trust (REITs) — биржевые фонды недвижимости.

У недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от биржевых инструментов: высокая стоимость, неоднородность, высокие транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Бумаги публично торгуемых REITs лишены этих недостатков. Они подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs, которые позволяют инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Долевые REITs: офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty).

Преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).

• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Бумаги REITs больше подходят в ходе экономического роста. Сейчас экономика США выходит из рецессии, но высока неопределенность.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.

FFO (funds from operations). Ключевая финансовую метрика для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Мультипликаторы доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных показателей, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги потеряли около 15%. Индекс S&P 500 при этом вырос на 12%. Рынок недвижимости стал одним из самых пострадавших сегментов в ходе пандемии коронавируса, несмотря на то, что ипотечные ставки находятся в районе исторического минимума. Ставка по 30-летней ипотеке сейчас составляет 3%.

В долгосрочном разрезе VNQ уже около пяти лет торгуются в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Исключение — провал и взлет февраля-марта. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Еще один момент — чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособны дивидендные сектора, к которым относятся REITs.

График Vanguard REIT ETF с 2013 года

Рынок жилой недвижимости восстанавливается. Близкие к нулю ставки ФРС могут в среднесрочной перспективе поддержать сегмент. Однако есть риск — вторая волна пандемии коронавируса. В случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

Шаг 1. Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 31 бумагу. Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $20 млрд, останется 14 бумаг.

Шаг 2. Отфильтруем список по форвардному мультипликатору P/FFO (ниже медианы по выборке). Уберем бумаги REITs, по которым прогноз Refinitiv, предполагает в ближайшие 12 мес. снижение прибыли на акцию (EPS). Остается семь бумаг.

Шаг 3. Посмотрим на дивидендный фактор. Уберем из списка American Tower и Crown Castle с соотношением долг / собственный капитал более 150%. Высокая долговая нагрузка может создавать риски для дивидендных выплат. Помимо этого, уберем SBA Communications с отрицательным показателем выплат и Public Storage, которые торгуются с 4%-й премией к среднему таргету аналитиков.

Итог. Получаем список из трех бумаг.

Дивидендная доходность — от 1,4% до 4,5% годовых (при медиане 1,8% по S&P 500 и 3,2% по выборке). Прогноз на ближайшие 12 мес. во всех случаях предполагает увеличение EPS. Все бумаги торгуются с 10–15% дисконтом к медианным таргетам аналитиков (данные на 13.11.2020).

Это довольно «грубый» подход. Чтобы принять решение о покупке или продаже бумаг, нужно учитывать общее состояние американского рынка акций, новостной фон по эмитенту, данные технического анализа, который поможет подобрать оптимальные зоны для покупок/ продаж.

Realty Income (O)

Динамика котировок в 2020 г.: -12,4% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 4,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $68

Фонд, специализирующийся на недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании, используемой ритейлерами. Часто это строения, имеющие одного арендатора, который берет на себя основные расходы по страхованию и обслуживанию арендуемой им недвижимости, а также уплаты налогов за нее. По состоянию на сентябрь REIT собирал 94% ренты с принадлежащей ему недвижимости, что является довольно высоким показателем.
Компания наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 17,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 5,3%-е увеличение дивидендов.

С середины года акции Realty Income движутся в рамках торгового диапазона. Бумаги близки к верхней границе боковика — $66–68. В случае отката нижняя граница диапазона — $57–56.

График акций Realty Income за два года, таймфрейм дневной

Weyerhaeuser (WY)

Динамика котировок в 2020 г.: -2,8% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 3,5% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $33

Компания, управляющая лесными угодьями в США и Канаде. Weyerhaeuser наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 17,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 5,3%-е увеличение дивидендов. После снятия мер самоизоляции рынок жилой недвижимости заметно восстановился, а вместе с ним и цены на древесину. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 23,4%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 51,4%-е снижение дивидендов.

Акции Weyerhaeuser восстановились после провала февраля-марта и легли в боковик. Сейчас бумаги находятся в середине торгового диапазона. Котировка на вторник — около $29. Есть предпосылки для спуска бумаг в район $27,5-26,5. В случае рывка наверх сопротивление проходит в районе $30-31.

График акций Weyerhaeuser за два года, таймфрейм дневной

Equinix (EQIX)

Динамика котировок в 2020 г.: +28,9% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 1,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $850

Компания, специализирующаяся на центрах обработки данных (дата-центрах). В число клиентов Equinix входят Oracle и Verizon. Эпидемия коронавируса привела к взлету интернет-трафика, что позитивно сказалось на доходах Equinix. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 57,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 16,1%-е увеличение дивидендов.

Акции Equinix упали на нижнюю границу восходящего канала последних двух лет. Котировка на вторник — около $749. Есть технические сигналы, которые могут привести к спуску бумаг вниз за пределы канала, в район $720.

График акций Equinix за два года, таймфрейм дневной

БКС Мир инвестиций

Realty income налог на дивиденды

1. Realty Income

2. LTC Properties

3. STAG Industrial

Что такое REIT

Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT

Виды REIT

Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости

Как инвестировать

Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать

Дивиденды и их налогообложение

Налогообложение дивидендов

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

В заключении

1. Realty Income

2. LTC Properties

3. STAG Industrial

Что такое REIT

Преимущества REIT

Риски REIT

Как выбрать правильный REIT

Тенденции сегмента

На какие REITs стоит обратить внимание

Последние новости

Рекомендованные новости

Старт дня. Уверенный рост на открытии с прицелом на максимумы

Нефть снова выше $70 за баррель. Акции сектора растут

Мнения аналитиков. Об итогах пересмотра индекса MSCI Russia 10/40

Фон опять за рубль

Частные инвесторы на российском рынке. Каково их влияние