Налоги при расторжении договора купли продажи недвижимости

Опубликовано: 23.04.2024

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
Уведомление о расторжении договора
Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

соглашение сторон;
судебное решение.

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

судьбы уже выплаченного задатка;
оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

существенное нарушение условий договора одной из сторон;
прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

противоречия положений договора нормам законодательства;
недееспособности одной из сторон сделки;
заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (применяет общую систему налогообложения) реализует землю в 2018 году. По условиям договора покупатель оплату не произвел, и в 2019 году землю вернули по дополнительному соглашению.
Какие должны быть бухгалтерские проводки в 2019 году?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации организации-продавцу в связи с расторжением договора по соглашению сторон не следует вносить изменения в бухгалтерский и налоговый учет 2018 года. Операции, связанные с расторжением договора купли-продажи, необходимо отразить в налоговом и бухгалтерском учете в периоде такого расторжения - 2019 год.

Обоснование позиции:

Гражданско-правовые аспекты

Купля-продажа недвижимости, в том числе земельных участков, осуществляется на основании заключенного договора, в отношении которого применяются нормы, установленные параграфами 1 и 7 главы 30 ГК РФ.
Статьей 450 ГК РФ допускается изменение и расторжение договора по соглашению сторон. При этом расторжение договора по соглашению сторон представляет собой действия сторон, направленные на прекращение возникших из договора обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ). В данном случае причиной соглашения сторон о расторжении договора явилось нарушение покупателем своих обязательств по оплате.
Договор прекращается с момента подписания соглашения о расторжении договора, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Соответственно, при расторжении договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать прекращение права собственности у покупателя и его переход к продавцу (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Налог на прибыль

Нормы главы 25 НК РФ не содержат положений, обязывающих налогоплательщиков-продавцов корректировать налоговую базу, определенную при реализации в предыдущих налоговых периодах товаров (в данном случае земельного участка (п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ, ст.ст. 128, 130 ГК РФ)), и сумму начисленного налога на прибыль в случае расторжения в текущем периоде договора купли-продажи. В то же время обязанность по корректировке налоговой базы и суммы налога за предыдущие налоговые периоды возлагается на налогоплательщиков нормами п. 1 ст. 54 НК РФ в случае обнаружения ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, повлекших за собой недоплату налогов за соответствующие налоговые периоды.
В НК РФ не дается определения ошибки (искажения). Из разъяснений Минфина России следует, что на основании п. 1 ст. 11 НК РФ для раскрытия понятия "ошибка" следует руководствоваться положениями ПБУ 22/2010 (смотрите, например, письма Минфина России от 13.04.2016 N 03-03-06/2/21034, от 04.11.2014 N 03-03-06/1/62348).
Так, п. 2 ПБУ 22/2010 установлено, что ошибкой признается неправильное отражение (неотражение) фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации. При этом не являются ошибками неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности организации, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения (неотражения) таких фактов хозяйственной деятельности.
Согласно п. 1 ст. 54 НК РФ налогоплательщики-организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению либо связанных с налогообложением. Кроме того, из норм ст. 313 НК РФ следует, что основанием для ведения налогового учета являются первичные учетные документы.
Как указано в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 N 148, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций.
Таким образом, полагаем, что в периоде подписания сторонами акта приема-передачи участка в 2018 г. организация-продавец правомерно сформировала налоговую базу по налогу на прибыль (абзац 2 п. 3 ст. 271, п. 1 ст. 39 НК РФ) и исчислила соответствующую сумму налога. При этом из условий анализируемой ситуации не следует, что организацией были неправомерно признаны расходы, связанные с выбытием земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Следовательно, факты наличия в данном случае ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы по налогу на прибыль прошлого периода, равно как и в исчислении суммы налога, подлежащей уплате, по нашему мнению, отсутствуют.
Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии у организации-продавца в рассматриваемой ситуации обязанности по корректировке налоговых обязательств прошлого налогового периода, а также по формированию и представлению в налоговый орган уточненных налоговых деклараций по налогу на прибыль (п. 1 ст. 81 НК РФ). Соответственно, последствия расторжения договора купли-продажи должны учитываться при расчете налоговых обязательств организации-продавца в том налоговом периоде, к которому относится данный факт.
Как указывают уполномоченные органы, расторжение договора купли-продажи следует рассматривать как самостоятельную хозяйственную операцию, а связанные с таким расторжением доходы и расходы поставщика необходимо отразить в налоговом учете в периоде, в котором договор считается прекращенным.
В этом случае продавец в отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло расторжение договора, отражает следующие операции:
- включает в состав внереализационных расходов сумму возвращенной покупателю платы за поставленный товар как убыток прошлых налоговых периодов, выявленный в текущем отчетном (налоговом) периоде, на основании пп. 1 п. 2 ст. 265 НК РФ (в связи с тем, что покупатель в рассматриваемой ситуации не погасил задолженность за участок, у организации-продавца не возникает обязанности по возврату покупателю стоимости участка, поэтому в качестве убытка прошлых лет, по нашему мнению, можно рассматривать закрытие непогашенной задолженности в размере ранее учтенного дохода);
- включает в состав внереализационных доходов стоимость возвращенного покупателем товара, на которую был уменьшен доход от реализации данного товара, как доход прошлых лет, выявленный в отчетном (налоговом) периоде (стоимость участка, ранее учтенная в расходах) (п. 10 ст. 250 НК РФ);
- товар, возвращенный покупателем, принимает к учету по стоимости, по которой данный товар учитывался на дату реализации (письма Минфина России от 25.07.2016 N 03-03-06/1/43372, от 23.03.2012 N 03-07-11/79, от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378, УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/124436@, постановление Семнадцатого ААС от 17.08.2016 N 17АП-9484/16)*(1).

Бухгалтерский учет

Поскольку расторжение договора купли-продажи является новым обстоятельством, то для применения положения ПБУ 22/2010, как мы выше отметили, в данной ситуации нет оснований.
В рассматриваемом случае покупатель производит возврат участка в 2019 году, поэтому операции по корректировке ранее признанного дохода от реализации участка отражаются в бухгалтерском учете в месяце подписания акта приемки-передачи участка от покупателя к продавцу (п. 80 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н). Обращаем внимание, что для принятия объекта недвижимости к учету факт регистрации на него права собственности значения не имеет (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
В данном случае в учете необходимо сделать следующие записи:
Дебет 91 Кредит 62
- на сумму признанного в прошлом году дохода от продажи участка признан убыток прошлых лет, выявленный в отчетном году (п. 12 ПБУ 10/99);
Дебет 08 Кредит 91
- на сумму, равную стоимости, по которой участок учитывался до его продажи, признается прочий доход в качестве прибыли прошлых лет, выявленной в отчетном году (п.п. 6.4, 8 ПБУ 9/99);
Дебет 01 Кредит 08
- возвращенный участок отражен в составе ОС.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

------------------------------------------------------------------------
*(1) Операции по реализации земельных участков (долей в них) на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС. Поэтому никаких счетов-фактур ни продавец, ни покупатель выставлять не должны (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Какой налог с продажи недвижимости в 2020 - 2021 году? Правда ли, что в 2020 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?

С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2020 или 2021 году.

Налог на доход (НДФЛ)

Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.

Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке - дохода не возникает.

Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).

К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход - 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%

Минимальный срок владения недвижимым имуществом

В России есть термин "минимальный срок владения недвижимым имуществом" в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.

До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.

Каков же минимальный срок владения недвижимостью с 2020 году (чтобы при продаже недвижимости не платить налог)?

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость - будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство - налог НДФЛ не платим!

Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ - это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.

Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2020 и 2021 году?

Есть ряд исключений, дополненный в 2020 году. Эти исключения могут законно освободить от 5-летнего минимального срока. Ознакомьтесь, возможно, этот как раз Ваш случай:

Правило "единственной недвижимости". При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок - 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается "единственной" если у собственника она одна, и сохраняет статус "единственной" в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

Недвижимость, полученная от близких родственников путем дарения или вступления в наследство, может быть продана после 3 лет владения (без уплаты налога НДФЛ).

Близкие родственники - это кровные родственники: родители, дети, братья, сестры, внуки (супруги не являются "близкими" родственниками).

Приватизация. Квартира, полученная в собственность путем приватизации, может быть продана 3 года спустя, без уплаты владельцем налога НДФЛ.
Недвижимость, полученная по договору пожизненного содержания с иждивением, может быть продана владельцем без уплаты НДФЛ спустя 3 года минимального владения.

Что касается ДДУ и нового Ф3 374?

Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.

К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.

С какой суммы платится налог НДФЛ при продаже недвижимости?

Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.

При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на бОльшую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.

К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру - 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.

С 1 ноября 2020 года заработал Калькулятор налога при продаже недвижимости , который со 100% точностью рассчитывает налог, который необходимо уплатить при продаже недвижимости такой как - дом, квартира или земельный участок. Расчет стоимости налога осуществляется - on-line и совершенно бесплатно! http://www.livla.ru/nalogndfl/

123427

190

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

Чиновники рассмотрели ситуацию, когда сделка, по которой уже были уплачены все налоги, расторгается. К сожалению, налоговое законодательство не дает прямого ответа, как поступать налогоплательщикам в этом случае. Соответственно они обращаются за разъяснениями в Минфин России, который рассматривает каждую такую ситуацию с учетом ее специфики. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 25.03.13 № 03-11-11/114)

Ситуация

В данном случае вопрос чиновникам задал индивидуальный предприниматель, применяющий «упрощенку», который продал свой офис и получил от покупателя его полную стоимость (надо сказать, что разъяснения, приведенные в письме, справедливы и для юрлиц).

Впоследствии покупатель указал на наличие скрытых существенных недостатков, и в результате между предпринимателем-продавцом и покупателем было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи. Денежные средства, полученные за офис, предприниматель вернул покупателю. При этом у него возник вопрос: должен ли он, как плательщик единого налога, уплатить его по данной сделке?

Мнение чиновников

Дата получения дохода у лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения, устанавливается по кассовому методу. Иными словами, доход признается на день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Таким образом, в письме сделан вывод о том, что индивидуальный предприниматель был обязан учесть в целях налогообложения доход от реализации имущества (офиса) в периоде, когда он получил за него оплату от покупателя.

Однако после расторжения договора купли-продажи и возврата покупателю ранее поступивших от него денег налоговая база у предпринимателя исчезает.

Финансисты так решили этот вопрос.

Они отметили, что порядок учета выручки, полученной от покупателя и возвращаемой ему затем налогоплательщиком в случае расторжения договора за некачественное исполнение его условий, главой 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не предусмотрен. Поэтому, по их мнению, здесь необходимо применять порядок, установленный пунктом 1 статьи 346.17 НК РФ. Так, в случае возврата налогоплательщиком полученных от покупателей (заказчиков) авансов на возвращаемую сумму уменьшаются доходы того налогового (отчетного) периода, в котором произведен возврат. Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на возвращаемые денежные средства на день их списания со счета в банке или выдачи средств из кассы.

Что думают по этому поводу арбитры

Наиболее полно налоговый аспект последствий несостоявшихся сделок проанализирован Президиумом ВАС РФ применительно к налогу на имущество. Позиция судей содержится в пункте 9 информационного письма от 17.11.11 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».

Налоговики посчитали, что общество занизило облагаемую базу по налогу на имущество, поскольку не учло стоимость недвижимого имущества, реализованного по договору, признанному впоследствии недействительным. Налоговый орган счел, что в данном случае общество должно было восстановить в бухгалтерском учете сведения о реализованном имуществе на дату его реализации, внеся соответствующие исправления в регистры бухгалтерского учета.

Однако арбитры поддержали в данном споре налогоплательщика. Они указали, что по смыслу пункта 1 статьи 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые во исполнение этих сделок финансово-хозяйственные операции. Поэтому то, что договор купли-продажи был признан недействительным, не приводит к искажениям в бухгалтерском учете продавца и покупателя. Иными словами, ничего восстанавливать задним числом не нужно. В данном случае обществу надо было отразить возврат ему имущества на дату совершения такой операции. Именно с этого момента оно вновь становится плательщиком налога на имущество в отношении объекта.

Таким образом, можно согласиться с позицией Минфина России, изложенной в комментируемом письме.

Возможные варианты

При этом следует учитывать, что неточности в отражении фактов хозяйственной деятельности, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения фактов в учете, не признаются ошибками (п. 2 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности», утв. приказом Минфина России от 28.06.10 № 63н). Ведь на дату заключения и исполнения сделки стороны не могли знать, что в дальнейшем она будет отменена. Значит, такую отмену сделки они должны отражать в бухгалтерском и налоговом учете в периоде ее признания таковой.

Заключен договор купли-продажи земельного участка. Продавец — Юридическое лицо, Покупатель — Физическое лицо.

По условиям договора:

«2. Земельный участок продан Продавцом Покупателю за 3'000'000,00 руб. (Три миллиона руб.), подлежащие уплате Покупателем Продавцу в срок до 01.03.2022 года. Продавец может потребовать досрочной уплаты Покупателем стоимости Земельного участка, а Покупатель в таком случае обязан выполнить требование Продавца в срок не более 15 (пятнадцати) дней со дня получения уведомления.

Стороны установили, что в соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ, с момента передачи Земельного участка и до его полной оплаты, Земельный участок будет находится в залоге у Продавца.

3. В случае если Покупатель не выполнит обязательство по уплате Продавцу стоимости Земельного участка, в том числе не выполнит требование о досрочной оплате, настоящий договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.

7. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял Земельный участок.

8. Переход права собственности на Земельный участок подлежит обязательной государственной регистрации.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Право собственности на Земельный участок у Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.»

Возникают ли какие-нибудь налоговые последствия у Продавца и/или Покупателя по данной сделке в случае не оплаты Покупателем Земельного участка, расторжения договора и возврата права собственности на Земельный участок Продавцу по Соглашению сторон согласно условиям Договора купли-продажи? (Не будет ли это расцениваться как обратная продажа с возникновением налоговых последствий?).

Продавец - Юридическое лицо применяет упрощенную систему налогообложения с объектом "Доходы" (6%). Покупатель - Физическое лицо НЕ является Индивидуальным предпринимателем.

До заключения договора купли-продажи земельный участок числился на балансе юридического лица по стоимости 9'000'000,00 руб. (Девять миллионов руб.). В случае расторжения договора (в договоре стоимость 3'000'000,00 руб.) и возврате права собственности на земельный участок, по какой стоимости юридическое лицо должно принять его обратно на баланс?

У покупателя никаких налоговых последствий не возникает по причине отстуствия получения экономической выгоды от сделки, подлежащей налогообложению.

Согласно п.10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации"

Что касается продавца то здесь сложнее, так как при ОСНО имеется реализация (при переходе права собственности) и обратная соответственно реализация.

Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий. Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.

Практики подобной не нашел, возможно стоит сделать запрос в ФНС для получения разъяснений.

Большое спасибо за Ваш ответ! Можно кое-что уточнить?

1. «Думаю в силу специфики УСН (дохода не возникло), соответственно нет и налоговых последствий.»

С этим понятно — нет денег, нет дохода.

ПРИНЦИПИАЛЬНЫЙ ВОПРОС состоит в том: расторжение договора и возврат права собственности на земельный участок Продавцу квалифицируется ли как ОБРАТНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ (ведь ранее право собственности было зарегистрировано на Покупателя (ФизЛицо).

Если да, то Покупатель остается должен Продавцу, Продавец становится должен Покупателю. Если взаимная задолженность погашается зачетом, у Юлица возникает доход (при УСН, не смотря на кассовый метод), и налог 6% от 3 млн.руб. Если задолженность не погашается, кредиторская задолженность через три года списывается в доходы, и все равно платится налог.

Физлицо, получается, реализует имущество до истечения 5 лет и должен заплатить НДФЛ 13% с базы: за что продал минус за что купил (но он ведь ничего не оплачивал) = (3 мл. руб. - 0 руб.) * 13%. Или 3 мл.руб. - вычет 1 млн. руб = 2 млн. руб. * 13%.

То есть, обратная это реализация или нет? Это самый главный вопрос?

Если нет. Имущество возвращается Физиком Юрику. Юрик приходует участок на 41 счет (он у нас товар):

41 / 62 — 3000000,00 руб — имущество оприходовано, задолженность Покупателя закрыта. Никаких реализаций: ни прямых ни обратных, следовательно никаких доходов и налогов.

2. «Что касается цены имущества, учитывая, что соглашение о расторжении действует только на будущий период, необходимо учитывать имущество по цене 3 000 000 рублей.»

А что делать с убытком 6.000.000,00 руб от передачи участка Покупателю.

62 / 90 — 3.000.000,00 Участок передан Покупателю

90 / 41 — 6.000.000,00 Списана себестоимость участка

99 / 90 - 6.000.000,00 Убыток от операции

41 / 62 — 3.000.000,00 Оприходован участок, погашена задолженность Покупателя

В учете остается убыток 6.000.000,00, который теперь, получается, возник из воздуха (если бы применялась ОСНО, это уменьшало бы базу по налогу на прибыль). Его надо как-то убрать. Я вижу, пока, один способ: восстановить первоначальную себестоимость участка: 90 / 41 — (минус) 6.000.000,00 - убытки сторнируются, себестоимость участка увеличивается до первоначальной, т. е. все возвращается к первоначальному состоянию (ведь договор расторгнут).

Заранее спасибо за Ваше мнение!

Нет, последствия другие, после расторжения Покупатель передает имущество Продавцу (не реализует с получением дохода), а возвращает.Доход на УСН это всегда экономическая выгода -это получение дохода, в данном случае нет дохода нет налога. Даже на ОСНО все эти обратные реализации на выходе образуют ноль дохода, а сами по себе необходимы для проведения бухгалтерских проводок и «выпрямления» налогов.

По поводу возврата стоимости, основанием для перехода права собсвенности обратно будет соглашение о расторжении договора (а не первоначальный договор, на основании которого вы покупали когда то), а в этом соглашении стоимость 3 000 000 рублей. Убытки для УСН 6% никакого значения не имеют. У вас изначально они возникают, если вы имущество за 9 млн. продали за 3. Теперь просто возврат.

Здравствуйте, Светлана Анатольевна!

Так как по условиям «договор подлежит расторжению, а право собственности на Земельный участок подлежит возврату Продавцу.», а также учитывая то, что покупатель не выполнил своих обязательств по договору, то данную сделку можно считать не состоявшейся. В такой ситуации стороны с точки зрения налогообложения должны остаться при своих первоначальных условиях.

То есть организация не отражает доход от продажи участка в соответствующем налоговом периоде, а все данные бухгалтерского учета отражаются так, как если бы сделки не существовало.

Здесь можно привести в качестве аналогии разъяснения официальных органов о возврате некачественного товара (Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-03-06/1/351, от 02.06.2010 N 03-03-06/1/370, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/378 и УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/124436@). Так как возврат некачественного товара также не рассматривается как обратная реализация из-за того, что поставщик не выполнил своих обязательств по договору. А в нашем случае обязательств не выполнил покупатель.

Только вот здесь могут быть проблемы по возврату налога, если расторжение произойдет через три года после регистрации прав на участок, так как налог в данном случае налоговые органы точно не вернут на основании ст.78 НК РФ.

Впрочем, признаю, что все это очень спорный вопрос и налоговые органы скорее всего будут рассматривать все это как обратную реализацию.

То есть физическое лицо — покупатель в данном случае должен выставить счет-фактуру организации?

Доброго времени суток, Светлана Анатольевна!

Согласно описанной Вами ситуации

Для определения налогообложения под реализацией товаров нужно понимать передачу права собственности на них (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поскольку в результате фактического расторжения купли-продажи сделки по соглашению право собственности на недвижимость к покупателю не перешло, ее реализация не состоялась. Поэтому продавец должен исключить из состава доходов полученную от покупателя выручку, а из состава расходов — учтенные при реализации недвижимости расходы. Так как период происходящего Вами не указан возникает вопрос: в каком периоде нужно произвести корректировку, как принять объект на баланс юр лица?

Вот здесь если учитывать позицию из обзора приведённого коллегой

то для судов не имеет значение что послужило причиной не реализации имущества признание сделки недействительной или её расторжение суды понимают данные факты как тождественные и последствия в том числе налоговые наступают одни. В связи с этим считаю возможным привести следующее обоснование:

для продавца

т. е. продавцу необходимо подать уточненные декларации по налогу на прибыль за соответствующие периоды года, в котором произошла реализация, но это позиция ФНС.

Судебные акты говорят о следующем:

В частности Определение ВС РФ от 26.03.2015 № 305-КГ15-965

везде идет ссылка на позицию ВАС РФ, изложенную в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации».

т.е., корректировку налоговой базы по налогу на прибыль продавец должен осуществить в периоде возврата недвижимости.

само недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 НК РФ) При реализации недвижимости она была исключена продавцом из состава основных средств, и плательщиком налога на имущество по ней стал покупатель.

в письме Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148. Как уже говорилось, по смыслу ст. 54 НК РФ налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете. При этом налогообложению подвергается финансовый результат, формируемый по итогам налогового (отчетного) периода на основе данных регистров бухгалтерского учета, в том числе совокупности совершенных в этом периоде названных операций. Передав в проверяемом налоговом периоде во исполнение договора купли-продажи спорные объекты недвижимости покупателю, продавец отразил соответствующие операции в бухгалтерском учете, исключив переданное имущество из своих активов. В свою очередь, покупатель оприходовал приобретенное в собственность имущество, отразил его на балансе и использовал в хозяйственной деятельности.
Признание договора купли-продажи недействительным не может повлечь возникновения у продавца и покупателя обязанности исказить в бухгалтерском учете реальные факты их хозяйственной деятельности.

В случае фактического осуществления реституции, то есть возврата продавцу спорных объектов недвижимого имущества, он будет обязан отразить данные финансово-хозяйственные операции на дату их совершения и с этого момента вновь станет плательщиком налога на имущество организаций в отношении указанных объектов.

Таким образом, ни покупателю, ни продавцу корректировать свои налоговые обязательства по налогу на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной не нужно.

Читайте также: