Налог на имущество у застройщика
Опубликовано: 29.04.2024
Разъяснено, что налогом на имущество организаций облагаются по кадастровой стоимости внесенные в госкадастр жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе юрлица в качестве товаров или готовой продукции.
Квартиры, реализуемые застройщиком, на которого зарегистрировано право собственности, признаются объектом налогообложения у него исходя из кадастровой стоимости до момента регистрации перехода права собственности на них к покупателю.
Информацию о кадастровой стоимости можно получить в территориальном органе Росреестра в форме кадастровой справки или на сайте ведомства.
Письмо Федеральной налоговой службы
от 21 января 2016 г. № БС-4-11/697
Об исчислении налога на имущество организаций в отношении жилых домов и жилых помещений
Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос ОАО по вопросу исчисления налога на имущество организаций в отношении жилых домов и жилых помещений и в пределах своей компетенции сообщает следующее,
В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378.1 и 378.2 Кодекса.
Согласно подпункту 4 пункта 1 и пункту 2 статьи 378.2 Кодекса жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, подлежат налогообложению по кадастровой стоимости в субъектах Российской Федерации, установивших особенности определения налоговой базы в отношении указанных объектов исходя из их кадастровой стоимости.
При этом в силу положений подпункта 3 пункта 12 статьи 378.2 Кодекса порядок налогообложения объектов недвижимого имущества, в том числе жилых помещений (квартир), исходя из кадастровой стоимости применяется в отношении организаций - собственников таких объектов.
Кроме того, пунктом 5 статьи 382 Кодекса определено, что в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статье 378.2 Кодекса, исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде.
При этом в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости.
В этой связи подлежат налогообложению по кадастровой стоимости учтенные в государственном кадастре объектов недвижимого имущества жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Таким образом, учитывая изложенное, а также нормы статей 8.1, 219 и 223, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым право собственности на объекты недвижимого имущества возникает и прекращается с момента регистрации, квартиры, реализуемые застройщиком, на которого зарегистрировано право собственности, признаются объектом налогообложения налогом на имущество организаций у застройщика исходя из кадастровой стоимости до момента регистрации перехода права собственности на них к покупателю.
Информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества организация может получить в территориальном органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества в форме кадастровой справки (Приказ Минэкономразвития России от 01.10.2013 № 566 «Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости») или на сайте Росреестра, используя сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Одновременно сообщаем, что в соответствии со статьями 252, 264 Кодекса налогоплательщик уменьшает доходы на сумму полученных расходов. В состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, относятся суммы налогов (в том числе налога на имущество организаций) и сборов.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации 2 класса С.Л. Бондарчук
Право собственности на квартиры было оформлено после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Через полгода после этого был закрыт договор с генподрядчиком, получен акт по форме КС-11. До этого времени выполнялись работы по доведению помещений до состояния, пригодного к использованию, подлежащие включению в стоимость строящегося объекта. После выполнения этих работ была сформирована первоначальная стоимость квартир, и квартиры были поставлены на учет на счете 41.
Ответ
Налог на имущество организаций относится к региональным налогам (п. 1 ст. 14 НК РФ), устанавливается и вводится в действие НК РФ и законами субъектов РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ), поэтому при его исчислении на территории г. Москвы, помимо главы 30 НК РФ, следует руководствоваться также Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций» (далее — Закон N 64) (см. также письмо Минфина России от 21.03.2016 N 03-05-04-01/15503).
Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. Так, согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (норма была введена Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2015), налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении признаваемых объектом налогообложения жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Указанный порядок налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости применяется в отношении собственников таких объектов или организаций, владеющих такими объектами на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено ст.ст. 378 и 378.1 НК РФ (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ, письма Минфина России от 13.12.2017 N 03-05-05-01/83122, от 19.05.2017 N 03-05-05-01/30747, ФНС России от 01.11.2018 N БС-4-21/31317@, от 06.12.2017 N БС-4-21/24674@).
При этом, право собственности за застройщиком регистрируется на квартиры, поэтому именно квартиры будут признаваться жилыми помещениями (п. 1 ст. 11 НК РФ, ч. 2 ст. 15, ч.ч. 1, 3 ст. 16 ЖК РФ) и, соответственно, объектами налогообложения для целей пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 (статья 1.1 была дополнена пунктом 4 Законом г. Москвы от 24.06.2015 N 29, вступившим в силу с 01.01.2016) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.
Таким образом, с 01.01.2016 на территории г. Москвы жилые дома и жилые помещения признаются объектом налогообложения и облагаются по кадастровой стоимости при условии, что они:
Не учитываются на балансе в качестве объектов основных средств.
Со дня принятия их к бухгалтерскому учету прошло более двух лет.
То есть, для применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 необходимыми условиями являются факт принятия объекта к бухгалтерскому учету (но не в качестве объектов основных средств) и период времени, в течение которого объект отражается в бухгалтерском учете организации (более двух лет).
Правоприменительная практика по рассматриваемому вопросу, которой мы располагаем, касается применения нормы пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.
Так, для целей пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ счет, на котором отражены объекты недвижимого имущества в бухгалтерском учете, значения не имеют. В соответствии с разъяснениями официальных органов жилые дома и жилые помещения, в отношении которых определена кадастровая стоимость, подлежат налогообложению при постановке на соответствующий счет бухгалтерского учета активов, отличных от основных средств, в том числе на счета учета товаров, готовой продукции, материальных запасов, а также на счет вложений во внеоборотные активы (письма Минфина России от 19.05.2017 N 03-05-05-01/30753, от 12.01.2017 N 03-05-05-01/432, от 17.03.2016 N 03-05-05-01/14936, от 16.03.2016 N 03-05-05-01/14575, от 30.07.2015 N 03-05-05-01/44047, от 22.07.2015 N 03-05-05-01/41959, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187, ФНС России от 23.04.2015 N БС-4-11/7028@)).
Таким образом, в силу пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ жилые дома и жилые помещения, в том числе, квартиры, реализуемые застройщиком, на которого зарегистрировано право собственности, независимо от порядка ведения их бухгалтерского учета, признаются объектом налогообложения исходя из кадастровой стоимости до момента регистрации перехода права собственности на них к покупателю (см. также письма Минфина России от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187, ФНС России от 21.01.2016 N БС-4-11/697).
При этом в соответствии с позицией чиновников такие квартиры могут отражаться, в том числе на счете 08 «Внеоборотные активы», а неотъемлемыми условиями для признания квартир объектом налогообложения являются наличие государственной регистрации права собственности на них и определенной в отношении этих квартир кадастровых стоимостей.
Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что для целей применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 принятием к учету квартир может признаваться отражение затрат на строительство дома на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», а два года следует отсчитывать с момента государственной регистрации права собственности на квартиры и определения их кадастровых стоимостей. С учетом вышеприведенных разъяснений Минфина России именно такую позицию могут занять налоговые органы.
В тоже время в ряде разъяснений Минфина России высказывается позиция, согласно которой правовых оснований для применения пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ в отношении незавершенного строительством жилого дома (в том числе жилых помещений в нем), не введенного в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства, не имеется (п. 3 письма Минфина России от 29.08.2017 N 03-05-05-01/55262, от 17.04.2017 N 03-05-05-01/22623).
При этом, например, из постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10 следует, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации.
Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство (спор касался объекта недвижимого имущества, подлежащего учету в составе основных средств).
В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.06.2015 N Ф04-19867/2015 по делу N А45-7966/2014 был сделан вывод о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является документом, подтверждающим момент определения фактической суммы затрат в отношении объекта долевого строительства по итогам строительства жилого дома; получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не исключает обязанность застройщика довести объект до нормативного состояния.
Из совокупного смысла приведенных писем Минфина России и судебной практики можно сделать вывод о том, что в ситуации, когда дом введен в эксплуатацию, но фактически не доведен до состояния готовности к эксплуатации, пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ применяться не должен, то есть, квартиры в этом доме не признаются объектом налогообложения на основании этой нормы до завершения всех работ. Эти квартиры признаются объектом налогообложения только после завершения всех работ по строительству дома, формирования их учетных стоимостей и принятия их к бухгалтерскому учету.
Кроме того, на наш взгляд, «принятие указанных объектов к бухгалтерскому учету», предусмотренное п. 4 ст. 1.1 Закона N 64, больше соответствует принятию к учету непосредственно самих квартир на счете 41 «Товары», а не отражению затрат на строительство дома на счете 08 «Внеоборотные активы»*(1).
Товары, являясь частью материально-производственных запасов, принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости (п.п. 2, 5 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»). Согласно п. 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, актив признается в бухгалтерском балансе, в частности, когда стоимость его может быть измерена с достаточной степенью надежности.
Как мы поняли, в данной ситуации на момент регистрации права собственности на квартиры их первоначальная стоимость по объективным причинам не могла быть сформирована (продолжали выполняться строительно-монтажные работы по доведению помещений до состояния, пригодного к использованию, подлежащие включению в стоимость квартир), поэтому у организации на тот момент не было оснований для учета этих квартир на счете 41 «Товары». Квартиры были приняты к учету в качестве товаров после завершения всех работ и формирования их фактической себестоимости.
Таким образом, полагаем, что по рассматриваемому вопросу существует и другая точка зрения. Она заключается в том, что, несмотря на получение разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1 ст. 55 ГрК РФ) и регистрацию права собственности на квартиры, для целей применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 два года следует отсчитывать с момента принятия квартир к учету в качестве товаров на счете 41.
Разъяснениями официальных органов и материалами арбитражной практики по вопросу применения п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 в рассматриваемой ситуации мы не располагаем.
В виду отсутствия в анализируемых нормах налогового законодательства РФ прямой взаимосвязи между формированием стоимости квартир на счете 41 «Товары» и порядком расчета налога на имущество по кадастровой стоимости, а также подтверждающей правоприменительной практики, данная точка зрения является нашим экспертным мнением.
Следование ему может привести к налоговому спору, поскольку налоговые органы скорей всего займут иную позицию. В частности, полагаем, что налоговики принятием к учету квартир могут признавать отражение затрат на строительство дома на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и отсчитывать два года, предусмотренные п. 4 ст. 1.1 Закона N 64, с даты регистрации права собственности и установления кадастровой стоимости на эти объекты.
Признавая неоднозначность налоговых последствий в данной ситуации, рекомендуем организации обратиться за письменными разъяснениями в официальные органы. При этом поскольку вопросы об установлении особенностей налогообложения отдельных объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости относятся к компетенции законодательных (представительных) органов субъектов РФ (письма Минфина России от 07.02.2018 N 03-05-05-01/7139, от 02.11.2017 N 03-05-03-01/72248, от 21.01.2016 N 03-03-06/2034, от 12.10.2015 N 03-05-05-01/58080), полагаем, что организация может обратиться в Департамент экономической политики и развития города Москвы.
Наличие разъяснений официальных органов в случае спора с налоговым органом будет считаться обстоятельством, исключающим вину налогоплательщика в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).
*(1) В соответствии с разъяснениями налоговых органов организация-застройщик может вести учет затрат на строительство дома на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим оприходованием предназначенных для продажи квартир на счете 41 «Товары» (письма УМНС по г. Москве от 22.06.2000 N 03-12/28309, от 27.02.2001 N 03-12/9722-м).
«Клерк» Рубрика Учет в строительстве
Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами. Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?
В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот. В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.
В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС. Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика. Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник.
Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.
В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее:
«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».
В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Налог на прибыль
В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования. По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется. В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.
Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают. Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п. 16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.
При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.
В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.
Бухгалтерский учет
Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются. Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).
Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).
Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения.
В то же время есть судебные акты, в том числе Определение Верховного суда РФ (приведено в п. 10 Обзора правовых позиций, направленного Письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@ нижестоящим налоговым органам для использования в работе), с выводом о том, что застройщики многоквартирных жилых домов вправе воспользоваться освобождением от НДС независимо от наличия в них нежилых помещений.
Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).
Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.
До ввода объекта в эксплуатацию продажа квартир идет по договору долевого участия (ДДУ), а после ввода – согласно ФЗ-214 – по договору купли-продажи, объясняет директор по инвестициям ФСК «Лидер» Антон Ладатко. Застройщик обязан зарегистрировать непроданные квартиры на себя. Однако строители не спешат с этим. Например, по данным управления Росреестра по Москве, за три квартала текущего года зарегистрировано всего семь прав собственности застройщика на объекты долевого строительства. Чаще всего застройщик перепродает квартиры своим же дочерним структурам, чтобы затем по переуступке прав продать конечному покупателю, объясняет один из крупных строителей. В бухгалтерском учете эти непроданные квартиры раньше учитывались как товар, соответственно, налог на имущество с них не платился. Теперь уйти от налога будет сложнее.
С 2017 г. все непроданные квартиры, оставшиеся на балансе у девелоперов Московской области, подрядчиков, инвестиционных фондов и банков, будут облагаться налогом на имущество организаций, сообщил зампред правительства региона Герман Елянюшкин. Речь идет о квартирах в уже сданных в эксплуатацию домах, ставка составит 2% от кадастровой стоимости объекта. Подмосковные власти установили один год налоговых каникул на эти выплаты, льготный период начинается со дня сдачи объекта в эксплуатацию.
По словам Елянюшкина, в Подмосковье насчитывается 5432 жилых помещения в уже сданных домах, которые еще не проданы. Их кадастровая стоимость достигает почти 21 млрд руб., вовлечение их в налоговый оборот может принести бюджету в 2017 г. порядка 440 млн руб. «Новый налог позволит вывести на подмосковный рынок недвижимости дополнительное число квартир. Застройщикам станет выгоднее продавать их быстрее, а следовательно – дешевле», – объясняет он.
Плюс 1 млрд руб.
«Это продолжение стимулирующей налоговой политики Москвы: застройщики будут активнее продавать недвижимость, все в равной степени будут платить налоги», – объясняет представитель департамента экономической политики. Льготный период в Москве – два года, учет таких квартир пока не ведется. По словам сотрудника мэрии, в готовых домах не продан примерно 1 млн кв. м. Если брать по минимальной кадастровой стоимости, 72 000 руб. за 1 кв. м, Москва в следующем году могла бы получить еще около 1 млрд руб. налогов (ставка в 2017 г. – 1,4%).
Застройщики обязаны продавать квартиры по 214-ФЗ и регистрировать ДДУ в Росреестре, информация о непроданных квартирах имеется в регистрирующих органах, так что платить налог владельцам придется независимо от формы владения, объясняет сотрудник областного правительства.
Налоговое законодательство разрешает регионам самостоятельно включать налоговый режим в отношении новостроек, говорит Елянюшкин, 27 регионов, в том числе Москва и Санкт-Петербург, пошли по пути Подмосковья (см. врез).
В Петербурге в год сдается около 2 млн кв. м жилья, нераспроданными в домах к моменту сдачи остается около 10% квартир, оценивает гендиректор СРО «Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Налоговая ставка в отношении таких объектов в 2016 г. – 1%, оценить поступления можно будет только в конце года, сообщил представитель комитета финансов Петербурга.
В жилых комплексах с высокой ликвидностью доля непроданных квартир на момент ввода дома в эксплуатацию не превышает 10%, комментирует президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Он считает, что закон принципиально не изменит стратегию продаж девелоперов, есть льготный период: «Года достаточно, чтобы распродать оставшиеся квартиры». С ним согласны директор департамента продаж компании «Опин» Наталия Немчанинова и партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский.
«Застройщик заинтересован продавать, чем быстрее он продает, тем меньше его расходы, – говорит Котровский. – Новый налог вряд ли заставит застройщиков ускорить продажи, наоборот, новые навязанные затраты лягут дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра. Многие застройщики уже работают на грани себестоимости, дальнейшее снижение цены ниже инвестиционной себестоимости влечет риски невыполнения обязательств». Сейчас любая дополнительная финансовая нагрузка не вызывает оптимизма, резюмирует Немчанинова.
| сегодня | завтра | ||
|---|---|---|---|
| USD ЦБ | 73.68 | -0.08 | 73.60 |
| EUR ЦБ | 90.10 | -0.33 | 89.77 |
| BTC/USD | 39907.11 |
- Главная / Документы / Официальная переписка
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение ООО от 23.01.2020 о налоге на имущество организаций и рекомендует учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектами налогообложения по налогу на имущество организаций (далее — налог) признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.
Пунктом 1 статьи 375 Кодекса установлено, что налоговая база по налогу определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения и учитываемого по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
Согласно пункту 2 статьи 375 Кодекса налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 378.2 налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
4) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Согласно положениям статей 374 и 375 Кодекса, а также с учетом пункта 2 статьи 378.2 Кодекса в отношении объектов недвижимого имущества, поименованных в подпунктах 1, 2, 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения (учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов), налоговая база по налогу определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса, если особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении соответствующих объектов предусмотрены законом субъекта Российской Федерации.
Кроме того, условием налогообложения объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, по кадастровой стоимости является включение их уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в перечень объектов недвижимого имущества (далее — Перечень), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на соответствующий налоговый период.
При этом согласно подпункту 2 пункта 12 статьи 378.2 Кодекса в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в подпункте 1 или 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 Кодекса, без учета положений статьи 378.2 Кодекса.
В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 12 статьи 378.2 Кодекса в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются исходя из кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.
Если кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанных в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, не определена, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 Кодекса, без учета положений статьи 378.2 Кодекса.
Настоящее письмо не содержит правовых норм, не является нормативным правовым актом и не препятствует налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в письме.
Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса С. Л. БОНДАРЧУК
Читайте также: