Продажа предприятия как имущественного комплекса налоги
Опубликовано: 02.05.2024
Тема 2. «Бухгалтерский учет при продаже предприятия (бизнеса) должника»
2.1. Правовое регулирование процесса продажи предприятия.
2.2. Особенности определения налоговой базы при продаже предприятия в целом как имущественного комплекса.
2.3. Бухгалтерский учет операций по продаже предприятия у организации-продавца.
2.4. Бухгалтерский учет операций по продаже предприятия у организации-покупателя.
2.1. Правовое регулирование процесса продажи предприятия
В соответствии со ст.110 и ст.139 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в целях удовлетворения требований кредиторов может быть осуществлена продажа предприятия (бизнеса) должника.
Продажа предприятия может быть включена в план внешнего управления на основании решения органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделок должника. В решении о продаже предприятия должно содержаться указание на минимальную цену продажи предприятия.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст.559 Гражданского кодекса РФ). Объектом продажи могут служить также филиалы и иные структурные подразделения должника (ст.110 Закона «О несостоятельности (банкротстве).
При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.
При продаже предприятия денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав предприятия, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены Законом «О несостоятельности (банкротстве)».
При продаже предприятия все трудовые договоры, действующие на момент продажи предприятия, сохраняют силу, при этом права и обязанности работодателя переходят к покупателю предприятия.
Сумма, вырученная от продажи предприятия, включается в состав имущества должника .
Продажа предприятия производится путем проведения открытых торгов, если иное не предусмотрено планом проведения процедур банкротства юридического лица.
Арбитражный управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах не менее, чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Внешний управляющий (организатор торгов) также вправе опубликовать указанное сообщение в иных средствах массовой информации.
В сообщении о продаже предприятия должны содержаться:
- сведения о предприятии, его характеристики и порядок ознакомления с ними;
- сведения о форме проведения торгов и форме подачи предложения о цене предприятия;
- требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги;
- условия конкурса в случае его проведения;
- срок, время и место подачи заявок и предложений о цене предприятия;
- порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;
- размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов;
- начальная цена продажи предприятия;
- величина повышения начальной цены ("шаг аукциона") в случае открытой формы подачи предложений о цене предприятия;
- порядок и критерии выявления победителя торгов;
- время и место подведения итогов торгов;
- порядок и срок заключения договора купли - продажи;
- условия и сроки платежа, реквизиты счетов;
- сведения об организаторе торгов.
Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника. Начальная цена продажи предприятия не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника при обращении с ходатайством о продаже предприятия.
Порядок и условия проведения торгов определяются собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Условия проведения торгов должны предусматривать получение денежных средств от продажи предприятия не позднее чем за месяц до истечения срока внешнего управления.
Размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать двадцать процентов начальной цены.
Внешний управляющий выступает в качестве организатора торгов либо на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов привлекает для этих целей специализированную организацию с оплатой ее услуг за счет имущества должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника и внешнего управляющего.
Лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через десять дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли - продажи предприятия.
Покупатель предприятия обязан уплатить цену продажи предприятия, определенную на торгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц с даты подведения итогов торгов.
В случаях, когда за счет выручки от продажи предприятия должник имеет возможность удовлетворить требования кредиторов в полном объеме, производство по делу о банкротстве прекращается.
В соответствии с положениями статьи 560 Гражданского кодекса РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме с обязательным приложением к нему документов, указанных в статье 561 Гражданского кодекса РФ.
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами проведения такой инвентаризации.
До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами следующие документы:
- заключение независимого аудитора (оценщика) о составе и стоимости предприятия;
- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется на основе передаточного акта . Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта сторонами. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права непосредственно после передачи предприятия покупателю.
2.2. Особенности определения налоговой базы при продаже предприятия в целом как имущественного комплекса
В соответствии с п.1 статьи 158 Налогового кодекса РФ налоговая база при продаже предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каждому виду активов предприятия.
В зависимости от цены продажи (реализации) п.2 статьи 158 Налогового кодекса РФ для расчета базы налогообложения применяются следующие поправочные коэффициенты :
- если предприятие продано ниже балансовой стоимости имущества, для целей налогообложения берется коэффициент, рассчитанный в виде соотношения фактической цены продажи и балансовой стоимости имущества;
- если цена продажи предприятия выше балансовой стоимости имущества, поправочный коэффициент должен рассчитываться как соотношение цены продажи предприятия (за минусом балансовой стоимости дебиторской задолженности и стоимости ценных бумаг, по которым не принято решение об их переоценке) и балансовой стоимости имущества (за минусом дебиторской задолженности и стоимости ценных бумаг, по которым не принято решение об их переоценке).
В соответствии с п.3 статьи 158 Налогового кодекса РФ цена каждого вида имущества (актива) определяется как произведение его балансовой стоимости и поправочного коэффициента.
В случае продажи предприятия выше его балансовой стоимости поправочный коэффициент не применяется к стоимости дебиторской задолженности и стоимости ценных бумаг (по которым не принято решение об их переоценке).
Порядок оформления счетов-фактур по данным операциям регламентируется п.4 статьи 158 Налогового кодекса РФ.
Цена, по которой продано предприятие отражается в сводном счете-фактуре. В самостоятельные позиции при этом выделяются:
- другие виды активов производственного и непроизводственного назначения;
- стоимость ценных бумаг.
К данному документу прилагается акт инвентаризации.
В сводном счете-фактуре отражается цена каждого вида имущества, равная произведению его балансовой стоимости и поправочного коэффициента. Ставка НДС при этом, согласно п.4 статьи 158 Налогового кодекса РФ, принимается равной 15,25 %.
2.3. Бухгалтерский учет операций по продаже предприятия у организации-продавца
Практический пример
Согласно договору о продаже предприятия состав и стоимость передаваемого имущества следующие:
Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах
Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.
Стандартный способ продажи недвижимости ООО
При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.
Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.
Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.
Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.
После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.
— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;
— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
- При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
- При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).
Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.
Пример
ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:
- НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
- Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
- НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.
Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Продажа недвижимости вместе с самим ООО
Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.
Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:
- Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
- Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.
При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.
Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).
Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?
В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.
- Для физических лиц:
— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);
— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).
- Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).
Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.
Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.
Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.
Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО
Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.
Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.
Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.
Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.
Вывод
Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.
Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.
Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.
Инвестор может стать владельцем бизнеса разными способами. К примеру, купить основные средства по частям и организовать всю деятельность самостоятельно, приобрести юрлицо или стать владельцем бизнеса как имущественного комплекса.
Бесспорно, организационные или коммерческиех нюансы играют решающую роль в выборе конкретного способа. Однако не стоит упускать из виду и налоговую составляющую. Очевидно, что налоговая нагрузка во всех трех случаях будет разной. Поэтому осуществлять инвестиции без анализа налоговых последствий было бы опрометчиво.
Вариант стандартный: купить основные средства по частям
Так часто становятся собственником бизнеса, когда желают создать компанию с нуля.
Юридический аспект. При таком способе покупки бизнеса все стандартно – заключаются соответствующие сделки, некоторые из них регистрируются в Росреестре для подтверждения перехода права собственности на имущество. Плюс здесь в том, что покупатель приобретает имущество, свободным от возможных обязательств перед третьими лицами.
Налоговые последствия. Поскольку продавец с реализации основного средства обязан заплатить НДС, то покупатель бизнеса вправе получить вычет этого налога.
С момента принятия активов к бухгалтерскому учету возникает обязанность по уплате налога на имущество. Фактическую стоимость приобретенных активов покупатель относит в налоговые расходы посредством амортизации.
Вариант распространенный: купить юрлицо, которому принадлежит бизнес
Это наиболее распространенный способ покупки уже работающего бизнеса. Основной плюс – простота сделки.
Юридический аспект. Технически это означает приобретение 100 процентов долей или акций компании, владеющей бизнесом. В случае с долями в ООО нотариус удостоверяет договор и заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ (ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). После чего передает документы в инспекцию.
Минус здесь в том, что в случае выявления налоговых правонарушений в период, предшествующий покупке юрлица, все претензии все равно будут предъявлены фактически новому покупателю, а не прежним собственникам. Именно поэтому инвестору, выбирающему данный способ приобритения бизнеса, следует убедиться в чистоте «налогового прошлого» компании.
Налоговые последствия. Покупатель при приобретении долей или акций учтет затраты в составе расходов только в момент последующей реализации (подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Но приобретенная компания учтет такие расходы, например, через амортизацию. Формально это шанс учесть одни и те же затраты дважды: первый раз – в учете «дочки», второй – в учете инвестора при реализации долей или акций.
Реализация долей и акций не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Следовательно, права на вычет у покупателя не возникает. Это позволяет ему требовать снижения цены сделки.
Налог на имущество продолжит уплачивать приобретенная инвестором компания. Но с остаточной стоимости ОС, которая зачастую меньше рыночной.
Вариант специфический: купить бизнес как имущественный комплекс
Ввиду его сложности этот вариант на практике распространен мало.
Юридический аспект. В данном случае такой бизнес рассматривается как совокупность активов и пассивов, которая может включать в себя здания, права требования, долги, а также исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Отметим, что купить имущественный комплекс можно лишь после того, как он сформирован в виде объекта недвижимости и зарегистрирован в Росреестре. Удобство такого способа покупки бизнеса в том, что налоговые долги к покупателю не переходят.
Налоговые последствия. База по НДС определяется отдельно по каждому из активов, входящему в такой комплекс (ст. 158 НК РФ). В зависимости от того, превышает или нет цена покупки балансовую стоимость имущества, входящего в состав имущества, определяется поправочный коэффициент. Путем умножения этого коэффициента на балансовую стоимость имущества определяется стоимость каждого вида активов для целей НДС.
Здесь применяется расчетная ставка налога в размере 15,25 процента (п. 4 ст. 158 НК РФ). Получается, что при таком варианте покупки бизнеса НДС не зависит от рыночной стоимости актива и, вероятнее всего, будет ниже нее.
Если стоимость всего комплекса превышает стоимость его чистых активов, то такое превышение признается надбавкой к цене, которую покупатель учитывает в расходах по налогу на прибыль равномерно в течение пяти лет (ст. 268.1 НК РФ). Иначе такая разница признается скидкой покупателя, которую он обязан учесть в доходах в месяце госрегистрации имущественного комплекса.
Расходами покупателя на приобретение активов имущественного комплекса признается их стоимость в соответствии с передаточным актом, которая списывается через амортизацию в общем порядке.
По сути, правила статьи 268.1 НК РФ экономически уравновешивают расходную часть покупателя. Если он приобрел имущественный комплекс со скидкой, то он получает возможность учесть в затратах 100 процентов стоимости основных средств, но при этом обязан уже сейчас уплатить налог на прибыль с суммы скидки. Учитывая наличие в составе комплекса значительного количества обязательств (только в этом случае его цена может быть меньше стоимости чистых активов), коммерческий интерес покупателя становится неочевидным.
Для того чтобы сравнить перечисленные варианты покупки бизнеса, рассмотрим пример на цифрах.
Какой вариант покупки бизнеса выгоднее с точки зрения налогов
Рассчитаем налоговую экономию в различных вариантах на цифрах (см. таблицу). Предположим, инвестор планирует приобрести производство за 100 млн рублей. Данное производство использует ОС остаточной стоимостью 75 млн рублей. Сумма амортизации, которая будет начислена в текущем календарном году, составит 7,5 млн рублей. Доля ОС в общем имуществе производства – 80 процентов. Обязательства, имеющиеся у приобретаемого предприятия, – 20 млн рублей. Поправочный коэффициент для целей применения статьи 158 НК РФ равен 1,067.
Как видно из таблицы, приобретение имущества для бизнеса по частям ведет к возможности получить больше вычетов по НДС, а также к большей амортизируемой стоимости имущества. Что снижает налог на прибыль, но повышает налог на имущество. При указанных исходных данных это оптимальный вариант в налоговом плане.
- Продажа бизнеса или его части может осуществляться различными способами в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица. К таким способам относятся:
- продажа предприятия как имущественного комплекса (для унитарных предприятий, где собственником является только один человек);
- продажа доли в уставном фонде обществ с ограниченной или дополнительной ответственностью (ООО, ОДО);
- продажа акций (для открытых, закрытых акционерных обществ (ОАО, ЗАО)).
Налоги
- Какие налоги подлежат уплате?
- Согласно п.1.1 ст.153 Налогового кодекса (далее - НК) доходы, полученные физическими лицами, являющимися резидентами Республики Беларусь, от источников в РБ признаются объектом обложения подоходным налогом. В связи с этим при использовании любого из указанных выше способов продажи бизнеса физическое лицо будет уплачивать подоходный налог по ставке 12% (п.1 ст.173 НК).
- Какой порядок уплаты предусмотрен?
- Важное значение имеет статус лица, которое приобрело бизнес. Если покупатель - юридическое лицо, то оно является налоговым агентом. Согласно п.8 ст.175 НК в этом случае подоходный налог будет удерживаться покупателем непосредственно из доходов физического лица при их фактической выплате. В данном случае сумма, которую получает продавец от покупателя, является доходом продавца (в том числе при продаже доли, акций, предприятия, то есть бизнеса) для целей уплаты подоходного налога. В ситуации, когда покупателем является юридическое лицо, оно будет выполнять функции налогового агента и выплачивать «чистую» сумму, удержав налог. В случае если покупатель - физическое лицо, то исчислять и платить подоходный налог придется самому продавцу. В данном случае налоговая декларация представляется плательщиками не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.1-1 ст.180 НК), а налог уплачивается не позднее 15 мая года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.6 ст.180 НК).
Льготы
- Существуют ли какие-либо налоговые льготы, предоставляются ли налоговые вычеты?
- Да, при исчислении подоходного налога при продаже бизнеса посредством продажи предприятия как имущественного комплекса, а также продажи доли в уставном фонде, существуют налоговые льготы (п.2.25 и 2.25-2 НК). Так, в частности, не признаются объектом налогообложения суммы, которые являются вкладом участника в уставный фонд или расходами, связанными с приобретением продавцом доли или предприятия у предыдущего владельца (данный имущественный налоговый вычет предоставляется налоговым органом при подаче декларации, а не налоговым агентом).
Чтобы понять, с какой суммы подлежит уплате подоходный налог, необходимо, во-первых, суммы расходов на приобретение доли/предприятия или сумму вклада в уставный фонд перевести в доллары США по курсу на день внесения вклада или осуществления расходов; во-вторых, перевести в доллары по курсу на день фактического получения дохода сумму дохода от продажи предприятия. Из суммы, полученной во втором пункте, вычитается сумма из первого пункта, и с положительной разницы, переведенной в белорусские рубли, начисляется налог.
Многие белорусские бизнесы, предлагаемые для продажи, созданы в форме унитарного предприятия. Продать такой бизнес можно путем создания на базе УП предприятия как имущественного комплекса (ПИК). Такой способ не является самым быстрым или экономичным, но используется при определенных условиях. О том, какие шаги нужно проделать на практике, чтобы продать предприятие как имущественный комплекс, рассказывают эксперты группы компаний «ИПМ-Консалт» Карина Сазанович и Николай Музыченко.
Фото: 123rf.com
Способ продажи бизнеса через ПИК применяют, когда есть конкретный покупатель, который желает приобрести именно предприятие как имущественный комплекс.
Либо когда собственник изъявил желание о продаже непосредственно имущественного комплекса, а не доли в уставном фонде организации.
Отметим, что унитарное предприятие не является собственником имущества, числящегося на его балансе. Собственник имущества УП – его учредитель.
Необходимость продажи предприятия как имущественного комплекса может быть обусловлена самыми разными факторами: слишком низкая прибыль, желание изменить сферу деятельности, переезд собственника и др.
При этом собственнику не всегда необходимо продавать свой бизнес целиком, у него может быть потребность продать филиал или обособленное структурное подразделение юрлица. Следует учитывать, что в случае с ПИК права на него и сделки с ним подлежат госрегистрации.
Существует определенная предпродажная подготовка предприятия: проведение due diligence (правовой и финансовый аудит деятельности предприятия за определенный период с указанием потенциальных рисков).
После завершения предпродажной подготовки для продажи ПИК нужно выполнить следующее:
1. Провести инвентаризацию имущества унитарного предприятия
Фото с сайта www.bit.com.au
Инвентаризация имущества проводится на основании приказа руководителя предприятия. В ходе инвентаризации документально подтверждаются наличие, состояние и оценка активов и обязательств предприятия. По итогу составляется акт полной инвентаризации ПИК, включая документы, подтверждающие наличие и размер суммы безналичных денежных средств на банковских счетах.
2. Определить имущество и имущественные права, входящие в состав ПИК
Что включать в состав ПИК, самостоятельно определяет собственник имущества.
В состав ПИК могут включаться:
- здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, которые находятся в собственности.
- права требования, долги
- исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на средства индивидуализации (кроме права на географические указания)
- право аренды
- другое имущество и имущественные права в случаях, предусмотренных законодательством
- земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования
- объекты, изъятые либо ограниченные в обороте
- долги, вытекающие из административных, семейных, трудовых правоотношений
- права на географические указания
3. Заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия
Фото с сайта lifeglobe.net
При создании ПИК нужно определить его стоимость. Для этого получается заключение аудиторской организации или аудитора (индивидуального предпринимателя).
Определенная аудитором стоимость отражает цену создаваемого предприятия как имущественного комплекса с учетом его состава.
Важно: аудитор (аудиторская организация) дают заключение о стоимости предприятия исключительно для целей регистрации в Национальном кадастровом агентстве. И реальная рыночная цена ПИК может существенно отличаться. Стоимость, определенная аудитором, никак не ограничивает собственника в установлении цены. Он может самостоятельно или при помощи специалистов сформировать начальную цену продажи. Часто для этого обращаются к аттестованным оценщикам.
4. Зарегистрировать ПИК в ГУП «Национальное кадастровое агентство»
Госрегистрация создания ПИК и возникновения права собственности на него происходит одновременно.
Срок регистрации составляет 30 дней.
При регистрации необходимо подать в Национальное кадастровое агентство пакет определенных документов (бухгалтерский баланс на дату проведения инвентаризации, заключение аудиторской организации о составе и стоимости предприятия и др.).
5. Продажа ПИК
Способы отчуждения (продажи):
- прямая продажа
- аукцион
Особенности купли-продажи ПИК с аукциона
Фото paratype.livejournal.com
Этапы продажи ПИК через аукцион включают в себя:
1. Подготовку
Принятие решения уполномоченного органа управления юрлица о продаже ПИК на аукционе.
2. Организацию аукциона
Публикацию извещения о проведении аукциона в одной из газет, утвержденной соответствующим постановлением Совмина («Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом»).
- организация рекламной кампании
- регистрация участников аукциона
- проведение торгов
- составление итогового протокола о результатах аукциона
3. Регистрацию сделки и перехода права собственности на ПИК в Национальном кадастровом агентстве
С победителем аукциона либо единственным зарегистрированным участником аукциона, согласившимся приобрести ПИК по начальной цене, увеличенной на 5%, подписывается договор купли-продажи ПИК (на основании итогового протокола о результатах аукциона).
Договор купли-продажи ПИК обязательно заключается между сторонами, подписывается и подлежит государственной регистрации. Право собственности на ПИК также переходит к покупателю с момента государственной регистрации.
Также нужно помнить, что если ПИК находился в совместной собственности супругов, то на его продажу нужно письменное согласие супруга (супруги). Его можно получить в присутствии регистратора либо оно должно быть нотариально удостоверено.
Необходимо учитывать налоговые последствия сделки
Доходы от продажи ПИК являются объектом налогообложения.
Физическое лицо, продающее ПИК, обязано заплатить подоходный налог с полученной суммы в размере 13%.
При возмездном отчуждении ПИК юридическим лицом – резидентом у него возникает обязательство по уплате налога на прибыль, налога на добавленную стоимость.
Также если в состав ПИК входят капитальные строения (здания, сооружения), их части, а также машиноместа, может возникнуть обязательство по уплате налога на недвижимость, а при наличии прав на земельные участки – по уплате земельного налога.
Имеет более чем 10-летний опыт работы в сфере оказания юридических услуг.
Круг профессиональных интересов: правовое сопровождение реорганизации бизнеса, в том числе ОАО; правовое сопровождение слияний и поглощений; профилактика рейдерства; Legal Due Dilligence; создание структур холдингового типа; корпоративное право.
Опыт организации и проведения торгов – 10 лет.
Организовал и провел более 200 результативных аукционов по продаже имущества различных форм собственности.
Читайте также: