Как застройщики уходят от налогов
Опубликовано: 15.05.2024
Благодаря разнообразию российского налогового законодательства бухучет в строительной отрасли иногда сопоставим с искусством. На многих этапах инвестиционно-строительного цикла нередко возникают вопросы, как в бухгалтерской отчетности отразить ту или иную операцию. О специфике ведения финансового учета в строительных организациях и об особенностях ухода от налогов корреспонденту "РБК-Недвижимости" Вере Ковалевой рассказывает руководитель отдела методологии аудита и бухгалтерского учета Аудиторской группы "Аудит А" Марина Балахонцева.
- Относятся ли сделки, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, к операциям, подлежащим обязательному контролю?
- По принятому Федеральному закону №115, сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн рублей, или превышает ее. В Центробанке указывают, что данные сделки подлежат обязательному контролю с момента их государственной регистрации, так как в рамках договора долевого участия речь идет о создании объекта незавершенного строительства. А такой объект согласно нормам Гражданского кодекса РФ относится к недвижимому имуществу.
- Кто предоставляет сведения о сделках в уполномоченный орган?
- Информация по операциям (сделкам) с денежными средствами или иным имуществом, подлежащим обязательному контролю, представляется организациями в Федеральную службу по финансовому мониторингу не позднее рабочего дня, следующего за днем совершения соответствующей сделки. О сделках купли-продажи недвижимости, превышающих 3 млн руб., Федеральной службе по финансовому мониторингу сообщат не только организации, осуществляющие посреднические услуги, но и банки. Если из представленных клиентом документов банку стало известно о совершении такой сделки, то сведения о ней должны быть представлены в уполномоченный орган. Таким образом, кредитная организация должна сообщать в уполномоченный орган сведения о сделках с недвижимым имуществом, если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки.
- Каковы особенности бухгалтерского и налогового учета у организаций, являющихся инвесторами-заказчиками по договорам долевого инвестирования в строительство многоквартирных домов?
- Инвестор-заказчик должен иметь лицензию на выполнение функций заказчика. Он заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого инвестора-заказчика, а на выполнение отдельных видов и комплекса работ заключаются договоры подряда со строительными организациями. Для заказчика-застройщика средства, полученные от привлеченных инвесторов, по своей природе являются средствами целевого финансирования. Однако действующий План счетов не предусматривает использование счета 86 "Целевое финансирование и поступления" для учета средств, полученных заказчиком-застройщиком для финансирования строительства.
Мы рекомендуем отражать полученные от привлеченных инвесторов средства на отдельном субсчете счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Для целей налогообложения налогом на прибыль указанные средства также являются средствами целевого финансирования, отчет о расходовании которых организации-застройщики представляют в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль. Часть полученных от инвестора средств относится к вознаграждению заказчика за выполнение им своих функций. Причем получены они в качестве аванса, сумма которого подлежит включению в налогооблагаемую базу по НДС на дату его получения. Точно эту сумму определить не представляется возможным, поскольку она будет определяться расчетным путем по окончании строительства (как разница между привлеченными средствами и фактически направленными на строительство суммами). Тем не менее во избежание споров с налоговыми органами о необходимости уплаты НДС с полученных авансов в данном случае рекомендуем рассчитать предполагаемую сумму аванса для учета ее в налогооблагаемой базе на момент получения денежных средств. Предполагаемая сумма аванса в данном случае может быть определена экономически обоснованным методом, но она не может быть меньше суммы затрат на содержание заказчика, включаемых впоследствии в инвестиционную стоимость строительства, в расчете на долю, приходящуюся на привлеченных соинвесторов.
- А как определить предполагаемую сумму затрат на содержание заказчика?
- Для этого можно воспользоваться суммой, рассчитанной в сводном сметном расчете. Если сводного сметного расчета нет, то можно обратиться к методике расчета затрат на содержание заказчика-застройщика, рекомендованной Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика. Если заказчик заранее предполагает получить от привлеченных инвесторов средств больше, чем это требуется для строительства в расчете на их долю, то он может рассчитать сумму полученного аванса как разницу между средствами, полученными от инвесторов, и предполагаемой стоимостью строительства (без учета затрат на содержание заказчика). Предполагаемая стоимость строительства может определяться на основании сметной стоимости либо иным экономически обоснованным методом.
- Нередки случаи, когда инвестор по строительству жилья переуступает свою долю по договору другому лицу до окончания строительства. Существуют ли какие-либо особенности налогообложения, если инвестором является юридическое или физическое лицо?
- До 1 января 2006 года неясности законодательства порождали массу вопросов по порядку исчисления НДС и налога на прибыль при переуступке долей до окончания строительства. С 1 января этого года в законодательство был внесен ряд изменений по данным вопросам.
Рассмотрим налогообложение у юридического лица. Так, НДС в данном случае будет исчислен по ставке 18/118 с разницы между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС, и расходами на приобретение указанных прав. Моментом для начисления НДС является день уступки требования или день исполнения обязательства лицом, которому передаются имущественные права на указанное жилое помещение. В целях исчисления налога на прибыль доходы от реализации имущественного права будут уменьшены на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией. Если цена приобретения имущественных прав, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения.
- Какие приемы используют строительные компании, занятые на рынке недвижимости, для уменьшения сумм, с которых платятся налоги?
- Как правило, используются наиболее распространенные схемы и в других видах предпринимательской деятельности. Сюда относится, в частности, заключение договоров на выполнение субподрядных работ, или иных затратных договоров от фирм – однодневок. В соответствии с этим договором налогоплательщик-"клиент" переводит свои денежные средства в безналичной форме на банковский счет фирмы-"однодневки" в обмен на некий фиктивный отчет о проделанной работе. Очень часто предприятие-налогоплательщик использует в качестве такого фиктивного отчета результаты своей собственной активности, основанные на выполнении заказов своих клиентов.
- А каковы особенности налогообложения физических лиц?
- Объектом обложения НДФЛ являются, в частности, доходы от источников в РФ, в том числе доходы от реализации прав требования к российской организации. Полученную сумму доходов можно уменьшить на налоговые вычеты в виде расходов на приобретение квартиры. В фактические расходы могут быть включены расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме. При этом общий вычет не может превышать 1 млн руб. (без учета процентов по кредитам, полученным на приобретение квартиры). Налог уплачивается с положительной разницы по ставке 13%.
- Как определяется цена договора долевого инвестирования?
- Цена договора или объем инвестиций в долевое строительство - это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство данного объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. Основанием для изменения цены может быть только дополнительное соглашение к договору. Внесение денежных средств возможно путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Законом установлены и определенные гарантии прав застройщика в случае просрочки уплаты цены участником долевого строительства. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, то просрочка внесения платежа продолжительностью более чем 3 месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
- В какие строительные проекты Вы бы советовали инвестировать? Стоит ли строить жилье при нынешнем 214-ФЗ или лучше сосредоточиться на коммерческой недвижимости?
- Дело в том, что если бы существовала единственно правильная и реализуемая в реальных рыночных условиях формула инвестирования на рынке недвижимости, то все потенциальные застройщики – инвесторы - девелоперы (зачастую, это одно и то же лицо, что связано с нежеланием инвестора, доверять кому-либо свои средства), вкладывали бы деньги в данный сегмент рынка. Лидирующие позиции по доходности вложения в недвижимость, на данный момент, занимает рынок многоквартирного жилья. Развивающиеся технологии в области строительства позволяют снижать себестоимость квадратного метра, а динамика роста цен (превышающая все мыслимые и немыслимые пределы даже фондового рынка) позволяет фиксировать значительный чистый операционный доход при реализации инвестиционного проекта.
Однако не всё так просто. Свой отпечаток оставляет принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон №214-ФЗ "О долевом строительстве", который достаточно четко регламентирует обязанности и ответственность застройщика. Но, как это часто бывает, положения того или иного законодательного акта, открывают путь бюрократии на всех этапах оформлений и согласований. В частности и в особенности, это касается оформления в собственность или в долгосрочную аренду земельного участка, что является обязательным условием.
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Застройщик (УСН, доходы) построил многоквартирный дом подрядным способом. Работы проводились в 2015-2020 гг., разрешение на строительство было получено до 01.07.2018. В договорах долевого участия не выделено вознаграждение застройщика. Расходы застройщика (заработная плата его сотрудников, страховые взносы с ФОТ, аренда офиса, реклама) аккумулировались на счете 26 и ежеквартально списывались в дебет счета 08. Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 01.12.2020, финансовый результат определен на эту дату. Квартиры передавались дольщикам по актам приема-передачи с декабря 2020 г. по март 2021 г.
Как посчитать экономию застройщика для целей налогообложения УСН? Нужно ли увеличить налогооблагаемый доход на сумму расходов застройщика?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Сумму экономии для целей УСН следует определить как разницу между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами на строительство, которые не включают расходы на содержание службы застройщика.
Недавно появилась судебная практика (в т.ч. на уровне ВС РФ) о том, что доход застройщика в случае расходования средств не на цели, определенные ст. 18 Закона 214-ФЗ, определяется не по окончании строительства, а по дате, когда получатель целевых средств дольщиков фактически использовал денежные средства не по целевому назначению.
Обоснование вывода:
Определение экономии застройщика при УСН
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Закон 214-ФЗ претерпел серьезные изменения в 2017 году. Статьей 16 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в частности в статью 18 Закона N 214-ФЗ, которой установлен порядок использования денежных средств застройщиком. Данная статья с 30 июля 2017 года изложена в новой редакции.
В ст. 18 Закона N 214-ФЗ расширен перечень расходов застройщика за счет средств дольщиков. Появилась возможность оплачивать долевыми средствами затраты на содержание застройщика (пп. 13, 17-20 ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ). Застройщик вправе расходовать деньги с расчетного счета на оплату рекламных, коммунальных услуг, услуг связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения своей деятельности, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. Данные расходы не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства (ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).
Но в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., статья 18 применяется без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 01.07.2018 N 175-ФЗ и от 29.07.2017 N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 01.07.2018 N 175-ФЗ. Положения статьи 18 (в редакции Федеральных законов от 01.07.2018 N 175-ФЗ и от 25.12.2018 N 478-ФЗ) в отношении указанных застройщиков не применяются.
Поэтому в рассматриваемой ситуации мы делаем вывод, что в связи с тем, что разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г., сумму экономии для целей УСН следует определить как разницу между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства (письма Минфина России от 05.04.2016 N 03-11-06/2/19244, от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049, от 31.07.2013 N 03-11-06/2/30742, от 19.03.2013 N 03-11-06/2/8421, от 05.08.2011 N 03-11-06/2/115, от 22.07.2011 N 03-11-06/2/109, постановление АС Уральского округа от 22.12.2014 N Ф09-7640/14).
Минфин и ФНС свою позицию по экономии застройщика в свете изменений Закона 214-ФЗ пока не озвучивали.
Отметим, что норма ч. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ (о том, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., применяют ст. 18 без учета изменений) признана утратившей силу с 1 июля 2018 г. Но при этом недавние судебные акты исходят из того, что расширенный перечень расходов застройщика за счет средств дольщиков из ст. 18 Закона 214-ФЗ все равно не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.
Такой вывод содержится в решении Арбитражного суда Архангельской области от 10.11.2020 по делу N А05-15556/2019. Суд поддержал доначисление налога по УСН и указал, что организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2020 N А32-12142/2020 (не налоговой тематики) также содержит вывод о необходимости применения старой редакции статьи 18 застройщиком, получившим разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.
Налогооблагаемый доход в виде средств, направленных на содержание застройщика
Существует позиция о том, что определение экономии застройщика связывается с окончанием строительства, то есть с завершением расходования денежных средств, полученных застройщиком от участников долевого строительства на установленные Законом N 214-ФЗ цели (постановление АС Западно-Сибирского округа от 08.06.2015 N Ф04-19867/15 по делу N А45-7966/2014).
При этом рекомендуем обратить внимание на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 N 02АП-5436/19 (оставлено в силе постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.01.2020 N Ф01-6944/19 по делу N А29-10750/2018, определением ВС РФ от 13.04.20 N 301-ЭС20-5484).
Суды указали, что в подп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ установлено, что для внереализационных доходов в виде имущества (в том числе денежных средств), указанных в п. 14 ст. 250 НК РФ, датой получения дохода признается дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись. Доводы заявителя о том, что в редакции, действующей в проверяемом периоде, часть 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ не содержала в себе императивного запрета направления денежных средств на не поименованные в законе цели именно в момент их первичного списания с расчетного счета, подлежат отклонению, поскольку названной нормой права предусмотрен закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства дольщиков, полученные застройщиком для расходования на цели строительства.
Из приведенных судебных актов следует вывод, что средства дольщиков даже временно нельзя использовать на цели, не предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
Поэтому в рассматриваемом случае если застройщик тратил деньги на свое содержание и источником были средства дольщиков, не исключен вариант того, что доходы должны быть определены не только по окончании строительства, а и в каждом отчетном (налоговом) периоде строительства.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия
Ответ прошел контроль качества
29 марта 2021 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
«Клерк» Рубрика Учет в строительстве
Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами. Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?
В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот. В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.
В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС. Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика. Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник.
Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.
В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее:
«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».
В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.
В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
Налог на прибыль
В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования. По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется. В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.
Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают. Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п. 16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.
При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.
В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.
В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.
Бухгалтерский учет
Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются. Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).
Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).
Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).
Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения.
В то же время есть судебные акты, в том числе Определение Верховного суда РФ (приведено в п. 10 Обзора правовых позиций, направленного Письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@ нижестоящим налоговым органам для использования в работе), с выводом о том, что застройщики многоквартирных жилых домов вправе воспользоваться освобождением от НДС независимо от наличия в них нежилых помещений.
Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).
Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.
Есть способы уменьшить НДС при строительстве для собственного потребления
Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления является объектом обложения НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). База определяется исходя из всех расходов на выполнение СМР (п. 2 ст. 159 НК РФ). Начисленный налог можно принять к вычету на конец того же периода при выполнении следующих условий: объект предназначен для операций, облагаемых НДС, и расходы на него уменьшают налогооблагаемую прибыль (п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ). Если эти условия не выполняются, налог учитывается в первоначальной стоимости объекта основных средств.
Однако соблюсти условия для вычета бывает проблематично или чревато налоговыми претензиями. Поэтому на практике некоторые организации обходят эту норму и изначально не начисляют налог.
Вариант первый: изменить назначение объекта. Целью строительства изначально заявляется продажа объекта. Тогда на стоимость работ НДС начислять не нужно. В дальнейшем, когда объект построен, общество меняет решение и включает его в состав основных средств.
Такой подход рискован. Компании нужно будет убедительно объяснить налоговикам (а в дальнейшем, возможно, суду) причины перемены решения. Иначе инспекторы попытаются доначислить НДС. А поскольку общество фактически не заявляло вычет налога по СМР для собственного потребления (это дело добровольное), то доначисления будут отнюдь не нулевыми.
Вариант второй: привлечь дружественную компанию. Чтобы и избежать споров, и не начислять налог с СМР для собственного потребления, привлекают дружественную компанию. И строят или монтируют объект специально по ее заказу. Построенный объект вместе с землей по цене, близкой к себестоимости, передается по акту выполненных работ партнеру. После чего строитель берет недвижимость обратно в аренду и использует в своей деятельности.
Вариант третий: привлечь к строительству подрядчиков. Если строительно-монтажные работы ведутся не только силами самой организации, но также и с привлечением сторонних подрядчиков, в облагаемую базу стоимость подрядных работ включать не надо. Ведь фраза «для собственного потребления» явно не относится к привлеченным третьим лицам, которые выполняют работу для заказчика (решение ВАС РФ от 06.03.07 № 15182/06, письмо ФНС России от 04.07.07 № ШТ-6-03/527).
Временные строения не являются основными средствами
В процессе капитального строительства (не важно для кого, для себя или для стороннего инвестора) практически всегда приходится возводить временные строения: забор вокруг стройплощадки, подъездные пути для строительной техники и т.п.
От того, как учитывать такие объекты, прямо зависит сумма налога на имущество. Существуют две точки зрения.
Временные строения являются основными средствами. Действительно, подпункт «а» пункта 3.1.8 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160) указывает, что временные здания и сооружения по их вводу в эксплуатацию зачисляются в состав основных средств. Кроме того, на первый взгляд, выполняются все условия, необходимые для принятия объекта в состав ОС на основании пункта 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»: оно используется в производстве более 12 месяцев, не предполагается к продаже и способно приносить выгоду.
Временные строения не являются основными средствами. Есть аргументы, которые могут позволить рассматривать затраты на возведение таких временных сооружений в качестве текущих затрат по строительству. Причина в том, что одно из условий принятия объекта в состав ОС здесь не выполняется. В частности, в ПБУ 6/01 оно звучит так: «объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев».
Логично предположить, что операционным циклом в нашем случае является период строительства «основных» объектов, для создания которых необходимы временные сооружения. Поскольку по окончании этого процесса они подлежат ликвидации. Поэтому и с точки зрения ПБУ 6/01 они не подпадают под определение основных средств.
Выбрав второй вариант, компания экономит на налоге на имущество. Хотя его применение связано с налоговыми рисками, так как инспекторы, скорее всего, будут придерживаться иной позиции.
В споре суд может поддержать компанию. Так, в постановлении от 06.07.09 № КА-А41/6316-09 Федеральный арбитражный суд Московского округа согласился с тем, что временные строительные сооружения не являются основными средствами.
Проценты по заемным средствам выгоднее отнести на счет инвестора
У компании-застройщика существует два варианта учета затрат на уплату процентов по займам, привлеченными для целей строительства: учесть их как внереализационные расходы или включить в стоимость строящегося объекта. Налоговые последствия каждого из вариантов могут быть различными.
Экономия достигается, если инвестиционным договором предусмотрено, что разница между фактическими затратами на строительство производственного объекта и инвестиционным взносом является вознаграждением застройщика. Начисленные проценты могут либо уменьшать сумму экономии застройщика, либо относиться за счет инвестора. Какой же вариант выгоднее?
на цифрах Предположим, сумма инвестиций в строительство составила 1000 млн рублей, себестоимость строительства объекта без учета процентов – 700 млн рублей, сумма процентов по займам, привлеченным для строительства, – 50 млн рублей
Если компания учтет проценты в составе внереализационных расходов, то по этой сделке налоговые платежи составят 86,6 млн рублей, а именно:
– НДС – 45,8 млн руб. ((1000 млн руб. – 700 млн руб.) × 18 : 118);
– налог на прибыль – 40,8 млн руб. ((1000 млн руб. – 700 млн руб. – 50 млн руб. – 45,8 млн руб. ) × 20%).
Если же компания относит проценты за счет инвестора, в налоговых расходах их сумма не учитывается. Тогда по сделке налоговые платежи будут равны 80,5 млн рублей, в частности:
– НДС – 38,1 млн руб. ((1000 млн руб. – 750 млн руб.) × 18 : 118);
– налог на прибыль – 42,4 млн руб.((1000 млн руб. – 750 млн руб. – 38,1 млн руб.) × 20%).
Экономия от выбора варианта учета процентов составит 6,1 млн руб. (86,6 – 80,5).
Получается, за счет отнесения процентов на расходы инвестора застройщик уменьшает размер своего вознаграждения, с суммы которого платит НДС в бюджет. Безопаснее, если такой порядок учета процентов будет прописан прямо в инвестиционном договоре.
Что же касается реализации услуг застройщика по договору долевого строительства, то эта операция не облагается НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Поэтому общая сумма налогов (фактически только сумма налога на прибыль) в обоих вариантах расчета будет одинаковой.
Почему создание резерва в бухгалтерском учете помогает снизить налоги
Распространенная на практике ситуация: уже получено разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, но расходы по нему еще осуществляются. Уменьшение налога на прибыль застройщика на такие суммы после передачи объекта инвесторам чревато спорами с инспекторами. Особенно если затраты должны были быть произведены за счет самих инвесторов, а не за счет организации.
Выход – заблаговременное создание в бухгалтерском учете застройщика специального резерва предстоящих расходов. Его формирование не запрещено инструкцией по применению плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), следовательно, не противоречит законодательству. При этом в налоговом учете подобный резерв не создается. Формулировка учетной политики для целей бухучета может быть следующей.
детально «Обществом создаются резервы предстоящих расходов, которые включаются в стоимость объектов капитального строительства. Резервы создаются в случаях, когда существует высокая степень уверенности в том, что затраты, под которые создается резерв, будут понесены в будущем и необходимы для создания объектов капитального строительства».
Каким же образом бухгалтерский резерв поможет учесть спорные расходы при налогообложении прибыли? Через корректировку вознаграждения застройщика. Ведь в большинстве случаев оно представляет собой разницу между ценой договора и затратами на создание объекта, определяемыми по правилам бухгалтерского учета. Сумма резерва уменьшит вознаграждение компании, облагаемое налогом на прибыль. При этом для целей налогового учета спорные затраты, осуществленные после введения объекта в эксплуатацию, не будут отражены вовсе. В дальнейшем при получении первичных документов, подтверждающих несение зарезервированных расходов, они списываются за счет этого резерва.
Конечно, при таком учете вероятность спора с налоговиками исключать нельзя. Но у организации есть шансы отстоять свою позицию. Для этого нужно доказать, что резервируемые затраты были произведены в интересах инвестора. А на момент создания резерва расходы не осуществлялись по объективным причинам.
Например, на момент сдачи объекта инвестору жилой дом находился на временном электроснабжении, но вскоре должен был перевестись на постоянное. При этом необходимая сумма полностью оплачена электроснабжающей организации. Здесь осуществление расхода (в частности, подписание акта выполненных работ) произойдет позже фактической сдачи объекта инвестору.
Кроме того, создание такого резерва позволит снизить НДС, если услуги застройщика облагаются этим налогом. Ведь уменьшение расчетной суммы вознаграждения уменьшит и этот налог.
Тогда как без резерва НДС с затрат, произведенных после передачи объекта инвесторам, вряд ли можно будет принять к вычету. Тяжело будет доказать, что эти расходы произведены в рамках деятельности, облагаемой НДС.
Использование давальческих материалов позволяет сэкономить на НДС
Еще один пример из практики: заказчик-застройщик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком. При этом создается объект, который будет использован в операциях, не облагаемых НДС (допустим, жилой дом). Следовательно, НДС заказчик не принимает к вычету, а включает в стоимость строительства. Генподрядчик находится на общей системе налогообложения, а материалы, необходимые для строительства, закупаются у организации, применяющей упрощенный режим.
Есть два варианта, влекущих различные налоговые последствия для обеих сторон. Либо генеральный подрядчик закупает материалы самостоятельно, включая возмещение их стоимости застройщиком в цену своей работы. Либо материалы закупает застройщик, предавая их на давальческой основе генподрядчику.
на цифрах Допустим, стоимость работ без НДС и без учета материалов составляет 1 млн рублей, стоимость использованных материалов, приобретаемых без НДС, – 2 млн рублей.
Если генподрядчик использует собственные материалы, то общая стоимость его работ составит 3 млн руб. (1 + 2). С этой суммы генподрядчик уплатит НДС в бюджет 0,54 млн руб. (3 млн руб. × 18%).
Если же генподрядчик использует для строительства материалы заказчика, то стоимость его работ так и останется равной 1 млн рублей. Следовательно, и НДС составит 0,18 млн руб. (1 млн руб. × 18%).
Налоговая экономия генподрядчика будет равна 0,36 млн руб. (0,54 – 0,18).
Получается, что, если речь идет о дружественных компаниях, работать на давальческих материалах при таких условиях выгоднее и застройщику, и генподрядчику. Ведь в целом по группе НДС, подлежащий уплате в бюджет, уменьшится.
Аренда земли под строительство может оказаться выгоднее приобретения участка в собственность
В Градостроительном кодексе сказано, что строительство ведется на принадлежащем застройщику земельном участке. Принадлежать он может как на праве собственности, так и по договору аренды. В первом случае организация уплачивает земельный налог, во втором – арендную плату. Что же выгоднее для организации? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, но здесь есть налоговый нюанс.
Как следует из письма Минфина России от 23.06.10 № 03-05-05-02/43, застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога только после внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Конечно, только по той части земельного участка, которая соответствует доле покупателя помещения в праве общей собственности. Аналогичный подход Минфин России применяет и к отражению в налоговых расходах самой стоимости земельного участка (письмо от 03.06.10 № 03-03-06/1/375). Однако на практике внесение указанных изменений в ЕГРП обычно сопряжено с большими сложностями.
А если строится жилой дом, в котором сотни квартир? Это означает, что нужно либо переплачивать земельный налог, пока все квартиры не будут распроданы, либо проходить процедуру внесения изменений в ЕГРП не один раз. При этом кадастровая стоимость участка в процессе строительства не меняется, так что даже по окончании стройки земельный налог будет весьма значительным.
Если же земля под строительство берется в аренду, то с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию арендная плата, как правило, существенно уменьшается. Это объясняется тем, что арендодателями земли обычно выступают различные муниципалитеты, которые заинтересованы в сокращении сроков строительства. Уменьшение арендной платы – это своеобразный стимул избегать долгостроя. На практике снижение может достигать 100 и более раз.
Исходя из этого, если у застройщика есть выбор, на каких правах ему будет принадлежать земельный участок, при прочих равных условиях аренда может оказаться выгоднее.
29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.
Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.
Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.
Кого касается новый закон
Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.
Т—Ж теперь в приложении
Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.
Как считается минимальный срок владения для новостроек
Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.
При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.
Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы . Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.
Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.
Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.
Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.
Это значит, что собственник из примера выше может продать квартиру без уплаты НДФЛ. По сравнению с теми правилами, что действовали раньше, он сэкономит 130 000 Р . А если бы разница между суммой продажи и расходами на покупку по ДДУ получилась 2 000 000 Р — экономия составила бы 260 000 Р .
Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
С какого периода применяется новое правило
Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.
Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.
Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.
Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.
Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы
Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.
После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.
Если продается квартира в строящемся доме
Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.
Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.
Если квартира продана в 2020 году
При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.
Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.
Если еще не подавали, посчитайте минимальный срок по-новому . Возможно, вам не нужно подавать декларацию и налога не будет, даже если квартиру продали значительно дороже, чем купили.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения все равно не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.
Что с вычетом при покупке новостройки
Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
И сердце ёкнуло
Вы меня прям спасли и сэкономили мне не менее 400к )))
Отличная новость! По нынешним временам хорошая налоговая новость большая редкость.
Екатерина, поделитесь, пожалуйста, своим мнением по небольшому пробелу в данном законопроекте.
У довольно большого количества покупателей после сдачи объекта присутствует "доплата за квадратные метры" и застройщик со своей стороны выдает акт об исполнении финансовых обязательств только после этой доплаты. И, к примеру, в моем случае последняя оплата по рассрочке была в июне 2015 года, а доплата за метры в 2016 году, квартира продана в августе 2020 года. Логичен вопрос, от какой из этих дат налоговая будет отсчитывать срок владения недвижимостью. Если от даты доплаты, то во многих ситуациях смысл этого нововведения теряется - доплата происходит незадолго до получения права собственности. Местная областная налоговая на мое обращение ответила, что отсчитывать будут от даты доплаты за метры, но у меня есть надежда, что они на местах просто перестраховываются, пока нет официальных комментариев "сверху". Ведь сумму именно по ДДУ я оплатил вместе с последним платежом по рассрочке.
Как Вы считаете, как будет складываться практика в таких ситуациях?
Дмитрий, отправьте им уточнёнку с пояснением и статьёй закона. Оплата ДДУ произведена - вопросов быть не должно. А так любая стройка, оплаченная в ипотеку, с доплатой через пару лет за пол квадрата (или возвратом за нехватку, скажем, 30 сантиметров) имела бы прецеденты, т.к. почти в любом монолите есть оплачиваемые отклонения
Dmitriy, я еще не подавал декларацию, просто направил обращение с вопросом. Как раз жду, какие еще будут пояснения, чтобы понимать, подавать ли вообще. Звонил на горячую линию, мне опять же сказали, что отсчитываться срок владения будет с даты доплаты за отклонения. Но я упорно продолжаю надеяться на благоразумие :)
Согласен с Вами - подобных прецедентов будет много в таком случае. Если налоговая будет считать подтверждением факта оплаты полной стоимости ДДУ акт об исполнении финансовых обязательств, а не логику (в ДДУ есть график платежей, каждый платеж подтвержден сберовскими чеками), то будет печально.
Дмитрий, вы нашли ответ за свой вопрос? С какого момента вести отсчет?
Алина, к сожалению, новой информации не получил нигде. Налоговая на прямой вопрос отвечает в своих интересах и видимо так будет до каких-либо официальных комментариев "свыше", которые видимо поступят уже после 30 апреля. Я буду подавать декларацию, деваться некуда. Но возможно моя ситуация такая неоднозначная именно из-за рассрочки. Насколько я понимаю, в случае, допустим, ипотеки, оплата считается внесенной сразу, даже если потом есть доплата по итогам обмеров. Но это исключительно догадки, не проверял.
Дмитрий, мне точно тот же ответ дала ФНС по вопросу полной оплаты пая в ЖСК Пика. Срок отсчитывается от даты в справке о полной оплате пая или доли
Дмитрий, у нас вообще полная оплата прошла сразу после оформления дду, а при сдаче доплатили за 1 метр и налоговая дала тот же ответ. может подать нулевую декларацию? Там прилагать надо справку о полном расчете или достаточно платежек с указанием назначения платежа?
Здравствуйте!
У меня есть ещё один вопрос. Каким образом ФНС узнает о дате оплаты квартиры по ДДУ? Если она опирается только на данный из ЕГРП, не начислит ли она налог после продажи в пределах 3/5 лет после оформления права?
Читайте также: