Исключения из перечня налогообложения объекта

Опубликовано: 03.05.2024

Директор Экспертной группы VETA, судебный эксперт

специально для ГАРАНТ.РУ

С 2015 года налог на имущество организаций стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, из-за чего многие компании стали оплачивать его в гораздо большем размере, нежели ранее (ст. 375 Налогового кодекса). И, конечно, у многих возник вопрос: а как платить меньше? И такой способ есть, вернее даже два – установить вместо кадастровой рыночную стоимость или добиться исключения объекта из перечня недвижимости с соответствующим налогообложением.

Установить вместо кадастровой стоимости рыночную – хороший путь для организаций к снижению налога, и многие этим пользуются. Это особенно выгодно, когда первая выше возможной цены покупки или продажи в несколько раз. Тем не менее, в ряде случаев можно добиться исключения объекта из перечня недвижимости, подлежащей налогообложению именно по кадастровой стоимости. Порой это более перспективно, чем процедура с установлением рыночной цены. Правда, этот способ не всем подойдет.

Вопрос в принципе касается не всей коммерческой и производственной недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только для определенного рода объектов. Это торгово-офисные здания и недвижимость иностранных организаций, если последние не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства или же их объекты, не имеющие отношения к деятельности через постоянные представительства.

В остальных случаях база по налогу рассчитывается по среднегодовой (или средней) стоимости объекта. Он определяется как сумма величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца, поделенная на количество месяцев в году. Остаточная – это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она, как правило, меньше кадастровой, поэтому сумма налога, рассчитанная исходя из среднегодовой стоимости, порой на порядок меньше той, что начислена по кадастровой. Даже с учетом того, что в первом случае ставка налога обычно выше.

Но сделать так, чтобы недвижимость либо не попала в список объектов налогообложения по кадастровой стоимости, либо была исключена из него, можно лишь в определенных случаях. И как это сделать – зависит от региона, в котором работает организация.

Региональный фактор

Налог на имущество организаций является региональным налогом, а значит, многие моменты, которые касаются уплаты налога на имущество, определяют сами регионы (п. 1 ст. 14 НК РФ). Это и ставка, и некоторые особенности формирования базы по налогу, и льготы, и порядок уплаты налога, и порядок проведения некоторых процедур. В частности, порядок исключения из перечня объектов налогообложения по кадастровой стоимости субъекты РФ также сами определяют. Поэтому ситуация в разных регионах может отличаться настолько, что общим может остаться лишь тот факт, что налог на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для торгово-офисных зданий.

Различия хорошо видны при сравнении двух таких регионов, как Москва и Нижегородская область.

Так, если говорить о налоговой базе объектов на территории Москвы, то она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (без учета жилых помещений и недвижимости иностранных организаций):

административно-деловых и торговых центров (и помещений в них) на земельных участках, у которых один из видов разрешенного использования – размещение офисных зданий, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. м (и помещений в них), где размещены офисы, торговые помещения, заведения общепита и бытового обслуживания населения, или фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения;
расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений общей площадью свыше 3000 кв. м, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита объектов бытового обслуживания;
отдельно стоящих нежилых зданий (и нежилых помещений в таких зданиях), если назначение зданий и помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (ст. 1.1 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 "О налоге на имущество организаций").

В Нижегородской области перечень несколько короче:

административно-деловые и торговые центры, помещения в них;
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (статья Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 г. № 109-З "О налоге на имущество организаций", налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (также без учета недвижимости иностранных организаций).

Ставки данного налога для организаций также разнятся. В Москве это 1,4% от кадастровой стоимости в 2017 году и 1,5% в 2018-м, а в Нижегородской области – постоянно 2%.

Кроме того, иногда применяется пониженная ставка. Так, в Москве при расчете суммы налога применяется коэффициент 0,1, если помещение удовлетворяет нескольким условиям. Например, когда оно находится на цокольном, первом и втором этажах зданий, непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением, и используется для размещения объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности, деятельности в области исполнительских искусств, музеев, коммерческих художественных галерей и (или) в области демонстрации кинофильмов.

В Нижегородской области в ряде случаев применяется ставка 0,5%. Это относится к гостиницам, размещенным в принадлежащих налогоплательщику зданиях, или к расположенным в административно-деловых центрах помещениям, где выполняются научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет госсредств.

Кроме того, у каждого региона есть свои льготы по налогу на имущество, рассчитанному исходя из кадастровой стоимости, и их список достаточно большой в обоих субъектах РФ. Далеко не все льготы распространяются на частные коммерческие организации, но, например, в Москве предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на 300 кв. м для субъектов малого бизнеса, для организаций, работающих четвертый год, и для организаций, средняя численность работников которых за предыдущий год была не меньше 10 человек, а выручка – 2 млн руб. на одного работника. В Нижегородской области льготами могут воспользоваться (частичное или полное освобождение от уплаты налога) организации, реализующие проекты, признанные приоритетными и инновационными, художественные промыслы и организации в отношении приобретенных и вновь введенных в действие основных средств в сфере обрабатывающих производств.

Выйти из Перечня

В обоих регионах в отношении недвижимости есть условие "в соответствии с кадастровыми паспортами объектов…". То есть, и в Москве, и в Нижегородской области есть установленный местным законодательством Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Формируется он по определенным правилам, установленным в каждом субъекте РФ, и согласно Письму ФНС России от 19 мая 2017 г. № БС-4-21/9464@ "О применении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость", данный акт не может быть отнесен к законодательству субъекта РФ о налогах.

То есть, постановление может вступить в силу не как остальные "налоговые" нововведения, которые обязательно должны начинать свое действие с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (за исключением ряда случаев). В итоге, ничего не запрещает региональным властям обновлять перечень и в середине года, что может стать сюрпризом для некоторых налогоплательщиков, и к этому надо быть готовым.

Постановления о перечнях объектов недвижимости, налогообложение которых рассчитывается по кадастровой стоимости, подразумевает и возможность исключения из него объектов по ряду причин, в основном по одной – объект фактически не используется для торгово-офисных целей. Как это? В соответствии с п. 3 ст. 378.2 НК РФ, перечисленные в законе объекты (магазины, офисы, общепит и т.д.) должны занимать менее 20% от общей площади. То есть, например, на оставшихся 80% должно располагаться какое-нибудь производство. Также возможны и другие поводы – кардинальная смена деятельности или консервация объекта (фактическое прекращение использования).

Как же исключить объект из Перечня? Процедура в обоих регионах также отличается.

Москва

Данные дела рассматривает Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве. Она может поручить Госинспекции по недвижимости определить (в том числе – повторно) вид фактического использования объекта. Для этого надо подать соответствующее заявление в Департамент экономической политики и развития города Москвы (на сайте ведомства есть образец). Документы, которые надо приложить к заявлению (в любом случае):

выписка из ЕГРЮЛ;
доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия заявителя;
выписка из ЕГРП или нотариально заверенная копия свидетельства о собственности.

А далее все зависит от причины, по которой владелец недвижимости решил обратиться в комиссию. Если он считает, что Госинспекция допустила ошибку, так как руководствовалась иными данными, отличными от документов собственника, то в департаменте рекомендуют к заявлению приложить:

оригиналы или копии документов кадастрового и (или) технического учета;
описание различий в документах собственника и Госинспекции по недвижимости.

Если же ошибка была допущена в расчетах, то нужно предоставить:

расчет, проведенный собственником в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП "О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения";
указания на расхождения с расчетом Госинспекции по недвижимости.

В случае изменения вида фактического использования помещения (в связи с началом другой деятельности) необходимы:

экспликация и поэтажный план здания с указанием видов деятельности, которые ведутся в каждом из помещений, с отметками о произошедших изменениях;
договоры аренды с указанием видов деятельности, которые будут вести арендаторы в снимаемых помещениях;
соглашение о расторжении договора аренды;
фотоматериалы/видеоматериалы;
лицензии на осуществление заявленных видов деятельности;
документы, подтверждающие, что указанное производственное, медицинское и иное оборудование действительно расположено в этом здании;
ссылки на открытые источники с информацией о виде деятельности, осуществляемой заявителем на территории объекта.

Комиссия нередко принимает решения в пользу заявителей. Так, в 2015 году было подано 250 таких заявлений, назначено 190 повторных мероприятий по определению фактического вида использования объектов, 125 решений принято в пользу собственников (то есть 50% от общего числа поданных заявлений). В 2016 году подано 121 заявление, назначено 55 повторных мероприятий и 39 решений вынесено в пользу заявителя.

Оспорить результаты мероприятий предыдущего года (в данном случае – 2016-го) можно было только до 31 марта текущего года. То есть сегодня собственник может поспорить только с выводами Госинспекции, сделанными уже в 2017 году.

И исключить объект из Перечня на 2017 год можно только в том случае, если повторный акт с выводом, что объект не используется для торгово-офисных целей, составлен до 31 декабря 2016 года. Если позже – то только из Перечня на 2018 год.

Нижегородская область

Здесь процедура исключения из Перечня несколько иная. Этими вопросами занимается Межведомственная комиссия при министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. Для этого надо сделать отчет о фактическом использовании и подать заявление в министерство. На данный момент можно исключить объект только из Перечня за 2017 года – за 2016 год уже поздно (по срокам действуют те же правила, что и Москве).

Кстати, если комиссия примет отрицательное решение, то его можно обжаловать в судебном порядке. Но, в принципе, в Нижегородской области практика исключения из Перечня в основном положительная, в том числе и при обжаловании в суде.

Главное условие

Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта. Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%. И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.

То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.

Рубрика: Налоги и бухучет

Теги: Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России

Бывает, что региональные власти включают в кадастровый перечень объекты, которые не должны туда попадать. Причины обсуждать не будем. Но разберемся, что нужно знать об условиях попадания здания в этот перечень и о том, можно ли это оспорить.

НК нужно соблюдать

Начнем с того, что региональным властям не разрешено включать в перечень кадастровой недвижимости объекты, которые не соответствуют установленным НК РФ условиям отнесения к административно-деловому или торговому центру. Об этом предупредила ФНС в письме от 1 сентября 2020 г. № БС-3-21/6148@.

Фактически условиями для включения недвижимости в перечень, являются условия, которые определены пунктами 3 – 5 статьи 378.2 НК РФ. Там, в частности, идет речь о назначении и использовании здания в коммерческой деятельности и о доле площади, используемой в этой деятельности, необходимой для признания здания административно-деловым и торговым центром.

Налоговая база

Если здание, строение или сооружение является административно-деловым или торговым центром и включено в «кадастровый» перечень, все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются налогом по кадастровой стоимости. Налоговой базой для собственника такого помещения будет доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания.

Если же здание не поименовано в перечне, но в нем содержится информация о помещениях, находящихся в этом здании, то налог на имущество по кадастровой стоимости нужно платить в отношении этих помещений.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Административные центры

Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
оно предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Объект, в свою очередь, признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Это, как вы знаете, централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Торговые центры

Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):

оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
оно предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Объект признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации), предусматривает такое размещение.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади в указанных целях.

Отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение) признается одновременно как административно-деловой, так и торговый центр, если не менее 20% общей площади такого здания предусматривает размещение офисов и торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания и сопутствующей офисной инфраструктуры (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).

Как собственник оспорил принадлежность здания к торгово-административному центру

Здание располагалось на земельном участке с видом разрешенного использования «для производственных нужд».

Такой вид не предусматривает размещения офисных зданий и торговых объектов.

Как видите, уже это не отвечает требованиям НК РФ. Тем не менее, департамент имущественных отношений края включил это здание в кадастровый перечень.

При этом в здании располагались:

принадлежащий компании магазин «Автоцентр» – 4,4 процента площади;
склад при магазине «Автоцентр» – 2,1 процента;
спортивный зал для сотрудников «Автоцентра» – 9,2 процента;
кабинеты сотрудников «Автоцентра» – 20 процентов;
кабинеты сотрудников отдела МВД РФ – 26,2 процента;
рабочие места сотрудников ассоциации ветеранов боевых действий, а также министерства природных ресурсов края – 3,6 процента;
вспомогательные помещения – 34,5 процента.

Судьи произвели простейшие подсчеты и решили, что перечисленные помещения не могут быть однозначно отнесены к офисам.

Площадь магазина «Автоцентр» составляет менее 20 процентов от общей площади здания.

По экспликации к поэтажному плану здания в нем находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет», «коридор», «вестибюль», «душевая», «подсобное помещение», «кладовая», «бытовка», «касса», «инструментальная», «мастерская», «электрощитовая», «торговый зал». Это не офисы.

Кроме того, кабинеты сотрудников отдела МВД и «Автоцентра» также не подпадают под критерии, предусмотренные статьей 378.2 НК РФ, для отнесения к офисам.

Таким образом, принадлежность помещений к офисам установить не удалось. При таких обстоятельствах оснований для включения здания в кадастровый перечень не было.

Как результат – пункты перечня, соответствующие спорным объектам, были признаны недействительными.

Этот случай рассмотрен Апелляционным определением ВС РФ от 5 сентября 2018 г. № 18-АПГ18-29.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Управляющий партнер Правового бюро "Тимофеев и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Защита прав добросовестного владельца недвижимости в контексте влияния на эти права кадастровой стоимости, может осуществляться по нескольким направлениям. Одно из них общеизвестно, понятно и доступно, когда речь идет об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении ее в размере рыночной стоимости. Другое – исключение здания (помещения) из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, менее востребовано юридической практикой. Возможно, в силу более сложного механизма защиты, требующего, во-первых, отхода от привычных стандартов доказывания, во-вторых, необходимости поиска и представления доказательств так, чтобы у суда отсутствовали разумные сомнения в незаконности действий чиновников.

Мы столкнулись с особенностями предъявления, обеспечения и представления в суде иска об исключении из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, такого исторического здания как Центральный телеграф (ул. Тверская, д. 7). Казалось бы, задача не представляется выполнимой, поскольку еще в 2014 году было проведено обследование фактического использования здания Центрального телеграфа, которое подтвердило размещение в нем офисов, объектов торговли и общественного питания.

Но мы обратили внимание на некоторые особенности механизма включения зданий (помещений) в пресловутый, назовем его "кадастровый перечень": во-первых, в силу положений ч. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса, кадастровый перечень должен ежегодно утверждаться уполномоченным органом субъекта РФ (в Москве постановлением Правительства г. Москвы). В нашем случае это было в редакциях постановлений Правительства г. Москвы: от 29 ноября 2016 г. № 789-ПП, от 28 ноября 2017 г. № 911-ПП, от 27 ноября 2018 г. № 1425-ПП, от 26 ноября 2019 года № 1574-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП", в которых здание Центрального телеграфа присутствовало под различными номерами. Во-вторых, основанием для включения здания Центрального телеграфа в названные перечни являлся один и тот же, составленный в 2014 году акт обследования, который, по мнению Правительства г. Москвы, был документом доказательственного значения, достаточным для установления факта использования здания в деловых, коммерческих или административных целях.

Однако, детальный анализ действий по проведению обследования и подготовке 2014 года акта о фактическом использовании здания Центрального телеграфа (напомним, в Москве порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений утвержден постановлением Правительства г. Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП), позволил выявить нарушения, которые убедили суд в недостоверности сведений о коммерческой принадлежности здания. Например, одним из оснований отнесений здания к административно-деловому центру является следующее условие – если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. Однако назначение помещения "кабинет" само по себе не предусматривает автоматическое размещение в нем офиса. Для признания "кабинета" офисом необходимо доказать, что он непосредственно используется для приема и общения с клиентами. И поскольку доказательств этого представлено не было, а акт 2014 года сведений об использования "кабинетов" под офисы не содержал, это явилось одним из оснований незаконности включения здания Центрального телеграфа в кадастровый перечень (решение Московского городского суда от 19 ноября 2020 г. по делу № 3а-4489/2020).

Кроме этого, суду было представлено обоснование того, что разрешенное использование земельного участка, на котором располагалось здание Центрального телеграфа, – "эксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций", однозначно не предполагает размещение на нем офисов, объектов торговли, общественного питания или бытового обслуживания. А если это так, то здание Центрального телеграфа не обладает признаками объекта налогообложения по кадастровой стоимости и не должно включаться в кадастровый перечень.

Важным аспектом явился и еще один элемент процедуры доказывания, связанный с критикой акта обследования здания, подготовленного Госинспекцией по недвижимости города Москвы. Нами было обращено внимание суда, что указанный выше акт, который и послужил основанием для включения здания Центрального телеграфа в кадастровый перечень, не содержал расчетной части и сведений о том, какие помещения и какой площадью используются в деловых, коммерческих или деловых целях. И поскольку суду было неясно, на основании чего должностные лица Госинспекции пришли к выводу об использовании более 20% площади здания под объекты торговли, бытового обслуживания и общественного питания, он вынес решение об исключении здания Центрального телеграфа из "кадастрового перечня", восстановив нарушенные права налогоплательщика за 3-летний период. Тем самым было установлено, что за период 2017-2020 годов налог на имущество организаций должен уплачиваться не с кадастровой, а со среднегодовой стоимости здания, что значительно (в десятки раз) ниже кадастровой стоимости.

Тема исключения зданий (помещений) из "кадастрового перечня" многоаспектна, и невозможно в рамках колонки рассказать о всех нюансах этого достаточно эффективного направления защиты прав владельцев недвижимости в борьбе за справедливую кадастровую стоимость. Для тех же, кому интересна эта тема и тех, кто может и хочет платить реально экономически обоснованные налоги, мы подготовили более развернутую информацию о стратегии и тактики сбора и представления доказательств в подобных процессах, с которой можно будет ознакомиться на портале ГАРАНТ.РУ в ближайшее время.

В этом году в Москве не только была произведена новая оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и снова дополнены перечни объектов, налог на имущество в отношении которых рассчитывается от кадастровой стоимости. Многие граждане и индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности коммерческую недвижимость, с удивлением обнаружили в почтовом ящике извещения с сильно возросшей суммой налога на имущество физических лиц.

Налог на имущество физических лиц - это местный налог, который устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – законами субъектов РФ) и платится на территориях этих образований.

Москва перешла на расчет налога на основании кадастровой стоимости с 2015 года. Текущая ставка для коммерческой недвижимости - 0,5%, однако для определенной категории недвижимого имущества предусмотрены повышенные ставки. Так, в отношении тех объектов налогообложения, которые включены в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, или которые предусмотрены абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 НК РФ, или кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей, налоговая ставка может составить уже до 2%.

Что же это за перечни? Статья 378.2 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

Из коммерческой недвижимости под регулирование этой статьи подпадают, в частности, административно-деловые, торговые центры (комплексы) и помещения в них, офисная, торговая недвижимость, помещения для общественного питания и бытового обслуживания. При этом отнесение недвижимого имущества к этим категориям производится по признакам как зарегистрированного в ЕГРН наименования, назначения или разрешенного использования, так и по иным – фактическим - признакам. Имеют значение фактическое использование для размещения офисных, торговых помещений или помещений бытового обслуживания и питания (если они занимают не менее 20% общей площади) и вид разрешенного использования земельного участка, если он предполагает размещение зданий коммерческого назначения.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц в отношении перечисленной коммерческой недвижимости является только кадастровая стоимость. Индивидуальные предприниматели могут быть освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, если они применяют упрощенную систему налогообложения (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), но к вышеприведенным объектам налогообложения льгота не применяется.

Каждый год Правительство Москвы не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество физических лиц формирует перечень объектов, которые упоминаются в ст. 378.2 НК РФ (далее – «Перечень»), и направляет Перечень в электронной форме в УФНС по г. Москве. С Перечнем также можно ознакомиться на сайте Правительства Москвы.

Вид фактического использования недвижимого имущества определяется Госинспекцией по недвижимости в соответствии с порядком, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 г. № 257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения». Так, проверка проводится двумя инспекторами с привлечением представителей других департаментов Правительства Москвы и экспертов. При проведении проверочных мероприятий осуществляется фотофиксация и производится описание объекта, по итогам составляется акт.

Перечень на 2014 год – постановление Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года № 772-ПП.

Перечень на 2015-2018 годы – постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП (с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Москвы от 26.11.2015 г. № 786-ПП, от 29.11.2016 г. № 789-ПП, от 28.11.2017 г. № 911-ПП).

Перечень на 2019 год будет утвержден Правительством Москвы до 30 ноября 2018 года, на сайте Правительства Москвы пока опубликован лишь его предварительный вариант.

Ставки налога в г. Москве определяет Закон г. Москвы О налоге на имущество физических лиц № 51 от 19.11.2014 г. (в редакции Закона г. Москвы от 28.09.2016 г. № 30). Для объектов из Перечня в 2015 году применялась ставка 1,2%, затем она повышалась из года в год на 0,1% и в 2018 году составила 1,5%.

В Перечень на 2018 год включены объекты, соответствующие одному из следующих условий:

здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
нежилое здание (площадью свыше 1 тыс.м2) либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает 3 тыс.м2) фактически используется не менее чем на 20% общей площади для торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости;
нежилое здание либо нежилое помещение, расположенное на пешеходных зонах (список таких зон см. здесь), фактически используется не менее чем на 20% общей площади для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости, либо имеет соответствующее назначение в документах технического учета.

Что делать при несогласии с включением объекта недвижимости в Перечень?

В первую очередь следует определить, по какому критерию объект был включен в Перечень. Сервис проверки на сайте Правительства Москвы отражает только один критерий, хотя в реальности объект может подпадать под несколько из них. Подробную информацию можно узнать через запрос в Департамент экономической политики и развития города Москвы. Он же и разрешает общие жалобы, связанные с включением объектов в Перечень.

Однако, если жалоба связана с включением объекта в Перечень по признаку соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, а участок при этом фактически не используется под заявленные цели, обращаться следует в Департамент городского имущества города Москвы для изменения вида разрешенного использования земельного участка и в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. При этом исключение объекта из Перечня будет возможно только после государственной регистрации изменений. Сроки для такой государственной услуги варьируются от 15 рабочих дней (если не предусмотрено строительство объекта капитального строительства) до 45 рабочих дней (если предусмотрено строительство объекта капитального строительства).

Если изменение вида разрешенного использования нецелесообразно, либо не может быть произведено до начала налогового периода, но при этом объект недвижимости фактически не используется для вышеуказанных видов деятельности (или используется менее чем на 20% площади), следует до 30 апреля обратиться в Госинспекцию по недвижимости, чтобы объект недвижимости был включен в план проверок на текущий год. Обследование объекта будет произведено до 30 июня, и это станет основанием для исключения объекта из Перечня уже в текущем году.

Если же объект недвижимости был включен в Перечень по признаку фактического использования для соответствующих целей (акту Госинспекции), нужно обращаться в Департамент экономической политики и развития города Москвы с требованием провести повторную проверку. Требование будет рассмотрено на Межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве. Для жалоб на результаты проверки установлены предельные сроки (по мероприятиям, проведенным в 2018 году, - до 31 марта 2019 года). Если фактическое использование объекта изменилось со временем, то срок не ограничен, перечни уточняются в течение текущего года до 31 декабря.

Исключение объектов недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, возможно путём досудебного урегулирования спора

16 января 2020, 09:11

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Нижегородской области от 06.02.2014 № 61 «Об уполномоченном органе исполнительной власти Нижегородской области по реализации пунктов 7, 9 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 № 635 «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения» министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области ежегодно издается приказ «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» (далее - Перечень).

В случае несогласия с включением/невключением объекта недвижимого имущества в Перечень или изменения вида фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения, заинтересованные лица (собственники) вправе после опубликования Перечня на официальном сайте Правительства Нижегородской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» обратиться в уполномоченный орган с заявлением по форме, утвержденной приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 08.06.2016 № 326−13−75/16, с приложением соответствующего комплекта документов в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 № 635 (с изменениями).

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление (приказ о назначении руководителя, доверенность или иное), в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя;

- документ, удостоверяющий личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

- документы, подтверждающие деятельность на объекте недвижимого имущества, в отношении которого подано заявление (лицензии, устав, ОКВЭД);

- оригинал экспертного заключения о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения, выданного аккредитованной организацией не ранее чем за 6 месяцев до даты подачи заявления; за исключением объектов недвижимого имущества в отношении которых предоставление экспертных заключений не требуется;

- согласие на обработку персональных данных по форме, утвержденной приказом уполномоченного органа.

В случае несогласия с решением уполномоченного органа ответ может быть обжалован в судебном порядке.

Прокуратура
Нижегородской области

Прокуратура Нижегородской области

16 января 2020, 09:11

Исключение объектов недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, возможно путём досудебного урегулирования спора

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

- согласие на обработку персональных данных по форме, утвержденной приказом уполномоченного органа.

В случае несогласия с решением уполномоченного органа ответ может быть обжалован в судебном порядке.

Читайте также: