Определение вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения
Опубликовано: 22.04.2024
АДМИНИСТРАЦИЯ ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2014 г. N 454а
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВИДА ФАКТИЧЕСКОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 года N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Томской области от 27 ноября 2003 года N 148-ОЗ "О налоге на имущество организаций", для определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений в отношении административно-деловых центров, торговых центров, а также нежилых помещений, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (далее - объекты недвижимого имущества), для целей налогообложения налогом на имущество организаций постановляю:
1. Утвердить Порядок определения вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения (далее - Порядок) согласно приложению N 1 к настоящему постановлению.
2. Создать Комиссию по определению вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения в составе согласно приложению N 2 к настоящему постановлению.
3. Утвердить Положение о Комиссии по определению вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения согласно приложению N 3 к настоящему постановлению.
4. Настоящее постановление вступает в силу через десять дней после дня его опубликования, но не ранее вступления в силу Закона Томской области "О внесении изменений в Закон Томской области "О налоге на имущество организаций", устанавливающего особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.
5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Губернатора Томской области по инвестиционной политике и имущественным отношениям Гурдина Ю.М.
Администрации Томской области
от 03.12.2014 N 454а
ПОРЯДОК
ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВИДА ФАКТИЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 года N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Томской области от 27 ноября 2003 года N 148-ОЗ "О налоге на имущество организаций" и регламентирует правила определения вида фактического использования объектов недвижимого имущества, расположенных в границах Томской области, для целей налогообложения налогом на имущество организаций.
2. В мероприятиях по определению вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения принимают участие Департамент экономики Администрации Томской области, Департамент потребительского рынка Администрации Томской области, Департамент по управлению государственной собственностью Томской области, организация, уполномоченная в соответствии с действующим законодательством на проведение обследования объектов недвижимого имущества, расположенных в границах Томской области (далее - Уполномоченная организация), Комиссия по определению вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения (далее - Комиссия).
2. ПРОВЕДЕНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ВИДА
ФАКТИЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
3. Обследование объектов недвижимого имущества в целях определения вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения (далее - Мероприятие) проводится Уполномоченной организацией на основании плана по определению вида фактического использования объектов недвижимого имущества для целей налогообложения в Томской области (далее - План мероприятий).
4. План мероприятий формируется Уполномоченной организацией ежеквартально с учетом предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Томской области, Департамента экономики Администрации Томской области и Департамента потребительского рынка Администрации Томской области и подлежит опубликованию на официальном сайте Уполномоченной организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
5. В Плане мероприятий указываются:
1) наименование объектов недвижимого имущества, в отношении которых проводится Мероприятие, место нахождения указанных объектов;
2) даты начала и окончания проведения Мероприятия.
6. Перед осуществлением Мероприятия Уполномоченная организация информирует собственников (владельцев) объектов недвижимого имущества о предстоящем Мероприятии любыми доступными способами (устно, письменно, в том числе с использованием средств факсимильной и электронной связи).
7. Мероприятие осуществляется путем визуального осмотра объекта недвижимого имущества, включенного в План мероприятий, представителями Уполномоченной организации с соблюдением требований действующего законодательства. Фактическое использование объекта недвижимого имущества фиксируется материалами фотосъемки объекта недвижимого имущества, информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих хозяйственную и иную деятельность на объекте. В ходе проведения мероприятия также может осуществляться видеосъемка с соблюдением требований действующего законодательства.
8. Для проведения Мероприятия в качестве эксперта может быть привлечено лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, возникающим в ходе проведения Мероприятия.
9. В случае если доступ на объект недвижимого имущества не был осуществлен по причинам, не зависящим от Уполномоченной организации (объект закрыт и отсутствует персонал, режимный объект, иные причины), а также в случае отказа (противодействия) собственника (владельца) объекта недвижимого имущества в доступе непосредственно на объект, но при этом имеется информация, что на указанном объекте размещены офисы и (или) торговые объекты, Мероприятие осуществляется без доступа на объект недвижимого имущества путем визуального осмотра и фиксации внешних признаков размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания, бытового обслуживания.
3. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ МЕРОПРИЯТИЙ
10. По результатам проведенного Мероприятия представителями Уполномоченной организации составляется акт о фактическом использовании зданий (строений, сооружений, нежилых помещений) для целей налогообложения (далее - Акт) по форме, утверждаемой Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области. Неотъемлемой частью Акта являются материалы фотосъемки объекта недвижимого имущества.
11. Акт составляется в срок не позднее пяти рабочих дней с даты проведения Мероприятия и размещается на официальном сайте Уполномоченной организации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в срок не позднее трех рабочих дней с даты его составления.
12. Информация о результатах проведения Мероприятия предоставляется собственнику (владельцу) объекта недвижимого имущества, в отношении которого проведено Мероприятие, в течение 7 рабочих дней со дня поступления в Уполномоченную организацию соответствующего письменного запроса.
4. НАПРАВЛЕНИЕ СВЕДЕНИЙ О ПРОВЕДЕННЫХ МЕРОПРИЯТИЯХ
13. В течение 30 календарных дней после выполнения Мероприятий, определенных в Плане мероприятий на соответствующий квартал, Уполномоченная организация направляет в Комиссию перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых проведены Мероприятия в истекшем плановом периоде, с указанием видов их фактического использования.
14. В срок до 1 ноября Комиссия рассматривает поступившие перечни, утверждает сводный перечень объектов недвижимого имущества, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, и направляет его в Департамент по управлению государственной собственностью Томской области для подготовки проекта распоряжения Департамента по управлению государственной собственностью Томской области об определении перечня объектов для целей налогообложения налогом на имущество организаций.
15. В срок не позднее 20-го числа месяца, предшествующего очередному налоговому периоду по налогу на имущество организаций, Департамент по управлению государственной собственностью Томской области осуществляет подготовку распоряжения Департамента по управлению государственной собственностью Томской области об определении перечня объектов для целей налогообложения налогом на имущество организаций.
16. В срок не более 5 рабочих дней с даты определения перечня объектов для целей налогообложения налогом на имущество организаций Департамент по управлению государственной собственностью Томской области направляет перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества и обеспечивает размещение перечня на официальном сайте Департамента по управлению государственной собственностью Томской области в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Уильям Гротц - Безболезненный стоматолог. 1919
1. Фабула дела
Поводом к обращению в Конституционный Суд РФ стало дело Московской шерстопрядильной фабрики (далее также Фабрика). Фабрика арендует у Москвы два земельных участка, на которых располагается несколько зданий, принадлежащих Фабрике на праве собственности.
Каждый из земельных участков в соответствии с данными ЕГРН имеет несколько видов разрешенного использования (далее также ВРИ). ВРИ первого участка включают в себя, среди прочего, размещение производственных зданий и объектов торговли; ВРИ второго участка – размещение офисных зданий и объектов образования.
В соответствии с п. 1 ст. 378.2. НК РФ кадастровая стоимость может использоваться в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций, в частности в отношении административно-деловых центров и торговых центров, а также помещений в них. При этом согласно пп. 1 п. 3 и пп. 1 п. 4 административно деловым и торговым центром признается здание, располагающееся на земельном участке, один из ВРИ которого предусматривает размещение соответственно офисных зданий и торговых объектов.
На основании приведенных положений НК РФ здания Фабрики были включены в перечень объектов, подлежащих обложению на основании кадастровой стоимости (далее также Перечень). Фабрика оспорила в суде включение зданий в данный перечень на том основании, что фактически здания используются под производственные и образовательные цели, что соответствует одному из ВРИ, указанных в ЕГРН. Суды отказали Фабрике, в связи с чем последняя обратилась в КС РФ. Ссылка на судебный акт Московского городского суда - https://www.mos-gorsud.ru/mgs/cases/docs/content/207d7864-04c4-428b-b143-a5e1c05181b1
Таким образом, проблема, поставленная перед КС РФ, состояла в том, могут ли включаться в перечень те здания, которые располагаются на земельном участке, допускающем размещение торговых центров или офисных зданий, но фактически используются по иному назначению, которое также соответствует ВРИ участка.
2. Позиция КС РФ:
1. Арендатор земли ограничен в своем праве на изменение ВРИ земельного участка.
2. ВРИ земельного участка зависят от градостроительных и землеустроительных решений, которые преследуют достижение целей комплексного и устойчивого развития территорий. Сами по себе эти решения не связаны с фискальными целями налогообложения недвижимости.
3. Частичный переход к обложению недвижимости организаций по кадастровой стоимости был нацелен на увеличение уровня налоговой нагрузки на объекты коммерческой недвижимости, в том числе офисно-делового и торгового назначения. Налогоплательщики, обладающие объектами иного назначения, имеют правомерные ожидания по поводу того, что данные объекты будут облагаться налогом по общим правилам исходя из среднегодовой стоимости имущества.
4. НК РФ предусматривает пообъектное (индивидуальное) определение вида фактического использования объектов недвижимости для целей формирования Перечня (п. 9 ст. 378.2 НК РФ). В этой связи отсутствует объективная невозможность учета фактического вида использования зданий.
5. Обложение по кадастровой стоимости только на основании одного из ВРИ участка, на котором располагается объект недвижимости, без учета назначения и фактической эксплуатации данного объекта оказывается безразлично к реальной доходности объекта недвижимости и приводит к экономически необоснованному и несправедливому налогообложению.
6. Для решения вопроса о предназначении и фактическом использовании здания следует использовать 20%-критерий, предусмотренный пп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ [1] . То есть здание признается торговым центром, если не менее 20% его площадей предназначены или фактически используются для размещения торговых объектов.
7. Резолютивная часть: «Признать подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения)».
3. Корни проблемы – фактическое использование против наиболее эффективного
Экономическим основанием налогов на недвижимость является капитал. Одной из ключевых развилок при моделировании налогообложения недвижимости выступает решение вопроса о том, определяется ли этот капитал исходя из фактического вида использования недвижимости или исходя из наиболее эффективного. Корни проблемы, разрешенной КС РФ, связаны именно с данным вопросом.
Наиболее эффективным признается такое использование, при котором рыночная стоимость соответствующего объекта является максимальной. Если здание с выходом на Невский пр. в Петербурге используется под склад (допустим, что такой вид использования соответствует градостроительному регламенту), то потенциальный покупатель будет учитывать возможность его перепрофилирования под торговый объект. Рыночная стоимость здания как склада, скорее всего, будет значительно меньше его же стоимости как торгового объекта, в том числе с учетом расходов на перепрофилирование. Поэтому складская деятельность для этого здания – это фактическое использование, торговая – наиболее эффективное.
В России принята модель обложения капитала именно исходя из фактического вида использования, а не наиболее эффективного. Исходя из фактического вида использования определяется налогооблагаемая (кадастровая) стоимость объекта недвижимости [2] и ставка по налогу [3] . Однако, как мы увидели, учитываемый вид использования влияет не только на эти элементы налога, но и на сам режим налогообложения, то есть на решение вопроса о том, будет ли облагаться объект по кадастровой или по среднегодовой стоимости.
Решение законодателя об увеличении налогового бремени за счет использования кадастровой стоимости в качестве налоговой базы для собственников коммерческой недвижимости связано с тем, что данная недвижимость обычно имеет наиболее высокую доходность. Коммерческое использование, как правило, является также наиболее эффективным, поскольку обеспечивает наибольшую рыночную стоимость объекта. В этом смысле, если вопрос о режиме налогообложения мы решаем на том основании, что ВРИ земельного участка принципиально допускают, чтобы здание на нем использовалось для осуществления коммерческой деятельности безотносительно к фактическому виду использования этого здания, это означает, что мы выбираем модель обложения капитала по наиболее эффективному виду использования. Такое решение противоречит той модели, которая принята сейчас.
Таким образом, суды в деле Фабрики, а в действительности и сам законодатель в пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ отошли от принятой модели и были справедливо поправлены Конституционным Судом РФ, который указал на необходимость учета предназначения и фактического использования здания для целей решения вопроса о режиме налогообложения.
Использование противоречащих друг другу моделей могло привести к абсурдным последствиям, когда здание Фабрики было бы включено в Перечень в связи с признанием его торговым центром, однако его кадастровая стоимость была бы определена исходя из того, что оно является производственным объектом. Такое расщепление объекта налогообложения противоречит принципу экономического основания налога и недопустимо.
4. «Дисквалификация» нормы без признания её неконституционной
По существу, КС РФ дисквалифицировал норму пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ в той части, в которой она не позволяет учесть предназначение и фактическое использование здания на арендуемом участке для целей включения в Перечень. Если для включения в Перечень необходимо руководствоваться предназначением и фактическим использованием самого здания, то это означает, что включение в Перечень происходит на основании пп. 2, а не пп. 1 п.4 ст. 378.2 НК РФ. То есть в этой части норма пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ более не действует.
Однако дисквалификацию нормы КС РФ осуществил не через признание её неконституционной, а через придание ей определенного конституционно-правового смысла. Полагаю, что сделано это было для того, чтобы этот же смысл мог быть распространен на иные аналогичные нормы НК РФ, которые не рассматривались КС РФ, но опираются на аналогичный подход ко включению объектов недвижимости в Перечень. В первую очередь речь о пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ (подробнее об этом далее). Если бы норма пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ была признана неконституционной, то до момента формальной дисквалификации аналогичных норм НК РФ, последние продолжали бы применяться в соответствии с их буквальным смыслом. Подход КС РФ позволяет этого избежать.
5. Границы позиции Конституционного Суда РФ
5.1. Арендуемый участок
И в резолютивной, и в мотивировочной части своего постановления КС РФ оговорился, что сделанный вывод касается только тех ситуаций, когда объекты недвижимости располагаются на арендуемом земельном участке. В определенной степени это совершенно справедливо, поскольку собственник участка вправе самостоятельно выбрать ВРИ из числа основных и вспомогательных ВРИ, предусмотренных градостроительным регламентом. Поэтому если участок предусматривает несколько ВРИ, один из которых связан с размещением торговых объектов, но собственник не использует участок по этому назначению, то ему достаточно подать заявление об исключении из ЕГРН сведений о данном ВРИ. Если же он этого не делает, то несет риск наступления неблагоприятных последствий своего бездействия.
В то же время следует учитывать, что собственник участка может осуществлять, например, торговую деятельность в качестве вспомогательного ВРИ. Тогда размещение торговых объектов будет указано в ЕГРН в качестве одного из ВРИ, однако фактически площадь помещений, используемых для ведения торговой деятельности, может не превышать 20% от общей площади здания на участке. Может ли такой объект быть включен в Перечень на основании пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ? Исходя из буквального текста Постановления № 46-П – да; но исходя из смысла данного постановления – нет.
С учетом отсылки к 20%-критерию, предусмотренному пп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ для установления предназначения и фактического использования здания, Конституционный Суд РФ не исключает того, что арендатор в какой-то части может использовать здание для торговой деятельности, и при этом не будет оснований для его включения в Перечень. Однако в такой ситуации, когда арендатор фактически реализует ВРИ, связанный с осуществлением торговой деятельности, ограниченность его прав на изменение ВРИ, от которой отталкивался КС РФ, уже не имеет никакого значения, поскольку нет предпосылок для изменения ВРИ. ВРИ, предусмотренные ЕГРН, адекватно отражают виды деятельности, осуществляемые в здании на участке, хотя для включения его в Перечень и требуется определить процентное соотношение данных видов деятельности. С учетом изложенного в указанной ситуации арендатор и собственник участка находятся в совершенно одинаковом положении и потому отсутствуют правовые основания для различных фискальных последствий для них. Поэтому по смыслу Постановления № 46-П указанная в нем позиция должна быть распространима и на собственников земельных участков, если они осуществляют в здании коммерческую деятельность, которая дает основания для включения в Перечень, но для этой деятельности предназначены или фактически используются менее 20% площадей здания.
5.2. Торговый центр (пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ)
Из текста Постановления № 46-П остается непонятным, почему заявитель оспаривал конституционность только пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, в котором регулируются условия признания здания торговым центром, но не оспаривал пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ, где регулируются условия признания административно-деловым центром. Исходя из фабулы дела, оба этих положения были применены в деле Фабрики, и текст решения Московского городского суда [4] также подтверждает применение пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ в деле заявителя.
Тем не менее предметом конституционного контроля стал только пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, и свой вывод КС РФ также сделал только в отношении данного положения. Однако следует признать, то все рассуждения КС РФ в одинаковой степени применимы и к пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ. Поэтому конституционно-правовой смысл, выявленный КС РФ в отношении пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ в равной степени присущ и пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ.
[1] 2) Здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:
здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
[2] Абзац 5 п. 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226), п. 20 Федерального стандарта оценки № 7.
[3] Определение Конституционного Суда РФ от 09.02.2017 N 212-О – «ставка по земельному налогу устанавливается исходя из категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка, учтенных при определении кадастровой стоимости».
В соответствии со статей 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:
1) административно-деловые центры и помещения в них. Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки)
2) торговые центры (комплексы) и помещения в них. Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
3) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.
До установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 02.11.2013 № 307-ФЗ).
На территории Белгородской области уполномоченным органом по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения является департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.
С 10.10.2016г. изменен порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения. Решение об утверждении перечня объектов недвижимости, в отношении которых определен вид фактического использования и подтверждено их фактическое использование для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, принимается Комиссиями по определению вида фактического использования объектов недвижимости для целей налогообложения (распоряжения департамента и акты обследования (при наличии доступа на объект) не оформляются). Комиссии создаются в каждом муниципальном районе, городском округе Белгородской области распоряжениями департамента. Узнать больше о деятельности комиссий
Объекты недвижимого имущества, включенные по результатам проведения мероприятий по определению вида фактического использования объектов недвижимости в предыдущем году в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на текущий год, подлежат включению в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на очередной год без проведения повторной процедуры определения вида фактического использования.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 25 августа 2016 г. N 5-АПГ16-59
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Меркулова В.П. и Никифорова С.Б.
при секретаре Дарькине А.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Кондитерская фабрика "Ударница" о признании не действующим постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" в редакции постановления Правительства Москвы от 26 ноября 2015 г. N 786-ПП в части
по апелляционной жалобе Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 25 апреля 2016 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Меркулова В.П., объяснения представителей Правительства Москвы по доверенности Снегиревой А.И., Федотова П.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя открытого акционерного общества "Кондитерская фабрика "Ударница" по доверенности Воробьева А.М., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Коробкова Е.И., полагавшего решение суда не подлежащим отмене, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
Правительство Москвы постановлением от 28 ноября 2014 г. N 700-ПП (далее - постановление Правительства Москвы N 700-ПП) утвердило перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее - Перечень) в соответствии со статьей 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций" (далее - Закон города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64).
Постановление Правительства Москвы N 700-ПП опубликовано 28 ноября 2014 г. на официальном сайте Правительства Москвы (http://www.mos.ru) и 2 декабря 2014 г. в издании "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 67.
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2015 г. N 786-ПП Перечень изложен в новой редакции, в которой, в частности, изменена нумерация объектов недвижимости. Названное постановление Правительства Москвы опубликовано 27 ноября 2015 г. на официальном сайте Правительства Москвы (http://www.mos.ru) и 1 декабря 2015 г. в издании "Вестник Мэра и Правительства Москвы", N 67. Оспариваемый акт в редакции от 26 ноября 2015 г. действует с 1 января 2016 г.
В пункт 294 Перечня включено здание с кадастровым номером 77:01:0006007:1007 общей площадью 2801,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, д. 13, стр. 1 (далее - здание). Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006007:16, который имеет вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений (1.2.9)".
Открытое акционерное общество "Кондитерская фабрика "Ударница" (далее - ОАО "КФ "Ударница", Общество) является собственником здания, обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать недействующим пункт 294 Перечня, ссылаясь на то, что здание не обладает указанными в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признаками объекта, в отношении которого налоговая база по налогу на имущество организаций исчисляется исходя из кадастровой стоимости. Включение данного здания в Перечень неправомерно возлагает на Общество обязанность по уплате налога на имущество организаций в завышенном размере.
Решением Московского городского суда от 25 апреля 2016 г. административное исковое заявление ОАО "КФ "Ударница" удовлетворено.
В апелляционной жалобе Правительство Москвы просит отменить судебный акт, как принятый с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение.
Относительно апелляционной жалобы прокурором, участвующим в деле, представлены возражения.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела жалобу в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исходя из положений статей 72 и 76 Конституции Российской Федерации, подпункта 33 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", статьи 372 НК РФ, статьи 44 Закона города Москвы от 28 июня 1995 г. "Устав города Москвы", пункта 9 статьи 11 и статьи 19 Закона города Москвы от 20 декабря 2006 г. N 65 "О Правительстве Москвы", суд первой инстанции правильно установил, что оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом в установленной форме и надлежащим образом опубликован.
Налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статьи 14, 372 НК РФ).
На территории города Москвы налог на имущество организаций введен в действие Законом города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64.
В соответствии с пунктом 2 статьи 372, пунктом 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 НК РФ, и законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы таких объектов.
Согласно пункту 7 статьи 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Понятие административно-делового центра и торгового центра (комплекса) и основания отнесения к ним отдельно стоящего нежилого здания (строения, сооружения) содержатся в пунктах 3, 4 статьи 378.2 НК РФ.
Упомянутыми положениями статьи 378.2 НК РФ одним из оснований отнесения отдельно стоящего нежилого здания (строения, сооружения) к административно-деловому центру или торговому центру (комплексу) является его фактическое использование в целях делового, административного, коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания соответственно.
При этом фактическим использованием здания (строения, сооружения) в указанных целях признается: использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) - для административно-делового центра и не менее 20% его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания - для торгового центра (комплекса).
Согласно пункту 4.1 статьи 378.2 НК РФ в целях данной статьи отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение) может быть одновременно признано административно-деловым центром и торговым центром (комплексом).
Статьей 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:
1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв. метров и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г. N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. N 257-ПП утвержден порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее - Порядок). Согласно пункту 1.2 Порядка мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция).
Мероприятия по определению вида фактического использования осуществляются в целях выявления в том числе такого вида недвижимого имущества, как административно-деловые центры и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пункт 1.3 Порядка).
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в пункте 1.3 Порядка, признается использование не менее 20 процентов общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (пункт 1.5 Порядка).
Определение понятия "офис", используемого для целей осуществления органами исполнительной власти города Москвы мероприятий по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, приводится в подпункте 4 пункта 1.4 Порядка. При буквальном толковании названной нормы в редакции, действовавшей на дату проведения сотрудниками Госинспекции обследования принадлежащего Обществу здания, следует, что здание или его часть является офисом в случае его одновременного соответствия всем условиям, содержащимся в названном пункте Порядка. Так, офис должен быть оборудован стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи, использоваться для размещения административных служб, приема клиентов, хранения и обработки документов и не использоваться непосредственно для производства товаров.
Толкование подпункта 4 пункта 1.4 Порядка в его системной взаимосвязи с пунктами 3, 5 статьи 378.2 НК РФ, пунктом 2 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 позволяет сделать вывод о том, что фактическое использование здания или его части для размещения офисов подразумевает осуществление в данном здании самостоятельной деловой, административной или коммерческой деятельности, прямо или косвенно не связанной с обеспечением производственной деятельности предприятия и не являющейся определенным этапом такой деятельности.
Удовлетворяя административное исковое заявление Общества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что административным ответчиком, на которого частью 9 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возложена обязанность доказать соблюдение процедуры принятия оспариваемого нормативного правового акта и его соответствие нормативным правовым актам большей юридической силы, не представлено доказательств, подтверждающих наличие оснований для включения здания с кадастровым номером 77:01:0006007:1007 в Перечень.
Как видно из материалов дела, основанием для включения здания в Перечень послужил акт обследования фактического использования здания от 11 августа 2015 г., согласно которому 72,51% площади здания используется для размещения офисов, 27,49% площади здания используется под размещение объектов здравоохранения и прочие виды использования. При этом судом установлено, что основным видом деятельности Общества является производство какао, шоколада и сахаристых кондитерских изделий; в здании располагаются только службы, непосредственной деятельностью которых является обслуживание производства кондитерских изделий, управленческий персонал кондитерской фабрики. Само здание расположено на огороженной территории кондитерской фабрики и входит в промышленный комплекс предприятия. Здание составляет инфраструктуру промышленного предприятия (кондитерской фабрики), функционально неотделимо от единого производственного комплекса и входит в его состав в качестве объекта вспомогательного, административного назначения. В аренду третьим лицам помещения не сдаются. Административным ответчиком не представлено доказательств того, что спорные нежилые помещения имеют самостоятельное офисное назначение и не предназначены для обслуживания производства продукции.
Кроме того, указанное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного и (или) объектов бытового обслуживания.
Пунктом 3.2 постановления Правительства Москвы от 28 апреля 2009 г. N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве" в редакции, действовавшей на дату включения здания с кадастровым номером 77:01:0006007:1007 в Перечень, предусмотрено, что разрешенное использование участка указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (далее - приказ Минэкономразвития N 39), на основании градостроительного плана, а при его отсутствии - на основании фактического использования такого земельного участка.
Виды разрешенного использования земельных участков, которые предполагают расположение на них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в силу пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, имеют специальные коды по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель, утвержденной приказом Минэкономразвития N 39, а именно: код 1.2.5 - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; код 1.2.7 - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Такой вид разрешенного использования земельных участков как "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений (1.2.9)" не соответствует кодам 1.2.5 и 1.2.7 по классификации групп видов кадастровой оценки земель, утвержденных приказом Минэкономразвития N 39.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что здание, расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого не предусматривает размещение офисных зданий, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, также является верным.
Судебная коллегия считает, что с учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что здание с кадастровым номером 77:01:0006007:1007, включенное в пункт 294 Перечня, не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, фактически используемого в целях делового, административного, коммерческого назначения или в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания по смыслу статьи 378.2 НК РФ и статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64, и правомерно удовлетворил заявление Общества.
Доводы апелляционной жалобы Правительства Москвы о неправильном определении судом момента, с которого оспариваемый акт признан недействующим, также являются несостоятельными.
Исходя из взаимосвязанных положений статьи 383 НК РФ и статьи 3 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 налог на имущество организаций на территории города Москвы, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Вопрос о признании нормативного правового акта недействующим с того или иного времени решается судом в зависимости от обстоятельств дела. Определяя момент, с которого оспариваемый нормативный правовой акт должен быть признан недействующим, суд первой инстанции принял во внимание, что на момент подачи административного искового заявления в суд срок уплаты налога не наступил. На момент вынесения судом решения Общество не уплатило налог на имущество организаций за 2016 год в отношении здания, включенного в названный пункт Перечня.
Таким образом, поскольку пункт 294 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы N 700-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 26 ноября 2015 г. N 786-ПП имеет ограниченный срок действия, а именно применяется в целях определения налоговой базы по указанному налогу в отношении отдельных объектов недвижимого имущества за 2016 год, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что признание отдельных его положений с момента вступления в силу решения суда не достигнет цели восстановления нарушенных прав и законных интересов административного истца, предусмотренных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Вывод суда о признании оспариваемого нормативного правового акта не действующим в части с 1 января 2016 г. согласуется с положениями части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и является правильным.
Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда.
Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены решения в апелляционном порядке отсутствуют.
Руководствуясь статьями 307, 309 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
решение Московского городского суда от 25 апреля 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы - без удовлетворения.
«Клерк» Рубрика Налог на имущество
В последние годы получили популярность споры, которые затрагивают не только снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость. Тенденция эта весьма закономерна, поскольку региональные органы исполнительной власти, уполномоченные на утверждение таких перечней, формируют их без учета требований налогового законодательства и регионального законодательства, а также без какого-либо осмотра объекта. Зачастую, такие меры влекут увеличение налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.
Тем не менее, законодательство предусматривает четкие критерии для попадания объекта в такой перечень, вследствие чего, не каждый объект недвижимости подлежит безусловному включению в перечень.
Общие нормативные условия для занесения объекта недвижимости в перечень:
Налог на имущество является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации, с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).
Объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
В силу п. 1 ст. 375 налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.
Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, включены, в частности:
— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп. 1);
— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2).
Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены региональным законодательством.
Например, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пермского края, особенности установлены Законом Пермского края от 13.11.2017г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» (далее — Закон № 141-ПК).
Так, согласно ст. 2 Закона № 141-ПК налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении таких видов недвижимого имущества как:
- административно-деловые и торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещения в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края (п. 1 ч. 1 ст. 2);
- расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) (п. 2 ч. 1 ст. 2).
Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
— здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.
При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
В соответствии с п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Для целей обозначенного пункта здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (иди) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ).1) здание (строение, сооружение) должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
2) не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) должны составлять помещения, предназначенные и (или) фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом общая площадь здания (строения, сооружения) должна превышать 1000 кв. м. в городских округах либо 300 кв.м. в муниципальных районах).
Следовательно, для включения объектов Перечень следует установить соответствие объекта вышеизложенным критериям. Часто ли эти критерии соблюдаются? Не всегда. И число спорных ситуаций обещает расти.
Например, в том же Пермском крае с 1 января 2020 года резко вырастет перечень объектов, которые будут облагаться, исходя из кадастровой стоимости (увеличение порядка 40%). Само собой формирование таких перечней позволяет унифицировать процесс оценки объектов недвижимости, но от такой унификации страдают те объекты, чьи нюансы действительно следует учитывать.
Зачастую авторы перечня попросту игнорируют назначение объекта, земельного участка, на котором находится объект, а также направления его фактического использования правообладателем. Причем на уровне регионов созданы специальные комиссии по разрешению споров об обоснованности включения объекта в перечень, но зачастую, обращение в эту комиссию приводит к отказу в удовлетворении требований и необходимости обращения в суд.Такое положение собственников недвижимости позволяет заключить, что текущее правовое регулирование вопросов налогообложения объектов недвижимости и степень «качества» его исполнения, не формируют финансовых, фискальных стимулов развития экономики, а способствуют постоянному росту судебной нагрузки вследствие необоснованного включения объектов в перечень и неэффективности досудебного урегулирования споров.
Единственным способом защиты в таких случаях является предъявление административного искового заявления о признании недействительным нормативного правового акта, утвердившего перечень в части пункта, в котором указан принадлежащий собственнику объект. В связи с этим, рекомендуем пользоваться данным направлением защиты своих прав и, возможно, это станет причиной для законодательных перемен.
Читайте также: