Введение налога на недвижимость откладывается
Опубликовано: 22.04.2024
Любите ли вы сюрпризы? Не важно, как каждый из вас ответил на этот вопрос, потому что сюрпризы будут. Придут они в виде квитанции на уплату имущественного налога, потому что в 2020 году происходит сразу несколько событий. Вся страна перешла на расчёт налога по кадастровой стоимости (инвентаризационная применяться не будет). Недвижимость в стране пройдёт переоценку. Как итог — подросший налог. Для некоторых — взлетевший до небес. Спасение предлагает «Общероссийский народный фронт» (ОНФ).
Налог подрос
Представим себе старый частный дом, который не ремонтировался лет 20. Всю жизнь его владелец считал себя сельским жителем. Но город растёт и вбирает в себя близлежащие посёлки. Вместе с этим растёт цена земли. Кадастровая оценка дома и земли поднимается, особенно если район активно развивается. Налог, соответственно, тоже растёт. При этом реальная стоимость старого дома не меняется.
Усадьба среди новостроек. Кадастровая стоимость — как у дворца. Фото: fiski. net
Вопрос затронет не только владельцев частных домов, но и квартир в центре города. Престижный район, развитая инфраструктура, но при этом старый дом с прогнившими трубами и ржавой проводкой. Кадастровая стоимость может значительно разойтись с рыночной, а налог — оторваться от реальности.
Оспорить решение оценки можно. Но владелец недвижимости узнает о повышении кадастровой стоимости и налога только из квитанции ФНС. То есть в следующем году. Несогласные должны пойти в специальную комиссию по решению споров или в суд. Затем — в ФНС, чтобы получить сделать перерасчёт.
Достаточно сделать рассылку
Устранить неудобство легко. ОНФ предлагает оповещать владельцев недвижимости о результатах оценки, рассылая письма в личный кабинет на Госуслугах.
Вам письмо. Фото: twitter.com
Те, кого результаты не удовлетворяют, могут сразу их оспорить в ГБУ, проводившем работу и предоставить документы, подтверждающие стоимость. Это проще и быстрее, чем решать вопрос через суд или комиссию. К тому же не придётся делать перерасчёт налога.
«Известия» цитируют председателя Российского союза налогоплательщиков, члена Общественной палаты РФ Артёма Кирьянова.
Предложение правильное и своевременное, зачастую при переоценке кадастровой стоимости совершаются ошибки. Обычно стоимость завышается на 20–30%, и, как правило, это касается частных домов, которые сложно оценить, а также земельных участков
От себя добавим, что рассылать результаты оценки только на Госуслуги — неправильно, потому что не каждый человек ими пользуется.
Помоги себе сам
Пока рассылка с результатами оценки — только инициатива, а не полноценное решение на государственном уровне. Возможно, предложение так и останется только на бумаге. Поэтому надо помочь себе самостоятельно и предупредить повышенный налог.
Проще всего подать замечание к промежуточным отчётным документам по оценке. По закону на оспаривание даётся 50 дней с момента размещения информации.
Предварительные данные можно найти на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
По кадастровому номеру объекта недвижимости можно ознакомиться с предварительными расчетами кадастровой стоимости, сведениями о характеристиках объекта на дату проведения оценки, статистической моделью и ценообразующими факторами, использованными при расчете стоимости.
Отчёт по кадастровой оценке находится на сайте регионального Центра государственной кадастровой оценки. Можно пользоваться любым источником информации, чтобы найти данные по своей недвижимости.
Если оспаривать в ГБУ уже поздно, то придётся идти в специальную комиссию для решения споров по кадастровой оценке или в суд. Лучше не затягивать. Иначе после начисления налога придётся дополнительно обращаться в ФНС для перерасчёта.
Не самый удачный год для переоценки
Ещё одно предложение от ОНФ — поправочные коэффициенты при оценке недвижимости в этом году или мораторий на повышение кадастровой стоимости по результатам переоценки.
Проблема в том, что из-за ограничений, самоизоляции, льготной ипотеки и других событий неспокойного 2020 года цена недвижимости нестабильна. Провести корректную оценку стоимости сложно. Возможно, для многих она будет сильно завышенной. Из-за этого Сергей Собянин в Москве отменил переоценку недвижимости.
Минфин же на это отвечает, что у нас и так действует ограничение на рост налога по кадастровой стоимости — не более 10% в год. Вводить ещё один поправочный коэффициент — лишнее.
Есть в современной России такие налоги, которые физическим лицам платить не жалко, по причине незначительности сумм. Это налог на имущество и земельный налог. Изменить ситуацию государство планирует уже давно. Два имущественных налога планируется объединить, повысив при этом налоговую нагрузку на население и юридических лиц.
Самые свежие новости, касающиеся нововведений, определены «Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов». Среди прочих мероприятий, Министром финансов Кудриным утверждены те, что обеспечат введение местного налога на недвижимость. Планируется, что к концу 2012 года все подготовительные мероприятия будут завершены, и будет подготовлена ко второму чтению в Государственной думе соответствующая глава Налогового кодекса.
СМИ и интернет-сообщества активно обсуждают эту тему вот уже два года. Ежегодно дата введения налога на недвижимость переносится на следующий год. Почему? Сегодня мы вернемся назад и проследим ход дискуссий, сделаем выводы о вреде или пользе налогового нововведения, коснемся прогнозов на будущее со стороны Минфина и других, не менее авторитетных, источников.
Имущественные налоги сегодня
На сегодняшний день Российским налоговым законодательством предусмотрено три имущественных налога. Первый – налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ). Плательщиками налога являются организации, имеющие на балансе движимое и недвижимое имущество, учитываемое в составе основных средств. В качестве налоговой базы выступает среднегодовая стоимость основных средств, учитываемых по остаточной стоимости. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать максимальной ставки в 2,2 %, установленной НК РФ. Получателями налога являются региональные бюджеты.
Второй действующий сегодня налог, базой для начисления которого является имущество налогоплательщика, – земельный (гл. 31 НК РФ). Его платят организации и физические лица, владельцы земельных участков. Налоговая база равна кадастровой стоимости участков, определяемой в соответствии с Земельным кодексом РФ. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налог уплачивается по ставкам не выше 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, земель, занятых жилыми строениями, а также дачных участков. В отношении остальных земельных участков налоговая ставка не может превышать 1,5%. Налог пополняет бюджет на местном уровне.
Третий – налог на имущество физических лиц. Он установлен ст. 15 НК РФ и Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". Физическое лицо, имеющее в собственности жилой дом, квартиру, комнату, дачу, гараж или иное строение, помещение и сооружение, является плательщиком налога. Базой является инвентаризационная стоимость объектов. Ставки дифференцированы и устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Максимальная ставка – 2%. Поступления от уплаты налога пополняют местную казну.
Один за всех?
Идея заменить все имущественные налоги одним, заодно изменив порядок расчета и ставки для увеличения налоговой нагрузки и пополнения бюджета, витает в умах законотворцев с 2004 года. Именно тогда в Думу был внесен законопроект, призванный узаконить изменения.
Проект ФЗ № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" принят в первом чтении и сейчас находится на рассмотрении. Обсуждение законопроекта зашло в тупик, поскольку эта инициатива разбилась о множество проблем, которые требовали немедленного решения.
Суть нововведения – замена двух налогов одним. Законопроект предусматривает, что для налогоплательщиков – физических лиц и организаций будет введен новый местный налог на недвижимость. Главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы.
…главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы…
Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, потому что база для исчисления имела или кадастровую или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной.
Новый налог будет взиматься с оценочной стоимости объектов налогообложения. Оценку будет проводить некий государственный орган по методике, которая на сегодняшний день не разработана. Важно то, что оценка стоимости объектов недвижимости по новым правилам приводит к тому, что имущественный налог мы заплатим с рыночной стоимости имущества.
Например, сегодня я проживаю в квартире S = 65 м 2 . ТСЖ в доме нет, поэтому земля под многоквартирным домом не является моей собственностью. Сейчас я плачу налог на имущество физических лиц в сумме до 100 рублей в год. По новым правилам мне придется отдать по самым скромным подсчетам 1600,00 рублей за год. Рост налоговой нагрузки в 16 раз. Думаю, что чиновники упростят процедуру приобретения в собственность земли под многоквартирными домами, обязав собственников квартир стать собственниками надела земли. Ведь это позволит еще увеличить размер налога.
Планируется, что налог будет взиматься по ставкам от 0,1% до 1% от базы. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены. При нарушении нормативного срока строительства собственнику земли придется раскошелиться дополнительно.
Для налога установлен период – календарный год. Считать налог для всех категорий налогоплательщиков будут налоговые органы, налогоплательщику не требуется заполнять никаких деклараций. Его задача в течение 2 месяцев со дня получения уведомления уплатить исчисленную налоговиками сумму в бюджет. После этого можно еще 1 год «спать спокойно». На начало каждого налогового периода рыночная стоимость имущества будет пересчитываться, соответственно сумма налога не будет статичной.
Все против одного!
Первое думское чтение, как упоминалось выше, законопроект прошел. Почему же тогда ежегодно откладывается введение такого нужного для экономики России в целом и каждого ее гражданина в частности налога? Есть проблемы, и немалые. В первую очередь рассмотрим социальные:
1) увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Текущий доход налогоплательщика может не позволить ему платить непомерно много. Ведь имущество, составляющее налоговую базу, могло быть унаследовано или приобретено в собственность в порядке бесплатной приватизации. Фактическая неспособность человека уплачивать налог на недвижимость может привести к дополнительным социальным проблемам;ежегодная переоценка недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Такая оценка предполагает ежегодный осмотр. Для проведения осмотра объекта недвижимости необходимо участие ее собственника. У налогоплательщика не всегда найдется время для приема уполномоченных лиц. Непонятно и то, кто за оценку заплатит;
2) несправедливость налогообложения. На территории одного и того же региона могут быть объекты недвижимости со сходными параметрами, но разной рыночной стоимостью. В результате налоговая нагрузка на представителей одного социального слоя будет различной. Социально-политические причины могут привести к перекладыванию налоговой нагрузки с неблагополучных слоев населения на средний класс и предприятия. Это облегчит жизнь одних за счет других. Государство же не прогадает;трудности администрирования. Налог на недвижимость трудно ввести в действие, но еще труднее его будет собирать. Чтобы его правильно исчислить, необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации;трудности оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Как оценивать имущество, на сегодняшний день не знает никто. Планируется производить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения методов массовой оценки. По каким критериям будет отбираться массив, насколько процедура и результат оценки будут понятны налогоплательщику, об этом законопроект умалчивает. Помимо отсутствия адекватного нормативного обеспечения, касающегося проведения оценки стоимости недвижимости, нет специалистов должной квалификации, которые оценку будут производить;отсутствует государственный кадастр недвижимости. В настоящее время в России не реализована задача по формированию кадастра, а вопрос регистрации прав на единые объекты недвижимости законодательно не урегулирован. Мероприятия по формированию государственного кадастра и результатов государственной кадастровой оценки недвижимости, по мнению «Роснедвижимости», могут быть завершены не ранее 2012 года;не определен получатель налогового платежа. До сих пор остается не ясно, к какому уровню налогообложения целесообразно отнести налог на недвижимость и в бюджет какого уровня должен зачисляться этот налог. Скорее всего, налог действительно будет уплачиваться в бюджеты субъектов РФ, поскольку именно они, в большинстве своем, являются дотационными;увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Для некоторых граждан приобретение недвижимости является долгосрочным инвестированием средств. В результате введения налога на недвижимость такие капиталовложения перестают быть выгодными. Строители потеряют и клиентов, и прибыли.
Победит сильнейший
Трудности преодолимы, как считают авторы законодательной инициативы. И продолжают работу по реформированию системы налогообложения и введению нового налога на недвижимость. Среди плюсов называют следующие:
1) введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления, улучшит администрирование и сократит расходы на него;
2) его введение позволит наполнить местные бюджеты и сделает прозрачнее расходование средств от налоговых поступлений;
3) налоговое бремя среди населения будет распределено равномерно. Новый налог на недвижимость не будет противоречить основным принципам действующего налогового законодательства о равенстве всех налогоплательщиков и прозрачности налоговой базы;
4) увеличение налоговой нагрузки сократит спрос на недвижимость за счет отказа обеспеченных людей инвестировать деньги в эту отрасль. Это приведет к снижению цен на жилье;
5) организации смогут на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.
Удивляет аргумент инициативной группы, высказанный в пользу нового налога: «Большинство стран в мире такой налог платят». С этим трудно поспорить - во многих странах владельцы имущества являются плательщиками налога, связанного с приобретением права собственности на это имущество. Но налогоплательщики большинства стран, уплачивая налоги, получают от государства социальные преференции в виде строительства новых больниц, детских садов, школ и прочих учреждений. Наполняемость бюджета и прозрачность трат местных чиновников может стать главным средством мотивации платить налоги, в том числе и в случае, если налоговая нагрузка растет.
В заключение законотворцам хотелось бы пожелать решить все технические, правовые и организационные проблемы, связанные с внедрением новаций в налоговую систему РФ. Всех вышеперечисленных проблем, связанных с введением нового налога на недвижимость можно избежать. Введения этого налога уже не один год требует президент России. Вот и в середине 2010 года в бюджетном послании президента сказано, что подготовка введения налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества, должна быть ускорена.
Думается, что перспективы у налога на недвижимость хороши не для всех участников бюджетных отношений. Государство сможет пополнить бюджет, и это положительная сторона нового налога. Для плательщиков же налога его размер может стать непомерно большим. Либо за всех заплатит средний класс, для которого эти траты будут «налогом на роскошь» в завуалированной форме. К чему это приведет, покажет жизнь.
Сверчкова Дина Юрьевна, юрист юридической компании «Налоговик»
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Управляющий партнер Митсан Консалтинг, член Экспертного совета НОСТРОЙ
специально для ГАРАНТ.РУ
Первые шаги в снижении имущественных налогов
Руководители компаний и предприятий всегда держат руку на пульсе налогообложения и заботятся о его справедливости. В частности, это касается налогов на недвижимое имущество и землю: здания, строения, сооружения, помещения и земельные участки, используемые бизнесом в своей деятельности. В данной колонке мы рассмотрим налоги, уплачиваемые бизнесом с объектов недвижимости: налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ) и земельный налог (гл. 31 НК РФ).
Чтобы начать процесс снижения имущественных налогов, предприниматель должен разобраться в налоговом глоссарии – поможем в этом.
- Главные составляющие формулы расчета налогов:
- объекты налогообложения;
- кадастровая стоимость объектов недвижимости;
- налоговые ставки;
- налоговые льготы.
Говоря про определение вышеуказанных понятий, надо понимать их территориальное законодательное разделение. И если правила определения кадастровой стоимости одинаковы для всех объектов недвижимости на всей территории страны, то, к примеру, налог на имущество организаций является региональным, а земельный – налогом местным. Отсюда – различие ставок и льгот. Они могут устанавливаться как на федеральном уровне, так и на региональном и (или) муниципальном.
Про объекты налогообложения можно написать диссертацию. Есть множество исключений из объектов налогообложения и по налогу на имущество, и по земельному налогу. Для упрощения задачи в данной колонке рассматриваем только ту недвижимость, которая не освобождена от налогов и в качестве налогооблагаемой базы имеет кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости, и как она снижает налоги
Для уменьшения налога в первую очередь надо обратить внимание на кадастровую стоимость объектов недвижимости.
На данный момент большинство объектов недвижимости облагаются налогом, исходя именно из кадастровой стоимости. А читая между строк Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон о ГКО), можно сказать, что с 2024 года мы полностью перейдем к налогообложению недвижимости от ее кадастровой стоимости.
Законодательство предусматривает пути снижения кадастровой стоимости. Один из них – ее установление в размере рыночной.
Порядок простой: владелец объекта недвижимости заказывает у оценщика подобный отчет и затем подтверждает его защитой в суде или специальной комиссии.
Однако, необходимо знать некоторые негативные нюансы при таком способе снижения кадастровой стоимости.
Первое. Согласно требованиям нового законодательства о государственной кадастровой оценке, действие замены кадастровой стоимости на рыночную продлится только до следующей государственной кадастровой оценки, которая теперь будет проводиться каждые 2 года в городах федерального значения или каждые 4 года – в остальных субъектах РФ. Дело в том, что согласно ст. 12 Закона о ГКО для проводящих оценку государственных бюджетных учреждений предыдущие судебные решения или решения комиссий об установлении рыночной стоимости вместо кадастровой играют роль лишь источника информации об оцениваемых объектах, но не обязательны. Собственник потратит время, средства и нервы, но эффект продлится лишь до очередной оценки.
Второе. По статистике Росреестра, за последние годы, сформировалась тенденция стагнации удовлетворения требований об исправлении кадастровой стоимости в комиссиях 1 (см. рис. 1).
Судебная система пока чаще встает на сторону заявителей и устанавливает рыночную стоимость вместо кадастровой 2 . Следует при этом учитывать, что упомянутые в статистике решения комиссий и судов относятся в большей степени к оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, которая определялась по ранее действовавшему законодательству. По Закону о ГКО еще далеко не все субъекты РФ провели кадастровую оценку – статистику оспаривания можно будет анализировать только через пару лет.
.jpg)
Рис. 1. Количество решений в отношении заявлений, рассмотренных за период с января по октябрь 2020 года
Третье. Установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость действует на протяжении всего периода: для городов федерального значения – это два года, для остальных регионов – не менее четырех лет. Но при этом, старт времени действия рыночной стоимости – начало того года, в котором рыночная оценка была проведена, и собственник может вернуть налоги лишь за текущий год. То есть все время действия государственная кадастровая оценка не учитывается.
Четвертое. Для подготовки отчета о рыночной стоимости требуется около месяца. Также, нужно сделать пакет документов в комиссию по оспариванию оценки или в суд, что занимает от 3 до 6 месяцев.
Сроки рассмотрения займут еще месяц, при этом нет никаких гарантий, что решение будет принято быстро и будет вынесено в пользу владельца объекта недвижимости. Так что и здесь есть опасность потратить время и нервы впустую.
Пятое. Государственное бюджетное учреждение, которое проводит государственную кадастровую оценку может самостоятельно заменить кадастровую стоимость на рыночную по предоставленному собственником отчету, но это решение может отменить суд в пользу властных структур, если будет доказано ущемление их интересов, в том числе и в области налогообложения.
Есть еще ряд нюансов. Так, заменить кадастровую стоимость на рыночную может, согласно закону, только владелец объекта недвижимости. Это играет роль при осуществлении приватизации государственных или муниципальных объектов недвижимости, так как стоимость выкупа определяется зачастую, исходя из кадастровой стоимости. Если потенциальные покупатели пытаются заменить кадастровую стоимость на рыночную, то ГБУ откажет в снижении, так как у покупателя еще нет права собственности на объект.
Надо понимать, если владелец пытается установить рыночную стоимость вместо кадастровой, и по отчету она ниже кадастровой, то скорее всего, посчитана эта рыночная стоимость "не совсем корректно" с явным учетом интересов собственника объекта недвижимости. В лучшем случае такой отчет о рыночной стоимости не пройдет ни в комиссии, ни в суде. В худшем – может закончиться уголовным преследованием. К тому же уже появились прецеденты привлечения рыночных оценщиков к уголовной ответственности за установление рыночной стоимости вместо кадастровой. Московские власти усмотрели в данном действии мошенничество (Решение Московского городского суда от 11 сентября 2018 г. по делу № 3а-2241/2018). Резюмируя вышеизложенное, можно с уверенностью констатировать факт, что с введением новых законодательных норм ранее действующий метод замены кадастровой стоимости на рыночную перестает работать.
Что же делать? В законе есть механизм использования метода исправления ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки. Этот метод более эффективен в направлении установления справедливой кадастровой стоимости, и, как следствие, справедливого налогообложения. Подробнее про метод исправления ошибок мы расскажем в следующий раз.
Снижение налоговой ставки
Максимальные базовые ставки, установленные НК РФ: ст. 380 – по налогу на имущество организаций и ст. 394 – по земельному налогу. При этом региональные или местные органы власти могут ставки дифференцировать. И тут на практике часто имеет место человеческий фактор – когда в организации-налогоплательщике не обращают внимание или просто не знают о возможных местных сниженных ставках, и берут официально установленные федеральные.
Надо понимать, что сама налоговая инспекция не придет "в гости" к собственникам с известиями о возможности понизить ставку и с констатацией факта переплаты налогов. Специалисты ФНС России ориентированы на сбор налогов по максимальным, федеральным ставкам и не заинтересованы в оповещении собственников о возможности понижения ставок.
Поэтому владельцам бизнеса и объектов недвижимости нужно быть внимательными в данном направлении, самостоятельно отслеживать применяемые ставки и обращать на эти ставки внимание своих сотрудников. В помощь бизнесу – удобный сервис ФНС РФ "Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам" (https://www.nalog.ru/rn78/service/tax/).
Как работают льготы
Льготы по налогу на имущество организаций и земельному налогу также предусмотрены в федеральном законодательстве (ст. 381 и ст. 395 НК РФ), так и в региональных и местных нормативах. И их тоже рекомендуем внимательно отслеживать и грамотно применять.
Так, например, Закон Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 г. № 81-11 "О налоговых льготах" дает право организациям уменьшить сумму налога на имущество организаций на сумму налога, исчисленного в отношении объекта недвижимого имущества, используемого указанными организациями для нужд культуры и искусства, образования, физической культуры и спорта, здравоохранения и социального обеспечения, рассчитанную пропорционально доле площади объекта, используемой для указанных нужд, в общей площади такого объекта. Довольно ощутимая льгота и по размеру, и по перечню объектов, в отношении которых она может быть применена. Практика же показывает, что многие собственники имущества в Санкт-Петербурге об этой льготе даже не знают.
В этой статье мы рассказали о способах снижения имущественных налогов, которые "скрыты в законе". При этом у профессионалов есть совершенно уникальные кейсы по снижению налогов, которые прямо не предусмотрены налоговым законодательством, но уже успели успешно зарекомендовать себя на практике. О них – в следующей колонке.
ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2013, 2018 ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018
 | Шурыгину Артемию Юрьевичу,Президенту ГРМО |
 | Симко Елене Борисовне,Председателю Управляющего Совета ГРМО |
 | Шуранову Александру Валерьевичу,Председателю Комитета по развитию членской базы |
 | Петяевой Оксане Владимировне,Председателю Комитета по Этике и защите прав потребителей |
 | Кочекаевой Лине Александровне,Председателю Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами |
 | Закатовой Наталье Алексеевне,Председателю Комитета по PR и рекламе ГРМО |
 | Власовой (Мамонтовой) Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по стандарту профессиональной деятельности |
 | Власенко Сергею Владимировичу,Председателю Комитета по МЛС |
 | Хромову Андрею Александровичу,Председателю Комитета по информационным технологиям и сервисам |
 | Мазуриной Наталье Юрьевне,Исполнительному директору ГРМО |
Подписаться на рассылку
Президент РФ Дмитрий Медведев в последнее время неоднократно требовал ускорить введение налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества. По его словам, переход к самостоятельному регулированию и сбору единого налога на недвижимость взамен разных налогов на землю и имущество станет одним из важнейших направлений в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово необеспеченных регионах.
Мотивы президента, ратующего за введение единого налога на недвижимость, вполне понятны и очевидны. Как и в большинстве стран с развитой экономикой, этот налог должен стать надежным источником стабильных поступлений в местные бюджеты.
Предполагаемые изменения в налогооблагаемой базе позволяют также говорить о некой попытке создать по крайней мере видимость социальной справедливости: по задумке президента обладатели элитного и комфортного жилья должны платить гораздо больше владельцев дешевой недвижимости. Однако для малообеспеченных собственников жилья, введение налога на основе рыночной стоимости недвижимости таит в себе массу нешуточных, но пока только гипотетических проблем.
Налоги на недвижимость сегодня
В настоящее время налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, исходя из балансовой стоимости имущества предприятия, максимальная ставка при этом составляет не более 2,2 %. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке, не превышающей 2%.
Стоимость имущества определяется согласно оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, на порядок ниже рыночной.
Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. Максимальная ставка для земель сельхозназначения и располагающихся над жилым фондом равна 0,3 %, для других - 1,5 %.
Каким видится будущий налог на недвижимость
Переход на единый налог, привязанный к рыночной стоимости недвижимости, задумывался российскими властями достаточно давно. С этой целью создан и продолжает функционировать Единый кадастр недвижимости. На сегодняшний день кадастровый учет в России покрывает около 80 % от общей площади территории страны. Согласно последним заверениям Минфина, единый налог на недвижимость будет принят в 2013 году. При этом ожидается, что ставка единого налога составит 0,1 % от кадастровой стоимости недвижимости, исчисляемой по рыночным ценам.
Для подготовки к введению налога на недвижимость Минэкономразвития РФ разработало и в 2010 году утвердило методику кадастровой оценки недвижимости. Массовая оценка недвижимости будет проводиться независимыми оценочными компаниями и должна стартовать в 2011 году, а ее завершение запланировано на 2012 год. Заказчиком для проведения оценки является Росреестр.
Предполагается, что собственники, не согласные с итогами оценки своей недвижимости могут подать апелляцию и самостоятельно заказать оценку, представив ее результаты на комиссию, в которую должны будут входить представители Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. Думается, что расходы по проведению оценки недвижимости лягут на плечи не согласных с величиной налога на недвижимость собственников, а таких может быть достаточно много.
Возможные негативные последствия от принятия налога на недвижимость
С момента своего появления, идея пересмотра налогооблагаемой базы имущества вызывает серьезную озабоченность среди малообеспеченной части населения. Если сегодня при ставке налога на недвижимость максимум в 2% от оценки БТИ этот самый налог на любую квартиру составляет, как правило, не более 1 000 рублей в год для разных слоев налогооблагаемого населения, то в будущем он может доходить до нескольких десятков тысяч.
К примеру, в Москве рыночная стоимость типовой двухкомнатной квартиры может быть порядка 6 000 000 миллионов рублей, надо думать, что и оценочная комиссия будет отталкиваться от этой суммы. Тогда, при введении нового налога на недвижимость придется заплатить уже 6 000 рублей в год. А скажем, в Подмосковье такая же квартира стоит 3 500 000 рублей и заплатить надо будет 3 500 рублей. Для малообеспеченного гражданина сумма довольно серьезная.
Правда, правительство обещает освободить от налогового бремени определенные слои населения, но какие - пока не ясно. С квартирами более-менее все понятно. Все-таки среди малообеспеченного населения мало найдется обладателей элитных квадратных метров с ценой в миллионы рублей. А вот с землей ситуация сложнее. Приведем пример: стоимость земли в ближнем Подмосковье может доходить до 1 500 000 рублей за сотку. А если этих соток двадцать и достались они в наследство внуку от бабушки - придется раскошелиться на 30 000 рублей в год, причем без учета коммерческой стоимости строения, расположенного на этой земле!
Не совсем понятно то, как быть с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному. Не меньше вопросов возникает и в связи со стоимостью квадратного метра жилья в зависимости от местоположения не только отдельно взятой улицы или дома, но даже и конкретной квартиры.
Помимо этих проблем, негативный момент от введения единого налога на недвижимость заключается в том, что подобный шаг правительства может спровоцировать передел на жилищном рынке. Тысячам семей, возможно, придется покинуть занимаемое ими жилье из-за невозможности платить по высокой налоговой ставке, т.е. может произойти отток малоимущих граждан из престижных районов.
В такой ситуации могут оказаться не столько инвалиды и пенсионеры, которые наверняка получат социальные льготы, а скорее семьи со средним и небольшим уровнем доходов, занимающие большие квартиры, доставшиеся им в результате бесплатной приватизации.
Другая проблема связана с тем, что будет, мягко говоря, несправедливо проводить рыночную оценку жилья в условиях, когда расходы на строительство завышены в силу коррупционных факторов. Не до конца просчитанный и продуманный единый налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки, т.к. спрос на жилье бизнес-класса неминуемо упадет. Также может замедлиться процесс приватизации из-за страха россиян перед большим налогом.
Помимо всего вышеперечисленного, увеличение суммы налога может оказать существенное влияние на стоимость недвижимости за счет увеличения объемов продаж жилья большого метража в престижных районах, принадлежащего малообеспеченным гражданам. Им станет накладно содержать свои большие квартиры. Как результат, еще больше вырастет спрос на квартиры с небольшим метражом.
Помимо изменений на рынке купли-продажи жилья, увеличение налога на недвижимость может отразиться и на рынке аренды, поскольку многие арендодатели вынуждены будут включать размер налога на жилье в стоимость арендной платы.
Но и это еще не все. Возможно, некоторые чиновники на местах захотят «погреть руки» на работе оценочных комиссий. Для этого им будет достаточно «договориться» с оценщикам, чтобы те намеренно завышали рыночную стоимость объектов. В таком случае, несогласные с результатами оценки, вынуждены будут платить деньги за рассмотрение апелляции или «обращаться» напрямую в местную администрацию.
А может не стоит пугаться…
К счастью, время для устранения вышеупомянутых негативных моментов есть. В правительстве понимают, что необдуманные, скоропалительные шаги в этом направлении могут привести к эскалации в обществе. Недаром введение единого налога на недвижимость неоднократно откладывалось.
Минэкономразвития, к примеру, предлагает установить универсальный вычет при введении единого налога на недвижимость, т.е. установить такую норму площади жилья, за которую не нужно будет платить налоги вообще. Или другой вариант - введение денежного «социального вычета» в определенную сумму, в пределах которой будущий налог на недвижимость взиматься не будет. Есть и следующий подход - сделать дифференцированную систему ставок и облагать повышенным налогом только элитную недвижимость.
К другим возможным положительным факторам можно отнести следующий момент: после введения налога на недвижимость цены на квартиры и дома бизнес-класса могут пойти вниз. При введении налога, исчисляемого по рыночной стоимости, владельцам элитных квадратных метров придется уже, что называется, «содержать» свою недвижимость, каждый год, оплачивая внушительные счета. И, вероятно, часть жилья, приобретенного с инвестиционной целью, вернется на рынок, что должно поспособствовать ликвидации дефицита и, соответственно, уменьшению цены.
Желание президента поскорее перейти к практике взимания единого налога на недвижимость может привести к самым неожиданным последствиям, которые могут быть как негативные, так и позитивные. Правда в последнее верится с трудом. Как бы то ни было, прежде чем что-то предпринять, необходимо «семь раз отмерить».
Одним из основных направлений налоговой политики называется необходимость принятия главы Налогового кодекса, регулирующей взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости. Однако при этом указывается на недопустимость увеличения налогового бремени граждан, что должно быть достигнуто за счет системы налоговых вычетов.
Минфин России впервые обнародовал документ "Основные направления налоговой политики в РФ на 2008 - 2010 гг.", где в качестве одного из направлений было названо совершенствование налога на имущество физических лиц посредством введения налога на недвижимость.
Указанная концепция реформирования налоговой системы предполагает введение налога на недвижимость путем преобразование налога на имущество физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.
Основными причинами, способствующими введению в России единого налога на недвижимое имущество, являются следующие:
- налог на недвижимость как имущественный налог экономически нейтрален (меры налоговой политики направлены на снижение других налогов (НДС, налога на прибыль, НДФЛ, акцизов);
- по налогу на недвижимое имущество, в отличие от других налогов, нет международной налоговой конкуренции;
- введение единого налога на недвижимое имущество приведет к упрощению сбора и контроля.
Конечно же, одной из причин введения налога является следующая: порядок исчисления налога в зависимости от рыночной стоимости объекта и, как следствие, увеличение налогового бремени на владельцев нескольких объектов направлены на стимулирование отчуждения собственниками этих объектов.
Обращение к зарубежному опыту позволяет увидеть, что в ряде стран (США, Канада, Нидерланды, Швеция) существует единый налог на недвижимость.
Для лиц, имеющих гражданство Великобритании, недвижимое имущество облагается двумя налогами: налог на коммерческую собственность и налог на собственность физических лиц. Во всех этих странах сумма налога зависит от рыночной стоимости недвижимости.
Попытка - эксперимент введения налога на недвижимость были проведены и в нашей стране – в Великом Новгороде.
По словам зам. председателя Совета Федерации С.Ю. Орлова, "став источником местного бюджета, налог на недвижимость повысил ответственность местного самоуправления за организацию налогообложения. стимулировал создание реестра объектов недвижимости" (Стенограмма Круглого стола "Налог на недвижимость: результаты эксперимента в Великом Новгороде и Твери" // Муниципальная экономика. 2006. №2. С. 20.).
В целом итоги проведенного эксперимента оценены как положительные.
Одним из безусловных преимуществ обсуждаемого налога является то, что он позволяет предприятиям развивать производство без дополнительных налоговых издержек.
Вместе с тем полученный в результате эксперимента опыт применим лишь в случае, если объектом налога будет являться недвижимое имущество организаций, поскольку эксперимент не затрагивал налогообложение граждан.
Объектом налогообложения по новому налогу является недвижимость жилого назначения (дома, квартиры и другие жилые помещения, дачи) и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства.
Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества.
Для налогоплательщиков - физических лиц устанавливается налоговый вычет, определяемый исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком.
Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8.
Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%. В пределах данной территории ставка едина для физических и юридических лиц.
По мнению зам. министра финансов С. Шаталова, "в перспективе доходы от налогообложения недвижимого имущества физических лиц будут составлять основной источник собственных доходов местных бюджетов и основу фискальной автономии муниципальных властей" (Финансовые известия от 13.03.2007).
Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья.
Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.
Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.
Но нельзя забывать о том, что налог на имущество организаций является региональным, в связи с чем с введением местного налога на недвижимость бюджеты субъектов Федерации понесут значительные потери. Кроме того, в связи с обширностью территории нашего государства в разных регионах муниципалитеты обладают различной способностью к собиранию указанного налога, соответственно, налоговые поступления могут значительно отличаться.
Если налог на недвижимость юридических лиц с позиций государства, кроме фискальной, должен выполнять именно стимулирующую роль (развитие производства, развитие застройки), то налоги на недвижимость и земельный участок физических лиц, прежде всего, призваны реализовать принцип справедливого распределения налогового бремени, поскольку оба эти налога - налоги на богатство в той или иной степени.
Вообще следует отметить следующее: введение в РФ налога на недвижимость физических лиц в первую очередь связано с направленностью государства на реализацию идей социальной справедливости.
Более того, введение налога на жилую недвижимость граждан не приведет к упрощению налоговой системы, уменьшению количества налогов.
Целесообразным представляется поэтапное введение налога. Это будет способствовать упрощению налоговой системы, сокращению числа налогов и, соответственно, снижению затрат на их администрирование, а также развитию строительства нового жилья, благоустройству и развитию территорий муниципальных образований.
Кроме того, руководители Минфина России осознают и прогнозируют увеличение налоговой нагрузки на население.
Установленная ставка в границах от 0,1 до 1% рыночной стоимости имущества ощутимо ниже, чем в зарубежных странах. Однако, безусловно, нужно стремиться установить ее в максимально нижнем пределе с учетом высокой стоимости недвижимости в городах и низким уровнем доходов населения.
Читайте также: