В германии налоги при продаже квартиры

Опубликовано: 02.05.2024

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость объекта (Kaufpreis)

Специалисты немецкого рынка недвижимости отмечают, что стоимость жилого объекта в Германии фиксирована как ни в какой другой стране мира. Однако потенциальный покупатель ничего не теряет, если отправит продавцу встречное предложение (оферту) через своего маклера.

С большой долей вероятности собственник недвижимости, особенно той, которую довольно долго не могут продать, пойдет навстречу и снизит цену. Но стоит помнить, что торг уместен при покупке вторичного жилья, при приобретении жилья в новостройке стоимость объекта практически всегда фиксирована.

Комиссионные агенту по продаже недвижимости

В зависимости от федеральной земли, размер комиссионного вознаграждения агенту варьируется от 3 до 6% (+19% НДС). Точное значение является результатом переговоров и может быть оплачено покупателем, продавцом или поровну разделено между двумя сторонами. В принципе, как утверждают эксперты, все проценты по комиссии – это дело договоренности покупателя и посредника.

Оплата услуг адвоката / нотариуса

Нотариус несет ответственность за составление договора и обеспечивает законный переход права собственности. Он «защищает» обе стороны сделки в правовом поле перехода права. Составленный проект договора направляется как продавцу, так и покупателю, и согласовывается между ними. Если одна из сторон не владеет немецким языком, то договор должен быть переведен переводчиком на родной язык. В Германии принят закон, по которому проект договора должен находиться на руках у обеих сторон две недели, и только после истечения этого срока возможно назначить дату чтения договора у нотариуса (однако, такого условия нет для сделок с юридическим лицом). В свою очередь, как продавец, так и покупатель имеют право вносить изменения и дополнения в контракт. Когда обе стороны приходят к согласию, агент назначает дату трехсторонней встречи (продавец-покупатель-нотариус). На этой встрече нотариус должен вслух зачитать каждый пункт контракта и убедиться, что каждая из сторон ясно понимает их суть. Если покупатель или продавец не владеют немецким языком, то без участия профессионального переводчика не обойтись (при этом он не обязательно должен быть присяжным).

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами, нотариус отправляет ходатайство для внесения предварительной записи в Поземельную книгу (Grundbuch), которая резервирует объект за покупателем. После оплаты нотариус дает второе указание участникам сделки о переходе права как собственности, так и владения. За свою работу нотариус берет фиксированную плату в размере до 1,5% от стоимости имущества.

Агент по продаже недвижимости, как правило, предлагает нотариуса, однако, по немецким законам, покупатель может самостоятельно выбрать этого специалиста. А продавец, в свою очередь, имеет право заявить о непригодности выбранного представителя. Сделка купли-продажи перейдет в активную фазу только после обоюдного выбора нотариуса обеими сторонами, хотя в Германии это не столь принципиально, поскольку процедура всех шагов нотариуса расписана регламентом, и какой именно специалист осуществит эту работу, большого значения не имеет.

Запись в земельный кадастр (Grundbucheintragung)

Это действительно важный документ при покупке недвижимости в Германии, и новый собственник должен лично удостовериться, что его имя внесено в земельный кадастр, – а имена предыдущих владельцев вычеркнуты из Поземельной книги. Обязанность нотариуса – выслать покупателю выписку из Поземельной книги, где внесено имя нового владельца, но и сам владелец может получить выписку из Поземельной книги в соответствующем ведомстве (Grundbuchamt) за незначительную сумму.

Если сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением заемного капитала, то банк также будет внесен в книгу на случай банкротства заемщика и невозможности погашения ипотечных платежей. При этом имя нового собственника будет вписано первым, наименование банка – вторым в книге.

Это стоит около 0,5% от стоимости объекта недвижимости, а процесс регистрации и переход прав собственности может занять до двух-трех месяцев.

Налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer)

Налог на переход права собственности в Германии (аналог гербового сбора в Великобритании) уплачивается при покупке земли для будущего строительства дома, при покупке квартиры для личного проживания или при покупке недвижимости с целью инвестиций – все сделки с землей подлежат оплате Grunderwerbsteuer. Поземельная книга ведет учет размеров земельного участка. Так, при покупке квартиры приобретается также, к примеру, 15/1000 земельного участка, на котором стоит многоквартирный дом. Либо покупается участок земли с находящейся на нем постройкой – и порой вид строения вообще не указывается. Налог устанавливается государством и уплачивается один раз.

Сумма налога, который необходимо будет заплатить, зависит от двух вещей: места нахождения недвижимости (величина налога зависит от федеральной земли) и ее стоимости.

После юридического завершения сделки купли-продажи, налоговая служба Германии направит новому владельцу письмо, информирующее о сумме налога. В разных федеральных землях Германии эта цифра варьируется – от 3,5% в Баварии до 6,5% в землях Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия.

В Берлине, к примеру, текущая ставка налога составляет 6%.

Затраты по ипотечному платежу

Ипотечные кредиты (Hypothek) оформляет большинство банков Германии. Стандартных сроков займа в государстве не существует, они зависят от возможностей и пожеланий заемщика. Это же касается и выбора плавающей или фиксированной процентной ставки.

На сегодняшний день банки Германии выдают кредиты на приобретение жилья по ставке от 1,5% годовых. Для граждан страны действуют ставки от 0,75% годовых, но иностранцам лучше ориентироваться на более дорогие кредиты. Стоит принять во внимание тот факт, что больше шансов на одобрение кредита имеют те, кто получает зарплату на территории Германии или те, кто уже владеет недвижимостью на территории страны.

Ремонт

Как и в России, при покупке жилья в новостройке все затраты могут быть как уже включены в стоимость, так и лежать на плечах покупателя. Готовые объекты сдаются с чистовой или с черновой отделкой, а конечная конфигурация владений зачастую зависит именно от покупателя. Покупка недвижимости, требующей ремонта, может повлечь затраты в пределах €100-1000 за 1 кв. м – в зависимости от фантазии и пожеланий собственника. На проведение некоторых видов реконструкции могут потребоваться специальные разрешения. Это преимущественно касается работ с несущими конструкциями, а также таких серьезных архитектурных вмешательств, как надстройка балконов и т. д.

Примерная стоимость одного часа работы профессиональных мастеров по ремонту квартир колеблется от €25 до €50. Ценовым ориентиром меблировки могут послужить следующие расценки: кухня по индивидуальным размерам с техникой обходится от €4600, а полностью обставленная мебелью из сетевых магазинов гостиная и спальня – примерно в€7000-10 000.

Переезд

Все мебельные магазины Германии осуществляют доставку и сборку мебели. Некоторые магазины, особенно за доставку мелкой мебели, взимают дополнительные €40-70.

В Берлине для перевозки мелких предметов домашнего обихода или мебели из магазина типа IKEA можно воспользоваться службой Möbeltaxi (дословно «Мебельное такси»), стоимость услуг которого начинается от €29 в час. Для габаритных предметов или доставки в других городах Германии можно прибегнуть к помощи частных операторов, которых можно найти на eBay Kleinanzeigen. Обычно в частных грузовых компаниях работают иностранцы, студенты или иностранные студенты, которые имеют в своем распоряжении грузовик или фургон и хотят подработать. Их услуги стоят дешевле, чем работа профессиональных компаний грузоперевозок, но в этом варианте могут быть свои подводные камни, например, штрафы за привлечение к работе незаконных мигрантов.

Калькуляция дополнительных платежей

Итак, при покупке недвижимости в Берлине стоимостью €100 000, сопутствующие затраты будут составлять:

Комиссия агенту (7,14%) – €7000 (но может и 3,57%, зависит от земли)
Нотариус (1,5%) – €1500
Налог на переход права собственности (6%) – €6000 (но может и 5% или 3,5%, тоже зависит от земли).

Итого в приведенном примере суммарные затраты при покупке составили €15 000, но в среднем надо ориентироваться на дополнительные расходы от 10 до 15% от суммы покупки. К этому надо еще прибавить затраты на ремонт, если они необходимы, и ипотечные платежи, но никто не может гарантировать одобрения банком кредита иностранцу. Автоматический калькулятор можно найти на сайте Sparkasse.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налог на недвижимость (Grundsteuer)

Налог на недвижимость хотя рассчитывается по сложной формуле, но в целом его величина незначительна. В среднем она составляет €2,50 за квадратный метр жилого объекта, но более точная сумма зависит от земли и местоположения города. Рассчитанный годовой налог владелец недвижимости может оплачивать как одним платежом раз в год, так и разбить платеж на кварталы.

Поскольку ставки взносов по налогу на недвижимость устанавливаются в каждой земле индивидуально, суммы налогов на региональном уровне отличаются друг от друга. Для расчета необходимо знать оценочную стоимость объекта (Einheitswert), умножить ее на 0,35% (базовая федеральная ставка) и умножить на коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой федеральной земли.

Коммунальные платежи

Оплата коммунальных платежей в среднем по стране составляет около €215 за квартиру площадью 85 кв. м. Сюда входит оплата электроэнергии, отопления, водоснабжения и вывоз мусора. В Берлине этот показатель чуть выше – около €225 в месяц, в Мюнхене – в среднем около €240.

Управляющая компания

Услуги управляющей компании оплачиваются отдельно от коммунальных платежей. Так, собственник квартиры в Берлине должен платить за уборку здания и прилегающей территории, чистку дымоходов и обслуживание лифтов, уход за садом и оплачивать услуги управдома. В среднем сумма рассчитывается по ставке €0,63-1,0 за квадратный метр в месяц.

Страхование

Страхование объекта недвижимости и жизни владельца являются обязательными не только в случае приобретения жилья в ипотеку, но и при покупке любого объекта коммерческой недвижимости. Сумма платежа за страхование недвижимости зависит от типа страховки, суммы страхового покрытия и возможных страховых случаев. Стандартная страховка с суммой покрытия от €335 400 будет обходиться в €137-200 в год. Страхование жизни от несчастного случая будет стоить около €100 в год.

Прочие платежи

Довольно часто домовладельцы в Германии обязаны платить за содержание улицы, на которой находится недвижимость. Это нормальная практика, если инвестор приобретает дом, то длина участка, соответствующая улице, становится его заботой: мести тротуар, посыпать дорогу солью в зимний период и пр. Если зимой домовладелец не очистил свою часть от снега или льда, и кто-то из прохожих упал и сломал что-то, то все претензии он может адресовать именно домовладельцу.

Если город решит менять дорожное покрытие, то часть затрат могут также «переложить» на домовладельцев или кондоминиумы. Такие планы утверждаются сильно заранее, и именно об этом продавец должен сообщить покупателю, это должно быть указано в договоре. Сокрытие подобных фактов наказуемо по закону.

Плюс, счастливому обладателю недвижимости в Германии нужно помнить о таких мелочах, как, к примеру, налог на телевидение – он обязателен для каждого домовладения и начинается от €55 в год, но в основном составляет €55 в квартал.

HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Надю Принц (Prinz dom) и Олега Беляева (Haus & Wohnung BauGmbh).

_{photocredits: moyan brenn / дмитрий кругляк / flickr}

Какой налог с продажи недвижимости в 2020 - 2021 году? Правда ли, что в 2020 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?

С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2020 или 2021 году.

Налог на доход (НДФЛ)

Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.

Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке - дохода не возникает.

Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).

К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход - 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%

Минимальный срок владения недвижимым имуществом

В России есть термин "минимальный срок владения недвижимым имуществом" в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.

До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.

Каков же минимальный срок владения недвижимостью с 2020 году (чтобы при продаже недвижимости не платить налог)?

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость - будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство - налог НДФЛ не платим!

Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ - это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.

Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2020 и 2021 году?

Есть ряд исключений, дополненный в 2020 году. Эти исключения могут законно освободить от 5-летнего минимального срока. Ознакомьтесь, возможно, этот как раз Ваш случай:

Правило "единственной недвижимости". При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок - 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается "единственной" если у собственника она одна, и сохраняет статус "единственной" в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

Недвижимость, полученная от близких родственников путем дарения или вступления в наследство, может быть продана после 3 лет владения (без уплаты налога НДФЛ).

Близкие родственники - это кровные родственники: родители, дети, братья, сестры, внуки (супруги не являются "близкими" родственниками).

Приватизация. Квартира, полученная в собственность путем приватизации, может быть продана 3 года спустя, без уплаты владельцем налога НДФЛ.
Недвижимость, полученная по договору пожизненного содержания с иждивением, может быть продана владельцем без уплаты НДФЛ спустя 3 года минимального владения.

Что касается ДДУ и нового Ф3 374?

Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.

К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.

С какой суммы платится налог НДФЛ при продаже недвижимости?

Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру - 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.

С 1 ноября 2020 года заработал Калькулятор налога при продаже недвижимости , который со 100% точностью рассчитывает налог, который необходимо уплатить при продаже недвижимости такой как - дом, квартира или земельный участок. Расчет стоимости налога осуществляется - on-line и совершенно бесплатно! http://www.livla.ru/nalogndfl/

123297

190

Недвижимость в Германии – одна из наиболее стабильных ниш, куда иностранцы предпочитают вкладывать личные деньги. Но, намереваясь сделать такое дорогостоящее приобретение, важно понимать, что при следующей перепродаже объекта налоги в Германии при продаже квартиры могут забрать до 45 % полученных средств. При этом существенные дополнительные расходы по налогам несет не только продавец, но и покупатель, ведь ему придется оплатить налог на переход права собственности, а также ежегодно уплачивать имущественный налог на находящуюся в собственности недвижимость.

Налоги для продавцов и покупателей недвижимости
Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов
Налоги для покупателей
Освобождение продавца от спекулятивного налога
Особенности для нерезидентов: доплата налога в России
Заключение
Покупка недвижимости в Германии: Видео

Налоги для продавцов и покупателей недвижимости

Единственный налог, который возлагается на продавца – это налог на полученную им прибыль или спекулятивный налог. Начнем с него.

Spekulationssteuer: налог на прибыль продавцов

Любой доход, по немецкому налоговому законодательству, подлежит налогообложению, и прибыль с продажи недвижимости не является исключением. В соответствии с § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz, EStG), любая прибыль, которая получена в результате реализации земельного участка, если он находился в собственности продавца менее 10 лет с момента его приобретения, облагается налогом на прирост капитала или так называемым спекулятивным налогом (Spekulationssteuer).

Данный налог распространяется на случаи перепродажи в течение 10-летнего периода владения любого объекта недвижимости, хотя в законе речь идет непосредственно о земельном участке. Дело в том, что любые здания, находящиеся на земельном участке, всегда передаются/продаются с ним: немецкое право не предусматривает возможности передачи права собственности лишь на какое-либо строение – речь всегда идет о переходе права собственности на землю.

Так, по факту, когда приобретается квартира в многоэтажном доме, в правоустанавливающих документах в первую очередь будет указана долевая часть земельного участка, на котором стоит такой многоквартирный дом (например, 20/1000), сама же квартира вообще может быть в них не указана.

Примечательно, что налогообложение по Spekulationssteuer в качестве налоговой базы использует не саму сумму сделки, а именно полученную в результате прибыль. Так, согласно ч. 3 § 23 EStG , размер полученной прибыли (или полученного убытка), рассчитывается по формуле:

Налоговая база = цена продажи по сделке – цена покупки – затраты на постройку строения или расширение его площади – другие расходы + амортизация здания, если она была учтена при уплате других налогов.

Обратим внимание на некоторые особенности данной формулы, а именно:

цена покупки объекта недвижимости включает все расходы, которые владельцу пришлось понести при покупке квартиры, начиная от расходов на объявления и нотариальной комиссии и заканчивая услугами адвоката и даже суммой уплаченного налога на покупку;
расходы на постройку или расширение площади жилья включают не только стоимость стройматериалов и проведенных работ, но и стоимость оформления техдокументации, работы инженеров и архитекторов;
к числу других расходов можно отнести расходы на продажу, в том числе комиссионные риелторов, стоимость рекламы и услуг маклеров и так далее.

Определив налоговую базу, необходимо определиться с налоговой ставкой. В отношении физлиц Spekulationssteuer действует в тех же размерах, что и обычный подоходный налог. Так, согласно § 32а EStG , ставка спекулятивного налога в 2021 году является прогрессивной и зависит от суммы полученной прибыли.

Налогооблагаемый доход	Формула	Обозначения
˂ 9 000 € (базовый доход)	Не облагается налогом	-
9001 – 13996 €	997,8 * Y + 1400 €	Y = 1/10000 от суммы превышающей базовый доход
13997 – 54949 €	(220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49	Z = 1/10000 от суммы, превышающей 13997 €
54950 – 260532 €	0,42 * X – 8621,75 €	X = сумма налогооблагаемого дохода
˃ 260533 €	0,45 * Х – 16 437,7 €	X = сумма налогооблагаемого дохода

Отметим, что маржинальная ставка спекулятивного налога увеличивается с ростом дохода от продажи недвижимости: от 14 до 45 %.

Обратим внимание, что налоговая обязанность возникает не в момент заключения сделки, а в момент получения фактической прибыли. То есть, если продавец реализует недвижимость, например, в рассрочку, он должен будет уплачивать Spekulationssteuer лишь тогда, когда поступившие средства в сумме превысят понесенные продавцом расходы, а сам доход при этом будет превышать 600 € в год.

Налоги для покупателей

Многих это удивит, но помимо понесенных на покупку квартиры расходов покупателю также придется уплатить и налог на приобретение недвижимости или, как его еще называют, налог на переход права собственности на недвижимость (Grunderwerbsteuer, GrESt). Согласно § 1 Закона о налоге на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обязанность по его уплате возникает всегда, когда покупатель приобретает землю для строительства, квартиру в многоквартирном доме, кондоминиум, и по любым другим сделкам с недвижимостью, оговоренным параграфом.

К слову, это может быть не только купля-продажа, хотя она и является самым распространенным основанием для возникновения налоговой обязанности.

Конкретная сумма Grunderwerbsteue, подлежащего уплате, будет зависеть от двух факторов: стоимость недвижимости и земля, к которой она относится.

Так, согласно § 11 GrEStG , общая федеральная налоговая ставка составляет 3,5 % от суммы покупки жилья, однако с 2021 года федеральным землям разрешили самостоятельно регулировать ставки, и поэтому в некоторых регионах (например, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), она достигает 6,5 %.

В качестве налоговой базы, согласно § 8 GrEStG , используется сумма вознаграждения по договору. Налоговые органы осуществляют расчет налога самостоятельно, присылая новому владельцу лишь уведомление с суммой налога, подлежащей оплате.

Кроме налога на приобретение, новому обладателю недвижимости в ФРГ необходимо знать, что с момента приобретения объекта на владельца ежегодно возлагается обязанность по уплате имущественного налога. Налог на имущество в Германии в отношении недвижимости, если быть точным, носит название поземельный налог (Grundsteuer). Его правовое регулирование осуществляется Законом о налоге на имущество (Grundsteuergesetz, GrStG) .

Такой земельный налог относится к разряду муниципальных и в среднем составляет около 2,5 €/м 2 жилой площади. Более точная сумма определяется по сложной формуле и в три этапа:

определение универсальной оценочной стоимости (Einheitswert) налоговыми органами;
расчет налогооблагаемой стоимости (Steuermessbetrag) посредством умножения универсальной стоимости на базовый коэффициент, характерный для конкретного вида имущества;
умножение налогооблагаемой стоимости на муниципальный повышающий коэффициент.

Помимо указанного налога, покупателю придется нести расходы на управление, страхование, коммунальные платежи, оплату услуг нотариуса и адвоката. И при этом, в отличие от продавца, для него не предусмотрено какой-либо возможности избежать уплаты налога.

Освобождение продавца от спекулятивного налога

Как мы помним, под налог на прирост прибыли подпадают все продавцы недвижимости, в чьей собственности она находилась менее 10 лет. Однако в некоторых случаях налоговое законодательство позволяет исключить возникновение налоговой обязанности.

Согласно абз. 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG , продавец освобождается от спекулятивного налога, если:

объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.

В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.

Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.

В контексте этого целесообразно рассмотреть, что немцы понимают под таким «личным проживанием». Так, под освобождение попадает лишь жилая недвижимость, пригодная для постоянного проживания, то есть не коммерческая недвижимость или курортные номера. Аналогичным образом оценивается и неприспособленная для проживания жилая недвижимость, то есть квартира без мебели, без сантехники, отопления и так далее.

Касательно личного проживания: для получения такой квалификации собственник должен лично, с семьей или партнером проживать в доме или части такого дома, если помимо его семьи в помещении проживает еще кто-либо, однако лишь на безвозмездной основе. Помещения, которые находятся в аренде, используются для профессиональных и иных целей, под освобождение не подпадают: даже если аренда была временной, а основную массу времени владелец использовал жилье для себя, освобождение не предоставляется.

Особенности для нерезидентов: доплата налога в России

Если в качестве продавца выступает нерезидент Германии, например, гражданин России, постоянно проживающий в РФ, у него может возникнуть немало вопросов. Так, по логике вещей, получая доход от продажи недвижимости, он должен уплачивать налог и в стране своего резидентства, то есть в России. Однако между РФ и ФРГ заключено Соглашение об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996. Согласно ему, налог на недвижимость в Германии для россиян взыскивается в той же форме, в которой и для немцев, однако вторично в России в полном объеме не взимается.

В соответствии со ст. 23 Соглашения , сумма подоходного налога в РФ должна быть уменьшена на сумму спекулятивного налога, уплаченного в ФРГ.

Если сумма уплаченного в Германии налога окажется больше, чем нужно было заплатить в России, то НДФЛ в РФ с продажи квартиры в Германии взиматься не будет.

Если же сумма Spekulationssteuer окажется меньше, чем начисленный в России налог, российскому резиденту придется доплатить разницу.

Обратим внимание, что, несмотря на обязанность уплаты налога на территории его происхождения, налоговая декларация все равно подается россиянином в российские налоговые органы.

Заключение

Сделка купли-продажи недвижимости в ФРГ сопряжена с необходимостью уплат нескольких налогов для обеих сторон: продавец уплачивает подоходный налог, а покупатель – налог на переход права собственности и ежегодный налог на недвижимость. В каждом случае размер налога зависит от стоимости объекта недвижимости, а в случае со спекулятивным налогом от нее зависит еще и применяемая прогрессивная ставка, которая растет по мере роста стоимости. Продавцов спасает лишь то, что в качестве налогооблагаемой базы применяется не сумма сделки, а сумма чистого дохода, полученного в результате.

Покупка недвижимости в Германии: Видео

Немецкий закон таков, что понятия «налог на недвижимость в Германии», как такового, нет. В системе налогообложения присутствует поземельный налог Grundsteuer, платить который обязаны владельцы самых разных объектов собственности: домов, квартир, земельных наделов, гаражей и других. Согласно немецкому праву, продаже, равно как и передаче в собственность подлежит участок земли с возведенными на нем строениями. А размер этого платежа зависит непосредственно оценочной стоимости земельного участка. Россияне, планирующие вложить средства в недвижимость, должны знать как можно больше о налоговой системе этой страны.

И еще одно существенное замечание – в Германии налоги на недвижимость не федерация собирает, а город или поселение, на территории которого эта земля находится.

Налог при покупке жилья

В случае, когда человек покупает дом, с обязательным платежом все понятно. Но тот, кто купит квартиру, должен понимать, что приобретает не весь участок, на котором возведена многоэтажка, а лишь долю в процентном отношении, приходящаяся на площадь жилья.

Теперь о налоговых платежах.

Однократный платеж

Как только сделка заключена, покупатель должен единоразово выплатить единоразовый налог на переход права собственности. В разных регионах ставка налога может меняться от 3,5 до 6,5% стоимости объекта, что указана в договоре купли-продажи (в Баварии она составит 3,5%, в Бремене – 5, в Берлине – 6, а в Северном Рейне – Вестфалии – 6,5%).

Важно

Если приобретатель недвижимости – близкий родственник владельца (его родитель, ребенок или супруг), то платить ему не придется.

Налогообложению подлежат также гонорары маклера и нотариуса, которые тоже участвуют в сделке, а размере 19% от стоимости их услуг.

Ежегодный налог (Grundsteuer)

Владелец недвижимого имущества должен раз в год уплачивать 0,35 % от оценочной стоимости такова базовая ставка этого налога. А она заметно ниже реальной рыночной. Налоговая инспекция применяет довольно сложную систему подсчета для определения размера оценочной стоимости, на основании данных об объекте недвижимости, указанных собственником в специально разработанной для этих целей форме.

На его размер влияют и коэффициенты, которые устанавливаются местными городскими властями, свои для каждого региона. И в результате Grundsteuer оказывается порядка 0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Для собственника однокомнатной квартиры, расположенной в Берлине, налог составит около 200 евро в год.

Списание налогов

Немецкое налоговое законодательство предусматривает возможность списать налоговый платеж для строений, которым за 40-50 лет, ссылаясь на износ здания. Для домов, что были построены в ФРГ в 1925 году, 2% от оценочной стоимости списывается каждый год, а для домов старше 1924 года – 2,5 %.

Налоги для иностранцев

Гражданин любой страны, россиянин, украинец, белорус и казах, вправе приобрести недвижимость и земельный участок в любой федеральной земле Германии.

Когда собственность оформляет на себя юридическое лицо, ему придется предоставить подтверждение законности деятельности компании из Торговой Палаты.

С покупкой квартиры, апартаментов или другого жилья в Германии у нерезидента появляется одновремено обязанность платить налоги на недвижимость и коммунальные расходы.

Иностранец при этом получает визовые льготы – стать обладателем шенгенской мультивизы с правом до 90 дней в полугодии находиться в стране ему теперь просто, если у него оформлена въездная виза.

При покупке, владении, сдаче в аренду или отчуждении квартиры в Германии иностранцы платят налоги по таким же ставкам, что и граждане страны.

Налоговый платеж на покупку жилья не слишком обременительный, зато довольно высока ставка налога на доход от его перепродажи, если квартира не использовалась для личного проживания, и может составить половину дохода. Россия подписала с Германией соглашение, по которому сумма, которую уплатит россиянин в этой европейской стране будет вычтена из налога, взимаемого в РФ.

За должниками установлен строгий надзор. Даже минимальная задолженность может грозить:

отказом в предоставлении визы,
немалыми штрафами,
лишением вида на жительство.

Если невыплаты продолжаются длительное время, жилье может быть принудительно выставлено на аукцион для продажи.

Налог при продаже недвижимости

Система налогообложения Германии предусматривает еще и «спекулятивный» налог, оплачивают который при продаже недвижимости, осуществляемой до истечения 10 лет с ее приобретения. И тогда размер налога будет рассчитан по итогам года. Налогооблагаемая база определяется таким образом – суммируются все доходы за год, включая зарплату, доходы от аренды и продажи. Налоговая ставка зависит от нее.

Совсем другой порядок, если продается недвижимость после 10 лет владения – такие продажи спекулятивным налогом не облагаются, как и здания, используемые только для личного проживания:

в период между покупкой (строительством) и продажей,
в течение двух лет, предшествующих продаже.

Если для оформления сделки привлекался риелтор, то оплата его услуг полностью ляжет на покупателя (если востребованность недвижимости высокая), иначе ее оплатит продавец – 3%+НДС от суммы сделки.

Какие еще налоги надо платить?

Поземельный налог, регулируемый Законом о налогах на недвижимость от 01.12.1936 года, уплачивается раз в квартал. Его рассчитывает финансовая инспекция, а на его размер влияет площадь участка и его местоположение. Платеж для одно- или двухкомнатной квартиры в не самом престижном месте составляет 70-150 евро в год.

Сопуствующие расходы на содержение

Собственнику недвижимости, наряду с налогами на недвижимость придется осуществлять и коммунальные платежи:

Мы продолжаем цикл статей о покупке доступной недвижимости в Германии. Напомним, в предыдущих статьях мы рассказывали о том, как и для чего покупать недвижимость в Германии, а также на какие моменты нужно обратить внимание и какие шаги предпринять, чтобы сделать выгодную покупку квартиры в Германии. Сегодня мы поговорим о налогах и расходах на содержание недвижимости в Германии.

Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на её содержание. В Германии к этим расходам относятся: налоги, страхование, расходы на коммунальные услуги и иные затраты.

Налоги

Ниже мы расскажем о налогах, но хотим подчеркнуть, что указанные в статье величины налогов могут рассматриваться как ориентировочные, так как в Германии точную сумму налога может высчитать только профессиональный налоговый консультант или финансовая служба (Finanzamt). Система подсчёта конкретного размера налога достаточно сложная и не позволяет назвать единой цифры в процентах для Германии, федеральной земли и даже определённого города. Также в Германии существует масса дополнительных способов снижения тех или иных налогов, схему и алгоритмы которых подбирает налоговый консультант в каждом конкретном случае.

• Налог на приобретение недвижимости
Приобретая недвижимость в Германии, необходимо уплатить единоразовый налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer), величина которого зависит от расположения объекта недвижимости, то есть от федеральной земли, и составляет от 3.5 до 6.5 % от стоимости объекта. Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.

• Ежегодные налоги на владение недвижимостью
Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Каждый объект недвижимости подлежит ежегодному обложению налогом на землю (Grundsteuer). Базовая федеральная ставка налога — 0.35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Для расчёта суммы налога за основу берутся такие показатели, как местоположение участка, размер, целевое назначение и муниципальный коэффициент. С учётом муниципального коэффициента, владельцы платят от 0.98 до 2.84 % от оценочной стоимости недвижимости в год. На практике такой налог на двухкомнатную квартиру не превышает 200 евро в год. Если квартира сдана в аренду, владелец имущества может переложить величину земельного налога на арендатора.

• Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются подоходным налогом. Налогооблагаемый доход определяется как разница между полученными за аренду недвижимости платежами и произведёнными затратами, которые должны находиться в непосредственной связи с деятельностью по сдаче недвижимости в аренду. К таким затратам относятся: амортизационные отчисления, начисленные проценты по использованным заёмным средствам (банковским кредитам), расходы по управлению недвижимостью, налог на имущество, выплаты по страховым договорам, гонорар налогового советника, коммунальные платежи и другие расходы, не переложенные на арендаторов, а также расходы на поездку в Германию, связанные с покупкой и эксплуатацией сдаваемого в аренду объекта.
Ставка данного налога является прогрессивной, то есть с увеличением суммы доходов она возрастает и составляет от 14 до 45 %.

Фактически сумма подоходного налога на двухкомнатную квартиру составит около 150 — 200 евро в год.

• Налоги при продаже недвижимости, наследовании и дарении
При продаже недвижимости в Германии уплачивается налог на прирост капитала, так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer), удерживаемый при возникновении положительной разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи объекта. Данный налог не начисляется, если жильё принадлежало владельцу в течение последних десяти лет или он постоянно проживал в нём в течение последних двух лет, в противном случае налог начисляется по ставкам подоходного налога.
Доходы, полученные в результате наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет от 7 до 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.
При первой степени родства не облагаются налогом 100 000 — 500 000 евро, а на остальную часть стоимости налог составляет от 7 до 30 %. При второй степени родства не облагаются налогом первые 20 000 евро, а на оставшуюся часть налог может составить от 15 до 43 %. При третьей степени родства не облагаются первые 20 000 евро, а на оставшуюся часть налог составит от 30 до 50 %.

Страхование

В Германии не предусматривается обязательное страхование недвижимого имущества. Однако при использовании ипотечного кредита для приобретения жилья страхование производится в обязательном порядке. В таком случае размер страховки соответствует денежной сумме, взятой в ипотеку. Чаще всего недвижимость страхуют от несчастных случаев: пожара, затопления и др. Размер страховых выплат составляет от 100€ в год.

Расходы на коммунальные услуги и иные затраты

Приобретая недвижимость в Германии, можно не только сохранить свой капитал, но и приумножить его, сдавая приобретённую недвижимость в аренду. В аренду можно сдавать как отдельные квартиры, что прекрасно знакомо казахстанским покупателям, так и многоквартирные дома.
Оплата коммунальных услуг арендатором регулируется договором аренды (Mietvertrag). В договоре аренды указывается ежемесячная оплата (Miete), залоговая сумма (Kaution), Nebenkosten (дополнительные расходы, например оплата уборки мусора, освещение подъезда, пользование лифтом и т. д.).

В Германии существует два понятия арендной платы: горячая аренда (Warmmiete) и холодная аренда (Kaltmiete). Горячая аренда состоит из холодной аренды плюс коммунальные услуги (Nebenkosten), то есть полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор собственнику недвижимости. Холодная аренда является арендной платой без учёта коммунальных услуг. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем он составляет около 50 евро в месяц. Общая сумма расходов по квартире: коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса — имеет название жилая плата (Hausgeld, Wohngeld).

Чистый доход с аренды можно рассчитать двумя способами:
1) горячая аренда минус жилая плата;
2) холодная аренда минус расходы на домоуправление и коммунальную кассу.

Согласно немецкому законодательству, арендная плата может повышаться не более чем на 20 % за три года. Государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключением могут служить случаи, когда в квартире был проведён качественный ремонт или были улучшены жилищные условия. Но в то же время арендная плата не должна превышать актуального уровня рыночных цен на аренду в том же районе, доме и квартире такого же качества. Но если после выселения прежнего арендатора заключается новый договор аренды с новым арендатором, в этом случае владелец имеет право поднять арендную плату до уровня рыночных цен на аренду в данном районе.

В Германии существует два различных понятия управления недвижимостью, выполняющие различные функции управления недвижимостью:

1. Домоуправление (Hausverwaltung). Каждый дом в Германии имеет своё домоуправление. Услуги домоуправления выполняют частные организации, отвечающие за поддержание чистоты и порядка в доме, обеспечение дома коммунальными услугами и своевременную их оплату жителями дома, а также за проведение мелкого и крупного ремонта здания и мест общественного пользования, накопление денег на такие ремонты и т. д. Помимо этого домоуправление проводит ежегодные собрания владельцев, на которых принимаются решения о будущих мероприятиях, проводимых в доме (ремонт, покраска фасада, установка лифта, создание детской площадки и т. п.), а также об объёме средств, вносимых в коммунальную кассу.

2. Специальное домоуправление — услуги специальных управляющих компаний (Sonderhausverwaltung). Услуги, выполняемые данными компаниями, отличаются от услуг обычного домоуправления, и заключение договора с ними является добровольным решением владельца. Услуги компаний по управлению недвижимостью включают в себя следующее: участие в ежегодных собраниях владельцев; ведение переписки с арендатором, обычным домоуправлением, коммунальными службами и органами власти; техническое обслуживание, мелкий ремонт и благоустройство.

Очень часто к услугам специальных управляющих компаний прибегают иностранные граждане, не владеющие немецким языком и не имеющие постоянного места жительства на территории Германии. Стоимость такой услуги составляет в среднем 25 евро за одну квартиру в месяц (+ 19 % НДС).

В заключение статьи хотелось бы сказать о том, что существует ряд стереотипов, мешающих поверить в реальность выгодных предложений недвижимости в Германии, и один из них — это высокие налоги и расходы на содержание недвижимости. На самом деле общая сумма налогов и других расходов за год при сдаче обычной двухкомнатной квартиры в аренду не превышает суммы 450–500 евро.

Недвижимость в Германии привлекает инвесторов своей стабильностью, относительно низкими ценами и удобством совершения сделок. По этой причине продажа недвижимости в Германии достаточно развитая услуга, которой активно пользуются граждане всего мира, в том числе и граждане Казахстана.

Наше агентство недвижимости DEM GROUP GmbH работает на этом рынке более пяти лет. Мы предлагаем вашему вниманию квартиры в Западной Германии для собственного проживания и инвестиций. Квартиры с аукционов с дисконтом до 40 % от рыночной цены. Помогаем получить ипотечный кредит на покупку недвижимости в Германии по низкой ставке от 2.5 до 3.5 % годовых.

Наше агентство недвижимости имеет головной офис в Дюссельдорфе, а также представительства в Москве и Алматы. Таким образом, мы предлагаем нашим клиентам полное сопровождение покупки недвижимости — от предварительного отбора объекта до его показа и полного оформления в собственность. Также после покупки, если есть такая необходимость и желание, наши покупатели могут заключить договор на специальное домоуправление с поддержкой русскоговорящего сотрудника.

DEM GROUP GmbH — немецкая надёжность и комфортное русскоязычное сопровождение!

Читайте также: