Сдать квартиру через циан налоговая
Опубликовано: 25.04.2024
«Клерк» Рубрика Налоговые проверки
Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.
Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир
У инспекторов есть несколько источников информации.
Государственные ведомства
Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.
Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.
«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.
Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.
Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.
Коммерческие структуры
Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.
Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.
Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.
Другие источники
Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.
По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.
Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир
Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.
В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.
КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.
Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.
Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.
В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.
В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.
«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.
Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье
Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.
Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?
Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?
На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.
Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.
В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?
Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.
Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.
Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.
Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.
КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.
Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.
«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.
Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.
В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указатьС одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.
Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.
1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «. договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).
Если вы сдаете квартиру, надо платить 13% налога. Чтобы сэкономить время и деньги, многие владельцы сдают жилье нелегально, без договора. Но это незаконно — если налоговая узнает, заставит выплатить налог и штраф.
К счастью, есть выход — зарегистрироваться в качестве самозанятого и сдавать квартиру официально, но платить при этом втрое меньше налогов.
Циан — популярный сервис продажи и сдачи недвижимости в аренду. Мы заботимся обо всех, кто сдает и снимает жилье. В статье расскажем, что даст вам как арендодателю статус самозанятого.
1. Налоговая точно не оштрафует
Налоговая сможет узнать о нелегальной сдаче квартиры, если, например, на вас пожалуются соседи, недовольные тем, что вы сдаете квартиру «чужим». А еще банк может передать в ФНС информацию о регулярных переводах на карту.
Если налоговая вас поймает, придется заплатить много денег: всю сумму неуплаченного налога и 40% от этой суммы в качестве штрафа. Например, если вы сдаете квартиру за 20 000 ₽ в месяц, заработали за год 240 000 ₽ и не платили налоги, придется отдать 31 200 ₽ налога и 12 480 ₽ штрафа.
Оформив самозанятость, вы сможете отдавать налоговой всего 4-6% от арендной платы (4% — если арендатор физическое лицо, 6% — если юрлицо). Причем платить можно онлайн — через приложение «Мой налог», без сдачи деклараций. В итоге с тех же 240 000 ₽ в год вы заплатите всего 9600 ₽, безо всяких штрафов. Кстати, у самозанятых есть бонус — 10 000 ₽ вычета на оплату налогов. Налог автоматически уменьшается до 3%, а 1% берется из вычета, пока 10 000 ₽ не закончатся.
В приложении видна полная сумма налога и срок — пропустить оплату сложно
Налоговый вычет отображается прямо в приложении
2. У вас получится официально подтвердить доход
Если вы платите налоги, деньги со сдачи квартиры считаются официальным доходом. Вы сможете заказать справку о доходах в приложении «Мой налог» и прийти с ней в банк за кредитом или в визовый центр для получения визы за рубеж.
Это особенно удобно, если сдача квартир — ваш основной источник дохода. Даже без официального трудоустройства вы сможете доказать, что достаточно обеспечены, чтобы взять кредит или поехать за границу.
Справку о доходах можно сформировать в настройках. Там же можно взять справку о том, что вы являетесь самозанятым
3. Сможете оформить жильцам временную регистрацию
Временную регистрацию можно использовать как конкурентное преимущество на рынке аренды жилья. Многие арендаторы согласны немного доплатить, чтобы жить в квартире официально и не бояться участкового. Можно поднять арендную плату на те же 4-6%, чтобы покрыть налоги, или даже на 10–15%, чтобы заработать больше.
Если вы платите налоги и подписали договор, жилец сможет оформить в вашей квартире временную регистрацию. Такая регистрация не дает арендатору никаких прав на вашу квартиру и прекращается после окончания действия договора.
Зато для жильца это удобно: с регистрацией у него получится устроить ребенка в школу, приписаться к поликлинике, найти хорошую работу. А еще он сможет не бояться штрафа 2000–3000 ₽ за отсутствие регистрации.
Кто может стать самозанятым, чтобы сдавать квартиру
Чтобы оформить самозанятость, нужно соблюсти три условия:
Владеть квартирой в подходящем регионе. Пока самозанятость — это эксперимент, который действует в отдельных регионах России. Это значит, что квартира должна находиться в одном из 23 экспериментальных регионов:
в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Калужской, Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской областях, Красноярском или Пермском краях, Ненецком автономном округе, Ханты-Мансийском автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе или Республиках Башкортостан и Татарстан.
В середине 2020 года эксперимент планируют расширить на всю Россию, но пока официальной информации об этом нет.
Зарабатывать не больше 2,4 млн ₽ в год . У самозанятых есть ограничения по доходу. Со всей суммы сверх 2,4 млн придется заплатить 13% налога. Если сдаете несколько квартир, убедитесь, что получаете с аренды не больше 200 000 ₽ в месяц.
Не быть ИП на специальном налоговом режиме . Если вы ИП на УСН, ЕНВД или ЕСХН, вам придется отказаться от этого налогового режима и стать ИП на НПД, то есть ИП-самозанятым. В таком случае вы сможете сдавать квартиру и платить 4% налога. Но придется соблюдать ограничения самозанятости: не нанимать людей в штат и не перепродавать товары чужого производства.
1. Что нужно сделать в первую очередь?
Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:
- перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
- по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
- зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.
Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.
2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?
Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.
В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.
Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).
3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.
Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.
Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:
Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).
Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.
4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?
Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:
Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.
Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).
Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.
5. Как заключить договор найма (аренды)?
Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).
Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.
Рекомендуем вам указать:
- фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
- подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
- размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
- назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
- перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
- основания для расторжения договора;
- срок аренды квартиры;
- другие подробности.
6. Как заключить договор поднайма?
Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.
Сдача квартиры в аренду приносит ее владельцу доход, который подлежит налогообложению. Размер налога зависит от того, по какой системе собственник выбрал его начисление. В любом случае важно вовремя отчитаться в налоговый орган, исчислить и заплатить налог с полученного дохода от аренды квартиры, чтобы не быть наказанным штрафом.
Исчисляет налог арендодатель только в случае, когда сдает квартиру физическому лицу. Если помещение сдается юридическому лицу, ИП, нотариусу, адвокату, то обязанность по уплате налога возникает с их стороны.
Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году?
Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.
Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:
- НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
- патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6 % от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
- упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
- налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.
Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:
- НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
- УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
- налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).
Как можно оплатить налог?
Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.
Оплата производится одним из удобных способов:
- по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
- на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.
Чем грозит неуплата налога за аренду квартиры?
Налоговый кодекс предусматривает меры воздействия на граждан, уклоняющихся от своевременной уплаты налоговых платежей в бюджет:
- декларация не представлена или сдана с опозданием – 5 % от недополученного налога за каждый месяц просрочки (минимальный предел штрафа составляет 1 000 рублей, максимальный – 30 %);
- сумма налога не внесена вовремя – 20 % от недоимки или 40 % при условии, что будет доказан умысел от уклонения;
- за каждый день задолженности начисляются пени – 1/300 ставки ЦБ.
Взыскание недополученных сумм налога, а также штрафных начислений должно производиться в добровольном порядке (по требованию, выставленному налоговым органом) или принудительном, когда дело передается в суд.
Как налоговая может узнать о сдаче квартиры в наём?
Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:
- устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
- уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
- выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
- запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.
На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.
Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду на 11 месяцев?
Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.
Любой доход становится объектом налогообложения. Даже посуточная аренда приносит собственнику квартиры прибыль и по ней он обязан отчитаться и заплатить налог.
Исключение составляют случаи, когда квартира сдается безвозмездно, т.е. хозяин с нее доход не имеет. Для этого используется другой тип соглашения – договор безвозмездного пользования, где прописано условие о безвозмездном предоставлении помещения. Второй стороной договора могут выступать родственники, друзья или другие лица, нуждающиеся во временном жилье.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Как собственник решил попробовать сам квартиру сдавать, думаю всем будет интересно. В принципе наш труд такой и есть. Я лишь его оптимизировал и мои клиенты делают обычно всего два действия:
2. Подписывают договор с нормальными нанимателями.
Все все, сам текст, приятного чтения:
«Сразу напишу, что дело это очень нелегкое и неблагодарное, но. обо всем по-порядку.
Итак, решил я сдать свою же квартиру сам. Ну. думаю, чем черт не шутит, попробую
До этого все время сдавал ее с агентами. сдавалась тяжело, со скрипом. опыт уже был.
Квартира большая, приличная, 3-шка в Солнцево.
Ну что делать. Завел айди на ЦИАНе, точнее, он уже у меня был.
Cмотрю раздел аренда. Подача одного объявления-бесплатно.
Ну вот он, мой шанс, подумал я . Стал писать текст объявления, фото сделал аж 16 штук,
пытаюсь подать на публикацию. Но нет. ЦИАН не так прост. сначала нужно пройти идентификацию.
Для этого нужно отсканировать свой паспорт, отослать на ЦИАН эти сканы, потом ждать пару дней подтверждение,
и только потом, да будет мне счастье, мое объявление опубликуют. причем в самом конце списка выборки по метро,
в самой так сказать заднице. Да еще приклеют на него ярлык СОБСТВЕННИК.
Скажу честно, такой вариант мне не понравился. Ну не понравился и все тут.
Оказалось, есть другой путь.
Выбираем тариф профессиональный базовый- стоимость размещения 6 руб в сутки.
Но никакой идентификации, скана паспорта, ФИО и прочих прелестей не требуется.
Но. опять засада. для активации тарифного плана нужно внести на счет ЦИАНа 10 тыс рублей единовременно.
Ну что делать. Сформировал заказ. оплатил 10 штук в Связном в терминале на счет ЦИАН в Яндекс деньги.
Потом выбрал размещение премиум - это не 6 а 35 руб. в сутки, зато объявление выходит в самом начале выборки,
я бы сказал, в первой тройке. Поставил ценник 50 тыс.руб. и комиссию 25 процентов.
Нужно же мне свои 10 тыс руб вернуть.
Через 5 минут звонок.
- Вы собственник ? У нас есть клиент на Вашу квартиру.
Говорю, что агент. А клиента приводите, если он нормальный и подходит под описание мое в объявлении.
Через 5 минут еще звонок.
Потом пошли и нормальные звонки/ я имею в виду звонки от людей, желающих снять/
Всем отвечаю от имени агента. и слава Богу, потому что мозг выносят некоторые полностью.
- Трехкомнатьний квартира хачу снимать.
Отвечаю, что хозяева хотят строго славян, семью.
-А почему ? Ми Россияне !
говорю, что я бы с удовольствием, но я агент. ничего не могу сделать. для Вас.
Такие звонки очень частые. Я бы сказал, примерно половина в той или иной степени с акцентом Кавказа или средней Азии.
Особенно напрягаюсь когда говорят мы Москвичи. но акцент очень сильно заметен.
Справедливости ради скажу, что один раз не угадал. и на просмотр пришла семья Азербайджанцев.
Правда культурные, с Московской пропиской.
Не сняли. хотя уже говорили- вот тут мы телевизор свой повесим, у нас плазма. можно ?
В общем, наобещали с три короба. А потом на следующий день, когда я им позвонил,
стали сбрасывать мой звонок. раза три звонил. идет гудок. потом сбрасывают и все тут.
Странные люди. Неужели трудно сказать- мы передумали. и все. вопрос исчерпан. Так нет же.
Ни да, ни нет. восточная философия.
Ну да бог с ними.
Остальные 5 показов я все таки угадал и люди приходили нормальные, все славянской наружности.
На показе я естественно уже говорил, что сам собственник. Но хочу получить 10 тыс руб. комиссии,
так как потратился на объявление в ЦИАНе. Некоторые меня понимали, у других же это вызывало недоумение.
-Хорошо, говорю. Снимайте тогда за 50 без торга / квартира стояла в ЦИАНе за 50 /
А то ведь нет. Хотят и по цене прессануть. и мебель им еще подкупи. и без комиссии.
В итоге сдал за 45, но ничего не подкупив из мебели и взял-таки 10 тыс. комиссии.
На эти 10 тыс. честно отдал чек из Связного.
Еще одна засада- ТОЛКОВЫЙ договор найма.
То, что предлагает ЦИАН, а там на сайте есть типовой договор найма- полное г. никуда не годится.
Пришлось перепечатать старый договор найма/ который у меня уже был с прошлого раза/
Там и пункт про досрочное расторжение, ну что деньги и обеспечительный депозит не возвращаются,
если наниматель съезжает раньше срока в договоре/ 11 месяцев/ И другие полезные пункты тоже имеются.
В итоге промаялся со сдачей где-то с месяц.
В сухом остатке на моем ай ди счету в ЦИАНе осталось почти 9 тыс. рублей, которые взять назад никак нельзя,
можно лишь подать новые объявления. Ну ладно. пригодится может когда-нибудь.
было никак не меньше 30.
В общем, пройдя все это. я не уверен, хотел бы я еще раз это повторить. скорее нет.
Только теперь я стал понимать и оценил труд агентов-арендников. которые берут комиссию 50 проц. при сдаче.
Поверьте, они отрабатывают эти деньги сполна». (С) bukinist
PS Месяц - это очень долго. С ув. Харыбин Александр.
Читайте также:
