Покупка квартиры через аккредитив и налоговая

Опубликовано: 24.04.2024

Традиционный, пришедший еще из 90-х, метод передачи денег за квартиру через банковскую ячейку постепенно сдает свои позиции. На смену ему пришел другой способ расчетов при продаже недвижимости – аккредитив. Что это такое и как это работает?

Да, в общем-то, здесь ничего сложного. Те, кто знаком с принципом Откроется в новой вкладке.">расчета через банковскую ячейку, быстро поймут и принцип расчета через аккредитив в сделках купли-продажи квартир. Разница тут только в том, что через ячейку передаются наличные деньги, а через аккредитив расчет происходит по безналу. В остальном все почти что то же самое.

Хоть в этом деле и есть несколько специфических финансовых терминов, мы расскажем об этом процессе простыми словами.

Что такое аккредитив при покупке квартиры (в том числе в ипотеку)?

Аккредитив в сделках с недвижимостью – это безналичный способ расчетов по договору приобретения квартиры, при котором Продавец получает деньги со специального (аккредитивного) банковского счета только в том случае, если выполнит условие договора (т.е. если продаст квартиру Покупателю).

Суть этой операции в том, что Покупатель квартиры поручает банку перевести определенную сумму денег Продавцу только после того, как тот предоставит документы о выполнении своих обязательств по продаже квартиры.

Аккредитив применяется как при покупке квартир на Откроется в новой вкладке.">первичном рынке (в т.ч. при переуступке прав требования), так и на Откроется в новой вкладке.">вторичном. Его любят применять не только Откроется в новой вкладке.">девелоперы и банки, которые Откроется в новой вкладке.">выдают ипотеку, но и те Покупатели (особенно в Москве), которые приобретают квартиры за свои деньги.

Примечание! Те девелоперы, которые ведут расчеты с дольщиками через Откроется в новой вкладке.">эскроу-счета, аккредитив уже не используют. Схожий принцип эскроу (подробнее см. по ссылке) и так обеспечивает достаточно надежную защиту интересов Покупателя.

Расчеты через аккредитив применяют при покупке квартир по разным типам договоров:

Образец договора купли-продажи квартиры с условием расчета через аккредитив – см. ниже.

Аккредитив может быть открыт в одном банке («банк-эмитент»), а быть исполненным может в другом банке («исполняющий банк»). Хотя, на практике, весь процесс расчетов по сделке купли-продажи квартиры обычно происходит в одном и том же банке.

Аккредитив бывает разных видов:

отзывный или безотзывный
– т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;
акцептный или безакцептный
– т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
покрытый или непокрытый
– т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.

При покупке квартиры применяется безотзывный, безакцептный, покрытый аккредитив.

Выдавая ипотеку, некоторые банки ставят обязательным условием проведение расчетов через свой аккредитивный счет.

Теперь подробнее о том, как все это происходит на практике (порядок действий).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Открытие аккредитива при покупке квартиры – сумма, сроки, условия

Аккредитив открывает Покупатель (плательщик) в пользу Продавца (получателя). Это значит, что Покупатель приходит в банк и пишет заявление (по сути – это договор с банком) на открытие аккредитивного счета. В этом заявлении он указывает сумму, срок действия аккредитива, и условия, при которых банк «раскрывает аккредитив», то есть переводит деньги с аккредитивного счета на счет Продавца.

В этом же заявлении указывается и номер счета Продавца, на который ему будут переведены деньги за продажу квартиры. Самому Продавцу при этом присутствовать нет необходимости, но на практике чаще Покупатель в банке пишет заявление в присутствии Продавца, после чего Продавец берет себе копию этого заявления.

Вообще говоря, Продавец может и не стоять за спиной у Покупателя и не давить ему на нервы, а просто потом (до регистрации сделки) обратиться в банк и получить письменное подтверждение/уведомление об открытии аккредитива в его пользу (с указанием суммы, сроков и условий его раскрытия).

Примечание! Не следует путать понятия «открытие аккредитива» и «раскрытие аккредитива». В первом случае речь идет о заявлении Покупателя на открытие специального аккредитивного счета для проведения расчетов по сделке. Во втором случае речь идет о представлении Продавцом в банк документов, которые по условиям аккредитива раскрывают/исполняют его.

В некоторых банках (в Москве, например), можно открыть аккредитив онлайн через интернет.

Сумма аккредитива равна стоимости квартиры, указанной в Договоре купли-продажи. Исключение бывает в случае, когда квартира покупается в рассрочку – тогда на аккредитивный счет Покупатель переводит только первый взнос.

Срок аккредитива устанавливается по желанию сторон сделки. Этот срок должен быть достаточным (лучше с некоторым запасом) для того, чтобы прошла процедура Откроется в новой вкладке.">регистрации перехода права на квартиру (с учетом возможных задержек), и чтобы у Продавца было время на подачу в банк документов для раскрытия аккредитива и перевода с него денег на свой личный счет.

Обычно, при покупке квартиры на вторичке, срок действия аккредитива указывается в пределах 30-60 дней. При покупке новостройки по Договору долевого участия (ДДУ), срок может быть и больше – до 90 дней, например. Связано это с тем, что регистрацией подписанных ДДУ занимается Застройщик, и он может долго собирать очередную партию подписанных договоров, чтобы зарегистрировать их скопом.

Документы для раскрытия аккредитива

Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования) со штампом Росреестра, подписью и печатью регистратора, и/или Откроется в новой вкладке.">Выписка из ЕГРН, в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.

Дополнительно, в составе документов для раскрытия аккредитива может быть и Откроется в новой вкладке.">Выписка из Домовой книги или Откроется в новой вкладке.">Единый жилищный документ, с записями о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца. Там же может быть и паспорт Продавца с отметкой о «выписке» его с адреса проданной квартиры.

Перечень документов для исполнения аккредитива зависит от конкретных условий сделки, и устанавливается по договоренности сторон. Банку все равно, на основании каких документов раскрывать аккредитив Продавцу – какие будут указаны в заявлении, такие банк и примет от Продавца. Часто бывает, что в заявлении Покупатель указывает только один документ – договор о покупке квартиры со штампом Росреестра о регистрации сделки.

Примечание! В случае электронной регистрации сделки, договор возвращается из Росреестра без штампа Росреестра. Это надо иметь в виду при обозначении условий раскрытия аккредитива.

После открытия аккредитива Покупатель переводит на него деньги со своего личного счета – то есть аккредитив становится покрытым (или «депонированным»). Деньги на счете «замораживаются» (блокируются банком) и забрать их оттуда по своему желанию Покупатель уже не может (в течение действия заданного срока) – то есть аккредитив безотзывный.

После этого Продавец и Покупатель идут подписывать договор о покупке квартиры (ДКП или ДДУ) и передают его в Росреестр для регистрации перехода права. Если сделка проходит на Откроется в новой вкладке.">вторичном рынке, то договор передают в Откроется в новой вкладке.">МФЦ «Мои документы».

Всегда ли сначала открывают аккредитив, а потом подписывают договор о продаже квартиры? Нет, не всегда. Чаще всего делают именно в такой последовательности, но иногда все происходит в обратном порядке – сначала договор, потом открытие аккредитива. Когда такое бывает?

Например, когда квартира покупается в ипотеку. Тогда банку для того, чтобы перевести кредитные деньги на аккредитивный счет, нужно сначала убедиться, что договор купли-продажи на конкретную одобренную квартиру уже заключен.

Или при покупке квартиры в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) – дольщик тоже сначала подписывают договор, а потом уже открывает аккредитив (если здесь не используется счет эскроу).

После регистрации сделки, Продавец приходит в банк со своим оригиналом договора (и с другими документами, если о них сказано в условиях аккредитива). Сотрудник банка проверяет документы, и если все соответствует условиям, тут же дает распоряжение на раскрытие аккредитива и перевод денег с него на счет Продавца.

Отдельного согласия (акцепта) Покупателя здесь уже не требуется – то есть аккредитив безакцептный.

Услуги расчетов через аккредитив в крупнейших банках (Сбербанк, ВТБ, и др.) – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Еще кое-что о расчетах через аккредитив в сделках с недвижимостью

Для любителей докопаться до истины, разъясним еще кое-какие нюансы и дадим некоторые дельные советы по части покупки квартиры через аккредитив.

Аккредитивный счет не принадлежит ни Покупателю (плательщику), ни Продавцу (получателю). Этот счет принадлежит самому банку и является, так сказать, «служебным».

Для открытия аккредитива Покупателю, в общем случае, понадобится только свой паспорт и номер счета Продавца. Но иногда банк может потребовать и данные договора приобретения недвижимости (см. выше об этом).

В самом Договоре купли-продажи (ДКП) или Договоре долевого участия (ДДУ) в условиях о взаиморасчетах отдельным пунктом должно быть указано, что расчеты за квартиру проходят через аккредитив. Там же можно указать и номер счета Продавца, на который должны поступить деньги от продажи квартиры.

Счет для зачисления денег Продавец, вообще говоря, может открыть в любом банке, но обычно все счета для сделки открывают в одном банке. Это не только сокращает время переводов, но и снижает банковские комиссии.

Кто платит за аккредитив в сделке покупки-продажи квартиры? Обычно, это расходы Покупателя. Но никто не мешает договориться и разделить эти расходы пополам с Продавцом.

Сколько стоит аккредитив? Совсем немного, примерно столько же, сколько и банковская ячейка. Стоимость аккредитива в Москве, например – порядка 2-4 тыс. руб.

Бывает, что аккредитивный счет открывается по заявлению Покупателя (плательщика) не сразу, а на следующий день или даже в течение трех дней. Тогда Продавцу (получателю) для подтверждения нужно взять не только копию заявления, но и получить от банка отдельное уведомление об открытии аккредитива, которое подтверждает этот факт. Дополнительно можно запросить у банка копию платежного поручения, подтверждающего покрытие аккредитива. И только после этого – подавать договор на регистрацию.

Продавцу при этом нужно помнить, что если он не успеет уложиться в срок действия аккредитива с представлением банку документов из Росреестра, то деньги с аккредитивного счета автоматически возвратятся обратно на счет Покупателя. И тогда уже придется решать вопрос с самим Покупателем и возможно даже через суд.

Правда, всегда есть возможность заранее попросить Покупателя продлить срок действия аккредитива, если ввиду непредвиденных задержек Продавец не успевает его «раскрыть».

Накануне сделки лучше заранее обратиться в выбранное отделение банка и договориться там об открытии аккредитива. Условия обслуживания в разных банках могут отличаться, а в некоторых отделениях вообще может не быть такой услуги.

Плюсы и минусы аккредитива при купле-продаже квартиры

Преимущества и недостатки денежных расчетов за квартиру через аккредитив обычно сравнивают с использованием банковской ячейки для тех же целей. И здесь, как всегда есть свои плюсы и минусы.

Плюсы аккредитива такие:

не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).

получателем может быть только один человек (если собственников квартиры несколько, придется открывать несколько аккредитивов);
банк обязан уведомить налоговую о факте крупной сделки (т.е. Продавцу сложно будет занизить цену договора и скрыть свой доход, а Покупателю, возможно, тоже придется отчитываться о происхождении денег);
дорогое обналичивание денег со счета получателя (а иногда и вовсе невозможно обналичить сразу крупную сумму);
риск отзыва лицензии у банка, страховка АСВ на аккредитивы не распространяется (у ячейки здесь преимущество, т.к. содержимое ячеек не контролируется банком и не входит в его активы);
риск подделки документов для раскрытия аккредитива (сотрудники банка проверяют только вид, состав и оформление документов).

При этом, стоимость аккредитива и банковской ячейки для расчетов по сделкам купли-продажи квартир, примерно одинаковая. Посмотреть и сравнить банковские услуги по обоим типам расчетов можно в разделе СЕРВИСЫ.

Обсуждения и примеры открытия и раскрытия аккредитива при покупке квартиры можно посмотреть на ФОРУМЕ .

И напоследок совет для Покупателя квартиры. После окончательных расчетов с Продавцом, следует взять с него Откроется в новой вкладке.">расписку в получении денег за квартиру (для чего это нужно – см. в Глоссарии по ссылке). Сам факт безналичного перевода не всегда может служить доказательством того, что Продавец получил свои деньги за проданную квартиру.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.">ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Альтернативная сделка.
Что такое альтернативная ипотечная сделка.
Проводит ли Сбербанк безналичные сделки?
Разные схемы альтернативных сделок.
Минусы встречных сделок в Сбербанке.
Почему с агентом лучше?

1. Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой. Также альтернативную сделку называют встречной. Когда и почему используется встречная покупка?

1. Когда некуда выехать из продаваемой квартиры и некуда вывезти мебель.

2. Когда есть риск, продав квартиру, не успеть на быстро растущем рынке купить другую квартиру. Тогда при нахождении покупателя на свою недвижимость, сразу идёт поиск квартиры для покупки.

3. У покупателей нет в наличии свободных денег. Нет на счету определённой суммы для покупки квартиры, зато есть возможность улучшить своё жильё, продав квартиру и оформить ипотеку или субсидии. Продажа квартиры со встречной (альтернативной) покупкой новой квартиры – для многих хороший способ расширения жилья и решения жилищного вопроса.

2. Что такое альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка?

Альтернативная сделка с ипотекой – сделка, при которой покупатель квартиры привлекает ипотечные средства. Встречная покупка может быть цепочкой.

Цепочка – это ситуация, при которой не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую, но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше сложностей и недоразумений в сделке. Иногда цепочки разбивают на две-три отдельные сделки. Лучше провести несколько сделок, чем одну длинную сделку-цепочку.

Обычно у каждого продавца и покупателя квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собираются вместе и обговаривают условия сделки: согласовывают сроки, проверяют документы, даты передачи квартир.

3. Проводит ли Сбербанк безналичные сделки при встречках?

Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же. На практике сотрудники Сбербанка часто отказывают в аккредитиве, предлагая одну форму расчётов – через ячейку Сбербанка. При очередной моей сделке клиентам было отказано в аккредитиве под предлогом, что покупаемая квартира идёт по акции без оценки. Какая связь между аккредитивом и тем, что квартира идёт без оценки? Непонятно.

4. Разные схемы альтернативных сделок

Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки по Сбербанку: продавец продал квартиру и купил у другого продавца другую квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры. Обязательно соблюдение условия: кто продаёт, он же и покупает.

Рассмотрим несколько схем сделок для иллюстрации вышесказанного.

Иванов продаёт однокомнатную квартиру за 5 миллионов рублей Петрову, берёт ипотечный кредит 2 миллиона и покупает двухкомнатную квартиру у Борисова за 7 миллионов рублей. Сбербанк предоставляет одну ячейку, в которую Иванов и Петров закладывают два пакета денег: 5 миллионов и 2 миллиона. Получателем 7 миллионов будет Борисов – продавец двухкомнатной квартиры.

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше. Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей. 6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Сбербанк не любит схемы, которые отличаются от схемы № 1. Для них чем проще, тем лучше. Поэтому не факт, что вам предоставят вторую ячейку под 2 миллиона. В самых последний момент менеджер по ячейкам может сказать: "Я ничего не знаю, эти два миллиона не имеют отношения к нашей сделке, у меня лишних ячеек нет, поэтому закладывайте эту разницу в 2 миллиона в другом сейфинге". И вы хватаете ртом воздух, потому что не знаете, куда бежать.

Если продающая в предыдущей схеме Родионова продаёт квартиру и хочет новую квартиру оформить не на себя, а, к примеру, на свою дочь или племянницу, то для Сбера сделка уже не считается встречной покупкой, потому что она не укладывается в схему Сбербанка: тот, кто продаёт, он же и покупает на своё имя. Данную сделку нужно оформлять, как две отдельные сделки. При этом меняются условия сделки и условия доступа к ячейкам. Для участников сделки это может быть большим сюрпризом, нужно менять все условия на ходу.

Разъезд родственников. Продаётся двухкомнатная квартира за 4,2 млн. рублей. Продают её брат и сестра Иванниковы. Покупает её семья Алисовых с использованием ипотечных средств.

У семьи Алисовых средства делятся на 1,2 млн. собственных средств и 3 млн. заёмных. Брат и сестра продают квартиру и покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 3 млн. рублей и комнату за 1,1 млн рублей. Ещё остаётся разница в 100 тыс. руб., которая остаётся Иванниковым.

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

5. Минусы сделки в Сбербанке

1. Сбербанк – крайне негибкая организация для проведения сложных альтернативных сделок.

2. У Сбербанка доступ в ячейку только продавца и покупателя. Это создаёт дополнительные сложности для закладки дополнительных пакетов.

3. В договоре на ячейку не всегда можно прописать нужные покупателю условия доступа в ячейку.

4. Сделка проходит долго и нудно. Встречная сделка идёт 5–6 часов. Был случай, когда шла целый день.

5. Кредитный договор оформляет одна служба, ячейку и аккредитивы другая, а выдаёт деньги третья. Причём все эти службы абсолютно не скоординированы между собой и не вникают в полномочия друг друга. Менеджер по ипотеке Вам говорит одно, а когда Вы придёте оформлять ячейку или аккредитив, Вам скажут другое.

Сотрудник, который открывает ячейку или аккредитив, вообще может заявить, что не выдаст деньги, ссылаясь на должностные инструкции. То, что в начале сделки сказал Вам ваш ипотечный менеджер, его абсолютно не касается, у него свои инструкции. С моей точки зрения, все эти "ляпы" происходят из-за плохой организации работы, где каждый отвечает только за свою часть работы. В результате, всё как в миниатюре А. Райкина "Кто сшил костюм?"

Монополистом на рынке ипотеки в нашей стране является Сбербанк. Много лет он был единственным государственным банком в нашей стране, поэтому люди по привычке доверяют ему. Оправдывает ли Сбербанк доверие своих клиентов? Избалованный постоянным потоком клиентов, банк находится в ситуации, когда не нужно бороться за каждого клиента, поэтому не спешит делать так, чтобы его потребителям было комфортно. Сбербанк предлагает множество дополнительных услуг за дополнительные деньги, но сервисом там и не пахнет.

Даже несложную альтернативную сделку провести большая проблема. Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить. Это уже задача самих клиентов, которые пришли на сделку и часто абсолютно не готовы к сюрпризам, которые преподносят сотрудники Сбербанка. Заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера тоже нет возможности. Вместо живого общения нужно задавать вопросы в чате Дома-клик и не факт, что вам там оперативно ответят.

6. Почему при встречной ипотечной сделке лучше привлечь агента

Практически в каждой встречной сделке много сложностей. Если встречная сделка идёт с ипотекой, то сложностей ещё больше. У каждой квартиры на вторичном рынке есть свои особенности: в одной доля принадлежит ребёнку, у другой неясная приватизация, третья вообще находится в ипотеке.

Нужно заранее составить схему сделки, потом прояснить все детали. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта и определённых знаний. Каждая сделка сугубо индивидуальна. В нюансах и схеме каждой встречной ипотечной сделки нужно разбираться отдельно. Лучше это сделать заранее, так как Сбербанк в этом Вам абсолютно не помощник.

Зачем он нужен и как оформить

Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк — он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их заморозит, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца — что покупатель не обманет его с оплатой.

Аккредитив — это как раз такая банковская операция. В ней участвуют три стороны:

Плательщик (приказодатель) — тот, кто покупает.
Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Как работает аккредитив

Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:

Банк открывает счет на имя продавца.
Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.

Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.

Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.

В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.

На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.

Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.

Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.

В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.

Плюсы и минусы аккредитива

Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.

Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.

Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.

Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.

Сфера применения аккредитивов

Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.

Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. Если речь идет о сделках с другим имуществом, можно передать товар, например автомобиль, одновременно с оплатой. В случае же , скажем, с жильем придется ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутрироссийских, принимают участие сразу два банка: один на стороне импортера, другой — экспортера. Вот как проходит сделка после того, как стороны заключили контракт:

Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
Банк-эмитент сообщает об аккредитиве банку экспортера-бенефициара — его называют авизирующим банком.
Авизирующий банк уведомляет бенефициара, что аккредитив открыт.
Бенефициар оформляет все необходимые документы и поставляет товар плательщику.
Бенефициар передает документы о поставке в авизирующий банк.
Авизирующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
Банк-эмитент также проверяет документы, если все в порядке, передает их плательщику и переводит бенефициару деньги.

Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву. Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.

Виды банковских аккредитивов

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

Аккредитив считается отмененным или измененным с того момента, как бенефициар даст на это согласие банку.

Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в его тексте отдельно не указано, что он отзывной.

На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.

Подтвержденный и неподтвержденный. По просьбе банка, который выпустил безотзывный аккредитив, его может подтвердить другой банк. После этого платить бенефициару обязан подтверждающий банк. Причем независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент.

Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар. Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки. Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.

Покрытый и непокрытый. Открывая покрытый — депонированный — аккредитив, банк-эмитент сразу перечисляет деньги плательщика исполняющему банку. Именно этот исполняющий банк и будет платить бенефициару. Депонированные аккредитивы используют при расчетах на территории России.

Одна фирма покупает у другой товар и рассчитывается по аккредитиву. Чтобы убедить продавца, что он гарантированно получит деньги, покупатель сразу перечисляет всю сумму на счет в банке-эмитенте, а тот тут же переводит ее в банк, где обслуживается продавец. Правда, получить их он сможет только после поставки, но при этом он знает, что обещанные деньги существуют в природе, больше того, они уже зачислены в его банк.

При экспортно-импортных расчетах финансовые организации чаще всего работают по непокрытым аккредитивам. Их еще называют гарантированными. Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет на сумму контракта, а потом списывает с него деньги по мере того, как платит бенефициару.

Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.

Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.

Переводной (трансферабельный). Переводной аккредитив позволяет произвести выплату другому бенефициару, не являющемуся контрагентом плательщика по конкретной сделке. В этом случае плательщик должен подать в банк заявление и указать, кто имеет право получить деньги по аккредитиву.

Переводной аккредитив дает плательщику возможность рассчитаться с другими своими контрагентами, не переводя деньги со счета на счет.

Фирма закупает в долг металл, делает из него гвозди и продает. При этом с поставщиками металла она рассчитывается только после того, как реализует гвозди. В этом случае есть смысл сократить цепочку движения денег: поставщик металла будет получать деньги от покупателя гвоздей напрямую через переводной аккредитив.

Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.

Две компании сотрудничают постоянно, и нет смысла открывать для каждой сделки новый аккредитив, если можно сделать один «длинный» — револьверный.

Циркулярный аккредитив позволяет плательщику оплачивать свои счета в пределах определенной суммы через банки — агенты эмитента, например за границей.

С красной оговоркой. Аккредитив с красной оговоркой дает бенефициару возможность получить аванс до представления всех необходимых документов. Такое название появилось из-за того, что банки, выпускавшие в прошлом аккредитивы на бумажных бланках, выделяли оговорку об авансе в тексте красным цветом.

Резервный ( Stand-By ). Резервные аккредитивы используются для торговли со странами, где запрещены банковские гарантии, например США. Но по сути, резервный аккредитив является именно гарантией: банк-эмитент обязуется рассчитаться с бенефициаром от имени плательщика, даже если у того не будет денег.

Главная страница » Банковский аккредитив при покупке квартиры

В настоящей статье рассматривается такой способ оплаты как банковский аккредитив при покупке квартиры, по условиям которого покупатель дает поручение банку перечислить сумму по договору в пользу продавца, если он предоставит в банк подтверждение передачи квартиры покупателю.

СОДЕРЖАНИЕ

наличный/безналичный расчет;
банковский аккредитив;
аренда банковской ячейки;
эскроу счет.

Из-за того, что способ оплаты при покупке квартиры посредством банковского аккредитива схож с арендой банковской ячейки, нередко аккредитив в обывательской среде называют «виртуальной банковской ячейкой».

Алгоритм действия при использовании аккредитива для покупки квартиры

Диспозитивные начала гражданских правоотношений позволяют сторонам выбирать любой удобный, не запрещенный законом, способ реализации сделки.

заключается договор купли-продажи квартиры, с условием об открытии аккредитива;
покупатель открывает аккредитив в банке, при этом оговаривает условия, при наступлении которых деньги за квартиру будут перечислены продавцу. Покупатель перечисляет деньги на счет в банке.
после банк уведомляет продавца об открытии аккредитива, а также об условиях (подтверждение перехода права собственности на квартиру) для перечисления средств за квартиру на счет продавца.
регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре, после чего право собственности на квартиру переходит в пользу покупателя.
продавец предоставляет банку подтверждение перехода права собственности на квартиру в пользу покупателя, после изучения документов банк перечисляет оплату за квартиру в пользу продавца.

Полезно: при покупке квартиры используют такой вид банковского аккредитива как безотзывный. Условия безотзывного аккредитива не позволяют покупателю раньше определенного срока забрать деньги со счета, тем самым соблюдаются интересы продавца.

Условия банковского аккредитива при покупке квартиры

В договоре купли-продажи квартиры, весьма полезным, будет изложить условия банковского аккредитива.

банке, где будет открыт аккредитив;
подробный перечень документов, который надлежит предоставить в банк продавцу, для перечисления суммы по договору;
срок закрытия аккредитива.

Важно: описывая в условиях аккредитива перечень документов, необходимо отразить и характеристики этих документов.

Полезно: после закрытия аккредитива, если продавец не предоставил к указанному сроку документы, деньги подлежат возврату покупателю.

Аккредитив или аренда банковской ячейки - что лучше?

Сотрудники банка навязчиво убеждают, что аккредитив имеет неоспоримые преимущества перед арендой банковской ячейки, если вопрос касается покупки квартиры.
Возможно, такая агитация связана со стоимостью услуг, стоимость услуг по банковскому аккредитиву дороже в 2 – 3 раза, чем стоимость аренды банковской ячейки.
На что выдвигается стандартный домовод, мол, несмотря стоимость услуги, банк гарантирует безопасность сделки.
При этом, обычно приводят такой сценарий: при аренде банковской ячейки покупатель не застрахован от предъявления в банк продавцом подложных документов. Вместе с тем, при аккредитиве списания со счета в пользу продавца, также происходит вне зависимости от согласия покупателя. Т.е. если стороны договора купли-продажи квартиры в условиях аккредитива определили условия для выплаты – определенный документ, и есть потенциальная возможность подделки этого документа, чем тогда уровень безопасности по аккредитиву отличается от банковской ячейки?
К достоинству и единовременно к недостатку относят прозрачность аккредитива для гос.органов.
Если стороны намерены фиктивно занизить размер цены по договору, в целях оптимизации налогообложения (13 % НДФЛ от 1 млн.) то аккредитив им не позволит осуществить намеченное.
Если цена соответствует действительности, то банковская проводка на эту сумму будет являться дополнительным доказательством в пользу реальности сделка, что может пригодиться, на случай предъявления третьими лицами своих правопритязаний на квартиру.
Справедливости ради, все же следует признать, что аренда банковской ячейки, равно как и аккредитив при купле-продажи квартиры значительно безопасней, чем наличный расчет по сделке.

Previous Post The building destroyed. How will stop right of ownership about it?

Next Post Курить в доме

Почему стоит оформить аккредитив в СберБанке

Для каких сделок подойдет аккредитив

Если продаёте или покупаете недвижимость — в том числе в ипотеку
Продаёте или покупаете дорогое имущество — например, оборудование, автомобиль, ценные бумаги, долю в уставном капитале
Обмениваетесь квартирами — участвуете в цепочке договоровкупли-продажи («альтернативные сделки»)
Оплачиваете дорогостоящие услуги — как физических, так и юридических лиц

Как оформить аккредитив

В чём отличие аккредитива от банковской ячейки?

Аккредитив

Безналичный расчет - открытие аккредитива и приём документов в любом офисе банка. Удобно проводить сделки, даже если продавец и покупатель находятся в разных городах.

Банковская ячейка

Расчёт наличными в выбранном офисе банка при наличии доступной ячейки.

Защита всех участников сделки

Покупатель

Гарантированно получит имущество, за которое заплатил, или банк вернет ему деньги

Продавец

Гарантированно получит деньги при выполнении всех условий договора

Комиссии банĸа

Купля-продажа недвижимости	За счёт собственных средств – 2000 ₽ За счёт кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк – 3400 ₽
Сделки по купле-продаже движимого имущества* между физлицами	0,2% от суммы сделки, минимум 1500 ₽, максимум 5000 ₽ за одну операцию
Сделки по купле-продаже движимого имущества между физлицом и юрлицом	0,5% от суммы сделки, минимум 2500 ₽, максимум 15 000 ₽ за одну операцию
В иностранной валюте	0,5% от суммы, минимум $3000 США, максимум $6000 США

*Движимое имущество – любое имущество, не относящееся к недвижимому: доля в бизнесе, ценные бумаги, коллекции, домашние животные, автомобили, техника и иное.

Какие документы нужны для открытия аккредитива

Паспорт
Договор-основание (купли-продажи, ДДУ, договор цессии, оказания услуг, проект договора и т.д.)
Рекомендуемые формулировки для доверенности по аккредитивам
Рекомендуемые формулировки порядка расчётов

Образцы документов (для ознакомления)

Заявление на аккредитив
Сопроводительное письмо (получатель средств)
Условия ПАО Сбербанк по осуществлению расчетов в форме аккредитивов

Тарифы и уполномоченные отделения Банка вы можете уточнить, позвонив по горячей линии по вопросам с аккредитивами: +7 (495) 500 55 50, 8 (800) 555 55 50

Открытие аккредитива в Сбербанк Онлайн

Возможно ли открыть аккредитив в одном регионе, а подать документы для получения средств в другом регионе?

Выбрать офис для открытия аккредитива или подачи документов можно на сайте банка

Будет ли взиматься дополнительная комиссия за перевод денежных средств по аккредитиву на счёт продавца, открытый в ином банке?

Нет, при совершении расчетов с помощью аккредитива Сбербанк не взимает дополнительную комиссию за перевод средств в другой банк. Комиссия взимается с покупателя в момент открытия аккредитива, иные комиссии Сбербанка отсутствуют.

Как получить платежное поручение по аккредитиву для предоставления в налоговую службу?

Возможно ли открыть аккредитив по доверенности?

Возможно ли открыть аккредитив в иностранной валюте?

Сколько времени занимает проверка документов и перевод денежных средств получателю по аккредитиву?

Возможно ли открыть аккредитив для расчетов в рамках мирового соглашения или соглашения о разделе имущества?

Возможно ли изменить условия открытого аккредитива?

Возможно ли досрочное закрытие аккредитива?

Сколько аккредитивов необходимо открыть, если в договоре указано несколько продавцов?

1 Купли-продажи, цессии, оказания услуг, проект договора.

2 Сумму по договору + комиссию за открытие аккредитива.

3 Например, в сделках с недвижимостью —договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре. В других типах сделок — стороны оговаривают подтверждающие документы индивидуально.

Условиями аккредитива может быть определен иной порядок предоставления документов.

Читайте также: