Налог с продажи бизнеса

Опубликовано: 07.05.2024

Способ продажи зависит от того, что стороны считают бизнесом. Можно продать юридическое лицо, весь имущественный комплекс предприятия или распродать имущество по частям.

Продажа юридического лица. Продажа юридического лица — передача контроля над компанией. То есть реализация акций или долей в уставном капитале.

Этот способ продажи бизнеса удобен для обеих сторон. Продавец передает компанию со всем имуществом и больше не задумывается о связанных с ней проблемах. Покупатель, в свою очередь, приобретает бизнес, полностью готовый к работе.

Продажа имущественного комплекса. Если же воспринимать бизнес, как набор активов, то можно продать предприятие как имущественный комплекс. При этом новый собственник получает здания, оборудование, материалы и права на товарные знаки. К нему переходит и вся задолженность предприятия кроме налоговой.

Но, продав все имущество, собственники юридического лица сохраняют контроль над компанией и могут заниматься другими видами деятельности.

Продажа имущества по частям. В этом случае стороны заключают несколько договоров купли-продажи: например, отдельно на недвижимость, оборудование, транспорт, запасы сырья или товаров.

Продажу активов по отдельности удобно использовать, когда покупатель хочет купить бизнес, но ему не нужно все оборудование и сырье или он не хочет разбираться в расчетах с контрагентами.

Физическое лицо. При продаже долей в ООО или акций физические лица платят НДФЛ по ставке 13%. Если вы налоговый резидент РФ, то есть живете в стране более 183 дней в году, то можете сделать имущественный вычет. Вычесть из выручки от продажи документально подтвержденные:

расходы на дополнительные вклады в уставный капитал во время его существования.

Также, согласно разъяснениям Минфина, доход физического лица можно уменьшить на проценты по кредиту, которые брали для покупки доли.

Если невозможно подтвердить расходы на приобретение акций или долей, то можно воспользоваться фиксированным вычетом — 250 000 ₽.

Юридическое лицо. Платит при продаже акций или долей налог на прибыль, ставка — 20%. Чтобы определить налоговую базу, из выручки от продажи вычитают стоимость покупки и расходы на сделку. Например, услуги посредников или нотариуса.

Начислять НДС не требуется: в данном случае не возникает облагаемая база по этому налогу. Других обязательных платежей при продаже готового бизнеса с помощью смены собственника нет.

К способу часто прибегают крупные компании, у которых несколько видов деятельности. После продажи имущественного комплекса собственники сохраняют контроль над организацией и могут заниматься другими направлениями бизнеса.

При продаже бизнеса как имущественного комплекса продавец платит НДС и налог на прибыль.

Налог на добавленную стоимость. Для НДС доход считают отдельно по каждому объекту. Но на практике готовые бизнесы оценивают не только по стоимости имущества, но и по другим критериям. Например, качество управления, деловые связи, квалификация сотрудников.

Поэтому цена предприятия в целом не равна совокупной стоимости отдельных зданий или станков. Если бизнес работает успешно, то его рыночная цена выше балансовой, компания убыточна и плохо управляется — напротив, ниже.

Чтобы учесть этот момент, для расчета НДС стоимость каждого актива умножают на поправочный коэффициент. Его считают так: делят фактическую цену продажи на балансовую стоимость активов.

При продаже имущественного комплекса применяют специальную ставку НДС — 16,67%. Датой отгрузки для начисления налога считают день государственной регистрации права покупателя на имущественный комплекс.

Если же продавец получил аванс, то платит с него налог по стандартной ставке 20%, а в дату смены собственника может предъявить эту сумму к вычету.

Если же в собственности компании есть товары, которые облагаются по льготной ставке 10%, то к ним тоже применяют ставку 16,67%. Чтобы сэкономить на НДС, можно не включать такие товары в имущественный комплекс и оформить продажу отдельным договором.

Налог на прибыль. Чтобы определить доход для налога на прибыль, нужно из цены продажи вычесть чистые активы. Их рассчитывают так: из стоимости активов вычитают связанные с ними обязательства.

В Налоговом кодексе РФ нет указаний на то, как именно оценивать чистые активы. Поэтому продавец может использовать как балансовую, так и рыночную цену. В последнем случае требуется подтверждение — отчет независимого оценщика.

Также продавец может вычесть из базы по ННП расходы, которые потребовались для продажи имущества: например, на оценку или регистрацию сделки. Для этого в договоре указывают, что все перечисленные виды расходов несет продавец.

Готовый бизнес — тоже товар, поэтому к продаже его нужно подготовить, оценить, найти заинтересованных покупателей. Объясняем, как это сделать.

Подготовить бизнес к продаже

Бизнес может быть оформлен на ИП или ООО. Предпродажная подготовка в таком случае будет разной: предприниматель принимает решение о продаже активов единолично, а компанию можно продать только, если на это согласны все учредители.

Для ИП

Индивидуальному предпринимателю нужно настроиться на продажу своего дела, разобраться с бизнес-процессами, провести инвентаризацию и подготовить финансовый отчет.

Твердо настроиться на продажу. Как бы странно ни звучало, но в первую очередь индивидуальному предпринимателю необходимо принять окончательное решение о продаже бизнеса и потом не сомневаться в нем — сомнения могут отразиться на его поведении и привести к срыву сделки.

«В моей практике был такой случай. Клиент отказал в покупке СПА-салона четырем покупателям, мотивируя отказы то нежеланием продавать конкурентам, то неуверенностью, что покупатель сможет развивать бизнес. В ходе честного разговора пришло понимание, что предприниматель на самом деле не готов к продаже».

Видади Байрамов, генеральный директор компании по продаже готового бизнеса BVC.expert

Разобраться с бизнес-процессами. Статус ИП как бизнес продать нельзя. Поэтому сначала нужно выяснить, в чем заключается бизнес и что будет интересно потенциальным покупателям.

Начать стоит с помещения, в котором находится ваша торговая точка. Узнайте, согласен ли арендодатель на смену арендатора.

«Бывает, что арендодатель срывает сделку купли-продажи бизнеса, принципиально не подписывая новый договор аренды, или требует выполнения условий, указанных в договоре — предупреждения о расторжении договора аренды за 3 месяца.

Если бизнес привязан к объекту, это имеет значение. Необходимо заранее договориться с арендодателем».

Видади Байрамов, генеральный директор компании по продаже готового бизнеса BVC.expert

Также нужно составить схему работы с поставщиками и партнерами: кто, что, когда привозит и увозит. Есть ли какие-то бонусы, специальные условия именно для вашей торговой точки. Бизнес проще продать, если у вас есть готовая инструкция, как наладить бизнес-процессы.

Все это очень важная коммерческая информация, поэтому подготовить ее стоит, но раскрывать полностью всем приходящим — не следует. Можно описать общую схему, а подробности оставить на потом — сообщить их уже после заключения сделки.

Провести инвентаризацию. Все имущество надо подсчитать, записать, оценить. Для материальных активов важно записать название, модель, марку, год покупки, цену.

Не менее важно составить список нематериальных активов: товарный знак, страницы в соцсетях, раскрученный сайт, авторские права, хорошая репутация.

«Юридически сделка оформляется по договору купли-продажи материальных и нематериальных активов. Каждый элемент бизнеса будет самостоятельным предметом сделки: имущество, имущественные права, неимущественные права, права по договорам.

Поэтому, если речь идет о бизнесе как об отлаженной системе извлечения прибыли и этот бизнес оформлен на ИП, необходимо провести детальный глубокий анализ связей, отношений и активов».

Андрей Саунин, адвокат

Подготовить финансовую отчетность. Нужно создать таблицу финансовой отчетности с разбивкой по статьям доходов, расходов и прибыли.

Если не все денежные потоки проходят официально через ИП, это осложнит ситуацию — из-за необоснованных цифр в отчетах цену на продаваемый бизнес придется снизить. Все движения нужно подкреплять документами, поэтому позаботьтесь о них заранее. Например, статистика системы CRM, в которой все изменения сохраняются, расскажет о ваших оборотах.

Для ООО

ООО можно продать разными способами: сменить учредителя, продать все имущество, переуступить право аренды. В любом случае создателям компании нужно договориться о продаже, привести в порядок документы и провести маркетинговую подготовку.

Получить согласие всех учредителей на продажу бизнеса. Если у компании несколько учредителей, нужно, чтобы все они были в курсе и договорились о продаже. Для этого проводят учредительное собрание, а принятое решение о продаже фиксируют в протоколе. В этом же протоколе прописывают, за сколько будет продаваться ООО, и уточняют — продают со всем имуществом или отдельными активами.

Подготовить основные документы по ООО — устав Общества, протоколы и решения общих собраний, все договоры, по которым у компании есть обязательства и документы на имущество.

Подготовить финансовую отчетность. Она позволит владельцу сформировать и обосновать стоимость бизнеса.

«Ко мне обратился предприниматель, который решил продать свой бизнес — передвижную химическую лабораторию. Он владел несколькими машинами, укомплектованными необходимым оборудованием, наработал какую-то клиентскую базу.

Клиент оценил свой бизнес в 50 млн ₽. Когда мы стали прицельно работать над подготовкой к продаже, выяснилось, что он не вел никакой финансовой отчетности: у него было два юрлица, которые работали на двух разных системах упрощенки, а доходы и частично расходы фиксировались в таблицах в Excel.

Фактически прибыль он мог подтвердить только своим честным словом, и запрошенные им 50 миллионов сдулись до стоимости его оборудованных машин».

Ирина Екимовских, основатель и директор Аудиторской группы «Капитал» и Аутсорсингового центра «Основа Капитал»

Подготовить описание бизнеса. Своими силами или вместе с бизнес-брокером стоит провести маркетинговую подготовку бизнеса к продаже.

Сделать хорошие фотографии и качественную видеопрезентацию вашего бизнеса.
Составить характеристику объекта продажи: обороты, статьи доходов-расходов, прибыль, срок окупаемости.
Составить уникальное торговое предложение — описать то, чем ваш бизнес выгодно отличается от предложений конкурентов.

Оценить бизнес

Вне зависимости от формы собственности — ООО или ИП — существуют общие подходы к оценке стоимости бизнеса.

Доходный. Бизнес оценивается исходя из его окупаемости: надо посчитать, за сколько месяцев работы бизнес отобьет сумму вложенных в его покупку средств.

«Если в собственности нет недвижимости и дорогостоящего промышленного оборудования, стоит ориентироваться на принятую среднюю окупаемость бизнеса в нашей стране — около 10–20 месяцев. Да, это немного, но и риски высоки. Никто не готов вкладывать деньги, которые он вернет себе через пять лет.

К примеру, автосервис приносит чистыми 300 000 ₽ в месяц. Соответственно, стоить он будет 3,5–5,5 млн ₽.

А стоимость детского сада с чистой прибылью 250 000 ₽ в месяц — ориентировочно 3–3,5 млн ₽.

Магазин продуктов в спальном районе приносит 100–150 тысяч ₽ в месяц. Цена продажи — порядка 1,5–2 млн ₽ плюс товарный остаток в ценах закупки».

Евгений Жирнов, бизнес брокер, компания Bbroker24

Расходный. В этом случае нужно посчитать, сколько стоит построить аналогичный бизнес с нуля — не только закупить оборудование и сделать ремонт в помещении, но и довести бизнес до текущего уровня выручки.

Для этого нужно составить опись всех материальных и нематериальных активов, оценить каждый из них.

Сравнительный. Посмотрите, сколько стоят аналогичные бизнесы на рынке.

«Открою секрет: это самый действенный метод. Если вы хотите продать, например, столовую, посмотрите, сколько стоят аналогичные предприятия на рынке. Предложений готового бизнеса очень много, и они сформированы соответствующим спросом в том числе.

И если, скажем, столовая с такой же площадью, с такой же выручкой, оснащением и в аналогичном месте стоит 5 млн ₽, ваш бизнес будет стоить такую же сумму».

Евгений Жирнов, бизнес брокер, компания Bbroker24

На одном только Авито сотни предложений готового бизнеса по запросу «столовая»

Первые два способа оценки — доходный и расходный — скорее используют для обоснования цены. Сравнительную оценку делают, чтобы установить реальную стоимость бизнеса.

Какие факторы могут увеличить и снизить цену бизнеса Критерий Увеличит стоимость Снизит стоимость Подтверждение дохода Есть чеки, выписки с банковских счетов, CRM, 1С, налоговые декларации, подготовленная финансовая отчетность «Серая» бухгалтерия, доходы, записанные в тетрадке или электронной таблице Налаженные процессы Договор аренды действует, товар поставляют, график работы сотрудников установлен, клиенты приходят, проверка контролирующих органов успешно пройдена Изношенное или сломанное оборудование, проблемы с поставщиками, отсутствие сервиса, недовольные клиенты Описание процессов Подробная инструкция, как работать, где закупать сырье, как его обрабатывать и что делать в стандартных ситуациях.План развития компании Описание на бумаге, объяснения на словах Возраст бизнеса Предприятие работает на рынке несколько лет, есть определенная репутация, постоянные клиенты «Зеленый» бизнес, не успели доделать ремонт в помещении, есть несколько кредитов у компании

«Если чувствуете, что нет чего-то, что “надо было бы иметь”, цену на продаваемый актив, скорее всего, придется снижать. Не можете подтвердить финансы — торг, оборудование старое и требует замены — торг, нет сайта и “живого инстаграма” — торг. В конце концов, если хотите продать быстро — тоже торг».

Евгений Жирнов, бизнес брокер, компания Bbroker24

Найти покупателя

Продавать бизнес можно своими силами или с помощью брокеров.

При самостоятельной продаже плюсом будет получение 100% денег, вместо 90% — именно десятипроцентную комиссию обычно берут посредники. Очевидный риск: если предприниматель не имеет опыта крупных сделок, у него ничего не получится — или продаст значительно ниже рынка, или установит цену, на которую никто не согласится.

Есть несколько простых рекомендаций, которые помогут самостоятельно продать бизнес.

Для быстрой продажи опубликуйте объявления везде, где сможете. Не ограничивайтесь Авито и Юлой, расскажите о продаже на тематических сайтах, таких как Deloshop, в тематических группах социальных сетей, бизнес-чатах в Телеграм. Будьте готовы обработать большой поток входящих запросов.

Помните о важных цифрах и показателях. При первом общении с потенциальным покупателем нужно четко отвечать на все вопросы. Подготовьтесь и выпишите основные цифры.

Ведите переговоры. Узнайте, с какой целью клиент хочет приобрести ваш готовый бизнес — для выгодного вложения денег или потому что хочет работать в этой сфере.

Если для инвестирования, помните, что вкладчики могут сравнивать не только одинаковые объекты, но и разные бизнесы с одинаковой доходностью. Так, есть покупатели, которые хотят именно пекарню или кальянную, и они оценивают только эти предложения на рынке, постепенно сужая круг.

Есть инвесторы, для которых не принципиально, во что вкладывать деньги и какое предприятие покупать, главное — окупаемость бизнеса. Например, кальянная с превосходным ремонтом и золотым потолком, но окупаемостью в 22 месяца может проиграть автомойке в промзоне с окупаемостью в 12 месяцев.

Тех, кто хочет хорошо вложить деньги, в первую очередь интересует частичная автоматизация процессов, быстрая окупаемость, готовые документы и отчетность.

А если клиент хочет погрузиться в ваше дело и развивать его, важным пунктом будет наличие подробной инструкции по бизнес-процессам, плана развития компании и положительная репутация бизнеса.

Проанализировать ожидания клиентов

Любой бизнес, в том числе убыточный, можно продать. При этом, конечно, покупатели и инвесторы ожидают, что бизнес — работает, приносит прибыль и в нем есть штат работников.

Бизнес работает. То есть он не закрыт, не закрывается, не в процессе переезда. Реклама работает, клиенты приходят стабильно, операционная деятельность ведется.

«У меня был клиент, который хотел продать сервис по аренде платьев и костюмов. Бизнеса как такового там не было — были просто платья и просто костюмы. Ни сайта, ни клиентской базы, ни модели, ни дохода. Разовые заказы. Покупатели такое не очень любят».

Евгений Жирнов, бизнес брокер, компания Bbroker24

В бизнесе есть сотрудники. Идеально, если все они устроены в штат. Никто не хочет купить себе место работы, все покупают именно бизнес.

Бизнес приносит прибыль. К бизнесу, который не приносит доход, интереса не будет. Оправдание из серии «здесь нужно только деньги в рекламу вкинуть» не добавят убедительности. Почему продавец сам не вкидывает, если это должно принести денег? Почему у продавца не получается, а у покупателя получится? А что, если изначально в бизнесе заложена ошибка, например, неправильно выбрана локация?

Покупателей интересуют прибыльные бизнесы, которые показывают положительный доход после вычета всех затрат.

«Не спешите выкладывать сырые объявления о продаже бизнеса на площадки, как только вы решили его продать. Подготовьтесь к продаже. Наведите порядок в документах и отчетах. Наведите порядок на своих арендуемых площадях, куда будете приводить потенциальных покупателей. Узнайте о себе отзывы в интернете, если не следите за этим, и наведите везде порядок.

Сделайте ваш бизнес привлекательным для продажи и назначьте справедливую и достойную цену».

Евгений Жирнов, бизнес брокер, компания Bbroker24

Провести сделку

После того как договорились о сделке, начинайте переоформлять все имущество на покупателя.

Заключите договор купли-продажи. В нем надо указать все активы, которые передаете покупателю: сырье, товар, оборудование. Полный список можно привести в приложении к договору — так будет проще сверяться, что есть в наличии, а чего нет.

Передачу вещей можно зафиксировать в самом договоре: «Продавец передает, а покупатель принимает». Также можно составить отдельный акт, где продавец распишется о передаче вещей, а покупатель подтвердит, что принял их.

Если продаете компанию, придется оформить договор купли-продажи доли с каждым участником ООО и заверить все договоры у нотариуса. Другой вариант — включить покупателя в число участников, а потом участники ООО откажутся от своих долей в пользу покупателя. В этом случае услуги нотариуса не понадобятся, но введение нового участника и вывод старых займет время.

Зарегистрируйте переход права на недвижимость в Росреестре. Отдельно нужно оформить договор купли-продажи недвижимости и обязательно зарегистрировать нового собственника в Росреестре.

Передайте право на использование товарного знака. Логотип, фирменное наименование передают по договору передачи права на использование.

Передайте управление группой в соцсетях и фирменным сайтом. Фирменный сайт, раскрученные группы в соцсетях — это тоже актив, его передают по соглашению о передаче нематериальных активов.

Заплатить налоги

Физическое лицо получает доход от продажи имущества, поэтому ему нужно заплатить 13% НДФЛ. Если продавец — участник ООО и владеет долей больше 5 лет, то от налога он освобождается.

Если продавец — ИП на УСН с объектом «Доходы», ему будет дешевле заплатить налог как предпринимателю — всего 6% с продажи имущества.

Если продавец — ИП на УСН с объектом «Доходы минус расходы», ему придется обосновать расходы на приобретение того или иного имущества, предоставив первичную документацию, например, акты, и оплатить 15% с прибыли от продажи.

Как продать бизнес

Разобраться с бизнес-процессами, составить по ним инструкцию для покупателя.
Подготовить финансовую отчетность.
Провести маркетинговую подготовку — сделать хорошие фотографии, описать бизнес, придумать интересное объявление.
Оценить свой бизнес, назначить справедливую цену.
Опубликовать объявление о продаже на всех возможных площадках.
Зафиксировать сделку: переоформить имущество на покупателя, зарегистрировать на него недвижимость, передать право на товарный знак и нематериальные активы.
Заплатить налоги.

Видади Байрамов, генеральный директор компании по продаже готового бизнеса BVC.expert

Евгений Жирнов, бизнес брокер, компания Bbroker24

Компания в целом — такой же товар, как и любой другой. Но продать готовый бизнес сложнее, чем отдельный объект. Расскажем, как оформить сделку по продаже бизнеса и какие налоги платить.

Варианты продажи готового бизнеса

Налоги при продаже акций или долей в уставном капитале

расходы на покупку акций или долей при создании общества;
расходы на дополнительные вклады в уставный капитал во время его существования.

Также, согласно разъяснениям Минфина , доход физического лица можно уменьшить на проценты по кредиту, которые брали для покупки доли.

Налоги при продаже имущественного комплекса предприятия

При продаже бизнеса как имущественного комплекса продавец платит НДС и налог на прибыль.

Налоги при продаже активов по частям

Если бизнес продают по частям, то заключают несколько обычных сделок. А новый собственник покупает бизнес в виде набора нужных активов.

Для продавца ставка налога зависит от системы налогообложения — обязательные платежи начисляют как обычно без каких-либо особенностей. Например, на общей системе налогообложения НДС платят по ставке 20%. Дополнительно юридические лица перечисляют налог на прибыль по ставке 20%, а ИП — НДФЛ по ставке 13%.

На упрощенной системе налогообложения ставка — 6% или 15% в зависимости от вида УСН: «Доходы» или «Доходы минус расходы».

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП (УСН с налоговой ставкой 6%) продает объект коммерческой недвижимости дешевле кадастровой стоимости. Период владения менее пяти лет. Кадастровая стоимость 15 000 000 руб. В договоре купли-продажи цена 3 500 000 руб. Балансовая стоимость - 3 000 000 руб. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете ИП доначисление продажной стоимости до кадастровой (проводки)? Какие налоги должен заплатить ИП? Может ли отчет независимого оценщика помочь избежать дополнительных налогов?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае доходы от продажи коммерческой недвижимости следует рассматривать как доходы ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемые в рамках УСН.
Налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать цена продажи, установленная сторонами в договоре купли-продажи, - 3 500 000 руб. Необходимости доначисления дохода до кадастровой стоимости мы не видим.

Обоснование позиции:
Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ (т.е. 35% и 9%) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
В свою очередь, налогообложение доходов физического лица, в т.ч. имеющего статус ИП и применяющего УСН, не являющихся доходами от предпринимательской деятельности, производится в рамках главы 23 НК РФ "НДФЛ" (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Однако нормы НК РФ не дают определения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 11 НК РФ). В связи с чем вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, нередко вызывает споры. Несмотря на разъяснения Минфина и ФНС России, выделить какой-то универсальный, единый для всех случаев алгоритм квалификации доходов от продажи собственного имущества таким физлицом проблематично.
Объясняется это в том числе тем, что имущество индивидуального предпринимателя и физического лица юридически не разграничено*(1).
Письмом ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@ до налоговых органов доведен обзор судебной практики по данному вопросу.
Со ссылками на Конституцию РФ и ст.ст. 2, 23 ГК РФ налоговая служба указывает, что владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
В то же время при получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Здесь же обобщены и общие признаки, свидетельствующие об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности (п. 1), а также признаки, не позволяющие квалифицировать деятельность физического лица в качестве предпринимательской (п. 3).
Так, к числу первых отнесены цель приобретения (получения, изготовления) гражданином имущества, от которого им был получен доход, с учетом в том числе назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта, а также использовалось ли ранее гражданином в предпринимательских целях реализованное имущество. Приобретение гражданином имущества, имеющего предпринимательское назначение (не предназначенного для использования в личных целях), рассматривается как характерный признак предпринимательской деятельности (в том числе судами).
При этом ФНС отмечает, что в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно - в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. Смотрите, например, определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33а-2825/2017, подтверждающее, что в любом случае вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
В данном случае объектом продажи является нежилая недвижимость коммерческого назначения. Причем, как мы понимаем, использовавшаяся ИП в предпринимательской деятельности, о чем свидетельствует и наличие его балансовой стоимости (т.е. принятие к налоговому и бухгалтерскому учету в качестве актива) (например, письмо Минфина России от 19.12.2017 N 03-11-11/84868). Что также предполагает приобретение недвижимости в статусе ИП (само по себе сказанное не является признаком предпринимательства, но может являться дополнительным аргументом в совокупности с иными обстоятельствами).
С учетом обобщенной ФНС судебной практики и разъяснений официальных органов*(2) считаем, что в данном случае есть все основания для отнесения дохода от продажи коммерческой недвижимости к доходам ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемым в рамках УСН.
Такие доходы формируют налоговую базу по УСН в качестве выручки от реализации на день оплаты (поступления денежных средств или погашения задолженности иным способом) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
При этом положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной цены или кадастровой стоимости, равно как не определяют и последствий продажи земли ниже соответствующих значений.
Положения ст. 214.10 НК РФ, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ. Что в данном случае считаем маловероятным.
То есть при расчете налоговых обязательств по УСН учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договором купли-продажи и подтвержденные первичными документами (ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н). То же самое касается и дохода, признаваемого в бухгалтерском учете (п.п. 6, 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации")*(3). Стоит заметить, что в бухгалтерском учете доход определяется исходя из договорной стоимости вне зависимости от применяемой продавцом системы налогообложения, в том числе при ОСНО (в рамках которой ИП уплачивают НДФЛ).
Таким образом, налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, - 3 500 000 руб. Необходимость доначисления дохода до кадастровой стоимости объекта продажи отсутствует.
Что касается отчета независимого оценщика, то, полагаем, само по себе его наличие вряд ли может изменить налоговые обязательства ИП, учитывая свободу договора (ст. 421 ГК РФ). По общему правилу для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). С учетом цены договора, говорить о контролируемых сделках в данном случае не приходится, даже если продажа будет произведена взаимозависимому лицу (ст. 105.14, п. 1 ст. 105.17 НК РФ)*(4). Заметим, контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок.
Тем не менее наличие независимой оценки, на наш взгляд, может служить подтверждением реальности сделки, например, в случае возникновения у налогового органа предположений об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности ИП (п. 1 ст. 54.1, п. 5 ст. 82 НК РФ, смотрите также письмо ФНС России от 31.10.2017 N ЕД-4-9/22123@).
Обращаем внимание, что сказанное является нашим экспертным мнением и исключить вероятность иного подхода у контролирующих органов к квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости (с учетом имеющейся у них информации и доказательств) мы в данном случае не можем.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Физическое лицо имеет в собственности участки. Договор заключен между физическим лицом и покупателями. Земельный участок приобретен после регистрации в качестве ИП для перепродажи после разделения. Деятельность по продаже участков осуществляется на систематической основе. Физическое лицо не может использовать участки для личных нужд, какой необходимо платить налог: 13% или 6% с УСН? Если НДФЛ, то от какой суммы рассчитывается налог в случае, если участок продается ниже рыночной стоимости и кадастровой стоимости? Как будет определяться налоговая база при УСН, если земля будет продана ниже рыночной и кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2020 г.);
- Вопрос: Физическое лицо в марте 2016 г. приобрело коммерческую нежилую недвижимость. В июне 2019 г. физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя - система налогообложения УСН (с полученных доходов). С июня 2019 г. ИП начал использовать принадлежащую ему коммерческую недвижимость в предпринимательской деятельности. Какие налоги заплатит ИП при продаже данного объекта? Следует ли применять ст. 217 НК РФ - 70% от кадастровой стоимости? Какая сложится ситуация с налогами, если ИП прекратит свою деятельность и физическое лицо реализует данный объект? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2019 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

22 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В связи с этим наличие у физического лица статуса ИП не всегда свидетельствует о том, что любая деятельность, осуществляемая таким лицом, является предпринимательской. И наоборот - отсутствие статуса ИП у физлица не означает, что он не может получить доход от предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 11 НК РФ, письма Минфина России от 24.05.2017 N 03-04-05/31781, от 01.08.2013 N 03-04-05/30868).
*(2) Подробнее в материале Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН.
*(3) Стоит заметить, что ИП, в частности применяющие УСН, вправе не вести бухгалтерский учет (п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", ст. 346.24 НК РФ, письмо Минфина России от 17.07.2013 N 03-11-11/27954). Безусловно, сказанное не означает, что ИП лишены возможности вести бухгалтерский учет при желании.
*(4) Дополнительно смотрите Вопрос: Организация продает недвижимое имущество (кадастровая стоимость которого определена) взаимозависимому физическому лицу. Организация является ООО и применяет УСН. Стоимость сделки по договору, как и кадастровая стоимость имущества, ниже порогового значения, установленного в п. 3 ст. 105.14 НК РФ. Других сделок между организацией и этим физическим лицом (резидентом РФ) в текущем году заключать не планируется. Каковы налоговые риски со стороны организации при условии, что стоимость имущества по договору ниже кадастровой стоимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2020 г.).

У многих предпринимателей наступает такой период, когда они устают от бизнеса или не могут им больше заниматься (личные обстоятельства, переезд в другую страну, состояние здоровья). Однако если дело налажено, стабильно приносит доход, то просто закрывать его – обидно. К тому же такое решение означает потерю денег.

Поэтому возникает закономерный вопрос: можно ли продать ИП? И если можно, то как это сделать? Нюансов в этой теме очень много, поэтому нужно со всем разобраться.

Можно ли продать ИП как бизнес?

Для начала стоит оговорить, что формулировка «продажа ИП» некорректна. Напомним, что ИП расшифровывается как индивидуальный предприниматель, который по российскому законодательству занимается бизнесом без образования юридического лица и отвечает по взятым на себя обязательствам лично и всем своим имуществом. То есть дело во многом завязано на человека, так что продать именно ИП нельзя.

Когда говорят о том, чтобы «продать бизнес ИП», обычно подразумевают всё принадлежащее ему имущество, а также перезаключение договоров. То есть при осуществлении предпринимательской деятельности такое лицо получило некую собственность: офис, склады, оборудование для производства и прочее. Кроме того, у ИП могут быть и интеллектуальные права, например, на логотип, другие элементы фирменного стиля, собственные программы и прочее. Именно перечисленное и продаётся.

Как подготовить бизнес к продаже

Чтобы выгодно продать бизнес, если вы уже на это решились, всё нужно сначала подготовить. Для этого необходимо привести в порядок отчётность, которую вы ведёте. Не забудьте предупредить наёмных работников о том, что договор с ними будет перезаключаться.

Отдельный момент – проведение переговоров с деловыми партнёрами, контрагентами и клиентами (в особенности постоянными). Как правило, при «покупке бизнеса у ИП» интерес возникает в первую очередь к налаженным связям. Готовая база данных клиентов иногда стоит дороже всего остального. Но покупатель платит за тех, кто будет пользоваться его услугами, приобретать его товары. И в отношении ИП всегда есть очень высокий риск, что часть потребителей откажется воспринимать нового предпринимателя, поскольку доверяла в первую очередь предыдущему.

Поэтому во время подготовительного этапа нужно своевременно всех оповестить, чтобы переход не оказался слишком резким. Часто возникают вопросы по поводу выплат задолженностей (их лучше всего погасить), гарантий и обязательств. Всё нужно обсудить. Тогда продажа пройдёт более плавно и спокойно.

На начальном этапе нужно оценить стоимость имущества и баз данных. Для этого можно ориентироваться на прайс-листы по готовому бизнесу на рынке в вашем регионе и в вашей отрасли. Но учтите, что за ИП всегда будут платить меньше, поскольку покупатель не получает полноценное предприятие. Поэтому иногда рациональнее всё продавать по частям.

Как правильно и быстро продать бизнес

Чтобы выгодно продать бизнес, действовать нужно последовательно. Желательно разделить всё на этапы:

Оценить имеющиеся активы и разбить по блокам то, что можно продать. После чего посмотреть, сколько вам дадут за всё сразу, а сколько вы получите, если начнёте продавать имущество частями. Так легче найти для себя самый выгодный вариант.

Дальше, вне зависимости от того, какой путь вы выберите, вам нужно предупредить наёмных работников о предстоящем перезаключении договоров. Выясните, кто из них согласится трудиться и дальше, а кто уйдёт. Вам нужна эта информация, чтобы показать покупателю, сколько персонала у него на самом деле будет.

Подготовить к продаже движимое и недвижимое имущество. Если вы как ИП владеете им полностью, то здесь никаких проблем не будет. Если же у вас право только на долю, придётся добиваться её выделения. Интересный момент возникает с налогами: оптимально продавать такое имущество именно как ИП, особенно если вы находитесь на УСН 6%. Ведь в таком случае вам придётся заплатить только 6% со сделки, а не 13% НДФЛ как физическому лицу.

Совершить передачу исключительных прав на интеллектуальную собственность, то есть продать их. Фактически, вам нужно заключить договор об отчуждении своих прав. Такие сделки традиционно считаются откровенно сложными в плане оформления. Поэтому лучше всего обратиться к юристу, причём желательно к тому, который специализируется на вопросах интеллектуального права.

Перезаключить договоры с постоянными клиентами, поставщиками, владельцами комплекса, в котором вы арендуете офис и т. п. Если вы отдаёте всё в одни руки, то в рамках такого соглашения как раз и можно оговорить передачу базы данных. А в некоторых случаях её продажу можно оформить как отчуждение прав на интеллектуальную собственность. Что конкретно выбрать? Это зависит уже от того, как рассматривать такой объект: нужна экспертная оценка.

Если вы продаёте именно готовый состоявшийся бизнес, лучше передать всё одному лицу. По организационным моментам это намного проще и быстрее.

Если ИП успел хорошо развить бизнес, иногда тот выгоднее продать единым комплексом как ООО. В таком случае вам нужно сначала открыть компанию, утрясти все связанные с регистрацией моменты, а потом уже продавать. Так проблем с продажей всего именно как бизнеса будет намного меньше.

Продажа готового бизнеса: подводные камни

Основная проблема продажи ИП заключается в том, что вам придётся всё так или иначе делить, даже если покупатель у вас будет один. То есть речь пойдёт об огромном количестве договоров (на каждое имущество и на каждое право). Объединение возможно, но далеко не во всех случаях.

Кроме того, предстоит ещё разобраться с налоговой. Реакция ФНС РФ на происходящее зависит от того, закрываете ли вы при этом ИП или нет. В первом случае вам надо будет пройти проверку. Во втором могут возникнуть вопросы по поводу того, будете ли вы в состоянии нести обязательства после того, как избавитесь от всего имущества. Здесь проблемы чаще всего возможны, когда у индивидуального предпринимателя есть серьёзные задолженности по налогам.

Также учтите, что ваши клиенты и контрагенты выступают в роли заинтересованных лиц. Они могут не согласиться на перезаключение договора. А ещё они вправе оспорить сделку, даже если та уже состоялась. Поэтому без тесного сотрудничества с юристом просто не обойтись.

Одним словом, продать готовый бизнес ИП вполне реально. Другое дело, что речь идёт не о бизнесе как таковом в действительности. И нужно учитывать большое количество нюансов.

Читайте также: