Изменился вид разрешенного использования земельного участка налог

Опубликовано: 12.05.2024

Если вид разрешенного использования земельного участка изменился в течение 2018 года, то земельный налог (авансовый платеж) рассчитывается с учетом специального коэффициента. За предыдущие периоды налог не пересчитывается, кроме случаев ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости участка. И с учетом ограничений, введенных с 2019 года.

Плательщики и база по земельному налогу

Земельный налог платят фирмы, у которых есть определенные земельные участки, как правило, на праве собственности либо постоянного (бессрочного) пользования.

Под обложение земельным налогом попадают участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (ст. 389 НК РФ).

Налоговая база по земельному налогу – это кадастровая стоимость земельных участков – объектов налогообложения (ст. 390 НК РФ). Ее определяют в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Для установления такой стоимости проводят государственную кадастровую оценку земель.

Фирмы определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Кадастровая стоимость земли

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результате определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется в отношении как вновь учтенных объектов недвижимости, так и в отношении ранее учтенных объектов недвижимости, если произошло изменение их количественных или качественных характеристик (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, далее – Закон № 135-ФЗ).

Другими словами, кадастровая стоимость земельных участков определяется в случаях:

  • образования нового земельного участка;
  • изменения площади земельного участка;
  • изменения вида разрешенного использования земельного участка;
  • перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;
  • включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее не учтенном земельном участке.

Кадастровая стоимость земельного участка может быть изменена по решению специальной комиссии или по решению суда.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

В общем случае изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах (п. 1 ст. 391 НК РФ).

То есть платить налог с новой налоговый базы нужно только со следующего налогового периода.

Исключением являются два случая:

  • исправление технической ошибки, допущенной Росреестром при ведении государственного кадастра недвижимости;
  • изменение кадастровой (реестровой) стоимости объекта на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда.

Подобные изменения влекут за собой пересчет налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости.

Пересчет налога

В 2018 году и ранее при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или по решению суда налог пересчитывался с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре (но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) спорной кадастровой стоимости).

За предыдущие периоды налог не пересчитывается. Но за исключением случаев, в которых допущены ошибки при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка также ведет к изменению кадастровой стоимости, то и это является основанием для пересчета налога.

Если вид разрешенного использования земельного участка изменился в течение 2018 года, то земельный налог (авансовый платеж) рассчитывается с учетом специального коэффициента (п. 7.1 ст. 396 НК РФ).

Это так называемый “коэффициент владения”. Его рассчитывают как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные участок находился в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом или отчетном периоде.

За полный месяц в целях определения коэффициента владения принимается месяц, в течение которого собственник владел объектом более 15 дней.

То есть с 1 января 2018 года при определении налоговой базы по земельному налогу нужно использовать кадастровую стоимость, которая определена на дату изменения в ЕГРН при изменении категории или вида разрешенного использования земли в течение года.

Земельный налог рассчитывается по формуле:

Налоговая база x Ставка налога x Количество месяцев, в течение которых участок был зарегистрирован на владельца владельца / 12 месяцев (коэффициент владения) = Сумма земельного налога за неполный год

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

В комментируемом письме финансовое ведомство пришло к выводу, что изменение в течение налогового периода (года) категории земель или вида разрешенного использования земельного участка не является основанием для пересчета суммы земельного налога за этот год. Такие разъяснения доведены до налоговых органов письмом ФНС России от 19.04.2017 № БС-4-21/7402@.

Напомним, что земельный налог в отношении каждого земельного участка рассчитывается исходя из кадастровой стоимости этого участка по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 1 ст. 391 НК РФ). Кадастровая стоимость участка зависит от категории земель и (или) вида разрешенного использования этого земельного участка (см. п. 1.10 Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (вступает в силу 10.06.2017), приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222).

Ставки по земельному налогу тоже могут различаться в зависимости от категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 394 НК РФ).

Таким образом, при изменении категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка может измениться сумма земельного налога (из-за изменения кадастровой стоимости и налоговой ставки), которую придется уплачивать в отношении этого участка. В этой связи возникает вопрос, с какого налогового периода следует учитывать указанные изменения при расчете земельного налога.

В рассматриваемом письме Минфин России отметил, что новую кадастровую стоимость земельного участка и новые налоговые ставки необходимо применять с налогового периода, следующего за годом изменения категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка. Свою точку зрения финансовое ведомство основывает на позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 09.02.2017 № 212-О. Обосновывается она следующим.

Если в течение налогового периода кадастровая стоимость земельного участка изменилась, то по общему правилу такое изменение не учитывается при определении налоговой базы в текущем и предыдущих налоговых периодах. Исключений из этого правила два (п. 1 ст. 391 НК РФ):

    изменение стоимости вследствие исправления любой ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка. Такое изменение учитывается при определении налоговой базы с налогового периода, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость (это может быть как текущий, так и предыдущий период);

изменение стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда. Налоговую базу можно уточнить как за текущий, так и за предыдущие налоговые периоды (в зависимости от того, в каком периоде подано заявление об изменении стоимости и принято по нему решение).

Соответственно, изменение кадастровой стоимости земельных участков, произошедшее в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, может быть учтено только со следующего налогового периода по земельному налогу (независимо от того, привели данные изменения к улучшению или к ухудшению положения налогоплательщика).

Что касается налоговой ставки, то, по мнению КС РФ, при исчислении земельного налога за конкретный налоговый период должна применяется налоговая ставка, соответствующая категории земель и (или) виду разрешенного использования земельного участка по состоянию на 1 января этого налогового периода.

Рекомендации

Если в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка изменилась его кадастровая стоимость и (или) налоговая ставка, налогоплательщику следует учесть такое изменение со следующего года. В текущем налоговом периоде сумму земельного налога скорректировать нельзя.

Не пропускайте последние новости - подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

  • десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
  • рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;
  • ваш e-mail не передается третьим лицам;

Автор: А. А. Соловьева

Комментарий к Определению ВС РФ от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375.

Как рассчитать сумму земельного налога, если у земельного участка в течение года изменился вид разрешенного использования и, соответственно, кадастровая стоимость? На протяжении нескольких лет существовало два варианта ответа на данный вопрос.

Вариант 1 заключался в том, что изменение вида разрешенного использования и кадастровой стоимости не влияет на расчет налога за текущий год, а учитывается при начислении налога в следующем году.

Вариант 2 предполагал, что указанные изменения необходимо учесть непосредственно в текущем году, то есть за период с начала года до внесения изменений в государственный кадастр недвижимости (ГКН) налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, установленной на 1 января текущего года для первоначального вида разрешенного использования, а за период после внесения изменений в ГКН до конца года – исходя из кадастровой стоимости, определенной на ту же дату, но для другого (измененного, нового) вида разрешенного использования.

Примечательно, что налоговые органы на местах в каждом конкретном случае выбирают тот вариант, который отвечает фискальным интересам. В подтверждение сказанного рассмотрим две ситуации из жизни реальных налогоплательщиков.

Ситуация 1. В результате изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась. Организация рассчитала сумму налога, используя вариант 2. Налоговая инспекция не согласилась с таким подходом, доначислила земельный налог, начислила соответствующие пени и штраф. Управление ФНС оставило апелляционную жалобу организации без удовлетворения. Налогоплательщик обратился в суд. Первая инстанция встала на сторону организации, вторая и третья – поддержали налоговиков. Материалы дела оказались на рассмотрении в ВАС.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.11.2012 № 7701/12 по делу № А46-10030/2011 обращено внимание на следующее. Областное правительство соответствующим постановлением утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель в виде таблицы конкретных значений средних удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах по 15 видам разрешенного использования, исчисленных в рублях за один квадратный метр.

Определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, организация применила соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный этим постановлением.

Таким образом, для определения налоговой базы за период после изменения вида разрешенного использования организация использовала утвержденные органом исполнительной власти субъекта РФ показатели кадастровой стоимости, то есть показатели, установленные на начало налогового периода (на 1 января года, в котором изменился вид разрешенного использования). В связи с этим довод инспекции о нарушении положений п. 1 ст. 391 НК РФ[1] подлежит отклонению.

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что отсутствие в гл. 31 НК РФ нормы, регулирующей определение базы по земельному налогу при изменении вида разрешенного использования земельных участков, не препятствует налогоплательщику исчислять налог с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования.

Иными словами, Президиум ВАС подтвердил, что, во-первых, Налоговым кодексом не урегулирован вопрос определения базы по налогу в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, и, во-вторых, налогоплательщик, выбрав второй вариант начисления налога, не нарушил главное правило – при расчете суммы налога учитывается кадастровая стоимость на 1 января каждого налогового периода.

Ситуация 2. В результате изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка увеличилась. Организация рассчитала сумму налога, используя вариант 1. Налоговая инспекция решила, что расчет налога следует проводить по варианту 2, доначислила земельный налог, начислила соответствующие пени и штраф.

Поддерживая позицию инспекции, суды руководствовались позицией, изложенной в названном выше постановлении Президиума ВАС. Три судебных инстанции признали действия инспекторов правомерными, указав, что, определяя кадастровую стоимость земельных участков после изменения вида разрешенного использования, организация должна была применять соответствующий данному измененному виду использования средний удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный на начало года.

Организация обратилась в ВС РФ. Данная ситуация описана в комментируемом определении ВС РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ разрешила спор в пользу налогоплательщика, отметив следующее. Вывод судов трех инстанций о наличии у организации обязанности определить базу по земельному налогу с учетом кадастровой стоимости, рассчитанной за соответствующий период исходя из измененного вида разрешенного использования, основан на неверном толковании Постановления Президиума ВАС РФ № 7701/2012. Позиция ВАС касалась ситуации, при которой в отсутствие установленных законом препятствий для исчисления базы по земельному налогу соответствующим образом такое исчисление повлекло улучшение положения налогоплательщика (то есть уменьшение суммы налога).

В рассматриваемом же случае выбранный инспекцией не предусмотренный п. 1 ст. 391 НК РФ способ привел к ухудшению положения налогоплательщика (поскольку размер налога увеличился).

В результате Судебная коллегия признала выводы нижестоящих судов неправомерными и удовлетворила заявление организации об отмене решения инспекции.

Обратите внимание

Представленная в комментируемом документе позиция ВС РФ не противоречит ранее высказанному ВАС мнению. И ВС РФ, и ВАС исходили из того, что ситуация неоднозначная, не урегулированная положениями гл. 31 НК РФ. Все сомнения и неясности законодательства, как известно, должны толковаться в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ). Именно поэтому в первом случае было указано, что раз закон не запрещает рассчитывать сумму налога с учетом измененного вида разрешенного использования, организация была вправе выбрать этот более выгодный для нее порядок расчета.

Во втором случае этот, хотя незапрещенный, но и не предусмотренный гл. 31 НК РФ, вариант выбрал налоговый орган, в результате положение организации ухудшилось. Арбитры указали: в силу п. 5 ст. 3 НК РФ ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги, не предусмотренные НК РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено положениями НК РФ. Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение года подлежит учету при определении налоговой базы в следующем году применительно к положениям ст. 5 НК РФ, которая содержит запрет на придание обратной силы нормам, ухудшающим положение налогоплательщика, и предусматривает, что нормы, улучшающие положение налогоплательщика, имеют обратную силу.

Важно, что в данный момент гл. 31 НК РФ действует в обновленной редакции. Дело в том, что Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ дополнил п. 1 ст. 391 НК РФ новыми абзацами. В частности, теперь в ней закреплено положение о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение года не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Однако из этого общего правила есть два исключения:

  • изменение кадастровой стоимости в связи с исправлением технической ошибки, допущенной при государственном кадастровом учете, учитывается при определении налоговой базы начиная с года, в котором была допущена такая ошибка;
  • изменение кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда. В этом случае новая кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы начиная с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, во всех остальных случаях в 2015 году гл. 31 НК РФ запрещает учитывать при расчете налога произошедшее в течение года изменение кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в связи с изменением вида его разрешенного использования. Поэтому сумму налога за 2015 год необходимо определять без учета изменения кадастровой стоимости.

К сведению

Аналогичного мнения придерживается Минфин. В частности, в Письме от 17.08.2015 № 03-05-05-02/47450 указано: изменение кадастровой стоимости земельного участка, произошедшее в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка в течение налогового периода, учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу в следующем налоговом периоде.

Обобщим вышеизложенное. До 1 января 2015 года гл. 31 НК РФ не содержала положений, устанавливающих порядок исчисления земельного налога (определения базы по нему) в случае, когда в течение года изменялся вид разрешенного использования земельного участка. Поэтому, с одной стороны, налогоплательщик вправе учесть уменьшение кадастровой стоимости при расчете суммы налога, например за 2014 или 2013 годы. Налоговый орган не согласится с данным подходом, но в суде реально добиться отмены решения инспекции, поскольку арбитры должны руководствоваться позицией, представленной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 7701/2012.

С другой стороны, если налогоплательщик при расчете суммы налога не учел увеличение в течение года кадастровой стоимости, налоговый орган может доначислить налог (см. ситуацию 2). Однако позиция, изложенная в Определении ВС РФ от 21.09.2015 № 304-КГ15-5375, позволит налогоплательщику отстоять свои интересы.

Начиная с расчета земельного налога за 2015 год, рассматриваемая ситуация перестала быть спорной. Теперь налогоплательщик лишен права выбора, поэтому сэкономить на налоге не удастся.

[1] В нем указано: налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

С 19 ноября 2020 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ.

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей.

Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.

История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?

Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке.

Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.

Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН.

Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка.

По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.

В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:

  • плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
  • арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка.

Что изменилось?

Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

Плата за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности

Постановлением № 2019 было утверждено всего одно изменение в формуле, применяемой для расчета платы за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности.

Однако оно привело к очень существенному увеличению платы, взимаемой с московских девелоперов.

В ранее применявшуюся формулу Постановлением № 2019 был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для земельных участков, расположенных в старой Москве, и 8,0 для участков в пределах Новой Москвы.

Таким образом, размер платы за изменение ВРИ для частных собственников земельных участков с 19 ноября 2020 года увеличился: (i) для территорий в границах старой Москвы – вдвое, (ii) для присоединенных территорий – в восемь раз.

При этом по-прежнему сохраняются основания для применения льготных условий внесения платы за смену ВРИ (например, рассрочка на период строительства) и полного освобождения от внесения платы.

Плата за изменение ВРИ земельного участка, арендуемого у г. Москвы

До принятия Постановления № 2019 размер арендной платы за земельный участок в течение первого года после смены ВРИ зависел от:

  • кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
  • действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
  • только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Таким образом, плата за первый год аренды после смены ВРИ земельного участка в пределах ТТК могла достигать 81,5 % от кадастровой стоимости этого земельного участка, а за пределами ТТК – 1,5 % от кадастровой стоимости.

С 19 ноября 2020 года порядок расчета размера арендной платы после смены ВРИ был полностью изменен. Теперь размер платежа зависит не от показателя плотности застройки, а от множества переменных:

  • функционального назначения помещений объекта согласно ГПЗУ;
  • общей площади объекта;
  • базового стоимостного показателя помещений определенного функционального назначения;
  • коэффициентов ренты, доходности земельного участка и местоположения; и
  • кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

В целом после принятия Постановления № 2019 плата за изменение ВРИ частного земельного участка в границах старой Москвы может составлять примерно 120–160 % от кадастровой стоимости (вместо 60–80 % ранее). Для Новой Москвы процент будет существенно выше.

Новый порядок расчета размера арендной платы за участок после смены ВРИ, на наш взгляд, хоть и является более совершенным и направлен на диверсификацию строительства в Москве, но также приведет к увеличению бюджета девелоперских проектов: плата за изменение ВРИ теперь не ограничивается 81,5 % от кадастровой стоимости участка.

Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Арташесом Огановым, Натальей Гегечкори или вашим постоянным контактом в CMS Russia.

Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим. Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.

Планируя корректировку вида разрешенного использования земли, владелец должен ответить на несколько вопросов, взвесить все «за» и «против» по каждой позиции.

  1. Определиться, как это сделать законно и можно ли вообще произвести изменения.
  2. Встает вопрос финансов, которые владелец готов заплатить за процедуру.
  3. Целесообразно ли это.

Законодательная база

Процедура внесения изменений ВРИ земельного участка регламентируется:

  1. Градостроительным кодексом № 190-ФЗ и Земельным кодексом № 136-ФЗ.
  2. Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г.

Осуществляется услуга с соблюдением правил земельного пользования, застройки конкретной единицы территории.

Виды разрешенного использования земельных участков

Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, этой земли:

  • населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
  • сельхозназначения с ограничением по использованию;
  • отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
  • заповедные и охраняемые территории;
  • лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
  • участки запасного назначения.


Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.

Если говорить о видах использования, то этот фактор, определяющий деятельность, которую позволено производить на конкретном наделе. Заметим, что в разных категориях могут оказаться одинаковые разрешительные виды. Например, сельхозземли и участки населенных пунктов позволено использовать для ведения ЛПХ.

Самые популярные виды разрешенного использования наделов:

  • осуществления с/хозяйства (производства с/х продукции) с возможностью возведения помещений, требуемых для переработки, а также хранения выращенной продукции;
  • ЛПХ;
  • организации садоводства и огородничества;
  • крестьянско-фермерской деятельности;
  • ИЖС с правом строительства частного жилого дома определенных параметров.

В каждом случае имеются свои требования и ограничения. Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно. Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.

Как изменить ВРИ земельного участка: порядок действий

1. Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.

Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.

Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

  • выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка — скачать образец;
  • градостроительный план;
  • справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.

ВРИ земель разделены на три группы:

  • основные;
  • условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
  • вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.

В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ 2021 года.

Возможные проблемы

На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2021 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.

Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера. Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.

4. Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

5. Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.

Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления. Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.


При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории. Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.

Варианты решения вопроса об изменении ВРИ участка

При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:

  1. Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
  2. Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк) — скачать.

На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов. В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.

В заявлении обязательно указываются:

  • характеристики надела, сведения о нем;
  • точное положение;
  • форма собственности;
  • характеристики кадастрового учета и технические данные;
  • срок пользования или владения;
  • причины изменения вида разрешения на землю.

Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроения в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.

Документы, прилагаемые к заявлению об изменении ВРИ земельного участка

Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.

Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться. Рассмотрим каждый случай подробнее.

Решение вопроса в кадастровой службе Росреестра

В Росреестре или МФЦ можно обратиться сразу при соблюдении условий:

  • при наличии в администрации ППЗ, градостроительных регламентов;
  • планируемый ВРИ зоны, где находится участок, по основному виду состыкован с Классификатором.

Подать документы может лично через МФЦ владелец или арендатор участка, по которому требуется произвести изменение вида разрешения на использование. При этом к заявлению о кадастровом учете изменений недвижимости прикладываются копии:

  • удостоверения личности гражданина, подающего заявление;
  • устанавливающих право на земельный надел;
  • полученного ранее решения администрации о праве на перемену ВРИ земли (в случае, когда заявитель пользуется арендованной землей).

Бланк заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости — скачать

Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.

Решение вопроса в местной администрации

В администрацию заявление с документами подается при необходимости:

  • проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
  • приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.

Прикладываются следующие копии:

  • паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
  • выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
  • бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
  • когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
  • схема расположения земельного участка.

Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.

Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:

  • кадастровый паспорт участка,
  • выписку из ЕГРН,
  • правоустанавливающие документы.

Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.

Заказать через Госуслуги

По информации с сайта Госуслуг подать заявку на оказание услуги по изменению ВРИ земельного участка можно:

  1. При личном обращении в МФЦ;
  2. Почтовым отправлением с вложением всех необходимых документов;
  3. Жители Московского региона могут получить электронную услугу на сайте mos.ru.

Ознакомиться о порядке предоставления, результате обращения, необходимых документах и случаях отказов можно на портале Госуслуг. Здесь же имеются ссылки на нормативные документы и административные регламенты касательно исполнения услуги по изменению вида разрешенного использования надела.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Читайте также: