Налоги в сан франциско

Опубликовано: 16.05.2024

Налоговая система Америки считается одной из самых эффективных в мире. При этом на практике, налогообложение в США является довольно сложным и многогранным процессом. Наряду с доходами, которые облагаются по стандартным ставкам, существуют и доходы, облагаемые дважды (например, дивиденды по акциям), а также доходы, вовсе не подлежащие обложению (доход от покупки ценных бумаг, эмитированных местными органами власти).

Содержание

Система налогообложения США
Какие налоги платят фирмы
Налог на прибыль в США (Corporate Income Tax)
Налог с продаж (Sales Tax)
Подоходный налог (Income Tax)

Отчисления на социальное и медицинское обеспечение
Налог с лиц, работающих на себя (Self-Employment Tax)
Налог на дивиденды
Налоги на недвижимость
Налог на подарки (Gift Tax)

Система налогообложения в США

Система имеет несколько уровней: федеральный, региональный, местный. Перечень налогов на каждом из них свой, при этом некоторые взимаются параллельно в несколько бюджетов.

Ниже представлены наиболее распространенные виды налогов США:

На федеральном уровне	На региональном уровне	Города и муниципалитеты
На доходы физических лиц	На доходы физических лиц	На прибыль
На прибыль	На прибыль	На наследство и дарение
Акцизные и таможенные сборы	С продаж	Лицензионные сборы
На наследство и дарение	Акцизы	Экологический
На прирост капитала	На транспорт	На транспорт
Отчисления в фонд соц. страхования	На прирост капитала
На недвижимость

Все уровни госуправления полностью обособлены. Федеральное правительство не вмешивается в налоговые дела штата, региона, муниципалитета. Региональные законодательные органы могут принять решение о введении на подотчетной территории лишь тех налогов, которые не противоречат федеральному законодательству. А местные власти могут устанавливать только разрешенные штатом сборы.

Какие налоги платят фирмы

К основным налогам, уплачиваемым компаниями, относятся:

	корпоративный налог на прибыль;
	налог с продаж;
	налог на недвижимость;
	налог на прирост капитала;

Региональные и местные власти могут взимать налоги на: прирост капитала, на нераспределенную прибыль, на имущество, на добычу полезных ископаемых, экологический и др.

Кроме того, каждая компания, выступающая в качестве работодателя, обязана зарегистрироваться на всех уровнях госуправления и платить отчисления с фонда заработной платы - в региональный и федеральный фонды безработицы.

Разные типы компаний уплачивают в США разные виды налогов, а также имеют право на различные вычеты и льготы. Поэтому, особенно на этапе планирования открытия бизнеса, важно досконально разобраться в механизме налогообложения.

Налог на прибыль в США (Corporate Income Tax)

Корпоративный налог на прибыль, подлежащий к уплате юридическим лицом, напрямую зависит от его организационно-правовой формы.

С точки зрения налогообложения стоит отдельно выделить такие типы компаний как:

	Корпорации, которые бывают в виде C-корпораций и S-корпораций;
	LLC - Limited Liability Company (аналог российского общества с ограниченной ответственностью).

S-Corporation не уплачивает налог на прибыль от своего имени, доходы или убытки деятельности разделены между участниками корпорации, на которых возлагается обязанность по уплате налогов.

С-Corporation уплачивают Corporate Income Tax от своего имени. Федеральный налог для корпораций рассчитывается по ставке 21%. Помимо этого каждый штат может устанавливать собственные ставки: где-то он не взимается вообще (Делавэр), а в Айове составляет 12%.

У корпорации облагаются абсолютно все доходы, что были получены во всех странах мира. Однако из этого правила есть исключения в зависимости от наличия налоговых соглашений США с другими странами.

Базой обложения служит чистая прибыль, которая определяется как разница между всеми поступлениями и суммой разрешенных законодательством расходов, понесенных компанией за отчетный период. При этом в отношении корпораций налог охватывает не только полученную юридическим лицом чистую прибыль, но и распределенную прибыль, т.е. акционеры обязаны также уплатить налог на прибыль с полученных дивидендов.

Механизм корпоративного налогообложения LLC может быть различным: они могут облагаться как корпорация, уплачивая Corporate Income Tax, или как партнерство, распределяя полученный доход между участниками.

Если у Вас возникли вопросы относительно налогооблагаемой базы, ставок, сроков подачи или заполнения налоговой отчетности по Income Tax, обратитесь за помощь к профессиональным налоговым консультантам.

Компания American Corporate Services, Inc. уже почти 30 лет оказывает различные налоговые услуги. Опытные CPA-специалисты и налоговые адвокаты готовы оказать как консультативную поддержку по отдельным вопросам корпоративного налогообложения, так и взять на себя весь комплекс работ по минимизации налогообложения и заполнению налоговой декларации.

Налог с продаж (Sales Tax)

В 2019 году Sale Tax присутствовал в 38 штатах. Максимальный размер ставки составлял 10,02%, 5 штатов вовсе его не взимали (Аляска, Орегон, Делавер, Монтана, Нью-Хемпшир).

Налог с продаж в США, представляющий аналог российского НДС, существует на региональном и местном уровнях. Плательщиком является покупатель товара, но перечисляет в бюджет Sale Tax продавец товара.

Широкий перечень товаров освобожден от налогообложения: рецептурные лекарственные средства, продукты питания, сельскохозяйственные товары и т.д.

Подоходный налог (Income Tax)

Любые доходы физического лица подлежат налогообложению. Подоходный налог в Америке (Income Tax) охватывает доходы:

В 43 штатах имеется Income Tax с физических лиц. Максимальная ставка достигает 13,3% (в Калифорнии), минимальная находится на уровне 2,9% (в Северной Дакоте).

Связанные с трудоустройством (зарплата, премии, компенсационные выплаты, бонусы),

От владения капиталом и имуществом (проценты, дивиденды, аренда),

Связанные с приростом капитала (при продаже недвижимости, земельных участков, корпоративных прав),

Самозанятых лиц (при самостоятельной предпринимательской деятельности).

Налогооблагаемая база корректируется на сумму разрешенных вычетов и льгот (затраты на повышение квалификации, на медицинское обслуживание, в связи с переездом в новую местность, расходы на благотворительность, зачёт для престарелых лиц и инвалидов и др.)

После этого следует определение необлагаемого минимума. Он зависит от семейного (социального) статуса плательщика (например, холостой резидент или состоящий в браке, общая декларация от супругов или две отдельные, вдова (вдовец) с ребенком, основной кормилец семьи и т.д.). Так, для одиноких лиц до 65 лет такой минимум равен 12,2 тыс. дол. в год; для супругов, которые совместно подают декларацию, это уже 24,4 тыс. дол. и т.д.

Далее определяется ставка (на федеральном уровне она является прогрессивной). Например, для неженатого молодого человека с доходом в 75000 долларов налог на доход в США будет высчитываться по ставке в 22%.

В повседневной жизни самостоятельными вычислениями редко пользуются, есть специальные таблицы, программы и консультации специалистов.

Income Tax можно уплачивать двумя способами: работодатель удерживает его сумму до выплаты зарплаты или работник получает полную зарплату, а налог платит сам в течение года.

Отчисления на социальное и медицинское обеспечение

Кроме подоходного налога с заработной платы все резиденты уплачивают:

Social Security Tax, полная ставка которого составляет 12,4% от фонда заработной платы, он перечисляется в социальный фонд;

Medicare, полная ставка которого составляет 2,9% от фонда заработной платы, он перечисляется в медицинский фонд.

Половину этих отчислений (6,2% Social Security Tax и 1,45% Medicare) уплачивает работодатель, оставшуюся половину – сам работник.

При этом существует ряд особенностей при исчислении данных платежей. Например, работодатели обязаны удерживать и перечислять дополнительный налог на медицинскую помощь в размере 0,9%, если заработная плата работника в течение календарного года превышает 200 тыс. долларов.

В 2020 году базовый лимит заработной платы составляет $137700.

При расчете Social Security Tax надо иметь в виду существование базового лимита заработной платы. Это максимальная сумма, которая облагается налогом за текущий год. Это означает, что вся сумма зарплаты сверх этой цифры не подлежит обложению социальным налогом.

С одной стороны, никому не хочется уплачивать излишнюю сумму налогов, с другой стороны, недоплата грозит серьезными последствиями, в том числе уголовными. Поэтому все применяемые вычеты и льготы должны быть законодательно обоснованы и выверены.

Лицензированные налоговые специалисты American Corporate Services готовы предоставить персональные консультации обладателям сложных зачетов и вычетов, людям, не владеющим английским языком, а также всем, кто сомневается в правильности заполнения налоговой декларации. Мы окажем помощь в составлении отчетности, рассчитаем сумму к уплате и поможем легально минимизировать налоги в США.

Налог с лиц, работающих на себя (Self-Employment Tax)

Налог на самозанятость - это налог на социальное обеспечение и медицинскую помощь, уплачиваемый работающими не по найму лицами. Сюда относятся фрилансеры, владельцы мелкого бизнеса, независимые подрядчики.

Каждый работающий не по найму человек, заработная плата которого превышает 400 долларов, должен уплачивать Self-Employment Tax.

Главными составляющими являются отчисления на социальное обеспечение (Social Security) и программу Medicare. Общая ставка составляет - 15,3% (из них - 12,4% идет в фонд социального обеспечения и 2,9% - в фонд программы «Медикеэ»).

Налог на дивиденды

Дивиденды, полученные в США, подлежат налогообложению. Они могут облагаться в рамках декларации по Income Tax, т.е. как часть дохода. Налоговая ставка составляет до 37% в зависимости от общей суммы валового дохода и от семейного статуса налогоплательщика.

Однако есть вариант налогообложения дивидендов по пониженным ставкам. Это возможно только в случаях, когда речь идет о квалифицированных дивидендах (сюда относятся, например, дивиденды компаний, акции которых свободно обращаются на крупных американских биржах). Ставка налога составит 0, 15 или 20% в зависимости от размера дохода.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда дивиденды выплачиваются не в традиционной форме (в виде денежных средств), а путем дополнительного выпуска акций. В таком случае у акционера есть два пути: продать дополнительные акции или оставить их в расчете на рост котировок. При продаже нужно будет уплатить налог на доход или на прирост активов. А вот в случае, если акции будут присоединены к портфелю ценных бумаг, они не будут облагаться вовсе.

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость в США предусмотрен на уровне штатов и местных муниципалитетов. Говоря о налогах на недвижимое имущество, часто подразумевают несколько связанных между собой налогов.

Property Transfer Tax платит продавец после передачи покупателю документов на владение собственностью. Сумма исчисляется по оценочной стоимости продаваемого имущества.

Property Tax уплачивают ежегодно на всё недвижимое имущество (в том числе земельные участки), находящееся во владении. Каждый штат сам определяет его ставку.

Capital Gain Tax - фактически, это налог на прирост капитала, но он напрямую связан с недвижимостью. Уплачивается при продаже имущества, налогооблагаемой базой является разница между ценой недвижимого объекта при его покупке и ценой последующей продажи.

Отдельно стоит недвижимость, получаемая в порядке наследования или дарения. В этом случае ставки зависят не только от оценочной стоимости, но и от степени родства лиц, между которыми переходит право собственности на имущество.

В США существует огромное количество различных форм отчетности и налоговых деклараций, касающихся владения недвижимостью или перехода права собственности на нее. Ставки этих налогов весьма отличаются от штата к штату.

Налоговые эксперты American Corporate Services готовы проконсультировать Вас по вопросам правильности заполнения или взять на себя составление всех необходимых деклараций по налогам на недвижимость, обеспечив полное соответствие требованиям IRS.

Налог на подарки (Gift Tax)

Безвозмездная передача имущества (денежные средства, акции, доли в компании, недвижимость) может облагаться налогом на подарки.

Ставка может доходить до 40%. Однако в подавляющем большинстве случаев платить налог на дарение не придется. Главное – правильно воспользоваться льготами, предусмотренными налоговым законодательством. Ежегодный необлагаемый минимум составляет 15 тыс. долларов. Т.е. на эту сумму человек в течение года может делать подарки совершенно любому лицу.

Но даже если подарок одному лицу составит более этой суммы, это совсем не значит, что налог надо будет уплачивать. Законодательством предусмотрен еще одна необлагаемая сумма в течение всей жизни – 11,4 млн. долларов (по состоянию на 2019 год). Поэтому на подаренные, к примеру, 50 тыс. долларов надо будет заполнить декларацию, но превышение в 35 тыс. долларов может пойти в зачет в пожизненный лимит.

Минимизация налогообложения в США возможна лишь в случае досконального знания законодательства, а также его правоприменительной практики. Именно поэтому в Америке широко распространено налоговое консультирование. Не стоит пренебрегать консультацией налогового адвоката, особенно на этапе планирования переезда в Соединенные Штаты или открытия бизнеса в этой стране.

Данная статья носит исключительно ознакомительную цель и не является консультацией по индивидуальным вопросам. Для реализации конкретных решений предлагаем обратиться к нашим опытным налоговым адвокатам и CPA.

В США высока культура налогообложения: и государство, и население, и корпорации очень серьезно относятся к этому вопросу. Безусловно, желание оптимизировать свои выплаты присутствует у каждого, однако это делают исключительно законным путем, поскольку в стране предусмотрены очень серьезные меры ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Для фискальной системы Америки характерна многоуровневая иерархия. Порядок начисления платежей достаточно сложный, что во многом обусловлено территориальным делением и спецификой каждого штата.
Общеобязательные сборы и платежи в бюджеты взимаются сразу на трех уровнях:

федеральном;
уровне отдельных штатов;
местном уровне.

Причем, если федеральные налоги одинаковы везде и для всех, то на уровне каждого конкретного штата возможны различные вариации. Особенно характерны специфические правила при начислении корпоративных налогов и сборов. Поэтому физические и юридические лица, занимающиеся той или иной деятельностью в Калифорнии, должны уплачивать как федеральные, так и сборы, установленные данным штатом, а также местные в отдельных округах в зависимости от пункта проживания. Налоги в Калифорнии достаточно высоки — их ставки считаются одними из самых высоких по стране.

Корпоративные налоги для юридических лиц

Налог на прибыль в Калифорнии взимается с предприятий как на местном, так и на федеральном уровне. Также облагаются дивиденды предприятия. Федеральный налог на прибыль в Калифорнии взимается по общегосударственным правилам и ставкам, размер которых варьируется от 15 до 35 процентов в зависимости от величины финансового результата.
При начислении и уплате налога на прибыль в США законодательство предусматривает для предприятий-резидентов необходимость учета всей прибыли компании, в том числе и той, которая получена от хозяйственной деятельности за рубежом. Аккумулируются международные соглашения, заключенные США с рядом других государств, чтобы избежать двойного налогообложения одного и того же дохода. Местный платеж для корпораций в Калифорнии установлен по ставке 8,84%. Он единый для всех предприятий, не имеет градации в зависимости от величины базы.

Налог на доходы физических лиц и сбор по социальному страхованию

Подоходный налог в Калифорнии (incometax) взимается с физических лиц независимо от того, являются ли они гражданами Соединенных Штатов Америки. Он относится к числу федеральных, поскольку перечисляется непосредственно в федеральный бюджет, не оставаясь на местном уровне.
Механизм исчисления достаточно сложен, ведь при выборе правильной ставки необходимо учитывать большое количество факторов. В частности, подоходный налог в Калифорнии исчисляется по-разному для женатых и одиноких плательщиков. А если речь идет о супружеской паре, то важную роль играет то, подают ли супруги декларацию совместно или по какой-то причине по-отдельности.
Размер платежа исчисляется по прогрессивному принципу. Это означает, что чем выше уровень дохода плательщика, тем более высокая ставка для него устанавливается. А именно:

если доход плательщика не превышает 8376 долларов США — платеж исчисляется по ставке 10%;
за сумму превышения от 8376 до 34000 $ — 15%;
если превышение составляет 34001―82401 $ — 25%;
от 82401 до 171851$ — 28%;
от 171851 до 373651$ — 33%;
за полученный доход свыше 373651$ — 35%.

Для супружеских пар, которые подают налоговую декларацию совместно, пороговые суммы соответственно увеличены, поскольку учитывается доход обоих плательщиков.
При этом повышенная ставка действует только для той части дохода, которая превышает порог, установленный по более низкой.
Помимо вышеупомянутого обязательного взноса в бюджет физическим лицам необходимо уплачивать специальный социальный сбор — так называемый Social security tax. Он взимается по-разному в зависимости от того, является плательщик наемным работником либо самозанятым лицом (аналог индивидуального предпринимателя):

В первом случае социальный сбор уплачивается солидарно работником и его работодателем.
Во втором — полностью самозанятым лицом, поскольку работодатель у такого лица отсутствует как таковой.

Ставка налога в обоих случаях составляет 10,4% от суммы дохода.
Дополнительно начисляется также налог, известный как Medicaretax, который обеспечивает оказание медицинской помощи наиболее социально незащищенным слоям населения (пожилым, бедным людям и так далее). Ставка составляет 2,9%.
Оба вышеуказанных налога — и подоходный, и сбор по социальному страхованию — уплачиваются в федеральный бюджет, а не в бюджет штата.
Дополнительно подоходный налог в Калифорнии взимается также и в бюджет штата – это налог, установленный им самим. Ставка одна из самых высоких по США — до 9,3%. При расчете используется прогрессивная шкала.

Налог с продаж

В Калифорнии действует налог с продаж. Его величина неоднократно менялась правительством как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. С 1 января 2017 года он ослаблен до 7,25%. Однако это снижение касается именно норматива, установленного штатом. При этом местные власти в Калифорнии могут устанавливать дополнительные процентные ставки. К примеру, в столице штата, Сакраменто, ставка налога с продаж в 2017 году составляет 8,25%.

Налог на недвижимое имущество

Налог на недвижимость в США относится к числу местных, и он определяется правительством каждого штата по собственному усмотрению. В Калифорнии он взимается в размере 1,25% от стоимости объекта за год. Местные власти предусмотрели особый порядок уплаты — двумя платежами, каждые полгода. Он ориентирован не только на резидентов, но и на иностранных субъектов, если они являются владельцами недвижимого имущества в штате Калифорния.
Получить рекомендации о порядке расчетов с бюджетом и оптимизации налогового бремени в Калифорнии законным путем компании и физические лица могут в «Прифинанс».

Избиратели Сан-Франциско проголосовали за введение дополнительного налога для компаний, которые платят руководителю более чем в 100 раз больше, чем рядовому сотруднику, пишет Arstechnica.

По данным издания, за меру проголосовали 65% избирателей. Как указывается в бюллетенях, новый налог будет взиматься с «предприятий в Сан-Франциско, в которых наиболее высокооплачиваемый управленческий персонал получает вознаграждение, более чем в 100 раз больше, чем медианная зарплата сотрудника компании в Сан-Франциско». Налог вступит в силу в январе 2022 года.

Ожидается, что благодаря налогу городское правительство будет привлекать в бюджет от $60 млн до $140 млн в год. Крупные предприятия, которые имеют более $1 млрд валовой выручки, 1 тыс. сотрудников по всей стране и административные офисы в Сан-Франциско, будут платить дополнительный налог в размере от 0,4% до 2,4% от своих расходов на заработную плату в Сан-Франциско, указывает издание.

Как отмечает NBCNews, этот налог распространяется не только на крупные местные компания вроде Salesforce, но и на крупные корпорации, ведущие бизнес в городе ― например, Visa и J.P. Morgan. Аналогичный налог в Портленде (штат Орегон) распространяется только на публичные компании, но налог Сан-Франциско затрагивает как частные, так и государственные компании, уточняет издание.

Под действие меры попадает как зарплата топ-менеджеров, так и комиссионные, бонусы, а также опционы и «компенсации за услуги владельцам транзитных организаций и любые другие формы вознаграждения, которые выплачиваются сотрудникам за услуги».

Предполагается, что взимаемые проценты будут варьироваться в зависимости от соотношения оплаты труда руководителей и средней зарплаты рядового сотрудника ― чем больше неравенство между высшим руководством и сотрудниками, тем выше будет процент.

Таким образом, корпорации могут избежать уплаты налога, заплатив меньше своим руководителям или повысив заработную плату своим сотрудникам, отмечает издание.

В городском правительстве заявляют, что «крупные корпорации, которые могут позволить себе выплачивать руководителям зарплату в миллионы долларов каждый год, могут позволить себе платить справедливую долю налогов, чтобы помочь экономике восстановиться».

По данным чиновников, за последние 30 лет зарплаты руководителей в США выросли на 940%, а зарплаты штатных рабочих ― всего на 11%. «Эта мера побуждает компании инвестировать в своих сотрудников, а не только в руководителей», ― отметили в городском правительстве. Также руководство города считает, что новый налог «позволит городу нанять сотни медсестер, врачей и специалистов по оказанию первой помощи».

Однако чиновники признают, что доходы от налогов будут нестабильными. Это объясняется небольшой базой ожидаемых плательщиков, ежегодными колебаниями размера вознаграждений руководителям, а также потенциальным риском переезда компаний из Сан-Франциско из-за роста налогов.

Против налога ранее выступали консерваторы, которые назвали меру «причудливым фокусом».

«Зарплата сотрудника зависит от его опыта и ценности, которую он приносит компании. Введение такого причудливого налога на зарплату руководителей уменьшит стимул для найма новых сотрудников начального уровня или переподготовки нынешних сотрудников, которая необходима в условиях COVID-19», ― говорится в официальном заявлении политика-республиканца Ричи Гринберга.

Также он считает, что мера не будет стимулировать новые предприятия вести бизнес в Сан-Франциско, что еще сильнее ударит по экономике города, и так пострадавшей из-за пандемии. Против налога также выступали Ассоциация налогоплательщиков Сан-Франциско и Либертарианская партия города.

Покупка и аренда в Сан-Франциско: обзор

Стоит ли покупать дом или сдавать его в аренду? Это извечная дискуссия, на которую действительно нет правильного или неправильного ответа. Это потому, что это зависит от вас, вашего личного финансового положения и ваших долгосрочных целей. Для одних покупка имеет больше смысла, а для других лучше всего подходит аренда. Какой бы вариант вы ни выбрали, конечно, зависит от того, где вы живете. Сан-Франциско считается одним из самых привлекательных городов для аренды или владения недвижимостью в Соединенных Штатах. Но он также один из самых дорогих как для арендаторов, так и для домовладельцев.

Согласно Smart Asset, средний доход домохозяйства в городе составлял 96 265 долларов и 74 841 доллар для частных лиц, что выше среднего национального дохода (61 372 доллара) для домашних хозяйств. Если вы хотите позволить себе жить в городе как домовладелец, вам нужно будет зарабатывать 128 600 долларов, а для сдачи в аренду потребуется доход в размере 188 000 долларов. И трудно понять, имеет ли смысл покупка или аренда, потому что они оба дорогие. Но есть ключевые различия между ними в Сан-Франциско. Мы перечислили некоторые из основных ниже.

Ключевые выводы

Домовладение может помочь вам увеличить капитал, но это может быть дорогостоящим.
Аренда может быть более доступным вариантом, так как с ней связаны меньшие расходы.
Сан-Франциско – один из самых дорогих городов США как для арендаторов, так и для покупателей жилья.

Покупка в Сан-Франциско

Как и в любом городе, домовладение имеет множество преимуществ и недостатков. Покупая дом, вы кондоминиум, с вас также будет взиматься ежемесячная плата за обслуживание. Имейте в виду, это не включает другие расходы, такие как еда и транспорт.

Купить дом в Сан-Франциско на самом деле не так уж и доступно.По данным сайта недвижимости Zillow, средняя стоимость дома в Сан-Франциско составляла около 1,41 миллиона долларов по состоянию на сентябрь 2020 года, при этом ожидается, что к сентябрю 2021 года цены вырастут на 5,0%2.

Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, сумма вашего платежа заблокирована, ваши ежемесячные расходы часто предсказуемы.Это означает, что у вас будет лучшее представление о том, сколько вам придется ежемесячно откладывать для совершения платежей.Но есть еще вопрос о налогах на имущество.Эффективная ставка налога на недвижимость в Калифорнии составляет 0,77%, что ниже, чем в среднем по стране 1,08%. Ставка налога на недвижимость в Сан-Франциско составляла 0,65%, что означает, что дом стоимостью 927 400 долларов ежегодно облагается налогом на имущество в размере 6 019 долларов.

Краткий обзор

Жители Сан-Франциско платят за еду больше, чем большинство других американцев.

Аренда в Сан-Франциско

Аренда – это совсем другое дело. Когда-то ежемесячная плата за аренду кому-либо считалась пустой тратой, поскольку считалось, что арендатор выбрасывает деньги. Но для тех, кто не хочет заниматься техническим обслуживанием, это может иметь больше смысла. Вам не нужно иметь дело с ремонтом или другими расходами, и многие из ваших счетов могут быть покрыты за счет аренды. А арендная плата зачастую намного дешевле, чем выплата по ипотеке.

Несмотря на отсутствие дополнительных хлопот, аренда в Сан-Франциско не дешевле покупки.Фактически, средняя арендная плата за трехкомнатную квартиру в городе составляла примерно 3108 долларов.Это составляло около 38000 долларов в год. Хотя это меньше, чем в большинство лет, арендная плата по-прежнему достаточно высока – почти на 2000 долларов выше, чем в среднем по стране.

Сокращениеконтроль за арендной платой.Это означает, что арендодателям разрешается увеличивать арендную плату только на определенную сумму, если она занята.В период с 1 марта 2020 года по 28 февраля 2021 года город разрешил арендодателям повышать арендную плату максимум на 1,8%.

Особые соображения

Соотношение цены и арендной платы

Отношение цены к арендной плате дает представление о том, имеет ли аренда или покупка более выгодный финансовый смысл на конкретном рынке недвижимости. Для расчета разделите среднюю цену продажи на среднегодовую арендную плату сопоставимого дома.

Рынок в целом способствует покупателей, если это отношение меньше, чем 15, и арендаторы, если это отношение больше, чем 20, в то время как соотношение между 15 и 20 могут идти в любом случае. Используя приведенные выше цифры, соотношение цены к арендной плате в Сан-Франциско будет 37,1 (0,41 миллиона долларов, разделенные на 38 000 долларов), что означает, что лучше сдавать в аренду. Однако, хотя соотношение цены и арендной платы является хорошей отправной точкой, оно не говорит всей истории.

Verbhouse

Verbhouse – это концепция недвижимости с правом аренды в собственность в Сан-Франциско. Сочетая гибкость аренды с долгосрочными преимуществами владения, местная программа позволяет участникам, или Verbees, переехать в жилье с возможностью – но не с обязательством – купить его позже.

Verbees фиксирует арендную плату вместе с покупной ценой на срок до пяти лет. Затем они производят ежемесячные платежи и увеличивают долю владения. Это может устранить необходимость в крупном первоначальном взносе, когда придет время для финансирования. Программа предназначена для начинающих домовладельцев, у которых еще нет авансового платежа или у которых есть небольшие проблемы с кредитом, которые можно решить в течение следующих нескольких лет.

Поделитесь в соцсетях:

В США 6 ноября прошли промежуточные выборы и целый ряд референдумов, одни из самых обсуждаемых — в Сан-Франциско и Маунтин-Вью. Там избиратели голосовали в том числе по вопросу бездомных. 60% жителей Сан-Франциско и почти 70% жителей Маунтин-Вью отдали свои голоса за то, чтобы крупные IT-корпорации платили больше налогов для решения проблемы бездомных. Предполагается, что собранные средства пойдут на покупку кроватей в приюты и ночлежки, постройку доступного жилья, решение транспортных вопросов в бедных кварталах, а также на помощь психически неуравновешенным.

Как сообщается, Маунтин-Вью намерен взимать плату с IT-компаний по прогрессивной шкале — ее размер будет зависеть от общего числа сотрудников, в то время как в Сан-Франциско налог будет взиматься в зависимости от доходов: сан-францисканские компании с годовым доходом более $50 млн будут платить в среднем 0,5% на поддержку бездомных.

Авторы идеи из Сан-Франциско надеются с помощью нового налога собирать ежегодно дополнительные $300 млн, в то время как сторонники предложения из Маунтин-Вью — $6 млн.

Против этой затеи ранее выступили основатель Twitter Джек Дорси, Пол Грэхем из Y Combinator, компания Lyft, сенатор Скотт Винер и другие. В частности, основатель находящегося в Сан-Франциско Twitter утверждает, что дополнительный налог не только не решит проблему, но и создаст неоправданно большое налоговое бремя на компанию и может вынудить ее покинуть город. Аналогично, в Google, офис которой расположен в Маунтин-Вью, заявили о несправедливости налога: так как компания является самой крупной в округе, ей придется платить больше всех.

Однако у инициативы также есть ярые сторонники. Среди них сильнее всего выделяется миллиардер Марк Бениофф, генеральный директор Salesforce.com, который потратил $7 млн на то, чтобы провести кампанию в поддержку нового налога (к слову, если налог будет введен, то он будет обходиться компании Бениоффа в размере $10 млн ежегодно). По его мнению, «нехорошо, когда гигантские корпорации, зарабатывающие миллиарды, косвенно порождают значительные социальные проблемы на местном уровне и при этом отказываются их решать».

Prop C’s victory means the homeless will have a home & the help they truly need! Let the city come together in Love for those who need it most! There is no finish line when it come to helping the homeless. Thank you amazing supporters of Prop C! pic.twitter.com/0JOXCua1m1

— Marc Benioff (@Benioff) November 7, 2018

«Победа сторонников введения налога означает, что у бездомных будет дом и помощь, в которой они действительно нуждаются! Мы должны дарить любовь тем, кто в ней нуждается больше всего!», — прокомментировал Бениофф в своем Twitter результаты сан-францисканского референдума.

Согласно The Washington Post, налог на сотрудников в Маунтин-Вью начнут взимать с 2020 года. В Сан-Франциско реализация инициативы может занять от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от того, попробуют ли ее противники обжаловать результаты референдума и затянуть тем самым процесс.

Впрочем, Бениофф крайне оптимистичен насчет обоих городов.

«Нам не о чем беспокоиться, так как за инициативы было отдано свыше 50% голосов», — говорит он.

Напоследок отметим, что для Сан-Франциско бездомные — одна из главных проблем города. Туристы и местные жители могут каждый день наблюдать на улицах тысячи наркоманов, неуравновешенных маргиналов и просто людей, ютящихся в палатках. Насколько увеличение финансирования на социальные нужды поможет решить эту проблему, покажет время.

Как объясняет Tagesspiegel, рост бездомных в городах, где расположены IT-компании, обусловлен во многом тем, что борьба за лучших в мире программистов резко взвинтила не только уровень зарплат "айтишников", но и местные цены на жилье, которое стало попросту недоступным для горожан, занятых не в IT-сфере (по информации издания, месячная аренда однокомнатной квартиры в Сан-Франциско уже стоит более $3000). Огромное количество бездомных, в свою очередь, привело к проблемам в здравоохранительной, криминальной и экологической сферах. Из-за этого, по данным ООН, американский Сан-Франциско уже во многом напоминает Мумбаи и Дели - города, известные своими мрачными трущобами.

Читайте также: