Обычная продажа квартиры привела к штрафу от налоговой на 18 млн

Опубликовано: 29.04.2024

23.12.2020
Штрафы на 18 млн. руб. за продажу квартиры ценой 12 млн. руб. валютным нерезидентам с расчетом наличными через банковскую ячейку

Опасная сделка. Когда продажа квартиры светит штрафом в 18 млн рублей

Несмотря на коронакризис, в России продолжается рост сделок с недвижимостью. Но иногда даже типовой договор купли-продажи, составленный нотариусом, может привести к проблемам с законом.

21 декабря 2020, 00:40

В конце 2018 года москвичка Маргарита решила вместе с дочерью переехать в загородный дом. Риелтор быстро нашёл солидного покупателя — семью, которая пару лет назад приехала из Китая и открыла сеть спа-салонов. Квартира в центре столицы хотя и была по площади небольшой, идеально подходила гражданам КНР, так как находилась в трёх минутах ходьбы от места их работы. Они быстро согласились с предложенной ценой 12 миллионов рублей.

Для того чтобы исключить возможные риски, продажу решили оформить нотариально. Тем более что дочери официально принадлежала треть недвижимости, а такие сделки по закону подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Нотариус, чтобы упростить процедуру, не только составил и заверил договор, но и подал весь комплект необходимых документов в Росреестр.

После того как переход права собственности был зарегистрирован, Маргарита и её дочь забрали деньги из банковской ячейки и уехали обустраиваться в уютном коттедже на западе Подмосковья.

Незаконная сделка

Всё было хорошо до сентября нынешнего года, когда Маргарите вместе с обычным налоговым уведомлением вручили под роспись ещё одно письмо из налоговой службы. В нём находилось постановление ФНС, в котором сообщалось: женщина и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства). И каждой из них назначено административное наказание в виде штрафа в размере девяти миллионов рублей.

По мнению налоговиков, нарушение состояло в том, что покупатели квартиры были иностранцами, а сумму по сделке продавцы получили наличными. По закону такие сделки должны проходить строго в безналичной форме. Санкция за нарушение валютного законодательства составляет от 3/4 до полного размера суммы незаконной валютной операции. Так как официально продавцов двое, то и штраф удваивается. Всего 18 миллионов рублей.

— Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин. — Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ).

Понятно, что для женщины такие юридические тонкости оказались в новинку. И, казалось бы, на это должен был обратить внимание заверяющий сделку нотариус. Тем более что на этот счёт выходило специальное письмо Федеральной нотариальной палаты, в котором отдельно указано на недопустимость в подобных случаях наличных расчётов.

Как следует из пояснений нотариуса, которые от него получили представители ФНС, он заверял сделку по переходу права, а порядок расчётов — это был выбор сторон, на который он якобы влиять не мог. Риелтор тоже дал объяснения в налоговой и сообщил, что занимался поиском покупателей, а не юридическими аспектами сделки, тем более что сделка была нотариальной.

— В общем, все профессиональные участники сделки, получив гонорар, извините, отмазались, оставив свою клиентку один на один с налоговиками, — отметил старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Очевидно, что, когда граждане проводят нотариальную сделку, они надеются на высокую юридическую квалификацию нотариуса и поэтому самостоятельно законодательство не изучают. Тем более что эта норма в законе прописана весьма сложно и разобраться в ней может не всякий. Нотариус вполне мог высказать свою позицию по этому вопросу Маргарите и её дочери. Но сделал ли он это или нет, теперь достоверно судить сложно. Я думаю, что этим вопросом должны озаботиться в Минюсте, ведь именно это ведомство надзирает за деятельностью нотариусов.

Поможет ли суд?

Семья Маргариты готовится отстаивать свои права в суде. При этом помимо спорной роли нотариуса, который видел все документы по сделке, но воздержался от советов по порядку расчётов, женщина удивлена тем, что налоговики чуть менее чем за два года, которые прошли с момента совершения сделки, ни разу не предъявили свои претензии к ней, а сразу вынесли постановление о штрафе. И в такой астрономической сумме, превышающей стоимость продажи квартиры.

— Я считаю, что Маргарите и её дочери в суде надо добиваться если не полной отмены штрафа, так хотя бы уменьшения его суммы — это возможно, — поделился своими мыслями член Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — Отменить его полностью вряд ли получится. По закону срок давности за подобные нарушения — два года. В данном случае налоговики успели в него уложиться.

Конечно, если бы все расчёты по сделке были проведены через аккредитив или депозитный счёт нотариуса, никаких проблем не возникло бы. Так что всем продавцам недвижимости нужно быть аккуратными, проверять покупателей и то, как именно проводятся расчёты по их договорам. Возможно, кого-то это убережёт от внезапных претензий, размер которых может превысить сумму сделки, отметил Дмитрий Шагин.

Дело, которое мы рассмотрим сегодня, безусловно, станет прецедентным.

Ведь, абсолютное большинство и риэлторов, и продавцов квартир, и, как выясняется, даже нотариусов, ничего о данной норме закона не знают. И потому, о рисках многомиллионных штрафов никого не предупреждают.

Итак, в 2018-м году москвичка, с малолетней дочерью на руках, решила переехать в Подмосковье. Она быстро продала свою квартиру за 12 миллионов рублей. И, конечно, сделку сопровождал риэлтор.

При этом, чтобы исключить все риски, продажу квартиры решили оформить нотариально. К тому же, дочери официально принадлежала треть недвижимости, а такие сделки по закону подлежат обязательному нотариальному удостоверению (статья 42 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Более того, нотариус не только составил и заверил договор, но и подал весь комплект необходимых документов в Росреестр.

И после того, как переход права собственности был зарегистрирован, москвичка забрала деньги из банковской ячейки.

Казалось бы, и что здесь такого?

Аналогичные сделки совершаются ежедневно тысячами!

Но вот в сентябре 2020 года женщина получила письмо из налоговой службы. А там было постановление ФНС о признании и ее, и ее дочери виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства).

И в соответствии с этой статьей, каждой из них был назначен штраф в размере 9-ти миллионов рублей. И это еще "по-божески", ведь, оштрафовать каждую могли бы и на 12 миллионов рублей.

Ведь, как оказалось, их нарушение состояло в том, что покупатели квартиры были валютными нерезидентами РФ ( многие из Вас, вообще, понимают суть этого определения? ), а сделки с ними должны проходить строго в безналичной форме.

* упрощенно, валютный нерезидент = налоговый нерезидент = человек, большую часть года находящийся за пределами России. Базово, им может быть приезжий китаец. Но им может оказаться и вполне себе россиянин, например, ваша соседка по подъезду, которая более 183 дней в году «просто отдыхала» где-то на море.

Ну, а так как штраф за нарушение валютного законодательства составляет от 75 до 100 процентов от суммы незаконной валютной операции, а «нарушителей» было двое, то и штраф – удваивается. Так и получилось 18 миллионов рублей. Что, к слову, даже больше суммы вырученной за квартиру (12 миллионов).

То, что обычный человек не знает про эту норму – полбеды.

Но сделку сопровождал риелтор и нотариус. Почему они промолчали?

Предположу, что «сопровождальщики» про эту норму тоже не знали. А думали в момент сделки только о своих комиссионных.

Но честно признаваться в этом они, конечно, не стали.

Поэтому нотариус заявил, что он – лишь заверял сделку по переходу права, а порядок расчётов — это был выбор сторон, на который он влиять не мог.

Ну, а риэлтор – лишь занимался поиском покупателей , а не юридическими аспектами сделки, тем более что сделка была нотариальной.

Как говорится: у семи нянек…

К слову, Суда по этому делу еще не было. Хотя, ошарашенная женщина собирается искать там правду.

Но шансы на снижение штрафа не представляются мне большими. Ведь, Суд в делах по схожим нелепым нарушениям по статье 15.25 КоАП в деле Ермакова (штраф в 127 миллионов рублей) и Кузнецова (30 миллионов рублей), неизменно принимал сторону налоговой .

Отсюда вывод: тот факт, что вы кому-то платите деньги «за сопровождение сделки», к сожалению, вообще ничего не значит. Надеяться надо только на себя.

И теперь, помимо прочих проверок и пробивок, следует проверять еще и заграничный паспорт продавца/покупателя. И самому определять, по датам въезда и выезда – резидент или нерезидент перед вами.

P.S. Кстати, надеюсь, вы уловили мысль, что если бы не Покупателем, а Продавцом по сделке выступал нерезидент, то штраф был бы все равно? Как и то, что данная норма распространяется не только на сделки по продаже квартир, но и на продажу авто, дачных участков и хоть мобильных телефонов.

Не все наши статьи находятся в общем доступе. Видят ВСЕ только Подписчики.

Информационный портал «Life.ru» сообщает следующее. В конце 2018 года жительница Москвы Маргарита приняла решение продать свою квартиру и переехать в загородный дом. С помощью риелтора покупатель нашелся быстро. Стороной договора стала семья из Китая, которая несколько лет назад перебралась в Москву и занимается здесь спа-бизнесом. Стоимость квартиры по договору купли-продажи составила 12 млн рублей, цена всех устроила.

Участниками сделки было принято решение удостоверить договор в нотариальной форме. Более того, другого варианта и быть не могло, так как 1/3 квартиры принадлежала дочери Маргариты (долевые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению в соответствии со статьей 42 закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). После нотариального удостоверения договора, нотариус самостоятельно направил весь пакет документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Через несколько дней от Росреестра поступило положительное решение, переход права был зарегистрирован. Продавцы забрали денежные средства из банковской ячейки.

В сентябре 2020 года Маргарита получила письмо из налоговой службы, в котором оказалось постановление ФНС со следующим содержанием:

Маргарита и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 15.25 КоАП РФ (Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования). В связи с этим им назначен штраф в размере 18 миллионов рублей (по 9 миллионов рублей каждой из них).

Как им сообщили в ФНС, нарушение заключалось в том, что новые собственники квартиры были иностранными гражданами, а расчет по сделке был совершен при помощи наличных денежных средств. В соответствии с законодательством расчеты по таким сделкам должны проводиться в безналичном порядке. Штраф за нарушение такого рода начинается от 3/4 до всей суммы незаконной валютной операции. Так как продавцов по договору два - штраф полагается каждому.

«Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения», — считает заведующий компанией «Западная коллегия адвокатов г. Москвы» Александр Инютин. «Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п. 3 ст. 14 закона 173-ФЗ)».

Вызывает определенные вопросы тот факт, что нотариус, который удостоверял данный договор купли-продажи, не обратил на это внимание.

Как объяснил нотариус представителям ФНС, он удостоверял сделку по переходу права собственности на квартиру, каким образом будут производиться расчеты по сделке - решали стороны договора. На это, по мнению нотариуса, он влиять не мог.

В разговоре с риелтором сотрудники налоговой поняли, что он занимался только подбором покупателей, не более.

«В общем, все профессиональные участники сделки, получив гонорар, извините, отмазались, оставив свою клиентку один на один с налоговиками», — отметил старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов. «Очевидно, что, когда граждане проводят нотариальную сделку, они надеются на высокую юридическую квалификацию нотариуса и поэтому самостоятельно законодательство не изучают. Тем более что эта норма в законе прописана весьма сложно и разобраться в ней может не всякий. Нотариус вполне мог высказать свою позицию по этому вопросу Маргарите и её дочери. Но сделал ли он это или нет, теперь достоверно судить сложно. Я думаю, что этим вопросом должны озаботиться в Минюсте, ведь именно это ведомство надзирает за деятельностью нотариусов».

Маргарита вместе с дочерью готовится к подаче иска в суд. Она считает, что нотариус обязан был дать совет в вопросе расчетов по данной сделке. Также ее удивляет факт того, что налоговая служба спустя почти два года после заключения сделки сразу прислала ей постановление о штрафе. Для москвички это оказалось неожиданным, так как сумма штрафа превышает стоимость проданной квартиры.

«Я считаю, что Маргарите и её дочери в суде надо добиваться если не полной отмены штрафа, так хотя бы уменьшения его суммы — это возможно», — поделился своими мыслями член Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. «Отменить его полностью вряд ли получится. По закону срок давности за подобные нарушения — два года. В данном случае налоговики успели в него уложиться. Конечно, если бы все расчёты по сделке были проведены через аккредитив или депозитный счёт нотариуса, никаких проблем не возникло бы. Так что всем продавцам недвижимости нужно быть аккуратными, проверять покупателей и то, как именно проводятся расчёты по их договорам. Возможно, кого-то это убережёт от внезапных претензий, размер которых может превысить сумму сделки», - отметил Дмитрий Шагин.

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

В собственности менее 3 лет – что значит?
В собственности менее 5 лет — что значит?
Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
Калькуляция налогового обязательства
- С налоговой льготой
- Доход минус затраты
- Привязка к кадастровой цене
Через сколько можно продать квартиру?
Сроки подачи справки и платежа

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

В собственности менее 3 лет – что значит?

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

Жилье унаследовано
Подарено близким родственником
Было приватизировано
Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

В собственности менее 5 лет — что значит?

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Способ 1

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Способ 2

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.

Подробности этого способа на видео:

Калькуляция налогового обязательства

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

С налоговой льготой

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Пример:
Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:
1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Доход минус затраты

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Пример:
Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:
4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.
Налог к оплате бывшим собственником:
1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Привязка к кадастровой цене

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Через сколько можно продать квартиру?

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Сроки подачи справки и платежа

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, владение недвижимым имуществом не только обеспечивает стабильность и комфорт проживания, а в некоторых случаях и дополнительный доход, но и накладывает на собственника определенные обязательства. Среди них — уплата налогов, а именно налог на имущество физических лиц и налог с продажи объекта недвижимости, если он находится в собственности менее установленного минимального срока.

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г. Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

Содержание

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Прежний закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости. При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д. Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет.

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки. При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%. Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории. Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м. Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью). От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих. Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент. Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8. Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому с 2020 года гражданам приходится уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет.

С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4). Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности. Нужно иметь в виду, что это не касается объектов недвижимости, приобретенных в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Сумма налога при продаже квартиры - как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога. Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7).

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты.

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

Читайте также: