Сдавать квартиру как самозанятый

Опубликовано: 30.04.2024

Государство хочет сделать рынок аренды прозрачнее и вывести арендодателей, которые не платят налоги, из тени. Это выгодно и собственникам квартир: легально сдавая недвижимость, они могут обратиться в правоохранительные органы или в суд, не боясь афишировать факт аренды. Разбираемся в новом законе для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи жилья.

Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент

В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.

Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.

1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.

Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.

А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.

Почему к арендодателям это относится

По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).

На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.

Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше

До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.

Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).

При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.

Как работает новая схема

С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.

И всё можно будет делать через приложение «Мой налог». Всё-всё! Зарегистрироваться в приложении просто: оно само распознает все данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.

Какой доход облагается налогом

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.

Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.

Страховой депозит не доход. Если его вернуть

При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).

Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам— это доход

То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.

Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход

Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).

Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.

Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей

Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно

Налоговый вычет

Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.

Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.

Как стать самозанятым, платить налоги и спать спокойно

Чтобы стать самозанятым, нужно скачать мобильное приложение «Мой налог» с AppStore или GooglePlay и подать заявление. Если до этого вы были ИП и решили перейти на новый режим, не забудьте сообщить в налоговую по месту жительства о своём новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по принятой форме.

Сначала законодатели хотели ввести ответственность за невыдачу чека покупателю, но в финальной версии эксперимента остались санкциитолько за то, что самозанятый не передаёт информацию о доходе в налоговую. За первое нарушение он получит штраф 20% от дохода, а за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.

Как это выглядит на практике

Занося доход в приложение, вы указываете ИНН контрагента, и это позволяет налоговой самостоятельно определять, кто вам заплатил — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.

Сразу после этого приложение рассчитает предварительную сумму налога и покажет, какая сумма вычета у вас осталась. Она будет указана в профайле, в графе «Налоговый аванс».

Налог начисляется ежемесячно: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за прошлый месяц и реквизиты для его оплаты. Оплатить налог нужно до 25-го числа. Можно настроить автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.

Никаких касс, отчётностей, налоговых деклараций и походов в ФНС не потребуется.

Плюсы и минусы нового режима

Говорить о плюсах, минусах и подводных камнях эксперимента пока рано, но мы всё же попробуем.

Чем привлекателен новый режим

Небольшая ставка налога Это позволит сэкономить деньги тем, кто раньше платил с тех же доходов НДФЛ 13%, и уменьшить налоговую нагрузку для некоторых индивидуальных предпринимателей.

Кроме того, маленькая ставка может привлечь «уклонистов», которых раньше пугала перспектива платить 13% от доходов.

Изменять ставку нельзя в ближайшие 10 лет

Закон прямо запретил пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет эксперимента, так что ежегодного повышения налога для самозанятых можно не бояться.

Всё очень просто

Нет налоговых деклараций. Нет касс. Нет самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

В перспективе — прозрачный рынок съёмного жилья

Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги. Пожалуетесь в налоговую? Да пожалуйста!

Есть налоговый вычет

Вычет небольшой, но с ним тестировать новую систему ещё «дешевле». Если не понравится, можно вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ.

Можно не платить страховые взносы

После перехода на экспериментальный режим самозанятый освобождается от уплаты страховых взносов.

Легко отказаться от самозанятости

А вот какие подводные камни могут быть

Многое зависит от работы приложения

Приложение «Мой налог» разработали недавно, поэтому не исключены технические накладки. В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик может исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы (но не позднее).

Доходы нужно вносить самостоятельно

Налог начисляется только на те доходы, которые вы запишете в приложение сами. Для забывчивых плательщиков такая система может обернуться штрафом от налоговой, если во время проверки она обнаружит неучтённые доходы.

Не идёт трудовой стаж

Для сдающих квартиры это не такая уж большая проблема. Многие параллельно «официально» работают и не переживают за стаж. Но если самозанятость — единственное, чем занят собственник, то трудовой стаж идти не будет. А он влияет на размер пенсии.

Не отчисляются взносы в Пенсионный фонд

Налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется.

Так что о пенсии, скорее всего, самозанятому придётся заботиться самостоятельно.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова.

Купить пособие “Арендодатель-самозанятый”

Закон о самозанятых вступил в действие с 1 января 2019 года. С 1 января 2020 года действие распространено на 23 региона.

Государственная Дума РФ окончательно приняла закон к «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» (с 1 января 2020 года действует для 23 регионов России).

Текст закона можно найти на сайте Госдумы http://sozd.duma.gov.ru/bill/551845-7.

Важно: закон вступил в действие с 1 января 2019 года. 28 ноября 2018 года Закон был подписан Президентом РФ Владимиром Путиным. С 1 января 2020 года действие Закона распространяется уже на 23 региона России.

Мы будем Вас знакомить со всеми принятыми изменениями к Закону и анализировать их – применительно к аренде жилья.

Если у вас нет времени читать, то вот краткие рекомендации:

Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

В чем отличия самозанятого от ИП

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
Власти обещают более простую регистрацию.
ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

Статус самозанятого обещает много преимуществ

Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Чего нельзя при статусе самозанятого

Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

Нельзя уменьшить доход за счет понесенных расходов. Если Вы получаете 40000 рублей, включая коммунальные платежи, которые составляют 7000 рублей, то налог заплатите с 40000 рублей, а не с 33000.

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей аппартаментов, гаража или машиноместа?
Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху». Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм. Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?

Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит

Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).

Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?

Ситуация первая – страховой депозит.

Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.

Ситуация вторая – оплата ЖКХ.

Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.

Следим за темой и будем держать в курсе

Мы будем следить за темой и готовы проконсультировать Вас – по Закону и подзаконным актам к нему. При покупке пособия “Арендодатель-самозанятые” вы будете получать его обновления, которые мы планируем выпускать по мере выпуска нормативных документов и анализа реальных ситуаций.

Рекомендация на данный момент:

Если у Вас еще нет ИП, и вы планировали его создать для целей аренды – проверьте, действительно ли вам нужно ИП. Проблем с ИП, включая его закрытие, будет явно больше, чем со статусом самозанятого для физлица. Сдавать жилье в аренду и заниматься многими другими видами деятельности можно теперь без ИП. Но только в 4-х регионах эксперимента: Москва, Московская область, Республика Татарстан, Калужская область.
Если у Вас уже есть ИП, оцените – насколько статус самозанятого подойдет Вам, с учетом объема деятельности и ограничений на другие виды деятельности (кроме аренды). Возможно, как ИП вы предоставляете и другие услуги. В любом случае, не торопитесь закрывать ИП, т.к. Вы сможете платить налог как самозанятый, оставаясь ИП.
Приобретение арендодателем статуса самозанятого скорей не потребует переподписания договоров аренды и найма, но может потребовать заключения доп.соглашений с уточнением порядка оплаты за найм и внесения коммунальных платежей. Если вы сдаете жилье юрлицу и юрлицо удерживает с вас НДФЛ – потребуются изменения в договоре.
Разобраться, какова сейчас сумма ЖКХ-платежей, кто их платит фактически и как это прописано в вашем договоре.

Летом прошлого года почти все регионы России присоединились к новому режиму налогообложения – налогу на профессиональный доход (НПД). Он намного выгоднее налогов, которые традиционно уплачивают ИП (УСН и патент), и при этом позволяет полностью выйти из тени людям, которые имеют дополнительный доход. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду самозанятым.

Может ли самозанятый сдавать квартиру

В некоторых источниках можно увидеть, что самозанятый не вправе сдавать недвижимость в аренду. Это не так. Сама по себе деятельность по сдаче квартир в аренду может облагаться НПД, нужно лишь соблюсти ряд ограничений:

самозанятый использует свое имущество, а не чужое;
у самозанятого нет работников, которые помогают ему сдавать квартиры;
в год самозанятый получает не больше 2,4 млн. рублей;
ИП не может совмещать несколько режимов – например, УСН и НПД.

В остальном государству не важно, сдает самозанятый одну квартиру или несколько, российским гражданам или иностранцам. Если соблюдены ограничения, можно регистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру в аренду легально.

Посуточно, помесячно или на длительный срок

Самозанятый вправе сдавать квартиру на любой срок: по часам, по дням или на длительное время. Никаких ограничений нет. Главное – заносить сведения о поступивших оплатах в приложение и выдавать арендатору чек.

Кстати, есть мнение, что если квартира сдается на 11 месяцев, то вообще никаких налогов платить не нужно. Это миф. На 11 месяцев договоры заключают, чтобы не регистрировать их в Росреестре, а к налогам это не имеет никакого отношения.

Сдаю квартиру. Зачем становиться самозанятым?

Разберемся, зачем вообще уделять этому внимание. Может быть, оставить все как есть?

Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:

не нужно переживать о том, что ФНС увидит подозрительные доходы на счете, доначислит НДФЛ за сдачу квартиры и пени;
необоснованные жалобы соседей и недовольных арендаторов можно игнорировать, ведь квартира сдается абсолютно законно;
налог небольшой (4%), а отчетность перед бюджетом очень простая – не придется тратить много времени или обращаться к налоговым консультантам.

Те, кто сдает квартиру легально и платит государству 13% НДФЛ или зарегистрирован как ИП, самозанятость поможет существенно сэкономить на налогах.

Сколько нужно платить в казну?

Самозанятый, который сдает квартиру в аренду, платит 4% или 6% от своего дохода ежемесячно. Разберемся подробнее:

ставка 4% действует, если квартира сдается физическому лицу;
6% — если арендатором является юридическое лицо или ИП;
на первое время государство предоставляет самозанятому вычет 10 000 рублей, который позволяет уменьшать налог.

Доход самозанятого от аренды – это или только арендные платежи, или аренда + компенсация за коммуналку. Вариантов несколько:

Самозанятый получает от жильцов только аренду, а коммуналку платит сам: считать налог нужно будет только от аренды.
Самозанятый получает от жильцов аренду и компенсацию за коммунальные услуги: часть компенсации тоже пойдет как доход. Те деньги, которые потрачены на услуги по счетчикам (свет, вода), доходом не являются, а со всего остального (тепло, ЖКУ, ОДН) придется посчитать налог.

Для наглядности – два примера расчета ниже.

Пример расчета налога со сдачи квартиры в аренду

Пример 1. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что коммунальные расходы полностью несет собственник за свой счет. Тогда в месяц нужно будет заплатить 20 000 * 0,04 = 800 рублей налога.

Пример 2. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что 20 000 – это аренда, а дополнительно жильцы компенсируют самозанятому 5 000 рублей за коммуналку, из которых 3 500 – по счетчикам, а 1 500 за остальные услуги. Тогда доход самозанятого составит 21 500 рублей в месяц (коммуналку по счетчикам не включаем), а налог 21 500 * 0,04 = 860 рублей.

Если планируется исключать из расчета коммуналку по счетчикам, в договоре аренды нужно прописать этот момент: сколько составляет аренда, сколько компенсация по счетчикам (или как ее определить), а сколько – компенсация за остальные услуги. Впоследствии нужно сохранять все квитанции об оплате услуг, чтобы у налоговой не возникло вопросов.

Инструкция по легализации доходов от сдачи недвижимости в аренду

Ниже мы составили инструкцию, как самозанятому сдавать жилье в аренду легально и платить с полученных денег налоги.

📣 О чем тут написано?

Государство решило вытащить на свет арендодателей, не платящих налоги — зачем?

Выйти из тени путем того, что рынок аренды станет прозрачнее и лучше, так считают в думе, а собственники квартир получат большое преимущество: они смогут обращаться в правоохранительные органы/суд, не волнуясь за афиширование факта аренды, если они законно сдают жилую площадь.

Попытаемся глубже разобраться в недавно вышедшем законе для тех, кто называют себя «самозанятыми». Этот закон дает возможность платить минимальный налог с прибыли от сдачи жилья. >> (откроется в новой вкладке)»>Подробно про налоги со сдачи квартиры и когда платить НДФЛ тут >>>

Самозанятые: кто они и зачем проводить эксперимент

Большое количество жителей России зарабатывают, будучи не официально трудоустроенными. Но раз они получают доход, значит, они обязаны выплачивать налоги со своей заработной платы.

Чаще всего этими «фрилансерами» являются, переводчики, тьюторы, дизайнеры, агенты по недвижимости и многие другие, которые получают за свои услуги оплату прямо из рук заказчика. Эти специалисты и именуются «самозанятыми». Также, если ИП не имеет в подчинении никаких сотрудников, то он сам может претендовать на статус самозанятого.

Любой человек имеет возможность стать самозанятым, если он либо предоставляет свои услуги, либо выполняет работу по договору или без него, а также тот, кто зарабатывает не более 2,4 млн рублей в год.

1 января 2019 г. начался эксперимент. По его правилам, «самозанятым» разрешено платить лишь небольшой налог в размере 4%. Все можно сделать быстро без заполнения каких-либо документов в новом приложении в смартфоне. Этот эксперимент проводится лишь в нескольких регионах страны: Калужской области, Татарстане, Московской области и Москве и будет длиться всего год.

В законе конечно же есть исключения — те, кто будет обязан все равно платить налог по старой схеме: например, тем, кто продает подакцизные товары, кто зарабатывает на добыче и продаже полезных ископаемых, либо работает по договору поручения — стать самозанятым не получится.

Но вот собственник, сдающий свою квартиру, легко станет самозанятым, потому что по данному закону любой человек, который сдает жилплощадь может получить статус самозанятого.

Почему к арендодателям это относится?

Если следовать закону — большинство доходов облагаются налогом, а получается, кто сдает квартиру, также без исключения обязан платить налоги.

Но, так как рынок съемного жилья является непрозрачным, то налоги, к сожалению для государства, платит лишь маленький процент собственников (5-7%).

Этот эксперимент был создан именно для этой «непрозрачной» зоны: очевидно, что государство пытается найти всех людей, избегающих выплату налогов с дохода, который получен со сдачи жилья.

Такие арендодатели столкнутся со штрафами, а также с угрозами, снимающих квартиры людей, по словам которых, они обратятся к нужным людям, если собственник не согласится их требованиями.

Таким образом, производится попытка заставить выплачивать налоги всех людей, показывая всем, что так будет надежнее для дохода каждого человека.

Какой налог до нового режима был у тех, кто сдавал квартиры?

До нового режима арендодатели были обязаны выплачивать — 13% от дохода.
Если собственники регистрируют ИП, то тогда размер налога будет зависеть уже от выбранного им способа: либо оформления патента (выплата 6% от предполагаемой прибыли), либо упрощённой системы налогообложения (УСН) (выплата 6% от реальной прибыли).
Если собственник квартиры выбирает один из этих путей, то в таком случае нужно предоставлять отчётность и налоговую декларацию.

Что представляет из себя новая налоговая схема для арендодателя?

Благодаря новому режиму налог уменьшился и всем стало гораздо легче. Теперь выплата всего 4% для прибыли, получаемого от физических лиц, а для прибыли от компаний и ИП — 6%.

Также для смартфонов появилось приложение «Мой налог», которое помогает делать всё!

Приложение очень быстро регистрирует пользователя, распознавая данные паспорта, находя ИНН пользователя и сразу регистрируя человека, как самозанятого.

Через это приложение вы можете рассылать чеки, оплачивать налоги и делать, в общем, практически все. От «Старой схемы» это отличается как раз таки оплатой налогов и ежемесячным начислением.

Откуда налоговая знает что вы сдаете квартиру и не платите налоги?

По официальной статистике налоговой на конец апреля 2019 года в России зарегистрировано около 60 тысяч самозанятых. Судя по этой цифре, НПД набирает популярность: новый закон разрешает оформить самозанятость по многим видам деятельности: от выпечки тортов до ремонта бытовой техники.

Так, Равиля Газизова из Казани занимается посуточной сдачей квартир в аренду. Она рассказала Life.Profit, что изменилось в ее бизнесе после регистрации, чем она владеет сейчас и к чему стремится.

Самозанятость или ИП

Почему решили зарегистрироваться в качестве самозанятой?

Основывалась на простом математическом расчете. До этого года я заключала с гостями договоры как физлицо, с каждого договора платила НДФЛ 13%. Как самозанятая я плачу всего 4%, что в три с лишним раза меньше.

Например, раньше налог набегал 130 рублей в день, а сейчас всего 40 рублей. За год разница получается внушительная: вместо 60 000 рублей НДФЛ плачу 18 000 рублей НПД. С одной квартиры разница составляет 42 000 рублей, с двух — экономия удваивается.

Почему выбрали самозанятость, а не ИП?

ИП я никогда не оформляла. Считаю, что при небольших оборотах с 1–3 квартир ИП невыгодно. Если у меня будет под сдачу, допустим, 10 квартир, тогда оформлю ИП.

Ведь индивидуальный предприниматель, помимо налога 6%, платит еще 36 238 рублей взносов в фонды. Если заработал больше 300 000 рублей в год, в фонды надо заплатить плюс 1% сверху. Получается, что мне выгоднее платить как физлицо 13%, чем регистрировать ИП.

Поделитесь опытом, какие сложности возникли при регистрации?

Никаких сложностей. Я поехала регистрироваться в налоговую, там мне сказали, что все делается самостоятельно. Скачала приложение «Мой налог», отсканировала паспорт — и все. Вся регистрация заняла не больше 2 минут.

Как привлекать клиентов

Как находите клиентов? Какие способы продвижения оказались самыми удачными или неудачными?

Я даю объявления на международных площадках: Airbnb, Booking. Размещаюсь на «Авито», «Суточно».

Сколько бы денег вы ни потратили на рекламу, привлечете только разовых клиентов. Основной доход должны составлять постоянные клиенты. Допустим, стоимость привлечения клиента 1 000 рублей. Отдохнул гость у вас, принес прибыль 500 рублей. Если ему все понравилось, в следующий раз он опять остановится у вас и друзьям расскажет. В долгосрочной перспективе с одного клиента вы можете получить прибыль 3 000, 5 000 и даже 10 000 рублей. Поэтому самая хорошая реклама — сарафанное радио. Чтобы гости начали вас рекламировать, надо улучшать сервис. Других секретов не существует.

Уже сложилась своя клиентская база?

Да. Командированные, которые постоянно останавливаются у меня. Туристы, которые передают мои контакты знакомым и родственникам. Люди приезжают к нам отдохнуть. Им нужен хороший сервис, тогда они будут возвращаться.

Что понимаете под хорошим сервисом?

Чистота и порядок в жилье — обязательное условие, как и полное оснащение всем необходимым. В моих квартирах есть утюг, чайник, микроволновка. Есть вся необходимая посуда, средства для гигиены. Когда оснащала квартиры, исходила из того, что человек может прийти с одним паспортом и он не должен испытывать неудобств.

Также я оказываю дополнительные услуги, например, трансфер до двери. Экскурсии не провожу, но при необходимости могу повозить по городу, свозить в Раифу, Свияжск. Рассказываю, куда сходить в Казани, где вкусно поесть или купить продукты. Моим жильцам достаточно набрать мой номер телефона, чтобы получить исчерпывающую информацию.

По каким критериям надо выбирать квартиру под сдачу? Важно ли местоположение жилья, внешний вид дома, чистота подъездов?

Могу сказать, что район не так важен. Больше внимания уделяют чистоте и сервису. Первая наша квартира в Авиастроительном районе — это почти окраина города. Поблизости нет достопримечательностей, минимум развлечений, но она не простаивает. Гости снимают квартиру не для постоянного жилья, а на 2–3 дня, максимум на неделю. Удаленность их не смущает — заказал такси, через 20 минут они у Кремля или в центре развлечений «Ривьера».

Моя вторая квартира расположена в четырехэтажной «хрущевке» — старый дом, обшарпанный подъезд. Зато в квартире отличный ремонт, современный интерьер, мягкие матрасы, белоснежное белье. Как оказалось, уют и комфорт в квартире клиентам важнее презентабельного вида дома или фешенебельного района.

Как формируются цены

Как рассчитывали стоимость жилья, чтобы клиентов не отпугнуть и не работать в убыток?

За основу я взяла стоимость квартиры и затраты на ремонт, затем разделила на 5–6 лет — это средний срок окупаемости для этого бизнеса. К полученному результату добавила коммунальные платежи, затраты на расходные материалы, рекламу, налоги. У меня получилась себестоимость квартиры за месяц. Остается разделить на 30 дней — получаем сумму, ниже которой опускаться нельзя. Все, что заложено сверху, — прибыль.

В сезон накрутку можно делать больше. Это летом, в каникулы, в праздники, когда много приезжающих. В «мертвый» сезон, когда нет клиентов, можно цену ставить на уровне рентабельности. Ниже уже нельзя, чтобы не уйти в минус. На мои квартиры цена варьирует от 1,5 до 8–10 000 рублей.

Во время чемпионата мира по футболу, который проходил в Казани в 2018 году, стоимость аренды поднялась до 30 000–50 000 рублей за сутки. Максимальный пик бронирования пришелся не на май или июнь, а на ноябрь–декабрь. В это время началась продажа билетов на чемпионат. Люди сразу покупали билет и бронировали квартиру. Накануне чемпионата клиентов найти было уже нереально.

Кроме рекламы и коммунальных платежей, какие еще статьи расхода есть в Вашем бизнесе? Что относят к расходным материалам при аренде квартир?

Основные расходные материалы — бытовая химия, чай и кофе, вода. На бытовую химию много денег уходит.

Белье и посуда — тоже расходные материалы. Регулярно приходится обновлять постельное белье и полотенца. Я их меняю каждый день, от ежедневных стирок они изнашиваются. Даже подушек и одеял хватает на непродолжительный срок. Посуда часто бьется, ее я клиентам в счет не выставляю. Некоторые, уезжая, сами оставляют 100-200 рублей за разбитую тарелку. Если нет, списываю в расходы.

Белье и посуду необходимо обновлять каждые полгода. Некоторые арендаторы покупают на квартиру два комплекта постельного белья: одно постелили, второе в стирке. На мой взгляд, лучше иметь 8 комплектов, тогда они служат дольше. Ориентируюсь на клиентов: застиранное белье уже не постелишь, отсюда и большие расходы.

Как оградить себя от рисков

Как оградиться от крупных поломок? Вдруг клиент сломает телевизор или кран не закроет, пострадают соседи?

Во-первых, обе квартиры застрахованы. Во-вторых, с каждым клиентом подписываю договор с описью квартиры. По договору клиент обязан сдать ее в таком же виде или возместить ущерб. Если клиент не согласен с суммой ущерба или ничего возмещать не хочет, проблему можно решить в судебном порядке.

Однажды клиенты изрезали столешницу кухонного гарнитура. Помимо того что испортили внешний вид, так еще в порезы будет попадать вода, поверхность вздуется. Клиент платить отказался, хотя я ему предлагала возместить ущерб с учетом износа столешницы. Пришлось вызывать представителя страховой компании. Мы составили акт, я обратилась с иском в суд. Суд выиграла, приставы сняли сумму долга с банковской карты клиента.

Как составить договор найма? И какие документы еще нужно подписывать с клиентом?

Есть стандартный типовой договор. Его можно подкорректировать под себя. К договору прикладывают опись имущества: что в квартире есть, какой фирмы, в каком количестве. Помимо договора, с клиентом подписывают Акт приемки-сдачи помещения.

Специфика арендного бизнеса

Есть в Вашем бизнесе особые сложности, о которых необходимо знать новичку?

Ненормированный день: иногда в час ночи едешь в аэропорт, чтобы встретить и заселить клиента. Потом к шести утра едешь во вторую квартиру, чтобы принять помещение и проводить гостя на вокзал. Проводил, но выспаться не получится: надо мыть квартиру, перестилать белье и ехать встречать следующего жильца. На связи нужно быть в режиме 24/7.

Помощники у Вас есть?

Был негативный опыт сотрудничества с приходящей горничной. Перепробовала человек 5–6, но ни одна не убирает как нужно. Лучше сделаю сама и буду уверена, что все идеально. Мне важно, чтобы клиенты остались довольны.

Читайте также: