Пошлина за согласование перепланировки

Опубликовано: 16.05.2024

Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом. Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.

  • Виды перепланировок
  • Недопустимые перепланировки
  • Содержание ипотечного договора
  • Составление предварительного плана квартиры
  • Согласование перепланировки
  • В банке
  • Со страховой компанией
  • Возможные причины отказа
  • Проведение ремонтных работ
  • Узаконивание перепланировки
  • Переоценка стоимости квартиры
  • Заключение

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.

В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:

  1. Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
  2. Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
  3. Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
  4. Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.

Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.

Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.

Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:

  • отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
  • замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
  • замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
  • замена ванны душевой кабиной;
  • проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.

Недопустимые перепланировки

Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:

  • остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
  • монтировать камины в панельных домах;
  • объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
  • располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
  • устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
  • переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
  • монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
  • объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.

Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.

Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:

  • после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
  • если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.

Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.

Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:

  • совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона без изменения его площади.

Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.

Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:

  • объединять кухню или балкон с жилой площадью;
  • переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
  • увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
  • сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.

Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

  • предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
  • выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
  • оформить перерегистрацию технического паспорта;
  • получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Возможные причины отказа

Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

  • предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
  • проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
  • перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
  • проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Проведение ремонтных работ

Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:

  • составление проекта работ;
  • получения разрешения от банка-кредитора;
  • составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
  • получение официального разрешения на начало строительных работ;
  • оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.

Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.

Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:

  • разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
  • акт приемки работ – от 10 000 рублей;
  • документы из БТИ – от 7 000 рублей;
  • составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
  • оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
  • техническое заключение – от 6000 рублей.

Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.

Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.

Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

Перепланировкой квартиры считается конструктивное изменение плана с переносом стен внутри нее, а также такие, казалось бы, незначительные действия, как перемещение дверных проемов. Для каждого хозяина каждый квадратный метр жилой площади на счету, поэтому основной целью перепланировки является увеличение полезной площади, изменение функционала пространства и достижение определенного простора. Сразу возникает вопрос — Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году?

В квартире, особенно когда ее площадь мала, хочется каждый метр сделать полезным. Поэтому многие, применив некоторую доли фантазии, решаются переделать ее под себя. Но при этом не нужно забывать про соседей, которые окружают нас в многоквартирном доме. Здесь главный принцип не навредить. Если будут переноситься стены, нужно думать, не повлечет ли это конструктивные изменения в самом доме в целом, не нарушит ли целостность несущих стен и перегородок.

Приступая к планированию перепланировки, необходимо согласовать ее с компетентными органами. Только узаконенные действия помогут избежать дальнейших проблем.


Варианты перепланировки

По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.

К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:

  • установка дополнительных перегородок;
  • снос несущих перегородок;
  • изменение дверных проемов и их перенос;
  • перемещение газовых плит и сантехники.

Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:

  • удаление стен и объединение смежных комнат;
  • конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
  • организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
  • изменение и реконструкция оконных проемов.

Когда требуется узаконить перепланировку

Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.


Если перепланировка уже произведена, то это не освобождает собственника от получения официального разрешения. Только теперь комиссия рассмотрит представленные документы в другом ключе. Предварительно планирование утверждается или запрещается, применив все нормы безопасности. В зависимости от принятого решения собственнику выдается заключение, по результату которого он может или нет, действовать далее. Если же перепланировка уже произведена, то комиссия также проверяет результат работ на безопасность. При обнаружении нарушений норм на хозяина квартиры будет наложен штраф и дано предписание на устранение проведенных изменений с возвращением помещения в первоначальный вид.

В любом из случаев, узаконивание до или после реконструкции, в комиссию подаются документы, и ожидается решение. Затем по акту будут приняты произведенные работы с последующей обязательной регистрацией в БТИ всех изменений.

Ограничения

Конечно, в этом непростом вопросе не обойтись без ряда ограничений. Если вы решили изменить свою квартиру в 2021 году, знайте, на какую перепланировку не дадут разрешение компетентные органы:

  1. Увеличение кухни за счет примыкающей комнаты или санузла, а также перенос зоны готовки в жилую комнату.
  2. В одноуровневой квартире организация ванной или туалета над жилой комнатой.
  3. Перенос и любые другие изменения газовых и водопроводных коммуникаций, а также систем отопления, в том числе перенос батарей на лоджии, укладывание любых труб в стены.
  4. Удаление несущих стен и организация в них дополнительных дверных и арочных проемов.


Этапы перепланировки

Решившись на перепланировку, нужно запастись не только планами и материалами, но и терпением, поскольку потребуется хождение по инстанциям и сбор всех необходимых документов.

1 Этап. Сбор пакета документов и предоставление его в территориальный жилищный отдел. Он включает в себя:

  • заявление установленной формы — скачать
  • документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение
  • эскиз в случае простой перепланировки и проект, в случае сложной, причем проект выполняется только лицензированной организацией
  • технический паспорт помещения из БТИ.

Может потребоваться также предоставление дополнительных документов таких, как разрешения от инстанций пожарного надзора, Роспотребнадзора и согласие жильцов дома.

Чтобы получить все эти разрешения, нужно в каждом оставить заявление и дождаться срока, отведенного на рассмотрение. Самым сложным бывает, как правило, сбор подписей соседей под согласием на перепланировку.

Этап 2. Процесс получения согласования. На рассмотрение документов у жилищного отдела есть определенный срок, в течение которого обязательно должно состояться заседание комиссии. На нем происходит анализ представленных документов, оценка плана перепланировки на соблюдение условий безопасности и принятие решения на согласие или отказ в проведении работ. В случае отказа стоит либо согласиться и продолжать жить в стандартной планировке либо переделать проект и снова подать на рассмотрение. Здесь уже упирается все в финансовую сторону, поскольку проектная организация не работает бесплатно, и каждый проект стоит определенных затрат.

Этап 3. Собственно сами работы по переоборудованию помещения, которые должны проводиться строителями с точным соблюдением согласованного плана.

Этап 4. Проверка и оформление перепланировки. Для приемки выполненных работ приглашается инспектор БТИ, который осматривает помещение, сопоставляет с проектом, делает замеры и составляет по результатам акт. Затем требуется получить новый технический паспорт и представить документы в орган регистрации. Результатом законно проведенной перепланировки будет полученный документ о праве собственности на жилое помещение.

Документ, полученный от Росреестра, является свидетельством того, что перепланировка признана законной.


Последствия незаконной перепланировки

Некоторые собственники, полагая на авось и удачу, рискуют провести реконструкцию самостоятельно и без предварительного согласования. Такое возможно сделать, но затем все-таки пройти процедуру узаконивания. Если повезет, то комиссия примет положительное решение. В ином случае придется вернуть переделку в исходное состояние, согласно ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ и заплатить штраф.

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 т. до 1,5 т. рублей.
  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 т. до 2,5 т. рублей.

Тогда неминуемо придется отвечать за свои действия в суде. И здесь гражданину придется потрудиться, чтобы доказать судье и представителям контролирующих органов, что все изменения, произведенные в помещении, не влекут за собой опасность конструкциям дома и не угрожают жизни соседям.

Если удастся доказать, что работы проведены в соответствии с действующими нормами, суд наложит штраф и обяжет узаконить произведенные действия с квартирой. В обратном случае придется понести расходы на обратную переделку и опять же заплатить кругленькую сумму.

Помимо перечисленных проблем, собственника квартиры с незаконно проведенной перепланировкой могут ожидать и другие неприятности:

  1. Любые нотариальные действия с жилой недвижимостью станут невозможны. Это наследование, дарение, продажа по долям и т.д.
  2. Любые сделки с недвижимостью могут оказаться под угрозой. Претенденты на покупку переделанной квартиры могут отказаться от сделки, не пожелав заполучить впоследствии проблемы.

Ну и самые неприятные последствия – это ухудшение комфорта и качества жизни в переделанной квартире. Могут появиться промерзания стен, что повлечет за собой сырость и плесень.

Окинув взглядом свои жилые метры, всегда нужно заранее взвесить все положительные и отрицательные моменты изменения планировки помещения. Ведь они касаются не только жильцов конкретной квартиры, но и многочисленных соседей, окружающих их в многоквартирном доме. Следует помнить, что не всем грандиозным планам суждено сбыться. Только тем из них повезет, которые станут действительно безопасными и отвечающими действующим нормам.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Перепланировка квартиры — серьезное мероприятие, требующее времени, денег и усилий, но главное — соблюдения всех действующих законодательных норм. Чтобы оградить себя от проблем, которыми чревата незаконная перепланировка, нужно знать, что именно, как и в какие сроки можно изменять в квартире. Разработка проекта перепланировки квартиры — задача, которую зачастую невозможно решить без участия специалистов. О том, где и как заказать проект и для чего он нужен, расскажем в нашей статье.

Когда и для чего нужен проект перепланировки помещения

Перепланировка подразумевает внесение изменений в конфигурацию помещений в квартире, и это мероприятие, произведенное без консультации и одобрения специалистов, может нанести существенный вред жилищным условиям соседей или зданию в целом, поскольку собственник чаще всего не знаком со всеми нюансами конструкции дома.

Для того, чтобы избежать возможных повреждений, и нужен проект перепланировки — документ, в котором подробно описано, что именно подвергнется изменению в квартире с технической точки зрения. В пункте 2 статьи 26 ЖК РФ недвусмысленно говорится о том, что для согласования проекта перепланировки квартиры собственник, наряду с другими документами, обязан предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства квартиры [1] . В ходе разработки такого проекта должны быть учтены все особенности помещения и здания и сделаны выводы о возможности внесения желаемых изменений именно с точки зрения их безопасности и целесообразности.

В «простых» случаях, приведенных ниже, проект перепланировки не понадобится, работы можно согласовать в облегченном порядке:

  • перепланировка по типовому проекту. В такой ситуации предполагается, что перепланировка уже одобрена заранее, но на практике не будет лишним обратиться к специалистам и уточнить, соответствуют ли друг другу запланированный ремонт и типовой проект перепланировки квартиры;
  • перепланировка по эскизу. Предусматривается, что работы связаны только с переносом перегородок и сантехники, но несущие стены остаются нетронутыми, как и границы кухни и санузла, газовая плита также остается на своем месте.

упрощенное согласование

Во всех остальных случаях проект перепланировки необходим. Потребуется согласовать следующие работы:

  • увеличение площади или перенос санузла;
  • перенос кухни или оборудования кухни-ниши;
  • организация проемов в стенах между квартирами с целью увеличения общей площади жилья;
  • любые работы с несущими стенами — например, организация или удаление проемов;
  • монтаж антресоли площадью до 40% от общей площади помещения;
  • обустройство лестниц с оборудованием новых проемов в перекрытиях;
  • изменение конструкции полов в домах с деревянными межэтажными перекрытиями;
  • обустройство новых оконных проемов или изменение их формы;
  • создание навесов или нового помещения на кровле дома;
  • обустройство на первом этаже балкона или лоджии;
  • строительство камина с дымоходом.

Какие-то из этих работ согласовать относительно просто, какие-то — затруднительно, но существует целый список работ, угрожающих пожарной безопасности и устойчивости здания, которые вообще запрещено выполнять, а следовательно, и согласовать проект перепланировки квартиры в этом случае не получится. К ним относятся:

  • снос несущих конструкций (возможен лишь частичный демонтаж после консультации со специалистом);
  • демонтаж переливного порога санузла — это нарушит защиту остальных помещений от возможного затопления;
  • объединение жилой комнаты и газифицированной кухни;
  • расширение «мокрых зон» за счет жилых комнат (исключением могут быть только квартиры на первом этаже);
  • вынос батареи отопления на балкон или лоджию;
  • объединение отапливаемого и неотапливаемого помещения;
  • демонтаж общедомовой вентиляции;
  • объединение чердака и жилого помещения.

Как мы уже говорили, при отсутствии соответствующего образования и опыта самостоятельно подготовить проект, который был бы принят к согласованию, весьма затруднительно — придется обращаться к специалистам. Желательно еще до разработки проекта составить эскиз, в котором будут содержаться все интересующие собственника изменения. Эскиз можно нарисовать самостоятельно или заказать у профессиональных дизайнеров, но в любом случае потребуется консультация проектировщиков, поскольку только они могут определить, возможно ли будет узаконить дизайнерское решение.

Кроме того, для составления проекта потребуется технический паспорт, за которым нужно обратиться в БТИ. Если он уже был составлен и хранится в МосгорБТИ, то получать документ не нужно: жилищная инспекция сама запросит его после того, как получит заявление на согласование перепланировки.

Готовый проект перепланировки состоит из трех частей: текстовой, графической и приложений.

  • В текстовой части содержится договор на осуществление авторского надзора со стороны проектной организации над последующими работами по перепланировке, а также пояснительная записка, в которой изложены все данные о квартире и выводы специалистов.
  • Графическая часть — это план помещений до перепланировки, план конструкций, которые предполагается демонтировать или возвести, и план квартиры после перепланировки.
  • В приложениях содержатся указания о проведении общестроительных работ, информационная справка, нормативная база, сведения о проектной организации, в частности о ее членстве в СРО. К проекту также прилагается техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

структура проектной документации

Для согласования, кроме проекта, потребуются и другие документы [4] :

  • заявление о перепланировке — его подписывают все собственники помещения или все члены семьи нанимателя;
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет производиться перепланировка (их подлинники или засвидетельствованные нотариусом копии);
  • доверенности от лица всех собственников помещения или членов семьи нанимателя, также заверенные нотариусом, если они не могут прийти и подписать заявление лично;
  • паспорта всех собственников.

После сбора всего пакета документов для согласования проекта нужно обратиться в жилищную инспекцию, что можно сделать через МФЦ. Заявление будет рассмотрено в срок до 45 дней [5] , как того требует закон, затем жилинспекция примет решение о выдаче разрешения или об отказе.

В некоторых случаях схема получения разрешения на проект выглядит немного иначе: требуется согласовать перепланировку с автором проекта дома. Это необходимо, если затрагиваются несущие стены и перегородки, либо если часть перекрытий или все они выполнены из дерева. Автор проекта должен выдать техническое заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки. Узнать, кто именно является автором проекта дома, можно из техпаспорта квартиры, но в некоторых случаях это представляет сложность — например, автор проекта неизвестен или перестал существовать как юридическое лицо и не может выдать заключение. В этом случае в Москве его функции выполняет специальное учреждение — ГБУ «Экспертный центр». Из-за таких трудностей чаще всего согласованием документов с автором проекта занимаются проектные бюро, которые готовят проект перепланировки.

Кто оказывает услуги проектирования и сколько они стоят

Как уже стало понятно, обойтись без профессиональной помощи и сделать все грамотно и по закону, скорее всего, не получится. Заказать проект перепланировки квартиры можно в проектном бюро или у частного специалиста — выбор остается за клиентом. Но нужно помнить, что проектная организация, которой заказчик собирается доверить разработку проекта, обязательно должна состоять в СРО — это является косвенной гарантией качества работы и законности сделки. Что касается частных лиц, они могут быть членами СРО, только если зарегистрируются в качестве ИП и заплатят существенные взносы, иначе работу с ними придется вести на свой страх и риск. Несмотря на то что их услуги зачастую дешевле, чем у профессиональных организаций, — понадобится буквально 5000 рублей за готовый проект, — компетенцию частника чаще всего невозможно проверить, как и привлечь к ответственности. К тому же такие проектировщики обычно не оказывают услугу под ключ, а значит, заниматься сбором пакета документов и подавать его в жилинспекцию придется владельцу квартиры. Не смогут помочь частники и в том случае, если потребуется согласовать проект с автором проекта дома. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем принимать решение, — стремление сэкономить может обернуться необходимостью платить в разы больше.

В проектных бюро стоимость проекта перепланировки квартиры, самого простого, без затрагивания несущих конструкций, составляет около 15 000 рублей (выполнение — до трех рабочих дней), техническое заключение о возможности перепланировки обойдется дополнительно в 10 000 рублей (выполнение — до двух рабочих дней) [6] . К этой сумме добавляются расходы на согласование — в зависимости от объема услуг придется заплатить от 10 000 до 50 000 рублей. При демонтаже несущих стен стоимость согласования выше из-за необходимости обращаться к авторам проекта дома, это стоит от 60 000 до 120 000 рублей. Разделение или объединение квартир без затрагивания несущих конструкций обойдется минимум в 45 000 рублей [7] .

Несмотря на то что создание проекта перепланировки и его согласование с участием специализированных проектных организаций может показаться дорогим удовольствием, нельзя забывать, что только профессионалы способны учесть и все особенности квартиры, и все нюансы быстро меняющегося жилищного законодательства, сделать работу качественно и в короткие сроки, избавив владельца от необходимости исправлять ошибки некомпетентных проектировщиков и тратить дополнительные средства.

Где можно заказать проект перепланировки

О том, где именно можно сделать заказ проекта перепланировки квартиры, мы расспросили Дмитрия Алексеевича Замятина — руководителя отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» («АПМ-1»):

«Как профессионал я настоятельно рекомендую обращаться только в проектные организации с членством в СРО. Во-первых, большинство из них смогут не только разработать грамотный проект перепланировки, но и помогут клиенту с его согласованием. Во-вторых, в проектных бюро обычно работают квалифицированные специалисты, имеющие большой опыт в решении самых разнообразных задач проектирования.

Расскажу коротко о нашей компании. Мы уже много лет специализируемся именно на разработке проектов и согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений буквально любого уровня сложности. Мы имеем четкое представление о том, что и как нужно делать, в отличие от фрилансеров или непрофильных компаний.

У нас имеется собственный отдел проектирования, а в портфолио «АПМ-1» более 3000 подготовленных и 1000 успешно согласованных проектов.

На сегодня мы предлагаем клиентам три пакета услуг [8] .

  • Первый пакет — для тех, кто хочет заниматься согласованием самостоятельно, чтобы немного сэкономить. В него входит только разработка проекта и сбор нужных документов. Цена такого пакета — 25 000 рублей, срок выполнения работы — пять дней.
  • Второй пакет — подготовка проекта перепланировки квартиры и профессиональное консультирование от специалистов нашей компании, в которое включено создание «карты действий», проверка квартиры после ремонта и сопровождение процесса приемки. Цена пакета — 30 000 рублей, срок выполнения — семь дней.
  • И третий пакет — согласование под ключ. Клиенту потребуется только выдать нам доверенность — личное участие не понадобится. Обо всех этапах разработки проекта и его согласования мы будем уведомлять клиента через СМС-сообщения. Он получит результат, не потратив на его достижение ни времени, ни сил. Цена — от 70 000 рублей, срок выполнения — три–четыре месяца.

Мы работаем честно и прозрачно, обязательно заключаем с клиентом официальный договор и гарантируем положительный результат согласования».

P. S. Компания ООО «АПМ-1» является членом СРО проектировщиков «МежРегионПроект» (допуск № 1891, Регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010).

* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.

  • 1,4,5 https://clck.ru/FMenE
  • 2 https://clck.ru/NYLcH
  • 3 https://clck.ru/NbJxc
  • 6 https://clck.ru/FPhXK
  • 7 https://clck.ru/P53n2
  • 8 https://clck.ru/NYLco

Ди­зайн-про­ект ин­терь­е­ра с пе­ре­пла­ни­ров­кой по­ме­ще­ния в про­ект­ных бю­ро Моск­вы, в за­ви­си­мос­ти от объ­ема ока­зы­ва­е­мых услуг, ори­ен­ти­ро­воч­но сто­ит от 400 до 2000 руб­лей за квад­рат­ный метр. Важ­но, что та­кой про­ект бу­дет пол­ностью со­от­вет­ст­во­вать всем дейст­ву­ю­щим стро­и­тель­ным и са­ни­тар­но-эпи­де­мио­ло­ги­чес­ким нор­мам и пра­ви­лам, го­су­дар­ст­вен­ным стан­дар­там про­ек­ти­ро­ва­ния и в даль­ней­шем мо­жет быть ис­поль­зо­ван для успеш­но­го и бес­пре­пят­ст­вен­но­го со­гла­со­ва­ния пе­ре­пла­ни­ров­ки в над­зор­ных ор­га­нах.

За некоторые вас могут спокойно выселить из собственной квартиры

Примерно с таким лицом многие до сих пор узнают, что перепланировку нужно было согласовывать

Примерно с таким лицом многие до сих пор узнают, что перепланировку нужно было согласовывать

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.

Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.

Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок

Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.

Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих перегородок — проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких перегородок не может быть и речи. Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуется поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление. Согласование несущей перегородки с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.

Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.

Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел

Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.

— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин, — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.

Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями. Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам предстоит выплатить штраф. В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.

Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои

Фото: Сергей Сюрин / 29.RU

Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией

Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.

Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.

Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий

Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.

Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть

Фото: Олег Каргаполов / 74.RU

Чем это может обернуться?

Суд вправе заставить вас все переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.

— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается все очень просто, — объясняет адвокат Андрей Конышев, — Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.

Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.

— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева, — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.

Отказ по объекту так же будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.

Любая перепланировка начинается с согласования

Фото: Евгений Емельдинов / 74.RU

По наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после 2000-го года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках». За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце 90-х были популярны арки вместо дверей. Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.

— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева,- Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором. Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ. Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.

Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Как согласовать перепланировку?

Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Алгоритм перепланировки здорового человека

Фото: Полина Авдошина / Сеть городских порталов

СТОИМОСТЬ ОКАЗАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ:

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ДЕЛУ (помимо юридических услуг):
≈ 2 500 р. - нотариально удостоверенная доверенность на 3 юристов
≈ 5 000 р. - техническая инвентаризация квартиры после перепланировки (переустройства)
≈ 10 000 р. - экспертизы по узакониванию перепланировки (переустройства) квартиры
300 р. - государственная пошлина за подачу иска в суд
≈ 5 000 р. - техническая инвентаризация квартиры после перепланировки (переустройства)
+ транспортные расходы - при оказании юридических услуг вне г. Нижнего Новгорода

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ СРОКИ ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ:
2 недели - изготовление технических паспортов квартиры до и после перепланировки
2 недели - проведение строительно-технической экспертизы
2 недели - проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы
3 месяца - судебный процесс по узакониванию самовольной перепланировки квартиры
2 недели - изготовление технического плана квартиры после перепланировки
2 недели - внесение изменений в ЕГРН

ВОЗЬМИТЕ С СОБОЙ ДОКУМЕНТЫ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ:
(в зависимости от конкретики вопроса и при наличии документа)
- свидетельство о праве собственности на перепланированную квартиру
- выписка из ЕГРН с регистрацией права собственности на квартиру
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, приватизации и др.)
- технический паспорт квартиры до перепланировки (переустройства)
- кадастровый паспорт
- экспертизы по перепланировке квартиры

перейти на страницу вверх - ЖИЛИЩНЫЕ ВОПРОСЫ


Юридическое оформление перепланировки или переустройства квартиры – вопрос, актуальный, как правило, либо для жильцов относительно ветхих домов, которые желают обновить обстановку в своем жилище, либо, напротив, для покупателей новых квартир в новостройках, предусматривающих свободную планировку жилого помещения. В любом случае, согласно действующему жилищному законодательству, все изменения в конструкцию должны быть согласованы и отражены в технической документации на квартиру

Узаконивание самовольной перепланировки требуется для того, чтобы привести свое жилое помещение в надлежащее юридическое состояние, в частности, в ходе процедуры по оформлению жилья в собственность. Квартиры и комнаты с не узаконенной перепланировкой, переустройством бывает непросто продать, поскольку по факту техническая документация жилого помещения просто не будет соответствовать реалиям. Как следствие, у владельца недвижимости могут возникнуть проблемы в ходе осуществления сделки с жилым помещением

Существует два способа оформления перепланировки: административный и судебный. В первом случае Вы сперва оформляете необходимую документацию и согласовываете все предстоящие в жилище изменения и только потом производите саму перепланировку, переустройство. Кратко об административном способе оформления перепланировки, переустройства жилого помещения Вы можете ознакомиться странице нашего сайта

Многие владельцы квартир поступают обратным образом, через судебный порядок: сначала производят желаемые физические изменения в конструкции жилого помещения и его инженерных сетях, а затем узаконивают перепланировку через суд. Причиной тому служит более упрощенная в бюрократическом плане процедура оформления переустройства квартиры, в сравнении с административным порядком. На деле это действительно так: узаконить перепланировку легче и быстрее, чем оформить ее во внесудебном порядке

Вместе с тем мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться относительно желаемых изменений в ходе будущей перепланировки у специалистов в сфере строительно-технического надзора и санитарно-эпидемиологического благополучия. Представители именно этих структур понадобятся Вам для одобрения всех произведенных изменений впоследствии. На практике бывают случаи, когда внесенные самовольно изменения в конструкцию жилого помещения невозможно узаконить ввиду их несоответствия установленным нормам и правилам. Хуже тогда, когда самовольные перепланировки приводят к частичному разрушению и даже полному обрушению зданий: например, в случаях самовольного снесения несущих стен. Чтобы не беспокоиться за результат узаконивания своей перепланировки в будущем, необходимо квалифицированно подойти к вопросам ее проведения с технической точки зрения. Если же Вы не желаете обременять себя задачами по оформлению самовольной перепланировки, переустройства жилья через суд, наши юристы смогут сопроводить эту процедуру по отдельным стадиям либо в комплексе

перейти на страницу вверх - ЖИЛИЩНЫЕ ВОПРОСЫ

Читайте также: