Налог на дивиденды reit

Опубликовано: 16.05.2024

Все доходы, которые инвестор получает от операций с ценными бумагами, облагаются налогом. Его размеры — от 13% до 30%. В большинстве случаев брокер сам перечисляет его в налоговую за инвестора, но иногда это нужно делать самостоятельно, но в некоторых случаях налог придется уплатить самостоятельно. О том, как все устроено и есть ли способы сэкономить — в этой статье.

Словарь инвестора

НДФЛ — налог на доходы физических лиц.

Форма W-8BEN — документ, который подтверждает, что инвестор является налоговым резидентом РФ и снижает налог на дивиденды с акций США с 30% до 10%.

REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные фонды недвижимости. Компании, которые зарабатывают на застройке, аренде, управлении и продаже недвижимости.

Когда и как платить

Все физические лица, если они получают доход, должны платить НДФЛ — налог на доходы физических лиц. Этим налогом облагаются все сделки, которые принесли доход на любом из счетов — ИИС или брокерском. НДФЛ придется заплатить с дивидендов, купонных выплат и положительной разницы между куплей-продажей финансовых инструментов. Если по итогам календарного года инвестор не получил прибыли, то тогда налог платить не нужно.

Если инвестор в начале года купил акцию и к концу года она подорожала, он может ее продать и зафиксировать доход. Тогда он заплатит 13% налог от разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение. Но если он уверен, что акция еще подорожает и решает не продавать ее, то фактического дохода нет. А это значит, что налог платить не нужно.

Какими бывают ставки налога

Нерезиденты Российской Федерации платят повышенный НДФЛ — 30%. По такой же ставке удержат налог с дивидендов у резидентов РФ, которые торгуют американскими акциями, если не заполнить форму W-8BEN — документ, подтверждающий резидентство инвестора.

Как платить налог на доход по акциям

Налоги от сделок с акциями удерживает брокер.

Если компания-эмитент зарегистрирована в России, то инвестор заплатит 13% с дохода от купли-продажи ее ценных бумаг, и столько же с дохода по дивидендам. Если компания иностранная, то инвестор заплатит 13% от купли-продажи ее ценных бумаг, но в рублевом эквиваленте, а не в валюте сделки.

Например, 10 июля 2019 года инвестор купил 1 акцию за 10$ при курсе Центрального банка РФ 1$ = 70 рублей. 20 августа 2020 года он продал эту акцию за 11$ при курсе Центрального банка РФ 1$ = 80 рублей. Налог инвестора будет равен (11х80 - 10х70) *13% = 14,3 рубля.

Как платить налог на дивиденды с иностранных акций

Если налог на дивиденды с российских акций платит депозитарий или налоговый агент, то в случае с дивидендами американских компаний налог удержит сам эмитент. Он перечислит за инвестора налоги в американский бюджет, при этом ставка, по которой будет удержан налог, может составить 30%.

Чтобы инвестор не платил налог дважды в разных странах из-за разницы в законодательствах, государства заключают соглашения, которые помогают инвесторам не переплачивать. Такой документ, заключенный между Россией и США, называется Договор «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал». Чтобы заставить его работать в интересах инвестора, нужно заполнить форму W-8BEN.

Этот документ действует три года, и по прошествии этого периода документ нужно будет переподписать, чтобы продолжать экономить на налогах от американских акций. Заполненная форма W-8BEN подтверждает, что инвестор является налоговым резидентом РФ и снижает налог по дивидендам с акций США с 30% до 10%. Еще 3% от дохода придется заплатить самостоятельно в российскую налоговую, потому что российская ставка НДФЛ — 13%, либо 15% соответственно.

Инвестору необходимо самостоятельно рассчитать налог и перечислить налоговой 3% от дохода по дивидендам с американских акций. Для этого нужно заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ, и уплатить рассчитанный налог до 15 июля. Для оплаты суммы налога можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц» на сайте nalog.ru. Сервис позволяет как сформировать платежный документ, так и уплатить сумму налога онлайн.

Исключение из этого правила — инвестиционные фонды недвижимости. REIT (Real Estate Investment Trust) — компании, которые зарабатывают на застройке, аренде, управлении и продаже недвижимости. До 100% своей прибыли REIT выплачивают инвесторам в виде дивидендов еще до уплаты налога на прибыль в CША, поэтому с дивидендов по их акциям в любом случае удержат 30% налога.

Если инвестор держит иностранные акции, которые не относятся к США, тогда нужно рассматривать систему налогообложения конкретной страны, где зарегистрирован эмитент.

Например, компания Русагро зарегистрирована на Кипре. Там нет налога на дивиденды, и поэтому они поступят на счет инвестора полностью, и ему придется самостоятельно заплатить 13% в пользу РФ. X5 Retail Group зарегистрирована в Нидерландах, а нидерландские компании удерживают самостоятельно 15% налога на дивиденды. Поэтому инвестор получит дивиденды уже за вычетом этого налога и доплачивать в бюджет РФ ему ничего не нужно.

Как платить налог с российских облигаций

Купонный доход и положительный доход от продажи и погашения облигаций облагается налогом 13% вне зависимости от типа облигаций. Годовой доход включает не только доход от торговли ценными бумагами, но и заработную плату, доход от вкладов и продажи активов.

Налог на купонный доход можно не платить, если покупать облигации на ИИС и воспользоваться вычетом типа Б. Однако, до закрытия ИИС брокеру неизвестно, какой тип вычета выбрал инвестор, но клиент может указать его сам. Поэтому брокеры могут удержать налог по купонам при их поступлении. Если инвестор выберет вычет Б, при закрытии ИИС он сможет вернуть сумму удержанного НДФЛ.

Как платить налог с еврооблигаций

Налог по этим бумагам брокер удержит сам. Налог будет рассчитан в рублях. Он начисляется на купонный доход, положительный доход от продажи и погашения облигаций. Кроме того, рост курса валюты за период с даты приобретения бумаги до даты ее продажи может привести к увеличению суммы налога.

Например, инвестор купил еврооблигацию за 1 000$ при курсе рубля 70 за 1$ и продал за 1 000$, но при курсе рубля 80 за 1 $. Налог в этом случае составит (80 000 -70 000) *13% = 1300 рублей.

Как сэкономить на налогах: вычеты и льготы

Несмотря на то, что все доходы инвесторов облагаются налогом, есть несколько вариантов вернуть часть денег или снизить сумму уплачиваемого налога.

Вернуть 52 000 рублей: налоговые вычеты на ИИС

Владельцы ИИС имеют право на льготы от государства — получение налоговых вычетов. Они бывают двух типов:

Налоговый вычет типа А — вычет с суммы, внесенной на ИИС за календарный год. Эти деньги налоговая возвращает на банковский счет, и максимальная сумма вычета составляет 52 000 рублей. Их можно использовать как угодно. Например, реинвестировать — снова вложить в биржевые инструменты. Как получить вычет типа А онлайн на сайте налоговой — читайте в нашей пошаговой инструкции. Этот вычет подойдет инвесторам, которые имеют официальный доход, по которому удерживается и уплачивается в бюджет РФ налог по ставке 13%.
Налоговый вычет типа Б — освобождение от уплаты НДФЛ с дохода по ИИС. Такой вычет получают при закрытии ИИС, если счет был открыт более трех лет. Инвестор получит всю сумму дохода без удержания налога. Такой вариант подойдет для инвесторов, у которых нет официальных доходов.

Инвестиционный налоговый вычет для продавцов долгосрочных бумаг

Существует инвестиционный налоговый вычет для тех, кто продает бумаги, которые находились в собственности не менее трех лет. Такая льгота называется вычетом в размере положительного финансового результата, разницей между доходами и расходами по операциям с ценными бумагами. Положительный финансовый результат, полученный при продаже или погашении ценных бумаг, освобождается от обложения НДФЛ.

При этом должны быть соблюдены условия:

бумаги должны обращаться на Московской или Санкт-Петербургской бирже, а паями открытых паевых инвестиционных фондов должны управлять российские компании;
бумаги должны быть приобретены не ранее 1 января 2014 года и находиться в собственности инвестора не менее трех полных лет;
размер освобождаемого от НДФЛ дохода определяется по формуле: кол-во лет владения х 3 млн. рублей.

То есть, если у инвестор держал бумаги в портфеле 3 года, максимальный размер его инвестиционного вычета составит 9 миллионов рублей.

Льгота на долгосрочное владение ценными бумагами компаний из инновационного сектора экономики

Если инвестор решит вложиться в ценные бумаги высокотехнологичного сектора экономики, он может воспользоваться льготой ЛДВ-РИИ. Она подразумевает полное освобождение от НДФЛ дохода от торговых операций по таким бумагам.

Есть всего три условия: акции должны быть куплены не ранее 1 января 2015 года, находиться в непрерывном владении не менее 1 года и быть включенными в Перечень ценных бумаг высокотехнологичного сектора.

Есть способ использовать налоговый вычет типа Б и льготу на долгосрочное владение, чтобы сэкономить еще больше: по истечении 3 лет можно не продавать ценные бумаги на ИИС, а перевести их на обычный брокерский счет и закрыть ИИС. В этом случае дата покупки актива не меняется, но на обычном брокерском счете льгота уже будет действовать.

Учет убытков прошлых лет

Если в предыдущем отчетном периоде инвестор понес убытки на рынке ценных бумаг, то в следующем можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму этого убытка. Так, учесть убытки можно в течение 10 лет, для этого нужно подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ. После подачи декларации деньги вернут в течение 4 месяцев.

Когда и как налог платит брокер

Брокер сам рассчитывает и удерживает налог из остатка денег на брокерском счете инвестора. Сделает это брокер в течение января года следующего за годом получения доходов. Если по окончании налогового периода на брокерском счете инвестора недостаточно денег, чтобы брокер мог удержать всю сумму, заплатить налог тоже придется самостоятельно. Это нужно сделать не позднее 1 декабря года, следующего за годом получения дохода. При этом заполнять декларацию не нужно — сумма налога автоматически появится в личном кабинете в личном кабинете nalog.ru.

Брокер сам рассчитает и удержит налог на доход, если инвестор решит вывести деньги с брокерского счета на свой счет в банке. Деньги спишутся с брокерского счета в рублях.

Когда налоги надо платить самостоятельно

Инвестору нужно самостоятельно рассчитать доход от купли-продажи валюты и оплатить НДФЛ до 15 июля года, следующего за тем, в котором инвестор получил декларируемый доход.

Базовая ставка налога — 13%, но если за год инвестор заработал больше 5 миллионов рублей в совокупности, не только на бирже, то все доходы свыше этой суммы будут облагаться налогом по ставке 15%. Инвестору придется заплатить не 3%, а 5% от дохода по дивидендам американских компаний самостоятельно в российскую налоговую, вне зависимости от того, подписана форма W-8BEN или нет.

Кратко

1 С любых доходов от торговли ценными бумагами придется платить налоги, но большую часть из них брокер удержит самостоятельно.
2 Чтобы сэкономить на налогах на дивиденды американских акций, необходимо подписать форму W-8BEN. Она подтверждает, что инвестор является налоговым резидентом РФ и снижает налог на дивиденды с акций США с 30% до 10%. 3% от дохода придется заплатить самостоятельно в российскую налоговую, вне зависимости от того, подписана форма или нет.
3 Не платить налоги нельзя, но можно воспользоваться вычетами или льготами как на ИИС, так и на обычном брокерском счете.
4 Брокер сам рассчитывает и удерживает налог из остатка денег на брокерском счете инвестора, но если денег на брокерском счете не хватит, придется заплатить налог самостоятельно.

ООО «ГПБ Инвестиции» осуществляет деятельность на основании лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045- 14007 -100000, выданной Банком России 25.01.2017, а так же лицензии на осуществление дилерской деятельности №045-14084-010000, лицензии на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами №045-14085-001000 и лицензии на осуществление депозитарной деятельности №045-14086-000100, выданных Банком России 08.04.2020.ООО «ГПБ Инвестиции» не гарантирует доход, на который рассчитывает инвестор, при условии использования предоставленной информации для принятия инвестиционных решений. Представленная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Во всех случаях решение о выборе финансового инструмента либо совершении операции принимается инвестором самостоятельно. ООО «ГПБ Инвестиции» не несёт ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в представленной информации.

С целью оптимизации работы нашего веб-сайта и его постоянного обновления ООО «ГПБ Инвестиции» используют Cookies (куки-файлы), а также сервис Яндекс.Метрика для статистического анализа данных о посещениях настоящего веб-сайта. Продолжая использовать наш веб-сайт, вы соглашаетесь на использование куки-файлов, указанного сервиса и на обработку своих персональных данных в соответствии с «Политикой конфиденциальности» в отношении обработки персональных данных на сайте, а также с реализуемыми ООО «ГПБ Инвестиции» требованиями к защите персональных данных обрабатываемых на нашем сайте. Куки-файлы — это небольшие файлы, которые сохраняются на жестком диске вашего устройства. Они облегчают навигацию и делают посещение сайта более удобным. Если вы не хотите использовать куки-файлы, измените настройки браузера.

Завершаем нашу «сагу о REITs».

Ранее мы разъяснили, что это такое, описали особенности, преимущества и виды REITs. Сегодня речь пойдет о главном — инвестициях посредством этого инструмента.

В рамках обзора мы рассмотрим наиболее понятные способы вложений, не касаясь инвестиций в частные структуры и взаимные фонды.

Бумаги REITs

Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США, преимущественно на NYSE. В индекс S&P 500 входят около 30 подобных бумаг. Практически все они торгуются на «Санкт-Петербургской бирже», а значит, могут приобретаться на индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Торги по REITs проходят в стандартном для бирж режиме.

Топ-10 REITs, входящих в S&P 500, согласно капитализации

Все бумаги из таблицы торгуются на СПб, кроме Equity Residential.

Минимальный лот при покупке (как на Америке, так и на СПб) через ФГ БКС — 1 бумага. Комиссии при операциях с бумагами REITs аналогичны комиссиям по американским акциям. Налогообложение в целом аналогично обычным американским акциям, но есть один важный нюанс. С дивидендов, выплаченным REITs инвестору, фискальными органами США (IRS) взимается 30%-ный налог.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT).

При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

• Структура активов. Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REITсоответствует вашей склонности к риску. В видах REITs мы подробно написали во второй части нашего материала.

• Дивидендная доходность. Из-за регуляторных особенностей (для справки: чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов) многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь может идти о 6-10% годовых. Однако помним о более высоких налогах по этим выплатам.

• FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков.

FFO наиболее полезна в двух случаях. Во-первых, уровень выплаты дивидендов из FFO позволяет оценить устойчивость дивидендных выплат. Более 100% вряд ли приемлемо. Впрочем, все зависит от специализации REIT. Структуры с более консервативным портфелем, устойчивым к циклам экономики, могут позволить большие выплаты.

Второй вариант — мультипликатор P/FFO. Позволяет сравнить бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага.

Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

• Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Инвестиции в REITs посредством ETF

Самостоятельно выбрать «правильную» компанию для инвестиций непросто. Тем, кто боится ошибиться, лучше всего подойдут вложения в отраслевые биржевые фонды — ETF на недвижимость.

Exchange Traded Funds — биржевые фонды, которые инвестируют в определенные активы или их группы. По сути, они владеют базовыми активами и выпускают на них бумаги.

Из структур, базирующихся на REITs в США, наибольшими активами под управлением (около $34,6 млрд) обладает Vanguard REIT ETF (VNQ). Позволяет «купить» индекс MSCI US REIT и включает в себя 155 бумаг. Провайдеры взимаются комиссию за управление активами (expense ratio, она не платится отдельно, а просто учитывается в цене бумаги). В случае VNQ речь идет о 0,12% годовых (на 90% ниже среднего значения по группе аналогов).

Зато лидер по оборотам — iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) с активами под управлением порядка $4 млрд — позволяет «купить» индекс Dow Jones U.S. Real Estate и включает в себя 124 бумаги. Expense ratio по IYR равно примерно 0,44%. В случае обоих ETF ежеквартально происходит выплата дивидендов.

Топ-5 Real Estate ETFs на рынке США

Мы подводим к концу теоретическую часть «саги о REITs». В дальнейшем мы планируем разбор полетов в конкретных бумагах. Мы будем рады, если вы поделитесь этим материалом со своими друзьями в соцсетях!

Оксана Холоденко,
эксперт по международным рынкам БКС Экспресс

Налоги по операциям с американскими акциями

Налоги с иностранных акций уплачиваются в двух случаях:

С дохода от продажи;
С дохода по дивидендным выплатам.

Как платить налоги с дивидендов иностранных акций, мы рассмотрим в одном из следующих разделов статьи, а сначала остановимся на торговых операциях.

В инвестиционной среде (мы говорим о простых "физиках" и не касаемся тех, кто на рынке профессионально) принято разделение участников рынка на трейдеров и инвесторов. Первые зарабатывают на кратко- и среднесрочной торговле ценными бумагами, вторые больше ориентированы на долгосрочный рост капитализации эмитентов, в которых они инвестируют.

Деление, конечно, условное. Кто-то совмещает спекулятивную стратегию с инвестиционной, иногда даже не своей воле. Есть такая шутка, что инвестор - это трейдер, у которого не вышло продать акции с прибылью. Нам же важно то, как указанные различия в стратегии могут влиять на налогообложение.

Общая схема, как платить налоги с иностранных акций, такова:

Трейдер, который купил и продал ценные бумаги, платит налог с дохода от продажи. То есть посчитать НДФЛ он должен с положительной разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Исключительно покупка иностранных акций не влечет за собой налоговых обязательств. Ведь обязанности уплатить НДФЛ не возникает до тех пор, пока акция не продана. Поэтому инвестор, который купил и удерживает ценную бумагу, от обязанности уплачивать налог освобождается, даже если его актив растет в цене.

О порядке и нюансах расчета налога на акции иностранных компаний расскажем далее.

Налогообложение при купле-продаже иностранных акций: нюансы

Налог с продажи иностранных акций физическим лицом взимается с учетом следующих особенностей:

НДФЛ по сделкам купли-продажи иностранных акций рассчитывается в отношении каждой сделки отдельно. Налоговой базой является разница между ценой продажи и ценой покупки, также базу можно уменьшить на сумму брокерских комиссий. Ставка НДФЛ - 13% для налоговых резидентов и 30% - для нерезидентов. С 2021 года налоговые резиденты, чей годовой доход превысил 5 млн. рублей, будут облагаться налогом по ставке 15 %.
Иностранные акции торгуются в валюте. Поэтому для целей НДФЛ доходы и расходы нужно пересчитать по курсу ЦБ РФ на дату каждой сделки (доходы - на дату сделки продажи, расходы - на дату покупки). Из-за этого возникает валютная переоценка, о которой поговорим в одном из следующих разделов.
Если вы торгуете акциями через российского брокера, то он выступает налоговым агентом: сам рассчитывает НДФЛ, сам подает в налоговую сведения, сам удерживает налог и уплачивает его в бюджет, а в случае невозможности удержания сообщает об этом в налоговую инспекцию. Соответственно, трейдеру, являющемуся клиентом российского брокера, никаких действий по части НДФЛ от купли-продажи акций предпринимать не нужно. Если же торговля идет через иностранную брокерскую площадку, все расчеты и отчетность ложатся на трейдера.

Важно! Рекомендуем проверять расчеты, которые делает брокер, и сведения, которые он сдает налоговикам. Ошибки редки, но все же случаются. Для этого нужно запросить у брокера карточку расчета НДФЛ и проверить поданную им информацию в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС (www.nalog.ru).

Для долгосрочных владельцев ценных бумаг, налоговых резидентов РФ, предусмотрена льгота по НДФЛ (ст. 219.1 НК РФ). Если акции куплены после 01.01.2014, находились в собственности больше трех лет и на момент продажи обращаются на ОРЦБ, от налогообложения освобождается доход от продажи в пределах 3 млн руб. за каждый год владения (если владели 3 года -вычет 9 млн руб., 4 года - 12 млн руб. и т. д.). Получить освобождение можно у брокера или в налоговой инспекции. В первом случае нужно подать соответствующее заявление брокеру, без заявления вычет он не предоставит (письмо Минфина от 01.09.2016 № 03-04-06/51247). Во втором - самому физлицу надо подать в свою налоговую 3-НДФЛ.

Важно! Для получения вычета на долгосрочное владение акции на момент продажи должны быть допущены к торгам на российских площадках - Московской или Санкт-Петербургской бирже. Но это не значит, что по акциям, купленным через зарубежного брокера или через российского брокера, но на иностранной бирже (с тикером ".US", если говорить об американских акциях), получить такой вычет нельзя. Важен сам факт допуска бумаг к торгам в России, а не то, где фактически они были приобретены. Это подтверждает Минфин в письме от 30.05.2017 № 03-04-06/33381.

Учитываем валютную переоценку

Иностранные акции номинированы в иностранной валюте, курс которой постоянно меняется. А доходы и расходы для налогообложения мы учитываем в рублях: доходы от продажи пересчитываем по курсу Банка России на дату продажи, расходы на покупку - на дату покупки, а НДФЛ уплачиваем с рублевой разницы.

Важно! По иностранным акциям на Московской бирже налог не будет отягощен валютной переоценкой, так как они сразу торгуются в рублях. Список иностранных эмитентов, акции которых доступны к покупке на Мосбирже, можно найти на ее сайте.

Предлагаем рассмотреть несколько примеров, которые объяснят, как рассчитывается валютная переоценка и как она влияет на налоги.

Допустим, мы купили 100 акций компании N по 60 долл. США и через некоторое время продали их по 70 долл. Курс на дату покупки - 71 руб. за доллар, на дату продажи - 72 руб. за доллар. Мы не будем брать в расчет брокерские комиссии, чтобы не усложнять расчет. Но они также падают на расходы и переводятся в рубли по курсу на дату сделки.

На росте акций нам удалось заработать 1 000 долл. (100 шт. × 70 долл. – 100 шт. × 60 долл.).

Переоцениваем сделку в рубли и получаем облагаемый НДФЛ доход в сумме 78 000 руб. (100 шт. × 70 долл. × 72 руб. – 100 шт. × 60 долл. × 71).

С этой суммы мы и должны уплатить 13% НДФЛ, то есть 10 140 руб. (78 000 руб. × 13%).

Здесь с уплатой налога всё логично: у нас прибыль и в долларах, и в рублях. Значит, налоговая база объективно есть.

Возьмем ту же сделку, но предположим, что купили мы акции, когда доллар стоил 81 руб., а продали при курсе 69 руб. за доллар.

В долларах у нас та же прибыль равна 1 000.

А в рублях будет убыток 3 000 (100 шт. × 70 × 69 руб. – 100 шт. × 60 долл. × 81 руб.).

Значит, несмотря на долларовую прибыль, платить НДФЛ нам не придется. Выгодно? Не то слово. Но, к сожалению, российские реалии таковы, что со временем курс рубля к доллару слабеет. И более вероятной будет следующая ситуация.

Покупка акций состоялась по курсу 65 руб. за доллар, а продажа по 81 руб.. Кроме того, снизились котировки, ведь акции могут как расти, так и падать, и иногда существенно.

Условимся, что купили мы 100 акций по 60 долларов, а продать их пришлось по 50 долларов.

Финрезультат в долларах - убыток 1 000 долларов (100 шт. × 50 долл. – 100 шт. × 60 долл.).

А вот в рублях, сюрприз - доход 15 000 руб. (100 шт. × 50 долл. × 81 руб. – 100 шт. × 60 долл. × 65 долл.) и НДФЛ к уплате 1 950 руб. (15 000 руб. × 13%).

Можно ли избежать уплаты НДФЛ с валютной переоценки? Один способ есть - удерживать акции больше трех лет и получить вычет на долгосрочное владение, о котором мы говорили ранее.

Кто рассчитывает переоценку? Если вы торгуете через российского брокера, все посчитает он. Если же вы счастливый обладатель счета у зарубежного брокера, все расчеты придется делать самостоятельно.

Налоги на дивиденды по американским акциям

Налоги с дивидендов по акциям иностранных компаний брокер за вас не заплатит, так как по данным доходам налоговым агентом он не является. А принцип налогообложения американских дивидендов такой. При их выплате налог с вас удерживает сам иностранный эмитент:

По ставке 10%, если вы подписывали у брокера форму W-8BEN. Исключение - ценные бумаги фондов недвижимости (REIT), по ним ставка 30%. Это особенность налогообложения США.
По ставке 30%, если не подписывали.

Далее в первом случае вы должны самостоятельно задекларировать и доплатить оставшиеся 3% НДФЛ в бюджет РФ. 3% - это разница между налогом на доходы по российской ставке 13% и налогом по ставке США 10%, который вы поставите к зачету. Между Россией и США действует Договор об избежании двойного налогообложения (подписан 17.06.1992), поэтому налог, уплаченный в США, можно зачесть в счет уплаты российского НДФЛ.

Важно! Подтверждением уплаты налога в США для ИФНС будут являться отчет брокера и форма 1042-s, которую нужно получить у него же. В налоговой рекомендуем уточнить, нужен ли им построчный перевод этих документов на русский язык. По опыту можем сказать, что где-то перевод требуют, а где-то нет.

Во втором случае (если эмитент удержал 30%) в отношении налога с дивидендов иностранных акций также нужно подать 3-НДФЛ, но доплачивать в бюджет РФ уже ничего не придется.

Налоги на инвестирование в европейские бумаги и по операциям с депозитарными расписками

Принципы налогообложения в акции европейских компаний такие же, как и в акции США.

Если у вас российский брокер, то НДФЛ по сделкам купли-продажи он рассчитает и удержит сам. Дивиденды придут на счет уже очищенными от налога. Его удержит эмитент по ставке, действующей в его стране.

А дальше все зависит от того, есть ли у РФ с этой страной соглашение об избежании двойного налогообложения. Если соглашение есть и ставка там ниже 13%, разницу нужно будет задекларировать и доплатить в российский бюджет.Если выше, то просто отразить дивиденд в декларации. При отсутствии соглашения дополнительно отдать в казну России придется все 13%.

При работе через иностранного брокера посчитать и задекларировать весь НДФЛ по европейским ценным бумагам необходимо самостоятельно.

Что касается налогообложения депозитарных расписок (ДР), то налог с купли-продажи исчисляется по тем же правилам, что и при покупке иностранных акций. Схожий принцип и по дивидендам - чтобы понять, платить ли что-то в РФ, нужно знать:

ставку налога на дивиденды в той стране, на бирже которой торгуется ДР;
о наличии или отсутствии соглашения об избежании двойного налогообложения.

Действия с налогом мы описали выше.

Важно! При подсчете налога к доплате имейте в виду, что дивиденд начисляется на 1 акцию, а 1 ДР может равняться нескольким акциям (2, 5, 75) или долям акции (например, 1 ДР = 0,1 акции). Эту информацию можно найти на сайте компании в разделе для инвесторов и там же посмотреть сумму начисленных дивидендов до удержания налога.

Есть ли разница при покупке иностранных бумаг в России или за рубежом?

Для налогообложения имеет значение не страна площадки, на которой куплены акции, а страна брокера, через которого работает инвестор.

Российские брокеры предоставляют возможность покупки иностранных ценных бумаг на Санкт-Петербургской бирже, Московской бирже и при определенных условиях дают выход на иностранные площадки (например, Nasdaq, NYSE). При этом независимо от того, на какой бирже совершена сделка купли-продажи, брокер является налоговым агентом инвестора и занимается его НДФЛ (кроме дивидендов). Это может быть выгодно. К тому же список торгуемых на наших биржах инструментов сейчас приличный, постоянно пополняется и вполне удовлетворит массового инвестора.

Иностранный брокер не является налоговым агентом для российских граждан. Поэтому все обязанности по НДФЛ ложатся на плечи физлица-налогоплательщика. Но тут работают уже не налоговые, а другие преимущества: гораздо более широкий выбор инструментов для торговли и инвестирования, страхование депозита и др.

Если купить акции иностранных компаний на ИИС

ИИС - особый тип брокерского счета, позволяющий не только заработать на инвестировании или трейдинге, но и получить определенные налоговые выгоды:

в виде возврата НДФЛ на внесенные на ИИС средства - до 52 000 руб. в год (тип А);
освобождение от налога на прибыль по торговым операциям на ИИС (тип Б).

Покупать на ИИС можно в том числе и иностранные акции, которые торгуются на Санкт-Петербургской и Московской биржах. Особенностью ИИС является то, что заводить на него деньги можно только в рублях. Затем на них покупается валюта и уже потом акции (на Санкт-Петербургской бирже). На Мосбирже иностранные акции сразу торгуются в рублях. Вывод денег по окончании трехлетнего срока действия ИИС тоже делают исключительно в рублях: продают акции, продают валюту и делают рублевый перевод.

Налогообложение иностранных акций на ИИС зависит от того, какой тип вычета выбрал инвестор. Если это тип "А", то НДФЛ с операций исчисляется в обычном порядке, который мы описали в статье. Если тип "Б", то по истечении трехлетнего срока от НДФЛ освобождается весь доход от купли-продажи акций, включая иностранные, с учетом валютной переоценки.

НДФЛ с дивидендов как по иностранным, так и по российским акциям на ИИС уплачивается на общих основаниях, в том числе владельцами счетов типа "Б". Освобождение от НДФЛ к дивидендам не применяется.

И имейте в виду, что не каждый брокер дает возможность покупать на ИИС иностранные акции. Поэтому если вы заинтересованы в инвестировании не только в рынок РФ, уточняйте этот момент до открытия индивидуального инвестиционного счета.

Как задекларировать доходы и вовремя оплатить налоги

Самостоятельно декларировать необходимо только те доходы от иностранных акций, по которым брокер не является налоговым агентом.

Если вы обслуживаетесь у российского брокера, то это все полученные от иностранных эмитентов дивиденды. По торговым операциям брокер отчитается сам.

Если брокерский счет открыт за рубежом, то декларация подается и по дивидендам, и по всем сделкам купли-продажи.

Декларацию можно заполнить любым способом. Удобнее всего делать это в программе от ФНС (ее можно бесплатно скачать на сайте службы) или в личном кабинете налогоплательщика.

В декларации по доходам от иностранных ценных бумаг заполняют:

титульный лист;
разделы 1 и 2;
приложение 2 по доходам от источников за пределами РФ - его заполняют на каждую сделку купли-продажи и каждый дивиденд, поэтому при активной торговле или многочисленных дивидендных выплатах декларация будет очень объемной;
приложение 8 по расходам и вычетам по операциям с ценными бумагами (приводятся суммарно).

К декларации нужно приложить брокерский отчет, форму 1042S (по дивидендам). Также рекомендуется прикрепить и сам расчет налога по позициям (в рублях). Это может быть таблица в Excel в свободной форме, например, такая:

Но для отправки ее налоговикам через личный кабинет придется делать скрины, так как файлы в формате xlxs ЛК не принимает.

Крайний срок сдачи декларации - 30 апреля года, следующего за отчетным.

Уплатить налог, если вы декларируете его самостоятельно, необходимо до 15 июля следующего года.

По операциям, где брокер - налоговый агент, удержание и перечисление НДФЛ в бюджет производит он.

Штрафные санкции

Оштрафовать инвестора в иностранные ценные бумаги могут:

За неподачу в срок декларации 3-НДФЛ по ст. 119 НК РФ - на 5% от налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.;
За неуплату НДФЛ по ст. 122 НК РФ - на 20% (а если докажут умышленность - на 40%) от незадекларированной и неуплаченной суммы налога. Если декларацию вы подадите, то за неуплату начислят только пени - 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Кроме этого, с 2020 года введена обязанность подавать в ИФНС уведомления:

об открытии (закрытии) зарубежных брокерских счетов - в течение месяца с даты открытия/закрытия;
о движении денежных средств на этих счетах - до 1 июня года, следующего за отчетным; первый такой отчет нужно сдать до 01.06.2021.

Отчет о движении денежных средств не подается, если соблюдаются два условия (одновременно):

Финансовая организация (брокер) находится на территории страны - члена ОЭСР или ФАТФ и автоматически обменивается финансовой информацией с РФ.
Пополнения или списания по счету за год не превышают 600 000 руб. или их не было и при этом остаток на счете не превышает 600 000 руб. (валютный остаток пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на 31 декабря отчетного года).

Клиентам американских брокеров от сдачи отчета не освободиться: США входит в ОЭСР и ФАТФ, но финансовой информацией с РФ не обменивается.

Штрафы за неподачу этих документов прописаны в ст. 15.25 КоАП РФ:

1 000–1 500 руб. за просрочку или представление уведомления об открытии/закрытии счета не по утвержденной форме;
4 000–5 000 руб. за неподачу уведомления об открытии/ закрытии счета;
300–1500 руб. за просрочку отчета о движении денежных средств (в зависимости от длительности просрочки);
2 000–3 000 руб. за несдачу отчета о движении денежных средств.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

1 Как получить дивидендные выплаты
- 1.1 Оценка дивидендной доходности
2 Как платить налог с дивидендов REIT в России?
3 Какой налог с дивидендов REIT должны платить россияне?
4 Налог REIT в России при инвестировании в ETF
- 4.1 Подписание формы W-8BEN
5 Как платить налог по REIT и снизить налоговую ставку для ETF
6 Налогообложение REIT фондов: как прибыль облагается налогом?

REIT – аббревиатура от Real Estate Investment Trust. В переводе на русский язык это означает инвестиционный траст (или фонд) Недвижимости. Так называют организации, получающие доход от аренды или продажи построенной собственности. Одно из главных преимущество reit – повышенная дивидендная доходность, т.к. 90% прибыли по закону распределяются между владельцами акций. В статье разберемся какой налог по reit придется заплатить российскому инвестору.

Смотрите подробности о преимуществах фондов REIT в видео:

Как получить дивидендные выплаты

Получить дивидендные выплаты можно после того, как руководство траста проведет совет директоров. Они определяют величину поощрения. Далее владельцы акций согласуют размеры выплат.

Затем управляющие составляют перечень держателей активов на день очередных дивидендов; его называют “дивидендной отсечкой”. Это нужно, чтобы зафиксировать состав акционеров, имеющих прерогативу на получение вознаграждения. Поскольку на бирже ежедневно торгуют акциями, состав держателей ценных бумаг постоянно меняется.

С днями “ дивидендных отсечек” можно ознакомиться у брокера, на бирже и в СМИ. Собственник активов может ждать выплаты дивидендов или перепродать акции.

Поощрение делится на следующие типы:

Промежуточные. Распределение происходит регулярно (обычно раз в месяц или раз в квартал).
Финальные. Выплачиваются после завершения фингода.

Выплаты бывают двух видов:

Финансовые. Выплачивают в валюте США.
Собственные. Платеж осуществляется активами этого же фонда.

По периодичности выплаты выделяют:

годовые;
поквартальные;
полугодовые;
ежемесячные.

По постоянству выплат их подразделяют на такие виды:

С неизменной повторяемостью, по расписанию.
Вспомогательные.
При аннулировании фонда. Выручка от реализации распределяется между держателями ценных бумаг.

Как получить дивиденды:

Брокер перечисляет сумму на ваш брокерский счет и самостоятельно вычитает налог. Деньги зачисляются на депозит в течение 2-3 недель.
Следующий вариант – собственник акций получает причитающуюся сумму в почтовом или банковском отделении. В этом случае налог оплачивает держатель активов.

Денежная выплата не зачислится сразу же после окончания дивидендной отсечки. Стандартный период для зачисления – три недели.

Оценка дивидендной доходности

Чтобы правильно выбрать REIT, рассчитать планируемую прибыль и снизить риски от инвестирования, необходимо рассмотреть и оценить дивидендную доходность. Это соотношение размера вознаграждения за определенное время на 1 акцию по стоимости курса акции.

Классический способ: за промежуточный интервал берут один год.

Средний процент – 4% годовых, в некоторых случаях цифра достигает 6-10%.

Имеет смысл интересоваться не только объемом выплат, но и их регулярностью. Например, если компания уплачивает проценты раз в три месяца, то инвестор может рассчитать квартальную прибыль и примерный годовой процент. Для того правильного расчета доходности, стоимость ренты за акцию (без вычета налогов) делят на цену актива и умножают на 100. Получившееся число и есть процент прибыли.

Выражение имеет соответствующий вид: ДД=ДА/ЦА*100.

Дивидендная доходность показывает коэффициент, определяющий величину прибыли на каждую единицу валюты, вкладываемой в портфель reit.

Смотрите видео, как запустить арендный бизнес на зарубежной недвижимости с помощью REIT:

Как платить налог с дивидендов REIT в России?

Сами reit фонды освобождены от уплаты налога на прибыль. Но вознаграждение акционера (дивиденды) по закону облагается налогом. Здесь часто возникает вопрос, как платить налог по reit. Если активы куплены через российскую биржу, то этой проблемой занимается брокер.

Он – ваш налоговый агент, который считает доход и перечисляет налог самостоятельно. Дивиденды поступают на ваш счет уже за вычетом налогов.

Если вы работаете с зарубежным брокером, налогообложением дивидендов reit также занимается брокер, но лишь частично. Он отчисляет фиксированный процент в казну США, а остаток перечисляет вкладчикам, т.е. дивиденды на счет поступят уже с вычетом налога американской стороне. При этом инвестор должен самостоятельно заплатить дополнительный налог в казну РФ.

Какой налог с дивидендов REIT должны платить россияне?

У какого бы посредника вы ни купили ценные бумаги, двойного налогообложения нет. Согласно данным Санкт-Петербургской биржи, reit налог на дивиденды для граждан России составляет 30%.

Налоговые послабления ни на кого не распространяются — даже если вкладчик заполнил налоговую форму W-8BEN, которая удостоверяет, что инвестор — не налоговый резидент Соединенных Штатов Америки.

Соответственно, прибыль от вложений в reit фонды будет ниже расчетной суммы на 30%, которые брокер вычтет в качестве налога. Но преимущество в том, что не нужно предпринимать никаких шагов для самостоятельной уплаты налогов и нести ответственность за неправильное начисление или неуплату.

Если ценные бумаги куплены через американского или любого зарубежного брокера, то reit налог составляет 13% и с прибыли, и с продажи акций.

Соединенные Штаты Америки при этом возьмут 10%, как для всех своих граждан. Это нужно указать при заполнении формы 3-НДФЛ. Инвестору останется выплатить недостающие 3%. Владельцу ценных бумаг необходимо самостоятельно или через посредников оформить форму 3-НДФЛ и отнести в налоговые органы, т.к. это источник дохода не из России.

Срок подачи декларации о доходах – до 30 апреля следующего года после получения вознаграждения. Уплатить налог, который указан в документе, обязательно до 15 июля.

Для подачи формы 3-НДФЛ оформите запрос у управляющего на следующие документы:

справку о доходах за пределами России;
годовой брокерский отчет;
список лицевых счетов.

В противном случае инвестору могут выписать штраф за неуплату или несвоевременную уплату налога.

Налог REIT в России при инвестировании в ETF

ETF — это открытый фонд, который вкладывает деньги в разные финансовые инструменты. Инвестировании в ETF на REIT – еще один способ вложить деньги в недвижимость. Пока этим инструментом чаще пользуются только владельцы зарубежных брокерских счетов. Главное достоинство – диверсификация. Покупая фонд ETF, можно сразу вложить деньги десятки или даже сотни reitов, которые в свою очередь имеют в собственности огромное количество объектов недвижимости.

Покупая ETF, можно полностью уйти от уплаты НДФЛ.

Это возможно, если инвестировать через Индивидуальный Инвестиционный Счет. Российский инвестор сможет воспользоваться налоговым вычетом, если будет соблюдено правило инвестирования сроком от 3 лет: в течение этого периода вкладчик не должен перепродавать активы.

На иностранных биржах вычеты не работают. Но доступны две налоговые льготы:

отложенное налогообложение;
льготное налогообложение, которое существует в рамках полисов unit-linked.

Подписание формы W-8BEN

Подписанная форма W-8BEN позволяет снизить повышенный налог на вознаграждение до 10%. Но по отношению к фондам недвижимости она не действует. Налог с reit в России на зарубежные компании составит 30%: США собирает такой налог с фондов недвижимости, если деньги уходят за рубеж.

Смотрите видео об особенностях налогообложения REIT и их преимуществах для инвесторов с небольшим капиталом:

Как платить налог по REIT и снизить налоговую ставку для ETF

Налоги с reit для россиян можно понизить, если финансировать в reit при помощи ETF. В таком случае это уже не фонд недвижимости, а портфель, укомплектованный несколькими reit. Инвестор заплатит налог по ставке 10% в США и 3% в казну РФ.

Налогообложение REIT фондов: как прибыль облагается налогом?

Как рассчитать налог с дивидендов reit, выплаченных иностранным брокером? Налогом на прибыль облагаются налоговые резиденты Российской Федерации.

Для этого нужно прожить на территории государства не менее 183 дней в течение календарного года.

Резидентство определяет следующие моменты:

Необходимость оплачивать налоги как с источников в РФ, так и с иностранных источников.
К большей части прибыли применима ставка в 13%.

Налогооблагаемую базу можно рассчитать следующим образом:

Прибыль в иностранной валюте переводится на рубли.
С рублевого дохода рассчитывается сумма налога.

С этого года взимается налог со ставкой в 15% с прибыли, превышающей 5 млн. рублей. Исключение составляют доходы от:

продажи имущества;
дарения;
страховых выплат;
выплат по пенсионным программам.

По отношению к ним применяется обычная ставка подоходного налога в 13%.

Если прибыль поступает из-за границы, удостоверьтесь, подписала ли Россия с этой страной договор об избежании двойного налогообложения. Если да, можно зачесть уплаченный за границей налог в пользу уплаты НДФЛ.

В налоговую декларацию необходимо вписать данные по каждому поступлению процентов за налоговый период и сделать расчеты. Если налоговая документация оформляется в программе или личном кабинете, это сделать легче. В таком случае все расчеты делает специальная программа: необходимо лишь ввести базовую информацию.

Если вам интересна тема инвестиций в фонды зарубежной недвижимости, приходите на бесплатный мастер-класс по REIT.

ТЕГИ
для женщин и девушек
для инвалидов
для интровертов
для мужчин
для начинающих
для одного человека
для студентов и молодежи

REIT фонды на Санкт-Петербургской бирже REIT: налогообложение на дивиденды

Инвестиции в REIT США REIT: налогообложение на дивиденды

Инвестиции в Real Estate Investment Trust REIT: налогообложение на дивиденды

Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?

Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.

Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.

Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).

Фонд может вкладываться в самую разную недвижимость: офисы, логистические центры, гостиницы, жилые апартаменты, больницы, торговые центры, дата-центры. REIT также может покупать ипотечные ценные бумаги у банков.

Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность платить хорошие дивиденды. Выручка REIT не зависит от инфляции: в случае ее роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а следовательно, и дивиденды фонда растут вслед за ней.

Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.

«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.

В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как REIT выплачивают дивиденды?

Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.

В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.

Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.

Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?

Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.

С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.

Как выбрать REIT для инвестиций?

«Я бы порекомендовал всем начинающим инвесторам брать крупные REIT с капитализацией хотя бы $20–30 млрд. Компании, у которых миллиардные потоки выручки и стабильная прибыль. Еще один важный критерий, кроме капитализации , это локация фонда», — советует основатель инвестиционной платформы Highsystems.org Виктор Серченя.

«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.

Как купить бумаги REIT?

В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.

Как уже упоминалось, REIT — это отдельная компания. Поэтому перед тем как купить ее акцию, стоит провести финансовый анализ: обратить внимание на выручку, прибыль, капитализацию компании, изучить ее финансовую отчетность, мультипликаторы и долговую нагрузку.

Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.

Это ключевые показатели, характеризующие деятельность REIT: даже для сравнивания фондов недвижимости между собой принято использовать мультипликаторы P/FFO, P/AFFO и FFO / S вместо классических P/E и P/S.

Точечно выбрать конкретную бумагу может быть сложно, поэтому самый распространенный способ инвестировать в REIT — это купить ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).

Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас

В России классических REIT на данный момент нет: законодательство пока не позволяет легко создавать всевозможные REIT и торговать ими. Поэтому для покупки желаемых REIT напрямую вам может понадобиться иностранный брокерский счет .

Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.

Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.

Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.

Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.

Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.

Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.

На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов

«Инвестиционные возможности на рынке недвижимости я бы разделил на два класса, — говорит Виктор Серченя. — Первое — индустриальные REIT. Например, Prologis. Это крупнейшие логистические центры в разных странах мира. Дивидендная доходность фонда около 2,6%. Для сравнения, 2,3% ВВП мира проходит через их логистические центры. Это около $2,7 трлн. Стабильность бизнеса хорошая».

Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.

«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».

Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram

Читайте также: