Налоги на недвижимость на бали

Опубликовано: 02.05.2024

Бали – самое популярное туристическое направление Индонезии, что за последние десятилетия сделало остров одним из самых богатых регионов страны. Около 80% экономики острова зависит от туристического сектора. Рынок недвижимости острова привлекает как местных, так и иностранных инвесторов.

Бали также знаменит своими масштабными коралловыми рифами и белыми песчаными пляжами и многочисленными культурными достопримечательностями. Остров входит в так называемый Коралловый треугольник – территории, располагающей повышенным биоразнообразием морской фауны. Здесь растет около 500 разных видов кораллов, что почти в 7 раз больше, чем в Карибском регионе.

Климат на острове мягкий, экваториально-муссонный. Вместо привычных 4 сезонов, на Бали есть только два – сухой (июнь—октябрь) и влажный (ноябрь—март). В некоторых районах Бали разница между ними почти незаметна. В период влажного сезона осадки выпадают локально, как правило, ночью в виде кратковременных (1—2 часа) грозовых ливней. Среднегодовые температуры колеблются в диапазоне 4 градусов вокруг отметки 26 °C. Температура воды в океане 26—28 °C.

Около 80% туристов в Индонезии приезжают сразу на Бали, чтобы насладиться местной культурой. В отличие от остальной Индонезии, где основная религия – ислам, на Бали исповедуется индуизм. На территории острова находятся около 20 000 индуистских храмов, течение года на острове постоянно проходят религиозные праздники. Особенно востребованным культурным зрелищем среди туристов – танцевальные представления, на которых изображается индуистский эпос Рамаяна под аккомпанемент этнических инструментов.

Самый популярный и густонаселенный район Бали – Бадунг, расположенный в юго-западной части острова. Здесь находятся основные курорты Бали, а также столица острова – Денпасар. Здесь же расположен международный аэропорт Нгурах-Рай. Наиболее популярные пляжи здесь – Сулубан, Бангин и Лабухан Саит.

Денпасар в большей степени напоминает типичный индонезийский город, в том смысле, что это современный, развивающийся город с большим процентом молодого населения, современными зданиями, магазинами, кафе, ресторанами, развитой транспортной инфраструктурой. При этом «современный» в контексте Бали все равно будет означать достаточно уединенное по европейским меркам место.

Южнее расположен Семиньяк – самое модное место на Бали. Стильные бары и рестораны привлекают толпы состоятельных туристов и эмигрантов. Цены на недвижимость здесь самые высокие на острове.

Благодаря живописным видам на закат с пляжей Семиньяка, это место часто используется для религиозных процессий. Здесь же расположены самые роскошные виллы и отели острова, а также спа-центры, дорогие бутики, рестораны и бары. Из всех курортов острова Семиньяк больше всего напоминает типичный рекламный образ курорта Юго-Восточной Азии.

Легиан – еще один популярный туристический курорт, который отличается своими многочисленными широкими пляжами, особенно популярными среди серфингистов. В шаговой доступности от пляжей расположено много баров и ресторанов. Легиан также отличается разнообразием предложений услуг и товаров для отдыхающих, как по ценам, так и по категориям.

Джимбаран – небольшой поселок, расположенный на берегу залива с белыми песками и спокойными волнами. Это один из самых важных духовных центров для местных жителей. Здесь регулярно проходят танцевальные представления «баронг», во время которых танцовщики (после длительных танцев) впадают в транс.

В самом центре поселка стоит храм Улум-Сиви, датируемый 17 веком. Однако за последнее десятилетие здесь было построено много роскошных жилых комплексов, что несколько разбавило местный колорит.

Кута – популярное направление для бюджетного туризма. Это один из самых густонаселенных курортов острова, расположенный всего в 5 км от аэропорта. На узких улицах буквально в одном шаге друг от друга расположены сувенирные лавки, рестораны и кафе.

Во время терактов 2002 и 2005 годов город сильно пострадал. В память погибшим жертвам здесь ежегодно проходит фестиваль Kuta Karnival, в котором участвует множество государственных и международных организаций.

Покупка недвижимости

На Бали действует сложная система землевладения, согласно которой землей могут владеть только крупные семьи. Прямая покупка недвижимости иностранцами законодательно запрещена.

Тем не менее, иностранцы могут воспользоваться формой владения hak pakai. Эта форма позволяет иностранцам получать исключительное право пользования землей, находящейся в чужой собственности, с оформлением соответствующего титула. Владение действует как долгосрочная аренда, в среднем, на 25 лет, с возможностью дальнейшей пролонгации.

Кроме того, в Индонезии существует минимальный ценовой порог для покупки недвижимости иностранцами. Минимальная сумма покупки должна составлять не менее $168 388, что считается достаточно высокой ценой по индонезийским меркам.

Предложение

Рынок недвижимости Бали стабильно растет с 2008 года. На протяжении последних 5 лет наблюдается сильный экономический рост. Несмотря на это, рынок недвижимости Бали не относится к самым быстрорастущим в мире. Причина этому – высокие процентные ставки (большая часть покупателей на острове – индонезийцы), запрет на покупку недвижимости иностранцами и высокие налоги на недвижимость.

В 2013 году был зафиксирован рекордный показатель годового роста цен почти на 10%. Туристический интерес к острову только растет, а благодаря круглогодичному курортному сезону рынок Бали можно считать выгодным для инвестиций.

Благодаря большому количеству туристических услуг, развитой инфраструктуре и уникальному культурному облику острова, рынок недвижимости Бали наиболее развит в высококлассном сегменте. Кроме того, роскошные виллы приносят стабильный доход круглый год – по мнению экспертов, не менее 10%. Цены роскошных объектов находятся в диапазоне от $400 000 до $2 000 000.

Несмотря на высокий спрос, остров остается вполне доступным для иностранных покупателей. Цены в среднем на 30-40% ниже, чем на аналогичные предложения курортов Таиланда.

На территории Бали строительство вилл в значительной степени ограничено законодательством. Несмотря на то, что в последнее время на острове идет активное строительство проектов с апартаментами, виллы все же остаются наиболее желаемым типом недвижимости среди иностранных покупателей. Многие покупатели предпочитают приобретать землю для последующего строительства вилл. Однако цены на землю на данный момент очень высокие – до $2000 за кв.м. в некоторых наиболее популярных районах.

Уехать жить в теплые страны на зиму, на несколько лет, а то и на всю жизнь — мечта многих наших соотечественников. В последние годы число русскоговорящих мигрантов, уезжающих на Бали на ПМЖ, растет в геометрической прогрессии. И все потому что позитивный опыт переезда и устройства на новом месте отдельных путешественников и семей как из России, так и из бывших союзных республик, заразительно влияет на их знакомых, друзей и читателей блогов.

Пляж на острове Бали Нуса-Дуа

Многих вдохновила на отъезд в Индонезию Айза Долматова, эмигрировавшая на Бали. Бывшая супруга известного музыканта Гуфа покинула Россию ради тропического острова по нескольким причинам. Она говорит о том, что на родине тяготилась узнаваемостью и переживала за судьбу своего сына. Кроме того, Айза сделала выбор в пользу более «природного» и здорового окружения и образа жизни как для себя, так и для ребенка.

Чтобы последовать примеру Долматовой, необходимо учесть все значимые аспекты переезда, включая планирование маршрута и бюджета. Эмиграция может стать стрессом, но при тщательной подготовке все трудности будут преодолимы.

Визовые вопросы

Самое главное, о чем нужно позаботиться при посещении Индонезии, — это виза, страховка, жилье и инфраструктура. Визу по прилете россиянам можно получить прямо в аэропорту на 30 дней, стоимость ее 25 долларов. Весной 2015 года вступило в действие правило, по которому теперь виза для россиян в Индонезию не нужна совсем.

Пример визы получаемой в аэропорту по прилету в Индонезию

Сразу после прохождения таможенного контроля вам вклеят в паспорт цветную наклейку, удостоверяющую, что вы находитесь на Бали легально. По истечении 30 дней многие иностранцы продлевают визу на такой же срок в иммиграционном офисе. Ну а с 1 апреля 2015 года Индонезия расширяет в три раза список стран, граждане которых смогут пользоваться правом безвизового въезда на острова. Штамп на 30 дней будет ставиться в паспорте непосредственно по прибытии.

Вполне вероятно, что так же, как сейчас экспаты продлевают 30-дневную визу, выезжая в соседнюю страну, с апреля будет возможность продлевать пребывание в стране с помощью визарана.

Таким образом, можно постоянно жить на Бали три-четыре месяца. Этим способом пользуются многие «зимовщики». Что же делать, если вы переезжаете на год или несколько лет?

В визовом режиме Индонезии важную роль играют такие понятия, как КИТАС и КИТАП.

Так выглядит КИТАС

Это особые документы, подтверждающие право гражданина другого государства жить и работать в стране:

КИТАС — это рабочая виза для тех, кто планирует официально работать и платить налоги в Индонезии. Кроме того, одна из разновидностей визы КИТАС — разрешение на проживание в стране для студентов;
КИТАП — это пенсионная виза для состоятельных иммигрантов пожилого возраста.

Кроме того, имеется еще и социальная виза.
Таким образом, существует три вида долгосрочных виз в Индонезию: рабочая, пенсионная и социальная.
Помимо оформления визы, необходимо знать дополнительные требования для посещения Индонезии:

Срок действия загранпаспорта не должен истекать ранее, чем через полгода со дня въезда в Индонезию, иначе в визе вам могут отказать;
Могут потребоваться обратные билеты и подтверждение брони отеля;
Офицер на границе может попросить вас предъявить сумму, достаточную для проживания на острове. Таким образом государство старается оградить себя от нелегальных работников и попрошаек. Однако если ваш внешний вид свидетельствует о благополучии, то вряд ли потребуется предъявлять наличные.

Немного географии и истории

Индонезия — островное государство, и тем, кто решил эмигрировать в эту страну, нужно решить, в какой из городов ехать. Кроме знаменитого Бали, популярностью у экспатов пользуются Ява, Суматра, Убуд, Борнео, Комодо. Кто-то выбирает для временного или более долгосрочного проживания густонаселенную столицу Индонезии — Джакарту.

На острове Ява в прошлом веке селились состоятельные голландцы: Индонезия несколько лет после Второй мировой войны была колонией Нидерландов. Затем была война с Японией, ну а сегодня Индонезия — независимая страна со своим флагом, гербом, конституцией и экономикой, не последнюю роль в развитии которой играет туризм.

Планирование путешествия

В первую очередь неплохо бы определиться, на какой срок планируется поездка.

Иностранцы, приезжающие в Индонезию, в основном делятся на две категории:

Туристы, которые приехали посмотреть страну на пару месяцев или хотя бы пару недель;
Эмигранты, которые живут здесь на протяжении многих лет.

Если вам ближе первый вариант, то, не раздумывая, берите турпутевку на Бали в ближайшем агентстве.

Можно организовать краткосрочный отдых и самостоятельно. В этом вам помогут сайты бронирования авиабилетов, всемирные сервисы поиска отелей в любой точке мира и опыт тысяч путешественников, которым они с удовольствием делятся в блогах, на форумах, а также в группах и пабликах социальных сетей.

Если же вы твердо решили перебраться в Индонезию на постоянное место жительства, пригодятся советы, собранные ниже на основе реальных историй русскоговорящих переселенцев, живущих на Бали и других островах Индонезии.

Подробная карта Индонезии

Поездка на Бали

Несмотря на тысячи островов этого государства в Юго-Восточной Азии, наибольшей благоустроенностью и популярностью среди туристов пользуется один-единственный — Бали. Именно сюда ежедневно стекаются потоки путешественников со всего света.

На острове Бали создана развитая туристическая инфраструктура, позволяющая в полной мере насладиться отдыхом в тропиках:

Попрактиковаться в дайвинге, снорклинге, водных видах спорта;
Исследовать субэкваториальные джунгли под руководством опытных экскурсоводов;
Просто поваляться на пляже и поплескаться в прозрачных волнах, время от времени устраивая гастрономические экскурсии в местные кафе и рестораны с превосходным меню, в основе которого лежат морепродукты и фрукты.

Гражданство

Несмотря на туристическое развитие региона, индонезийское общество остается довольно замкнутым. Поэтому единственный реальный способ получить гражданство Индонезии — скрепить себя брачными узами с индонезийцем или индонезийкой.

Для этого потребуется пройти через ряд формальных процедур:

Запросить письменное разрешение от российского посольства в Индонезии;
Получить от религиозной организации особый брачный сертификат. Его выдают после обряда венчания в церкви, мечети или буддистском монастыре;
Принести разрешение от посольства и сертификат от церкви в Гражданский Департамент — Civil Department. Здесь офицер оформит свидетельство о браке.

Важно учесть, что получить гражданство сразу после регистрации брака может только женщина, вступившая в брак с гражданином Индонезии. Мужчина-иностранец после брака:

Получает визу КИТАС на два года;
Спустя два года может подать заявление на КИТАП;

Образец КИТАП в Индонезиии

Тем не менее большинство иммигрантов предпочитают жить в Индонезии по долгосрочным визам и не спешат получать местный паспорт. Дело в том, что двойное гражданство здесь не признается, и от отечественного паспорта придется отказаться.

Бали: плюсы и минусы

Кто-то приезжает просто познакомиться с островом на пару дней, а кто-то живет здесь годами и в редких случаях даже десятилетиями. Постоянно проживая на Бали, многие экспаты путешествуют на другие, менее обжитые, острова архипелага, а также с удовольствием посещают в свободное время ближайшие тропические страны: Малайзию, Таиланд, Сингапур, Филиппины, Камбоджу, Вьетнам. Недалеко от Индонезии и Австралия — около четырех часов на самолете над океаном.

Сдавая квартиру в Москве, можно и сегодня, несмотря на падение курса рубля, безбедно (хотя и без особого шика) жить в Индонезии. Это же касается и Малайзии, Таиланда, Вьетнама, Лаоса и Камбоджи.

Действительно, трудно сегодня найти человека, который хоть раз в жизни не задумывался о том, как здорово было бы уехать в теплые страны, к жаркому солнцу и ласковому морю. В райскую страну изобилия фруктов, где приветливые жители только вчера обменивали золото на разноцветные бусинки, а потому наверняка будут рады продемонстрировать свое гостеприимство европейскому (ну, или почти европейскому) туристу.

И все же, всем ли хорошо на Бали? И если это так, то почему многие возвращаются обратно? У этого странного, на первый взгляд, явления, есть несколько причин:

Заканчиваются деньги. Не у всех есть квартира в Москве, но многие выходят из ситуации другими способами: берут кредит, продают часть жилья, зарабатывают фрилансом, продают местные сувениры через интернет или находят работу на Бали. Однако бывают сложные ситуации, когда большие деньги уходят на лечение в связи с неожиданными травмами, работодатель перестает благоволить к экспату или стоимость собственной квартиры резко понижается, что приводит к невозможности жить на тропическом острове за счет получаемой арендной платы;
Не подходит климат. Приятный морской бриз и мелкий песочек в окружении вечнозеленых мощных деревьев, плодоносящих полезными и вкусными фруктами, представляется большинству из жителей более холодных стран раем. Но не для всех эти условия оказываются подходящими для постоянного проживания. Одно дело отдохнуть от рутины на берегу моря, а затем вернуться к привычному образу жизни, и совсем другое — приспособиться к непривычному температурному режиму, привыкнуть к новой пище и новой окружающей обстановке;

Побывав один раз на Бали, многие тут же задумываются о следующем визите. Приехав на Бали второй раз, почти все планируют вернуться сюда ещё раз хотя бы на пару месяцев…После третьего раза абсолютно любой человек начинает мечтать купить дом и уехать жить на Бали. Такова мистическая сила этого сияющего острова.

Переезд на ПМЖ, как и желание купить недвижимость на Бали — дело непростое, поэтому стоит подойти к этому со всей ответственностью.

Плюсы переезда на Бали

Море, солнце, пляж,
Дружелюбие местных жителей,
Низкий уровень преступности,
Хорошая экология.

Минусы переезда на Бали

На первый взгляд, какие недостатки могут быть у рая? Но порой, прожив год-два на Бали, дауншифтеры возвращаются на родину. Причины:

Сложности во всей Индонезии с получением гражданства и постоянным видом на жительство,
Невозможность найти достойную работу или сложности с удаленной работой,
Излишняя жара и влажность климата, которые хороши на 2 недели отпуска, но дико утомляют, если продолжаются годами,
Переехав на Бали в зрелом возрасте, тяжело адаптироваться и физически, и психологически.

Стоимость жизни и работа на Бали

Представляя жизнь на Бали, где средняя зарплата за 12 месяцев в среднем составляет менее 4 000$, кажется, что там можно жить, почти ничего не тратя. Но это не так.

Сами балийцы прекрасно живут на такую сумму, но это не значит, что так сможете прожить и вы. Да, многие статьи ежедневных расходов на Бали стоят очень и очень дешево: прокат транспортного средства, бензин, еда, одежда, интернет, учеба для детей. Следует учесть, что чем ближе вы находитесь к туристическим центрам, тем выше цены. Особенно это заметно в сравнении с магазинами не для туристов, которые спрятаны от посторонних глаз. В них цены иногда в несколько раз ниже цен для приезжих.

Однако большинство россиян прекрасно адаптировались, обзавелись знакомствами и живут в балийском раю, работая на родину удаленно. Часть наших соотечественников, особо предприимчивые, подрабатывают, организуя туры на Бали, риэлторами, гидами, фотографами, преподавателями серфинга и т.п. В общем, было бы желание.

Инфраструктура и уровень жизни на Бали

Здесь не только прекрасный климат и райская природа. Бали — это ещё и низкий уровень преступности, дружелюбное и очень религиозное население, хорошая, но очень дорогая медицина, и все блага цивилизации за ваши деньги. В супермаркетах есть все, что угодно капризной душе европейца, поэтому не получится почувствовать себя на отшибе вдали от цивилизации. Для детей иностранцев имеются «Зеленые школы» с очень хорошим уровнем обучения.

Покупка недвижимости на Бали

Выбор и покупка жилья на Бали — самая глобальная составляющая часть переезда на остров. Ниже мы рассмотрим этот вопрос со всех сторон.

Виды жилья, его стоимость и содержание

На Бали можно приобрести недвижимость, представленную в нескольких вариантах:

Апартаменты — наиболее бюджетный вариант, оптимальный для тех, у кого нет возможности присматривать за жильем постоянно.
Готовая для проживания вилла, не требующая вложений — вариант для тех, кто планирует либо жить на Бали, либо сдавать роскошную виллу в аренду, сделав её источником постоянного дохода. У такой виллы более высокие эксплуатационные расходы.
Вилла на территории коттеджного поселка обычно покупается с целью дальнейшей сдачи в аренду. В этом случае расходы на содержание всего поселка поделены между его жителями, за счет чего получается дешевле. Обычно такие владения имеют собственную охрану, парковку и даже свои рестораны.
Покупка дома, находящегося в процессе строительства. Этот вариант становится все более востребованным, тем более, что часто девелоперы продают проекты на ранних этапах строительства со значительными скидками. При этом стоимость будущего жилья можно выплачивать частями в течение всего периода строительства.
Участок под застройку — подходит для особо терпеливых и имеющих много свободного времени. Но если честно, лучше с этим вариантом не связываться.

Стоимость недвижимости на Бали напрямую зависит от её расположения и обычно колеблется между 100 тыс.$ и 1,5 млн.$. Содержание большой виллы в 400-500 кв.м. обойдется 15-20$ за 1 кв.м. в год. На Бали дорогое электричество и горячая вода.

Усредненные цены на недвижимость на Бали таковы: одна сотка земли стоит около 10 000 $, а 1 кв.м. жилой площади — в интервале 700 — 1 000 $.

Что лучше — покупка или долгосрочная аренда

Выбирая между покупкой недвижимости или арендой на год-два, лучше для начала попробовать долгосрочную аренду. Это убережет вас от нежелательных трат, т.к. нередки случаи, когда люди, влюбленные в Бали, не смогли приспособиться к жизни на острове и вернулись к себе на родину. Возможно, что это не ваш вариант. Лишь убедившись, что вам хорошо на Бали не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе, можно приступить к выбору и покупке жилья.

Районы, рассматриваемые при покупке недвижимости

При выборе района для покупки жилья стоит ориентироваться на цели приобретения. Это могут быть:

Выгодные инвестиции в недвижимость. В этом случае лучше покупать пусть более дорогую, но и более востребованную на рынке аренды недвижимость.
Покупка для постоянного проживания. При переезде навсегда многие люди предпочитают покупать недвижимость в более спокойных районах с развитой инфраструктурой. Для семьи с детьми будет актуальна близость школ, садов, больниц.
Покупка для регулярного отдыха и сдачи в аренду на время отсутствия. Хотя нередко покупатели недвижимости предпочитают отдыхать несколько вдалеке от людных пляжей и районов, однако более рационально подобрать район, востребованный на рынке жилья, ведь большую часть года купленный дом будет, скорее всего, сдаваться в аренду.
Покупка участка под строительство

В среднем все районы Бали можно поделить на 3 категории:

самое дорогое жилье: Нуса Дуа, Семиньяк, Санур,
средний вариант: Убуд, Крабокан, Умалас, Кута,
самое недорогое жилье в: Джимбаран, северные районы: Танах Лот, Чангу.

Варианты покупки недвижимости

Существует 5 основных вариантов, как купить жилье на Бали, но лучшие и самые надежные два:

HAK PAKAI — право пользования домом
HAK GUNA USAHA — приобретение права на бизнес.

Как лучше выбрать и купить жилье — самостоятельно или с помощью риэлтора

При всем желании многих туристов все сделать самому, на Бали достаточно непростое законодательство в сфере владения недвижимостью, и нужно немало времени, чтобы разобраться в его нюансах, а также много тонкостей в выборе района и самого жилья. Поэтому гораздо важнее найти хорошего надежного риэлтора, который отлично разбирается в специфике недвижимости на Бали, имеет большой опыт и дорожит своей репутацией.

На что обратить внимание при выборе жилья

Как советуют риэлторы на Бали, очень важно учесть следующие факторы:

размеры дома или виллы,
состояние недвижимости,
территориальная доступность, близость к пляжу или центрам шоппинга,
наличие бассейна,
водоснабжение,
электричество,
телекоммуникации и Интернет,
ограничения в пользовании землей,
отношения с местными жителями.

Законодательство о недвижимости и процедура оформления купли-продажи жилья на Бали

Касательно законодательства достаточно знать, что раньше владеть недвижимостью иностранцам было запрещено, и сделки по купле-продаже осуществлялись с помощью третьего лица — коренного жителя.

Затем, в 2005 году новый закон разрешил покупать недвижимость иностранцам, в результате на острове первыми стали покупать дома жители Австралии.

И в 2012 году закон был удачно изменен, в результате чего покупать жилье на Бали по вполне приемлемым ценам стали россияне и европейцы.

Оптимальная процедура покупки недвижимости на Бали, проверенная временем, выглядит так:

Обращаемся к риэлтору (управляющей компании) и с его помощью выбираем дом,
Заключаем три договора:
- Соглашение, подтверждающее, что вы доверили свои деньги на покупку жилья на Бали компании,
- Согласие-доверенность от вашего имени на совершение сделок с недвижимостью данной компанией,
- Сам договор купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах на двух языках (английском и индонезийском) и обязательно заверяется нотариально.
Оплачиваем налог — 5% от стоимости виллы, а ещё 5% оплачивает продавец.

Ура, поздравляем с покупкой жилья в раю!

Если Вы решили приобрести недвижимость в Индонезии или арендовать её на длительный срок, то у Вас есть несколько вариантов получения права на собственность, но, стоит подчеркнуть, что в Индонезии действуют ограничения на владение недвижимостью иностранными гражданами. Существуют следующие варианты владения недвижимостью:

HAK MILIK

Дословный перевод этого сочетания – “безусловное право на собственность” или “freehold”. По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане. Но, несмотря на это, здесь действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость в собственность. Способ этот заключается в следующем: заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость. В этом случае гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды. Однако, во-первых это не законно, а во-вторых собственником недвижимости все равно является индонезиец. Данный вид оформления недвижимости преимущественно популярен среди тех, кто планирует получить индонезийское гражданство и переоформить недвижимость на себя в последствии.

HAK PAKAI

Это сочетание означает – “право на использование” или “right to use”. Таким образом, получение этого именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома, гарантированное законодательством Индонезии. Хак Пакай выдается на 30 лет, с возможностью продления на 20, а затем еще на 30 лет, до 80 лет в общей сложности. Данная форма владения недвижимостью является в высшей степени безопасной, и признанной правительством Индонезии, формой собственности для индивидуальных иностранных инвесторов. Хак Пакай предоставляется иностранному гражданину лишь на одну единицу недвижимости, размер земельного участка которой, не может превышать 0,5 Га. Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу (KITAS). Однако в связи с последними поправками в законодательстве, такой вид владения недвижимостью удобен только в случае постоянного проживания в стране. В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации.

HAK GUNA BANGUGAN

Это сочетание переводится как “право на строительство” или “Right to Build”. Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц (компаний), зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица. Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости. Это право выдается компании сроком на 30 лет, с возможностью пролонгации до 80 лет. Обладая этим правом, компания может продавать земельные участки или объекты недвижимости, уступая приобретателям права на данную недвижимость. Хак Гуна Бангуган самый надежный вариант владения недвижимостью в Индонезии, особенно если вы планируете инвестировать в доходную недвижимость.

HAK SEWA

Это сочетание переводится как “аренда” или “leasehold”. В этом случае между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды. Аналогичные договоры нередко заверяются нотариально, но не регистрируются в соответствующих органах, чем отличаются от предыдущих вариантов.

STRATA TITLE

Право на приобретение в собственность иностранцем, постоянно проживающим в Индонезии, апартаментов. Это право может быть как бессрочным, так и ограничиваться договором аренды земельного участка, на котором построены апартаменты.

ПРОДЛЕНИЕ ПРАВ

Возобновление прав по истечении первоначального срока осуществляется путем подачи соответствующего заявления в Национальное агентство по земельным делам и оплате пошлины. Заявление должно быть подано за один год до истечения срока. Хотя в законе не прописано строго о нарушении срока подачи заявления и в случае просрочки подачи заявления, право может быть продлено, если не было никакого нарушения условий использования земли и законодательства.

НАЛОГ НА ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ

Налог на продажу недвижимости по любому из вышеперечисленных вариантов составляет 5%, для покупателя и, с недавних пор, 2,5% для продавца. Обратите внимание, что сумма в договоре купли-продажи может отличаться от фактически согласованной цены (для минимизации налога). Налог должен быть оплачен нотариусу. Как правило, продавец недвижимости оплачивает свою часть налога, но в некоторых случаях продавцы перекладывают эту ответственность на покупателя. Поэтому обязательно уточняйте как будет производиться оплата налога до заключения сделки, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Каждый, кто хочет обладать недвижимостью за рубежом или просто выгодно вложить свои деньги должен знать об условиях такого вложения. Ведь в каждой стране свои законы. Правительство Индонезии старается соблюдать баланс между привлечением иностранных инвестиций и охраной собственных территорий. Если вы иностранец, то у вас есть несколько вариантов, как получить права на недвижимость, находящуюся на территории Индонезии.

Единственно верный перевод этого словосочетания - freehold, что по-русски означает собственность. По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране обладают только ее граждане. Этот вопрос постоянно поднимается в парламенте, а дискуссии по накалу страстей не уступают предвыборным дебатам в России, но факт остается фактом - землей в Индонезии могут владеть только индонезийцы. Поэтому на заре развития рынка недвижимости и заинтересованности в этом рынке иностранных инвесторов, в Индонезии был распространен способ продажи Земли следующим образом: Иностранный инвестор давал «займ» гражданину Индонезии на покупку земли или недвижимости, права на которую гражданин передавал иностранному инвестору сразу после покупки. Гарантией того, что индонезиец не отзовет свою «доверенность» был займ, который выдавался ему для покупки этой самой недвижимости. Но здесь есть и одно неудобство: «хозяином» участка и недвижимости по всем документам оставался индонезиец. Справедливости ради хотим заметить, что этим методом до сих пор пользуются некоторые иностранцы, но желающих им воспользоваться становится все меньше и меньше.

В английском переводе это звучит как «Right to Use», что на русский язык переводиться как «право на пользование». Поясняем: Hak Pakai - это исключительное право для иностранца на использование земли, при чем это исключительное право закрепляется юридически, о чем выдается соответствующий сертификат, который обязательно регистрируется в государственных инстанциях. Данное право предоставляется на срок до 25 лет с возможностью продления на период до 75 лет, что в общей сложности составляет 100 лет. Когда иностранец приобретает недвижимость, ему выдается сертификат, в котором указывается ЕГО имя в графе «обладатель исключительного права на пользование» или Hak Pakai. При этом в момент выдачи такого сертификата предыдущий хозяин, полностью лишается прав на ее использование и любые операции с ней, что означает полную защищенность иностранного покупателя от юридических рисков. Еще раз хотим подчеркнуть, что данный вариант покупки недвижимости в Индонезии – наиболее прозрачный, безопасный и признанный правительством Индонезии допустимым для индивидуальных иностранных инвесторов. Данное исключительное право, Hak Pakai, дается иностранному инвестору только на 1 объект недвижимости в Индонезии, например на виллу, а размер земельного участка не может превышать 5000 кв.м.

Переводится как «Right to Build», или право на строительство. Этот вариант предусмотрен для компаний (юридических лиц), зарегистрированных на территории Индонезии, причем не важно, владеет компанией гражданин Индонезии или же присутствует иностранный капитал. Данное положение позволяет строить и владеть несколькими объектами недвижимости или целыми поселками или многоквартирными домами. Такое право дается компании на срок до 30 лет, с возможностью продления еще на 50 лет. Соответственно компания-застройщик, может продавать участки своей земли или объекты недвижимости инвесторам, уступая им и права на данную территорию.

Leashold или аренда. В этом случае заключается простой договор аренды между собственником и иностранным инвестором. Как правило, данные договоры нотариально заверяются и не регистрируются в государственных инстанциях, в отличие от всех ранее описанных вариантов.

Адрес главного офиса: г. Хабаровск, ул. Ленина, 56-А (р-н ул. Ленина - Дикопольцева)

Читайте также: