Оценка офиса для налоговой
Опубликовано: 21.09.2024
Разбираем 12 критериев риска налоговых проверок. Показываем, как провести анализ критериев в программе «1С:Бухгалтерия 8», ред. 3.0.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 32 НК РФ налоговые органы обязаны следить за соблюдением налогоплательщиком законодательства о налогах и сборах. Формой такого контроля является выездная налоговая проверка в отношении налогоплательщика, право на проведение которой закреплено в пп. 2 п. 1 ст. 31 НК РФ.
Основным документом для проведения выездных налоговых проверок служит Приказ ФНС России от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@ (в ред. от 10.05.2012) «Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок».
При планировании выездных проверок налоговики руководствуются значениями общедоступных критериев, которые автоматически отображаются у них в программе. Всего критериев 12. Налогоплательщик, соответствующий таким критериям риска, с большой долей вероятности будет включен в план выездных налоговых проверок.
Чтобы не привлекать к своей компании повышенное внимание налоговых органов, бухгалтеру или руководителю целесообразно самостоятельно контролировать данные критерии.
Не хотите читать? Смотрите видео на 15 минут.
На вебинаре Ольга Славнина, ведущий специалист линии консультаций, рассказала, как самостоятельно оценить риск налоговой проверки по 12 критериям.
12 критериев оценки налоговых рисков
Критерий № 1 . Налоговая нагрузка у налогоплательщика является более низкой, чем средний уровень налоговой нагрузки по хозяйствующим субъектам в выбранной отрасли (в выбранном виде экономической деятельности).
Расчет налоговой нагрузки, начиная с 2006 года, по основным видам экономической деятельности, изложен в приложении N 3 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@.
Налоговая нагрузка вычисляется как соотношение суммы уплаченных налогов (по данным отчетности налоговых органов) и оборота (выручки) организаций (по данным Росстата).
Критерий № 2 . В течение 2-х и более лет организация в своей бухгалтерской и налоговой отчетности отражает убыток.
Критерий № 3. Доля вычетов по налогу на добавленную стоимость превышает или равна 89% за период 12 месяцев. Критерий важен для организаций, применяющих общую систему налогообложения (ОСН).
В целом для Российской Федерации на конец 2019 года обновленные показатели на текущую дату представлены в таблице:
Рис. 1 (нажмите, чтобы увеличить)
Актуальные данные для Свердловской области:
Рис. 2 (нажмите, чтобы увеличить)
Критерий № 4. Рост расходов опережает рост доходов. Критерий важен для организаций, применяющих общую систему налогообложения (ОСН) .
Критерий №5. Заработная плата работника выбранной организации ниже, чем ее средний уровень по аналогичному виду деятельности в регионе.
Критерий № 6. Неоднократное (более 1 раза) приближение к крайнему значению таких показателей, как выручка, численность сотрудников, остаточная стоимость ОС, которые дают право применять специальный режим (УСН). Во внимание берется приближение на 5 % и менее.
Критерий № 7. Предприниматель за год в книге учета доходов и расходов отражает суммы расходов, максимально приближенные к сумме доходов.
Критерий №8. Построение бизнеса на базе заключения хозяйственных договоров с контрагентами-перекупщиками или посредниками («цепочки контрагентов») без наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели).
Критерий №9. Игнорирование требований налоговых органов: непредставление налогоплательщиком пояснений на уведомление налогового органа о выявлении несоответствия показателей деятельности, и/или непредставление налоговому органу запрашиваемых документов и т. д.
Критерий №10. Многократное снятие с учета в одном налоговом органе и постановка на учет в других налоговых органах налогоплательщиком в связи с изменением места нахождения (частое перемещение между налоговыми органами).
Критерий №11. Уровень рентабельности продаж и активов (по данным бухгалтерской отчетности) отличается более чем на 10 % от уровня рентабельности продаж и активов аналогичных предприятий той же сферы деятельности (по данным статистики).
Критерий №12. Ведение финансово-хозяйственной деятельности с повышенным налоговым риском.
При оценке налоговых рисков, которые могут быть связаны с взаимоотношениями с некоторыми контрагентами, налогоплательщику рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:
отсутствие прямых личных контактов руководства (уполномоченных должностных лиц) компании-поставщика и руководства компании (уполномоченных должностных лиц);
отсутствие информации о фактическом адресе нахождения контрагента, а также о нахождении складских и/или производственных и/или торговых площадей;
отсутствие информации о контрагенте в открытых источниках (нет рекламы в СМИ, нет рекомендаций партнеров или других лиц, нет сайта контрагента и т.п.);
отсутствие информации о государственной регистрации контрагента в ЕГРЮЛ.
Наличие данных признаков свидетельствует о высокой степени риска квалификации подобного контрагента налоговыми органами как проблемного или «однодневки», а сделки, совершенные с таким контрагентом, сомнительными.
Оценка рисков в программе 1С
В программе «1С:Бухгалтерия 8», ред. 3.0 вы можете самостоятельно проанализировать и оценить вероятность налоговой проверки. Программа берет усредненные данные по 12 показателям в вашей отрасли (например, средняя з/п) и сравнивает их с аналогичными показателями вашей компаниями.
Для этих целей предназначен отчет «Оценка риска налоговой проверки», который расположен на закладке «Отчеты». С помощью отчета проводится анализ по двенадцати критериям, приведенным в «Концепции системы планирования выездных налоговых проверок».
Проверка на соответствие этим критериям осуществляется по данным, которые содержатся в базе и по данным созданной ранее регламентированной отчетности в информационной базе. Отчет можно сформировать за 1-й квартал, полугодие, 9 месяцев, год.
Найти отчет можно в меню Отчеты — Анализ учета — Оценка риска налоговой проверки.
Рис. 3 (нажмите, чтобы увеличить)
Выберем период для оценки риска проверки, организацию (если в информационной базе ведется учет по нескольким организациям) и нажмем кнопку «Выполнить проверку».
Для получения подробной информации по каждому пункту, раскроем его по знаку «плюс».
Отчет можно распечатать по кнопке «Печать».
Рис. 4 (нажмите, чтобы увеличить)
Проблемные критерии помечены красными восклицательными знаками. Например, для нашей организации это третий критерий – есть значительные вычеты по НДС:
Рис. 5 (нажмите, чтобы увеличить)
Развернув пункт, мы видим, что превышена безопасная доля вычета НДС (89%), значит, есть основание для дополнительной проверки. Также в данном примере возникли вопросы по критерию №11 – рентабельность ниже предельной по отрасли:
Рис. 6 (нажмите, чтобы увеличить)
А вот с зарплатой (критерий №5) все в порядке:
Рис. 7 (нажмите, чтобы увеличить)
Часть критериев проанализировать по данным программы бывает невозможно – в таком случае они помечены оранжевыми кружками с вопросительными знаками и содержат пояснение.
Рис. 8 (нажмите, чтобы увеличить)
Если вы еще не работали с этим отчетом, рекомендуем с ним познакомиться и проанализировать показатели вашей организации. Данные для анализа будут учитываться по итогам ранее созданной отчетности. Обращаем внимание, что данная оценка является приблизительной и не является гарантом исключения проверок.
«Успешной работы в программах 1С.
Пусть налоговые проверки обходят вас стороной! »
Славнина Ольга, ведущий специалист линии консультаций
ООО «Центр сопровождения», автор статьи.
от 101 - 200 кв.м.
от 201 - 600 кв.м.
от 601 – 1 000 кв.м.
от 1 001 – 1 501 кв.м.
Оценка офисного помещения – специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов.
В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах Москвы, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами.
Оценка офиса может пригодиться для:
- определения кредитоспособности;
- целей страхования;
- целей налогообложения;
- постановки на баланс компании;
- внесения в уставной капитал*;
- совершения сделок купли-продажи;
- решения имущественных споров.
* Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).
Факторы, влияющие на стоимость офиса:
- состояние здания и помещения;
- год постройки здания;
- охрана;
- планировка помещения;
- наличие стоянки.
Документы необходимые для оценки офиса:
- документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)
- документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план)
- разрешение на перепланировки (если они есть);
- сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (при наличии)
- документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
- данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.
- наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т.д - приветствуется
- документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений).
Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения)
Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.
Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации.
Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и т. д. Контроль за их состоянием владелец должен осуществлять самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.
При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, например, при расчете на один кв. м в год.
В данной ситуации имеются следующие составляющие:
- валовая выручка;
- эксплуатационные расходы;
- чистый доход.
Валовая выручка включает:
- поступление от существующих арендаторов;
- потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;
- потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов.
Эксплуатационные расходы включают:
- ремонт;
- водоснабжение;
- горячая вода и отопление;
- лифты;
- затраты на оплату обслуживающего персонала;
- затраты на уборку помещений и территорий;
- страхование;
- налоги;
- прочие расходы.
Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве - самый главный фактор экономии на ремонтных работах.
Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.
Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов.
Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.
Описание вариантов классификации для офисной недвижимости Москвы.
Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.
В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.
При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить на классы Al , A 2 и A3.
Класс А1 : Здание должно отвечать требованиям международных инвесторов; новое строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубньгх фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа - рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машиномест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием.
Класс А2 : Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.
Класс A3 - Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или середине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха ( comfort cooling ); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана (например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.
Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнесцентра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.
В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).
Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.
Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.
Класс С1 - Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха ( comfort cooling ) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.
Класс С2 - Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D ; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.
Класс D - офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.
Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов.
В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, бывшие детские сады и т.п., иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D ).
Ввиду многочисленности объектов класса Е их можно расчленить на два класса, введя новый критерий - наличие отдельного входа.
Класс Е1 - помещения (здания), имеющие отдельный вход (с улицы или со двора).
Класс Е2 - помещения, не имеющие отдельного входа (вход из общего подъезда).
Класс F - помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.
Класс F также может быть разбит на два класса ( F 1 и F 2) по признаку наличия отдельного входа.)
Но остается вопрос: "Как развивается рынок офисной недвижимости в городах Москвы и Московской области?". Еще года два назад об офисном рынке Подмосковья говорили как о потенциально перспективном - не более того. При этом главной причиной, тормозящей его развитие, считалось отсутствие спроса на офисную недвижимость. В итоге старый фонд морально и физически устаревал, а строить современные бизнес - центры не имело смысла. Желающих арендовать или купить офис не хватало, чтобы заполнить целое здание. Поэтому даже в городах ближнего Подмосковья местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с парикмахерской. В настоящее время ситуация меняется -как в пределах пятикилометровой зоны от МКАД, так и во всех городах ближнего Подмосковья. Вслед за торговыми центрами и другими объектами инфраструктуры, которые стали строить в области, начали возводить и офисные площади. Сейчас процесс застройки Подмосковья офисами, складами и прочими объектами коммерческой недвижимости активно набирает обороты. Но вот ждет ли его такой же бум, какой переживает областной рынок жилья, - неизвестно.
Транслитерация jwtyrf jabcf, jwtybnm jabc
УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!
Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК
Цели проведения оценки:
В зависимости от целей использования офиса, находящегося в собственности предприятия,
различают и разные цели оценки данного объекта. Среди основных задач, которые может ставить перед собой компания
при независимой оценке офисного помещения, можно выделить следующие:
- Внесение недвижимости в качестве взноса в уставный капитал;
- Реализация имущества (сделка купли-продажи);
- Использование объекта недвижимости в качестве обеспечения при оформлении займа;
- Привлечение инвестиций;
- Страхование объекта;
- Оптимизация налогообложения;
- Переход предприятия на МСФО.
Факторы, влияющие на оценку офиса
- Рыночная стоимость нежилого помещения зависит от множества факторов. Среди основных можно выделить год постройки – в случае, если здание возведено совсем недавно, построено менее 3 лет назад или же было реконструировано, его цена будет существенно выше аналогичных объектов более ранней постройки.
- Немаловажным фактором является и местоположение недвижимости. В зависимости от района, в котором располагается объект, и окружающей его инфраструктуры, стоимость будет значительно отличаться.
- Очень важно в процессе оценки также обратить внимание на юридические документы, подтверждающие право собственности или временного пользования на рассматриваемый объект. В случае, если оформление было произведено с нарушениями процедур и нормативных актов, стоимость помещения может резко упасть. Так, на результаты оценки стоимости офиса влияет наличие обременения (залог, аренда и др.)
- Увеличить стоимость нежилой недвижимости могут такие факторы, как наличие парковки и охраны, оснащение здания современными скоростными лифтами, современными телекоммуникациями, системами климат-контроля и высококачественная внутренняя отделка.
- Особое внимание при проведении оценки здания уделяется конструктивным характеристикам, которые должны соответствовать всем нормам и обеспечивать тем самым безопасность объекта. Кроме того, в зависимости от будущих целей использования недвижимости, стоит обратить внимание на планировку и отделку внутренних помещений.
Особенности оценки помещения
Методы оценки стоимости офисного помещения могут значительно отличаться в зависимости от текущего назначения объекта и целей проводимой оценки. Так, исходя из поставленных задач, оценщиками может быть определена ликвидационная, рыночная либо инвестиционная стоимость недвижимости. Однако «классическая» независимая оценка офисного помещения направлена на расчет рыночной стоимости – единственного актуального показателя, который нужен при хозяйственных операциях с недвижимостью.
Оценка офиса может быть проведена тремя основными подходами либо их комбинацией. Среди основных подходов оценки выделяют сравнительный, затратный и доходный. Подход в оценке определяется экспертами по каждому объекту индивидуально.
При сравнительном подходе специалисты изучают стоимость сделок купли-продажи с объектами недвижимости, которые схожи с оцениваемым помещением по основным характеристикам.
Порядок и результаты оценки
Данный отчет компании могут использовать для оптимизации налогового и финансового учета, при совершении сделок, для оформления займов, а также при судебных спорах. При оценке офисных помещений требуется независимая рыночная оценка, которая будет проведена опытными и квалифицированными оценщиками. ФЗ № 135 предъявляет к специалистам несколько требований: наличие опыта в оценочной деятельности, наличие квалификационного аттестата, страхование профессиональной ответственности, членство в СРО. Наши оценщики соответствуют им.
РусБизнесОценка оказывает широкий спектр услуг по проведению профессиональной оценки офисных помещений и других видов активов. Наши специалисты подготовят профессиональный отчет о стоимости вашего имущества, который можно будет использовать при взаимодействии с любыми коммерческими и государственными структурами как в Москве так и по всей территории России.
- Оценка коммерческой недвижимости
- Оценка помещения
- Оценка гаража
- Оценка офиса
- Оценка арендной ставки
- Оценка имущественного комплекса
- Оценка торговой недвижимости
- Оценка склада
- Оценка зданий и сооружений
- Оценка банков
- Оценка магазинов
- Оценка жилой недвижимости
- Оценка квартиры
- Оценка комнаты
- Оценка доли квартиры
- Оценка квартиры для опеки
- Оценка квартиры для суда
- Оценка квартиры для нотариуса
- Оценка дома
- Оценка дома для банка
- Оценка дачи
- Оценка коттеджа
- Оценка таунхауса
- Оценка земельного участка
- Оценка ценных бумаг
- Оценка облигаций
- Оценка векселей
- Оценка бизнеса
- Оценка активов
- Оценка акций
- Оценка МСФО
- Оценка дебиторской задолженности
- Оценка доли уставного капитала ООО
- Оценка предприятий
- Оценка инвестиционных проектов
- Оценка НМА
- Оценка стоимости сайта
- Оценка стоимости товарного знака
- Оценка патента
- Оценка деловой репутации
- Оценка интеллектуальной собственности
- Оценка стоимости лицензий
- Оценка стоимости бренда
- Оценка оборудования
- Медицинское оборудование
- Производственные линии
- Станки
- Технологическое оборудование
- Торговое оборудование
- Спецтехника
- Оргтехника и средства связи
- Cтроительное оборудование
- Оценка ущерба
- Оценка ущерба от залива
- Телеграмма при оценке ущерба
- Оценка ущерба после пожара
- Оценка мебели, предметов интерьера, техники
- Имущественный ущерб
- Полезные советы от юриста
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Оспаривание кадастровой стоимости квартиры
- Оспорить кадастровую стоимость земельного участка
- Оценка машин
- Оценка автомобиля для суда
- Судебная экспертиза
- Экспертиза причин залива
- Судебная экспертиза залива
- Проведение экспертизы ремонта
- Для каких целей оценка?
- Оценка для сдачи в аренду
- Инвестиционные цели
- Оценка для нотариуса
- Оценка для страхования
- Бухгалтерские цели
- Оценка для залога
- Покупка
- Снижение налогов
- Рецензирование
- Оценка имущества
- Оценка имущества для посольства
- Оценка залогового имущества
Содержание:
- Оценка офиса цена
- Какие документы нужны?
- Критерии оценки офиса
- Подходы к определению стоимости офиса
Оценка офиса проводится в «Appraiser» опытными Оценщиками недвижимости. Данным услуга требуется при сопровождении различных процедур: инвестиции, снижение налогов (оспаривание кадастровой стоимости), бракоразводный процесс, бухгалтерские цели.
Преимущества
Максимально сжатые сроки независимой оценки
Высшее качество независимой оценки
Индивидуальный подход в оценке каждого случая
Оценка офиса цена
| Объект оценки | Тариф, руб. | Сроки исполнения | |
| Помещение | До 100 кв. м. | От 6 000 | 3-5 рабочих дня |
| Более 100 кв. м. | От 8 000 | 3-5 рабочих дня | |
| Здание | До 100 кв. м. | От 8 000 | 3-5 рабочих дня |
| Более 100 кв. м. | От 10 000 | 3-5 рабочих дня | |
| Арендная ставка | - | От 3 000 | 3-5 рабочих дня |
| Экспертная оценка (заключение) | От 2 500 | 3-5 рабочих дня | |
| Доставка отчета БЕСПЛАТНО | |||
| Выезд на осмотр в Московскую область – 1000 руб. | |||
Какие документы нужны?
- Реквизиты заказчика
- Подтверждение права владения
- Экспликация
- Технический паспорт
- Информация об ограничениях
Критерии оценки офиса
Расположены в центре
Новые бизнес центры
Удобная и мобильная планировка
Новые современные коммуникации
Охраны лифт и удобная инфраструктура
Подходы к определению стоимости офиса
При формировании отчета для коммерческой недвижимости обязательно должно применять два подхода – сравнительный и доходны.
Более того полученные результаты не должно сильно отличаться.
При использовании сравнительного подхода подбираются аналоги вводятся корректировки. При использовании доходного подхода в основе лежит формирование денежных потоков, дисконтирование и приведение стоимости к сегодняшнему дню.
Ольга Анатольевна 26 июня 2019, 17:01
Заказали оценку ущерба от залива квартиры в новостройке для суда. Быстро собрали все данные, подготовили отчет и оценили ущерб. Суд мы выиграли. Спасибо
«Клерк» Рубрика Жилищное законодательство
Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).
Кто проводит оценку недвижимости?
Когда нужна оценка недвижимости?
- При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
- При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
- Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
- При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
- Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.
Что именно определяет оценщик?
Pынoчнaя cтoимocть
Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.
Kaдacтpoвaя cтoимocть
Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.
Ликвидaциoннaя cтoимocть
Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).
Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
Инвecтициoннaя cтoимocть
Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.
Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.
Из чего состоит процедура оценки недвижимости?
1. Постановка задачи на оценку недвижимости
Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.
Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости
- Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
- Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
- Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.
Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.
Что должен содержать договор с оценщиком?Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:
- цель оценки;
- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
- вид определяемой стоимости объекта оценки;
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- дату определения стоимости объекта оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.
4. Расчет стоимости
На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.
5. Учет условий
Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.
Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.
6. Составление итогового отчета
Итогом оценки является отчёт.
Что должен содержать итоговый отчет об оценке?
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
- цель оценки;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
- иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Читайте также: