Как сэкономить на налоге на имущество не платят по кадастру
Опубликовано: 30.04.2024
Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.
Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.
Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.
Пионеры нового налога на недвижимость
Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.
Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):
- жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
- отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
- гаражи, места для стоянки машин;
- комплексы;
- незавершенные объекты стройки;
- другие помещения, сооружения, здания.
Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена
Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.
По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.
Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества
Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:
- значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
- серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
- при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
- пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
- большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.
Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?
Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?
- Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
- Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
- Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.
Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку
Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.
Законные основания для признания оценки неправомерной
Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.
- Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.
Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.
Куда и кому обращаться для оспаривания
И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:
- комиссия при Росреестре;
- суд.
До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:
- владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
- те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
- любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
- арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.
Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости
С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.
Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).
Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:
- справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
- документ на право собственности, заверенный нотариально;
- доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
- отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
- заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).
ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.
Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.
Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.
Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.
Управляющий партнер Митсан Консалтинг, член Экспертного совета НОСТРОЙ
специально для ГАРАНТ.РУ
Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме. Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать. Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике.
Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ.
Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).
Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением "ведение личного подсобного хозяйства", "садово-огородническая деятельность" и (или) "ИЖС".
С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.
В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.
Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень).
Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации". По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.
Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.
Это можно сделать, если ваш бизнес не связан с оказанием бытовых услуг, общепитом, торговлей и сдачей в аренду помещений для офисов. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами ОКВЭД исключение из списка кадастровых объектов практически гарантирован. Уже есть судебные прецеденты и положительные решения Верховного суда (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).
Но владельцам компаний с вышеуказанными видами деятельности, раньше времени нужно не расстраиваться, а следить за обновлением региональных Перечней. Они постоянно актуализируются и очень часто в них попадают объекты, которые там находиться не должны. Поэтому, как только ваш объект появится в Перечне, а у вас есть основания, по которым вы можете доказать, что ваш объект недвижимости занесен в список ошибочно – сразу заявляйте об этом, чтобы исключить из Перечня ваш объект и установить балансовую базу налогообложения.
Необходимо добиваться составления акта очного осмотра объекта недвижимости инспектором, занимающимся формированием Перечня. Также важно знать, что о включении объекта в Перечень владельцам зданий инспекторы сообщать не обязаны.
К примеру, в Санкт-Петербурге более 5 тыс. объектов включены в Перечень, но далеко не у всех есть соответствующие документы. И наоборот: некоторые владельцы какого-нибудь НИИ или администрации промышленного предприятия, то есть здания, не являющегося офисным центром, просто не в курсе того, что их объект включен в Перечень, и продолжают платить налоги по балансовой стоимости. Из-за этого в конце налогового года возникают споры с ФНС России о недоимках.
Изменить базу налогообложения поможет и вид использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости. Ведь зачастую инспекторы заполняют эту графу в акте осмотра объекта, не выезжая на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками.
Как мы писали выше, в большинстве случаев балансовая стоимость объектов недвижимости ниже кадастровой. Однако, бывает и наоборот. И собственники таких объектов недвижимости стремятся попасть в Перечень.
Отметим, что для физических лиц в случае, если начисленный им по балансовой стоимости налог на имущество значительно превышает налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, есть возможность замены расчета имущественного налога. Данный способ работал, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации, в районах, где не установлена единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц. Более подробные разъяснения в данном вопросе даны в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/2825@.
Однако, согласно новеллам законодательства, налогообложение физических лиц ведется в любом случае по кадастровой стоимости и описанный выше способ перестал работать.
Не действует он и для имущества организаций. Самостоятельный "переход в Перечень" и выбор расчета для уплаты налога (по кадастровой или по балансовой стоимости) для имущества юрлиц невозможен. Это другая налоговая позиция, для ее налогообложения применяются другие правила.
Поэтому, если у владельца объекта недвижимости, где балансовая стоимость выше кадастровой, есть основания полагать, что объект не включен в Перечень незаконно, то об этом необходимо немедленно заявить в органы, занимающиеся формированием данного списка, инициировать внеплановое обследование объекта и доказать право включения вашего объекта в кадастровый Перечень. То есть действовать в противовес лайфхаку № 1.
В свою очередь, если вы приняли решение, что хотите продолжать платить налоги, исходя из балансовой стоимости объекта недвижимости, а ваш объект включен в Перечень, то вам, опять-таки, обязательно нужно добиться исключения объекта недвижимости из Перечня. А для большего снижения налогов заняться оптимизацией расходов по балансовой стоимости.
Снизить налог на имущество организаций позволяет кейс разделения объекта недвижимости большой площади на несколько маленьких.
Так, например, на территории Санкт-Петербурга на сегодняшний день налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости, облагаются помещения, включенные в Перечень, но площадью более 1 тыс. кв. м. При этом напомню, что до 2019 года метражный порог составлял 3 тыс. кв. м. Поэтому владельцы крупных объектов недвижимости использовали лайфхак деления больших помещений на малые, избегая таким образом, включения в Перечень.
Однако, после снижения метражного порога в 2019 году, а также учитывая тенденцию снижения площадного ценза, данный способ теряет свою актуальность.
Кроме этого, согласно вступившим в силу новеллам закона Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оценка земельных участков на территории Российской Федерации должна быть завершена к 2022 году, а объектов недвижимости – к 2023 году. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что примерно с 2024 года все объекты недвижимости будут облагаться налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости.
Так что этот лайфхак временный и скоро прекратит свое существование.
Если ваш объект недвижимости все же точно находится в Перечне, вы об этом знаете, и исключить его из этого списка нет возможности, то необходимо очень внимательно отнестись к самой кадастровой оценке объекта недвижимости.
Небольшой пример того, как функциональное использование объекта недвижимости влияет на ценообразование в Санкт-Петербурге, показан в таблице.
Таблица. Зависимость размера коэффициента к кадастровой стоимости от функционального использования объекта недвижимости
| Значение фактора | Подставляемое значение фактора для расчетов | Описание |
| ПСН | 1,0 | Свободного назначения |
| ОФ | 0,601 | Офисное |
| СКЛ | 0,288 | Производственно складское |
Из таблицы мы видим, что разница в коэффициентах между объектами ПСН и ОФ составляет 40% (объекты СКЛ пока не облагаются налогом по кадастровой стоимости).
Для того, чтобы понять, какой коэффициент был применен при установлении кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, владельцу необходимо обратиться в Фонд данных государственной кадастровой оценки 1 .
После этого есть смысл ознакомиться с документами технической инвентаризации и кадастрового учета по вашему объекту недвижимости и обратить внимание на заполнение графы "функциональное использование".
При этом важно знать, что прикладываемые к заявлению документы должны иметь дату не позднее даты начала действия ГКО, по итогам которой была определена последняя кадастровая стоимость.
Петербургские объекты должны иметь документы, датированные до 1 января 2018 года.
При соблюдении всех вышеописанных условий, налог на имущество может быть снижен владельцами бизнеса до 40%. И важно понимать, что "функциональное использование объекта недвижимости" не единственный фактор, влияющий на ценообразование, а, следовательно, на налогообложение, за изменением которого необходимо внимательно следить в методике оценки вашего объекта.
Не секрет, что споры вокруг включения / невключения налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость идут давно. Еще при разработке Методических указаний о государственной кадастровой оценке в редакции законопроекта было указано, что "налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учета налога на добавленную стоимость".
Но, несмотря на уже сформированную однозначную судебную позицию о том, чтобы не включать в кадастровую стоимость НДС (с результатами судебных разбирательств можно ознакомиться в нашей новости, а также, прочитав ряд кассационных определений по административным делам ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35), некоторые регионы, в том числе Москва, проводя последнюю государственную кадастровую оценку в 2018 году, все же включили в кадастровую стоимость НДС.
Санкт-Петербург также планировал это сделать в рамках ГКО 2020 года, но, к счастью, это намерение не было утверждено.
В свою очередь профессионалы придерживаются однозначного мнения, что кадастровая стоимость НДС включать не должна, потому что она не является стоимостью обязательной, которая применяется при сделках. Она применяется лишь для целей налогообложения.
При купле-продаже объектов недвижимости коммерческих организаций (да и имущества физлиц), по воле продавца в основном применяется рыночная стоимость, которая никак не привязана к кадастровой. В таких случаях, в момент совершения сделки должен появляться НДС. И это первый довод в пользу невключения налога на добавочную стоимость в кадастровую стоимость.
Второй довод – в том, что в случае включения НДС в кадастровую стоимость и при основном ее использовании для уплаты налога на имущество организаций получается, что владельцы платят налог с налога, что само по себе невозможно.
Возвращаясь к утвержденной практикой позиции судов, проблема включения НДС в кадастровую стоимость продолжает быть актуальной для ряда регионов. При этом практика определения кадастровой стоимости идет различными путями, и региональные ГБУ, занимающиеся государственной кадастровой оценкой, разными способами включают НДС в кадастровую стоимость.
К примеру, в Москве в 2018 году НДС был включен при применении способа "оценка замещения" в стоимость материалов, которые необходимо было потратить для восстановления оцениваемого объекта недвижимости. И, как мы понимаем, стоимость материалов – это не единственный ценообразующий фактор при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует еще множество.
А вот некоторые регионы просто прибавляют 20% (НДС) ко всей формуле расчета кадастровой стоимости, тем самым увеличивая не только стоимость замещения (восстановления), но и другие ценообразующие факторы, НДС в которых не может быть по определению.
Таким образом, становится понятно, что НДС в составе кадастровой присутствует и присутствует довольно часто.
Поэтому добропорядочному владельцу недвижимого имущества при оплате налога НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ самостоятельно вычитать из кадастровой стоимости 20%. Такой подход будет считаться нарушением требований закона.
В данном случае нужно пойти в ГБУ, ответственное за проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд и доказывать необходимость уменьшения кадастровой стоимости путем исключения из нее НДС.
Напомним, что к пятерке лайфхаков, о которых мы рассказали в этой статье, для снижения налога на недвижимость можно добавлять способы, описанные в материале "Снижение налогов на недвижимость скрыто в законе: что нужно знать каждому предпринимателю?". А о том, как уменьшить земельный налог, можно будет прочесть в следующей колонке.
Плательщики налога на имущество
Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.
От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.
ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.
Объект налогообложения
Организации платят налог со стоимости имущества, которое отвечает следующим условиям:
- его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
- в перспективе его будут использовать более года;
- его не будут продавать с целью получения прибыли;
- оно приносит доход.
Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.
Важно! Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.
Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:
- отдала в доверительное управление;
- предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
- получила по концессионному соглашению.
С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.
Ставка по налогу на имущество
Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.
Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.
Налоговая база по налогу на имущество
В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода.
Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.
Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:
Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания
Льготы по налогу на имущество
В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:
- организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
- религиозные организации;
- общероссийские общественные организации инвалидов;
- компании-производители фармацевтической продукции;
- специализированные протезно-ортопедические предприятия;
- адвокаты, адвокатские бюро;
- государственные научные центры;
- компании-участники “Сколково” и так далее.
Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС.
Как уменьшить налог на имущество
Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.
Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:
- в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
- на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.
Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:
- неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
- оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
- неправильно применили данные при расчетах;
- не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.
Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.
Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости
Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд.
У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:
- сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
- нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
- решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.
Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.
Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости
При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:
- справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
- копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
- отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
- одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
- документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.
Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:
- документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- доверенность на представителя;
- документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.
Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.
Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты. Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.
«Клерк» Рубрика Налог на имущество
Сэкономить на налогах стремятся все. Вопрос лишь в том, какие методы для этого выбрать. Нарушать закон для этого совершенно не обязательно — ведь существуют абсолютно легитимные варианты, которые прописаны в действующем законодательстве. Более того, ни в коем случае не нарушайте закон — за это предусмотрена уголовная ответственность!
Те, кто умеет правильно читать закон, в любой ситуации чувствуют себя уверенно, поскольку знают, как снизить налоги и таким образом поддержать собственный бизнес в нынешнее непростое время. Сегодня поделюсь с вами лайфхаками, как минимизировать налог на имущество организаций. Налоговый кодекс РФ нам в помощь.
Способ первый: налоговая база — по кадастру или по балансу?
Согласно методике определения налоговой базы по объектам недвижимости, разъяснённой в ст.375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Но в отношении некоторых объектов, которые внесены в ЕГРН, определение налоговой базы происходит на основе их кадастровой стоимости (отдельные нюансы оговорены в ст.378 НК РФ).
В первую очередь к таким объектам относятся:
- административно-торговые здания;
- нежилые помещения, предназначенные для офисов;
- торговые точки;
- точки общепита и бытового обслуживания населения;
- объекты недвижимости иностранных организаций;
- объекты недвижимости и незавершённого строительства, размещённые на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и (или) «ИЖС».
Очевидно, что, в соответствии с действующим законодательством, в случае с имуществом организаций действуют две схемы налогообложения: исходной точкой расчёта становится либо кадастровая, либо среднегодовая/балансовая стоимость объектов предприятия.
В большинстве случаев кадастровая стоимость оказывается заметно выше балансовой; немудрено, что собственники предприятий отнюдь не стремятся к тому, чтобы имеющиеся у них объекты недвижимости были зафиксированы в Перечне объектов недвижимого имущества, для которых именно кадастровая стоимость является налоговой базой.
Замечу, что такой Перечень ежегодно составляется в каждом регионе РФ. Он формируется с выше упомянутой ч.2 ст. 378 НК РФ. При этом необходимо учитывать рекомендации ФНС России, данные в Письме от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 НК РФ». Согласно этому документу, невозможно применить двойное налогообложение по отношению к помещениям, которые находятся в здании, оценённом по кадастровой стоимости. Однако такая норма не делает кадастровую стоимость объекта ниже балансовой. Поэтому нет ничего удивительного в том, что собственники зданий/помещений, находящихся в упомянутых в Перечне объектах, при любой законной возможности стремятся исключить их оттуда.
Но как это сделать? «Зелёный свет» — тем, кто не занимается:
- оказанием бытовых услуг населению;
- сферой общественного питания;
- торговлей;
- сдачей в аренду помещений под офисы.
Чтобы убрать объект из Перечня, нужно иметь лицензии, договоры, а также уставные документы с указанными кодами ОКВЭД, подтверждающие, что вы не занимаетесь перечисленными выше родами деятельности. В этом случае можно не сомневаться, что ваше имущество будет исключено из списка кадастровых объектов. Спорные вопросы, как правило, успешно разрешаются в судебных инстанциях, — уже есть соответствующие прецеденты, подкреплённые положительными решениями Верховного суда РФ (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).
Однако собственникам предприятий, чья деятельность подпадает под выше перечисленные виды, не следует опускать руки. Просто следите за регулярным обновлением того Перечня, который актуален для вашего региона — тем более, что никто не обязан извещать вас о включении вашей собственности в этот список. Изменения вносятся постоянно, благодаря чему в список попадают даже те объекты, которые теоретически не должны там находиться. И если вы сможете доказать, что вашему объекту там точно не место, настаивайте на своей правоте. Требуйте исключения объекта из Перечня и перевода на балансовую базу налогообложения.
Чтобы добиться этого, понадобится вызвать специалиста, ответственного за формирование Перечня в вашем регионе. Инспектор должен провести очный осмотр принадлежащего вам объекта недвижимости и составить соответствующий акт.
Приведу такой пример. На сегодняшний день санкт-петербургский Перечень подобных объектов включает в себя более 5 тысяч позиций, однако документы об этом есть далеко не у всех. А бывает и по-другому: собственники какого-нибудь НИИ либо заводского административного корпуса попросту не знают о включении их объекта в пресловутый Перечень — составители Перечня считают эти объекты «офисными». Соответственно, уплата налогов происходит на основании балансовой стоимости имущества. В результате ФНС РФ в конце налогового года начисляет недоимку, что становится неприятным сюрпризом для владельцев.
Способ второй: когда Перечень выгоден
Мы уже говорили о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, находящихся в собственности у юрлиц, чаще всего оказывается выше, чем кадастровая. Но бывает и наоборот. В таких случаях попадание в Перечень становится желанной целью.
Физлица могли поменять систему расчёта налога на имущество, если налог, начисленный по балансовой стоимости, существенно выше налога, рассчитанного по стоимости кадастровой — если, в соответствии с определением Конституционного Суда РФ, речь идёт о территориях, где единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц не была установлена. Нюансы были подробно разъяснены в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/2825.
Но в соответствии с законодательными новеллами этот механизм утратил свою актуальность: теперь физлица платят налоги на имущество, исходя из его кадастровой стоимости. Юридические лица тоже не могут самостоятельно становиться на учёт в Перечень и выбирать способ расчёта, по которому они будут платить имущественный налог. То есть это принципиально иная налоговая позиция, и здесь, соответственно, работают другие принципы налогообложения.
Если балансовая стоимость имущества предприятия превышает кадастровую, и в то же время у вас есть причины считать отсутствие вашего объекта в Перечне незаконным, обращайтесь с заявлением об этом в соответствующие структуры и требуйте проведения внепланового обследования объекта. То есть доказывайте, что вы имеет законное право на включение вашей собственности в Перечень.
Способ третий: один большой объект или несколько маленьких?
Одним из вариантов снижения имущественного налога является разделение одного крупного объекта недвижимости на несколько. В частности, в Санкт-Петербурге внесённые в Перечень объекты облагаются налогом, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости — но лишь в тех случаях, когда их площадь превышает 1 тыс. кв. м. Кстати, совсем недавно, вплоть до 2019 года, лимит метража был гораздо выше — 3 тыс. кв. м. В такой ситуации собственникам крупных объектов приходилось применять лайфхак по «дроблению» помещений, чтобы не оказаться в Перечне.
Уже к 2022 году, в соответствии с новеллами Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на территории РФ должен быть завершён процесс оценки земельных участков (недвижимости — к 2023 году). И не исключено, что уже в 2024 году предприятия-собственники будут платить имущественные налоги, рассчитанные в соответствии с кадастровой стоимостью. А значит, такой вариант сокращения расходов просто потеряет свою актуальность.
Способ четвёртый. «Функциональное использование объекта недвижимости» — и не только оно
Но вот выяснилось, что принадлежащее вашему предприятию имущество попало в кадастровый Перечень, и при этом убрать его оттуда невозможно. В этом случае советую тщательно проанализировать саму кадастровую оценку данного объекта, которая зачастую оказывается завышенной.
Здесь надо знать, что очень важную роль в вопросе ценообразования играет функциональное использование конкретной недвижимости. Ведь коэффициенты могут существенно различаться; к примеру, между помещениями свободного назначения и офисными такие дифференции составляют, ни много, ни мало, порядка 40%.
Какой именно коэффициент использовался, когда производилась оценка кадастровой стоимости в вашем случае? Чтобы выяснить это, наведите справки в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Изучите касающиеся вашего объекта документы технической инвентаризации и кадастрового учёта. При этом особое внимание обратите на содержание пункта «Функциональное использование». Если есть расхождения — сообщите об этом в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку. В качестве подтверждения справедливости ваших требований предоставьте фотоотчёт, договоры и другие документы, которые могут подтвердить, что по факту помещение используется иначе, чем это было зафиксировано.
Важно, чтобы документы, приложенные к вашему заявлению, которыми подкрепляется ваше заявление, были датированы не позднее, чем дата начала последней кадастровой оценки.
Неукоснительное соблюдение перечисленных параметров может дать собственникам бизнеса снижение имущественного налога на 40%. Но при этом следует помнить: на ценообразование, а значит, и на сумму выплачиваемых налогов, может повлиять не только «функциональное использование объекта недвижимости». Есть великое множество нюансов, которые не стоит упускать из виду.
Способ пятый. «Об НДС замолвите слово»
Дискуссии на тему, включать или не включать НДС в кадастровую стоимость, ведутся не первый год. Когда разрабатывались Методические указания о ГКО, авторы методики обозначили, что при определении кадастровой стоимости объекта не нужно учитывать налог на добавленную стоимость.
На этот счёт существует вполне недвусмысленная судебная позиция (в качестве примеров можно привести административные дела ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35).
Несмотря на это, в ряде российских регионов (и Москва не стала исключением) в ходе проведения предыдущей ГКО (2018-й год) налог на добавленную стоимость был включён в кадастровую стоимость объектов. Позднее, в 2020-м году, по тому же пути предполагали пойти и в северной столице. Чего, к счастью, не произошло.
Мнение экспертного сообщества сводится к тому, что делать этого не стоит — хотя бы по той простой причине, что кадастровая стоимость не относится к разряду обязательных, использующихся в процессе совершения сделок, а применяется только для исчисления налогообложения.
Общеизвестно, что в процессе купли-продажи недвижимости все и всегда ориентируются на рыночную стоимость, а она никоим образом не связана с кадастровой. Значит, в ходе сделки НДС в любом случае неминуемо актуализируется. И это обстоятельство становится первым «против» в копилке доводов его невключения в кадастровую стоимость.
Вторая причина — если включить НДС в кадастровую стоимость объекта и при этом пользоваться ею при исчислении имущественного налога, то создаётся абсурдная ситуация, когда собственникам приходится платить «налог на налог».
При этом отечественная судебная практика наглядно свидетельствует о том: во многих регионах собственникам по-прежнему приходится доказывать необоснованность включения НДС в кадастровую стоимость. Специалисты ГБУ, ответственные за проведение ГКО, изыскивают самые разнообразные лазейки для того, чтобы всё-таки включить НДС в кадастровую стоимость.
Так, три года назад в Москве, используя способ «оценка замещения», НДС включили в стоимость строительных материалов, которые были израсходованы при восстановлении подлежавшего оценке объекта. Нетрудно догадаться, что стоимость стройматериалов не является единственным фактором, который определяет итоговую кадастровую стоимость. Сама формула расчёта КС подразумевает множество других слагаемых.
Бывает и такое, что регионы идут по ещё более простому и нелепому пути, просто добавляя 20% (НДС) ко всей формуле расчёта кадастровой стоимости. Такая «бесхитростная» уловка не только существенно увеличивает стоимость замещения, — она влияет на прочие факторы ценообразования, где НДС никак не может участвовать.
Оплачивая налог, ни при каких обстоятельствах не вычитайте 20% из кадастровой стоимости недвижимого имущества самостоятельно. Такими действиями вы нарушаете требования закона. Обращайтесь в ГБУ, занимающееся проведением ГКО. Если не удалось «мирным путём» доказать обоснованность снижения кадастровой стоимости путём исключения из нее НДС, для этого есть судебные инстанции.
В 2014 году начали применяться правила НК РФ об исчислении налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов. Спустя год у бухгалтеров все еще много вопросов по их применению. Ответы на самые распространенные — в подборке налогового юриста Алексея Крайнева.
Алексей Крайнев, налоговый юрист
Кто должен платить налог на имущество по кадастровой (т. е. рыночной) стоимости?
Категории плательщиков, которые должны платить налог на имущество по кадастровой стоимости, прописаны в ст. 378.2 НК РФ. Среди них владельцы административно-деловых и торговых центров (комплексов), а также владельцы нежилых помещений, предназначенных либо фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Обратите внимание, что обязанность уплачивать налог на имущество «от кадастра» возникает и у собственников помещений, находящихся внутри торговых и бизнес-центров независимо от площади.
В некоторых случаях в расчет доли кадастровой стоимости помещения, находящегося в таком центре, включается площадь парковок и прочих технических помещений самого центра. Это зависит от того, как были составлены документы при регистрации торгового или бизнес-центра (кадастровый паспорт и документы технического учета БТИ). Если данные площади включены в общую площадь центра, то они будут участвовать в расчете доли кадастровой стоимости.
Поскольку налог на имущество региональный. «Под кадастр» попадают только те объекты, которые органы власти субъектов РФ включили в соответствующий перечень. Он должен быть утвержден и опубликован не позднее 1 января. Чтобы определить, надо ли платить налог исходя из кадастровой стоимости, поищите адрес своего объекта в перечне объектов, утвержденном органами власти субъекта РФ, где находится недвижимость. Если он там назван, значит, налог нужно платить «по кадастру». Если нет — по остаточной стоимости, даже если формально этот объект удовлетворяет критериям бизнес- или торгового центра.
Также налог на имущество исходя из кадастровой стоимости недвижимости должны уплачивать все иностранные организации по критериям, четко определенным в НК РФ.
Где узнать кадастровую стоимость конкретного помещения внутри торгового или бизнес-центра?
Стоимость любого объекта недвижимости указывается в его кадастровом паспорте. Также узнать кадастровую стоимость можно из справки о кадастровой стоимости, выдаваемой органами Роскадастра. Мы рекомендуем обращаться за такой справкой ежегодно, так как кадастровая стоимость может меняться. Если у конкретного помещения нет кадастрового номера и, следовательно, кадастровой стоимости, налог рассчитывается исходя из доли кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующей доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ). Проще говоря, если вы являетесь собственником 100 квадратных метров в бизнес-центре общей площадью 5 000 квадратных метров, а кадастровая стоимость вашего помещения не установлена, то налог вы будете платить исходя из 2 % кадастровой стоимости всего бизнес-центра.
Можно ли оспорить включение объекта в перечень, утвержденный субъектом РФ?
Налоговый кодекс подобной возможности не предусматривает. Поэтому налоговые органы претензии плательщиков по вопросу обоснованности включения объектов в соответствующий перечень не рассматривают. В то же время власти субъекта РФ могут установить такой порядок. Например, в Москве, в случае несогласия с включением объекта недвижимого имущества в перечень, налогоплательщик вправе обратиться в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы с соответствующим заявлением, по результатам которого объект может быть исключен из перечня.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
По Закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты кадастровой оценки можно обжаловать, приводя ее таким образом в соответствие с рыночной (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11). Для начала стоит обратиться в специальную комиссию, созданную при органах Роскадастра. Основанием для оспаривания, как правило, является сам метод кадастровой оценки. Ведь по законодательству кадастровая оценка — это оценка массовая, так как стоимость определяется не по конкретному объекту, а по группе однородных объектов, что может давать погрешность. На практике эта «погрешность» может достигать 50 %!
Что еще нужно знать о налоге на недвижимость «от кадастра»?
- Максимальный размер ставки по налогу на недвижимость «от кадастра» ниже ставки, установленной в отношении объектов, по которым налог рассчитывается исходя из остаточной стоимости: 2 % против 2,2 (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В течение переходного периода (2014 2016 годы) максимальная ставка еще ниже. Так, в 2014 году в Москве это 0,9 %, а в 2015 — 1,5 %.
- В отношении объектов, по которым налоговая база по налогу на имущество определяется от «кадастра», применяются все льготы, установленные в ст. 381 НК РФ. Кроме того, власти субъектов РФ могут вводить дополнительные льготы. В Москве, например, действуют льготы для малых предприятий, образовательных и научных организаций.
- Кадастровая стоимость пересматривается не чаще чем раз в три года, а для объектов, расположенных на территории городов федерального значения, — не чаще чем раз в два года (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
- Налог платится в инспекцию по местонахождению объекта в том же порядке, что и по «обычным» объектам.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Читайте также: