Облагается ли переменная часть арендной платы налогом

Опубликовано: 10.05.2024

Аренда недвижимости у физ.лица

Очень часто бизнесменам приходится снимать квартиры, гаражи, боксы, парко-места и прочую недвижимость у физ.лиц. При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить сделку, какие налоги платить, как расходы списать и т д. Их настолько много, что мы решили выпустить небольшой ликбез на эту тему, рассмотрев весь процесс аренды поэтапно.

Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.

Оформите договор аренды недвижимости

В договоре опишите:

Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
Размер и способы внесения арендной платы.
Права и обязанности вас и арендодателя.

Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.

Удерживайте НДФЛ с арендной платы

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

Что нужно сделать:

Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.

Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба поможет вам работать без бухгалтера. Она подготовит отчёты, посчитает налоги и не потребует от вас специальных знаний.

Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН

Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:

договор аренды
акт приёма-передачи помещения
документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду

Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:

Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Собственно пост блога посвящен сему вопросу, что есть две "точки зрения":
- "1. Да, НДФЛ удерживать нужно.";
- "2. Нет, НДФЛ удерживать не нужно."
Какую выбрать - Ваш выбор. Готовы судится с непредсказуемым результатом - пробуйте и нам расскажете.

Я думаю, что налорги будут твердо настаивать на такой точке зрения:
=====
Вопрос:
Физическое лицо - арендодатель, являясь собственником нежилого помещения, сдает его в аренду индивидуальному предпринимателю на основании договора аренды имущества. В соответствии с п. 3 ст. 228 НК РФ арендодатель представляет в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, самостоятельно исчисляет и в установленный срок уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендных платежей. Признается ли индивидуальный предприниматель налоговым агентом по НДФЛ в отношении таких доходов арендодателя?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 20 июля 2012 г. N 03-04-05/3-889

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от сдачи в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателям, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные индивидуальные предприниматели являются налоговыми агентами.
Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 Кодекса, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 Кодекса сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов.

Заместитель директора Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
20.07.2012
==============

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация сдает помещение в аренду. Как следует из договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.
Как сформулировать это условие в договоре аренды? Нужно ли начислять НДС на переменную часть (возмещение коммунальных услуг)? Можно ли принимать к вычету сумму НДС, предъявленную ресурсоснабжающими организациями?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае если арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, в налоговую базу в целях исчисления НДС включаются обе составляющие арендной платы. Соответственно арендатору выставляется счет-фактура на всю сумму арендной платы (включающую постоянную и переменную части).
Арендодатель вправе применить налоговые вычеты в отношении сумм НДС, предъявленных ему ресурсоснабжающими организациями при приобретении коммунальных услуг, включенных в арендную плату (в составе переменной величины).

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок ее расчета, в соответствии с которым размер арендной платы в течение срока аренды может меняться (смотрите также п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Следовательно, арендная плата может быть установлена в виде твердой (постоянной) и переменной частей, определяемых расчетным путем. В частности, формировать переменную часть арендной платы может стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором (субарендатором). При этом вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/248-10 по делу N А40-18035/09-155-147, от 01.09.2009 N КА-А40/8581-09).
Таким образом, закон допускает различные варианты оформления отношений между арендодателем и арендатором, связанных с возмещением арендодателю стоимости потребленных арендатором (субарендатором) коммунальных ресурсов в ситуации, когда договоры с ресурсоснабжающими организациями заключает арендодатель.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
- арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
Из текста вопроса полагаем, что здесь подходит такой вариант формулировки договора: "арендная плата состоит из двух частей: постоянная величина - стоимость аренды имущества; переменная величина - складывается из стоимости коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи".
Правомерность такой формулировки подтверждается, например, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 03АП-6320/18, постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 19АП-5818/14.
Операция по предоставлению арендодателем в аренду на территории РФ помещений российским лицам облагается НДС в общеустановленном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 149 НК РФ).
Налоговая база по НДС определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (ст. 105.3, п. 1 ст. 154 НК РФ). Налоговая база по НДС определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).
Соответственно, арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ), в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин). Такой подход подтверждается письмом Минфина России от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175, а также арбитражной практикой (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А33-13683/2007-Ф02-3147/2008, Девятого ААС от 26.09.2012 N 09АП-25648/12).
Для обоснования суммы переменной части арендной платы арендодатель обычно передает арендатору документы, подтверждающие расчет (справку-расчет, акт о потребленных коммунальных услугах и т.п.), а также копии первичных учетных документов поставщиков коммунальных услуг (счета, счета-фактуры, УПД или иные документы).
При этом арендодатель будет иметь право на применение вычета суммы НДС, предъявленной ему ресурсоснабжающими организациями, при соблюдении условий, предусмотренных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите также разъяснения, приведенные в письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
- Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?;
- Примерная форма договора аренды недвижимого имущества (арендная плата состоит из постоянной и переменной частей) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ААС Каратаева Татьяна

Ответ прошел контроль качества

22 января 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Переменная арендная плата — когда это оправданно
Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора
Обоснование переменной части арендной платы - это что за документы
Итоги

Переменная арендная плата — когда это оправданно

Установление переменной части арендной платы - это вопрос, возникающий не всегда. Обычно он встает, когда в аренду сдается недвижимость, при эксплуатации которой у арендатора будут иметь место значительные и меняющиеся от месяца к месяцу расходы по таким ресурсам, как:

электроэнергия,
вода,
тепловая энергия,
услуги телефонной связи.

Как правило, договоры на подобные расходы с ресурсоснабжающими организациями есть у арендодателя. И арендодатель может брать в расходы затраты по ресурсам, но не вправе чаще 1 раза в год менять величину арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В случае значительных расходов таких ресурсов сдача в аренду для него может оказаться убыточной.

Арендатор имеет право на период действия соглашения об аренде переоформить договоры по ресурсам (полностью или частично) на себя, но это не всегда оказывается удобным для него и не всегда ресурсоснабжающая организация согласна заключить договор с арендатором.

При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

О различиях между договорами аренды и лизинга, в т. ч. в части возможности изменения арендной платы, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Таким образом, установление переменной части арендной платы - это действие правомерное и оправданное, когда:

договор с ресурсоснабжающей организацией заключен арендодателем;
арендатор использует значительные объемы этих ресурсов и регулярность расхода непредсказуема.

Вместе с тем, введение переменной части арендной платы - это возможность установить изменение ее размера без изменения величины платы за аренду. Она в этом случае изначально складывается из 2 частей:

фиксированной, представляющей собой плату за собственно аренду;
переменной, зависящей от объема услуг ресурсоснабжающих организаций, приходящихся на долю арендатора.

Чтобы у фискалов не возникло вопросов, важно правильно учитывать переменную часть арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете. Как правильно это сделать разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Если вы арендодатель, вам поможет это Готовое решение:

Если арендатор, вам в этот материал:

Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Как арендную плату с переменной частью отразить в условиях договора

Ввести в соглашение об аренде переменную часть арендной платы - это не совсем простое действие, поскольку от того, что будет записано в договоре, зависит, будет ли возможен вычет НДС. Например:

арендодатель не вправе выставлять счета-фактуры от своего имени на ресурсы, фактически потребленные арендатором, поскольку сам не является ресурсоснабжающей организацией (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99);
арендодатель может перевыставить в адрес арендатора сумму фактических расходов по ресурсам, но это он сделает на основании счета с прилагаемым к нему расчетом этой суммы, а счет не будет служить основанием для вычета (письма ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@).

Однако если соглашение об аренде предусматривает наличие переменной части платы за аренду, размер которой зависит от величины расходов на ресурсы, то такая плата в полном объеме облагается арендодателем НДС и, соответственно, оформляется счетом-фактурой (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Сумма переменной части арендной платы в договоре должна предусматриваться как величина расчетная, определяемая, например, путем:

суммирования данных по документам ресурсоснабжающих организаций, выставленных за соответствующий месяц по конкретному объекту аренды — такой вариант возможен в тех случаях, когда на объекте ведется однозначный (по счетчикам, с привязкой к определенным телефонным номерам) учет расходов ресурсов;
расчета величины ресурсов, приходящихся на единицу площади арендуемого помещения (или единицу другого показателя), и, соответственно, их стоимости — такой вариант окажется приемлемым, если 1 счетчик отражает показания ресурсов по нескольким помещениям, занимаемым разными арендаторами, или 1 телефонным номером пользуются несколько арендаторов (либо и арендатор, и арендодатель).

Допустима также формула, по которой показатель, рассчитанный одним из 2 вышеприведенных способов, увеличивается на какой-то процент или какую-то фиксированную сумму.

То есть в соглашении об аренде необходимо прописать не только то, что арендная плата состоит из 2 частей, но и:

конкретный алгоритм расчета величины переменной части;
перечень документов, подтверждающих обоснованность данных, принимаемых в расчет.

О том, как у сторон договора аренды ведется учет операций по ней, читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

ВНИМАНИЕ! Если вы не работали в период нерабочих дней, объявленных президентом РФ из-за распространения коронавирусной инфекции, вы можете договориться с арендодателем об отсрочке платежей. Для этого необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды. Как правильно это сделать, читайте здесь.

Обоснование переменной части арендной платы - это что за документы

Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:

непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.

Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.

Итоги

Введение в состав арендной платы переменной части - это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.

На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».

Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.

Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.

Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы

Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами. Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.

Своим Письмом от 15.06.2015 № 03-07-11/34410 Минфин РФ сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется. А для документального подтверждения расходов необходимы документы, оформленные согласно требованиям законодательства:

заключенный договор аренды;
акт приема-передачи арендованного имущества;
документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

То есть именно условия вашего договора регулируют этот вопрос. Если договором предусмотрено обязательное составление ежемесячного акта, то такой акт будет являться обязательным, а требования налогового инспектора при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. А если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, то и составление ежемесячного акта не потребуется.

А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.

Совет № 3. Учитывайте коммунальные расходы

Законодатель дает возможность сторонам договора аренды самим определить, кто из них будет нести бремя коммунальных расходов по содержанию арендуемого имущества.

Практика показывает, что существует несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных услуг. Разберем подробно три самых популярных из них.

Вариант 1.Оплата коммунальных услуг производится за счет арендодателя.

В таком случае стороны прописывают в договоре, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения несет арендодатель. Данное условие необходимо прописать в обязанностях арендодателя и указать, что оплата коммунальных услуг производится за его счет по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.

Налоговые последствия при таком раскладе следующие. Арендодатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму произведенных затрат. НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету (при условии, что арендная плата облагается НДС).

Арендатор при таком раскладе уплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов, а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету

Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Однако если стороны договорились именно так, то необходимо указать в договоре обязанности арендатора, а именно:

от своего имени заключить отдельные договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг;
самостоятельно производить оплату коммунальных услуг по выставляемым ему счетам.

Арендодатель в данном случае коммунальные расходы не несет, а получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов. Арендатор же указанные затраты может учесть в составе прочих расходов, а НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, может принять к вычету – при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

Вариант 3. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем включения коммунальных расходов в арендную плату. Этот вариант является наиболее оптимальным, так как арендатору не нужно заключать какие-то другие договоры, но при этом сумма, подлежащая уплате за потребленные коммунальные услуги, прозрачна и понятна обеим сторонам. При таком порядке взаимодействия арендатор уплачивает коммунальные услуги как переменную часть в составе арендной платы. То есть арендатор выставляет счет на две позиции:

1. Фиксированная часть арендной платы (изначально установлена договором).

2. Переменная часть арендной платы (равна сумме расходов на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором).

В договоре обязательно необходимо указать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной. Тогда с налогообложением не возникнет проблем. Арендодатель всю сумму арендной платы (включая переменную) учитывает в доходах и облагает НДС. НДС предъявленный поставщиками коммунальных услуг арендодатель может принять к вычету. Арендатор, в свою очередь, учитывает в расходах всю арендную плату, включая фиксированную и переменную части и принимает НДС к вычету со всей суммы.

На практике встречаются и другие варианты взаимодействия сторон в части уплаты коммунальных платежей, как например возмещение коммунальных расходов арендодателю, или заключение агентского договора на уплату коммунальных расходов, или заключение отдельно договора аренды и договора на коммунальные услуги. Но эти варианты более трудозатратны, не имеют четкого законодательного регулирования, а судебная практика не единообразна. Поэтому во избежание налоговых рисков рекомендуется использовать в договоре безопасные формулировки.

Совет № 4. Указывайте НДС

Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.

Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.

Совет № 5. Избегайте формулировок об освобождении от арендной платы

По условиям договора возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы вполне законно. Однако практика показывает, что при таком методе расчетов часто встречается формулировка: «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за этот период». Налоговый орган может трактовать данную норму договора, так словно арендная плата вообще не предполагается. А безвозмездность в налогах очень дорого стоит. Тогда у арендатора за данный период возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре.

Поэтому размытые формулировки могут сыграть не в вашу пользу. Для предупреждения такой ситуации лучше указать, например, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

В заключение необходимо отметить, что законодательство в сфере аренды устроено вполне диспозитивно, поэтому большинство положений договора стороны могут согласовывать, так как им это необходимо. Стоит четко регулировать рассмотренные в данной статье аспекты, так как отсутствие в контракте определенных условий влечет за собой дополнительные налоговые риски.

15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Фактические обстоятельства

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте "почему?" - вопрос риторический). Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле. Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Арендатор настаивал на том, что да, несмотря на то, что тариф завышен, но это все равно тариф, а потому нарушений условий договора нет. "Все очень просто, - говорит Арендодатель, - я содержу сети в помещении, деньги, которые поступают от Арендатора, делю на два – часть отправляю непосредственно на оплату электроэнергии, а вторую часть оставляю себе, чтобы содержать сети". Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации. В связи с чем, сработал аргумент Истца об отсутствии встречности (ст. 328 ГК РФ), отсутствии свободы договора в данной части (ст. 421 ГК РФ) и императивности стоимости услуг по поставке электроэнергии. Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным. Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения. Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей. По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей. Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст. 393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.

С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.

Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:

Арендатору внимательно отнестись к формулировкам, связанным с компенсацией коммунальных платежей. Ни в коем случае, нельзя называть их переменной арендной платой. Именно данная формулировка, на мой взгляд, сбила суды нижестоящих инстанций. Назовите ее компенсация или возмещение, тогда более чем понятно будет для третьих лиц, что стороны имели ввиду.
Если Арендодатель желает, чтобы Арендатор возмещал ему потери и расходы на содержание, связанное с обеспечением ресурсами помещения, можно предусмотреть такой вид арендной платы и определить по своему усмотрению. Кстати, именно такой вариант только в виде вопроса был озвучен судьей в процессе.

Читайте также: