Продажа доли по номиналу налоговые последствия

Опубликовано: 06.05.2024

Способ продажи зависит от того, что стороны считают бизнесом. Можно продать юридическое лицо, весь имущественный комплекс предприятия или распродать имущество по частям.

Продажа юридического лица. Продажа юридического лица — передача контроля над компанией. То есть реализация акций или долей в уставном капитале.

Этот способ продажи бизнеса удобен для обеих сторон. Продавец передает компанию со всем имуществом и больше не задумывается о связанных с ней проблемах. Покупатель, в свою очередь, приобретает бизнес, полностью готовый к работе.

Продажа имущественного комплекса. Если же воспринимать бизнес, как набор активов, то можно продать предприятие как имущественный комплекс. При этом новый собственник получает здания, оборудование, материалы и права на товарные знаки. К нему переходит и вся задолженность предприятия кроме налоговой.

Но, продав все имущество, собственники юридического лица сохраняют контроль над компанией и могут заниматься другими видами деятельности.

Продажа имущества по частям. В этом случае стороны заключают несколько договоров купли-продажи: например, отдельно на недвижимость, оборудование, транспорт, запасы сырья или товаров.

Продажу активов по отдельности удобно использовать, когда покупатель хочет купить бизнес, но ему не нужно все оборудование и сырье или он не хочет разбираться в расчетах с контрагентами.

Физическое лицо. При продаже долей в ООО или акций физические лица платят НДФЛ по ставке 13%. Если вы налоговый резидент РФ, то есть живете в стране более 183 дней в году, то можете сделать имущественный вычет. Вычесть из выручки от продажи документально подтвержденные:

расходы на дополнительные вклады в уставный капитал во время его существования.

Также, согласно разъяснениям Минфина, доход физического лица можно уменьшить на проценты по кредиту, которые брали для покупки доли.

Если невозможно подтвердить расходы на приобретение акций или долей, то можно воспользоваться фиксированным вычетом — 250 000 ₽.

Юридическое лицо. Платит при продаже акций или долей налог на прибыль, ставка — 20%. Чтобы определить налоговую базу, из выручки от продажи вычитают стоимость покупки и расходы на сделку. Например, услуги посредников или нотариуса.

Начислять НДС не требуется: в данном случае не возникает облагаемая база по этому налогу. Других обязательных платежей при продаже готового бизнеса с помощью смены собственника нет.

К способу часто прибегают крупные компании, у которых несколько видов деятельности. После продажи имущественного комплекса собственники сохраняют контроль над организацией и могут заниматься другими направлениями бизнеса.

При продаже бизнеса как имущественного комплекса продавец платит НДС и налог на прибыль.

Налог на добавленную стоимость. Для НДС доход считают отдельно по каждому объекту. Но на практике готовые бизнесы оценивают не только по стоимости имущества, но и по другим критериям. Например, качество управления, деловые связи, квалификация сотрудников.

Поэтому цена предприятия в целом не равна совокупной стоимости отдельных зданий или станков. Если бизнес работает успешно, то его рыночная цена выше балансовой, компания убыточна и плохо управляется — напротив, ниже.

Чтобы учесть этот момент, для расчета НДС стоимость каждого актива умножают на поправочный коэффициент. Его считают так: делят фактическую цену продажи на балансовую стоимость активов.

При продаже имущественного комплекса применяют специальную ставку НДС — 16,67%. Датой отгрузки для начисления налога считают день государственной регистрации права покупателя на имущественный комплекс.

Если же продавец получил аванс, то платит с него налог по стандартной ставке 20%, а в дату смены собственника может предъявить эту сумму к вычету.

Если же в собственности компании есть товары, которые облагаются по льготной ставке 10%, то к ним тоже применяют ставку 16,67%. Чтобы сэкономить на НДС, можно не включать такие товары в имущественный комплекс и оформить продажу отдельным договором.

Налог на прибыль. Чтобы определить доход для налога на прибыль, нужно из цены продажи вычесть чистые активы. Их рассчитывают так: из стоимости активов вычитают связанные с ними обязательства.

В Налоговом кодексе РФ нет указаний на то, как именно оценивать чистые активы. Поэтому продавец может использовать как балансовую, так и рыночную цену. В последнем случае требуется подтверждение — отчет независимого оценщика.

Также продавец может вычесть из базы по ННП расходы, которые потребовались для продажи имущества: например, на оценку или регистрацию сделки. Для этого в договоре указывают, что все перечисленные виды расходов несет продавец.

Когда компания на общей системе планирует продать дорогостоящее имущество, перед ней возникает вопрос, как законно снизить НДС. Чаще всего для этого продают не сам объект, а доли или акции общества, которому это имущество принадлежит. Ведь их продажа не облагается НДС на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 149 НК РФ.

Но при внедрении схемы, как правило, возникает множество вопросов по ее оформлению. На каждом этапе требуется избежать лишнего риска.

Перед продажей имущество выводится на отдельный баланс

На практике, конечно, никто не продает долю в своей компании. Продавец рискует потерять контроль над бизнесом, а у покупателя нет гарантий, что он получит имущество. Хотя и такие варианты встречаются – покупатель вносит в уставный капитал организации-продавца деньги, а затем выходит из состава учредителей, получая имущество в оплату стоимости доли. Эта операция также не облагается НДС, так как не признается реализацией (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ).

Но чаще, чтобы не затрагивать основную организацию, имущество перед продажей выводят на отдельное юрлицо. Для этого используют следующие способы.

Юрлицо вносит имущество в уставный капитал новой организации. Компания-собственник объекта создает ООО и вносит его в качестве вклада в уставный капитал. Поскольку номинальная стоимость доли будет явно превышать 20 тыс. рублей, то размер неденежного вклада должен подтвердить независимый оценщик (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ об ООО). При этом оценка вклада, утвержденная учредителями общества, не может быть выше величины, указанной оценщиком (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.05 № 92). Аналогичные нормы существуют и в отношении акционерных обществ (п. 2 и 3 ст. 34 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ об АО).

Факт перехода права собственности на здание регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Затем учредитель-юрлицо продает клиенту, которому было нужно имущество, долю в уставном капитале нового общества. Изменение состава участников регистрируется в налоговой инспекции.

Основной минус этого варианта – о нем слишком хорошо известно налоговым органам. Положительная сторона – относительная простота оформления и обыденность операций.

Компания выделяет из себя новое общество и передает ему недвижимость по разделительному балансу. Право собственности на здание также регистрируется в ЕГРП. НДС не взимается, так как эта операция не признается реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Далее доля продается конечному покупателю.

Минус в том, что по разделительному балансу нужно передать не только активы, но и обязательства (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Также необходимо уведомить кредиторов. Причем последние могут возложить солидарную ответственность по долгам реорганизуемой компании на выделенное юрлицо (п. 8 ст. 50 ГК РФ). Но здесь возможна дополнительная экономия налогов (об этом ниже).

Компания продает имущество новому ООО по цене чуть выше балансовой стоимости. В этом случае новую компанию создает не юрлицо, а физлица – реальные собственники бизнеса. Затем основная организация продает новому обществу здание по цене, чуть выше балансовой стоимости, с регистрацией в ЕГРП. Далее физлица реализуют свои доли в уставном капитале конечному покупателю и регистрируют эти изменения в ИФНС.

Минус – продавец недвижимости обязан уплатить НДС с полной цены сделки. Поэтому этот вариант выгоден, только если балансовая стоимость имущества невелика или у продавца есть возможность «забрать» себе большую часть вычета по НДС, который получит новая компания. Например, в виде дивидендов. Также для продавца возникают налоговые риски по статье 40 НК РФ при продаже здания чуть выше балансовой стоимости.

Плюсы – покупатель сможет предъявить НДС к вычету, если, конечно, этого не сделает прежний собственник. Отсутствует взаимосвязь между учреждением нового общества и продажей имущества. Прибыль физлиц облагается НДФЛ по меньшей налоговой ставке, нежели прибыль юрлица.

Стороны совместно учреждают новую компанию и потенциальный покупатель выкупает долю владельца имущества. Здесь собственник имущества так же, как и в первом варианте, вкладывает здание в уставный капитал нового общества. Но он становится не единственным учредителем, а совместно с потенциальным покупателем. Правда, доля последнего может быть минимальна, порядка 0,5–1 процента. Далее он выкупает долю своего компаньона и становится единоличным собственником нового ООО, на балансе которого числится здание.

Вариант хорош для собственника имущества, если покупатель должен выполнить какие-то условия, например, оплатить в рассрочку. Тогда реализация доли может быть оформлена также по частям. Но если к продавцу есть претензии кредиторов, на его долю может быть наложен арест.

Сравнить эти варианты на цифрах можно, скачав файл в формате Excel с удобными расчетными таблицами.

На практике чаще всего применяются первые два варианта – вклад в уставный капитал и выделение нового ООО в результате реорганизации.

Вклад в уставный капитал: для продавца выгода от замены предмета продажи значительна

Продажа долей вместо недвижимости выгодна в первую очередь для продавца. Покупателю обычно приходится либо соглашаться с такими условиями, либо искать другое имущество.

НДС. При передаче имущества в уставный капитал учредитель должен восстановить НДС, ранее принятый к вычету. Это требование не распространяется только на объекты недвижимости, которые полностью самортизированы или эксплуатируются более 15 лет (п. 6 ст. 171 НК РФ). В общем случае по основным средствам и нематериальным активам сумма налога рассчитывается пропорционально остаточной стоимости без учета переоценок (п. 3 ст. 170 НК РФ).

Для этого владелец регистрирует в книге продаж счет-фактуру, на основании которого был ранее принят к вычету НДС (п. 16 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914). Но не на всю сумму, а только на восстанавливаемую. Если объект был приобретен более четырех лет назад и счет-фактура отсутствует в связи с истечением срока хранения документов, в книге продаж можно зарегистрировать справку бухгалтера (письмо Минфина России от 20.05.08 № 03-07-09/10).

Требование восстановить налог не повлечет больших потерь, так как новая организация сможет принять НДС к вычету (п. 11 ст. 171, п. 8 ст. 172 НК РФ). Для этого сумму налога нужно указать в акте приема-передачи при вкладе в уставный капитал. Учитывая 100-процентную долю бывшего владельца имущества, «дочка» может вернуть ему возмещенный НДС без уплаты дополнительных налогов, передав безвозмездно деньги (подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). Но на само возмещение уйдет немало времени, если налоговики вообще подтвердят такое право (см. врезку в конце статьи).

Другой вариант – можно увеличить стоимость долей на этот вычет. Тогда продавец заплатит налог на прибыль со всей выручки, зато ему не придется ждать возмещения налога из бюджета. Хотя не каждый покупатель согласится платить за налог, который налоговики еще не вернули. Компромиссом может стать повышение цены доли не на всю сумму налога, а только на его часть.

Налог на прибыль. База по этому налогу рассчитывается как разница между выручкой от продажи доли и первоначальной стоимостью имущества, переданного во вклад по данным налогового учета продавца. Основное отличие этого варианта от прямой купли-продажи ОС состоит в увеличении налогооблагаемой прибыли на сумму сэкономленного НДС.

на цифрах Стороны договорились о продаже здания остаточной стоимостью 5 млн рублей по цене 10 млн рублей В случае прямой купли-продажи налогооблагаемая прибыль у продавца будет равна 3,47 млн руб. (10 млн руб. : 118% – 5 млн руб.). Налог на прибыль с этой суммы составит 0,7 млн руб. (3,47 млн руб. × 20%). А при продаже долей компании, которой принадлежит недвижимость, за те же 10 млн рублей налог возрастет до 1 млн руб. ((10 млн руб. – 5 млн руб.) × 20%).

Первоначальная стоимость объекта в налоговом учете «дочки» не зависит от оценки вклада учредителями. Она равна остаточной стоимости имущества по данным налогового учета передающей стороны (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). То есть намного меньше суммы, которую покупатель в реальности заплатил за долю.

Потеря в сумме амортизации может быть частично компенсирована. Так, вспомогательное ООО имеет право применить амортизационную премию. Хотя Минфин России и против этого (письмо от 19.06.09 № 03-03-06/2/122), однако НК РФ такого запрета не содержит.

Пока доля еще не продана новому владельцу, сумму премии может использовать в своих целях прежний владелец имущества. Например, ООО передает объект в аренду прежнему владельцу или иному дружественному лицу. Арендная плата будет покрывать убыток ООО от применения амортизационной премии. Это уменьшит налог на прибыль у прежнего владельца, не увеличив налоговую нагрузку нового общества.

Возникший при этом НДС также не создаст сторонам трудностей – у арендатора увеличатся вычеты, а у арендодателя налог к уплате, вероятнее всего, будет погашен вычетами НДС, возникшими при получении имущества.

Вариант с реорганизацией имеет налоговые преимущества

При реорганизации в форме выделения материнская компания наделяет «дочку» имуществом без необходимости восстанавливать НДС (п. 8 ст. 162.1 НК РФ). При этом в налоговом учете продавца доля отражается по стоимости, согласованной учредителями, но не ниже определенной оценщиком (п. 5 ст. 277 НК РФ). Это выгодно отличает реорганизацию от вклада в уставный капитал – расходы компании-продавца при продаже доли в «дочке», скорее всего, будут равны ее доходам. Следовательно, налогооблагаемой прибыли не возникнет.

Можно использовать также и тот момент, что реорганизация позволяет вновь образованной компании применять «упрощенку», не восстанавливая НДС по имуществу. Ведь новая компания не заявляла вычет по НДС, а реорганизуемое общество не собирается переходить на спецрежим. Хотя Минфин России считает, что обязанность восстановить налог переходит на новую компанию в порядке правопреемства (письмо от 30.07.10 № 03-07-11/323).

Что же касается покупателя, то в этом варианте у него нет возможности после приобретения компании принять к вычету НДС, который в предыдущем варианте восстанавливал продавец.

Занимательно, что статья 257 НК РФ, которая устанавливает стоимость амортизируемого имущества, не рассматривает ситуацию с реорганизацией. Только в пункте 2.1 статьи 252 НК РФ прописано, что объект принимается по данным налогового учета передающей стороны. Поскольку норма статьи 257 НК РФ является специальной по отношению к статье 252 НК РФ, некоторые суды считают, что в налоговом учете может быть принята оценка, утвержденная учредителями, но не ниже независимой оценки (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.07 № А66-3061/2006). Такая оценка будет явно выше остаточной стоимости в учете продавца. Но следовать этому мнению очень рискованно.

Для покупателя выгода от оптимизации сомнительна

Покупателю имущества продажа долей вместо имущества чаще всего невыгодна.

Во-первых, он лишается права на вычет НДС. Ведь операции по реализации долей или акций НДС не облагаются. В отличие от сделок по купле-продаже недвижимости.

Во-вторых, право амортизации имущества принадлежит другому юрлицу, пусть даже дружественному. В любом случае в первые месяцы покупки эти расходы не уменьшают налогооблагаемую прибыль покупателя.

В-третьих, амортизация объекта рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта по данным налогового учета передающей стороны, которая, как правило, меньше той суммы, что покупатель уплатил за доли или акции. Особенно если продавец успел применить амортизационную премию.

Впрочем, первоначальная стоимость имущества может быть увеличена на дополнительные расходы передающей стороны (подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Например, на стоимость услуг по оценке вклада или юридических услуг. Такой возможностью нередко пользуются на практике, чтобы снизить налог на прибыль продавца долей, а также увеличить амортизируемую стоимость объекта. Но для этого допрасходы отражаются в качестве вклада в уставный капитал в учредительных документах (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного от 21.01.08 № А52-193/2007 и Западно-Сибирского от 26.03.07 № Ф04-1392/2007 округов).

Частично неудобства покупателя компенсирует тот факт, что в ряде случаев (если «дочка» продолжала все это время существовать, а не была ликвидирована или присоединена) он сможет в совокупности признать больше расходов, чем при прямой купле-продаже. Ведь будет самортизирована и первоначальная стоимость (завышенная или реальная), и учтены при дальнейшей продаже расходы на приобретение имущественных прав «дочки».

Продажу долей конечному покупателю нужно удостоверить нотариально

Сделка по продаже долей оформляется обычным договором купли-продажи. Он должен быть удостоверен нотариусом, чьи услуги составят 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки (п. 11 ст. 21 закона об ООО).

Право собственности на долю переходит с момента нотариального удостоверения (п. 12 ст. 21 закона об ООО). Поскольку при продаже доли изменится состав участников общества, необходимо в трехдневный срок внести изменения в учредительные документы (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.01 № 129-ФЗ о регистрации).

С новым ООО покупатель может поступить тремя разными способами

После того как покупатель получит контроль над организацией, владеющей имуществом, он может поступить по своему усмотрению. Либо остаться собственником новой компании и управлять принадлежащим ему имуществом через свою «дочку». Либо ликвидировать ее и получить имущество в натуре. Либо присоединить ее к своей основной организации.

При любом варианте дальнейшего развития событий НДС не возникает. Получение имущества как при ликвидации, так и при реорганизации не признается реализацией (подп. 2 и 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). А если стоимость доли соответствует рыночной цене имущества, получаемого при ликвидации или реорганизации, не придется платить и налог на прибыль.

Если же остаточная стоимость имущества, полученного учредителем при ликвидации, меньше цены, уплаченной им за 100-процентную долю, по мнению Минфина России, полученный убыток не учитывается при налогообложении (письмо от 13.11.08 № 07-05-06/227). Однако в суде с этим могут не согласиться (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.06.10 № КА-А40/5569-10).

Размер налога на имущество в любом из вариантов зависит только от воли сторон и оценщика. В бухучете новой компании первоначальной стоимостью объекта, полученного в качестве вклада в уставный капитал, признается оценка, согласованная участниками (п. 9 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Однако Минфин России в письме от 13.02.09 № 03-05-05-01/10 указал, что она не может быть меньше величины, определенной оценщиком. То есть при попытке искусственно занизить стоимость объекта в бухучете возможны разногласия с налоговиками.

У судов по этому вопросу нет единого мнения. Пример – постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 06.09.07 № Ф08-5732/2007 и Волго-Вятского от 13.04.09 № А79-6685/2008 округов.

Чего избегать, чтобы налоговики не признали продажу долей притворной

Не исключено, что инспекторы могут предъявить продавцу претензии. Мол, действительные отношения сторон были направлены не на продажу доли, а на реализацию имущества. Иногда суды соглашались с такими доводами (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 17.02.09 № А32-6132/2008-34/98, Уральского от 28.04.08 № Ф09-2854/08-С2 и от 30.11.06 № Ф09-230/06-С7 округов).

Анализ судебной практики показывает, что в притворности арбитражный суд могут убедить следующие обстоятельства:

незначительный период времени между внесением имущества в уставный капитал и последующим отчуждением доли;
неоднократное внесение имущества в уставные капиталы иных юридических лиц;
отсутствие реальной хозяйственной деятельности новых обществ до продажи налогоплательщиком своей доли;
последующая ликвидация или присоединение созданного общества в течение непродолжительного времени;
взаимозависимость налогоплательщика и лица, которому досталась недвижимость после ликвидации или присоединения.

Но есть и положительная практика. Например, в деле, рассмотренном в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.11.06 № А05-3934/2006-9, инспекция попыталась квалифицировать передачу имущества в уставный капитал как притворную сделку. Но компании удалось доказать деловую цель операции – разделение бизнеса по видам деятельности, избавление от лишних активов и необходимость срочного привлечения денег для расчетов с кредиторами.

В другом деле налогоплательщик указал своей деловой целью создание компании, которая смогла бы более эффективно управлять имущественным комплексом (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.06.10 № КА-А40/6400-10).

При наличии доказанной деловой цели к аналогичным выводам пришли также судьи в определении ВАС РФ от 20.12.07 № 15420/07, постановлениях федеральных арбитражных судов Центрального от 28.04.09 № А14-5623/2007-229/28 и Уральского от 24.11.08 № А76-26619/2007 округов. В частности, в рамках последнего дела налогоплательщику пришлось доказывать, что целью внесения вклада в ООО было желание участвовать в его основной деятельности по проектированию, а причиной продажи доли – решение учредителей, посчитавших новый бизнес непрофильным.

«Дочка» может принять НДС к вычету, даже если учредитель его не уплатил в бюджет

Предположим, что учредитель при вкладе в уставный капитал не уплатил в бюджет НДС, восстановленный при передаче имущества. Вопрос, может ли «дочка» принять этот налог к вычету, является спорным. Так, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил довод налоговиков о том, что под восстановлением сумм налога следует понимать не только указание в декларации налога, исчисленного к уплате, но и фактическое его перечисление в бюджет (постановление от 05.11.08 № 18АП-6482/2008). Такого расширительного толкования законодательство не содержит. Аналогичный вывод сделан и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.08 № А05-12093/2007. Однако на практике это, скорее всего, будет поводом для отказа в вычете.

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.

При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.

Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Фото с сайта stroypomochnik.ru

Если вы хотите продать свою долю в белорусской компании по цене номинала или ниже стоимости чистых активов — надо быть готовым, что сделкой может заинтересоваться налоговая инспекция. Один из рисков — подозрение в налоговой экономии. Детали объясняют эксперты адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры».

— С 1 января 2019 вступила в силу новая редакция Налогового кодекса, в которой, среди прочего, содержится логичное продолжение президентского Указа № 488.

Елена Сапего Адвокат, партнер, руководитель налоговой практики

Елена Сапего
Партнер, руководитель налоговой практики SP&P

Алексей Король
Адвокат SP&P

Речь идет о п. 4 ст. 33 Налогового кодекса, в которой говорится, что контролирующие органы вправе корректировать налоговую базу/сумму уплаты (зачета, возврата) налога или сбора.

По информации Министерства по налогам и сборам, на рассмотрении ведомства на конец 2019 года находилось порядка 30−40 дел, связанных с применением этой статьи.

По состоянию на сегодняшний день, было опубликовано разъяснение Верховного Суда, которое дает общее представление о возможных подходах к применению положений статьи. Вместе с тем каких-либо конкретных практических примеров опубликовано не было — поэтому все еще можно говорить о том, что компании находятся в неопределенности, как толковать и применять нормы п. 4 ст. 33 Налогового кодекса. Повторимся — разъяснение Верховного Суда дает лишь общее представление, тогда как специфика конкретной ситуации может быть далека от общих примеров.

Выдержка из п. 4 ст. 33 Налогового кодекса:

«Налоговая база и (или) сумма подлежащего уплате (зачету, возврату) налога (сбора) по результатам проверки подлежат корректировке при наличии следующего основания: основной целью совершения хозяйственной операции являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет, возврат суммы налога (сбора)».

Почему все это может быть важно для бизнеса? Предлагаем кейс, на который мы посмотрели через призму этой нормы.

Кейс, который встречается часто

Рассмотрим пример. Один из учредителей хочет продать принадлежащую ему долю в уставном фонде белорусской компании. Предполагаемая стоимость сделки — номинал или же иная цена, которая существенно ниже стоимости чистых активов компании, приходящихся на долю этого участника.

Учитывая положения п. 4 ст. 33 Налогового кодекса, возникает вопрос: существуют ли какие-либо риски, связанные с таким отчуждением доли в уставном фонде?

Чем выше пропорция, на которую отличается цена продажи от стоимости чистых активов, тем этот вопрос более существенен. Ведь в случае выхода участника из общества он имел бы право претендовать на получение действительной стоимости доли.

Фото с сайта ilovehobby.club

(Напомним, что действительная стоимость доли участника ООО соответствует части стоимости чистых активов этого общества, пропорциональной размеру его доли).

У контролирующих органов может возникнуть вопрос: есть ли деловая цель в том, чтобы уменьшать свои доходы от продажи? Возможно, это связано с желанием уплатить меньше налогов?

А как мы знаем, такие вопросы у контролирующих органов возникают часто.

Что говорит законодательство

В соответствии со ст. 97 Закона о хозобществах отчуждение участником ООО своей доли третьим лицам допускается. Если, конечно, иное не предусмотрено уставом этого общества.

Гражданский кодекс говорит, что возмездный переход доли в уставном фонде осуществляется в том числе на основании договора купли-продажи — по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 394 ГК). При этом, конечно, в предусмотренных законодательством случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации продажа доли в уставном фонде может быть произведена по любой согласованной между продавцом и покупателем цене. Эта цена может быть сформирована любым образом, она может быть выше или ниже фактического вклада продавца-участника в уставный фонд общества, доля в котором продается.

Отметим также, что ни гражданское, ни налоговое законодательство не устанавливает требование о том, что цена реализации доли в уставном фонде общества с ограниченной ответственностью должна обязательно соответствовать ее действительной стоимости. Исключение — отдельные случаи. Например, выход (исключение) участника из общества с ограниченной ответственностью (ст. 103 Закона о хозобществах), рассчитанной на основе стоимости чистых активов.

Повторим предварительные выводы:

Сегодня стороны вправе установить любую цену, независимо от действительной стоимости доли, определяемой из стоимости чистых активов общества
Продажа доли в уставном фонде может быть произведена по любой согласованной между продавцом и покупателем цене. Эта цена может быть выше или ниже действительной стоимости доли продавца-участника.

Какие выводы может сделать налоговая?

Мы считаем, что особое внимание необходимо уделить нормам, которые регламентируют так называемую концепцию «деловой цели» или «необоснованной экономической выгоды».

П. 4 ст. 33 Налогового кодекса говорит, что по результатам проверки налоговая база или сумма подлежащего к уплате налога может быть скорректирована, если есть хотя бы одно из этих оснований: основной целью совершения хозяйственной операции являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет, возврат суммы налога (сбора).

То есть налоговые органы могут скорректировать налоговую базу, если выявят получение необоснованной налоговой выгоды. Указывая на это во время проверки, они могут предположить, что:

а) операции учтены не в соответствии с их действительным экономическим смыслом;

б) учтенные операции не обусловлены целями делового характера.

То есть налоговая может установить, что искажены сведения о сделке с продажей доли, либо что основной целью сделки являлась неуплата налога. Таким образом, эта норма фактически устанавливает запрет уменьшать налоговую базу/сумму подлежащего уплате налога, если продавец доли не хочет иметь проблем с уплатой подоходного налога.

Пример операции с целью налоговой экономии — бизнес-решение, не свойственное предпринимательскому обороту, если оно не может быть обосновано с точки зрения предпринимательского риска, совершенного не в интересах компании — а в интересах иного лица. Цель — скрытое финансирование.

Поэтому при совершении сделки у продавца доли должна быть отражена конкретная, разумная, объяснимая хозяйственная (деловая) цель.

Если возвращаться к нашему кейсу, то налоговая может установить, что учредитель отчуждает часть принадлежащей ему доли ниже ее действительной стоимости (ниже стоимости активов, которые опосредованно и условно получает новый покупатель).

Соответственно, налоговая инспекция может посчитать, что сделка осуществляется не в интересах продавца, с точки зрения предпринимательского риска не обоснована (ведь учредитель мог извлечь гораздо больший доход, продав долю по более высокой цене).

В результате такой интерпретации будет доначисляться налог. На сумму — как если бы учредитель продал долю по ее действительной стоимости (исходя из стоимости чистых активов).

При этом, по нашему мнению, налоговый орган — прежде чем осуществить такое доначисление — должен доказать, что причиной сделки является налоговая экономия. Поэтому, если у продавца есть возможность объяснить причины, по которым была установлена низкая цена доли, рекомендуется заранее подготовить соответствующее обоснование.

Применение на практике

На момент подготовки материала в нашем распоряжении находится информация, по которой при проверке аналогичных сделок контролирующие органы опираются на действительную стоимость доли.

Это также подтверждает пример из реальной практики, с которым мы сталкивались. Вместе с тем есть серьезные подозрения, что может сложиться практика, когда налоговая будет считать подоходный налог исходя из рыночной стоимости доли, а не из действительной, основанной на стоимости чистых активов общества.

Налоги при применении ОСНО
Особенности налогообложения при спецрежимах
Налогообложение при продаже доли в УК у физлиц-участников
Итоги

Налоги при применении ОСНО

Рассмотрим порядок исчисления налогов в учете организаций, применяющих ОСНО.

Для целей исчисления НДС хозоперации по продаже доли в уставном капитале (далее — УК) освобождены от обложения налогом (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).

При исчислении налога на прибыль полученные от продажи имущественных прав доходы рассчитываются на основании общей нормы, предусмотренной ст. 249 НК РФ.

С целью подсчета расходов по таким операциям в ст. 268 НК РФ закреплена специальная норма: плательщик налогов может отразить в расходах стоимость долей и другие затраты, связанные с их покупкой/продажей, согласно подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ. В расходах может быть отражена стоимость доли, равная:

денежной сумме, внесенной в уставный капитал ООО (либо уплаченной продавцу доли);
налоговой стоимости (для амортизируемого имущества — остаточной) имущества, которым был оплачен вклад в уставной капитал (письмо Минфина от 05.12.2017 № 03-03-06/1/80864).

К другим расходам, связанным с продажей доли, могут относиться консультационные, юридические, нотариальные услуги, услуги оценщика (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина от 28.01.2011 № 03-03-06/1/32).

Также к расходам может относиться сумма нераспределенной прибыли, которая увеличила уставный капитал (в части, приходящейся на участника), если с этой суммы ранее был уплачен налог на прибыль организаций (письмо Минфина РФ от 22.06.2015 № 03-03-06/1/36008).

Доход от продажи долей в уставном капитале ООО облагается налогом на прибыль по ставке 0%, если выполняются 2 условия (п. 4.1 ст. 284, п. 1 ст. 284.2 НК РФ, п. 7 ст. 5 закона № 395-ФЗ):

доли приобретены начиная с 01.01.2011;
на дату реализации доли принадлежали налогоплательщику более 5 лет.

Если эти условия не выполняются, то ставка налога на прибыль, применяемая к доходу от продажи долей, составляет 20%.

При изменении доли участника в уставном капитале с 01.01.2011 нулевая ставка при ее продаже применяется только к налогооблагаемому доходу, который получен от владения той частью, которая на дату реализации непрерывно принадлежала участнику более 5 лет (письмо Минфина РФ от 24.11.2017 № 03-03-06/2/77738).

Если от реализации долей участия в уставном капитале получен убыток, то он учитывается в целях налогообложения прибыли (подп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ, письма Минфина России от 17.07.2012 № 03-03-06/1/336, от 22.06.2011 № 03-03-06/1/377).

ВАЖНО! Убыток, полученный от продажи доли, не переносится на будущее, если при определении налоговой базы выполнялись условия, необходимые для применения нулевой ставки налога (абз. 2 ст. 283, 284.2 НК РФ, письмо Минфина России от 24.11.2017 № 03-03-06/2/77738).

Схему бухгалтерских проводок по учету продажи доли в ООО смотрите в КонсультантПлюс. Получите бесплатно пробный доступ к системе и переходите в Путеводитель по сделкам. В нем вы найдете не только рекомендации по бухучету, но некоторые другие важные нюансы данной операции.

Особенности налогообложения при спецрежимах

В случае применения УСН ситуация с обложением налогами выглядит более противоречиво. Доходы в таком случае подсчитываются согласно ст. 346.15 НК РФ, в которой дана ссылка на общие нормы определения дохода при ОСНО, закрепленные в ст. 249, 250, 251 НК РФ. На упрощенке доходы рассчитываются в общем порядке, который аналогичен процедуре при применении ОСНО. Расходы на УСН перечислены в ст. 346.16 НК РФ. Этот перечень закрытый, и такие статьи расходов, как, например, имущественные права в виде доли и прочие расходы при приобретении/выбытии имущественных прав, в нем отсутствуют.

Это означает, что при буквальном прочтении норм НК РФ при продаже доли организацией-«упрощенцем» налогооблагаемой базой по УСН является весь полученный доход. Такой подход изложен в письмах Минфина России от 11.04.2016 № 03-11-06/2/20499, от 10.01.2014 № 03-11-11/116.

Стоимостный показатель от приобретения имущественного права и прочие связанные с покупкой/продажей доли затраты в уменьшение расхода не принимаются. При этом не важно, какой порядок определения объекта налогообложения выбрал продавец — «доходы» или «доходы минус расходы».

Более разумной альтернативой может быть использование следующих выводов. Доходы при УСН определяются в том числе и с учетом норм, прописанных в ст. 251 НК РФ. Согласно подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ в налоговом законодательстве предусмотрена возможность изъятия из доходов стоимости имущественных прав, ограниченной размером первоначального взноса, при уменьшении УК (выходе из общества, распределении имущества при ликвидации общества). Продажа доли в некоторых письмах финансового ведомства и решениях арбитражных судов приравнивается к случаям, исключаемым из дохода согласно подп. 4 п. 1 ст. 251 НК РФ. В частности, об этом свидетельствуют:

письма Минфина России от 06.03.2006 № 03-03-02/53 и от 13.09.2007 № 03-11-04/1/22;
постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2009 № А21-1888/2008;
постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2007 № Ф04-733/2007(31736-А02-15) по делу № А02-1493/2006.

Используя эти доводы, можно исключать из доходов от торговли имущественными правами сумму вклада в УК. Определение дохода в данном случае также не зависит от выбранного объекта обложения налогом — «доходы» (6%) или «доходы минус расходы» (15%). Он в любом случае уменьшается на сумму вклада. А вот убыток, возникший по данным операциям, и иные затраты, связанные с покупкой-продажей доли, принять в уменьшение базы налогообложения по УСН в этом случае не получится.

Порядок определения расходов и доходов от продажи доли при применении ЕСХН регулируется гл. 26.1 НК РФ. Обозначенный порядок полностью аналогичен используемому при УСН.

Уменьшая доходы при УСН или ЕСХН в соответствии с изложенной позицией, налогоплательщик должен понимать, что нормами налогового законодательства такое отражение операций не предусмотрено. И существует риск изменения позиции контролирующих органов или дополнения законодательства, нежелательного для налогоплательщика.

Единый вмененный налог и ПСН действуют в отношении закрытого перечня видов хозяйственной деятельности, предусмотренных п. 2 ст. 346.26 и п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Возможность продажи доли в УК в этих перечнях не упоминается. Это означает, что хозобщества и ИП, применяющие эти специальные режимы, будут дополнительно исчислять налог на прибыль (ИП — налог на доходы физических лиц) или упрощенный налог в зависимости от того, являются они плательщиками упрощенного налога или не являются.

Налогообложение при продаже доли в УК у физлиц-участников

Физлица при продаже доли в УК обязаны сами исчислить, уплатить и до 30 апреля года, следующего за отчетным, представить декларацию по налогу на свои доходы (подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Облагаемая база вычисляется с учетом всех реальных доходов (п. 1 ст. 210 НК РФ). Доходы физического лица — налогового резидента облагаются по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ), а доходы физического лица — нерезидента — по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Доходы физического лица — налогового резидента от продажи доли в уставном капитале могут быть уменьшены на налоговый вычет в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в уставном капитале (подп. 2 п. 2 ст. 220, п. 3 ст. 210, п. 1 ст.224 НК РФ). Перечень связанных с покупкой доли расходов закреплен в абз. 3–5 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Он состоит из расходов в виде самого взноса в УК и увеличения доли в нем. Если расходы подтвердить невозможно, то можно уменьшить доход от продажи доли в уставном капитале на 250 тыс. руб.

Физические лица — нерезиденты уменьшить свои доходы не смогут, так как налоговые вычеты применяются только к доходам, облагаемым по ставке 13% (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 220 НК РФ).

ВАЖНО! Доходы, полученные при продаже доли, освобождаются от налогообложения, если на дату совершения сделки права на них принадлежали собственнику непрерывно более 5 лет (п. 17.2 ст. 217 НК РФ).

Определение налогооблагаемой базы за прошедший налоговый период (год) происходит отдельно по группе доходов с одинаковой ставкой — в нашем случае 13%. Если налоговые вычеты превысят размер доходов, база налогообложения признается равной 0. При этом убыток налогооблагаемую базу не уменьшает и на следующий период (налоговый) не переносится.

Итоги

При продаже доли в УК ООО у собственника возникает обязанность по исчислению налогов. Исходя из выбранной системы обложения налогами, это может быть налог на прибыль или упрощенный налог. Физлица должны отчитаться по НДФЛ. В основном налогооблагаемая база для них — это доходы от реализации за минусом расходов на приобретение доли. В случае применения УСН и ЕСХН налицо недоработки в налоговом законодательстве, и налогоплательщику необходимо самостоятельно обосновать свою позицию.

Читайте также: